JAARRAPPORT 2008 STICHTING LAURENS WONEN
INHOUDSOPGAVE Algemene gegevens
1
Directieverslag
2
Verslag van de Raad van Toezicht, waarin opgenomen • Governance code
4 9
Volkshuisvestingsverslag 1. Het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden 1.1 Inleiding – Wonen voor de doelgroep 1.2 Nieuwbouwprojecten 1.3 Strategisch Voorraadbeleid 1.4 Kwaliteitsbeleid 1.5 Onderhoud 1.6 Woningbezit in cijfers 2. Leefbaarheid 2.1 Woonomgeving 2.2 Wijkfunctie 2.3 Leefbaarheid in het gebouw 3. Wonen en zorg 3.1 Woningen 3.2 Zorgvoorzieningen 3.3 Zorggeïndiceerden 4. Het verhuren van de woningen van de toegelaten instelling 4.1 Huurbeleid 4.2 Huurachterstanden 4.3 Huurtoeslag 4.4 Woningtoewijzing 4.5 Verkoop van woningen 5. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer 5.1 Wet Overleg Huurders Verhuurders 5.2 GeschillenCommissie 5.3 Overkoepelende HuurdersCommissie 5.4 Bewonerscommissies 5.5 Bewonersblad 6. Financieel beleid en beheer 6.1 Financiële continuïteit 6.2 Financieringen en beleggingen 6.3 De administratie 6.4 Waardering van het vastgoed 7. Rapport van bevindingen 8. Verklaring bestuur en Raad van Toezicht Jaarrekening Overige gegevens
18
18 18 19 19 19 23 24 24 25 26 26 26 27 28 29 29 32 34 34 35 35 36 37 38 39 39 41 42
ALGEMENE GEGEVENS DIRECTIEVERSLAG VERSLAG RAAD VAN TOEZICHT (waarin opgenomen de Governance Code)
1. ALGEMENE GEGEVENS Laurens Wonen Sinclair Lewisplaats 20 3068 EC Rotterdam T 010 407 07 04 F 010 407 07 00 E
[email protected] I www.laurenswonen.nl Koninklijke Toelatingsbesluit nr. 93.003317 d.d. 22 april 1993 Opgericht: 13 februari 1987 Laatste statutenwijziging: 3 oktober 2006 Inschrijving handelsregister Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam d.d. 23 februari 1987, dossiernummer: 41129724 Corporatienummer: L 2066, NRV-nummer: 15936 Laurens Wonen werkt nauw samen met zorgorganisatie Laurens. Laurens Wonen is aangesloten bij Aedes vereniging van woningcorporaties en de Stichting Maaskoepel. De corporatie heeft geen verbindingen met andere rechtspersonen. Op één complex na is al het bezit van Laurens Wonen gelegen in de gemeente Rotterdam. Alleen het complex Carnisselande bevindt zich in de gemeente Barendrecht. Tenzij anders vermeld geldt alles wat in dit jaarverslag opgenomen is voor beide gemeenten.
1
2.
DIRECTIEVERSLAG
Laurens Wonen is een corporatie waar wonen en zorg bij elkaar komen. In 2008 heeft Laurens Wonen de eigenaarsrol op zich genomen van het vastgoed dat eigendom is van Laurens. Niet door een juridische overdracht, maar door een nauw samenspel met de zorginhoudelijke kant. Binnen Laurens Wonen is de organisatie daarom versterkt op de afdeling projecten en op de afdeling vastgoed. Laurens Wonen heeft zich aangesloten bij de uitvoeringsovereenkomst die de Rotterdamse corporaties over de Vogelaarwijken hebben gesloten. Ook Laurens Wonen heeft een vijftal complexen in de bedoelde wijken. Daar zullen de komende jaren extra inspanningen geleverd worden op het gebied van investeringen, leefbaarheid en integratie. Belangrijk waren de activiteiten die (mede in het kader van de Vogelaarwijken) zijn ontplooid in complexen als Kerkeplaats en Maasveld. Samen met de zorg zijn daar nieuwe activiteiten georganiseerd. Erg succesvol was een project in Kerkeplaats waar vooral allochtone ouderen deelnamen aan activiteiten rond gemeenschappelijke maaltijden. Ook rond de bouwprojecten van Laurens Wonen heeft zich het nodige afgespeeld. In september is definitief besloten het project Wilgenborgh een vijftal jaren uit te stellen. Door enerzijds sterk stijgende bouwkosten en anderzijds stagnerende opbrengsten van de koopwoningen en van de zorghuur bleek een realisatie met een acceptabele onrendabele top niet mogelijk. De ontwikkeling van het gebouw Simeon & Anna is voortgezet. Helaas levert discussie met de (deel)gemeente over planologische randvoorwaarden veel vertraging op, mede door capaciteitsproblemen bij de gemeente. De functies in de onderbouw van het woongebouw Laurens zijn gerealiseerd en inmiddels volledig in gebruikgenomen. We zijn er in geslaagd een veelheid van (para)medische functies te huisvesten zoals een HOED (Huisartsen onder een dak) kliniek, apotheek, psycholoog, zorgkantoor en fysiotherapeut. Laurens Wonen heeft een aanvraag ingediend en verkregen voor vrijstelling van de vennootschapsbelasting (VPB) op basis van artikel 5, waarin organisaties die zich voor meer dan 90% bezighouden met de huisvesting van ouderen vrijstelling kunnen krijgen. Laurens Wonen voldoet aan dit criterium. Ook heeft Laurens Wonen vrijstelling gekregen van de Vogelaarheffing, omdat er een bepaald percentage van de woningen in Vogelaarwijken ligt. Voor deze woningen zijn ook plannen ingediend om met name de leefbaarheid te vergroten. In 2008 is overeenstemming bereikt over een verkoopbeleid waarbij selectief woningen worden verkocht. Doordat er vrijstelling van de VPB en van de Vogelaarheffing is verkregen zijn de verkoopplannen getemporiseerd en worden in 2009 alleen in het complex de Mariniershof bij mutatie woningen verkocht. Geprobeerd zal worden door het sturen van de verkoop de woningen voor de doelgroep te behouden, maar het moet niet worden uitgesloten dat op termijn het specifieke karakter verdwijnt, hetgeen vanuit de doelstelling van Laurens Wonen te betreuren is. Financieel heeft 2008 zich volgens verwachting ontwikkeld. De (positieve) effecten van een later dan geplande sloop van de Wilgenborgh vormen de belangrijkste afwijking van de begroting. Tevens is het treasurybeleid vormgegeven in het verslagjaar en zijn daarop een aantal (her)financieringen gedaan. Het milieubeleid heeft vorm gekregen in de EPA-norm en Laurens Wonen heeft het KWH label gehaald. Belangrijk was het ontwikkelen van een beleid op het gebied van Zelf Aangebrachte Verbeteringen (ZAV), waarbij de bewoners meer vrijheid krijgen in het aanpassen van de woning. De Overkoepelende HuurdersCommissie heeft hierover een unaniem positief advies uitgebracht.
2
In 2008 is er geen sprake geweest van het vervreemden van onroerend goed, zijn er geen verbindingen aangegaan en zijn er geen activiteiten in het buitenland verricht.
3
3.
VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT
Sinds november 2006 beschikt onze branche over een Governance Code. Een code die ook door Laurens Wonen wordt onderschreven. In de code zijn de ook door Laurens Wonen onderschreven aanbevelingen van Glasz geactualiseerd aan de hand van de code-Tabaksblatt. Een onafhankelijke deskundige Commissie Governance Code Woningcorporaties onder leiding van professor Jaap Winter, voormalig lid van de Commissie Tabaksblatt, heeft op initiatief van Aedes en de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) de Governance Code Woningcorporaties opgesteld. De Governance Code is onderverdeeld in vijf hoofdstukken: • • • • •
naleving en handhaving van de code het bestuur de Raad van Toezicht de audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne controlfunctie en van de externe accountant maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden.
In de Governance Code worden onder andere de rol van het bestuur en het toezicht en de verantwoordelijkheid van het bestuur voor het beheersen van risico’s en het verrichten van activiteiten omschreven. Enkele principes uit de Governance Code zijn dat het bestuur verantwoordelijk is voor de kwaliteit en volledigheid van openbaar gemaakte financiële berichten en dat in het jaarverslag de hoofdlijnen worden aangegeven van het bezoldigingsbeleid. Verder behoort het bestuur een visie te hebben op de maatschappelijke positie van de woningcorporatie als uitgangpunt voor haar beleid en houdt de corporatie tenminste eenmaal per jaar een vergadering met belanghebbenden. Bovendien laat de corporatie zich eenmaal in de vier jaar visiteren. In 2008 zijn voorbereidingen gestart voor het vaststellen van een integriteitscode. Dit zal in 2009 worden afgerond. Onderdeel van die code is een zogenaamde klokkenluidersregeling. Laurens Wonen heeft een belanghebbendenoverleg middels de structurele samenwerking met Laurens en met de overkoepelende huurdersorganisatie.
De bestuurlijke organisatie Per 31 december 2008 ziet het organisatieschema er als volgt uit:
Raad van Toezicht
Bestuur
Directie
Werkorganisatie
Raad van Toezicht 4
De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor het interne toezicht op Laurens Wonen. Hierbij staat de missie van Laurens Wonen centraal1. Het toezicht strekt zich uit tot de strategie, de financiële risicobeheersing en de volkshuisvestelijke taken. Bij haar toezicht heeft de Raad van Toezicht zich laten leiden door de vraag of het beleid wordt gevoerd in overeenstemming met de beginselen van verantwoord ondernemerschap. De Raad van Toezicht heeft erop toegezien dat het beleid in overeenstemming is met wettelijke, statutaire en andere voorschriften en dat de continuïteit gewaarborgd is. Het toezichtkader van de Raad van Toezicht bestaat uit de door haar vastgestelde ijkpunten, zoals het jaarplan waarin de missie van Laurens Wonen is geconcretiseerd, het strategisch voorraadbeleid en de meerjarenbegroting. Op basis van dit kader heeft de Raad de afwegingen getoetst tussen het organisatiebelang enerzijds en de maatschappelijke functie van de stichting anderzijds. De leden van de Raad van Toezicht hebben zich bij de vervulling van hun taak gericht op het belang van Laurens Wonen en de daaraan verbonden onderneming. Profielschets leden Raad van Toezicht Om haar intern toezichthoudende rol te kunnen vervullen dient de Raad als totaliteit te beschikken over de navolgende deskundigheden en ervaring: • Bestuurlijke kwaliteiten; • een duidelijke oriëntatie op de omgeving van de stichting, met name de gemeenschap/samenleving waarbinnen de stichting functioneert en haar doelgroepen daarin, om op deze wijze voorgesteld beleid te kunnen toetsen; • een eigen visie en inzichten met betrekking tot volkshuisvestelijke ontwikkelingen zowel op plaatselijk, regionaal als landelijk niveau, om op deze wijze vastgesteld beleid te kunnen toetsen en beoordelen; • affiniteit met bedrijfsvoering in het algemeen en die van een stichting in het bijzonder, om op deze wijze het (financiële) reilen en zeilen van de stichting te kunnen beoordelen; • beleidsmatig inzicht; • het omgaan met professionals en de taakafbakening tussen Raad van Toezicht en bestuur én Raad van Toezicht en werkorganisatie; • het beoordelen van de kwaliteit van adviezen van derden/adviseurs en van de eigen werkorganisatie op velerlei, beleidsinhoudelijk terrein; • inzicht in de relatie tussen wonen en zorg; • inzicht in projectontwikkelingstrajecten. Voorts dienen leden van de Raad individueel over de navolgende vaardigheden te beschikken: • Overzicht over het volkshuisvestingsterrein; • belangenafwegingen kunnen maken in de complexe relatie van de (categorale) corporatie met de oprichtende zorgorganisaties; • gevoel voor politieke verhoudingen en het zich daarbinnen kunnen vormen van een plaats, zowel binnen als buiten de eigen organisatie; • een breed maatschappelijk inzicht; • kunnen functioneren in een team; 1
Als maatschappelijk ondernemer richt Laurens Wonen zich op het leveren van een volkshuisvestelijke prestatie die is afgestemd op de wensen en behoeften van ouderen. Hierbij gaat het met name om vormen van huisvesting die zijn gecombineerd met de organisatie van service, zorg en dienstverlening. Daarnaast richt de stichting zich op het leveren van huisvesting aan doelgroepen met specifieke behoeften en wensen op het gebied van zorg en dienstverlening, die niet binnen de reguliere huisvesting kunnen worden gerealiseerd.
5
•
goede relationele en communicatieve vaardigheden.
Vanzelfsprekend dient elk lid van de Raad van Toezicht de hoofd- en nevendoelstellingen van Laurens Wonen te kunnen onderschrijven en aan de vormgeving daarvan mede uitvoering te willen geven.
6
Samenstelling van de Raad van Toezicht op 31 december 2008 Naam
Functie
Geboortedatum
Aandachtsgebied
Prof.dr. F.G.A. van Der Meché
06-01-1950
Zorg
Drs. R.L. de Bakker
Voorzitter RvT Voorzitter Remuneratiecommissie Vice-voorzitter RvT Voorzitter Auditcommissie Lid remuneratiecommissie Vice-voorzitter RvT Lid remuneratiecommissie
14-09-1950
Financieel/ Commercieel
15-03-1948
Openbaar bestuur
Lid RvT Lid Auditcommissie
15-01-1954
Wonen
Ketenafspraken Financieel/ Commercieel Beleidskaders zorg
Drs.J.B. Val
Mr.ing. A.T. Alderliesten
P. Boekhoud J.R.M. Nijman
Lid RvT Lid RvT
08-09-1950 19-07-1950
Drs. J.C. Visser
Lid RvT
16-03-1945
Toehoorder RvT
10-01-1945
Mevrouw mr. Vijlbrief-van der Schaft
J.
Juridisch/ Maatschappelijk
Nevenfuncties op volkshuisvesting n.v.t.
het
gebied
van
Benoemd sinds 2006
Aftredend per 2010
n.v.t.
2006
2010
2008
2012
2006
2010
2006 2006
2010 2010
2008
2012
2006
2010
Voorzitter Raad van Commissarissen & Participanten St. Woon Compas te Rotterdam Lid Raad van Toezicht Woningstichting Land van Altena 0Voorzitter RvC WBV Staedion (Den Haag) Lid RvC Wbv SWY (Ypenburg Den Haag) n.v.t. •
Bestuurslid/penningmeester Ouderenhuisvesting n.v.t.
stichting
7
De Raad van Toezicht bestaat uit minimaal vijf en maximaal zeven leden. In 2008 waren er zeven leden en één toehoorder namens de Raad van Toezicht van Laurens. De Raad van Toezicht heeft een auditcommissie en een remuneratiecommissie ingesteld. Auditcommissie De Raad van Toezicht van Laurens Wonen heeft uit zijn midden een auditcommissie ingesteld, bestaande uit tenminste twee leden. In 2008 werd de auditcommissie gevormd door de heren drs. R.L. de Bakker (voorzitter), mr.ing. A.T. Alderliesten, prof. dr. F.G.A van der Meché (tot 1 juli 2008), drs. C.A.C.M. Vehmeijer (tot 1 juli 2008) en drs. J.C. Visser (vanaf 1 juli 2008). De heren De Bakker en Alderliesten zijn voor de auditcommissie voor het eerst benoemd in 2006 voor een periode van vier jaar. Allen kunnen aansluitend voor nog een periode van vier jaar worden herbenoemd. Begin 2006 heeft de Raad van Toezicht het ‘Reglement voor de auditcommissie’ vastgesteld, waarin de taken en bevoegdheden van de auditcommissie zijn omschreven. De auditcommissie is op basis van dit reglement namens de Raad van Toezicht onder meer belast met het toezicht op de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing door Laurens Wonen, de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant. In het reglement is onder meer bepaald dat accountant en auditcommissie indien wenselijk wordt geacht buiten aanwezigheid van de Raad van Bestuur contact met elkaar kunnen hebben. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de auditcommissie in 2008 viermaal vergaderd, waarvan één keer in tegenwoordigheid van de externe accountant. Hierbij zijn onder meer de volgende onderwerpen besproken: • • • • •
Kwartaalrapportages; managementletter en naleving van aanbevelingen van de externe accountant; jaarverslag en jaarrekening 2007; begroting 2009; meerjarenbegroting.
Het bestuur en de auditcommissie maken ieder tenminste éénmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Deze beoordeling zal plaatsvinden in 2009. De auditcommissie heeft haar bevindingen en adviezen over genoemde zaken gerapporteerd aan de Raad van Toezicht. Remuneratiecommissie De Raad van Toezicht van Laurens Wonen heeft uit zijn midden een remuneratiecommissie ingesteld, bestaande uit tenminste twee leden. In 2008 werd de remuneratiecommissie gevormd door de heren drs. R.L. de Bakker en prof. dr. F.G.A van der Meché (voorzitter). Zij zijn beiden voor het eerst benoemd in 2006 voor een periode van vier jaar en kunnen nog voor een periode van vier jaar worden herbenoemd. Per 1 juli 2008 is drs. J.B. Val toegetreden voor een periode van vier jaar.
De remuneratiecommissie is op basis van het reglement van de Raad van Toezicht namens de Raad van Toezicht onder meer belast met het bezoldigingsbeleid en de beoordeling van de Raad van Bestuur. De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor een goede invulling van de bestuursfunctie, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van de bestuurders. In 2008 is de samenstelling van de Raad van Bestuur gewijzigd. Per 1 juli 2008 hebben A.L.C. Tuns-Mulder en de heer C.A.C.M. Vehmeijer de Raad van Toezicht verlaten en zijn als nieuwe leden benoemd de heren drs. J.B. Val en J.C.Visser. Er is sprake van een personele unie van bestuur tussen Laurens en Laurens Wonen. Laurens Wonen betaalt een vergoeding voor het bestuur aan de formele werkgever, zijnde Laurens, ad € 25.000,- voor 2008. De remuneratiecommissie heeft in het jaarlijkse beoordelingsgesprek vastgesteld, dat de prestatieafspraken in 2008 in voldoende mate zijn gerealiseerd.
8
Vergaderingen De Raad van Toezicht is in 2008 zes maal bijeengeweest voor een reguliere vergadering. Tijdens de bespreking van de begroting en het jaarverslag was naast het bestuur ook de directeur aanwezig. De volgende onderwerpen zijn in de reguliere vergaderingen van de Raad van Toezicht aan de orde geweest: • Stand van zaken projecten; • besluit herontwikkeling Wilgenborgh; • management kwartaalrapportages; • jaarrapport en jaarrekening 2007; • huurbeleid 2008; • herfinanciering leningen; • vennootschapsbelasting voor woningcorporaties; • jaarplan en begroting 2009; • functioneren van het Bestuur; • functioneren van de Raad van Toezicht.
Governance code 1. Governancecode Stichting Laurens Wonen onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Stichting Laurens Wonen.
9
2. Organisatieschema
3. Raad van Toezicht De Raad van Toezicht bestaat uit zeven personen. Daarnaast is er een toehoorder vanuit de Raad van Toezicht Laurens. De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Toezicht in dit jaarverslag zijn de taak en werkwijze van de Raad van Toezicht nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Toezicht hieraan in 2008 invulling heeft gegeven.
4.
Het bestuur
4.1 Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie; • de financiering; • het beleid; • de resultatenontwikkeling; • het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Toezicht. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het
10
beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Toezicht en haar audit commissie. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in Artikel 12 van de statuten van de Stichting Laurens Wonen omschreven. 4.2 Leden van het bestuur Het bestuur bestaat uit de voorzitter, de heer I.C. Thepass, en twee leden, de heren drs. M.N.M. Scholten en M.P.L.M. van Woensel, MHA. Het bestuur laat zich bijstaan door een directeur, de heer drs. A. Abbinga MSRE.
11
De portefeuilleverdeling binnen het bestuur is als volgt: Naam
Functie
Geboortedatum
Portefeuille
Werkzaam in functie sinds
De heer I.C. Thepass
Voorzitter Raad van Bestuur Lid Raad van Bestuur
01-09-1955
Projecten vastgoed
01-01-2006
Nevenfucties op het gebied van volkshuisvesting n.v.t.
15-12-1957
Financiën
01-01-2006
n.v.t.
Lid Raad van Bestuur
12-12-1956
Zorg/HRM
01-07-2008
n.v.t.
De heer drs. M.N.M. Scholten De heer M.P.L.M. van Woensel MHA
en
4.3 Tegenstrijdige belangen In 2007 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de bestuurders zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.
5.
Beleidsdoelstellingen
5.1 Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden Het bestuur heeft na goedkeuring van de Raad van Toezicht de volgende doelstellingen gehanteerd: •
•
De Stichting Laurens Wonen heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Daarbij richt de stichting zich met name, maar niet alleen, op het leveren van een volkshuisvestelijke prestatie die is afgestemd op de wensen en behoeften van ouderen. Hierbij wordt met name gedacht aan vormen van huisvesting die zijn gecombineerd met de organisatie van service, zorg en dienstverlening. Ook richt de stichting zich op het leveren van huisvesting aan doelgroepen met specifieke behoeften en wensen op het gebied van zorg en dienstverlening, die niet binnen de reguliere huisvesting kunnen worden gerealiseerd.
De strategieën van Laurens Wonen en de zorgorganisatie Laurens worden zoveel mogelijk op elkaar afgestemd, waarbij de rol van Laurens Wonen is: • •
De normale taken als woningcorporatie in het zo goed mogelijk ontwikkelen en beheren van zorggerelateerde huisvesting voor ouderen. Een bijdrage leveren aan de concern doelstellingen middels rollen als: a. Kenniscentrum De specifieke kennis van Laurens Wonen betreft het ontwikkelen en beheren van woningen en gebouwen voor de bovengenoemde doelgroep. Dit varieert van woningen met eenvoudige aangepaste voorzieningen tot woongebouwen die gericht zijn op mensen met een specifieke gezondheidssituatie. In de huidige tijd is het bijdragen aan de ontwikkeling van kleinschalige voorzieningen en aan ‘woon-zorgzônes’ een bijzondere uitdaging. Deze kennis wordt ingezet voor de gebouwen die in eigendom zijn en voor het scheppen van adequate voorzieningen samen met andere partijen.
12
b. Bemiddeling De samenhang van wonen-diensten-zorg en vooral de ketenzorg vragen om een goede bemiddeling van instroom, doorstroom en uitstroom van klanten naar woonvormen die passen bij hun situatie. Het eigen woningbezit is hierin een strategisch hulpmiddel, zowel bij de instroom (mensen die in toenemende mate op diensten en zorg aangewezen zijn) als bij de doorstroom en uitstroom (mensen die naar een tijdelijke of blijvende aangepaste woonvoorziening gaan). Hiernaast biedt het eigen woningbezit ook handvatten voor het gesprek met andere partijen in het regelen van de passende arrangementen voor klanten via woningtoewijzing of bij het creëren van ‘woon-zorgzônes’. c. Vastgoedsturing Het vervullen van de eigenaarsrol voor de Laurens-objecten. 5.2 Stakeholders Stichting Laurens Wonen heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd: • De zorgorganisatie Laurens; • andere zorgaanbieders in de regio Rijnmond; • de bewoners middels een overkoepelende huurdersorganisatie en bewonerscommissies; • de gemeenten Rotterdam en Barendrecht; • collega corporaties. De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2008 plaatsgevonden door middel van een personele unie van de besturen van Laurens Wonen en de zorgorganisatie Laurens en door een structurele deelname van de directeur Laurens Wonen aan het DirectieBeraad van Laurens. De Raad van Toezicht kent een personele unie voor zes van de zeven leden. De vertegenwoordiging van huurders en cliëntenraden is gedeeltelijk gesplitst. Met collega corporaties en bewoners vindt periodiek overleg plaats. Met gemeente en andere zorgaanbieders vindt overleg plaats op basis van gemeenschappelijke onderwerpen. Met het overkoepelend huurdersoverlegorgaan (OHC) wordt tweemaandelijks overlegd. Naast de wettelijke overlegpunten vindt hier discussie plaats over een breed scala van onderwerpen die de huurders aangaan. Zo zijn er in 2008 op verzoek van de OHC leefregels opgesteld waarnaar verwezen kan worden. Dit om elkaar beter te kunnen aanspreken op ongewenst gedrag.
6.
Interne risicobeheersings- en controlesystemen
6.1 Risicobeheersing Het bestuur van Stichting Laurens Wonen is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s, en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s waar wij mee te maken hebben beschreven. Dit overzicht beoogt geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor Stichting Laurens Wonen van belang zijn. Strategische risico’s • Veranderende regelgeving in de zorg. Financiële risico’s • Invoering van vennootschapsbelasting voor woningcorporaties; • bijdrage aan de ontwikkeling van de veertig aandachtswijken van minister Vogelaar; • onverwachte technische gebreken. Operationele risico’s • Op onderdelen lastige woningmarkt in Rotterdam; • veiligheidsrisico’s als brand en legionella door grootschalige bouw; • kwetsbaarheid door relatief kleine werkorganisatie. 6.2 Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de
13
doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Ook adequate en effectieve risicobeheersings- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. Gedurende het verslagjaar hebben wij de controleomgeving geanalyseerd en geëvalueerd, evenals risico’s waaraan Stichting Laurens Wonen is blootgesteld. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersings- en controlesystemen in het verslagjaar waren: • • • • •
Reguliere controles volgens de interne IC afspraken; vastgelegde procedures; een geschillencommissie; een standaard risicoanalyse bij overgang naar een nieuwe projectfase; externe benchmarking middels KWH en Aedex.
7. Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht stelt de beloning van de externe accountant vast na overleg met de Raad van Bestuur. Deloitte Accountants B.V. is voor de periode (2006 –2009 ) benoemd tot extern accountant van Stichting Laurens Wonen. Het bestuur en de Auditcommissie maken ieder ten minste éénmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Deze beoordeling zal plaatsvinden in de loop van 2009. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad van Toezicht.
8. Visitatie Stichting Laurens Wonen zal zich in 2010 laten visiteren door een onafhankelijke visitatie-commissie. In dat jaar mag verwacht worden dat de ingezette veranderingen zich hebben gezet.
Planning & Control • Bespreken van het jaarplan 2009; • goedkeuren van het jaarverslag 2007 en de jaarrekening 2007. Het laatste stuk is in de auditcommissie in aanwezigheid van de controleleider van de accountant voorbesproken; • het aan de hand van kwartaalrapportages vormen van een oordeel over de ontwikkeling van de verschillende prestatievelden in het verslagjaar; • goedkeuren van begrotingswijzigingen die uit deze ontwikkelingen voortvloeien; • goedkeuren van de jaarschijf 2009 van de meerjarenbegroting en kennisnemen van de overige jaarschijven. Het jaarplan 2009 is in de meerjarenbegroting geïntegreerd. Treasury • In 2008 heeft een treasurycommissie, bestaande uit de heren drs. M.N.M. Scholten (financieel bestuurder), drs. A. Abbinga (directeur Laurens Wonen), P.H. Liu (financieel manager Laurens) en M.J.C. Habraken (financieel manager Laurens Wonen) alle treasurybeslissingen ten behoeve van de Raad van Toezicht voorbereid. Projectontwikkeling • Bespreken van de ontwikkelingen ten aanzien van diverse relevante locaties aan de hand van de door Laurens Wonen uitgebrachte kwartaalrapportages projecten. Vertegenwoordigingsbevoegdheid
14
Stichting Laurens Wonen wordt vertegenwoordigd door het bestuur. Het bestuur laat zich bijstaan door een directeur. Het bestuur heeft de omvang van de vertegenwoordigings-bevoegdheid van de directeur als volgt bepaald: • Het aangaan van arbeidsovereenkomsten voor alle medewerkers van Laurens Wonen; • het aangaan van verplichtingen voor de eigen organisatie tot een bedrag van € 300.000,-. Het bedrag van € 300.000,- wordt getoetst aan het totaal bedrag van de verplichting voor de totale looptijd van de verplichting; • het sluiten van (intentie)overeenkomsten tot samenwerking met andere partijen die alleen geldig zijn voor de eigen organisatie. De financiële waarde van deze overeenkomst wordt getoetst aan het gestelde onder 2. Vergoedingen van de leden van de Raad van Toezicht De vergoedingen van de Raad zijn gebaseerd op uitspraken van de commissie advies arbeidsvoorwaarden van Aedes. Om tot objectieve criteria te komen bij de vaststelling van de bezoldiging ligt het volgens deze commissie voor de hand om, in verhouding tot de tijdsinvestering en de mate van verantwoordelijkheid, een relatie te leggen met de beloning van het bestuur. De vergoedingen worden verhoogd conform de CAO Woondiensten. De leden van de Raad van Toezicht ontvingen in 2008 de volgende vergoedingen: Voorzitter Vice-voorzitter Lid
€ € €
3.600,1.600,1.600,-
Kostenvergoeding Alle leden
€
400,-
Laurens Wonen verstrekt aan de leden van de Raad van Toezicht geen persoonlijke leningen of garanties. Bestuur Het bestuur van Laurens Wonen bestaat uit: • • •
de heer I.C. Thepass, geboren 1 september 1955 de heer drs. M.N.M. Scholten, geboren 15 december 1957 de heer M.P.L.M. van Woensel, geboren 12 december 1956
Gezamenlijk vormen zij ook het bestuur van Laurens. Er is sprake van een personele unie van bestuur tussen Laurens en Laurens Wonen. Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Het bestuur legt hierover verantwoordelijkheid af aan de Raad van Toezicht. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Laurens Wonen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij Laurens Wonen betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig alle informatie, die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad van Toezicht.
15
Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de corporatie. Het bestuur rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Toezicht. Voor de dagelijkse leiding van de werkorganisatie en het aanleveren van de door het bestuur benodigde gegevens, laat het bestuur zich bijstaan door een directeur. Laurens Wonen verstrekt aan het bestuur geen persoonlijke leningen of garanties. Tegenstrijdige belangen Het is beleid van Laurens Wonen dat elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de corporatie en het bestuur wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties, waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuur spelen, die van materiële betekenis zijn voor de corporatie en/of het bestuur, behoeven de goedkeuring van de Raad van Toezicht. In 2008 waren er geen transacties met een tegenstrijdig belang aan de orde. Directiestatuut In 2009 wordt een directiestatuut opgesteld. Hierin wordt met name aandacht besteed aan de relatie tussen bestuur en directie.
16
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
1. HET BOUWEN, VERWERVEN, BEZWAREN EN SLOPEN VAN WOONGELEGENHEDEN EN ONROERENDE AANHORIGHEDEN 1.1 Inleiding - Wonen voor de doelgroep Laurens Wonen is ervan overtuigd dat vele ouderen het laatste deel van hun leven het liefst blijven wonen in de woning die ze al bewonen en in de buurt waar ze hun kennissen en bekenden hebben. Om die reden faciliteert Laurens Wonen de zorginstelling Laurens in de realisatie van kleinschalige zorgvoorzieningen op buurt- en wijkniveau. Voorzieningen van waaruit diensten en zorg bij de ouderen thuis geleverd gaan worden en die tevens fungeren als veilige woonplek voor ouderen die niet meer thuis willen blijven wonen, maar juist de bescherming en de beschutting van een woongebouw voor ouderen zoeken. Waar nodig voorzien van intensieve zorg. Om die reden ontwikkelt Laurens Wonen in samenwerking met de zorgorganisatie ook zorgwoningen die geschikt zijn om langdurig zelfstandig te kunnen blijven wonen en die met beperkte aanpassingen geschikt zijn voor alle vormen van thuiszorg. De ontwikkeling van deze nieuwe zorgcomplexen dient tegelijkertijd duurzaam aan te sluiten bij de wensen van ouderen in de komende decennia. Daarom onderzoekt Laurens Wonen niet alleen de woonwensen van de huidige generatie ouderen, maar ook die van de volgende generatie, zodat de zorgwoningen ook voor die toekomstige bewoners passen bij hun wensen en behoeften. Uit deze onderzoeken blijkt dat de ruimtebehoefte van ouderen groot is, dat ze ook woningen in eigendom wensen te verwerven en dat ze het vooral belangrijk vinden dat goede dienstverlening aan huis wordt verzorgd. Ook hiervoor kunnen huurders van Laurens Wonen een beroep doen op Laurens wonen diensten en zorg. Ook in de bestaande wooncomplexen wensen ouderen goed bruikbare woningen en wensen ze thuis gebruik te kunnen maken van diensten en zorg. Dit is ook een inzet van Laurens Wonen
1.2 Nieuwbouwprojecten De Wilgenborgh Het was de bedoeling om deze locatie te herontwikkelen in een gemengd wonen en zorg programma met een kleine zorglocatie van 32 verpleegbedden en vijf tijdelijke opvangplaatsen met bijbehorende infrastructuur, evenals 187 appartementen in zowel de huur- als koopsector. De huurwoningen zouden worden uitgevoerd als ‘zorggarantwoningen’ waarvan een aantal bestemd waren voor AWBZ-zorggeïndiceerden. In september heeft Laurens Wonen het besluit moeten nemen om de sloop- en nieuwbouwplannen circa vijf jaar uit te stellen. De plannen zijn in de huidige omstandigheden financieel niet haalbaar gebleken. Dit is onder andere het gevolg van sterk gestegen bouwkosten, de voortdurende bezuinigingen in de zorg en een onderdrukstaande koopwoningmarkt met als gevolg veel leegstand in nieuwbouwcomplexen. Samen met de Deelgemeente Hillegersberg-Schiebroek worden de mogelijkheden voor de toekomstige ontwikkelingen besproken. Het is de bedoeling dat De Wilgenborgh nog ongeveer vijf jaar als verzorgingshuis van zorginstelling Laurens in gebruik blijft. Voor de woningen wordt in overleg met de gemeente specifieke doelgroepen gezocht.
18
Simeon & Anna Het programma voor de eerste fase van de herontwikkeling Simeon & Anna is aangepast aan de stedenbouwkundige mogelijkheden en de ontwikkelingen in de zorgvraag. Dit heeft geresulteerd in een plan met meer woningen en een groter zorggedeelte plus plintruimte met een maatschappelijke bestemming. Het verkrijgen van het stedenbouwkundige groene licht duurt langer dan verwacht, mede door een andere insteek van de deelgemeente ten opzichte van de stad plus capaciteitsproblemen bij de gemeente. Prognose oplevering is nu 2012. Clockhuys De locatie Clockhuys is verder ontwikkeld . Een eerste studie is afgekeurd. Op basis van een tweede studie worden nu met de gemeente de stedenbouwkundige randvoorwaarden ingevuld. Overige projecten . • Laurens Wonen faciliteert ook een aantal projecten t.b.v. Laurens, zoals het zorghotel; • Laurens Wonen faciliteert middels het projectmanagementbureau VISADE de verdere ontwikkeling van Olaertsduyn; • in de onderbouw van het woongebouw Laurens is de tweede fase gerealiseerd. Hier is een veelheid van (para)medische functies gehuisvest zoals een HOEDkliniek, apotheek en fysiotherapeut. Verder is de recreatieruimte gerenoveerd; • met woningcorporaties heeft regelmatig overleg plaatsgevonden over afspraken over zorggarantwoningen bij hun nieuwbouwplannen ten behoeve van de zorgcapaciteit van Laurens. In het verslagjaar zijn geen nieuwe woningen gebouwd of verkregen, waarvan de kosten van het verkrijgen in eigendom per woning hoger of gelijk zijn aan € 200.000,- per woning. Verhuiskostenvergoeding Het reglement op het gebied van bijdragen in de kosten van verhuizing bij sloop of renovatie is in werking getreden met ingang van 1 oktober 2005.
1.3 Strategisch Voorraadbeleid In 2008 zijn een tweetal nota’s opgesteld: Het vastgoed kader van waaruit zowel de vastgoedstrategie van Laurens Wonen is gedefinieerd als de aansluiting met de zorgstrategie bij Laurens. Het eerste deel is het strategisch kader. Het tweede deel omvat de tactische keuzes. Verder is op complexniveau geanalyseerd wat de gevolgen van deze strategie zijn.
1.4 Kwaliteitsbeleid Het beleid van Laurens Wonen is erop gericht de woningvoorraad optimaal ten dienste te laten staan aan de woonwensen van haar huurders. De opgestelde voorraadbeheerplannen geven meer duidelijkheid welke strategische investeringen per complex gedaan dienen te worden. Laurens Wonen werkt aan de kwaliteit van haar dienstverlening en is in het bezit van het KWH Huurlabel.
1.5 Onderhoud Het beheren en onderhouden van het woningbezit is één van de kerntaken van de corporatie. De benodigde onderhoudswerkzaamheden worden vastgelegd in een jaarbegroting en meerjaren onderhoudsplanning (MJOP). Het “vullen” van deze planning en meerjarenbegroting blijft een levendig proces. Elk jaar wordt de MJOP aangepast aan de op dat moment bekend zijnde onderhoudssituatie en/of veranderende inzichten. Elk jaar wordt een aantal complexen onder de loep genomen, zodat de MJOP ongeveer elke zes jaar geheel voorzien wordt van vernieuwde gedetailleerde gegevens. Klachtenonderhoud
19
In totaal gaf Laurens Wonen in het verslagjaar € 238.844,- uit aan klachtenonderhoud. Daarnaast is voor € 11.154,- klachtenonderhoud uitgevoerd, wat is doorbelast aan huurders en derden. De begroting 2008 laat voor het klachtenonderhoud een bedrag zien van € 236.000,- . In 2008 waren er 833 klachten. De eerder ingezette dalende lijn had zich de laatste 3 jaar gestabiliseerd rond de 975 onderhoudsklachten per jaar (in 2003: 1.583, in 2004: 1.308, in 2005: 979, in 2006: 962 en in 2007 978). In 2008 is het aantal klachten verder afgenomen ten opzichte van eerdere jaren. Verondersteld kan worden dat de inzet van extra uren van huismeesters vanaf 2003 het aantal klachten heeft doen dalen. De huismeesters lossen de kleine klachten op. Alleen voor grotere klachten worden via de opzichter derden ingeschakeld. De gemiddelde kosten per klacht komen uit op € 287,- . Dit ligt in lijn met de gemiddelde kosten per klacht in de jaren 2006 en 2007. In 2006 lagen de gemiddelde kosten per klacht op € 250,- . Gecorrigeerd voor de negen glaspuien Emmahuis kwamen de gemiddelde kosten per onderhoudsklacht in 2007 uit op € 266,- (ongecorrigeerd € 314,-). De meeste klachten betroffen liftstoringen, lekkages, storingen van de intercom, storingen aan automatische deuren, kapotte CV-knoppen en CV-storingen. Eenzelfde beeld als in de afgelopen jaren. Mutatieonderhoud In totaal gaf Laurens Wonen in het verslagjaar 2008 € 1.020.000,- uit aan mutatieonderhoud (€ 863.241,- in 2007). Dit bedrag wordt beïnvloed door de beleidskeuze om vervanging van keukens, badkamers e.d. niet planmatig, maar bij mutatie uit te voeren. In de begroting 2008 waren 201 mutaties voorzien tegen gemiddeld € 3.912,- per mutatie. De totaal begrote mutatiekosten voor 2008 lagen daarmee op € 786.000,- . De gerealiseerde kosten liggen met € 1.020.000,- hoger. Dit kan mede verklaard worden door het stijgen van het aantal mutatiewoningen in 2008; 224 mutaties gerealiseerd ten opzichte van 201 mutaties begroot. Planmatig Onderhoud In 2008 is er voor een bedrag van € 2.253.000,-- aan onderhoudswerkzaamheden uitgegeven. Hier een opsomming van de grotere werkzaamheden: • het vervangen van de brandmeldcentrale bij Simeon & Anna; • het vervangen van de dakbedekking bij Anatole France; • het opstellen van een energieprestatie van alle woningen; • buitenschilderwerk Emmahuis; • een aanzienlijke inspanning t.b.v. het legionellabeheer bij nagenoeg alle complexen; • renovatie hal tot recreatieruimte Laurens; • vervangen brandmeldcentrale en dect telefoonsysteem de Naber; • aanbrengen videofoon Nieuw Verlaat; • aanbrengen dubbel glas Nieuw Verlaat; Verder zijn de reguliere onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd, waarvan hieronder een beeld wordt geschetst. Een opsomming van wat er globaal per complex is uitgevoerd: De Sevencamp: • het vernieuwen van het doek van de zonwering; • reviseren liftinstallatie. Liduina: • vervangen keukenkastjes. Simeon & Anna: • herstel van cementdekvloeren; • reviseren liftinstallatie; • herstellen noodstroominstallatie; • vervangen cv-leidingen. Joachim & Anna: • reinigen van ventilatiekanalen;
20
• • • •
vervangen radiatorknoppen; vervangen vetput; aanpassen elektrische installatie; vervangen keukenblokken zorgwoningen.
Wi Mofina Tampe: • vervangen van verlichtingsarmaturen; • reinigen ventilatiekanalen; • buitenschilderwerk; • schilderwerk trappenhuis. Bertrand Russell- en Anatole Franceplaats: • rooien van bomen; • herstel van balkonhekken; • vervangen scharnieren van de deuren naar het noodtrappenhuis; • repareren van de rioolontluchting; • realisatie afgeschermde fietsenstalling buiten. Maasveld: • plaatsen deurautomaat; • reparatie waterleiding; • reparatie marmoleum; • uitbreiding deur dakterras. Ravenswaerde: • schoonmaken ventilatiekanalen; • liftrevisie; • vervangen verlichtingsarmaturen (gedeeltelijk); • buitenschilderwerk. Emmahuis: • liftrevisie; • rioolinspectie; • controle lekkages onder de vloer. Kerkeplaats: • liftrevisie; • vervangen sloten en cilinders. Kreilerburcht: • beschermen dakspanten; • vervangen van cv-ketels (gedeeltelijk).
21
Laurens I en II: • controle ventilatiesysteem; • vervangen expansievaten; • sauswerk beplating; • aanpassen sleutelplan; • rioolinspectie; • vloercoating aangebracht op drie verdiepingen. De Naber: • vervangen keukenblokken groepswoningen; • werkzaamheden lift; • schilderwerk trappenhuis aan buitenzijde; • herstel houtrot. Nieuw Verlaat: • aanbrengen deuropeners fietsenberging; • vervangen tuinhek en beplanting. De Wilgenborgh: • herontwikkeling, geen planmatig onderhoud gepleegd. Poort van Oost: • vervangen postkastkleppen; • vervangen dilataties balkon. Mariniershof: • geen activiteiten. Carnisselande: • geen activiteiten. Grindhorst: • geen extra werkzaamheden. Contractonderhoud Verder is er invulling gegeven aan alle lopende onderhoudscontracten zoals: • • • • • • • • • • • • • •
automatische deuren; brandblusmiddelen; noodverlichting; noodstroominstallatie; brandmeldcentrale; besturing dakluiken; dakinspectie; liften en liftkeuringen; reinigen lichtstraat; verwarmingsinstallatie; legionellabeheer; bliksembeveiliging; hydrofoor; sprinklerinstallatie.
22
1.6 Woningbezit in cijfers In totaal bezit Laurens Wonen 18 wooncomplexen en vijf verzorgingshuizen. In 2008 is het aantal woongelegenheden (zelfstandige woningen, verzorgingsplaatsen c.q. onzelfstandige groepseenheden) met drie gestegen en komt daarmee op 2.382. Deze stijging wordt veroorzaakt door het nemen van het besluit om drie onverkochte woningen uit het complex De Grindhorst om te zetten naar huurwoning. Binnen de complexen is een aantal woongroepen van zowel autochtone als allochtone ouderen gehuisvest.
Naam
Wijk
Aantal woningen
Woongebouw De Sevencamp Woongebouw Nieuw Verlaat Woongebouw De Naber
Rotterdam-Zevenkamp Rotterdam-Zevenkamp Rotterdam-Ommoord
Woongebouwen Anatole France/Bertrand Russell Woongebouw Laurens I + II
Rotterdam-Ommoord
182 169 37 zelfstandige woningen 6 groepswoningen (36 onzelfstandige eenheden) 320 (ieder gebouw 160)
Zorgcentrum Liduina Woongebouw De Grindhorst Zorgcentrum en woongebouw De Wilgenborgh Woongebouw Poort van Oost Woongebouw Wi Mofina Tampe Woongebouw Emmahuis Woongebouw Kerkeplaats
Rotterdam-Hillegersberg Rotterdam-110 Morgen Rotterdam-Schiebroek
Woongebouw Mariniershof Woongebouw Ravenswaerde Woongebouw Kreilerburcht Zorgcentrum en woongebouw Maasveld
Zorgcentrum Simeon & Anna Zorgcentrum en woongebouw Joachim & Anna Woongebouw Carnisselande
Rotterdam-Ommoord
Rotterdam-Overschie Rotterdam-Het Nieuwe Westen Rotterdam-Blijdorp Rotterdam-Het Oude Noorden RotterdamStadsdriehoek (centrum) Rotterdam-IJsselmonde Rotterdam-IJsselmonde RotterdamAfrikaanderwijk
Aantal verzorgingsplaatsen -
-
Laurens I: 168 Laurens II: 69 35 81 zelfstandige woningen
-
77 21
-
127 61
-
110 101
54
Rotterdam-Vreewijk Rotterdam-Zuidwijk
63 zorggarantwoningen 68 62 zorggarantwoningen 32 appartementen (4 units van 8 zelfstandige groepswoningen) 78
Barendrecht
30
60
290 51
23
2.
LEEFBAARHEID
2.1 Woonomgeving Als het gaat om de zorg voor leefbaarheid, dan gaat onze aandacht in eerste instantie uit naar het complex zelf en de daar direct op aansluitende leefomgeving. Per complex wordt gekeken wat de behoeften van de huurders zijn. Er wordt zoveel mogelijk geprobeerd om de aangeboden diensten op het gebied van welzijn hieraan aan te passen. Daarnaast speelt een veilige woonomgeving een belangrijke rol. Met enige regelmaat bereiken ons vanuit de woongebouwen geluiden over insluipers en andere niet gewenste personen. Op verzoek van diverse bewonerscommissies is gevraagd of er mogelijkheden zijn om een videofoon te installeren, zodat bewoners kunnen zien wie er voor de deur staat. Zeker bij mensen die slechthorender worden of zijn, zal dit een goede oplossing zijn. In 2008 zijn in een tweetal complexen videofoons aangebracht (2007: 5) In de complexen wordt de bestaande intercom vervangen door een videofoon, waarbij het aan de huurders zelf is om hieraan mee te doen. Als een huurder daarvoor kiest, zal een bijdrage in de kosten worden gevraagd (in de vorm van een servicekostenpost met een looptijd van 5 jaar).
2.2 Wijkfunctie Als het gaat om de wijkfuncties die bepaalde wooncomplexen kunnen vervullen voeren we een actief beleid om daar waar dat mogelijk is dit te bevorderen. Enkele voorbeelden om een en ander te illustreren: •
Samen met Regio Centrum van zorgorganisatie Laurens is bekeken hoe het Emmahuis – als middelpunt van een ‘woonzorgzône’ – zo optimaal mogelijk kan worden benut. In eerdere jaren is hier al een huisartsenpost gehuisvest en een fysiotherapieruimte gerealiseerd, aansluitend op de in 2007 geheel vernieuwde entree van het woongebouw. Dit alles, samen met een dagopvang, en een kantoor voor Laurens Zorg aan Huis, maakt dat het Emmahuis een centraal punt in de wijk zal vormen. Zeker in combinatie met het naastgelegen zorgcentrum Blijdorp van zorgorganisatie Zorg Compas waarmee Laurens fuseert. Naast het feit dat de huurders van het Emmahuis zelf hier veel baat bij hebben, hebben deze voorzieningen ook zeker een toegevoegde waarde voor de wijkbewoners.
•
In woongebouw Laurens in de wijk Rotterdam-Ommoord is in 2007 al een gezondheidscentrum in de onderbouw gerealiseerd. In 2007 is de ruimte voor de HOED (Huisartsen Onder Een Dak) ontwikkeld en de ruimte voor de schoonheidsspecialiste uitgebreid. Verder zijn in de onderbouw aanwezig een ruimte voor dagopvang, een ruimte voor Laurens Actief, een kapsalon / pedicure en een ruimte voor een psycholoog. Inmiddels heeft zich ook een apotheek gehuisvest in de onderbouw van woongebouw Laurens en heeft tevens de fysiotherapie zich in de onderbouw gevestigd. Daarnaast is de ruimte voor recreatie en maaltijdvoorziening in de onderbouw in 2008 opgeknapt.
•
In woongebouw Kerkeplaats in het Oude Noorden van Rotterdam hebben in 2008 de bijeenkomsten voor het ontmoetingsproject ‘Contact aan tafel’ plaatsgevonden. De wekelijkse bijeenkomsten ‘Contact aan tafel’ zijn bedoeld als ontmoetingsproject voor 55-plussers uit de deelgemeente Noord met verschillende culturele achtergronden. Hiermee vervult de Kerkeplaats een goede rol in het ‘naar binnen halen’ van wijkbewoners.
Naast het feit dat onze eigen huurders zelf baat bij dergelijke voorzieningen hebben, hebben deze voorzieningen ook zeker een toegevoegde waarde voor de wijkbewoners.
2.3 Leefbaarheid in het gebouw Ondersteuning bewonerscommissies
24
De inzet van opbouwwerk is in 2007 afgebouwd omdat de werkzaamheden van het opbouwwerk niet opleverden wat Laurens Wonen voor ogen had. In 2008 hebben de woonconsulenten de bewonerscommissies bijgestaan en zijn er vrijwilligers actief geweest om enkele bewonerscommissies te ondersteunen bij hun bijeenkomsten. Huismeesters Voorheen was de huismeester degene die de kapotte lamp in de hal van het woongebouw repareerde en de containers buitenzette. Uiteraard moeten die zaken ook nu nog steeds gebeuren. Maar er heeft wel een verschuiving plaatsgevonden. De huismeester wordt steeds meer beheerder. Naast de technische vaardigheden, nemen de sociale en communicatieve vaardigheden een steeds grotere plaats in. Nu schenkt de huismeester koffie, maakt een praatje, staat huurders met raad en daad terzijde en kan hij, als dat aan de orde is, ook die kapotte lamp repareren. De taken van de huismeester zijn zeer uiteenlopend. Hieronder worden enkele voorbeelden gegeven. De huismeester:
houdt toezicht op het woon- en leefklimaat in en om het complex en hij neemt indien nodig gerichte acties; signaleert sociale klachten en klachten over de leefbaarheid in het algemeen en fungeert als eerste aanspreekpunt voor bewoners; verhelpt storingen, verricht eenvoudige reparaties en zorgt ervoor dat de afvalcontainers worden geleegd en gereinigd; ziet toe op werkzaamheden van derden in het complex; neemt zonodig deel aan het overleg met bewoners en onderhoudt contacten met bewonerscommissies.
Activiteiten Van tijd tot tijd worden er diverse activiteiten georganiseerd in de woongebouwen. De ene keer doet de bewoners- of activiteitencommissie dat zelf. Andere keren wordt het gedaan met behulp van bijvoorbeeld zorgorganisatie Laurens. Laurens Wonen probeert de zelfredzaamheid van de huurders zoveel mogelijk te stimuleren. Soms ontbreekt het de huurders aan daadkracht, soms aan financiële middelen, andere keren aan vrijwilligers. Door veel contacten te onderhouden met bewonerscommissies kunnen we snel inspelen op de wensen en behoeften die er leven. Laurens Wonen schuwt het ook niet om hier en daar een financiële tegemoetkoming te verstrekken, om activiteiten doorgang te laten vinden. Soms ook gewoon als extra aanmoediging en een steuntje in de rug.
25
3. WONEN EN ZORG 3.1 Woningen Vrijwel alle woningen van Laurens Wonen zijn geschikt voor ouderen, omdat deze woningen zonder trappen of andere obstakels zijn te bereiken. Daarbij is een groot deel van de woningen zo ingedeeld dat het zelfs mogelijk is om met een tillift of een bed door de gehele woning heen te manoeuvreren. In deze woningen kunnen bewoners dan ook blijven wonen, zelfs als zij intensieve zorg nodig hebben.
3.2 Zorgvoorzieningen Niet alleen de woning zelf is belangrijk als het gaat om alle aspecten rondom zorg en welzijn. Ook de aanwezigheid van zorgvoorzieningen in en om het woongebouw zijn van groot belang. In diverse woongebouwen is inmiddels een uitrukpunt gehuisvest van zorgorganisatie Laurens. Ook andere voorzieningen op het gebied van zorg en welzijn zijn in 2008 gerealiseerd of zullen later in de tijd gerealiseerd worden. Als voorbeelden van investeringen op het gebied van zorg en welzijn die, mede door de bijdragen van Laurens Wonen, in de afgelopen periode gerealiseerd konden worden, kunnen genoemd worden: • • •
In de woongebouwen Nieuw Verlaat, Emmahuis en Laurens is een dagopvang aanwezig; in veel van de woongebouwen is kantoorruimte gerealiseerd van waaruit de zorgorganisatie Laurens actief is, zowel in het woongebouw als in de wijk; de recreatiezaal in het woongebouw Kerkeplaats is dusdanig aangepast dat hier in een deel van de zaal ruimte is gecreëerd voor een dagopvangproject en een maaltijdproject.
3.3 Zorggeïndiceerden Een substantieel deel van de woningen van Laurens Wonen wordt toegewezen aan mensen met een AWBZ-zorgindicatie. Onze samenwerkingspartner, Laurens, levert daar zoveel mogelijk de zorg, alhoewel er natuurlijk ook andere zorgaanbieders binnen ons bezit actief zijn.
26
4.
HET VERHUREN VAN DE WONINGEN VAN DE TOEGELATEN INSTELLING
4.1 Huurbeleid Naast het verhuren van woningen draagt de toegelaten instelling in een niet geringe mate bij aan de taakstelling die het BBSH voorschrijft om een bijdrage te leveren aan de huisvesting van ouderen die aangewezen zijn op intramurale voorzieningen. Het aantal verzorgingsplaatsen (612) is verdeeld over vijf verzorgingshuizen. Dit is bijna 26% van het totale aantal woongelegenheden van de corporatie. Laurens Wonen richt zich voornamelijk op het huisvesten van ouderen. Op beperkte schaal wordt echter ook huisvesting geboden aan andere (jongere) groepen die op wonen met zorg zijn aangewezen. Een voorbeeld hiervan is een groep gehandicapte jongeren met Niet-Aangeboren Hersenletsel. Laurens Wonen opereert als sociale verhuurder voortdurend in een spanningsveld. Enerzijds moet de woningvoorraad betaalbaar blijven voor de doelgroep en dan vooral voor de mensen met lage(re) inkomens. Daarnaast speelt echter in belangrijke mate de financiële continuïteit van de corporatie mee. Deze wordt onder meer gewaarborgd door een jaarlijkse toename van de huuropbrengst. De jaarlijkse huuraanpassing van 1 juli 2008 Als sociale verhuurder streeft Laurens Wonen er toch naar om de huren te matigen. Alle woningen van Laurens Wonen hebben per 1 juli 2008 een huurverhoging gekregen van 1,6%. De overheid heeft voor deze huurverhogingsronde ook een maximum gesteld van 1,6%. Huuraanpassing bij mutatie De corporatie past regelmatig huurharmonisatie toe bij mutatie. Bij twee complexen vindt er een neerwaartse harmonisatie plaats om de woningen subsidiabel te houden. Bij diverse andere complexen is het algemene beleid dat woningen geharmoniseerd worden naar circa 90% van de maximaal redelijke huur. Daarbij wordt echter wel per complex gekeken of de woningen goed verhuurbaar blijven. Ook zijn er complexen die bijvoorbeeld vanwege in het verleden ontvangen subsidies bereikbaar moeten blijven.
27
Verdeling huurwoningen naar prijsklasse na huurverhoging Een veel gebruikte indeling van huurwoningen naar categorieën is de indeling waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen ‘goedkope’ (tot € 348,99), ‘betaalbare’ (van € 348,99 tot € 535,33) en ‘middeldure/dure’ (meer dan € 535,33) huurwoningen. In onderstaande grafiek is in percentages weergegeven hoe het bezit van Laurens Wonen ultimo 2008 (dus na de jaarlijkse huurverhoging) kan worden ingedeeld. Ultimo 2008 was het bezit van Laurens Wonen als volgt opgebouwd: 374 goedkope woningen (21,6%) 1208 betaalbare woningen (69,6%) 153 middeldure/dure woningen (8,8%) Huurwoningen naar prijsklasse
8,8% 21,6%
Goedkoop Betaalbaar (Middel)duur
69,6%
4.2 Huurachterstanden Aantal huurders
Periode
31-12-2008
31-12-2007
vanaf 0 t/m 1 maand
50
vanaf 1 t/m 2 maanden
Huurachterstand 31-12-2008
31-12-2007
72
13.226
18.901
17
9
17.440
7.328
vanaf 2 t/m 3 maanden
4
6
4.606
5.823
vanaf 3 t/m 4 maanden
3
5
5.372
6.116
vanaf 4 t/m 5 maanden
5
2
9.236
4.872
vanaf 5 t/m 6 maanden
2
0
3.655
0
13
15
63.296
20.207
-----------94 = = = =
-----------109 = = = =
vanaf 6 maanden
--------------116.831 = = = = =
--------------63.247 = = = = =
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,76% van de bruto jaarhuur € 15.375.349 Ultimo 2007 bedroeg de huurachterstand 0,42% van de bruto jaarhuur € 14.998.204
28
Huurachterstanden van meer dan drie maanden worden uit handen gegeven aan de deurwaarder, tenzij er bemiddeling plaatsvindt via Schuldhulpverlening. In het verslagjaar hebben drie ontruimingen plaatsgevonden.
4.3 Huurtoeslag Onderstaande tabel toont de ontwikkeling – over een periode van acht jaar – van het aantal toegekende aanvragen en het gemiddelde subsidiebedrag per huurder per jaar: Tijdvak
Aantal Aantal w oningen met Gemiddeld huursubsidie/-toeslag subsidiebedrag per in % van het totaal huurder per jaar
2000/2001
1.015
63,2
€ 1.695, -
2001/2002
1.176
69,0
€ 1.662, -
2002/2003
1.105
63,7
€ 1.895, -
2003/2004
1.121
64,6
€ 1.905, -
2004/2005
1.069
61,7
€ 2.124, -
2006
944
53,5
€ 2.260,-
2007
831
46,0
€ 2.312,-
2008
778
44,9
€ 2.189,-
Per 1 januari 2006 voert de Belastingdienst/Toeslagen de huurtoeslag uit. Het aantal huurders dat via de verhuurder huurtoeslag heeft aangevraagd, is met 53 gedaald. Het gemiddelde bedrag per beschikking is met bijna 5,3% gedaald. Met ingang van 1 januari 2006 is de huursubsidie via VROM gewijzigd in huurtoeslag via Belastingdienst/Toeslagen. Het subsidiejaar loopt vanaf 2006 gelijk met het kalenderjaar. Een aanvraag huurtoeslag wordt veelal door de mensen zelf gedaan. Op het formulier kan de aanvrager aangeven de huurtoeslag via de verhuurder te ontvangen of op eigen rekening te laten storten. We zien dat het laatste steeds vaker voorkomt waardoor het lijkt dat er minder toekenningen zijn.
4.4 Woningtoewijzing Woonruimteverdeling Woningtoewijzing Alle woningen van Laurens Wonen worden verhuurd via Woonnet Rijnmond door advertenties in de Woonkrant en op de website www.woonnet-rijnmond.nl. Nadat de verhuring heeft plaatsgevonden worden de woningen verantwoord via de Woonkrant. De datum van inschrijving van kandidaten bij Woonnet Rijnmond bepaalt de volgorde van de kandidatenlijst. Aan de hand hiervan worden woningen aangeboden aan kandidaten en wordt naderhand gepubliceerd aan welke kandidaat de woning is toegewezen. Het aanbod wordt in voor alle woningzoekenden in de Stadsregio Rotterdam toegankelijke media gepubliceerd; de verhuringen worden in diezelfde media zodanig verantwoord dat per verhuring duidelijk is op welke gronden de verhuring heeft plaatsgevonden. Hierdoor blijft het systeem transparant. Aanbodmodel
29
Binnen de Stadsregio Rotterdam en de sociale huursector wordt gewerkt met het aanbodmodel. Bij het aanbodmodel wordt eigen initiatief van de woningzoekenden verwacht. De corporaties adverteren hun vrijkomende woningen, de woningzoekenden reageren vervolgens op de woningen waarvoor zij belangstelling hebben. De reagerende woningzoekenden worden vervolgens – met uitzondering van urgenten - gerangschikt op inschrijfduur. Binnen het aanbodmodel is de verdeling, als regionaal gemiddelde, als volgt vastgesteld: a. maximaal 15% van alle leegkomende woningen mag worden toegewezen op basis van “lokaal maatwerk”. Hiervoor moet projectmatig vooraf toestemming van de gemeente Rotterdam worden verkregen; b. verhuringen aan woongroepen en zorggeïndiceerden, maar ook aan gehandicapten en dak- en thuislozen vallen onder de categorie “directe bemiddeling”. Maximaal 25% van alle vrijkomende woningen mag via directe bemiddeling worden toegewezen; c. bij maximaal 20% van alle leegkomende woningen mogen aanvullende eisen worden gesteld, bijvoorbeeld inkomenseisen of leeftijdseisen. Dit wordt volkshuisvestelijk labelen genoemd. Laurens Wonen zal, vanwege haar focus op het huisvesten van ouderen, in deze categorie natuurlijk hoger scoren dan het regionale gemiddelde maximum percentage van 20%; d. elke andere vrijkomende woning die niet onder één van de bovengenoemde criteria valt, gaat de huurkrant in zonder aanvullende eisen. Minimaal 40% van alle in de regio leegkomende woningen dient voorwaardenvrij geadverteerd te worden.
Ad a. Lokaal maatwerk Bij enkele woongebouwen passen we lokaal maatwerk toe. In Poort van Oost krijgen bewoners uit de wijk voorrang. Hierdoor kunnen bewoners in hun eigen wijk blijven wonen. Dit is onder andere goed voor de sociale samenhang in zo’n woongebouw. De éénkamerappartementen in de gebouwen Bertrand Russellplaats (Ommoord), Anatole Franceplaats (Ommord) en Emmahuis (Blijdorp) worden in eerste instantie verhuurd aan stagiaires die bij Laurens een opleiding volgen. Indien wij uit deze groep geen kandidaten hebben, dan verhuren wij de woningen aan studenten die een universitaire of HBO opleiding volgen.
Ad b. Directe bemiddeling Voor de woongebouwen Maasveld, Joachim & Anna, Ravenswaerde en Carnisselande gelden andere regels. Omdat deze woningen zijn verbonden aan een verzorgingshuis of verpleeghuis, wordt een gedeelte van de woningen verhuurd aan mensen die in het bezit zijn van een zorgindicatie. Deze woningen worden in de woonkrant verantwoord onder directe bemiddeling. Laurens Wonen is in het bezit van vijf complexen waarin een woongroep gevestigd is. De woongroep draagt bij vrijkomende woningen zelf kandidaten voor. Ook deze woningen worden onder directe bemiddeling verantwoord.
Ad c. Volkshuisvestelijk labelen Ook dit is een categorie binnen het aanbodmodel. Hier is de leeftijdgrens (55+) voor Laurens Wonen bepalend. In 2008 zijn 222 leeggekomen woningen verhuurd. Daarvan zijn er 179 verantwoord in 2008. Van de overige woningen heeft de verantwoording begin 2009 plaatsgevonden. De verdeling van de 179 in 2008 verantwoorde woningen kan als volgt worden weergegeven: • • • •
Via “lokaal maatwerk”: Via “directe bemiddeling”: Via “volkshuisvestelijk labelen”: Voorwaardenvrij, zonder aanvullende eisen:
10 94 68 7
5,5% 52,5% 38% 4%
Per in 2008 geadverteerde woning bedroeg het gemiddeld aantal reagerende woningzoekenden 4.
30
Bijzondere doelgroepen Laurens Wonen richt zich voornamelijk op het huisvesten van ouderen en wel in het bijzonder ouderen die nog wel zelfstandig kunnen en willen wonen, maar daarbij graag gesteund worden door faciliteiten die in de woongebouwen aanwezig zijn. De mogelijkheden voor zorg aan huis, maar ook – of juist vooral – zaken als gezelligheid, geborgenheid en betrokkenheid binnen de eigen woonomgeving, maken het voor deze doelgroep aantrekkelijk om in de beslotenheid van een woongebouw te wonen, maar daarbij toch hun eigen zelfstandigheid kunnen behouden. Een andere doelgroep waar Laurens Wonen op gericht is, zijn jongeren met Niet Aangeboren Hersenletsel. In het complex Ravenswaerde wonen twaalf van deze mensen zelfstandig, waarbij ze zonodig begeleiding en zorg krijgen vanuit het naastgelegen verpleeghuis “Laurens Antonius IJsselmonde”. Daarnaast hebben verschillende woongroepen onderdak gevonden bij Laurens Wonen. Hieronder zijn ook woongroepen voor allochtonen, zoals Javaanse Surinamers. Verder zijn we samen met andere organisaties voortdurend bezig en op zoek naar huisvesting voor bijvoorbeeld inloopprojecten van allochtonen en dergelijke. In één van onze woongebouwen bieden we huisvesting aan voor ex-psychiatrische ouderen. Deze huurders wonen begeleid zelfstandig en hebben rechtstreeks met Laurens Wonen een huurcontract afgesloten.
Convenant Preventie Huisuitzettingen Op 19 december 2007 is het Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam ondertekend door Rotterdamse corporaties, de GGD, de gemeentelijke Kredietbank, en de betreffende wethouder. Het doel ervan is het voorkomen van huisuitzettingen van huurders om reden van een huurschuld. Corporaties krijgen daarbij hulp van de gemeentelijke Kredietbank en/of medewerkers van de Lokale Zorgnetwerken. Soms is de klant al geholpen met financiële ondersteuning, soms is er bemoeienis nodig van maatschappelijk werk of een arts om iemand weer “op de rails” te krijgen. Met het afsluiten van het convenant wordt voorkomen dat iemand dakloos wordt en dat de corporatie te maken krijgt met hoge mutatiekosten en huurderving. Huurders met huurachterstand worden actief benaderd. Afhankelijk van hun bereidheid om mee te werken worden ze aangemeld bij het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen en begeleid in hun financiële problematiek.
Regionale registratie Laurens Wonen is aangesloten bij Maaskoepel, een federatie van woningcorporaties in de Stadsregio Rotterdam. Laurens Wonen heeft een protocol “ Regionaal Vangnet” ondertekend. Dit houdt in voor huurder in dat, indien de huurovereenkomst op verzoek van Laurens Wonen door de rechter wordt ontbonden op grond van huurachterstand en/of overlast en/of oneigenlijk gebruik van de woning door eigen schuld, Laurens Wonen per datum afgifte van het ontruimingsvonnis deze huurder bij het Regionaal Vangnet registratiesysteem zal aanmelden. De registratie geldt voor maximaal drie jaar. In geval van huurschuld en/of overlast kan Laurens Wonen de huurder eenmalig en onder aanvullende voorwaarden een laatste kans geven. Bij oneigenlijk gebruik van de woning door eigen schuld van de huurder zal geen laatste kans worden geboden.
Aware convenant Aware is een systeem om mishandelde vrouwen en eventuele kinderen, die worden lastig gevallen door een ex-partner, sneller en beter te beschermen. Gelukkig komt dit bij onze doelgroep niet tot nauwelijks voor.
31
Het convenant heeft tot doel om deze vrouwen, die aangesloten zijn op het Awaresysteem, hun eigen woning te laten bewonen die aan alle eisen van het Politiekeurmerk voldoet, zodat deze vrouwen zich veiliger gaan voelen. De corporaties die het convenant hebben ondertekend voeren indien nodig de vereiste maatregelen uit. Bij niet oplosbare technische problemen, waarbij bepaalde bereikbare gevelelementen niet op het niveau van het Politiekeurmerk zijn te brengen, zal er gezocht worden naar een alternatieve betere beveiliging met een maximale inspanning.
4.5 Verkoop van woningen De verkoop van woningen staat – ook politiek – volop in de belangstelling. Veel corporaties verkopen woningen of hebben plannen om dit te doen. Bij Laurens Wonen is al eerder onderzocht of er mogelijkheden zijn tot het uitponden van enkele wooncomplexen. In 2007 is deze optie in het kader van de verdere uitwerking van het Strategisch Voorraadbeleid nader onderzocht. In 2008 is het verkoopbeleid verder uitgewerkt en voorgelegd aan de OHC. De OHC heeft in de eerste helft van 2008 positief geadviseerd over dit beleid. In de notitie verkoopbeleid zijn opgenomen: • de achterliggende redenen voor een verkoopbeleid van Laurens Wonen (met name financiële overwegingen vanuit het overheidsbeleid van heffingen voor woningcorporaties en een inflatievolgend huurbeleid in combinatie met ambities van Laurens Wonen ten aanzien van uitvoering van haar Strategisch Voorraad Beleid waar nieuwbouw en verbetering deel van uitmaken); • de selectiecriteria die gehanteerd zijn bij het maken van een keuze voor mogelijk te verkopen complexen (de complexen Mariniershof en Poort van Oost zijn vanuit de gehanteerde selectiecriteria verkoopopbrengst, woningtype en al of geen strategische positie complex geselecteerd om voor verkoop in aanmerking te komen); • de randvoorwaarden bij verkoop: a. uitgangspunt bij het verkopen van huurwoningen is dat op basis van vrijwilligheid wordt verkocht aan in eerste instantie de zittende huurders (zittende huurders zijn natuurlijk niet verplicht om te kopen). Indien de zittende huurders geen interesse hebben in aankoop van hun huurwoning (b.v. vanwege leeftijd) of daartoe niet de financiële mogelijkheden hebben (het zgn. financieringsperspectief) dan houden wij hen graag als huurklanten. Om aankoop door de zittende huurders te stimuleren willen wij hen een korting geven van 10% op de getaxeerde marktwaarde. Daarnaast worden er geen verkoopbelemmerende voorwaarden gehanteerd zoals een antispeculatiebeding of een terugkoopverplichting aan Laurens Wonen; b. indien de zittende huurder niet tot aankoop overgaat, dan blijft deze huren totdat hij/zij de huur van de woning opzegt. Vervolgens wordt de woning tegen 100% van de getaxeerde marktwaarde te koop aangeboden; c. hierbij zal een inspanningsverplichting gelden om te verkopen aan een huishouden waarvan minimaal één van de leden 55 jaar of ouder is. Dit zal ook opgenomen worden in de akte van levering om ervoor zorg te dragen dat deze inspanningsverplichting ook bij toekomstige doorverkoop van kracht blijft. In de tweede helft van 2008 zijn de voorbereidingen getroffen om in 2009 in het complex Mariniershof woningen te kunnen gaan verkopen. De voorbereidingen voor daadwerkelijke ondersplitsing van het complex zijn gestart en de aanvraag van de splitsingsvergunning is voorbereid. Bij toekomstige nieuwbouwprojecten zal in principe altijd een deel van de appartementen gerealiseerd worden voor de verkoop. Gezien de marktomstandigheden, waarin sociale huurwoningen niet meer te realiseren zijn zonder forse onrendabele toppen, zal de verkoopwinst van deze te verkopen appartementen moeten worden gebruikt ter financiering van deze onrendabele toppen. Het bouwen van grote aantallen koopwoningen brengt uiteraard echter ook de nodige risico’s met zich mee. We zijn daarom ook in gesprek met andere marktpartijen om risico’s over te nemen of deze risico’s voor Laurens Wonen te beperken.
32
5. BETREKKEN BEHEER
VAN
BEWONERS
BIJ
BELEID
EN
5.1 Wet Overleg Huurders Verhuurders Eind 1998 is de Wet Overleg Huurders Verhuurders in werking getreden. Deze wet geeft spelregels voor het overleg tussen huurders en verhuurders en geldt voor alle verhuurders met meer dan honderd woningen. Huurdersorganisaties krijgen hierdoor het wettelijke recht op informatie en advies en een vergoeding van Laurens Wonen. De wet omschrijft een huurdersorganisatie als een stichting of (formele dan wel informele) vereniging die volgens haar doelstelling de belangen van huurders van een bepaalde verhuurder behartigt. Het bestuur van de huurdersorganisatie moet worden gevormd door huurders zelf. Per 1 januari 2009 wijzigt de Wet Overleg Huurders Verhuurders. Laurens Wonen voldoet aan alle in de nieuwe wet gestelde voorwaarden.
5.2 GeschillenCommissie Elke corporatie, dus ook Laurens Wonen, is wettelijk verplicht om op een goede en zorgvuldige manier om te gaan met klagers en hun klachten. Laurens Wonen beschikt hiertoe over een goed functionerende GeschillenCommissie. Betreffende de samenstelling en de werkwijze van de GeschillenCommissie is een reglement opgesteld. Naast de wettelijke verplichting ziet Laurens Wonen een klacht ook als informatiebron om haar diensten aan huurders te verbeteren. Hoewel elke medewerker van Laurens Wonen zijn of haar best doet de huurders correct te behandelen, kan het gebeuren dat een fout wordt gemaakt, een brief niet op tijd wordt beantwoord of dat een huurder niet naar wens te woord wordt gestaan. Ook kunnen huurders ontevreden zijn over de dienstverlening van een door Laurens Wonen ingeschakeld bedrijf. De GeschillenCommissie Laurens Wonen hoort deze klachten graag en maakt er werk van. De GeschillenCommissie is samengesteld uit vier huurders en een vertegenwoordiger namens de verhuurder. De commissie wordt bijgestaan door een ambtelijk secretaris. De huurdersvertegenwoordiging wordt voorgedragen door de Overkoepelende Huurders-Commissie; de vertegenwoordiger namens verhuurder door de directie. Alle leden van de GeschillenCommissie zijn voor een periode van drie jaar benoemd door het bestuur. In het verslagjaar heeft de commissie haar eigen functioneren geëvalueerd. Aan de hand daarvan is de naam gewijzigd van KlachtenCommissie naar GeschillenCommissie, is het reglement op sommige punten herzien en is het Rooster van Aftreden aangepast. De GeschillenCommissie is in het verslagjaar vijf maal bijeengeweest. Tijdens deze bijeenkomsten zijn de volgende zaken aan de orde geweest: • • •
Een kennismakingsgesprek heeft plaatsgevonden met de heer E.R. Schollaart, de nieuwe manager woondiensten van Laurens Wonen. Conform jaarlijkse gewoonte is uitgebreid gesproken met de directie, dit keer in het bijzonder over de leefbaarheid in de woongebouwen. Er zijn zes klachten ontvangen. Twee klachten zijn ongegrond verklaard. In twee zaken heeft de GeschillenCommissie bemiddeld, waarbij men Laurens Wonen tevens heeft geadviseerd aandacht te besteden aan de communicatie tussen huismeester en bewoners, vooral aan het signaleren van reparatieverzoeken en de termijn waarbinnen die moeten zijn uitgevoerd. Twee klachten zijn door de organisatie tijdig opgelost, waardoor de GeschillenCommissie niet meer in actie behoefde te komen.
33
5.3 Overkoepelende HuurdersCommissie De Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) vertegenwoordigt alle huurders van Laurens Wonen. De OHC is eind 2000 opgericht en heeft als rechtsvorm een informele vereniging. De OHC heeft het advies- en informatierecht. Er is een getrapte vertegenwoordiging. Dat wil zeggen dat ieder complex vanuit de individuele bewonerscommissie een vertegenwoordiger en een plaatsvervangend vertegenwoordiger kan afvaardigen naar de OHC. In 2008 waren alle complexen vertegenwoordigd, met uitzondering van De Sevencamp gedurende een groot deel van het jaar. Er is een reglement voor het huurdersoverleg aanwezig. De OHC heeft in het verslagjaar zes maal met de directie en Manager Woondiensten van Laurens Wonen overlegd. Daaraan voorafgaand heeft steeds een agenda-overleg en voorbespreking plaatsgevonden met het Dagelijks Bestuur van de OHC, bestaande uit de voorzitter, de vice-voorzitter en de secretaris. De volgende onderwerpen zijn in 2008 tussen directie en Manager Woondiensten enerzijds en de OHC anderzijds besproken: • • • • • • • • • • • • • • • •
Aftreden en opvolging van de voorzitter van het Dagelijks Bestuur van de OHC en daaruit voortvloeiende verkiezingen. De integrale begroting 2008. De huurverhoging van 1,6% per 1 juli 2008. De OHC heeft positief geadviseerd over de mogelijke verkoop van woningen in twee complexen, met de beperking dat minimaal 51% van de woningen in bezit blijft van Laurens Wonen. Het behalen van het KWH-Huurlabel door Laurens Wonen. Conform de uitspraak van de Hoge Raad in een dergelijke zaak wordt aan de huurders van de gebouwen Bertrand Russell, Anatole France en Laurens het deel uit de servicekosten voor groenvoorziening over de jaren 2005 en 2006 terugbetaald. Onderzoek naar extra beveiliging van de woningen tegen indringers. In het kader van een in Rotterdam lopend onderzoek naar de mogelijkheden van de glasvezelverbinding wordt over het wel of niet toestaan van schotelantennes gesproken. Dit valt vooralsnog onder het beleid Zelf Aangebrachte Verbeteringen. Laurens Wonen biedt haar excuus aan voor de vertraging die de afrekening servicekosten 2007 heeft opgelopen. Instemming met het voorstel de naam KlachtenCommissie te wijzigen in GeschillenCommissie en de aanpassing van het reglement. De stalling van scootmobiels. De investering in de leefbaarheid rond de woongebouwen Wi Mofina Tampe, Maasveld, Joachim & Anna, de Poort van Oost en de Kerkeplaats, alle gelegen in de zogenaamde Vogelaarwijken. De ontwikkeling van het beleid en de reglementen rond Zelf Aangebrachte Verbeteringen. De OHC heeft hierover een positief advies uitgebracht. Aansluiting bij een inkoopvereniging voor gas en elektra, waardoor lagere prijzen kunnen gelden voor de elektra van de algemene ruimten in de woongebouwen en voor het gas van de collectief gestookte complexen. De heer Alderliesten, lid van de Raad van Toezicht, heeft een vergadering van de OHC bijgewoond en vragen van de leden beantwoord. De directie heeft een presentatie gegeven over de financiën van Laurens Wonen.
5.4 Bewonerscommissies Op complexniveau is regelmatig met de diverse bewonerscommissies overleg gevoerd. Alle complexen van Laurens Wonen hadden in 2008 een eigen bewonerscommissie, waarbij tegelijkertijd ook elk complex vertegenwoordigd was in de Overkoepelende Huurders Commissie. In het complex de Sevencamp was een groot deel van 2008 geen bewonerscommissie actief. Hier is, i.s.m. een werkgroep van bewoners uit het complex, veel energie gestopt in het tot stand brengen van een nieuwe bewonerscommissie. Een verscheidenheid aan onderwerpen passeert in overlegvergaderingen tussen Laurens Wonen en de bewonerscommissie in een complex de revue. Hierbij kan gedacht worden aan allerlei zaken
34
rondom onderhoud, verbouwingen, legionella, servicekosten, activiteiten voor bewoners (ook uitgevoerd door zorgorganisatie Laurens), rookbeleid, scootmobielbeleid, overlast van bewoners, huisregels en de verhouding zorggeïndiceerden en niet-zorggeïndiceerden. Als onderwerpen bij meerdere bewonerscommissies leven en als belangrijk worden ervaren, kunnen deze worden geagendeerd voor de Overkoepelende HuurdersCommissie. De woonconsulenten vervullen een grote rol in de contacten met de bewonerscommissies.
5.5 Bewonersblad In overleg met de Overkoepelende HuurdersCommissie is in 2007 afgesproken dat het Laurens Wonen WoonMagazine met ingang van 1 januari 2008 is vervangen door een inlegkatern in de Laurens-krant. De Laurens-krant is in 2008 drie maal uitgebracht. In het Laurens Wonen-katern zijn de volgende zaken aan de orde geweest:
verslagen van de bijeenkomsten van de Overkoepelende HuurdersCommissie en de GeschillenCommissie Laurens Wonen; interviews met Marco Habraken, manager financiën, de nieuw gestarte projectenafdeling en de afdeling vastgoed, waar veel veranderingen hebben plaatsgevonden; verslag van de feestmiddag voor de leden van de bewonerscommissies; de huisregels in de woongebouwen; afscheid van de voorzitter van de Overkoepelende Huurderscommissie; het behalen van het KWH kwaliteitslabel; het 25-jarig bestaan van Nieuw Verlaat; veiligheid; uitstel van de sloop en nieuwbouw van complex De Wilgenborgh in Schiebroek.
35
6.
FINANCIEEL BELEID EN BEHEER
Alle middelen van Laurens Wonen staan conform het BBSH ten dienste van de volkshuisvesting. Uitgangspunt van het financiële beleid is dat Laurens Wonen enerzijds vermogend genoeg blijft om op de kapitaalmarkten tegen scherpe prijzen financiële middelen aan te trekken, en anderzijds het vermogen niet overmatig oppot. Als maatschappelijke onderneming stellen wij ons een groot aantal maatschappelijke doelen. Die doelen moeten we afwegen tegen de beschikbare financiële middelen. Door het voeren van een solide financieel beleid moeten we ervoor zorgen dat we onze doelstellingen ook op lange termijn waar kunnen maken.
6.1 Financiële continuïteit Een belangrijk uitgangspunt van het financiële beleid van Laurens Wonen is het waarborgen van de financiële continuïteit. De kaders voor het financiële beleid zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Het beleid is erop gericht een blijvende toegang tot de financiële markten te waarborgen. Dit wordt onder meer bewerkstelligd door te blijven voldoen aan de normen en eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds van de Volkshuisvesting (CFV). Bij de jaarlijkse beoordeling van de financiële positie over 2007 werd aan deze normen voldaan. Bij deze beoordeling werden ook de prognoses over 2008 tot en met 2012 betrokken. Voor de financiële continuïteit van een corporatie is een blijvende toegang tot de vermogensmarkt een vereiste. Dit betekent dat het oordeel van het WSW over de financiële positie van Laurens Wonen van cruciaal belang is. De kasstromen zijn in feite het huishoudboekje van Laurens Wonen. Zolang een corporatie is staat is om uit haar operationele activiteiten voldoende middelen te genereren om een normatieve aflossing van 2% van haar leningenportefeuille te betalen is er voor het WSW sprake van een gezonde bedrijfsvoering. In dat geval zal het WSW de financieringsbehoefte die voortvloeit uit de investerings- en desinvesteringskasstromen borgen. In eerste instantie kijkt het WSW hierbij niet verder dan een periode van vijf jaar. Verschil operationele kasstroom en normatieve aflossing
2.750 2.500 2.250 (bedragen x € 1.000)
2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250 0 (250)
2009
2010
2011
2012
2013
Jaren
Voor de komende vijf jaar genereert Laurens Wonen voldoende inkomsten uit de reguliere exploitatie om de geplande projecten uit te kunnen voeren.
36
Ontwikkeling Solvabiliteit Solvabiliteit begr.2009 ev
21,0% 20,0% 19,0% 18,0% 17,0% 16,0% 15,0% 14,0% 13,0% 12,0% 11,0% 10,0% Solvabiliteit begr.2009 ev
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
19,1%
20,5%
19,6%
16,2%
14,5%
11,6%
12,4%
13,5%
12,8%
15,1%
17,4%
De ontwikkeling van de financiële positie wordt bewaakt aan de hand van de financiële meerjarenbegroting die jaarlijks wordt geactualiseerd en de kwartaalrapportages. Een belangrijk kengetal is de solvabiliteit: de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen. De solvabiliteit laat zien in welke mate wij aan onze verplichtingen kunnen voldoen op middellange termijn. Het balanstotaal per ultimo 2008 is ten opzichte van 2007 gestegen met € 14,8 miljoen. De solvabiliteit is onder andere door de stelselwijziging en het positieve resultaat over 2008 toegenomen van 14,1% per 31 december 2007 tot 19,1% per 31 december 2008. Eind 2008 is de meerjarenbegroting van Laurens Wonen opgesteld. Hierin is rekening gehouden met een op termijn inflatievolgend huurbeleid. In de periode tot 2018 bedraagt het investeringsvolume voor het nieuwbouwprogramma circa € 48 miljoen. Een deel van de projecten is weliswaar onzeker, daar staat tegenover dat er een groot aantal projecten in de onderzoek en initiatieffase zijn waar in de begroting nog geen rekening mee is gehouden. De solvabiliteit zal naar verwachting afnemen tot een minimum van 11,6% in 2013, waarna weer een geleidelijke stijging tot circa 17,4% in 2018 zal volgen.
6.2 Financieringen en beleggingen Laurens Wonen kent geen actief beleggingsbeleid en houdt geen beleggingsportefeuille aan. Beleggingen vinden uitsluitend plaats voor het risicoloos uitzetten van tijdelijk overtollige gelden in rekening-courant en op deposito’s. Het betreft financiële posities die voortvloeien uit de normale bedrijfsuitoefening met een kortlopend karakter. Laurens Wonen heeft in 2007 een aantal payers en receiver swaps aangetrokken. Derivaten worden niet zelfstandig verhandeld en er wordt geen open positie ingenomen. Het beoogde effect hiervan is dat er vervroegd financiering is aangetrokken ad € 922.000 tegen een percentage van 4,75%. Bedrag is op een deposito gezet en zal medio 2009 worden opgenomen. Bij de opbouw van de leningenportefeuille wordt ernaar gestreefd om de door het WSW gehanteerde norm, een maximaal renterisico van 15% van de totale leningportefeuille per jaar, niet te overschrijden. In 2008 is voor een bedrag van € 19 miljoen financiering aangetrokken. Circa € 12 miljoen betreft herfinanciering van leningen. Daarnaast zijn er in 2008 een drietal extendibles aangetrokken met elk een hoofdsom van € 3,5 miljoen. Twee leningen zijn in 2008 gestort. Van de derde lening vindt de storting plaats in 2009. Per ultimo 2008 was € 2,5 miljoen opgenomen. Het restant is op deposito geplaatst en zal in 2009 worden opgenomen. In 2007 zijn een vijftal leningen die een renteconversie ondergaan in 2009 en 2010 forward gefixeerd. De hoofdsom van deze leningen bedraagt (op renteconversiedatum) € 15,6 miljoen. De huidige rentepercentages variëren van 5,21% tot 6,03%, de overeengekomen rentepercentages variëren van 4,64% tot 4,89%. Rekening houdende met de al vastgelegde renteconversies wordt, als het nieuwbouwprogramma dat in de begroting is opgenomen wordt uitgevoerd, de norm in 2011 overschreden. Als er meer zekerheid is over de voortgang van de projecten zal worden bekeken wanneer aanvullende maatregelen worden genomen.
37
Financieringsrisico's
30.000 29.000 28.000 27.000 26.000 25.000 24.000 23.000 22.000 21.000 20.000 19.000 18.000 17.000 16.000 15.000 14.000 13.000 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -
Eindaflossing Renteconversie Nieuwe leningen Totale risico
( x € 1.000)
Norm WSW
Jaren
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
2.014
2.015
2.016
2.017
2.018
6.3 De administratie De jaarrekening over het boekjaar 2008 is gedurende het boekjaar 2009 gereed gekomen. De jaarrekening van Laurens Wonen is gecontroleerd door de openbare registeraccountant Deloitte Accountants B.V..
6.4 Waardering van het vastgoed Het bezit van Laurens Wonen wordt gewaardeerd op basis van historische kostprijs, verminderd met annuïtaire afschrijvingen, dan wel op basis van lagere bedrijfswaarde, voor zover structureel (minimum waarderingsregel). De bedrijfswaarde van het corporatiebezit kan worden gebruikt als instrument om een indicatie te krijgen van de financiële positie en financiële ruimte van de corporatie. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van de toekomstige exploitatieopbrengsten en –lasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De uitgangspunten voor de berekening zijn vermeld in de jaarrekening. Per 31 december 2008 lag de bedrijfswaarde op € 117,3 miljoen (2007: € 121,9 miljoen). Ten opzichte van de boekwaarde betekent dit een overwaarde van bijna 14%. Ultimo 2007 was er sprake van een overwaarde van 30%. Deze forse afname van per saldo € 13,6 miljoen wordt veroorzaakt door een combinatie van investeringen en mutaties in de bedrijfswaarde (in de jaarrekening nader toegelicht onder de materiële vaste activa). Voor de beoordeling van de boekwaarde versus bedrijfswaarde en toepassing van de minimum waarderingsregeling is het woningbezit met ingang van 2008 ingedeeld in vier productmarktcombinaties (PMC’s). Deze indeling sluit beter aan bij het interne beleid en de bedrijfsvoering en geeft hierdoor een beter inzicht in de waardering van het bezit en daarmee de financiële positie en de resultaten van Laurens Wonen. De huidige indeling bestaat uit de productmarktcombinaties woningen, verzorgingstehuizen, overig maatschappelijk vastgoed en
38
gecombineerd woningen/zorg bezit. Er is bewust gekozen voor een beperkt aantal PMC's zodat de gekozen indeling toekomstvast is en minder gevoelig voor aanpassingen. De gekozen indeling sluit aan op de wijze van vastgoedsturing door de corporatie.
39
7.
RAPPORT VAN BEVINDINGEN
40
8.
VERKLARING TOEZICHT
VAN
BESTUUR
EN
RAAD
VAN
Verklaring bestuur Hierbij verklaart het bestuur dat alle uitgaven van de Stichting Laurens Wonen zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Rotterdam, 18 mei 2009
I.C. Thepass, voorzitter bestuur
Verklaring Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft, ingevolge artikel 8 van de statuten, de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag van de Stichting Laurens Wonen over 2008 onderzocht en heeft hierbij kennis genomen van de door Deloitte Accountants B.V. afgegeven accountantsverklaring 2008, welke is opgenomen in dit jaarverslag. Rotterdam, 18 mei 2009
Prof.dr. F.G.A. van der Meché, voorzitter Raad van Toezicht
41
JAARREKENING
OVERIGE GEGEVENS
Laurens Wonen resultatenrekening over 2008 bedragen x €.000 2008 € BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huren
12.767
- Vergoedingen
2.033
- Overheidsbijdragen
96
- Verkoop onroerende zaken
-
- Overige bedrijfsopbrengsten
763 15.659
BEDRIJFSLASTEN - Afschrijvingen
1.032
- Waardeverandering mat. vaste activa - Erfpacht
832 88
- Onderhoud
3.511
- Personeelskosten
1.848
- Overige bedrijfslasten
3.545 10.856
BEDRIJFSRESULTAAT
4.803
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening BELASTINGEN Vennootschapsbelasting
587
-224
RESULTAAT NA BELASTINGEN
Jaarverslag 2008
-153 4369 4216
811
Laurens Wonen
Jaarverslag 2008
Laurens Wonen
2007 € 12.483 2.064 96 93 700 15.436
939 298 86 3.546 1.380 3.607 9.856 5.580
-931 4268 3337 2243
27 2216
Jaarverslag 2008
Laurens Wonen
Jaarverslag 2008
Laurens Wonen
