Rijnhart Wonen. Jaarrapport 2013

Rijnhart Wonen Jaarrapport 2013 JAARREKENING 2013

Stichting Rijnhart Wonen VESTIGINGSADRES POSTADRES TELEFOON FAX INTERNET E-MAIL ALGEMEEN

Bolderikkamp 12 Postbus 21, 2350 AA Leiderdorp 071 589 04 70 071 589 27 02 www.rijnhartwonen.nl [email protected]

Managementteam DIRECTEUR BESTUURDER MANAGER WONEN MANAGER FINANCIËN, MANAGER VASTGOED

de heer J.C. de Vries mevrouw A. Rook de heer S. E. van der Veer de heer H. van Hees

Raad van Toezicht VOORZITTER VICEVOORZITTER LID LID LID

mevrouw M.P.C. Gielink de heer C.J.M. Karsten de heer J. la Croix mevrouw P.A. Lansbergen de heer H. Buijing

Overige gegevens

› Akte van oprichting 21 maart 1946. › Inschrijving in het openbaar register van de Kamer van Koophandel 28023118 › De stichting heeft als werkgebied de gemeenten Zoeterwoude en Leiderdorp.

Inhoudsopgave

Voorwoord

5

2013 in beeld

70

Verklaring bestuur

7

Woonkwaliteit

73

Verslag Raad van Toezicht 2013

8

Middelen

Verkoop uit bezit

73

Slimmer kopen

73

Projectontwikkeling

75

15

Maatschappelijk vastgoed

75

Financieel beleid

15

Onderhoud 2013

77

Financieel resultaat

15

Groot onderhoud en renovatie

77

Besteding huuropbrengsten

16

Resultaat bedrijfsvoering

16

Actuele waarde

17

Kwaliteit woningbezit

Vermogenspositie

17

Leefbaarheid

81

Financieringen en beleggingen

18

Bewonersparticipatie

83

Klanten

79 79

Liquiditeiten

19

Huurdersorganisaties

85

Risicoparagraaf

20

Woningtoewijzing

85

Nevenstructuur Rijnhart Wonen

22

Wonen, zorg en welzijn

87

Klachten

87

Accountantsverklaring Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Jaarrekening 2013

23 24 27

Bestuur en middelen

88

Kansen door kopen

88

Organisatie

88

Voorwoord Voor u ligt het verslag van het eerste jaar van ons nieuwe beleidsplan ‘Expert in simpel wonen’. En als het iets niet was, dan was het simpel. Daarbij was de turbulente omgeving nog een gemakkelijke opgave, want daar zijn wij afgelopen jaren aan gewend geraakt. Eerder waren de groei naar de rol van expert, een reorganisatie en het simpel maken van bedrijfsprocessen pittige trajecten. Wat wel heel plezierig bleek was het hebben van een heldere koers die samen met onze belanghouders is uitgezet. Iedere keer als er een uitdaging kwam, gingen wij terug naar de door ons geformuleerde opgave. Wij zijn blij dat Rijnhart Wonen de eerste slagen van het nieuwe beleidsplan gemaakt heeft. Daarbij hebben wij gemerkt dat het moeite kostte om verbonden te blijven met onze huurdersorganisaties. Terecht maken zij zich zorgen over de ontwikkelingen binnen onze sector, en niet in het minst om de betaalbaarheid van de huurwoningen. De uitdaging is om met hen samen hierover constructief in gesprek te blijven, ook al moeten er intern en extern keuzes worden gemaakt in wat nog wel en wat niet meer kan. Daarnaast hebben wij conform plan, 10% van onze klanten bezocht. Wij vinden het belangrijk om goed voeling te houden met onze huurders. Ook onderhielden wij contact met onze belanghouders in het politieke en maatschappelijke spectrum. Zeker met de verkiezingen in het vizier bleek het van groot belang de inhoudelijke thema’s met elkaar te bespreken. En gelukkig kon er nog een hoop in 2013. Ondanks een vastzittende woningmarkt kregen 187 huurders een nieuwe woning. 97% van onze 176 sociale huurwoningen hebben wij toegewezen aan de laagste inkomensgroepen. De verkoop verliep opnieuw volgens planning. Mede daardoor behouden wij de broodnodige financiële armslag voor de grotere projecten. Er werd een mooi en energiezuinig nieuwbouwproject Rijnegom opgeleverd en een groot renovatieproject Vreugdedal gestart. Naast veel comfort werd hier ook een woonlastenbesparing bereikt door energetisch stappen te zetten. En het mooiste was dat wij in 2013 met inzet van onze partners voor het eerst sinds jaren 0 ontruimingen hadden. Niemand moest noodgedwongen zijn woning verlaten. Zo blijven wij volop actief in de woningmarkt en kunnen huurders en belanghouders op ons rekenen. Waar anderen aarzelen in de markt, creëert Rijnhart Wonen de kansen. Zo werd de basis gelegd voor een kantoortransformatie Elisabethhof in Leiderdorp, een sloop-nieuwbouwproject Brittenstein en een juweel van een complexje Raetwijck met 6 woningen in Zoeterwoude. Zelfs een Thomashuis in een oude school lijkt dankzij de gemeenteraad een reële kans geworden. Ons beleidsplan, verwoord in een kleurrijke kubus en een filmpje van ruim een minuut, blijkt geen dode letters te bevatten, maar het begin van een beweging in de woningmarkt. En dat smaakt naar meer. Houdt ons in 2014 maar in de gaten. En als u suggesties heeft, wij staan hier altijd voor open. Onze standaard houden wij simpel, maar ook in 2014 is er ruimte voor verrassend maatwerk. Dat is het thema voor 2014: Verrassend maatwerk = mensenwerk!

Jan C. de Vries DIRECTEUR-BESTUURDER RIJNHART WONEN

J AARRAPPORT 2013

RIJ NH ART WO N EN

5

6

JAA R R A PPO RT 2 0 1 3

RI JNHA RT WONE N

Verklaring bestuur Als bestuurder van Rijnhart Wonen verklaar ik dat wij alle middelen in het verslagjaar volledig besteed hebben in het belang van de volkshuisvesting. Wij hielden huren betaalbaar voor onze doelgroep en nemen genoegen met een lager rendement. In het DuoDoc en ons informatiemagazine Rijnhart POSiTief hebben wij reeds open gecommuniceerd welke doelen wij wel en niet gehaald hebben. In die zin is dit jaarverslag al ‘oud nieuws’ en is alle energie gericht op het nieuwe jaar. Rijnhart Wonen is als bedrijf in control. Onze plannings- en beleidscyclus is een manier van werken in plaats van een papieren tijger. We leren van onze fouten en stellen bij waar nodig. De professionalisering van onze organisatie wordt opnieuw bevestigd door analyses en rapporten die in 2012 uitgebracht werden door onze externe visitator Ecorys en onze accountant BDO. De risicobeheersing is op orde en past bij de omvang van ons bedrijf. Ook voor onze Rijnhart Wonen Energie BV hebben wij de planningen control cyclus verbeterd. Sectorinstituten als het Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw hebben ons eveneens positief beoordeeld. Nu hebben deze instituten aan vertrouwen ingeboet de laatste jaren. Daarom varen wij niet blind op een enkel instituut of rapport. Juist het geheel van intern toezicht (Raad van Toezicht en het samenspel met het Managementteam en de controller) en extern toezicht maakt dat ik als bestuurder zeker ben van de kwaliteit en risicobeheersing van onze organisatie. Maar…, vooral ons gedrag maakt ons tot een goede organisatie, niet de systemen die iedere keer over ons uitgestort worden. Daarbij vind ik het allerbelangrijkste dat wij niet op de juiste plek het vinkje kunnen zetten, maar dat ik blind op onze medewerkers kan vertrouwen en zij op mij.

Jan C. de Vries DIRECTEUR-BESTUURDER RIJNHART WONEN

J AARRAPPORT 2013

RIJ NH ART WO N EN

7

Verslag Raad van Toezicht 2013 In dit verslag staat hoe de Raad van Toezicht haar taken en verantwoordelijkheden in 2013 heeft ingevuld. De Raad handelt daarbij conform de ‘Governancecode Woningcorporaties’. Datzelfde geldt voor de toepassing van de ‘Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties’ en de ‘Honoreringscode commissarissen’. De raad heeft kennis genomen van het per 1 januari 2014 geldende besluit ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014’

Governance-structuur van Rijnhart Wonen Woningcorporatie Rijnhart Wonen is een stichting. De statuten vermelden de taken en bevoegdheden van de Raad van Toezicht. De uitwerking daarvan is vastgelegd in het Reglement Raad van Toezicht. Dit reglement is evenals de statuten op de website van Rijnhart Wonen geplaatst. Het bestuur van Rijnhart Wonen bestaat uit één directeur-bestuurder. Ook de bevoegdheden van de directeur-bestuurder staan vermeld in de statuten van Rijnhart Wonen. De directeur-bestuurder heeft voor het nemen van een aantal, in de statuten beschreven, besluiten de voorafgaande goedkeuring van de RvT nodig. Mede daartoe zijn afspraken tussen de RvT en de directeur-bestuurder beschreven in een door de Raad vastgesteld directiestatuut. Afspraken tussen directeur-bestuurder en het management liggen vast in een managementstatuut en in het procuratiereglement. Reglement Raad van Toezicht, directiestatuut, managementstatuut en procuratiereglement zijn begin 2011 vernieuwd. Begin 2014 is het Reglement Raad van Toezicht wederom geactualiseerd, waarbij de maximale zittingsduur van de leden is beperkt tot maximaal twee maal vier jaar en tevens is geregeld dat de controller rechtstreeks contact kan opnemen met de (voorzitter van) de Raad. Deelnemingen De stichting Rijnhart Wonen heeft een dochteronderneming. ‘Rijnhart Wonen Energie BV’ is opgericht in 2010 met als doel het exploiteren van energiebronnen (WKO-installaties) die verbonden zijn met het door Stichting Rijnhart Wonen te exploiteren en of te ontwikkelen vastgoed. Deze wijze van exploitatie is gekozen vanwege risicobeheersing en fiscale aspecten. De directie van de BV is de stichting Rijnhart Wonen en wordt vertegenwoordigd door de directeur-bestuurder. Het toezicht door de RvT is beschreven in het Reglement van de Raad van Toezicht en het Directiestatuut van de stichting Rijnhart Wonen. De Governance-structuur is in 2013 niet gewijzigd.

Samenstelling van de Raad van Toezicht gedurende 2013 De Raad bestaat uit 5 leden. Twee leden zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties uit Leiderdorp en Zoeterwoude. Per 1 januari 2013 is de heer J. la Croix herbenoemd na overeenstemming met de Huurderij en per diezelfde datum heeft de Raad mevrouw P.A. Lansbergen benoemd als nieuw lid van de raad. Per 1 januari 2013 is mevrouw M.P.C. Gielink benoemd als voorzitter van de Raad.

8

JAA R R A PPO RT 2 0 1 3

RI JNHA RT WONE N

FUNC TIE

GEBOREN

DATU M

DATU M

A FTR E DEN D

H ERBEN O EMING

1 e BEN O EMIN G

B EN O EMIN G

PER

MO G ELIJ K

Mw. M.P.C. Gielink

Voorzitter per 01-01-13

1961

01-07-10

01-07-10

01-07-14

Ja (1 periode)

Dhr. K. Karsten

Vicevoorzitter

1955

01-01-11

01-01-11

31-12-14

Ja (1 periode)

Dhr. J. la Croix*

Lid

1948

21-06-07

01-01-13

21-06-15

Nee

Dhr. H. Buijing**

Lid

1960

01-06-12

01-06-12

31-05-16

Ja (1 periode)

Mw. P.A. Lansbergen

Lid

1971

01-01-13

01-01-13

31-12-16

Ja (1 periode)

*

Lid benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie de Huurderij

**

Lid benoemd op voordracht van de Huurders Belangen Organisatie Leiderdorp (HBOL)

De remuneratiecommissie wordt gevormd door mevrouw Gielink en de heer Karsten.

Functies en nevenfuncties leden Raad van Toezicht per 01-01-2014 Mevrouw M.P.C. Gielink is General Counsel bij Global Factories B.V. Haar relevante nevenfuncties zijn:

› Lid Raad van Toezicht Stichting Waalsdorp in Den Haag. › Secretaris Stichting “het Raepenhofje” te Amsterdam. De heer C.J.M. Karsten is zelfstandige. Zijn relevante nevenfuncties zijn:

› Voorzitter Raad van Toezicht SONOR › Voorzitter van Regionale geschillencommissie woonruimteverdeling Rijnmond. › Lid en vice voorzitter Raad van Toezicht Woningbouwvereniging Reeuwijk › Bestuurder a.i. van Woningstichting Leusden (tot 01-04-2013) › Bestuurder a.i. van Stichting Woonvisie te Ridderkerk (vanaf 5-10-2013) De heer drs. J. la Croix is Interim-manager bij Yda BV te Rotterdam. Zijn relevante nevenfuncties zijn:

› Lid Deelraad deelgemeente Kralingen-Crooswijk te Rotterdam › Lid Hoofdbestuur Vereniging voor kerkrentmeesterlijk Beheer (VKB) te Dordrecht › Lid Hoofdbestuur Landelijke Organisatie Begraafplaatsen (LOB) te Dordrecht › Voorzitter van de RvC Woningbouwvereniging Hoek van Holland tot 15-07-2013 › Bestuurslid Oorlogs Verzetsmuseum Rotterdam › Voorzitter VVE Rubensstraat 18-32 te Rotterdam › Voorzitter RvT Integrale Zorggroep Eerste lijn Rijnmond De heer H. Buijing was tot de fusiedatum 14 juni 2013 directeur bestuurder stichting Welsaen te Zaanstad. Met ingang van 14 juni 2013 tot 30 november 2013 vervolgens directeur Welzijn van stichting Evean (fusiepartner) en tot 21-12-2013 directeur bestuurder stichting Peutersaen (afgesplitst van Welsaen). Vanaf 1 december 2013 is hij bestuursadviseur stichting Evean. Zijn relevante nevenfuncties zijn:

› Lid Raad van Toezicht stichting Binnenvest Leiden › Lid ledenraad Rabobank Leiden e.o. › Lid raad van advies Scholengroep Zaam Mevrouw P.A. Lansbergen is Directeur bij Estro Regio Randstad

J AARRAPPORT 2013

RIJ NH ART WO N EN

9

De profielschets van de Raad De profielschets van de Raad is in 2012 geactualiseerd en te vinden op de website van Rijnhart Wonen. Naast algemene kwaliteiten die gelden voor alle leden van de Raad (waaronder het beschikken over analytisch vermogen, ervaring in bestuurlijke besluitvormingsprocessen en het hebben van affiniteit met de doelstelling van Rijnhart Wonen) dienen op grond van deze profielschets de volgende aandachtsgebieden binnen de raad aanwezig te zijn: volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening, financieel-economisch, juridisch/bestuurlijk betrokkenheid bij de doelgroep, personeel en organisatie en tenslotte zorg en welzijn. Deze aandachtsgebieden zijn in de profielschets uitvoering omschreven. De Raad meent dat in de huidige samenstelling deze aandachtsgebieden ruim voldoende aanwezig zijn. Hiernaast acht de Raad het van belang dat enkele leden zich verbonden voelen met het werkgebied Holland Rijnland. In de persoon van mevrouw Lansbergen en de heer Buijing is deze verbondenheid voldoende in de Raad verankerd.

Informatieverzameling door de Raad De Raad verkreeg in 2013 via diverse kanalen informatie die noodzakelijk is om haar toezichthoudende rol in te vullen. Uiteraard volgen de leden van de Raad alert de voorstellen en maatregelen van de landelijke, regionale en lokale overheid met betrekking tot wonen en de mogelijke gevolgen daarvoor voor Rijnhart Wonen. Dit gebeurt onder andere via de informatievoorziening van de Vereniging van Toezichthouders in de Volkshuisvesting, via de nieuwssite en magazine van branchevereniging Aedes en via de pers. Via de werkorganisatie wordt de Raad regelmatig op de hoogte gehouden van relevant nieuws in de lokale media. Een beeld van het gevoerde beleid van Rijnhart Wonen, de bereikte resultaten en de relevante (markt) ontwikkelingen vormde de raad zich door:

› Informatie vanuit het bestuur. Onder andere zijn in 2013 geagendeerd en besproken: het jaarverslag 2012, begroting en jaarplan 2013 en de per vergadering schriftelijk verstrekte informatie. Diverse investeringsbesluiten werden goed gedocumenteerd aan de raad voorgelegd. Belangrijk voor de informatievoorziening zijn de vier besproken kwartaalrapportages over de voortgang van de voorgenomen activiteiten met aandacht voor besteding van budgetten, de projectontwikkeling, liquiditeitenprognose en treasury activiteiten.

› Informatie van de accountant: managementletter en jaarverslag zijn besproken in aanwezigheid van de accountant. › Informatie vanuit het CFV (Oordeelsbrief), het regeerakkoord, de informatie vanuit het WSW (o.a. kredietwaardigheid, faciliteringsvolume) en het Ministerie van BZK (Toezichtsbrief).

› Met de ondernemingsraad sprak de Raad op 23 april 2013 over het vitaliteitsonderzoek en de organisatieontwikkeling.

› Met de huurderorganisaties heeft de Raad op 26 november 2013 een gesprek gevoerd. › Daarnaast hebben de leden van de Raad tijdens festiviteiten rondom bouwprojecten met zowel de huurderorganisaties als bewoners en omwonenden gesproken.

› Tijdens een beleidsdag in juni van Bestuur en Raad is aandacht besteed aan vastgoedsturing en actuele thema’s. › De Raad nam kennis van het jaarverslag van de Klachtencommissie Tenslotte verkreeg de Raad informatie door het volgen van symposia en cursussen. In 2013 zijn de volgende symposia en vergaderingen bijgewoond:

› Een gezamenlijke bijeenkomst van de NVvTZ (toezichthouders zorg) en VTW. › Twee algemene ledenvergaderingen van de VTW. De Raad is van mening gedurende 2013 voldoende in de diepte en de breedte te zijn geïnformeerd om het toezicht adequaat in te vullen.

Toezichtskader van de Raad Het kader voor het uitoefenen van de toezichtstaak van de Raad is in 2013 gevormd door ter zake doende wet- en regelgeving (waaronder het BBSH), de door Rijnhart Wonen onderschreven Aedescode en Governancecode, de statuten, het beleidsplan van Rijnhart Wonen ‘Simpel Wonen’, het financieel beleidsplan (met daarin het treasurystatuut, het investeringstatuut en het verbindingenstatuut), de

10

JA A R R A PPO RT 2 0 1 3

RI JNHA RT WONE N

begroting 2013, de prestatieafspraken tussen Rijnhart Wonen en de gemeenten Leiderdorp en Zoeterwoude en ten slotte de elementaire beginselen van goed ondernemerschap. Op grond van dit kader beoordeelt de Raad in ieder geval de bestuursbesluiten inzake de realisatie van volkshuisvestelijke doelen, de continuïteit van Rijnhart Wonen, de risico’s die verbonden zijn aan de activiteiten van Rijnhart Wonen, de opzet en werking van interne beheersings- en controlesystemen, het kwaliteitsbeleid, de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording, de financiële verslaggeving en het de naleving van wet- en regelgeving. Vergaderingen en besluitvorming van de Raad In 2013 heeft de Raad zes maal op reguliere wijze vergaderd. Daarnaast was er een beleidsdag. De directeur-bestuurder was bij al deze vergaderingen aanwezig (uitgezonderd de zelfevaluatie en het beoordelen van het functioneren van de bestuurder). De agenda van de vergadering werd voorbereid door de agendacommissie (voorzitter, vice-voorzitter en bestuurder). De vergaderingen zijn steeds tijdig bijeengeroepen, onder vermelding van (op basis van een jaarschema bepaalde) agendapunten en voorzien van adequate informatieve en goedverzorgde stukken, waarin de gevraagde besluitvorming helder was geformuleerd. Afhankelijk van de agenda waren andere deskundigen in de vergaderingen aanwezig om de Raad ten behoeve van de besluitvorming van extra informatie te voorzien dan wel gerezen vragen te beantwoorden, zoals de accountant en managers van Rijnhart Wonen. De belangrijkste besluiten die de Raad heeft genomen zijn: Met het oog op het realiseren van de doelstellingen van Rijnhart Wonen:

› goedkeuring van het realisatiebesluit voor Berkenhof (9 appartementen) › het goedkeuren van de uitgangspunten van de herziene begroting 2013 › goedkeuring van de aangepaste meerjarenbegroting 2013-2014 › goedkeuring van het investeringsbesluit voor de renovatie van Vreugdedal › goedkeuring van het besluit om aandeelhouder te worden van woningnet › goedkeuring van de begroting 2014 en meerjarenprognoses › goedkeuring voor het verschaffen van een lening aan Vereniging Holland Rijnland Vanwege de continuïteit van de vereniging en het beperken van risico’s:

› het goedkeuren van jaarverslag en jaarrekening 2012 en kennisname van de jaarstukken van haar Rijnhart Wonen Energie BV.

› goedkeuring van het aangepaste treasury statuut Met betrekking tot het functioneren van de Raad van Toezicht:

› benoeming van een nieuw lid, herbenoeming van een lid en het vaststellen van een geactualiseerd reglement. Geen enkel (voorgenomen) besluit van de bestuurder heeft de Raad besloten niet goed te keuren.

Algemeen oordeel van de Raad 2013 was alweer een jaar met turbulente ontwikkelingen in de volkshuisvesting. Veranderende verhuurdersheffing, saneringssteun, regeerakkoord, woonakkoord, Aedesakkoord, een nieuw beoordelingskader van het CFV en het WSW. Het vroeg steeds om anticiperen op en aanpassen van beleid tot zelfs het aanpassen van de meerjarenbegroting. Rijnhart Wonen heeft deze ontwikkelingen goed doorstaan en zag hiernaast kans om, mede ingegeven door efficiency overwegingen, haar organisatie aan te passen terwijl ook nog eens één van de managers (wegens zwangerschap) langdurig afwezig was. De Raad heeft niet geconstateerd dat de extra belasting ten koste in gegaan van het ‘in control’ zijn van de organisatie. De managementletter van de accountant bevestigde de Raad in dit oordeel. De verhuur en verkoop van woningen aan onze doelgroepen heeft onverminderd de aandacht gehad van de organisatie. Veel huishoudens met een bescheiden inkomen konden een woonstart maken in een (voor hen) nieuwe woning. Dat de woningen van Rijnhart Wonen in de projecten ‘De Schansen’ en de ‘Ommedijk’ eind 2013 volledig bewoond waren is een goede zaak. De oplevering van de 27 nieuwe woningen van het project Rijnegom in Zoeterwoude Rijndijk beoordeelt de raad als succes.

J AARRAPPORT 2013

RIJ NH ART WO N EN

11

Er zijn ook zorgen. Crisis en overheidsbeleid leiden ertoe dat de betaalbaarheid van onze woningen voor de huishoudens met de laagste inkomens onder druk komt te staan. Dat vraagt aandacht. Om verschillende redenen heeft de voortgang van projecten vertraging opgelopen; ook dat vraagt aandacht. Tenslotte is de relatie met onze huurdersorganisatie in 2013 verslechterd. De Raad heeft er vertrouwen in dat in 2014 deze onderwerpen de aandacht van Rijnhart Wonen zullen hebben en dat er, voor zover dat in het vermogen van Rijnhart Wonen ligt, er voortgang zal worden geboekt.

De Raad als werkgever De Raad functioneert als werkgever voor de directeur-bestuurder: de heer J.C. de Vries. Deze is in dienst getreden op 1 april 2009. Sinds 1 juli 2010 is de ‘Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties’ van kracht. Het per 1 januari 2011 afgesloten arbeidscontract met de heer De Vries is conform deze code. Aangaande de honorering zijn daarin de belangrijkste afspraken: een functiecontract (dus geen overeengekomen arbeidsduur), inschaling in functiegroep E, een vast salaris, geen variabele beloning, ontwikkeling van het vaste salaris op basis van een beoordeling door de RvT van de ontwikkeling van de bestuurder in zijn functie, geen verdere onkostenvergoeding, een maximale waarde van een leaseauto van € 40.000, recht op 30 vakantiedagen en een vertrekregeling van maximaal één jaarsalaris. Het arbeidscontract is afgesloten voor onbepaalde tijd. Per 1 januari 2013 bedraagt het salaris bruto € 9.260,- per maand. Het totaal jaarsalaris over 2013 incl. 8% vakantiegeld bedraagt bruto € 120.015,-. De bestuurder neemt deel aan de pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Rijnhart Wonen houdt conform de geldende franchise en percentages het werknemersaandeel in op het maandsalaris. Dit percentage stemt overeen met het percentage van werknemers op wie de CAO-Woondiensten van toepassing is. Het werkgeversaandeel van de pensioenpremie is voor rekening van Rijnhart Wonen. De totale honorering van de bestuurder, dus inclusief werkgeversaandeel pensioenpremie bedraagt over 2013 € 148.056,-. Nevenactiviteiten van de directeur-bestuurder:

› Lid van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningbouwcorporaties › Lid van de VWHR (Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland) › Lid van netwerk nieuwe bestuurders woningcorporatie 2008 › Lid van het oprichtingsbestuur van de federatie woningcorporaties Holland Rijnland › Voorzitter Dagelijks Bestuur Gereformeerde Kerk (Vrijgemaakt) te Alphen aan den Rijn › Plaatsvervangend bestuurder Woondiensten Aarwoude in januari en februari 2014. Nadat het functioneren van de bestuurder in de vergadering van de voltallige Raad van Toezicht d.d. 27 november 2013 is besproken heeft de remuneratiecommissie op 16 december 2013 een beoordelingsgesprek gevoerd met de bestuurder. Voorafgaand daaraan heeft de commissie gesproken met twee MT-leden van Rijnhart Wonen. Het verslag van het gesprek is in de vergadering d.d. 16 januari 2014 door de Raad van Toezicht vastgesteld. De beoordeling van het functioneren van de bestuurder is gebaseerd op een oordeel van de Raad over het functioneren van de bestuurder in algemene zin, op de reflectie van de bestuurder daarop en op de behaalde resultaten ten aanzien van vooraf geformuleerde prestatie-indicatoren. In 2013 waren deze indicatoren de ambities zoals die in het Jaarplan waren geformuleerd. Afhankelijk van de uitkomst van het beoordelingsgesprek wordt het vaste salaris van de bestuurder (op basis van het vastgestelde ‘Beloningsbeleid voor de bestuurder per 1 januari 2011’) verhoogd met 1% RSP (relatieve salaris positie) bij een ‘voldoende’ beoordeling, met 3% RSP bij een ‘normaal goed’ beoordeling en 4% RSP bij een ‘zeer goed’ beoordeling. De Raad van Toezicht heeft het functioneren van de bestuurder in 2013 als ‘normaal goed’ beoordeeld, op grond waarvan per 1 januari 2014 een verhoging van het vaste salaris met 3% RSP passend zou zijn. Echter per 1 januari 2014 geldt inzake de bezoldiging het besluit ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen

12

JA A R R A PPO RT 2 0 1 3

RI JNHA RT WONE N

volkshuisvesting 2014’ (gebaseerd op Wet Normering Topinkomens) op grond waarvan deze verhoging niet kan worden toegekend. Omdat de (oude) ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting’) eind oktober 2013 is komen te vervallen is het mogelijk de, op grond van de beoordeling over 2012, per 1 januari 2013 toegekende verhoging van de honorering van 3% RSP alsnog toe te passen. De heer De Vries geeft aan, conform eerdere stellingname in deze, hier geen uitvoering aan te willen geven. De honorering van de heer De Vries is dan ook voor het tweede achtereenvolgende jaar niet verhoogd. De honorering ligt boven het maximum (€ 130.600,-) op grond van het besluit ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014’. In deze wordt gebruik gemaakt van het overgangsregiem. Een aanpassing in het vaste salaris van de bestuurder wordt (voor zover dat mogelijk is op basis van de Wet Normering Topinkomens) niet eerder voorzien dan per 1 januari 2015. Dit zal dan plaatsvinden op basis van de uitkomst van het eind 2014 te houden beoordelingsgesprek. Ook voor het overige zijn in 2014 geen aanpassingen in de beloning, in welke vorm dan ook, voorzien. Ook zijn er geen afspraken gemaakt voor de jaren na 2014.

Honorering van de Raad Met ingang van 1 juli 2010 is de ‘Honoreringscode commissarissen’ woningcorporaties van kracht. Aan deze code toets de Raad de honorering van haar leden. Honorering over 2013 Nadat de (oude) ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting’) eind oktober 2013 is komen te vervallen heeft de Raad van Toezicht de vergoeding (exclusief BTW) van de leden over 2013 als volgt vastgesteld: voorzitter € 8.708,-; vicevoorzitter € 7.464,-; leden € 6.220,-. Deze bedragen liggen ruim onder het maximum en zelfs grotendeels onder het minimum conform de ‘Honoreringscode commissarissen’. De honorering van de vicevoorzitter ligt boven het maximum volgens het besluit ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014’. In deze wordt gebruik gemaakt van het overgangsregiem.

De Raad en de Governance Code Rijnhart Wonen onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties. De Raad meent volledig conform de code te functioneren. De Raad heeft bewust ervoor gekozen geen auditcommissie in te stellen. De belangrijkste reden is dat Rijnhart Wonen een kleine corporatie is en alle leden zich van de financiën op de hoogte moeten stellen. In december 2013 vond, zonder externe begeleiding, de zelfevaluatie van de Raad plaats. Bespreekpunten waren de relatie met de huurderorganisaties, het onafhankelijk functioneren van de Raad ten opzichte van de bestuurder en de vraag of het toezicht scherp genoeg is. De Raad besloot elke vergadering te starten met een kort overleg zonder de bestuurder. Hiernaast besloot de Raad meer aandacht te willen hebben voor meetbare (maatschappelijke) doelen.

J AARRAPPORT 2013

RIJ NH ART WO N EN

13

Verklaring van de Raad van Toezicht Conform de statuten van Rijnhart Wonen heeft de Raad van Toezicht aan BDO Audit & Assurance BV opdracht verstrekt om de jaarrekening 2013 en het jaarverslag 2013 te onderzoeken. Het accountantsrapport is in de vergadering van 14 mei 2014 door de Raad van Toezicht met de accountant besproken. De accountant heeft in de vergadering een toelichting gegeven op de belangrijkste zaken en er is kennisgenomen van de door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring. Op grond hiervan heeft de Raad van Toezicht de jaarrekening en het jaarverslag vastgesteld. Tevens verklaart de Raad van Toezicht dat alle leden volledig onafhankelijk hebben gefunctioneerd. Voor 2013 is de Raad van mening dat het intern toezicht naar beste kunnen en op goede wijze is ingevuld. Een woord van dank is hier op zijn plaats voor alle medewerkers van Rijnhart Wonen: zij hebben in 2013 in een veranderende en afgeslankte organisatie met veel energie en kwaliteit gestalte gegeven aan ‘Expert in simpel wonen’. Leiderdorp, 14 mei 2014 M.P.C. Gielink (voorzitter) C.J.M. Karsten (vicevoorzitter) J. la Croix H. Buijing P.A. Lansbergen

14

JA A R R A PPO RT 2 0 1 3

RI JNHA RT WONE N

Middelen Financieel beleid Eén van de belangrijkste uitgangspunten waaraan een woningcorporatie volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector moet voldoen is het waarborgen van haar financiële continuïteit conform art. 21.1 en 21.2. In haar vastgestelde financiële statuut heeft Rijnhart Wonen de kaders en uitgangspunten van haar financiële beleid beschreven. Als kern van dit beleid heeft Rijnhart Wonen een financiële sturing op basis van kasstromen, en beschouwt zij al haar bezit als sociaal vastgoed, dat volledig wordt ingezet voor het realiseren van haar volkshuisvestelijke taken (bedrijfsmiddel). Waardering van het bezit wordt gedaan op historische kostprijs met de bedrijfswaarde als minimum waarderingsregel.

› We streven naar de positieve oordelen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

› Hiertoe dienen de operationele kasstromen in de eerstkomende vijf jaren positief te zijn en de solvabiliteit de minimale vereiste omvang te hebben zoals bepaald door het Centraal Fonds.

› De verkoop van huurwoningen is een randvoorwaarde voor het realiseren van nieuwbouw › We streven naar een intrestdekkingsratio (ICR) van 1,4 waardoor Rijnhart Wonen altijd aan de renteverplichtingen kan voldoen.

› We streven naar een “loan to value” verhouding (de verhouding tussen de hoogte van leningen en de bedrijfswaarde van het bezit) van 75%.

Een belangrijk onderdeel van het jaarverslag is dan het in beeld brengen van de financiële toekomst van ons bedrijf, gebaseerd op de jaarresultaten van afgelopen boekjaar. In dit hoofdstuk wordt dan ook kort stilgestaan bij de huidige stand van bovenstaande kaders, en een doorkijkje gegeven voor de komende 10 jaar.

Financieel resultaat Het jaarresultaat 2013 bedraagt -€ 1,25 miljoen en bestaat uit de volgende componenten: x € 1.000 OMS C HR IJV ING

R EALISATIE 2013

R EALISATIE 2012

Opbrengsten uit verhuur

22.474

20.905

Opbrengsten uit verkoop

5.017

7.373

Opbrengsten

Overige opbrengsten

44

171

Totaal bedrijfsopbrengsten

27.535

28.449

Onderhoud

4.726

5.326

Lasten

Overige lasten

13.767

13.006

Totaal Bedrijfslasten

18.493

18.332

Onrendabele toppen

-4225

-1.895

Renteresultaat

-6.119

-6.511

Jaarresultaat vóór belastingen en deelnemingen

-1.302

1.711

Resultaat deelnemingen Belastingen Waarderingsmutaties Jaarresultaat

0

0

52

65

0

0

-1.250

1.776

J AARRAPPORT 2013

RIJ NH ART WO N EN

15

Besteding huuropbrengsten De besteding van de huuropbrengsten in uitgaven vormen het “huishoudboekje” van Rijnhart Wonen. We hebben de bestedingen uitgedrukt in procenten. Grafisch weergegeven ziet dit er als volgt uit:

JAARLASTEN 2013 uitgesplitst

afschrijvingen

26%

26%

personeelskosten onderhoud

9%

20% 19%

overige exploitatiekosten rentelasten

Resultaat bedrijfsvoering Het jaarresultaat van Rijnhart Wonen is in 2013 uitgekomen op -€ 1,25 miljoen. Dit kan onderverdeeld worden in de volgende belangrijkste deelresultaten: > Het exploitatieresultaat, geschoond van verkoopopbrengsten en afwaarderingen, van het bestaande bezit is circa -€ 2,1 miljoen. Dit resultaat wordt gevormd door de inkomsten, uitgaven en rente- en afschrijvingskosten die volgen uit het beheren van het bestaande bezit van Rijnhart Wonen. Feitelijk is dit het resultaat dat met de exploitatie van het woningbezit wordt behaald. Het resultaat over 2013 is een vooruitgang ten opzichte van vorig jaar, toen het exploitatieresultaat nog -€ 3,8 miljoen bedroeg. De voornaamste reden hiervoor zijn de gestegen huurinkomsten door de huurverhoging en het in exploitatie nemen van nieuw en aangekocht bezit. > De verkoop en levering van 41 verhuureenheden uit het bestaande bezit heeft een netto verkoopopbrengst opgeleverd van € 5,0 miljoen. Dit bedrag wordt gevormd door de opbrengsten van de verkoop te verminderen met de boekwaarde van de betreffende woningen en de kosten die met de verkoopacties gepaard zijn gegaan. In de begroting over 2013 was rekening gehouden met de verkoop en transport van 38 verhuureenheden, dus uiteindelijk is de begroting met 3 eenheden extra behaald. Over 2013 zijn er 37 verhuureenheden verkocht onder voorwaarden. > Onder de post waardeveranderingen zijn in de jaarrekening een 3-tal afboekingen van het vastgoed opgenomen: € 1,8 miljoen is ultimo 2013 afgeboekt van de voorraad sociale huurwoningen doordat een aantal complexen een lagere bedrijfswaarde kent dan de historische boekwaarde. Nieuw is dat ook een afwaardering van het commerciële bezit heeft plaatsgevonden door een daling van de onderliggende actuele waarde. Voor de commerciële huurwoningen is door een daling van de WOZ-waarden een afwaardering in het resultaat genomen van € 1,2 miljoen. Voor de voorraad bedrijfsonroerend goed is eveneens een afwaardering genomen van € 1,5 miljoen. Ook dit wordt veroorzaakt door een daling van de marktwaarde van dit bezit in 2013. De verwachting is dat deze daling zich in 2014 ook nog doorzet. > In augustus 2013 zijn de 27 woningen van het nieuwbouwproject Rijnegom opgeleverd. Doordat hier gebouwd is op eigen grond is er een positief resultaat in de jaarrekening verwerkt van € 520.000. Ook deze post is opgenomen onder de waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening.

16

JA A R R A PPO RT 2 0 1 3

RI JNHA RT WONE N

> Het fiscale resultaat over 2013 bedraagt naar verwachting € 4,9 miljoen. Dit positieve resultaat wordt echter gecompenseerd door het fiscaal verlies dat in de jaren 2008 tot en met 2012 is opgebouwd door een daling van de WOZ-waarde ten opzichte van de fiscale openingsbalans van begin 2008. Hierdoor is de acuut af te dragen vennootschapsbelasting over 2013 nihil. Begin 2014 heeft Rijnhart Wonen van de Belastingdienst formeel de ANBI-status gekregen. > Door verschillen in de commerciële en fiscale waardering (vooral de waardering van leningen) ontstaan belastinglatenties. Voor Rijnhart Wonen gaat het om een passieve latente belastingverplichting van € 181.000, deze geeft net als vorig jaar een kleine fiscale bate van € 52.000.

Actuele waarde Het vastgoedbezit van Rijnhart Wonen bestaat uit sociaal vastgoed (alle woningen met een nettohuur onder de liberalisatiegrens van € 681,02) en commercieel vastgoed (woningen met een nettohuur boven € 681,02 en het bedrijfsonroerend goed). De actuele waarde van het sociale bezit wordt bepaald door de bedrijfswaarde van dit bezit. Deze bestaat uit de contante waarde van huurinkomsten minus variabele lasten over de exploitatieduur per complex. Waardemutaties volgen uit de jaarlijkse actualisering van de waardering van het huidige- en het toekomstige bezit. Rijnhart Wonen hanteert de historische kostprijs met minimum waarderingsregel als grondslag voor het samenstellen van haar jaarrekening. Indien de bedrijfswaarde duurzaam lager wordt vastgesteld dan de historische kostprijs, dan wordt het verschil direct afgeboekt ten laste van het resultaat. De uitgangspunten voor het bepalen van de bedrijfswaarde zijn als volgt: HUURV E R HOGING

INFL AT IE

DISCONTER INGSVOET

2014

4,1%

2015 t/m 2018

4,0%

2019 en verder

2%

2014

2%

2015 en verder

2%

steeds

5,25 %

De actuele waarde van het commerciële vastgoed wordt bepaald door voor de woningen 90% van de WOZ-waarde te nemen (zijnde de marktwaarde in niet-verhuurde staat) en voor het bedrijfs onroerend goed de zogenaamde discounted cash-flow methode. Hierbij worden, analoog aan de berekening van de bedrijfswaarde, de toekomstige kasstromen van het vastgoed contant gemaakt met specifieke parameters die bij dit bezit aansluiten.

Vermogenspositie Het eigen vermogen per 31 december 2013 van Rijnhart Wonen bedraagt € 28,5 miljoen op basis van historische kostprijs. We kunnen dit eigen vermogen ook weergeven op basis van de waardering op actuele waarde. De bedrijfswaarde van het sociale vastgoed eind 2013 bedraagt € 193,2 miljoen (2012: € 187,6), de marktwaarde van het commerciële bezit bedraagt € 39,1 miljoen (2012: € 25,9). Samengeteld komt de actuele waarde van het totale bezit eind 2013 hiermee op € 232,3 miljoen (2012: € 213,5). Ten opzichte van de boekwaarde van het bezit van € 161,5 miljoen is hierdoor sprake van een overwaarde van ruim € 70,8 miljoen (2012: € 46,2). Dit is het overschot op de verdiencapaciteit van de bestaande complexen in exploitatie.

J AARRAPPORT 2013

RIJ NH ART WO N EN

17

Een belangrijke grootheid om de financiële continuïteit van Rijnhart Wonen te bepalen is de ontwikkeling van de solvabiliteit in de komende jaren. In de (meerjaren)begroting 2014 – 2023 is, op basis van bovenstaande bedrijfswaardeontwikkeling, het volgende overzicht opgenomen:

SOLVABILITEITSONTWIKKELING BEGROTING 2013-2023

% SOLVABILITEIT

60

40

20

0 2013

historisch

2016

2019

bedrijfswaarde

2022

norm cfv

In de begroting is nog gerekend met een prognose van de solvabiliteit (op historische kostprijs berekend) van 17,5% eind 2013. Uit de gerealiseerde cijfers uit deze jaarrekening komt dit percentage definitief uit op 16,0% (2012: 16,1%). Verder is het belangrijk dat de verhouding tussen de leningen en de WOZ-waarde van ons bezit lager is dan 50%. Op basis van de WOZ waardering voor 2013 van ruim € 598,1 miljoen is dus een leningportefeuille van € 299,0 miljoen maximaal toelaatbaar. Het schuldrestant eind 2013 was € 142,3 miljoen, en ligt hier dus ruim onder. Het Centraal Fonds Volkhuisvesting (CFV) heeft in 2013 voor Rijnhart Wonen een positief oordeel uitgebracht in de jaarlijkse beoordelingsbrief. Het risicoprofiel voor Rijnhart Wonen over 5 jaar is nagenoeg onveranderd gebleven en bedraagt nu 20% (was 19,7%). De solvabiliteit op actuele waarde van Rijnhart Wonen is in alle komende 10 jaren naar verwachting ruim boven deze norm van het CFV (zie bovenstaande grafiek). Met het positieve oordeel van het CFV hebben we voldaan aan één van de uitgangspunten van het financiële beleid.

Financieringen en beleggingen Net als in 2012 is ook in 2013 geen extra financiering aangetrokken. Per 1 september heeft wel een renteconversie plaatsgevonden van een lening met een schuldrestant van € 1,4 miljoen bij de Nederlandse Waterschapsbank. Voor het nieuwe tijdvak van 10-jaar gaat het rentepercentage van 4,375% naar 2,46%. Ook is per 1 oktober 2013 een roll-over lening bij de Bank Nederlandse Gemeenten omgezet naar een 9-jaars lening met een rentepercentage van 2,655% en een hoofdsom van € 8 miljoen. Deze omzetting was al in 2012 met de geldgever overeengekomen. Ook voor 2014 wordt er geen externe financiering voorzien volgens het liquiditeitsoverzicht uit de (meerjaren)begroting; het saldo aan liquide middelen en de kasstroom uit verkoopopbrengsten zijn voldoende om de financieringskasstroom op te vangen.

18

JA A R R A PPO RT 2 0 1 3

RI JNHA RT WONE N

Het totale schuldrestant van de leningen bedraagt eind 2013 circa € 142,3 miljoen (2012: € 146,9). Van het schuldrestant eind 2013 is € 5,5 miljoen in 2014 verschuldigd. Een deel van de leningen is geborgd met gemeentegarantie van de gemeenten Zoeterwoude en Leiderdorp. Rijnhart Wonen heeft, net als in voorgaande jaren, externe advisering op het gebied van treasury ingehuurd bij adviseur Thésor. In 2013 is de treasurycommissie, waarin Thésor ook zitting heeft, twee keer bij elkaar geweest. Deze commissie bereidt de voorstellen voor om acties te ondernemen op de geld- en kapitaalmarkt en bespreekt de actuele ontwikkelingen. Rijnhart Wonen maakte in 2013 geen gebruik van derivaten, evenals in voorgaande jaren. De verhouding tussen de hoogte van de leningen en de actuele waarde van het bezit (loan to value) is in 2013 uitgekomen op 61,3, te weten € 142,3 mln: € 232,3 mln. Rijnhart Wonen heeft als uitgangspunt een loan-to-value van maximaal 75. De intrest dekkingsratio (verhouding bedrijfsresultaat 1 : rentelasten) was in 2013 1,63. Dit is net als voorgaande jaar wederom ruim hoger dan het kader uit het financiële beleidsplan (1,4). Eind 2012 bedroeg de intrest dekkingsratio 1,41.

Liquiditeiten Rijnhart Wonen stuurt in haar bedrijfsvoering actief op kasstromen in plaats van alleen op resultaten. Dit is ook als zodanig in het financiële beleidsplan opgenomen door de eis dat er in eerstvolgende vijf jaar positieve operationele kasstromen zijn op basis van de WSW methodiek (dit is inclusief een fictie van 2% jaarlijkse aflossing van het uitstaande leningvolume). Op 11 november 2013 heeft het WSW verklaard, dat Rijnhart Wonen onveranderd kredietwaardig is. Hierdoor kan Rijnhart Wonen ook in de komende jaren leningen aantrekken met borging van het WSW. Hiermee heeft Rijnhart Wonen een ander belangrijk doel van het financiële beleidsplan gerealiseerd. Toezichthouders verlangen dat de operationele kasstromen (dit zijn de uit de exploitatie voortkomende inkomsten en uitgaven) onder aftrek van een norm voor aflossing over een vijf jaarperiode positief zijn. Zoals uit onderstaande grafiek blijkt voldoet Rijnhart Wonen hieraan. OPERATIONELE KASSTROMEN 2014 - 2023 (X € 1.000)

10.000

7.500

5.000

2.500

0

2014

2015

2016

2017

operationeel kasstroom

2018

2019

2020

2021

2022

2023

operationeel – aflossingsfictie

In bovenstaande cijfers is rekening gehouden met de verhuurdersheffing, evenals de inkomensafhankelijke huurverhoging. Opvallend om te zien is dat vanaf 2020 de operationele kasstromen flink afnemen: dit wordt veroorzaakt door de afdracht aan vennootschapsbelasting. Het effect van het compenseren van fiscale winsten met eerdere fiscale verliezen is dan uitgewerkt.

1

Bedrijfsresultaat 2013 gecorrigeerd voor afschrijvingen en incidentele resultaten (waardeveranderingen en verkoopresultaat

J AARRAPPORT 2013

RIJ NH ART WO N EN

19

Risicoparagraaf Risicomanagement Een belangrijke voorwaarde voor Rijnhart Wonen om “in control” te zijn en te blijven is het systeem van risicomanagement. Eind 2010 heeft Rijnhart Wonen dit systeem geïmplementeerd om de risico’s die de organisatie loopt vanuit de bedrijfsvoering te herkennen en te beheersen. Ook in 2013 is concreet met dit systeem, RisMan, gewerkt en is er per kwartaal een risicorapportage opgesteld voor management, bestuur en Raad van Toezicht, om zo actief op de risicobeheersing te kunnen sturen. We onderscheiden bij Rijnhart Wonen de volgende risico’s:

› Niet beïnvloedbare gebeurtenissen als gevolg van exogene factoren, die een gevolg hebben voor het behalen van de organisatiedoelstellingen.

› Beïnvloedbare gebeurtenissen die optreden in de bedrijfsprocessen en een gevolg hebben voor de organisatiedoelstellingen.

› Specifieke (lokale) woningcorporatierisico’s (zoals lokale politiek, lokale markt en relatie met de lokale media). Om de risico’s te wegen is zoals gezegd gebruik gemaakt van het RisMan-model. In dit model worden risico’s ingedeeld op basis van de kans dat het risico zich voordoet, afgezet tegen de impact die het risico heeft op de organisatie. De effecten die een gebeurtenis veroorzaken zijn onderverdeeld in een viertal hoofdgroepen die ofwel een verbinding hebben met de grootte van het effect, vertaald in geld, ofwel een percentueel verband met bijvoorbeeld de investering. De keuze valt dan altijd op de kleinste waarde. Afhankelijk van het type effect wordt een gebeurtenis ingedeeld in één van de categorieën.

EFFEC TEN

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

0%-10%

10%-30%

30%-50%

50%-100%

van de investering

van de investering

van de investering

van de investering

< € 100.000

> € 100.000 en <€ 500.000

> € 500.000 en < € 2 milj.

> € 2 milj.

Voor de bepaling van de vereiste mate van aandacht vanuit de organisatie voor de herkende risico’s hanteren we de volgende tabel voor de prioriteitstelling van de risico’s: Risicoprioriteit I = rood Risicoprioriteit II = oranje Risicoprioriteit III = geel Risicoprioriteit IV = groen

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1 ZEER KLE IN

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2 KLE IN

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

3 MATIG

3

6

9

12

15

18

21

24

27

30

4 GEREDE

4

8

12

16

20

24

28

32

36

40

5 GRO OT

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

K A NS

EF F EC T

Per kwartaal wordt vervolgens een top 10 van risico’s benoemd, waar wat betreft het RisMan-model de grootste impact op te verwachten is. Onderstaande tabel laat de 7 grootste risico’s van Rijnhart Wonen op korte termijn zien (2013 en 2014). Deze tabel is ook opgenomen in de kwartaalrapportage over het 4e kwartaal.

20

JA A R R A PPO RT 2 0 1 3

RI JNHA RT WONE N

Positie

Risico omschrijving

Beheermaatregel

Materieel belang

WKO installatie financiering binnen Energie BV kan niet onder WSW condities plaatsvinden.

Vanuit nieuwe regelgeving (herzieningswet) zal door het WSW een standpunt worden bepaald onder welke garantie financiering van dochtersmijen kan plaatsvinden. Uitkomst nog onduidelijk. In het eerste halfjaar 2014 zal de mogelijkheid tot verkoop nader onderzocht worden.

circa € 2,5 miljoen benodigd.

Door de invloed van nieuwe overheidsmaatregelen is het WSW niet meer automatisch bereid om meerjarig faciliteringsvolume af te geven

Na overleg met WSW is beklemming faciliteringsvolume 2014 verwijderd. Het afgegeven Facilteringsvolume ad € 10,6 is conform de in de dPi getoonde financieringsvraag 2014.

Momenteel voldoende FV om programma 2014 -2015 uit te voeren.

Het aangescherpt overheidsbeleid verlangt ingrepen in de vermogensstructuur, met effect op de garantiestelling door WSW op de leningportefeuille.

De verkoopopbrengst zal, conform het eigen middelenbeleid WSW, moeten worden aangewend voor financiering van investeringen.

pm

Van de curator van de Engelendaal BV hebben we een aansprakelijkheidstelling ontvangen ivm de afname de 12 garantiewoningen.

Van ontoelaatbaar handelen is bij de uitname van de garantiewoningen geen sprake geweest. Uitvoering afspraak uit 2007. Is gecommuniceerd aan curator. Ligt stil

€ 650.000 eenmalig

Het project de Ommedijk kent vrijgesteld voor de integratieheffing een teruggaaf bij controle door belastingdienst voorlopig geraamd op circa € 300.000. De btw verrekening over belaste activiteiten kent derhalve geen nadelig risico.

De belastingdienst heeft in het kader van beoordeling op de omzetbelasting en Vpb aangiften mbt het project in januari 2014 de door ons gevoerde projectadministratie gecontroleerd. Als conclusie blijkt dat gecalculeerde btw consequentie correct is en er geen naheffing volgt. Een definitieve rapportage /uitspraak wordt in het eerste kwartaal 2014 verwacht.

Circa € 320.000 pos.

Tijdig en adequaat inzichtelijk maken van voortgang investeringsprogramma in periodieke rapportages.

pm

6

De realisatie van het investeringsprogramma blijft achter bij het programma zoals dit bij indiening prognostieke verantwoordingsinformatie (dPi) is genoemd. Hierdoor neemt het risico op verscherpt toezicht (met remmend effect op de bedrijfsvoering) toe.

Onderzoek naar de voor- en nadelen van het huisbankierschap bij de Rabobank en het in kaart brengen van alternatieven (evt. onderbrengen bij sectorbank BNG) in het 2e kwartaal 2014.

pm

7

Rabobank heeft aangegeven de kredietfaciliteit van € 4 miljoen te willen intrekken. De toename van aangescherpt overheidsbeleid voor corporaties in combinatie met de positie van de Rabobank zal de oorzaak zijn. Er zijn geen specifieke aanleidingen met betrekking tot Rijnhart Wonen. Er is discrepantie tussen de met de zorgpartijen overeengekomen servicekosten en de verplichtingen uit de hieraan gerelateerde contracten.

In het 4e kwartaal zijn de contracten, demarcaties en verrekeningen uitgezocht. Er zijn geen hiaten tussen verrekenbare kosten en in de bedrijfslasten (MJOB) opgenomen kosten geconstateerd.

nvt

Huurdersorganisatie hebben bezwaar gemaakt bij de huurcommissie tegen de gevolgde inspraakprocedure bij de totstandkoming van het beleidsplan. Dit zou effect kunnen hebben op de implementatie van het huurbeleid.

De uitspraak van het geschil met de huurdersorganisatie is in het voordeel van Rijnhart Wonen uitgevallen. Het risico is niet langer aanwezig

1

2

3

4

5

8

9

Kans

Effect

Risico

Vorig kw

4

10

40

40

2

6

12

12

4

2

8

1

5

5

5

1

4

4

9

2

2

4

3

1

3

0

5

0

20

0

0

0

14

In de kwartaalrapportages worden elke keer de dan inzichtelijke risico’s en de genomen maatregelen benoemd en vervolgens in het MT besproken. Dit biedt ook de Raad van Toezicht inzicht in de risico’s en de beheersing hiervan.

Interne controle Om nu ook een inschatting te kunnen maken van de risico’s die uit de bedrijfsprocessen en administratieve organisatie voortvloeien wordt gebruik gemaakt van een interne controle jaarplan. Het doel hiervan is om voornamelijk de mogelijke risico’s vanuit de bedrijfsprocessen en administratieve organisatie te beheersen. In dit plan staan de diverse interne controle onderdelen en activiteiten benoemd en wordt ook de periodiciteit weergegeven (maand, kwartaal of jaar). Het controleplan wordt intern door de controller opgesteld en met de accountant besproken. De managementletter van de accountant vormt voor dit plan belangrijke input. De controller voert de interne controle ook gedurende het jaar uit, en rapporteert hierover via controleverslagen aan MT en de directeur-bestuurder. Via de kwartaalrapportage worden de uitkomsten tenslotte ook aan de Raad van Toezicht voorgelegd. Ook het Tax Control Framework maakt onderdeel uit van het controleplan, om zo ook de fiscale risico’s binnen Rijnhart Wonen te kunnen beheersen. Eind oktober 2013 heeft de accountant BDO de interim controle uitgevoerd. De managementletter is op 18 november 2013 ontvangen, en vervolgens besproken in het MT en de RvT. Op basis hiervan is het interne controleplan voor 2014 vastgesteld.

J AARRAPPORT 2013

RIJ NH ART WO N EN

21

Nevenstructuur Rijnhart Wonen Rijnhart Wonen heeft één dochteronderneming:

› Rijnhart Wonen Energie BV. (100%) Voor VOF De Schansen is in maart 2012 het faillissement aangevraagd door de liquiditeitsproblemen die hierin waren ontstaan. De deelneming Projectontwikkeling Engelendaal Leiderdorp BV, één van de 50%-vennoten van de VOF, is in dit faillissement automatisch meegegaan. Op 13 maart 2012 is het faillissement van de VOF uitgesproken door de Rechtbank van Den Haag, samen met die van Projectontwikkeling Engelendaal Leiderdorp BV. De afwikkeling van beide faillissementen loopt nog steeds; in 2013 is hierin geen verandering opgetreden.

22

JA A R R A PPO RT 2 0 1 3

RI JNHA RT WONE N

Accountantsverklaring

Accountantsverklaring Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van toezicht van Stichting Rijnhart Wonen Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2013 van Stichting Rijnhart Wonen te Leiderdorp gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de in Nederland geldende bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de entiteit.

24

JA A R R A PPO RT 2 0 1 3

RI JNHA RT WONE N

Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de entiteit gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Rijnhart Wonen per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Geen controlewerkzaamheden verricht ten aanzien van externe niet-topfunctionarissen In overeenstemming met de aanvullende beleidsregels van 12 maart 2014, hebben wij geen controlewerkzaamheden verricht ten aanzien van de functionarissen zoals genoemd in art. 4.2 lid 2 letter c WNT (externe niet-topfunctionarissen).

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Den Haag, 14 mei 2014 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze, Origineel getekend door, J.J. Herst RA

J AARRAPPORT 2013

RIJ NH ART WO N EN

25

Jaarrekening 2013

Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) BEDRAGEN X € 1.000

ACTIVA 31-12-2013

31-12-2012

Sociaal Vastgoed in exploitatie

140.796

152.432

1.b

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

3.530

440

1.c

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

996

1.117

Totaal materiële vaste activa

145.322

153.989

2.a

Commercieel Vastgoed in exploitatie

23.354

17.567

2.b

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.458

1.504

Totaal Vastgoedbeleggingen

24.812

19.071

3.a

Te vorderen BWS-subsidies

152

236

3.b

Compensatie boekwaarde Dillenburg

Vaste activa 1

Materiële vaste activa

1.a

2

3

Vastgoedbeleggingen

Financiële vaste activa

3.c

-

-

Overige vorderingen

63

-

Totaal financiële vaste activa

215

236

Totaal vaste activa

170.348

173.297

Vlottende activa 4

Voorraad

-

5

Onderhanden projecten

-

-

6

Vorderingen

6.a

Huurdebiteuren

148

151

6.b

Debiteuren Rijnhart Wonen Energie B.V.

59

54

6.c

Overige vorderingen

469

1.457

6.d

Overlopende activa

1

53

Totaal vorderingen

677

1.715

7.021

5.480

7.698

11.927

178.046

185.224

7

Liquide middelen Totaal vlottende activa

Totaal activa

28

4.732

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) BEDRAGEN X € 1.000

PASSIVA 31-12-2013

31-12-2012

Overige reserves

28.514

29.764

Totaal eigen vermogen

28.514

29.764

9.a

Voorziening onrendabele investeringen

200

1.734

9.b

Voorziening latente belastingen

-

52

Totaal voorzieningen

200

1.786

Leningen overheid en kredietinstellingen

136.828

142.324

Eigen vermogen 8

Voorzieningen

Langlopende schulden 10.a 10.b

Vaststellingsovereenkomst Fysiopraktijk Ommedijk

77

-

10.c

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken vov

1.502

1.526

Totaal langlopende schulden

138.407

143.850

Aflossingsverplichting op leningen komend boekjaar

5.495

4.570

11.b

Schulden aan leveranciers

1.186

815

11.c

Belastingen en premies sociale verzekeringen

102

316

Overlopende passiva

4.142

4.123

Totaal kortlopende schulden

10.925

9.824

178.046

185.224

Kortlopende schulden 11.a

11.d

Totaal passiva

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

29

30

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 BEDRAGEN X € 1.000

Begroting 2013

Boekjaar 2013

Boekjaar 2012

Bedrijfsopbrengsten R.1

Huren

21.693

21.466

20.045

R.2

Vergoedingen

1.183

1.008

790

R.3

Overige bedrijfsopbrengsten

5.316

5.061

7.287

Som der bedrijfsopbrengsten

28.192

27.535

28.122

vastgoedportefeuille

6.570

6.503

6.505

R.5

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

5.019

4.225

1.895

R.6

Lonen en salarissen

1.586

1.629

1.665

R.7

Sociale lasten

218

239

238

R.8

Pensioenlasten

314

314

306

Bedrijfslasten R.4

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en

Lasten onderhoud

5.464

4.726

5.069

Overige bedrijfslasten

5.334

5.082

4.222

Som der bedrijfslasten

24.505

22.718

19.900

Bedrijfsresultaat

3.687

4.817

8.222

R.11

Rentebaten

280

311

58

R.12

Rentelasten

6.486

6.430

6.570

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

2.519-

1.302-

1.710

R.9 R.10

Financiële baten en lasten

R.13

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-

52

65

R.14

Resultaat deelnemingen

-

-

-

J A A R R ES U LTA AT

2.519-

1.250-

J AARREKENING 2013

1.775

RIJ NH ART WO N EN

31

Waarderingsgrondslagen per 31 december 2013

Waarderingsgrondslagen na consolidatie Alle bedragen die in de jaarrekening genoemd zijn, zijn in duizenden euro’s, tenzij anders vermeld. Algemeen De grondslagen waarop de waardering van de activa en de passiva en de bepaling van het resultaat berusten zijn, voor zover niet anders is vermeld, de verkrijgings- en/of vervaardigingsprijzen. Bij het samenstellen van de balans en de winst- en verliesrekening is een bestendige gedragslijn in acht genomen, rekening houdend met de geldende voorschriften en richtlijnen. Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Verliezen worden verantwoord in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. Tenzij anders vermeld zijn vorderingen en schulden opgenomen tegen nominale waarde. De jaarrekening en waarderingsgrondslagen zijn conform artikel 26 van het BBSH en zijn in overeenstemming met boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek. Jaarrekening en waarderingsgrondslagen voldoen aan het gestelde in de richtlijn 645 voor het jaar 2013. Conform deze richtlijn beschouwt Rijnhart Wonen zichzelf als een stichting die zich richt op het realiseren van volkshuisvestelijke taken, en voert ook het beleid hiervoor. Hiertoe kwalificeert zij haar totale portefeuille sociaal vastgoed conform RJ 645.204 als bedrijfsmiddel. Het sociaal vastgoed wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs, met als realiseerbare waarde de bedrijfswaarde. Het commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs, met als realiseerbare waarde voor de woningen de actuele marktwaarde conform RJ 213.508, vanuit de gedachte dat voor de waardebepaling van deze een actieve markt voor bestaat, en voor bedrijfs onroerend goed de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen conform RJ 213.509c. Vergelijkende cijfers De cijfers voor 2012 zijn, waar nodig, geherrubriceerd teneinde vergelijkbaarheid met 2013 mogelijk te maken. Consolidatie Bij consolidatie zijn alle entiteiten betrokken waarin Rijnhart Wonen een materiële invloed heeft op het bestuur en het handelen van de betreffende entiteit of verbinding. De enkelvoudige balans, winst en verliesrekening en toelichting zijn opgenomen in dit jaarverslag. Entiteiten en verbindingen die niet zijn opgenomen in de consolidatie zijn verantwoord onder deelnemingen. In de consolidatie is de volgende entiteit betrokken:

› Rijnhart Wonen Energie BV, 100% › Statutaire vestigingsplaats: Leiderdorp › Geen fiscale eenheid met betrekking tot de vennootschapsbelasting. Resultaatbestemming 2012 Het resultaat 2012 is na vaststelling van de jaarrekening 2012 door de Raad van Toezicht definitief in de jaarrekening verwerkt. Resultaatbestemming 2013 Vooruitlopend op de vaststelling van de jaarrekening door de Raad van toezicht is het resultaat na belastingen over 2013 ad. € 1.250.000,- negatief in mindering gebracht op de algemene reserve.

32

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

Waarderingsgrondslagen per 31 december 2013

Balanswaardering Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed bestaat uit het woningbezit met een nettohuur onder de liberalisatiegrens (€ 681,02 in 2013), en het maatschappelijk vastgoed, zoals genoemd in RJ 645 bijlage 2. De grond, de woningen met de daarbij behorende installaties, de garages en de woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de daarop gepleegde afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, dan wel de duurzame lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. Op de aanschafwaarde van grond wordt niet afgeschreven. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Bijzondere waardeverminderingen worden bepaald bij aanvang van het project op basis van het verschil tussen de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren. De waardebepaling van een project wordt bepaald nadat intern geformaliseerd en/of extern gecommuniceerd is. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, dan wel de duurzame lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. Bedrijfswaarde De bedrijfswaardeberekeningen betreffen de contante waarden van alle toekomstige inkomsten en uitgaven van de in exploitatie zijnde complexen, en worden opgesteld conform RJ 121.309 t/m 327. Een toelichting op de hierbij gehanteerde uitgangspunten is gegeven in de toelichting op de balans. Rijnhart Wonen hanteert een indeling in financiële complexen als kasstroomgenererende eenheid. Zij voert voor deze complexen een afzonderlijk huur- en onderhoudsbeleid, gebaseerd op de technische levensduur van het fysieke complex. In 2013 is het besluit genomen om met een andere complexindeling te gaan werken. Deze nieuwe product- marktcombinatie is opgesteld vanuit vastgoedsturing; per pmc is bepaald wat de doelgroep, het soort vastgoed, het huurbeleid en het onderhoudsbeleid is. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed bestaat uit het woningbezit met een nettohuur boven de liberalisatiegrens (€ 681,02), en het bedrijfs onroerend goed. De grond, de woningen met de daarbij behorende installaties, de garages en de woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de daarop gepleegde afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, dan wel de duurzame lagere actuele waarde. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. Op de aanschafwaarde van grond wordt niet afgeschreven. Indien de marktwaarde lager is dan de boekwaarde op basis van historische kostprijs zal door afwaardering de marktwaarde, gebaseerd op externe taxaties, worden gevolgd. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd tegen de actuele waarde. Rijnhart Wonen heeft 12 woningen verkocht onder het label Slimmer Kopen, met hierbij een terugkooprecht. Deze verkopen kwalificeren zich als financieringstransactie conform RJ 270 bijlage 2. De actuele waarde is de marktwaarde op contractdatum. Jaarlijkse wordt deze getoetst met de waardeontwikkeling van de actuele waarde.

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

33

Waarderingsgrondslagen per 31 december 2013

Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidie Waardering van de jaarlijks te vorderen subsidies BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de ontvangen bijdrage. Het jaarlijks opeisbare deel wordt, indien nog niet ontvangen, verantwoord als vlottende activa. Deelnemingen Deelnemingen worden gewaardeerd tegen netto-vermogenswaarde, berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover Rijnhart Wonen in deze situatie geheel of gedeeltelijk in staat voor de schulden van de deelneming, resepectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Vlottende activa Voorraad De voorraad wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten of eventueel een lagere waarde in het economische verkeer. Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstname geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruitontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen. Onderhanden projecten Voor onderhanden projecten gelden dezelfde waarderingsgrondslagen als hierboven bij voorraad beschreven, met dien verstande dat onder deze post de woningen in aanbouw worden gepresenteerd die reeds verkocht zijn. Op het saldo van de vervaardigingsprijs zijn de reeds ontvangen verkooptermijnen in mindering gebracht. Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarden. Indien van toepassing wordt rekening gehouden met een voorziening voor oninbaarheid. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kasgelden, direct opeisbare banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan 12 maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

34

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

Waarderingsgrondslagen per 31 december 2013

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van een nieuw te bouwen complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening getroffen. Onder de verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de contante waarde van alle uitgaven en ontvangsten. Latente belastingvoorziening Een voorziening voor latente belastingverplichten is getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. De berekening van de belastinglatenties geschiedt tegen de op het eind van het belastingjaar geldende belastingtarieven of tegen de in de komende jaren vastgestelde tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Pensioenvoorziening Rijnhart Wonen is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds, de stichting pensioenfonds woningcorporaties (SPW) en past tezamen met andere corporaties deze regeling toe. Rijnhart Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij dit pensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Op basis hiervan is deze pensioenregeling in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling. Dat houdt in dat in de winsten verliesrekening een pensioenlast is opgenomen gelijk aan de over het jaar verschuldigde premie. In de balans is de nog te betalen premie over het boekjaar als kortlopende schuld verwerkt. Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Betreft de opgenomen geldleningen. Waardering vindt plaats tegen nominale waarde. De voorkomende leningstypen zijn; annuitair (gelijke jaarbedragen), lineair (vast aflossingsdeel) en fixe (aflossing bij einddatum contract). Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze is over het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na eerste waardering worden de langlopende schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting van de uitgegeven woningen onder het label Slimmer Kopen. Deze bestaat uit de marktwaarde op contractdatum minus de korting, inclusief de jaarlijkse waardemutaties van de marktwaarde. Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarden. Uitgestelde beloningen Dit betreft beloningen van personeel die betaalbaar zijn op termijn (> dan een jaar) onder voorwaarde van voortduring van het dienstverband. Rijnhart Wonen heeft deze beloningen berekend en geconstateerd dat geen sprake is van een materiële post. Hierdoor is deze niet verwerkt in de jaarrekening.

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

35

Waarderingsgrondslagen per 31 december 2013

Winst- en verliesrekening Voor het opstellen van de Winst- en verliesrekening wordt gebruik gemaakt van het categorale model conform RJ 645 Bijlage 1. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden de vergoedingen voor algemeen beheer, de geactiveerde kosten voor toezicht door de eigen dienst bij nieuwbouw/groot onderhoud en overige bedrijfsopbrengsten verantwoord. Ook de verkoopopbrengsten staan onder de deze post verantwoord. Dit betreft dan het netto verkoopresultaat van verkochte woningen. Winsten worden verantwoord vanaf het moment van definitieve verkoopovereenkomst en naar gelang de voortgang van het werk. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Op grond vindt geen afschrijving plaats. Overige waardeveranderingen De complexen zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs minus afschrijving of lagere bedrijfswaarde. Indien de bedrijfswaarde structureel lager is dan de historische kostprijs vindt een afboeking plaats. Lasten onderhoud Hieronder worden de kosten ten behoeve van het reparatie-, mutatie-, contract- en planmatig onderhoud verantwoord. De onderhoudskosten van eigen personeel zijn in de verlies- en winstrekening opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten, pensioenlasten en overige bedrijfslasten. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, kosten van levering goederen en diensten. Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking is getreden. Rentebaten Hieronder valt de ontvangen rente van op korte- en lange termijn uitgezette middelen (inclusief transitorische rente). Rentelasten Hieronder valt de verschuldigde rente aan de gemeente- en kredietinstellingen. Belastingen (vennootschapsbelasting) De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet aftrekbare kosten. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. Winstbelastingen, ontvangen en betaalde interest worden opgenomen als kasstroom uit operationele activiteiten..

36

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

37

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

31-12-2013

31-12-2012

Vaste activa

1

Materiële vaste activa 1.a

Sociaal vastgoed in exploitatie

140.796

152.432

1.b

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

3.530

440

1.c

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

996

1.117

Totaal materiële vaste activa

145.322

153.989

2.a

Commercieel vastgoed in exploitatie

23.354

17.567

2.b

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.458

1.504

Totaal vastgoedbeleggingen

24.812

19.071

Totaal Materiele activa en vastgoedbeleggingen

170.133

173.061

Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie

161.490

167.287

Onroerende zaken Energie B.V.

2.659

2.713

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

3.530

440

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

996

1.116

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.458

1.504

Totaal vastgoedportefeuille

170.133

173.061

overige zaken

Totaal

12

225.543

Vastgoedbeleggingen

2

Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen

1+2

1.a+2.a

Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie woningen in

niet zijnde

expl.

woningen

201.641

23.890

Saldo per 1 januari aanschafwaarde cumulatieve afschrijvingen

44.230-

1.417-

cumulatieve waardeveranderingen

12.490-

108-

12-

45.659-

-

12.598-

Boekwaarde per 1 januari

144.921

22.365

-

167.286

activeringen

6.597

130

-

6.727

Mutaties in het boekjaar desinvesteringen / verkoop woningen

1.662-

31-

-

1.693-

afschrijvingen

5.845-

454-

-

6.299-

waardeveranderingen

3.029-

1.502-

-

Saldo mutaties

3.939-

1.857-

-

23.989

12

4.5315.796-

Saldo per 31 december aanschafwaarde

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

230.577

50.075-

1.871-

12-

51.958-

cumulatieve waardeveranderingen

15.519-

1.610-

-

17.129-

Boekwaarde per 31 december

38

206.576

cumulatieve afschrijvingen

RI JNHA RT WO NE N

140.982

20.508

-

161.490

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

1.a+2.a

Toelichting mutaties Onroerende en roerende zaken in exploitatie woningen

n/z woningen

vorig boekjaar

In exploitatie genomen investeringen (desinvestering en correctie afschrijving) Oplevering complex 121 Rijnegom

4.633

-

-

Te Woon Complex 66 zuider/westerschans

2.438

-

-

1.756-

-

-

539-

-

-

-

-

Onrendabel in exploitatie genomen complexen De-activering Ommedijk Te Woon Ommedijk toevoeging Complex 72

1.262

Te Woon Ommedijk parkeergarages

-

130

Aankoop complex 74 Het Keerpunt

-

-

7.652

Renovatie complex 71 Vlechtbaan

-

-

830

Boekwaarde verkochte woningen

1)

Overboeking Brittenstein naar vastgoed i.o. Div. geriefsverbeteringen tegen huurverhoging

1.143-

11-

-

-

-

1.775229-

2)

21

-

169

Totaal (des) investering (On)roerende zaken in exploitatie

4.915

119

6.647

1) Dit betreft de boekwaarde van de 41 getransporteerde woningen in 2013. 2) Dit betreft o.a. de aan de individuele woningen aangebrachte geriefsverbeteringen zoals dubbel glas, aanbrengen CV of het renoveren van badkamers.

31-12-2013

31-12-2012

Sociaal vastgoed in exploitatie

138.136

149.719

Commercieel vastgoed in exploitatie

23.354

17.567

Totaal vastgoed in exploitatie

161.490

167.286

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

39

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

Verloopstaat sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (splitsing daeb / niet daeb)

aanschaf

Daeb

Niet daeb

Totaal

205.205

20.339

225.544

herwaardering

11.797-

801-

12.598-

afschrijvingen

43.689-

1.971-

45.660-

Totaal per 1-1-2013

149.719

17.567

167.286

aanschaf

2.312

4.415

6.727

Mutatie 2013 desinvesteringen (verkoop bestaand bezit)

1.154-

0

1.154-

desinvesteringen (BTW Ommedijk)

539-

herwaardering

1.865-

2.667-

0

4.531-

afschrijvingen

5.851-

448-

6.299-

herclassificatie

4.486-

4.486

Totaal mutaties 2013

11.583-

5.787-

aanschaf herwaardering afschrijvingen Totaal per 31-12-2013

205.824 13.66254.027138.136

29.240 3.4682.41923.354

539-

0 5.796235.065 17.12956.446161.490

De afschrijvingstermijnen van de materiële vaste activa zijn respectievelijk: Afschrijvingstermijnen

Complexen Bouwkosten

50 jaar

C.v. installaties op complexniveau

25 jaar

Overige Lift en isolatie

20 jaar

Warmwatervoorziening

25 jaar

Individuele verbeteringen o.v.v. huurder tegen huurverhoging

15 jaar

Bedrijfsruimten en kantoorpand

50 jaar

Inventaris

5 jaar

De leningen ten behoeve van de onroerende en roerende activa in exploitatie zijn verstrekt onder garantie van de gemeente Leiderdorp, de gemeente Zoeterwoude of het W.S.W. De door de gemeente Zoeterwoude verlangde hypothecaire zekerheid op basis van bedrijfswaarde bedraagt ultimo 2013 circa € 26,2 miljoen. Alle complexen zijn verzekerd tegen brand, uitgebreide gevaren en wettelijke aansprakelijkheid (WA). Sinds 2006 is in de polis geen verzekerde waarde opgenomen. De premie is een bedrag per woning, waarbij de clausule is opgenomen dat de verzekeraar geen beroep zal doen op onderverzekering. De WOZ-waarde, grondslag OZB-2014 (peil 01-01-2013), bedraagt voor Leiderdorp € 490.998.000,- over de panden per 31-12-2013 in exploitatie. De WOZ-waarde, grondslag OZB-2014 (peil 01-01-2013) bedraagt voor Zoeterwoude € 107.101.000,- over de panden per 31-12-2013 in bezit. Voor de 27 panden van de in september 2013 in exploitatie genomen complex Rijnegom in Zoeterwoude waren nog geen Woz-waarden beschikbaar. De WOZ-waarde, grondslag OZB-2014 (peil 01-01-2013), bedraagt voor het kantoorpand Bolderikkamp 12 te Leiderdorp € 584.000,Rijnhart Wonen voert een actief verkoopbeleid, en heeft in totaal circa 1160 woningen voor verkoop gelabeld. In 2013 zijn hiervan 40 woningen en 1 garage verkocht.

40

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

1.a

Sociaal vastgoed in exploitatie Rijnhart Wonen

2013

2012

205.205

200.322

Saldo per 1 januari aanschafwaarde herwaardering afschrijvingen

11.79743.689-

10.96038.185-

149.719

151.177

2.312

7.775

desinvesteringen (verkoop bestaand bezit)

1.154-

1.935-

desinvesteringen (BTW retour Ommedijk)

539-

herwaardering

1.865-

837-

afschrijvingen

5.851-

5.504-

herclassificatie

4.486-

957-

Boekwaarde per 1 januari mutatie boekjaar aanschaf

-

Saldo per 31 december aanschaf

205.205

herwaardering

13.662-

11.797-

afschrijvingen

54.027-

43.689-

Totaal per 31 december

1.a

205.824

138.136

149.719

31-12-2013

31-12-2012

aanschafwaarde

2.829

2.829

afschrijvingen

117

62

Boekwaarde per 1 januari

2.712

2.767

Sociaal vastgoed Rijnhart Wonen Energie BV Saldo per 1 januari

In exploitatie genomen investeringen

-

Afschrijvingen boekjaar

53

55

2.829

2.829

-

Saldo per 31 december aanschafwaarde afschrijvingen

170

117

Boekwaarde per 31 december

2.659

2.712

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

41

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

1.b

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

31-12-2013

31-12-2012

902

268

Woningen en woongebouwen Saldo per 1 januari aanschafwaarde

462-

cumulatieve waardeveranderingen

90-

Boekwaarde per 1 januari

440

178

activeringen

7.618

634

afwaardering actuele waarde activa in ontwikkeling

104

372-

overboeking naar woningen in exploitatie

4.633-

-

overboeking naar woningen in exploitatie

-

-

Mutaties in het boekjaar

Saldo mutaties

3.089

262

Saldo per 31 december 3.887

aanschafwaarde

357-

cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

902 462-

3.530

440

Overboeking

Eindsaldo

Overzicht mutaties per project Activeringen

Beginsaldo

Investering

Waarde-

18

357

-

-

375

18-

-

357-

-

375-

0-

357

357-

-

120

-

-

verandering

Raetwijck afwaardering Raetwijck tot exploitatiewaarde Subtotaal renovatie Brittenstein afwaardering Brittenstein Subtotaal

440 -

-

-

-

-

440

120

-

-

560

2.056

-

-

2.056

Elisabethhof

-

afwaardering Elisabethhof

-

-

-

Subtotaal

-

2.056

-

-

2.056

914

-

-

914

-

-

-

-

-

914

Renovatie Vreugdedal

-

afwaardering Vreugdedal renovatie

-

Subtotaal

-

Rijnegom sloop nieuwbouw

1)

afwaardering Rijnegom sloop-nieuwbouw Subtotaal Totaal

444 444-

914 4.189 -

Het betreft hier 23 sociale huurwoningen en 4 vrije sector huurwoningen.

JA A R R E K E N I N G 2 0 1 3

RI JNHA RT WO NE N

-

4.633-

-

782-

1.226

-

-

4.189

782-

3.407-

440

7.636

1.139-

3.407-

1) Het nieuwbouwproject Rijnegom is in januari 2013 gestart, en eind augustus ook daadwerkelijk opgeleverd.

42

0560

3.530

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

1.c

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Kantoor

Overige

Totaal

2.322

737

3.059

Saldo per 1 januari aanschafwaarde

3.036

cumulatieve afschrijvingen

1.387-

555-

1.942-

1.773-

Boekwaarde per 1 januari

935

182

1.117

1.263

activeringen

29

29

23

Mutaties in het boekjaar correctie investeringen einde looptijd

-

correctie afschrijvingen einde looptijd

-

afschrijvingen

86-

64-

150-

169-

Saldo mutaties

57-

64-

121-

146-

Saldo per 31 december aanschafwaarde cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december Specificatie activeringen

2.351

737

3.088

3.058

1.473-

619-

2.092-

1.942-

878

118

996

1.116

Kantoor

Inventaris

Totaal

Verbouwing kantoor

-

-

Inventaris

-

1

1

Computers

-

28

28

Totaal activeringen

-

29

29

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

43

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 bedragen x € 1.000

Bedrijfswaarde sociaal vastgoed en commercieel vastgoed Bij de bepaling van de bedrijfswaarde per 31 december is gebruik gemaakt van de volgende parameters:

31-12-2013

31-12-2012

Disconteringspercentage

5,25

5,25

Percentage huurverhoging startjaar

4,10

2,25

Percentage huurverhoging startjaar +1

4,00

2,25

Percentage huurverhoging startjaar + 2 t/m 5

4,00

2,00

Percentage huurverhoging latere jaren

2,00

2,00

Percentage huurderving startjaar +1 t/m 5

0,50

0,50

Percentage huurderving latere jaren

1,00

1,00

Mutatiegraad (voor opbrengst mutatiebeleid)

4,00

5,50

Opbrengst mutatiebeleid tot streefhuur ingerekend

ja

ja

Percentage stijging overige opbrengsten voor alle jaren

2,00%

2,00%

Percentage variabele lastenstijging (inflatie) voor alle jaren

3,00%

2,00%

Percentage onderhoudslastenstijging (inflatie +1%) voor alle jaren

3,00%

3,00%

Norm variabele lasten per woning

MJB

MJB

Verkopen ingerekend

nee

nee

Aantal jaren harmonisatie ingerekend

5

5

Planmatig onderhoud laatste 5 exploitatiejaren

ja

ja

31-12-2013

31-12-2012

Bedrijfswaarde woningen in exploitatie

209.052

182.879

Bijtelling restwaarde grond

16.926

27.613

Opbouw bedrijfswaarde

Mutaties 2011 ➞ 2012 Rentabiliteitswaardecorrectie leningen

-

-

Gecorrigeerde bedrijfswaarde

225.978

210.492

Boekwaarde bij gecorrigeerde bedrijfswaarde sociaal vastgoed

138.136

144.921

Boekwaarde bij gecorrigeerde bedrijfswaarde commercieel vastgoed

23.354

22.365

Saldo bedrijfswaarde minus boekwaarde

64.488

43.206

Bedrijfswaarde jaarrekening einde boekjaar

225.978

210.492

Bedrijfswaarde jaarrekening begin boekjaar

210.492

223.178

Mutatie bedrijfswaarde boekjaar

15.486

44

jaarre k e n i n g 2 0 13

rijn h art won en

12.686-

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

Verklaring mutatie bedrijfswaardeberekening jaarrekening 2013 en 2012 De onderstaande opstelling geeft weer hoe de mutatie in de bedrijfswaarde ten opzichte van het vorig jaar is opgebouwd. De bedrijfswaarde is opgebouwd uit de uitgangspunten conform de meerjarenbegroting 2014. Met de aanpassing van de diverse stijgingsfactoren voor huur- en lastenontwikkeling wordt aangesloten op de door de landelijke toezichthouders (Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw) gehanteerde uitgangspunten. De bedrijfswaardeberekening wordt op kasstroomgenererende eenheid (complexniveau) uitgevoerd. Binnen de bedrijfswaarde van het volledige bezit zit een waarde van 32,8 miljoen voor commercieel vastgoed, waardoor de bedrijfswaarde voor het sociaal vastgoed uitkomt op 193,2 miljoen.

31-12-2013

31-12-2012

a. Autonome ontwikkeling a1

vrijval kasstromen

10.537-

9.995-

a2

jaar opschuiven

10.168

7.196

b. Gevolgen van aanpassing van beleidsparameters en uitgangspunten -

574

b1

aanpassing stijgingsfactoren huur- en lasten

b2

mutaties Levensduur

b3

mutaties mutatiegraad en huurderving

b4

mutaties in de huren

b5

mutaties in derving

b6

mutates in de huurharmonisatie / overige baten

b7

mutaties in de lasten onderhoud

14.226

355-

b8

mutaties in beheerslasten

10.327

5.085-

b9

verhuurdersheffing

51.206-

-

4.099

-

b10

mutaties in complexgebonden bedrijfslasten voor 2013

7.570 1.55826.482 207148-

443 11.373-

c. Gevolgen van mutaties in het bezit c1

Complex 70 Ommedijk sociale huur

-

737

c1

Complex 72 Ommedijk markthuur

4.210

-

c1

Complex 73 Ommedijk zorgvleugel

4.030

-

c1

Complex 98 Ommedijk winkels en garages

c1

Complex 74: Keerpunt

c1

Verkoop bestaand bezit

1.815-

1.272-

c2

Overige ruimten: aanpassingen wegingsfactoren

10.531

-

d1

mutaties in rentabiliteitswaardecorrecties bestaande leningen

-

9.320

d. Overige mutaties d2

mutaties in rentabiliteitswaardecorrectie i.v.m. nieuwe leningen

d3

mutaties in grondwaarde

-

7.326-

10.686-

4.447

15.486

12.689-

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

45

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

31-12-2013

Actuele waarde sociaal en commercieel vastgoed Totaal sociaal vastgoed (obv bedrijfswaarde)

193.168

Totaal Commercieel vastgoed (obv marktwaarde)

32.810

Totale actuele waarde einde boekjaar

225.978

Actuele waarde t.o.v. bedrijfswaarde commercieel vastgoed in exploitatie Marktwaarde commercieel vastgoed woningen

33.349

Marktwaarde commercieel vastgoed BOG

5.802

Actuele waarde commercieel vastgoed

39.151

Bedrijfswaarde commercieel vastgoed in exploitatie

32.810

Waardeverschil actuele waarde / bedrijfswaarde commercieel vastgoed

6.341

Rijnhart Wonen waardeert haar vastgoed op basis van historische kostprijs, danwel tegen de duurzaam lagere actuele waarde. Voor de bepaling van de actuele waarde van het sociaal vastgoed wordt de bedrijfswaarde gehanteerd. Voor de bepaling van de actuele waarde van het commercieel vastgoed wordt voor de woningen 90% van de WOZ-waarde van deze woningen aangehouden. Deze 90% van de WOZ-waarde is gevalideerd met de gerealiseerde verkopen in 2013 en de bijbehorende WOZ-waarde. Voor de bepaling van de actuele waarde van het bedrijfsonroerend goed wordt de discounted cash-flow methode gebruikt, met als validatie de taxatierapporten van dit vastgoed die zijn opgesteld door een onafhankelijke taxateur.

46

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

2 2.a

Vastgoedbeleggingen Commercieel Vastgoed in exploitatie

2013

2012

20.339

18.575

Saldo per 1 januari aanschafwaarde herwaardering

801-

808-

afschrijvingen

1.971-

1.194-

Boekwaarde per 1 januari

17.567

16.573

aanschaf

4.415

875

mutatie boekjaar desinvesteringen

0

herwaardering

2.667-

afschrijvingen

448-

697 777-

herclassificatie

4.486

958

aanschaf

29.240

20.339

Saldo per 31 december herwaardering afschrijvingen Totaal per 31 december

2.b

3.468-

801-

2.419-

1.971-

23.354

17.567

31-12-2013

31-12-2012

1.504

1.528

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (Slimmer Kopen) Saldo per 1 januari Waardeverandering boekjaar Saldo per einde boekjaar

46-

24-

1.458

1.504

Deze onroerende zaken betreffen 12 woningen aan de Noordbuurtseweg in Zoeterwoude, die door Rijnhart Wonen onder het label Slimmer Kopen zijn verkocht. Op deze woningen rust hierdoor een terugkooprecht waardoor de verkopen niet kwalificeren als een verkooptransactie maar als een financieringstransactie. De actuele waarde van de 12 verkochte woningen staan dan ook onder deze post op de balans, het terugkooprecht staat onder de langlopende schulden. Onder het label Slimmer Kopen worden de woningen met een korting verkocht (in dit geval 25% van de taxatiewaarde) en wordt de waardeontwikkeling van de woningen gedeeld met de koper op basis van de fair value tabel (62,5%-37,5%). De waardemutatie voor Rijnhart Wonen over 2013 is in het resultaat van 2013 verwerkt. Dit is gepresenteerd onder de overige waardeveranderingen binnen de Bedrijfslasten, inclusief de mutaties van de hieraan verbonden langlopende verplichting. Basis voor de waardering is de 75% van de Woz waarde. De cijfers over 2012 zijn in lijn gebracht met deze waardering.

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

47

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

3.a

31-12-2013

31-12-2012

236

351

Financiële vaste activa Te vorderen B.W.S. subsidie Saldo per 1 januari

9

14

93-

129-

toegevoegde rente ontvangen bijdragen Totaal te vorderen B.W.S subsidie

152

236

Deelnemingen Op 13 maart 2012 is door de Rechtbank te ‘s-Gravenhage het faillissement uitgesproken van de deelneming Projectontwikkeling Engelendaal Leiderdorp BV. De afwikkeling van dit faillissement loopt nog steeds bij de curator. In de geconsolideerde cijfers is deze deelneming niet meer opgenomen.

Verbonden partijen Door het opstarten van fase 2 van het verkoopplan zijn er meerdere vve’s opgericht, naast de drie reeds bestaande vve’s. Rijnhart Wonen bezit nu een aandeel in 21 verschillende vve’s in Leiderdorp en Zoeterwoude.

3.b

Compensatie boekwaarde Dillenburg

2013

2012

Saldo per 1 januari

-

702

ontvangst vordering

-

702

Saldo per 31 december

-

-

Door de Nederlandse zorgautoriteit is een bijdrage toegezegd in het boekwaardeverlies van de sloop van het complex Dillenburg. Per ultimo 2011 stond er nog een bedrag ad 702.000,- als nog te ontvangen. Over dit restant bedrag is op directieniveau overleg met Activite gevoerd en in 2012 is het restant ontvangen.

3.c

Overige vorderingen Lening u/g Holland Rijnland Wonen

63

-

Totaal overige vorderingen

63

-

-

-

63

-

-

-

63

-

Lening u/g/ Holland Rijnland Wonen Saldo per 1 januari ontvangst afname / aflossing Holland Rijnland Wonen Saldo per 31 december

In september 2013 is door de deelnemende corporaties besloten om de vereniging Holland Rijnland Wonen te financieren met leningen van de deelnemers. Deze lening zal na 5 jaar worden terugbetaald door de vereniging.

48

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

4

31-12-2013

31-12-2012

4.732

6.300

Vlottende activa Voorraad Onderhanden werken begin van het jaar Investeringen Af: verkochte panden uit voorraad Af: afwaardering te koop staande panden Af: voorziening resultaat verlieslatende projecten Onderhanden werken einde van het jaar

-

-

902-

1.338-

-

230-

3.830-

-

-

4.732

In 2013 zijn van de 22 woningen er 8 verkocht en de andere 14 zijn in exploitatie genomen met een vrije sector huurprijs. Dit betreft 9 woningen in de Zuider- en Westerschans en 5 in de Ommedijk. Hierdoor zijn er eind 2013 geen onverkochte nieuwbouwwoningen meer.

5

6

Onderhanden Projecten Onderhanden projecten begin van het jaar

-

-

Investeringen

-

-

Gedeclareerde termijnen

-

-

Saldo per 31 december

-

-

Huurdebiteuren

148

151

Debiteuren Rijnhart Wonen Energie B.V.

59

54

Overige vorderingen

469

1.457

Overlopende activa

1

53

Totaal vorderingen

677

1.715

Vorderingen

Huurdebiteuren Rijnhart Wonen

6.a

Per 31 december waren er 82

huurders met een achterstand kleiner dan 1 maand

11

26

24

huurders met een achterstand van 1 tot 2 maanden

35

18

16

huurders met een achterstand van 2 tot 3 maanden

23

19

12

huurders met een achterstand van 3 tot 4 maanden

16

22

8

huurders met een achterstand van 4 tot 5 maanden

28

19

huurders met een achterstand vanaf 6 maanden

95

55

208

159

37

79

245

238

15 157 35

huurders met een achterstand Vorderingen op ex- huurders

Voorziening dubieuze huurdebiteuren Totaal huurdebiteuren

97148

87151

De achterstand van de huurdebiteuren is ongeveer gelijk gebleven t.o.v. de eindstand 2012. Hierbij is het bedrag bij zittende huurders gestegen t.o.v. vorig jaar, terwijl de vorderingen op ex-huurders juist gedaald is. Rijnhart Wonen Energie BV kent ultimo 2013 een debiteurensaldo van € 59.000.

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

49

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

6.c

31-12-2013

31-12-2012

Diversen nog te factureren

96

14

Belastingen en premies sociale verzekeringen

181

1.255

Vorderingen op VvE’s

2

2

Nog te ontvangen rente

76

Overige vorderingen

Rijnhart Wonen Energie BV Overige Debiteuren

-

-

-

114

186

Af: voorziening debiteuren

-

Totaal overige vorderingen

469

1.457

De post belastingen en premies sociale verzekeringen bestond eind 2012 uit nog te ontvangen vennootschapsbelasting voor de jaren 2008 en 2011. Deze beide bedragen zijn in 2013 ook daadwerkelijk ontvangen. De post eind 2013 bestaat uit de BTWaangifte over het 4e kwartaal 2013. Dit bedrag is in februari 2014 ontvangen. De post diversen bestaat uit openstaande facturen aan (ex) huurders (€ 20.000,-) en facturen aan andere rechtspersonen als bedrijven, instellingen en derden (€ 97.000,-)

6.d

7

Overlopende activa Vooruitbetaalde bedragen

-

Diversen

1

-

Totaal overlopende activa

1

51

Liquide middelen Kas

-

Kruisposten

-

Rekening-courant Rabobank

RI JNHA RT WO NE N

4.519

3.376

2

2

Rabo telerekening

2.500

2.097

Totaal liquide middelen

7.021

5.481

De kredietfaciliteit bij de Rabobank was per ultimo 2013 € 4.000.000.

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

6 -

Bank Nederlandse gemeenten

Dit betreft de direct opeisbare banktegoeden van de diverse rekeningen en het kassaldo.

50

51

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

31-12-2013

31-12-2012

Eigen vermogen 8

Overige reserves Algemene reserve

28.514

29.764

Totaal overige reserves

28.514

29.764

Saldo per 1 januari

29.764

27.989

Algemene reserve Resultaat over het boekjaar

1.250-

1.775

Totaal algemene reserve

28.514

29.764

Saldo per 1 januari

1.734

1.049

Voorzieningen 9.a

Voorziening onrendabele investeringen Voorziening aktiva mva voorraad in verkoop

-

Voorziening aktiva i.o. Rijnegom

6

-

783

194

533

1.734-

1.049-

200

1.734

Actualisatie voorziening

52

117

Mutatie belastinglatentie

52-

65-

0

52

Voorziening aktiva i.o. Raetwijck Voorziening aktiva in ontwikkeling voorgaand jaar Totaal voorziening onrendabele top vervangende nieuwbouw

9.b

412 6

Voorziening aktiva te investeren Zoeterwoude

Voorziening latente belastingen

Totaal voorziening latente belasting einde boekjaar

De voorziening latente belastingen is in 2008 gevormd en dient om het effect van de verschillen in fiscale- en bedrijfseconomische waarderingop de vennootschapsbelasting te compenseren. Jaarlijks wordt de benodigde voorziening bepaald aan de hand van de waardering van de leningportefeuille o/g tegen het laatst bekende percentage vennootschapsbelasting.

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

51

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

31-12-2013

31-12-2012

146.894

147.353

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen

10.a

Saldo per 1 januari Roll over BNG Reguliere aflossingen leningen

-

8.000

4.570-

8.459-

Totaal leningen kredietinstellingen per 31 december

142.324

146.894

Totaal schuldrestant leningen per 31 december

142.324

146.894

Aflossingbestanddeel in het komend jaar, verantwoord onder kortlopende schulden Saldo leningen

5.495136.828

4.570142.324

Eind 2013 zijn er geen roll-over leningen meer in de portefeuille. Het gemiddelde rentepercentage van de portefeuille is iets gestegen ten opzichte van vorig jaar en komt over 2013 uit op 4,48% (over 2012: 4,42%). De stijging wordt veroorzaakt door het wegvallen van de roll-over leningen in 2013. De leningportefeuille kent een gemiddelde restant looptijd van bijna 12 jaar, de duration bedraagt 7,71. Het deel van de schuld met een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt € 121,47 miljoen. 5 leningen hebben een looptijd < 5 jaar. De garantiestelling op de bovengenoemde leningportefeuille is deze per 31 december 2013 als volgt samengesteld;

10.b

Gemeente Leiderdorp, 9 leningen

29.741

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), 18 leningen

94.612

Gemeente Zoeterwoude, 11 leningen

17.971

Totaal garantiestelling leningen 2013

142.324

Beginstand schuld per oktober 2013 / begin boekjaar

90

-

13-

-

77

-

Langlopende schuld Fysiopraktijk ommedijk Aflossingen Totaal schuldrestant leningen per 31 december

10.c

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken vov Saldo per 1 januari Waardemutaties Slimmer Kopen Totaal voorziening Slimmer Kopen

52

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

1.525 231.502

1.537 121.525

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 BEDRAGEN X € 1.000

31-12-2013

31-12-2012

Kortlopende schulden -

11.e

Deelnemingen rek crt

11.a

Schulden aan leveranciers

11.c

Belastingen, premies sociale verzekering en pensioenen

102

316

11.a

Aflossingsverplichting op leningen komend boekjaar

5.495

4.570

11.d

11.d

-

1.186

815

Overlopende passiva

4.142

4.123

Totaal kortlopende schulden

10.925

9.824

Niet vervallen rente geldleningen

3.308

3.370

Vooruitontvangen huren

280

212

Egalisatie boilers en geisers

-

19

Overlopende passiva

Egalisatie glasverzekering

3

11

Egalisatie service abonnement

37

23

Egalisatie ontstoppingsfonds

26

22

Vooruitontvangen huurtoeslag / nog af te rekenen hofjes

96

72

Nog af te rekenen service- en stookkosten

229

239

Nog af te rekenen contractonderhoud voor vve's

9

15

Overlopende pensioen, persoonlijke ontwikkelings- en vakantierechten

130

123

Overige transitorische posten

24

17

Totaal overlopende passiva

4.142

4.123

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Verplichtingen Ten behoeve van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dient een obligo te worden aangehouden inzake de door het WSW geborgde leningen. Het aan te houden obligobedrag wordt afgedragen aan het WSW indien het risicovermogen onder een kwart procent komt van de uitstaande geborgde schuldrestanten. De obligo over de per 31 december 2013 geborgde leningen bedraagt € 3.642.562. De verplichtingen voortkomende uit bij cao geregelde uitkeringen bij dienstjubilea bedragen voor de komende 5 jaar circa € 10.000,- Gelet op de hoogte van de verplichting is in de jaarrekening geen financiële voorziening getroffen. Gedifferentieerde premies voor verzekeringen tegen het risico van arbeidsongeschiktheid worden verantwoord in de periode waarover deze verschuldigd zijn. Rijnhart Wonen heeft ultimo 2013 de verplichting om de renovatie Vreugdedal in Zoeterwoude af te ronden. Van de aanneemsom ad. 2.200.000,- inclusief BTW is er nog een restverplichting ad 500.000,Rijnhart Wonen heeft voor een bedrag van € 525,3 miljoen aan onderpand ingezet bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft op eerste verzoek het recht van hypotheek op dit onderpand. Gebeurtenissen na balansdatum In het eerste kwartaal van 2014 is besloten om het nieuwbouwproject Berkenhof niet door te laten gaan. Hiervoor was in 2013 reeds een onrendabel afboeking genomen van € 492.000. In de jaarrekening over 2013 is deze afboeking weer teruggedraaid.

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

53

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 BEDRAGEN X € 1.000

Begroot 2013

Boekjaar 2013

Boekjaar 2012

Bedrijfsopbrengsten R.1

Huren Netto huur Woningen en woongebouwen

21.615

21.600

20.296

Onroerende zaken niet zijnde woningen

188

285

232

Subtotaal

21.803

21.885

20.528

Huurderving Wegens leegstand

84-

371-

419-

Oninbaar

26-

48-

64-

Totaal huren

21.693

21.466

20.045

De ‘netto huur’ van de woningen en onroerende zaken niet zijnde woningen is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van:

De huurverhoging per 1 juli vorig boekjaar

209

75

De huurverhoging per 1 juli verslagjaar

358

209

Mutatie huurderving leegstand

13 5

Mutatie huurderving oninbaar

2912-

Huuropbrengst Ommedijk Sociale huur

-

51

Huuropbrengst Ommedijk Markthuur

-

76

-

139

Huuropbrengst Ommedijk Zorgvleugel Huuropbrengst Ommedijk overige verhuureenheden

32

72

Huuropbrengst Rijnegom

69

-

76

-

120-

180-

Huuropbrengst Vlechtbaan 1-36

-

90

Huuropbrengst Brittenstein

-

74-

Huuropbrengst Zuider- en Westerschans Mutatie bezit huidig boekjaar

Huuropbrengst Keerpunt

514

148

Overige mutaties bezit vorig boekjaar

5

10

Huurverhoging als gevolg van geriefsverbeteringen en harmonisatie

197

93

Saldo

1.357

667

Door de opgestarte verkoopfases is de huurderving vanwege leegstand toegenomen. De aan verkoop gerelateerde leegstand is € 197.700,-

R.2

Vergoedingen Overige zaken, leveringen en diensten

1.189

1.326

1.189

1.029

297-

Met huurders te verrekenen leveringen en diensten Subtotaal

1.258 434824

Vergoedingsderving Wegens leegstand Totaal vergoedingen

54

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

61.183

211.008

34790

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 BEDRAGEN X € 1.000

Begroot 2013 R.3

Boekjaar 2013

Boekjaar 2012

Overige bedrijfsopbrengsten 1. Vergoedingen voor algemeen beheer Administratiekosten verhuringen

15

9

9

Doorberekende administratiekosten aan derden

4

3-

1

Administratievergoeding VVE's + Stichting hofjes / Coninckshof

18

7

12

Doorberekende administratiekosten servicekosten

25

23

22

Doorberekende kosten toezicht nieuwbouw geactiveerd

17

-

30

Doorberekende kosten complex- en flatbeheerders huurders

17

-

15

Doorberekende kosten overig

45

-

1

Subtotaal vergoedingen voor algemeen beheer

141

36

90

Verkoopprijs

7.234

6.922

11.233

2. Verkoopopbrengsten Af: directe verkoopkosten Netto verkoopopbrengsten

751-

7826.452

6.171

73110.502

1.277-

1.154-

3.386-

Subtotaal verkoopobrengsten

5.175

5.017

7.116

Diverse overige opbrengsten - Nagekomen baten

-

8

81

Subtotaal

-

8

81

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

5.316

5.061

7.287

Af: boekwaarde verkopen

3. Overige bedrijfsopbrengsten

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

55

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 BEDRAGEN X € 1.000

Begroot 2013

Boekjaar 2013

Boekjaar 2012

Bedrijfslasten R.4

Afschrijvingen Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Woningen en woongebouwen

6.154

5.845

6.117

Onroerende zaken niet zijnde woningen

214

507

219

-

-

-

87

87

87

Overige zaken Kantoorgebouw Inventaris

115

64

82

Totaal afschrijvingen

6.570

6.503

6.505

231

1.688

De afschrijvingen voor woningen en voor kantoor en inventaris vindt plaats op basis van lineaire afschrijvingen.

R.5

Overige waardeveranderingen Actualisatie waardering Activa in ontwikkeling

5.019

Af: hiervan ten laste van voorziening onrendabele investeringen

-

-

-

Herwaardering grond Rijnegom

-

520-

-

Afwaarderingen in het boekjaar bestaand bezit VoV

-

23

21

Afwaardering Voorraad koopwoningen

-

40-

412

Afwaardering commercieel vastgoed

-

Afwaardering sociaal vastgoed Totaal overige waardeveranderingen

2.666

-

1.865

5.019

4.225

Door het toepassen van de minimumwaarderingsregel op het sociaal vastgoed, vindt er een afboeking plaats van € 1,865 miljoen. Op het commerciële vastgoed wordt er € 2,666 miljoen afgeboekt. Dit wordt veroorzaakt door een daling van de onderliggende actuele waarde. De afwaardering is opgebouwd uit € 1,164 miljoen voor commerciële woningen en € 1,502 miljoen voor Bedrijfs Onroerend Goed. Verder veroorzaakt het in exploitatie nemen van het nieuwbouwproject Rijnegom een bate van € 520.000, door het activeren van de eigen grond in de stichtingskosten.

56

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

2261.895

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 BEDRAGEN X € 1.000

Begroot 2013 R.6

R.8

Boekjaar 2012

Bruto salarissen

1.501

1.622

1.625

Uitzendkrachten

85

34

61

-

27-

21-

Ontvangen ziekengelden/plaatsingsbudget in het kader WAO

R.7

Boekjaar 2013

Lonen en salarissen

Totaal lonen en salarissen

1.586

1.629

1.665

Sociale lasten

218

239

238

Totaal sociale lasten

218

239

238

Pensioenlasten

314

314

306

Totaal pensioenlasten

314

314

306

Sociale lasten

Pensioenlasten

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder WNT) in werking getreden. De directeur-bestuurder wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens vermeld. De financiële gevens zijn in hele euro’s weergegeven.

Naam:

J. de Vries

Functie: Directeur-bestuurder Bruto salaris

120.016

De door de werkgever betaalde vrijwillige sociale - en verzekeringspremies

8.838

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen

-

Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)

28.041

Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging relevant voor WNT

156.895

Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden)

12

Omvang van het dienstverband in het boekjaar

100%

Einde dienstverband

n.v.t.

Jaar waarin dienstverband is beëindigd

n.v.t.

Verrichte uitkeringen in 2013 wegens beëindiging van het dienstverband

n.v.t.

De directeur valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met hem gemaakte bezoldigingsafspraak (ruim) voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast.

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

57

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 BEDRAGEN X € 1.000

Begroot 2013

Boekjaar 2013

Boekjaar 2012

Lasten onderhoud

R.9

Reparatieonderhoud

974

725

931

Mutatieonderhoud

374

376

498

Contractonderhoud

391

402

503

Planmatig onderhoud + ingrepen strategisch voorraadbeleid

3.389

2.924

2.916

Onrendabele OH ingrepen

336

449

260

-

150-

Af: doorberekende kosten onderhoud huurders/derden Totaal lasten onderhoud

5.464

Kosten onderhoud geactiveerd i.v.m. geriefsverbeteringen

R.10

39-

4.726

5.069

21

169

Overige bedrijfslasten Overige beheer- en administratiekosten Overige personeelskosten

234

350

264

Huisvestingskosten

59

76

38

Bestuurskosten

59

44

64

Algemene kosten

1.168

950

1.041

Subtotaal

1.520

1.420

1.407

Belastingen

1.217

1.217

1.179

Overige complexgebonden bedrijfslasten Verzekeringen

40

42

43

Heffing CFV (incl. saneringsheffing Vestia in 2013)

760

787

71

Verhuurdersheffing

79

90

-

Contributie Aedes

35

32

34

Leefbaarheid

100

20

124

Actualisatie voorzieningen dubieuze debiteuren

18

-

4-

Directe lasten overige zaken, leveringen en diensten

1.162

873

835

VVE Bijdragen

292

325

299

Overige lasten

129

168

234

Subtotaal

3.814

3.572

2.815

Afwikkeling vaststellingsovereenkomst Ommedijk

-

90

1.584

-

90

1.584

5.334

5.082

4.222

Overige niet complexgebonden bedrijfslasten

Totaal overige bedrijfslasten

De actualisatie voorzieningen debiteuren in 2013 heeft betrekking de mutatie van de voorziening voor de openstaande debiteurenposten, welke gepresenteerd wordt onder de post huurdebiteuren.

58

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 BEDRAGEN X € 1.000

Begroot 2013

Boekjaar 2013

Boekjaar 2012

In de overige bedrijfslasten is in totaal € 71.000 aan accountantskosten verwerkt. Deze bestaan uit:

Onderzoek van de jaarstukken 2013

24

25

Andere controleopdrachten

-

3

Fiscale adviezen

24

20

Onderzoek van de jaarstukken 2012

23

34

Totaal accountantshonorarium

71

82

Bezoldiging commissarissen in 2013 De bezoldiging van de commissarissen in 2013 (in hele euro's exclusief btw) is als volgt: Mw. M. Gielink, Voorzitter, geheel 2013

8.708

Dhr. C. Karsten, Vice-voorzitter, geheel 2013

7.464

Dhr. J. la Croix, Lid, geheel 2013

6.220

Dhr. H. Buijing, Lid, geheel 2013

6.220

Mw. P. Lansbergen, geheel 2013

6.220

Totaal

34.832

De bezoldiging van de Raad van Toezicht bedroeg in 2013 in totaal € 40.841,- inclusief BTW (2012: 34.237) Ondanks dat personele bezetting van de Raad van Toezicht gedaald is van 7 naar 5 personen is er een hogere bezoldiging dan vorig jaar. Dit komt doordat 4 van de 5 leden van de huidige Raad van Toezicht over hun vergoeding een BTW-factuur opstellen. Reiskosten voor de Raad van toezicht kunnen worden vergoed op basis van € 0,19 per kilometer of op basis van de werkelijk gemaakte kosten voor openbaar vervoer. Deze reiskosten dienen als declaratie worden ingediend bij de stichting. De bezoldiging van 1 lid van de Raad van Toezicht was in 2013 hoger dan de WNT aangeeft. Deze vergoeding valt echter onder de overgangsregeling die de WNT kent, omdat de benoeming van dit lid ruim voor de inwerkingtreding van de WNT plaats vond.

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

59

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 BEDRAGEN X € 1.000

Begroot 2013 R.11

Boekjaar 2013

Boekjaar 2012

Rentebaten Toegerekende rente onroerende zaken in ontwikkeling Rente fiscus Rente op uitgezette middelen Rente rekening courant Rijnhart Wonen Energie BV

39

70

7

-

114

-

235

118

37

-

-

-

Rente toerekening lange termijn vorderingen BWS

6

9

14

Totaal rentebaten

280

311

58

De toegerekende rente bestaat uit de rente tijdens de bouw van het project Rijnegom. R.12

Rentelasten Rente rekening courant

-

-

17

Rente leningen overheid

-

-

-

Disagio WSW - dotatie fonds sociale woningbouw

-

18

13

Overige rentelasten

-

6.486

6.412

6.540

Totaal rentelasten

6.486

6.430

6.570

-

Rentelasten BV Totaal rentelasten

R.13

-

Rente kredietinstellingen

6.486

-

6.430

6.570

Belasting uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting Rijnhart Wonen Vorming + actualisatie voorziening belastinglatentie

-

-

-

Te betalen Vennootschapsbelasting

-

-

-

Mutatie belastinglatentie

-

-

-

Jaarlast vennootschapsbelasting Stichting Rijnhart Wonen

-

-

-

Vennootschapsbelasting Projectontwikkeling Engelendaal Leiderdorp BV

-

-

-

Totaal vennootschapsbelasting

-

-

-

De vennootschapsbelasting is als volgt tot stand gekomen: 1.205-

1.845

Afschrijvingen activa in exploitatie

6.323

6.323

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

3.994

1.688

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering Rijnhart Wonen Correcties naar fiscaal resultaat

231

-

Verkoopopbrengsten

5.020-

6.998-

Overige bedrijfs- en rentebaten

110-

-

21-

140-

Vorming voorziening onrendabele projecten

Overige bedrijfslasten

787

-

Resultaat deelneming

-

-

Mutatie belastinglatentie leningen o/g

-

-

Heffing bijzondere projectsteun

60

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

Overige fiscale mutaties t.b.v. resultaat

1

1

Fiscaal resultaat

4.980

2.719

Af: berekend verrekenbaar verlies 2008

4.944-

Af: berekend verrekenbaar verlies 2009

12.888-

Af: berekend verrekenbaar verlies 2010/2011/2013

nnb

Belastbaar resultaat 2013

nihil

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 BEDRAGEN X € 1.000

Begroot 2013

Boekjaar 2013

Boekjaar 2012

Te betalen vennootschapsbelasting -

-

2e schijf: 25,5% over het restant

-

-

Te betalen Rijnhart Wonen

-

-

52-

65-

52-

65-

-

-

-

-

52-

65-

1e schijf : 20% over € 200.000

Belasting over mutatie belastinglatentie leningen o/g 25,0%

205-

Jaarlast Vennootschapsbelasting Rijnhart Wonen Vennootschapsbelasting Projectontwikkeling Engelendaal BV Resultaat uit gewone bedrijfsvoering = fiscaal resultaat x 20 %

-

Te verrekenen Vennootschapsbelasting Projectontwikkeling Engelendaal BV Totaal Vennootschapsbelasting

De uit de vennootschapsbelasting voortkomende jaarlast ad -52.000 is overeenkomstig de voor 2013 geldende tarieven zoals bovengenoemd.

R.14

Resultaat deelnemingen Resultaat Rijnhart Wonen Energie BV

-

-

Resultaat VOF De Schansen

-

-

Resultaat Projectontwikkeling Engelendaal BV

-

-

Totaal resultaat deelnemingen geconsolideerd

-

-

Toerekening resultaat Algemene reserve

1.250-

1.775

Bestemmingsreserve

-

-

Totaal

1.250-

1.775

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

61

62

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

Kasstroomoverzicht 2013 (indirecte methode) BEDRAGEN X € 1.000

Boekjaar 2013

Boekjaar 2012

Kasstroom uit operationele activiteiten

4.817

Bedrijfsresultaat vòòr rente

8.222

Aanpassingen voor Afschrijvingen

6.503

6.505

Overige waardeveranderingen

4.225

1.895

Mutatie voorzieningen Mutatie sociaal fonds

1.586-

620

77

99.219

9.011

Veranderingen in werkkapitaal Voorraden en Onderhanden werk

4.733

1.568

Vorderingen

1.038

1.206

Effecten Schulden op korte termijn

-

-

176

13.5715.947

10.797-

Buitengewone baten/lasten

-

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

19.983 Belastingen Resultaat deelnemingen Betaalde rente

6.436

52

65

-

-

6.430-

6.570-

Kasstroom uit operationele activiteiten

6.378-

6.505-

13.605

69-

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

7.802-

7.954-

Geaktiveerde rente

311

58

Mutatie in financiële vaste activa

22

817 7.469-

7.079-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen nieuwe leningen

-

8.000

Aflossingen schulden lange termijn

4.571-

3.430

Mutatie verplichting uit hoofde van onr. zkn VOV

24-

214.595-

11.409

1.541

4.261

Saldo liquide middelen per 1 januari

5.481

1.220

Netto kasstroom

1.541

4.261

Saldo liquide middelen per 31 december

7.021

5.481

Netto kasstroom

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

63

Enkelvoudige balans per 31-12-2013 na resultaatbestemming BEDRAGEN X € 1.000

ACTIVA 31-12-2013

31-12-2012

149.720

Vaste activa 1

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

138.136

1.b

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

3.530

440

1.c

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

996

1.116

Totaal materiële vaste activa

142.662

151.276

2.a

Commercieel Vastgoed in exploitatie

23.354

17.567

2.b

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.458

1.504

24.812

19.071

152

236

-

-

1.a

2

3

Vastgoedbeleggingen

Financiële vaste activa

3.a

Te vorderen BWS-subsidies

3.b

Compensatie boekwaarde Dillenburg

3.c

Overige vorderingen

63

Totaal financiële vaste activa

215

236

Totaal vaste activa

167.689

170.583

-

Vlottende activa 4

Voorraad

-

5

Onderhanden projecten

-

-

6

Vorderingen 148

151

6.a

Huurdebiteuren

6.b

Vorderingen op groepsmaatschapijen

6.c

Overige vorderingen

6.d

Overlopende activa Totaal vorderingen

7

Liquide middelen Totaal vlottende activa

Totaal activa

64

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

3.507 -

4.732

3.031 1.442 53

3.655

4.678

6.980

5.452

10.635

14.862

178.324

185.445

Enkelvoudige balans per 31-12-2013 na resultaatbestemming BEDRAGEN X € 1.000

PASSIVA 31-12-2013

31-12-2012

Overige reserves

28.514

29.764

Totaal eigen vermogen

28.514

29.764

9.a

Voorziening onrendabele investeringen

200

1.734

9.b

Voorziening latente belasting

Eigen vermogen 8

Voorzieningen -

52

Totaal voorzieningen

200

1.786

142.324

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen

136.828

10.b

Vaststellingsovereenkomst Fysiopraktijk Ommedijk

77

10.c

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken vov

1.502

1.526

Totaal langlopende schulden

138.407

143.850

10.a

-

Kortlopende schulden Rekening courant krediet

322

225

11.b

Schulden aan leveranciers

1.152

815

11.c

Belastingen en premies sociale verzekeringen

92

313

11.a

Aflossingsverplichting op leningen komend boekjaar

5.495

4.570

11.e

11.d

Totaal passiva

Overlopende passiva

4.142

4.122

Totaal kortlopende schulden

11.203

10.045

178.324

185.445

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

65

66

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 BEDRAGEN X € 1.000

Begroting

Boekjaar

Boekjaar

2013

2013

2012

21.693

21.466

20.045

Bedrijfsopbrengsten Huren

R.1 R.2

Vergoedingen

1.183

884

790

R.3

Overige bedrijfsopbrengsten

5.316

5.061

7.287

Som der bedrijfsopbrengsten

28.192

27.411

28.122

R.4

Afschrijvingen op materiële vaste activa

6.570

6.450

6.505

R.5

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

5.019

4.225

1.895

R.6

Lonen en salarissen

1.586

1.628

1.665

Bedrijfslasten

R.7

Sociale lasten

218

239

238

R.8

Pensioenlasten

314

314

306

R.9

Lasten onderhoud

5.464

4.726

5.069

R.10

Overige bedrijfslasten

5.334

4.979

4.146

Som der bedrijfslasten

24.505

22.561

19.824

Bedrijfsresultaat

3.687

4.850

8.298

Financiële baten en lasten R.11

Rentebaten

280

375

58

R.12

Rentelasten

6.486

6.430

6.570

2.519-

1.205-

1.786

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening R.13

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-

52

-

R.14

Resultaat deelnemingen

-

97-

23-

JAARRESULTAAT

2.519-

1.250-

J AARREKENING 2013

1.763

RIJ NH ART WO N EN

67

Kengetallen 2013 - 2009

2013

2012

2011

2010

2009

3444

3.390

3.384

3.390

3.384

Bezitsamenstelling Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie Woning/woongebouwen per 1/1 Verkocht / gesloopt / onttrokken

40-

74-

73-

46-

-

Opgeleverd/aangekocht tijdens boekjaar

41

128

79

40

6

*)

3.445

3.444

3.390

3.384

3.390

Garages per 31/12

94

95

95

97

97

Parkeerplaatsen

46

46

46

12

12

Verzorgingstehuis

5

5

5

1

1

Kantoor

2

2

2

2

2

Woning/woongebouwen per 31/12

* Inclusief 3 woningen geclusterd verhuurd.

Onroerende zaken niet zijnde woningen

Diversen

5

5

5

5

5

152

153

153

117

117

6

27

36

78

40

3.603

3.624

3.579

3.579

3.547

173.000

189.000

194.000

198.000

196.500

Woning/woongebouwen in aanbouw Totaal Gemiddelde waarde W.O.Z. per woning Aantal woningen naar huurprijsklasse Klassegrens

€ 389,05

€ 374,79

€ 366,36

€ 361,66

€ 357,37

Laag

460

531

609

641

606

Hoog

2.985

2.913

2.781

2.743

2.778

Het verhuren van de woningen Mutatiegraad

4,44

5,46

4,84

5,73

5,75

Huurachterstand in procenten van de jaarhuur

1,12

1,16

1,67

1,08

1,06

Huurderving in procenten van de jaarhuur

1,91

2,36

1,75

0,19

0,85

Gemiddeld aantal punten per woning

160

160

161

138

138

Gemiddelde netto-huurprijs per woning

€ 521,25

€ 479,10

€ 469,87

€ 447,85

€ 439,20

Kwaliteit (per woning, per jaar)

68

Aantal reparatieverzoeken

0,99

1,14

1,31

1,32

1,31

Kosten niet-planmatig onderhoud

€ 276

€ 404

€ 540

€ 403

€ 467

Kosten planmatig en groot onderhoud

€ 965

€ 993

€ 606

€ 568

€ 774

Totaal kosten onderhoud

€ 1.242

€ 1.397

€ 1.146

€ 971

€ 1.241

JA A R R E K E N I N G 2 0 13

RI JNHA RT WO NE N

Kengetallen 2013 - 2009

2013

2012

2011

2010

2009

Solvabiliteit

16,01

16,07

15,24

11,42

3,60

Liquiditeit

0,70

1,21

0,45

1,43

0,50

4,38-

5,96

25,28

74,35

144,60-

Financiële continuïteit

Rentabiliteit eigen vermogen (jaarresultaat) Rentabiliteit vreemd vermogen

4,31

4,28

4,41

4,18

4,50

Gewogen gemiddelde rentepercentage leningen

4,48

4,42

4,41

4,47

4,95

Rentabiliteit totaal vermogen

2,73

4,47

7,31

11,68

1,18-

Rentebaten - lasten in % eigen vermogen

21,46-

21,88-

22,65-

-27,97

111,75-

Interne financiering per woning

€ 2.007

€ 2.989

€ 12.132

€ 4.385

€ 3.130

Cash-flow per woning

€ 2.751

€ 3.001

€ 3.611

€ 2.688

€ 540

Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen per woning

€ 8.263

€ 8.575

€ 8.206

€ 6.154

€ 1.570

Bedrijfsopbrengst per woning

€ 7.943

€ 8.085

€ 9.199

€ 7.169

€ 5.942

Bedrijfslasten per woning

€ 6.538

€ 5.696

€ 5.269

€ 900

€ 6.216

Rentebaten per woning

€ 109

€ 35

€ 154

€ 280

€ 133

Rentelasten per woning

€ 1.863

€ 1.893

€ 1.996

€ 1.987

€ 1.887

€ 2.075

€ 4.581

€ 2.270-

0,3

0,3

Resultaat per woning

€ 349-

€ 511

Personeelsbezetting Omgerekend naar volledig dienstverband per 1.000 woningen Directie

0,3

0,3

0,3

Intern beheer

-

-

-

-

-

Beleid & Advies

0,6

0,7

1,0

0,9

0,9

Woon- en Wijkbeheer

3,6

4,0

3,8

2,9

2,5

Bedrijfsbeheer

2,0

2,2

2,5

1,9

2,6

Vastgoed/Projecten

1,9

1,9

1,9

2,5

2,2

Totaal ingevulde formatie (36 uurs-basis)

8,4

8,8

9,2

8,4

8,4

Werkelijk aantal medewerkers per 1.000 woningen

9,6

10,7

11,5

10,3

10,3

J AARREKENING 2013

RIJ NH ART WO N EN

69

Kom langs en bezoek onderstaande woni

ZATERDAG 26 NOVEMBER

donderdag 29 augustu zaterdag 31 augustus v

De woningen in de Zwaan hebben een prachtig uitzicht aan de achterzijde door de ligging aan een groenstrook met een waterpartij. Er zijn diverse speeltuintjes in de wijk waardoor deze zeer kindvriendelijk is. Het centrum van Zoeterwoude is op loopafstand gelegen. Scholen, ov en sportfaciliteiten zijn tevens nabij. Zoeterwoude heeft een centrale ligging t.o.v. uitvalswegen A4, N11 en N206 en de grote steden Leiden en Zoetermeer. Het Groene Hart ligt direct rondom Zoeterwoude.

Ver

Zwaan 41, 43, 45, 53, 75

te Zoeterwoude -Dorp

BOVENWON

(1e, 2e en 3e 125 m2, 5 kam Zwaan 41

Vraagprijs Zwaan 45

Vraagprijs Zwaan 53 B EGANE GR O ND WONING

Vraagprijs

85 m2, 3 kamers, royale tuin Kievit 34

Vraagprijs € 165.000,- k.k. B OV E NWO NING

Kievit 34, 36

te Zoeterwoude -Dorp

UNIEKE HOEKWONING TE KOOP

Jan van Banningstraat 26a, Zoeterwoude-Dorp bieden vanaf

€ 200.000,- k.k.

55 m2, 2 kamers Kievit 36

Vraagprijs € 112.000,- k.k.

Graag als eer Maak dan geb verkoop@rijn 071 58 111 8 www.rijnhartw

2013 I N BEEL D

Kom langs en bezoek onderstaande woningen op het open huis te Zoeterwoude-Dorp

ZATERDAG 26 NOVEMBER

donderdag 29 augustus van 17.00 - 19.00 uur en zaterdag 31 augustus van 11.00 - 13.00 uur

De woningen in de Zwaan hebben een prachtig uitzicht aan de achterzijde door de ligging aan een groenstrook met een waterpartij. Er zijn diverse speeltuintjes in de wijk waardoor deze zeer kindvriendelijk is. Het centrum van Zoeterwoude is op loopafstand gelegen. Scholen, ov en sportfaciliteiten zijn tevens nabij. Zoeterwoude heeft een centrale ligging t.o.v. uitvalswegen A4, N11 en N206 en de grote steden Leiden en Zoetermeer. Het Groene Hart ligt direct rondom Zoeterwoude.

Verkoop van huurwoningen tegen zéér scherpe prijzen

Zwaan 41, 43, 45, 53, 75

te Zoeterwoude -Dorp

BOVENWONI NGEN

BEGA NE GROND WON I N G

(1e, 2e en 3e verdieping), 125 m2, 5 kamers Zwaan 41

86 m2, 3 kamers, royale tuin Zwaan 43

Zwaan 45

Zwaan 75

Vraagprijs € 170.000,- k.k. Vraagprijs € 166.000,- k.k.

Vraagprijs € 160.000,- k.k. Vraagprijs € 160.000,- k.k.

Zwaan 53 B EG AN E G R O N D WONI NG

Vraagprijs € 160.000,- k.k.

85 m2, 3 kamers, royale tuin Kievit 34

Vraagprijs € 165.000,- k.k. B OVE N WO N IN G

Kievit 34, 36

te Zoeterwoude -Dorp

55 m2, 2 kamers Kievit 36

Vraagprijs € 112.000,- k.k.

Graag als eerste op de hoogte van nieuw aanbod? Maak dan gebruik van onze gratis mailservice. [email protected] 071 58 111 85 www.rijnhartwonen.nl

Woonkwaliteit Verkoop uit bezit Eind 2009 besloten het bestuur en de Raad van Toezicht tot verkoop van ongeveer 450 huurwoningen aan zittende huurders van Rijnhart Wonen of andere kopers. Doel is het eigen woningbezit onder onze huidige klanten te bevorderen en middelen uit het bezit te genereren om nieuwe initiatieven te financieren, waaronder de bouw van nieuwe sociale huurwoningen. Op 15 juni 2010 startte de verkoop. Eind 2013 zijn er 200 verkopen gerealiseerd waarvan een kwart in Zoeterwoude en driekwart in Leiderdorp. Meer dan de helft van de woningen is verkocht aan huurders van Rijnhart Wonen. Qua doorstroming op de lokale woningmarkt, een andere doelstelling van het verkoopprogramma, bleek dat er 133 leeggekomen woningen werden verkocht. Hierdoor verhuisden ook 71 huishoudens die op hun beurt weer zorgden voor een verdere verhuisbeweging van nog eens 128 huishoudens. Tenslotte bleek dat door verkoop aan eigen huurders er met name huurwoningen vrijkwamen in de huurklasse betaalbaar.

Slimmer kopen Binnen de regeling Slimmer Kopen zijn er in 2013 drie woningen gekocht aan de Noordbuurtsehof te Zoeterwoude-Dorp en doorverkocht aan lokale starters. Door het lokale maatwerk en de korting op de marktwaarde wordt het voor lokale starters met een lager inkomen mogelijk om in een sociale koopwoning te starten. Bij terugkoop wordt de waardeontwikkeling gedeeld volgens een vaste verdeelsleutel.

RIJNHART WO NEN

2013 IN B EEL D

73

Woonkwaliteit Projectontwikkeling In 2013 zijn er zichtbaar voor de buitenwereld enkele projecten opgestart en afgerond. Hoewel het beleidsplan uitgaat van een ambitie van 450 woningen, heeft de landelijke politiek met de invoering van de verhuurdersheffing het programma voor de nieuwbouw onder druk gezet. De eerste twee kwartalen waren hoofdzakelijk intern gericht op het onderzoeken op welke wijze de nieuwbouwambitie overeind gehouden kon worden. Naast procesoptimalisatie heeft onder andere het naar beneden bijstellen van de bouwkosten per nieuwbouwwoning hier een voorlopige oplossing in geboden. In het 3e kwartaal is het project Rijnegom in Zoeterwoude-Rijndijk opgeleverd. 27 nieuwe woningen zijn ingepast in de bestaande omgeving en kennen een hoge energetische kwaliteit (EPC-score 0,5). In dit jaar is extra aandacht uitgegaan naar het verbeteren van de processen van nieuwbouw. Hiervoor is het project Rijnegom uitgebreid intern en extern geëvalueerd. De aandachtspunten worden in 2014 verder uitgewerkt. In 2013 is achter de schermen een aantal stappen gezet om in de ambitie van het beleidsplan (450 nieuwe woningen) de projecten een fase verder te brengen. De prioriteit hierbij ligt op de transformatie (kantoorfunctie naar woonfunctie) van Elisabethhof (51). > Nieuwbouw appartementen Raetwijck (6) > Sloop bestaande Brittenstein (26) > Planvorming nieuwbouw Brittenstein (circa 60) > Onderhandeling appartementen Verde Vista (circa 60) > Thomashuis (9) > Centrumplan Zoeterwoude (10) > Amaliaplein (n.t.b) > Brunelkamp (n.t.b)

Maatschappelijk vastgoed In het 4e kwartaal is ambtelijk overeenstemming bereikt over verwerving van de locatie van de Willem de Zwijgerschool in Leiderdorp. In de bestaande school zal voor De drie Notenbomen (Thomashuizen) passende huisvesting worden gerealiseerd voor 8 cliënten en 1 ondernemers-zorggezin. In het 4e kwartaal is ook overeenstemming bereikt met de Gemiva-SVG groep over de realisatie van 20 zorgappartementen en een activiteitencentrum in de beoogde kantoortransformatie Elisabethhof. De overeenkomst is in bijzijn van de cliënten feestelijk ondertekend in het 1e kwartaal 2014.

RIJNHART WO NEN

2013 IN B EEL D

75

Woonkwaliteit Onderhoud 2013 Niet planmatig onderhoud

De gerealiseerde kosten van het klachtenonderhoud zijn structureel lager dan begroot (-26,6 %). Deze kostendaling is mede het gevolg van een strakkere sturing op kosten binnen de organisatie en beter sturen op verantwoordelijkheden van huurder en verhuurder. Het afgelopen jaar werden er meer mutaties uitgevoerd dan begroot. Toch zijn wij erin geslaagd de kosten op het budget te houden. De kosten per mutatie lagen circa 15% lager. Planmatig onderhoud

In 2013 is 83% van de planmatige onderhoudsbegroting gerealiseerd. Het resterende deel bestaat voor 7,2 % uit inkoopvoordeel en 9,8% uit niet in 2013 uitgevoerde werkzaamheden. Om scherper te kunnen sturen is dit jaar inrichting van het planmatig onderhoud in de meerjaren onderhoudsbegroting (de MJOB) aangescherpt. In de MJOB 2014-2023 is de gebouwindeling als kostendrager voor het begrote onderhoud opgevoerd. De rapportages voor 2014 zijn hierop ingericht. Resultaatgericht vastgoedonderhoud (RVGO) was als speerpunt benoemd voor 2013. Halverwege het traject is besloten de geplande pilotprojecten (de verwachte optimalisatie kwam onvoldoende uit de verf) te annuleren en deze regulier via de meer traditionele aanbestedingsmethode uit te besteden. Voor 2014 is dit proces vanuit een integrale inkoopstrategie opnieuw op de agenda gekomen en wordt met de leveranciers/aannemers een nieuw traject neergezet.

Groot onderhoud en renovatie Renovatie Vreugdedal

In september 2013 is gestart met de renovatie en energetische optimalisatie van 58 eengezinswoningen in de wijk Vreugdedal in Zoeterwoude. Eind 2013 was 75% van de woningen gereed. De overige woningen en het vervangen van de bergingen worden in het 1e kwartaal van 2014 uitgevoerd. De planoptimalisatie in het traject van Design & Build heeft zijn vruchten afgeworpen. De gerenoveerde woningen behalen gemiddeld energielabel B. Incidenteel is zelf een energielabel A gerealiseerd. Dit is een structurele verbetering ten opzichte van de eerdere doelstelling waar een verbetering van 2 energielabels is benoemd. Daarnaast heeft deze optimalisatie geleid tot het vervangen van de oude aluminium gevelkozijnen. Dit betekent voor de bewoners een toename in wooncomfort. Op andere plekken kon verrassend maatwerk worden geleverd in het project, zowel in het realiseren van klantwensen in het interieur als in het opleverniveau van de woningen.

RIJNHART WO NEN

2013 IN B EEL D

77

Klanten Kwaliteit woningbezit Vastgoedsturing 2013

Het afgelopen jaar zijn er de nodige stappen gezet op het gebied van vastgoedsturing. Alle complexen zijn hernummerd, opgebouwd vanuit logische bouwkundige eenheden en product- marktcombinatie. Op basis van deze nieuwe complexindeling zijn de einde expolitatietermijnen gecontroleerd/ geactualiseerd en administratief op orde gebracht. De bestaande complexplannen zijn geëvalueerd en doorontwikkeld. Extra stuurinformatie zoals, conditiemeting en E-labels is voor het hele bezit vastgelegd. Het energiebeleid is hierop afgestemd en heeft daarmee ook vaster vorm gekregen. Zo zijn er meters gemaakt in het professionaliseren van vastgoedsturing binnen Rijnhart Wonen. Rijnegom

Augustus 2013 begon de oplevering van dit nieuwbouwproject in Zoeterwoude-Rijndijk en werden de eerste sleutels aan de nieuwe bewoners overhandigd. Eind september waren alle 27 nieuwbouwwoningen verhuurd; 12 eengezinswoningen, 5 seniorenwoningen en 10 starterswoningen. Met een buurtfeest voor “oude” en “nieuwe” bewoners werd op 2 november het project Rijnegom officieel afgesloten.

RIJNHART WO NEN

2013 IN B EEL D

79

Klanten Leefbaarheid Rijnhart Wonen wil als maatschappelijk ondernemer bijdragen aan het bevorderen van leefbare wijken. Daartoe is het leefbaarheidsbeleid geschreven. Leefbaarheid kent twee elementen. > De Fysieke leefbaarheid: een prettige omgeving is immers bepalend voor het woongenot en door daarin te in vesteren draagt Rijnhart Wonen bij aan de verhuur- en verkoopbaarheid van het bezit. Zo stimuleren wij initiatieven die de wijk schoon, heel en veilig houden en zijn er in het hele bezit wijkmedewerkers aanwezig. > Het Sociale element: door de betrokkenheid van bewoners bij hun omgeving te vergroten, wordt de wijk een ontmoetingsplaats waar mensen op een prettige manier met elkaar samenleven. Activiteiten geïnitieerd en/of mede-gefinancierd door Rijnhart Wonen zijn gericht op ontmoeting en activering. Door samen dingen te doen, zoals klusjes, projecten uitvoeren, of sporten, komen mensen elkaar op een andere manier tegen en ontstaat er ook meer onderling contact. Hoe in 2013? De Bewonerscommissie van De Ommedijk wilde graag een kerstboom in hun complex. Rijnhart Wonen zorgde voor de boom. De bewonerscommissie organiseerde een kerstsamenzang er omheen, met na afloop glühwein. Schoon, heel en veilig

In dit kader werkt Rijnhart Wonen samen met bewoners aan de leefbaarheid in hun buurt. Hoe in 2013? Twee keer was er in samenwerking met de gemeente op verschillende plaatsen in Leiderdorp en Zoeterwoude een grote opruim- en grofvuilactie gehouden. Sociale veiligheid

Positieve sociale contacten in de buurt zijn bevorderlijk voor het gevoel van veiligheid. Werken aan versterking van onderling contact hoort er dus bij. Maar ook aandacht voor de woonomgeving. Hoe in 2013? Alle brandgangen zijn geïnventariseerd op schoon, heel en veilig. Een aantal brandgangen is opnieuw bestraat en overhangend groen is verwijderd. Waar dat mogelijk is wordt verlichting aangebracht in brandgang. In 2014 gaan we verder met deze aanpak. Inrichting gemeenschappelijke ruimte

Ideeën of wensen van bewoners voor aanpassingen in de openbare ruimte pakken we graag op wanneer dit het gevoel van leefbaarheid ten goede komt. Hoe in 2013? In Zoeterwoude is er naast een schilderbeurt aan de buitenkant van het complex, aan de Kerklaan ook aandacht besteed aan de portieken. Deze zijn in een lichte kleur geschilderd en de brievenbussen zijn vervangen. Daardoor hebben de portieken een frisse en schone uitstraling.

RIJNHART WO NEN

2013 IN B EEL D

81

Klanten Bewonersparticipatie Participatie betekent actieve deelname; het betrekken van bewoners bij het ontwikkelen van plannen en projecten in de wijk. Door samen met bewoners het overleg aan te gaan, creëren we een gezamenlijke visie en is het draagvlak groot. Hoe in 2013? In de Leiderdorpse Bosdreef is een nieuwe vorm van bewonersparticipatie van start gegaan. Tijdens een bijeenkomst voor alle bewoners van het complex, kon een ieder zijn of haar mening geven over de leefbaarheid in het complex. Een kerngroep uit deze bewoners is nu aan de gang met een aantal verbeterpunten dat naar voren is gekomen, zoals aanpassing van de huisregels.

Huisbezoeken

Naast formele overlegsituaties zoekt Rijnhart Wonen het gesprek met de klant thuis. Dat heeft voor 2013 geresulteerd in meer dan 350 klantbezoeken. In 2014 gaan we hiermee door. Alle disciplines binnen de organisatie zijn betrokken bij de huisbezoeken. Jaarlijks 10% van onze huurders thuis bezoeken is een uitwerking van ons beleidsplan 2013-2017. Wij wilden stoppen met overmatige energie steken in standaard kwaliteitsenquêtes maar wilden echt in gesprek gaan met onze huurders. Maatwerk leveren daar waar nodig. Niet vanachter ons bureau een klacht, verzoek of melding behandelen maar met de bewoners in gesprek gaan en direct samen zoeken naar een oplossing. Door directe feedback van onze bewoners hebben we werkprocessen aan kunnen scherpen en verbeterd. Wijkmedewerker

De traditionele functie van huismeester heeft in 2013 een verandering ondergaan naar die van wijkmedewerker. Het aandachtsgebied van de wijkmedewerkers omvat de leefbaarheid in de wijk. De wijkmedewerkers hebben een belangrijke rol waar het gaat om kwaliteit van de woonomgeving. Hierdoor zijn zij meer betrokken bij onze huurders. Overlast

In 2013 zijn er 69 (overlast) klachten ontvangen. De meeste klachten (24) betrekking op geluidsoverlast. Opvallend veel (18) klachten waren er over de tuin of het balkon van buren. Daarbij ging het ondermeer om rommel, overhangend groen en bomen die het zonlicht in de weg staan. Ook werden twaalf burenruzies gemeld. Van de vijf overlastklachten over huisdieren was die over een paard in een tuin de meest opvallende. Bij de overige tien klachten ging het om uiteenlopende zaken als grof vuil, een zendmast in een tuin, onderhuur, hangjongeren of meeuwenoverlast. Alle klachten zijn in behandeling genomen en afgehandeld. De behandeltermijn die hiervoor nodig was loopt per klacht uiteen. Afhankelijk van betrokkenheid huurders en eventuele bemiddelingstrajecten. Er hebben geen gedwongen of vrijwillige verhuizingen plaatsgevonden naar aanleiding van de klachten.

RIJNHART WO NEN

2013 IN B EEL D

83

Klanten Huurdersorganisaties Ook in 2013 is er intensief samengewerkt met de HBOL en de Huurderij, de huurdersverenigingen uit Leiderdorp en Zoeterwoude. We hebben vier keer een kwartaaloverleg gehad en daarnaast zijn er diverse informatieavonden geweest om de huurdersverenigingen te informeren over bepaalde thema’s. Verder hebben we met elkaar stil gestaan bij de samenwerkingsvorm tussen Rijnhart Wonen en de huurdersorganisaties. De huurdersorganisaties en Rijnhart Wonen hebben flink geïnvesteerd in een verbetering van de samenwerking. We hebben een nieuwe samenwerkingsovereenkomst opgesteld, die begin 2014 door alle partijen getekend is. De huurdersorganisaties hebben in 2013 advies uitgebracht over o.a. de volgende zaken: jaarplan, onderhoudsbegroting, huurbeleid, leefbaarheidsbeleid, verhuisproces. Daarnaast hebben we met een werkgroep van Rijnhart Wonen én huurdersorganisaties, gezamenlijk een nieuw sociaal statuut opgesteld. Dit statuut is eveneens begin 2014 getekend. Er komt qua actualiteiten veel af op zowel Rijnhart Wonen als de huurdersorganisaties. De huurdersorganisaties hebben ook in 2013 met regelmaat aan de bel getrokken bij Rijnhart Wonen om samen te zoeken naar een goede uitwerking van beleid voor onze huurders. Juist met de maatregelen die de minister genomen heeft het afgelopen jaar, is de inzet van de huurdersorganisaties hard nodig geweest. De HBOL en de Huurderij hebben ook in 2013 weer laten zien dat zij hart voor de huurder hebben.

Woningtoewijzing Verhuringen

In 2013 werden 178 huurcontracten beëindigd en 187 nieuwe verhuringen aangegaan (inclusief nieuwe verhuringen in de Willibrordustraat, 5 Meilaan in Zoeterwoude en Zuiderschans, Westerschans en de Engelendaal in Leiderdorp). Bij 12 huurwoningen zijn huurovereenkomsten aangegaan die betrekking hebben op de vrije sector. Vanuit de nieuwbouw zijn er 23 nieuwe woningen boven de huurgrens verhuurd. In totaal hebben er 176 verhuringen van sociale huurwoningen plaatsgevonden. Hiervan 127 woningen in Leiderdorp en in Zoeterwoude 49. In 171 gevallen (97 %) werd voldaan aan de inkomenscriteria. Hiermee is in 2013 voldaan aan de toewijzingseisen.

RIJNHART WO NEN

2013 IN B EEL D

85

Leiderdorps Weekblad

Klachten

4

Klanten Wonen, zorg en welzijn Zorgnetwerk / Convenant voorkomen huisuitzetting

In 2013 is een grote stap gezet in de samenwerking met ketenpartners. Het convenant ‘Voorkomen Huisuitzetting’ is door zes partijen, waaronder de gemeenten Leiderdorp en Zoeterwoude, ondertekend. De doelgroep van het convenant zijn kwetsbare huurders die een woning huren van Rijnhart Wonen en dreigen te worden uitgezet wegens huurachterstand. De doelgroep wordt in een vroegtijdig stadium herkend en aangemeld bij het meldpunt Zorg en Overlast. Vandaar uit spannen alle partijen zich in om uitzetting te voorkomen. Het blijkt een succesvolle manier van samenwerking met de betrokken hulpen dienstverleners. In 2013 waren er nul huisuitzettingen, terwijl landelijk het aantal uitzettingen was gestegen!

Klachten Klachtencommissie

Deze commissie heeft een wettelijke basis en een onafhankelijke positie. In gevallen waarin een klant ontevreden is over de dienstverlening van Rijnhart Wonen en er met de betreffende medewerker en diens leidinggevende niet uit komt, kan de klant een uitspraak van de klachtencommissie vragen. In 2013 werden 4 klachten bij de commissie ingediend. Deze klachten hadden betrekking op: > de afhandeling van de schoonmaak- en servicekosten; > burenoverlast; > een aanbouw van de buren; > de afhandeling van een aanvraag voor dubbel glas. De klacht inzake de burenoverlast is direct met de huurder opgelost in een gesprek dat de directeur-bestuurder samen met een woonconsulent met de huurder heeft gevoerd. De manager Vastgoed heeft samen met de huurders de klachten ten aanzien van een aanbouw bij de buren en de aanvraag voor dubbel glas besproken en er wordt gezamenlijk gewerkt aan een oplossing. De klacht over de afhandeling van de servicekosten is behandeld door de klachtencommissie in een hoorzitting in juni. In het advies heeft de klachtencommissie geconcludeerd dat Rijnhart Wonen geen eenduidig beleid heeft gehanteerd in de afhandeling van de servicekosten. Rijnhart Wonen heeft het advies van de klachtencommissie overgenomen en is de bewoners tegemoet gekomen in de afrekening over 2011 en 2012. Deze boodschap is persoonlijk met een bos bloemen aan de bewoners gecommuniceerd en daarmee naar tevredenheid afgehandeld.

RIJNHART WO NEN

2013 IN B EEL D

87

Bestuur en middelen Kansen door kopen Conform de begroting zijn in 2013 exact 38 woningen verkocht. Van deze 38 woningen zijn 10 woningen in eigendom overgedragen aan huurders van Rijnhart Wonen. Het jaar startte wat langzaam qua verkopen. De belangrijkste reden hiervan waren de veranderende hypotheekvoorwaarden. In de loop van 2013 leek een einde van de crisis in zicht en daarmee de overtuiging dat de huizenprijzen niet verder zouden dalen. Dit heeft veel mensen op de been gebracht om te kopen. Voor 2014 wordt uitgegaan van een verkoopaantal van 35.

Organisatie De organisatie heeft een roerig jaar achter de rug. In het beleidsplan 20132017 was een organisatieaanpassing aangekondigd voor het eerste kwartaal 2013. Door de enorm hoge verhuurdersheffing ontkwamen wij er niet aan ook een bezuiniging in personeelslasten door te voeren. In samenwerking met de Ondernemingsraad zijn de plannen opgesteld. Het heeft er toe geleid dat meerdere medewerkers in de zomervakantie onze organisatie noodgedwongen

UNIEKE HOEKWONING TE KOOP

Jan van Banningstraat 26a, Zoeterwoude-Dorp bieden vanaf

€ 200.000,- k.k.

hebben verlaten, na jaren goed gefunctioneerd te hebben. Anderen kregen een nieuwe functie (inhoud) of arbeidstijden/-voorwaarden. Wij zijn trots op onze medewerkers die ook in deze moeilijke maanden onverminderd toegewijd de klantbelangen voorop hebben gesteld. Door middel van extra individuele en groepsgerichte opleidingen ontwikkelen wij iedere medewerker naar een expertrol in zijn of haar functie. Iedereen heeft 1,5 jaar de tijd deze kwaliteitsslag te maken. De verhuizing naar een nieuw kantoor is tot nader order uitgesteld.

RIJNHART WO NEN

2013 IN B EEL D

89

colofon uitgave

© Rijnhart Wonen 14 mei, 2014 Leiderdorp

ontwerp



Locomotiv / Rotterdam