Hilversum JAARRAPPORT april 2013

Hilversum

JAARRAPPORT 2012 30 april 2013

Jaarrapport 2012

1

Colofon N.V. Bever Holding Rijksstraatweg 324 C 2242 AB Wassenaar Postbus 2114 2240 CC Wassenaar Telefoon Telefax

(070) 5121810 (070) 5121819

Internet www.beverholding.nl E-mail [email protected]

Opmaak & Productie Divendal Repro, Haarlem

2

Bever Holding

Inhoud

Inhoud

Pagina

Jaarverslag 2012

Kerncijfers en profiel

6

Verslag van de Raad van Commissarissen

9

Verslag van de directie

12

Corporate governance

18

Jaarrekening

Geconsolideerde jaarrekening

23

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2012

24

Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat over 2012

25

Geconsolideerde balans per 31 december 2012

26

Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2012

28

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2012

29

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

30

Enkelvoudige jaarrekening

55

Enkelvoudige balans per 31 december 2012

56

Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2012

58

Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2012

58

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening

59

Overige gegevens

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Vastgoedportefeuille

67 68 71

Jaarrapport 2012

3

4

Bever Holding

Jaarrapport 2012


Verslag van de Raad van Commissarissen

Verslag van de directie


Jaarrekening

Overige gegevens


Jaarrapport 2012

5


N.V. Bever Holding Kerngegevens 2012 2011 2010 Resultaten (EUR x 1.000) Bruto bedrijfsresultaat Netto resultaat

(4.199) (3.105)

(1.938) 1.539

3.862 3.157

127.436 84.526 23.387 18,3

129.917 87.631 22.582 17,4

130.141 86.092 21.585 16,5

0,09 - 5,16

0,19 - 5,07

3,70 1,10

4,51 1,70

Balansgegevens (EUR x 1.000) Vastgoedbeleggingen en voorraad vastgoedprojecten Eigen vermogen Schulden aan kredietinstellingen Loan–to-value*

Gegevens per aandeel (EUR) Winst per aandeel ** (0,18) Dividend per aandeel - Intrinsieke waarde per aandeel ** 4,97 Hoogste beurskoers 1,95 Laagste beurskoers 1,25

Beurskoers ultimo jaar 1,75 1,17 2,30 Aantal werknemers per jaareinde 1 2 3 * Schulden aan kredietinstellingen/vastgoedbeleggingen en voorraad vastgoedprojecten in %. ** Bij berekening van de winst per aandeel en de intrinsieke waarde per aandeel, zijn de ingekochte aandelen in mindering gebracht op het aantal uitstaande aandelen. Het resultaat na belasting ad EUR 3.105.000 negatief en het eigen vermogen ad EUR 84,5 miljoen zijn derhalve gedeeld door 16.995.638 aandelen.

6

Bever Holding


Profiel N.V. Bever Holding (Bever Holding), statutair gevestigd te Hilversum, is een vastgoedonderneming die zich primair richt op (her)ontwikkeling van appartementen, commerciële ruimten en hotels. De projecten zijn ultimo 2012 geconcentreerd in Nederland en België. Naast haar activiteiten als ontwikkelaar zullen de activiteiten van Bever Holding voornamelijk bestaan uit het aankopen, verkopen, exploiteren en beheren van

onroerende zaken. N.V. Bever Holding is ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 33247661. Aandelen Bever Holding zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam. Op 31 december 2012 had Bever Holding 1 personeelslid.

Historie Bever Holding is in 1975 opgericht naar Nederlands recht en was tot 13 mei 1998 een beleggingsmaatschappij met vast kapitaal. In de periode 1998 tot 2006 was Bever actief in de financiële wereld in diverse disciplines, eerst als hoekman maar later ook als financiële dienstverlener en daghandelaar.

In 2006 is de focus van de activiteiten verlegd naar beleggen en ontwikkelen van vastgoed.

Activiteiten Bever Holding beschikt over een potentieel te ontwikkelen vastgoedportefeuille bestaande uit 32 objecten met een vloeroppervlak van ruim 73.000 m2, verdeeld over woningbouw (circa 54%), kantoren (circa 10%), winkels (circa 8%) en hotels (circa 28%). Van deze vast-

goedportefeuille bevindt zich circa 44.000 m2 ofwel 60% in Nederland. Het overige deel van deze vastgoedportefeuille bevindt zich in België (circa 29.000 m 2 ofwel 40%).

Visie De voor Bever Holding belangrijke projecten zijn gesitueerd op unieke locaties en voldoen daarmee in alle opzichten aan de belangrijkste voorwaarde voor het tot stand brengen van een succesvol project.

Door gebruik te maken van een architectonisch ontwerp dat volledig in overeenstemming is met de kwaliteit van de locatie wordt die kwaliteit bovendien versterkt en daardoor geoptimaliseerd.

Jaarrapport 2012

7

Kerncijfers en profiel Strategie Bever Holding streeft naar het creëren van meerwaarde voor haar aandeelhouders door het optimaliseren en realiseren van ontwikkelingsprojecten uit haar vast-

goedportefeuille, waarbij projectsgewijs de afweging gemaakt zal worden of het vastgoed in exploitatie wordt genomen, dan wel wordt verkocht aan derden.

Acquisitiebeleid In haar acquisitiebeleid hanteert Bever Holding een aantal vastgestelde criteria. De criteria die als uitgangspunt bij de beoordeling gehanteerd worden zijn o.a. de locatie, de actuele marktomstandigheden, het risico/

rendementsprofiel en de vermogensverhoudingen. Bij elke acquisitiemogelijkheid zal de afweging gemaakt worden of de aankoopsom gedeeltelijk in nieuw uit te geven aandelen Bever Holding kan worden voldaan.

Structuur Bever heeft thans zeven Nederlandse en vier Belgische dochtermaatschappijen. De diverse projecten zijn

ondergebracht in de dochtermaatschappijen.

Raad van Commissarissen / Directie W.J. Simon

Bever Holding Participaties B.V.

Plesmanlaan Ontwikkeling B.V.

Bever Financial Services B.V.

8

Bever Holding

Beverburcht N.V. België

Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V.

European Property Facts B.V.

Northside Investments B.V.

Beheer- en Beleggingsmaatschappij Bonavella N.V.

Planvisie België N.V. België

Bever Bouw & Ontwikkeling N.V. België

Cornerhouse Louisiana N.V. België

Verslag van de Raad van Commissarissen Jaarrekening en decharge De Raad van Commissarissen legt hierbij het jaarrapport 2012 voor aan de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Het jaarrapport is opgemaakt door de directie. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de jaarrekening en het verslag van de directie een goede basis vormen voor de verantwoording die de directie aflegt voor het gevoerde beleid en de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht op het gevoerde beleid. De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat de externe accountant de financiële informatie heeft ontvangen die ten grondslag ligt aan de vaststelling van de jaarcijfers en in de gelegenheid is gesteld daarop te reageren.

Met Deloitte Accountants B.V. is de financiële rapportage over 2012 besproken. De jaarrekening is door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerd en van een goedkeurende controleverklaring voorzien. De goedkeurende controleverklaring is in dit jaarrapport opgenomen op pagina 68. De Raad van Commissarissen stelt vast dat de externe accountant ten opzichte van Bever Holding onafhankelijk was. De Raad van Commissarissen stelt voor de jaarrekening vast te stellen en decharge te verlenen aan de directie voor het gevoerde beleid en aan de Raad van Commissarissen voor het uitgeoefende toezicht op dit beleid.

Samenstelling van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat uit één lid. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd voor een periode van 4 jaar. Zij kunnen zich na deze periode beschikbaar stellen voor een tweede periode.

Personalia Raad van Commissarissen W.J. Simon (1951) De heer W.J. Simon is als lid van de Raad van Commissarissen benoemd op 5 oktober 2006 voor een periode van vier jaar en op 21 mei 2010 herbenoemd voor een periode van vier jaar. Voormalige functies: managementfuncties bij Kredietbank N.V., Citibank London en Generale Bank/Fortis; adviseur van NIB Capital B.V.; directeur van IMC Holding B.V.; chairman van Bank Oyens & van Eeghen B.V. Huidige functies: commissaris bij 24/7 Gaming Entertainment N.V. en Business Development Advisor voor Aphilion Asset Management. Nationaliteit: Belgische

Jaarrapport 2012

9

Verslag van de Raad van Commissarissen Reglement van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen kent een reglement, waarin de taken en werkwijze van de raad en zijn omgang met de directie en de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zijn vastgelegd. Het reglement van de Raad van Commissarissen is gepubliceerd op de website van Bever Holding. Gezien de omvang van de onderneming kent de Raad van Commissarissen geen bijzondere commissies. In dit kader is het wel noodzakelijk dat de taken die normaal gesproken door een dergelijke commissie vervuld

worden door de raad als geheel worden vervuld. In aansluiting op het Koninklijk Besluit (Staatsblad 2008, 323) auditcommissie 2008 is de Raad van Commissarissen in het verslagjaar aangewezen de taken van de auditcommissie uit te voeren. Het betreft hier op hoofdlijnen toezicht op het bestuur ter zake de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen, externe financiële informatieverschaffing, naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met laatstgenoemde.

Profiel van de Raad van Commissarissen De samenstelling van de Raad van Commissarissen waarborgt dat de Raad zijn taak naar behoren kan vervullen (Principe III.3 van de Corporate Governance Code). Daarbij dienen alle commissarissen het totale beleid van de onderneming op hoofdlijnen te kunnen beoordelen. Daarnaast dient iedere commissaris te beschikken over specifieke

deskundigheden. De vereiste deskundigheden zijn opgenomen in de profielschets van de Raad van Commissarissen die is gepubliceerd op de website van de Vennootschap. De Raad van Commissarissen verklaart dat al zijn leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Nederlandse Corporate Governance Code (principe III 2.2).

Het rooster van aftreden De heer W.J. Simon

2014

Werkzaamheden van de Raad van Commissarissen Bijzondere toelichting Vanwege het per 2 oktober 2012 defungeren van de enig directeur van N.V. Bever Holding, de heer A.A.M. van den Ingh, voert (enig) commissaris de heer W.J. Simon sedertdien tijdelijk het bestuur over de Vennootschap. Met mogelijke kandidaten voor de functie van bestuurder hebben besprekingen plaatsgevonden, hetgeen echter nog niet heeft geleid tot een definitieve invulling. Aangezien derhalve de functie van zowel bestuurder als commissaris sedert 2 oktober 2012 door een en dezelfde persoon wordt uitgeoefend, dient bij de verslaggeving van de Raad van Commissarissen en de directie rekening gehouden te worden met de hierdoor ontstane situatie (per 2 oktober 2012) voor wat betreft de verhouding/relatie tussen beide gremia. De Raad van Commissarissen van Bever Holding heeft in 2012 twee keer regulier vergaderd. Aan deze verga-

10

Bever Holding

deringen is door de directie deelgenomen. In de vergaderingen zijn ter sprake gekomen beoogde aan- en verkopen van vastgoedobjecten, de strategie, de algemene gang van zaken, de risicoproblematiek, de financiële positie van de onderneming, openbare publicaties, structuur van de raad, het functioneren van de directie, de accountant, het functioneren van de raad, corporate governance en andere relevante zaken. Voorts zijn in de reguliere vergaderingen eveneens de onderwerpen aan de orde geweest die vallen binnen de taak van een auditcommissie. De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van de verslagen van de externe accountant en heeft deze stukken besproken met de directie en accountant. De raad is telkens door de directie van goede informatie voorzien, zodat de Raad van Commissarissen zijn toezichthoudende taak naar behoren heeft kunnen uitoefenen.

Verslag van de Raad van Commissarissen Corporate governance De Raad van Commissarissen hecht waarde aan een transparante structuur, helder beleid en het afleggen van verantwoording aan de aandeelhouders. Op basis van de herziene Corporate Governance Code (commissie “Frijns”) die sinds 2009 van toepassing is, is nagegaan of Bever Holding voldoet aan alle best practice bepalingen. De Raad van Commissarissen en de directie zijn van mening dat de corporate governance huishouding van Bever Holding op orde is. Wel onderkent zij dat de huidige situatie, waarbij

het enig RvC lid ook de directie voert, niet een gewenste situatie is. Het streven is, om binnen afzienbare tijd over te gaan tot het benoemen van een directie, zodat er weer een gezonde corporate governance situatie ontstaat. Een overzicht van de best practice bepalingen en de wijze waarop Bever Holding aan deze bepalingen voldoet, is op de website van de Vennootschap geplaatst en terug te vinden op pagina 18 van het jaarrapport.

Externe accountant De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat de externe accountant de financiële informatie heeft ontvangen die ten grondslag ligt aan de vaststelling van de jaarcijfers en in de gelegenheid is gesteld daarop te reageren. De externe accountant was aanwezig bij de jaarlijkse algemene vergadering op 29 juni 2012. De Raad van Commissarissen heeft in het kader van de behandeling van de jaarstukken 2012 en aan de hand van een rapportage van de directie de relatie met de externe

accountant beoordeeld. Gezien de goede ervaringen die de raad met de externe accountant heeft ziet de Raad van Commissarissen geen aanleiding om aandeelhouders voor te stellen om van externe accountant te wisselen. De aandeelhoudersvergadering wordt voorgesteld om Deloitte Accountants B.V. wederom te benoemen tot externe accountant, verantwoordelijk voor de controle van de jaarrekening 2013 van Bever Holding.

Tot slot De Raad van Commissarissen spreekt zijn dank uit aan de directie en haar medewerkers voor hun inzet en loyaliteit.

Wassenaar, 30 april 2013 W.J. Simon

Jaarrapport 2012

11

Verslag van de directie Directie A.A.M. van den Ingh (1954) De heer A.A.M. van den Ingh heeft na een dienstverband van ruim zes jaar besloten zijn werkzaamheden voor Bever Holding te beëindigen per 1 oktober 2012. De heer Van den Ingh is in 1976 als directiesecretaris in dienst getreden bij Noorlander Bouw B.V., een middelgrote bouwonderneming te Leiderdorp. Vanaf 1980 was de heer Van den Ingh eerst als projectleider en vervolgens als directeur in dienst bij Het Hollantsche Huys Leiden B.V. en als zodanig betrokken bij de aankoop, renovatie en verkoop van onroerend goed in Leiden. In 1987 trad hij vervolgens in dienst als projectontwikkelaar bij Bouwmaatschappij Marel B.V. te Katwijk, waar hij onder meer middels een aantal grotere grondacquisities een aanzienlijke bouwproductie realiseerde. Voorts

was de heer Van den Ingh van 1994 tot 1998 directeur bij European Property Facts B.V. in Den Haag waar hij werkte aan de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten. Sinds 1999 is de heer Van den Ingh, zowel voor eigen rekening als voor derden, als adviseur/ontwikkelaar werkzaam in vastgoed. De heer Van den Ingh trad in 2007 toe tot de directie van Bever Holding. Leden van de directie worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op basis van een niet bindende voordracht van de Raad van Commissarissen. De benoeming is niet gebonden aan een maximum periode van vier jaar zoals vastgelegd in de beginselen van de Nederlandse Corporate Governance Code best practice bepaling II.1.1, aangezien Bever Holding het van belang acht dat de ervaring behouden blijft voor de onderneming. Onder verwijzing naar best practice bepaling II.1.8 hield de heer Van den Ingh geen commissariaten.

Gang van zaken 2012 Resultaat Bever Holding heeft het verslagjaar afgesloten met een resultaat na belastingen van EUR 3,1 miljoen negatief (2011: EUR 1,5 miljoen positief ). Op basis van de jaarlijkse taxatie van de vastgoedportefeuille heeft een herwaardering plaatsgevonden van ca. EUR 2.838 duizend negatief op de vastgoedbeleggingen, een bijzondere waardevermindering van EUR 740 duizend en een terugneming van bijzondere waardevermindering van EUR 1.078 duizend op de voorraad vastgoed. Het resultaat voor belastingen bedroeg in het verslagjaar EUR 4,2 miljoen negatief. De totale lasten bedroegen in 2012 ca. EUR 0,9 miljoen (2011: EUR 1 miljoen). De netto financieringskosten bedroegen in 2012 EUR 822 duizend (2011: EUR 584 duizend).

12

Bever Holding

De mutaties in de waardering van de vastgoedportefeuille zijn gebaseerd op de beoordeling van de realiseerbare waarde per project, waarbij de directe opbrengstwaarde en de gebruikswaarde van de 11 belangrijkste projecten ter waarde van ca. 61% van de portefeuille extern zijn bepaald en de waarden van de overige projecten intern zijn bepaald. Hierbij heeft een herbeoordeling plaatsgevonden van de diverse vastgoedontwikkelingen en de stadia waarin deze zich bevinden. Vastgoedontwikkeling is een doorlopend proces, waarbij eerder geformuleerde uitgangspunten zoals de factor tijd tot realisatie, marktprijzen en te realiseren metrages binnen de planvorming kunnen wijzigen.

Verslag van de directie Vreemd vermogen Eind december 2012 beliepen de bancaire financieringen ca. EUR 23,4 miljoen tegen EUR 22,5 miljoen een jaar eerder.

Eigen vermogen Na verwerking van het resultaat over het verslagjaar bedraagt het eigen vermogen per ultimo 2012 EUR 84,5 miljoen bij een balanstotaal van EUR 132,9 miljoen. De intrinsieke waarde per aandeel Bever Holding op basis van het aantal uitstaande aandelen, onder aftrek van de ingekochte aandelen, per 31 december 2012 bedroeg EUR 4,97.

Bever Holding hanteert als richtlijn voor de lange termijn een solvabiliteit van 50% waaraan ruimschoots wordt voldaan. Een solide vermogensverhouding beperkt de gevoeligheid voor renteschommelingen en vormt de basis voor de verdere groei.

2012 in het kort In veel gemeenten wordt als het ware een inhaalslag gemaakt om bouwvergunningen in te trekken vanwege het ontbreken van bouwactiviteiten. Zo heeft de gemeente Noordwijk in het afgelopen jaar een drietal vergunningen ingetrokken. Een afweging waarbij gemakshalve voorbij wordt gegaan aan de bijzonder moeilijke omstandigheden op de vastgoedmarkt. Dit argument en per geval specifieke aanvullende argumenten worden uiteraard door Bever ingezet voor het behoud van de verkregen vergunningen.

Op het gebied van de actualisatie van bestemmingsplannen zijn inmiddels de nodige vorderingen gemaakt en heeft Bever de inspraakmogelijkheden zoveel als mogelijk benut, vooral ook met het oog op de intrekking van bouwvergunningen, want de waarborg bij uitstek voor het behoud van rechten is het bestemmingsplan.

Vooruitzichten 2013 Opnieuw moet worden vastgesteld dat de vastgoedmarkt geen tekenen van een markt vertoont, aangezien er een totale onbalans tussen vraag en aanbod heerst. Aanbod is in ieder segment en prijsklasse onbeperkt voorradig, waar het aan schort is de vraag. Door het vrijwel volledig ontbreken van financieringsmogelijkheden is die vraag vrijwel volkomen stil komen te

liggen, met alle gevolgen van dien. De Nederlandse bouwwereld beleeft een sanering die zijn weerga niet kent en de vooruitzichten op verbetering van deze situatie blijven uit. De door Bever reeds lange tijd gewenste samenwerking heeft ertoe geleid dat thans intensief overleg wordt gevoerd met een gerenommeerde projectontwikkelaar.

Jaarrapport 2012

13

Verslag van de directie Algemene economische situatie Nadat de onrust over de schuldencrises in Europa na een heftige zomer wat temperde, zijn in Nederland de zorgen over de eigen economie juist alleen maar toegenomen: een hoger werkloosheidspercentage dan ooit tevoren (7 procent), forse toename van WW-uitkeringen als gevolg van de vele ontslagrondes in het land en zorgen over de toekomst van de pensioenen en de woningmarkt. Aan het einde van 2012 is de groei van de economie in Nederland opnieuw

gekrompen. Over heel 2012 is de economie in totaal met 11% gekrompen. Voor 2013 verwacht De Nederlandsche Bank een krimp van 0,6%. De inflatie is in 2012 uitgekomen op 2,9%. In België is de economie met 0,2% gekrompen in 2012 en kwam de inflatie uit op 2,2%. Het Planbureau verwacht voor 2013 dat de economische groei als gevolg van de vele bezuinigingen wederom nihil zal zijn.

De Nederlandse woningmarkt NVM, de Nederlandse Vereniging van makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen, verwacht dat de prijzen in 2013 verder onder druk blijven staan, waarbij een daling wordt verwacht van 5 tot 7%. In 2012 werden er 4% minder woningen verkocht dan in 2011. Opnieuw is het aantal dagen dat een huis te koop staat toegenomen. Op basis van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS en het Kadaster zijn in 2012 bestaande

koopwoningen gemiddeld 5,9% goedkoper dan in 2011. Er zijn volgens de NVM indicaties die aangeven dat de bodem op de koopwoningmarkt in zicht is. Het tempo van prijsdaling van koopwoningen neemt af, terwijl de huren juist omhoog gaan. Ook stabiliseert het aanbod en de benodigde verkooptijd van te koop staande woningen.

De Nederlandse kantorenmarkt Er lijkt vooralsnog geen eind te komen aan de problemen op de Nederlandse kantorenmarkt die opnieuw werd geconfronteerd met een sterk afnemende vraag en oplopend aanbod van leegstaande en nog te ver-

huren kantoren. Dit blijkt uit cijfers van NVM Business. Door de verruiming van het aanbod stond ultimo 2012 bijna 16% of 7,8 miljoen m 2 van de kantorenvoorraad te huur of te koop.

De Nederlandse hotelmarkt De Nederlandse hotelmarkt heeft in 2012 opnieuw een omzetdaling moeten verwerken, aldus adviesbureau Horwath HTL. In de 3-, 4- en 5 sterrenhotels is de gemiddelde bezettingsgraad gedaald van 67,2% in

14

Bever Holding

2011 naar 66,3% in 2012. De gemiddelde kamerprijs is gedaald naar EUR 97 ten opzichte van EUR 99 in 2011. Voor 2013 worden iets betere kamerprijzen verwacht.

Verslag van de directie De Belgische woningmarkt Het aantal vastgoedtransacties is volgens de Notarisbarometer in 2012 met 1,1% toegenomen in vergelijking met 2011. De prijzen van woonhuizen zijn gemiddeld met 5,85% gestegen naar € 226.814. ERA Makelaars, het grootste netwerk van vastgoed-

makelaars in België, ziet het aantal verkopen dalen in vergelijking met 2011 en verwacht voor 2013 in het algemeen een prijsdaling van 5 tot 10% in vooral het duurdere segment.

De Belgische kantorenmarkt De belangrijkste kantorenmarkt van België is Brussel, vanwege vooral de aanwezigheid van tal van Europese instellingen. In 2012 steeg de opname met meer dan 10% tot 400.000 m2. De tweede kantorenmarkt in België

betreft Antwerpen en deze beleefde een moeizaam 2012. Fundamenteel staat de vraag naar kantoorruimte structureel onder drukdoor verlies aan economisch gewicht en aantrekkingskracht.

De Belgische hotelmarkt Een algemeen door hoteliers verwachte opleving van de bezettingsgraad bleef in 2012 uit. Integendeel, Horwath HTL noteerde een terugval met ca. 0,7% onder gelijkblijvende kamerprijzen. In Brussel daalden echter ook de

kamerprijzen, resulterend in een terugval van de zgn. RevPAR met 3%. De vooruitzichten voor 2013 zijn enigszins somber, mede ook vanwege de algehele economische ontwikkelingen.

Het aandeel Bever Holding Het aandeel Bever Holding is genoteerd op Euronext Amsterdam onder het symbool BEVER, Euronextcode NL0000285278. In 2012 kwam er op 37 handelsdagen een koers tot stand waarbij dagelijks op deze 37 handelsdagen gemiddeld 588 aandelen werden verhandeld. De hoogste koers van het aandeel bedroeg in 2012 EUR 1,95 en de laagste koers was EUR 1,25. De slotkoers op 31 december 2012 was EUR 1,75. Per ultimo van het verslagjaar bedraagt het totaal aantal

uitstaande aandelen 17.057.549. De directie streeft naar een grotere verhandelbaarheid van het aandeel Bever Holding en een bredere spreiding van het aandelenbezit. Zij verwacht dit te bereiken middels uitgifte van nieuwe aandelen als onderdeel van toekomstige acquisities. In de statuten van Bever Holding zijn geen beschermingsmaatregelen voorzien tegen een overname van de zeggenschap over Bever Holding.

Dividend Er zal aan de Vergadering van Aandeelhouders worden voorgesteld om het resultaat toe te voegen aan het eigen vermogen. Het beleid van Bever Holding is er op gericht om de toekomstige resultaten aan te wenden voor de

groei en verdere ontwikkeling van de onderneming. Het dividendbeleid zal echter regelmatig opnieuw worden getoetst aan de doelstellingen zoals acquisitiemogelijkheden, liquiditeitsbehoeften, financiële resultaten etc.

Jaarrapport 2012

15

Verslag van de directie Personeel en organisatie Personeel Het personeelsbestand is in het verslagjaar gewijzigd en bestaat uit 1 persoon (per ultimo boekjaar). Door het vertrek van de heer A.A.M. van den Ingh heeft de Raad van Commissarissen aan de heer R. van de Putte gevraagd om als adviseur betrokken te zijn bij de diverse

activiteiten van N.V. Bever Holding. De heer R. van de Putte heeft veel kennis van de diverse projecten en kan de Directie en de Raad van Commissarissen bijstaan tot er een nieuwe Directie zal worden aangesteld. De heer van de Putte verricht deze werkzaamheden zonder bezoldiging.

Beloning bestuur In overeenstemming met de statuten van Bever Holding wordt het beloningsbeleid van de directie en de Raad van Commissarissen vastgesteld door de Algemene

Vergadering van Aandeelhouders op voorstel van de Raad van Commissarissen. De beloning voor de directie is vastgesteld op een vast salaris.

Raad van Commissarissen EUR W.J. Simon 35.000

Directie EUR A.A.M. van den Ingh 89.244 (01.01.2012 - 01.10.2012)

16

Pensioenregeling

Mogelijke tegenstrijdige belangen

Er is geen regeling overeengekomen.

Commissarissen, noch bestuurders van Bever Holding hielden in het verslagjaar enig aandelen belang in de Vennootschap.

Bever Holding

Verslag van de directie Duurzaam ondernemen Bever Holding streeft er naar duurzaam te ondernemen. De directie legt de voor de onderneming relevante maatschappelijke aspecten van ondernemen voor ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Er wordt aandacht besteed aan milieu, arbeidsverhoudingen en ethiek. In haar vastgoedontwikkelingen worden milieu-aspecten door Bever Holding zorgvuldig afgewogen. Het is de visie van Bever Holding dat een duurzame ontwikkeling bijdraagt aan de waarde van de projecten en de beleving hierbij van de uiteindelijke gebruikers van onze projecten.

Als opdrachtgever aan bouwondernemingen en als partner betrokken bij de ontwikkeling van onze projecten, waarbij onze projecten beeldbepalend zijn voor de omgeving waarin zij ontwikkeld worden, kent Bever Holding haar verantwoordelijkheden. Het is daarom vanzelfsprekend dat Bever Holding zich houdt aan algemeen aanvaarde maatschappelijke normen en waarden en aan lokale wetten en regels.

Risicomanagement Bever Holding voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van de risico’s die met het beleggen in en ontwikkelen van vastgoed gepaard gaan. Ten aanzien van de ontwikkelingsrisico’s is het risicobeheer van de kosten ten opzichte van de toegekende budgetten vastgelegd in een werkplan dat jaarlijks besproken wordt met de Raad van Commissarissen en opnieuw wordt vastgesteld. Daarnaast omvat het werkplan ook de marktrisico’s, operationele risico’s en financiële risico’s. Marktrisico’s zijn de risico’s verbonden aan het vastgoed van Bever. De operationele risico’s zijn de risico’s verbonden aan de uitvoering van projecten en de verzekering daarvan. De financiële risico’s worden nader besproken onder punt 15 van de “ Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans” en betreffen onder meer de renterisico’s en de liquiditeitsrisico’s. Ontwikkelingsrisico Het risico dat een beoogd project in omvang of tijd afwijkt van gehanteerde prognoses wordt bij de jaarlijkse waardering van de projecten van Bever geïnventariseerd en waar nodig bijgesteld op basis van actuele gegevens. De solide vermogensverhoudingen stellen Bever in staat eventuele waardedalingen van objecten op te vangen. Waardeontwikkelingsrisico De vastgoedportefeuille van Bever Holding wordt jaarlijks gewaardeerd, deels extern, deels intern, waarbij een inventarisatie van de actuele gegevens gemaakt wordt en waar nodig wordt bijgesteld.

Het risico van een mogelijk dalende waarde van het vastgoed van Bever Holding heeft een negatieve invloed op haar vermogenspositie. Een herwaardering van de vastgoedportefeuille met 1% zal een invloed hebben van circa EUR 1.040.000 op het indirecte beleggingsresultaat (op basis van de ultimo 2012 uitstaande aandelen circa EUR 0,06 per aandeel). Portefeuillerisico Door de ligging van de projecten in zowel Nederland als België, de kwaliteit van de locaties en de samenstelling daarvan welke bovendien diverse vastgoedsegmenten omvat - woningen, appartementen, kantoren, hotels en winkels - is spreiding van risico’s gewaarborgd. Projectontwikkelingsrisico Uitgangspunt voor de start van de bouw van een project zal altijd zijn dat een aanzienlijk deel van de te bouwen woningen is verkocht, respectievelijk het te realiseren project is verhuurd. Daarnaast zal door middel van projectfasering het voorraadrisico zo beperkt mogelijk worden gehouden. De omvang van de organisatie van Bever Holding is beperkt. Ten aanzien van het financiële verslaggevingrisico is de directie van mening dat de opzet van de risicobeheersings- en controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. Daarnaast is de directie van mening dat er geen aanwijzingen zijn dat deze risicobeheersings- en controlesystemen gedurende het verslagjaar niet naar behoren hebben gewerkt en dat er geen indicaties zijn dat deze in het lopend jaar niet naar behoren zullen werken.

Jaarrapport 2012

17


De Raad van Commissarissen en de directie zijn verantwoordelijk voor de corporate governance structuur van de Vennootschap en de naleving daarvan. Op basis van de herziene Corporate Governance Code (commissie “Frijns”) die sinds 1 januari 2009 van toepassing is, is nagegaan of Bever Holding voldoet aan alle best practice bepalingen. De Raad van Commissarissen en de directie zijn van mening dat de corporate governance huishouding van Bever Holding op orde is. Wel onderkent zij dat de huidige situatie, waarbij het enig RvC lid ook de directie voert, niet een gewenste situatie is. Het streven is, om binnen afzienbare tijd over te gaan tot het benoemen van een directie, zodat er weer een gezonde corporate governance situatie ontstaat. Een overzicht van de best practice bepalingen en de wijze waarop Bever Holding aan deze bepalingen voldoet, is op de website van de Vennootschap geplaatst. Actuele ontwikkelingen Vanwege het defungeren van enig bestuurder A.A.M. van den Ingh, voert enig commissaris de heer W.J. Simon tijdelijk het bestuur over de Vennootschap, in afwachting van de benoeming van een nieuwe bestuurder. Daartoe zijn inmiddels initiatieven ontwikkeld die echter per ultimo 2012 nog niet tot een benoeming hebben geleid. Nu de Vennootschap thans besprekingen voert met een gerenommeerde projectontwikkelaar (zoals bekend gemaakt met Persbericht d.d. 05.04.2013) is de benoeming van een bestuurder thans niet opportuun. Op de aankomende AVA verwacht Bever Holding nadere mededelingen te kunnen doen zulks mede in het licht van een mogelijke samenwerking en de invulling van de bestuurderspositie (zie ook onder “Overige gegevens” op blz. 67 onder “Gebeurtenissen na balansdatum”. De Raad van Commissarissen en de directie onderschrijven de principes en best practice bepalingen van de Nederlandse Corporate Governance Code (Code). Momenteel wijkt Bever Holding op een aantal punten inhoudelijk (gedeeltelijk) af van de in de Code geformuleerde principes en best practice bepalingen. Het gaat daarbij om de volgende bepalingen: - Benoeming van een directeur voor een periode van maximaal 4 jaar (art. II.1.1) De benoeming van de leden van de directie is niet gebonden aan een bepaalde termijn. Bever Holding acht het van belang dat de ervaring behouden wordt voor de onderneming en vindt het daarom niet van belang om leden van de directie na vier jaar af te laten treden. Bovendien kunnen leden van de directie te allen tijde door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders ontslagen worden. - Een bestuurder houdt niet meer dan twee commissariaten bij beursvennootschappen (art II.1.8) Bever Holding kiest voor een kwalitatieve benadering voor het aangaan van commissariaten door leden van de directie, die uitsluitend na overleg met en goedkeuring van de Raad van Commissarissen commissariaten zullen aanvaarden bij andere (beursgenoteerde) vennootschappen. De Raad van Commissarissen beoordeelt de wenselijkheid en verenigbaarheid van het aan de orde zijnde commissariaat met de functie bij Bever Holding. - De maximale ontslagvergoeding bij onvrijwillig ontslag (art. II.2.8) Ten aanzien van ontslagvergoedingen van leden van de directie hanteert Bever Holding de uitgangspunten

18

Bever Holding

zoals die zijn vastgelegd in de arbeidsovereenkomsten en laat zij zich leiden door de bestaande weten regelgeving op dit gebied. Indien de wetgeving wijzigt zal Bever Holding beoordelen of aanpassing van de arbeidsovereenkomsten mogelijk en noodzakelijk is. Vooralsnog genieten de leden van de directie arbeidsrechtelijke rechtsbescherming zoals iedere werknemer. De bepalingen van de Code met betrekking tot hoogte en samenstelling van de bezoldiging van de directie en de openbaarmaking daarvan worden onderschreven. De Raad van Commissarissen stelt een voorstel op voor het bezoldigingsbeleid van de Vennootschap. Dit bezoldigingsbeleid wordt ter vaststelling aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorgelegd. De bezoldiging van de directie wordt vastgesteld door de Raad van Commissarissen binnen het kader van het bezoldigingsbeleid. De Vennootschap kent geen aandelen- of optieplannen. Concrete gedachten over invoering van dergelijke plannen zijn er momenteel niet. Mocht tot invoering worden overgegaan dan zal de Code gevolgd worden. Principes en best practice bepalingen met betrekking tot tegenstrijdige belangen worden onderschreven.

Corporate governance Organisatiestructuur N.V. Bever Holding Bever Holding is de moedermaatschappij van een aantal dochtermaatschappijen. In Nederland kent Bever Holding een zevental dochters en in België vier. Bever Holding wordt bestuurd door een directie en heeft een onafhankelijk toezichtorgaan in de Raad van Commissarissen. Het

bestuur van de Nederlandse dochters wordt gevormd door Bever Holding en het bestuur van de Belgische dochters wordt ingevuld door Bever Holding Participaties B.V. Zie voor de structuur het overzicht op bladzijde 8.

Directie Bever Holding wordt vertegenwoordigd door haar statutaire directie. De directie is verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding binnen een met de Raad van Commissarissen afgestemd kader. De directie draagt zorg voor een adequate informatieverstrekking aan de Raad van Commissarissen en zij legt de doelstellingen, financi-

eel en operationeel, en de strategie ter goedkeuring voor aan deze raad. De statutaire directie en de vennootschapssecretaresse vormen samen het managementteam. De directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie.

Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van Bever Holding bestaat sinds 30 mei 2011 uit 1 persoon. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de directie en staat de directie met raad ter zijde. (zie ook Bijzondere toelichting bladzijde 10). De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Bever Holding; de Raad van Commissarissen weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij Bever Holding betrokkenen, zoals de aandeelhouders, af. De Raad van Commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. Bever Holding stelt de Raad van Commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. De taken van de Raad van Commissarissen bestaan onder meer uit: - Het houden van toezicht op en het adviseren en controleren van de directie omtrent het behalen van de doelstellingen van de Vennootschap, de werking van het interne risicobeheerssysteem, de strategie en de ondernemingsrisico’s; - Het zorg dragen voor en handhaven van de corporate governance structuur van de Vennootschap; - Het, de directie gehoord, benoemen van de externe accountant van de Vennootschap;

- Het selecteren en voordragen ter benoeming aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van leden van de directie van de Vennootschap; - Het bezoldigingsbeleid voor leden van de directie, het vaststellen van de bezoldiging en de contractuele arbeidsvoorwaarden van de leden van de directie; - Het voorbereiden van benoeming van commissarissen en het selecteren van nieuwe commissarissen; - Het opstellen, analyseren en beoordelen van de profielschets van de samenstelling van de RvC; - Het beoordelen en evalueren van het functioneren van de directie en de RvC. Commissarissen gelden als onafhankelijk zoals bedoeld in best practice bepaling III.2.1. De Raad van Commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar van de Vennootschap een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar het door de Raad van Commissarissen opgestelde reglement, te lezen op www.beverholding.nl.

Jaarrapport 2012

19

Corporate governance Aandeelhouders, algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht De principes van best practice bepalingen met betrekking tot aandeelhouders worden onderschreven. Bever Holding kent geen stemrechtbeperkende bepalingen. Voor elk aandeel kan één stem worden uitgebracht. De leden van de Raad van Commissarissen en de directie worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van Commissarissen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan de voordracht van de Raad van Commissarissen afwijzen met als gevolg dat de Raad van Commissarissen een nieuwe voordracht moet maken. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan de gehele Raad van Commissarissen en directie ontslaan. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders stelt de bezoldiging van de commissarissen en de directie vast. Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Bever Holding wordt een toelichting gegeven op de gang van zaken en wordt de algemene vergadering goedkeuring

gevraagd voor bij de wet en statuten vastgestelde onderwerpen. De directie en Raad van Commissarissen verstrekken de Algemene Vergadering van Aandeelhouders alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. Bever Holding maakt de vergadering bekend door plaatsing van een oproepingsadvertentie in de Officiële Prijscourant van Euronext en tenminste in één in Nederland landelijk verspreid dagblad. De notulen van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld via de corporate website. Met betrekking tot informatieverschaffing als vermeld in principe IV.3 wordt opgemerkt dat dit principe wordt onderschreven. De Raad van Commissarissen en directie zijn van mening dat gelijke informatieverstrekking aan beleggers van groot belang is en streven dit na.

Financiële rapportage en externe accountant De principes van best practice bepalingen met betrekking tot de financiële verslaglegging worden onderschreven. De directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële rapportages. De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en

publicatie van de jaarrekening en de daarop betrekking hebbende persberichten. De principes van best practice bepalingen met betrekking tot de rol, benoeming, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountant worden eveneens onderschreven.

Gedragscode en klokkenluiderreglement Bever Holding heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op de medewerkers en de directie. Tevens is een klokkenluiderreglement van toepassing.

De teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op www. beverholding.nl.

Wet Bestuur en Toezicht Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet Bestuur en Toezicht in werking getreden. Bever Holding heeft deze nieuwe wetgeving geëvalueerd en zal de statuten en interne regelgeving – voor zover van toepassing en indien nodigaanpassen om te voldoen aan genoemde wetgeving. De Wet Bestuur en Toezicht bevat onder meer een richtlijn voor een evenwichtige verdeling naar geslacht binnen de Directie en Raad van Commissarissen. Ten minste 30% van deze posities zouden ingevuld moeten zijn door vrouwen en ten minste 30% door mannen. Momenteel zijn bij Bever

20

Bever Holding

Holding de posities binnen de Directie als bij de Raad van Commissarissen nog niet op de hiervoor genoemde evenwichtige wijze ingevuld. Bij de benoeming van nieuwe leden van de Directie en de Raad van Commissarissen zal een evaluatie worden uitgevoerd om het gewenste profiel van de nieuwe leden vast te stellen. Vanzelfsprekend spelen daarbij diversiteitscriteria, waaronder een evenwichtige verdeling tussen mannen en vrouwen een rol.

Corporate governance Beschikbaarheid corporate governance documenten Bever Holding heeft de documenten die bepalend zijn voor de corporate governance structuur, zoals de gedragscode, het reglement van de Raad van Commissarissen,

klokkenluiderregeling etc. beschikbaar gesteld op haar website www.beverholding.nl.

Getrouwheidsverklaring In overeenstemming met de transparantierichtlijn van de Europese Unie, als vervat in artikel 5.25c van de Wet op het financieel toezicht, verklaart de directie dat voor zover haar bekend:

- Het financieel verslag van de directie een getrouw beeld geeft van de activa en passiva, de financiële positie en het resultaat van Bever Holding en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen;

- Het verslag van de directie een getrouw beeld geeft over de toestand op balansdatum en de gang van zaken gedurende de verslagperiode van Bever Holding en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen waarvan de gegevens in haar financieel verslag van de directie zijn opgenomen;

- De wezenlijke risico’s waarmee Bever Holding wordt geconfronteerd in dit verslag zijn beschreven. Voor een uitgebreidere beschrijving van de risico’s wordt verwezen naar het hiervoorgaande hoofdstuk “Risicomanagement” .

Wassenaar, W.J. Simon, 30 april 2013

Jaarrapport 2012

21

Jaarrekening

Jaarrekening

22



Bever Holding

Jaarrekening


Geconsolideerde winsten verliesrekening

Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat

Geconsolideerde balans

Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Jaarrapport 2012

23

Jaarrekening

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2012 ( EUR x 1.000)

Toelichting

2012

Opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Netto huuropbrengsten 62 Herwaarderingsresultaat 6,7 (2.838)

2011

59 (25)

Totale opbrengsten uit vastgoedbeleggingen (2.776) 34 Bijzondere waardevermindering voorraad vastgoedprojecten 10 (740) (231) Terugneming van bijzondere waardevermindering voorraad vastgoed projecten 10 1.078 Exploitatiekosten 1 (33) (146) Overige opbrengsten - 11 Netto opbrengsten 305 (366)

Lasten Lonen en salarissen 2 (265) (381) Afschrijvingen 8 (21) (64) Overige algemene kosten 3 (620) (519) Waardevermindering vordering - (58) Totale lasten (906) (1.022) Bedrijfsresultaat (3.377) (1.354)

Financiële opbrengsten 165 164 Financiële kosten (987) (748) Netto financieringskosten 4 (822) (584) Resultaat voor belastingen (4.199) (1.938) Vennootschapsbelasting 5 1.094 3.477 Resultaat na belastingen (3.105) 1.539 Per aandeel (x EUR)* Netto resultaat per aandeel beschikbaar voor aandeelhouders (0,18) 0,09 Verwaterd netto resultaat per aandeel beschikbaar voor aandeelhouders (0,18) 0,09 * Bij de berekening van het resultaat per aandeel, zijn de ingekochte aandelen in mindering gebracht op het aantal uitstaande aandelen. Het resultaat na belasting is derhalve gedeeld door 16.995.638 aandelen. Dit betreft het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen in het verslagjaar.

24

Bever Holding

Jaarrekening

Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat over 2012 ( EUR x 1.000)

Toelichting

2012

2011

Resultaat na belastingen (3.105) 1.539 Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen - - Omrekeningsverschillen netto-investeringen - - Belastingen met betrekking tot overig totaalresultaat - - Overig totaalresultaat - - Totaal resultaat (3.105) 1.539 Toekomend aan: Aandeelhouders N.V. Bever Holding (3.105) 1.539 Minderheidsbelangen - - (3.105) 1.539

Jaarrapport 2012

25

Jaarrekening

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 ( EUR x 1.000)

Toelichting

31.12.2012

31.12.2011

Actief Vaste activa Vastgoedbeleggingen 6 65.060 67.245 Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling 7 38.971 39.616 Materiële vaste activa 8 300 333 Actieve belastinglatenties 9 4.751 3.334 109.082 110.528 Vlottende activa Voorraad vastgoedprojecten 10 23.405 23.056 Debiteuren 14 11 Belastingen en sociale premies 18 17 Overige vorderingen en overlopende activa 249 223 23.686 23.307 Liquide middelen 11 142 459 Totale activa 132.910 134.294

26

Bever Holding

Jaarrekening

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 ( EUR x 1.000)

Toelichting

31.12.2012

31.12.2011

Passief Eigen vermogen 12 Geplaatst kapitaal 19.616 19.616 Agioreserve 33.713 33.713 Overige reserves 34.302 32.763 Onverdeeld resultaat (3.105) 1.539 84.526 87.631 Langlopende verplichtingen Latente belastingverplichting 13 23.283 22.960 Langlopende hypothecaire lening 14 4.050 6.643 Kortlopende verplichtingen Hypothecaire lening 14 19.337 15.939 Crediteuren 707 473 Overige schulden en overlopende passiva 1.007 648 21.051 17.060 Totale passiva 132.910 134.294

Jaarrapport 2012

27

Jaarrekening

Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2012 (EUR x 1.000)

28

Geplaatst Agio- Overige Onverdeeld Totaal kapitaal reserve reserves resultaat

Stand per 1 januari 2011 Resultaatbestemming Resultaat Stand per 31 december 2011

19.616 33.713 29.606 3.157 86.092 - - 3.157 (3.157) - - - 1.539 1.539

Stand per 1 januari 2012 Resultaatbestemming Resultaat Stand per 31 december 2012

19.616 33.713 32.763 1.539 87.631 - - 1.539 (1.539) - - - (3.105) (3.105)

Bever Holding

19.616 33.713 32.763 1.539 87.631

19.616

33.713

34.302

(3.105)

84.526

Jaarrekening

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2012 (Volgens de indirecte methode)

2012

2011

(EUR x 1.000)

Resultaat na belastingen (3.105) 1.539 Netto financieringskosten 822 584 Belastingen naar de winst (1.094) (3.477) Afschrijvingen 21 64 Bijzondere waardeverminderingen en herwaarderingen 2.500 256 Kasstroom uit operationele resultaten voor veranderingen werkkapitaal en voorzieningen (856) (1.034) Mutatie werkkapitaal Investeringen in voorraad vastgoedprojecten (11) (11) Overige activa (30) 498 Overige passiva 592 (1.274) Veranderingen in werkkapitaal 551 (787) Kasstroom uit bedrijfsoperaties (305) (1.821) Betaalde interest (900) (1.276) (900) (1.276)

Kasstroom uit operationele activiteiten (1.205) (3.097) Ontvangen interest 165 164 (Des)investeringen in materiële vaste activa 12 2 Investeringen in vastgoedbeleggingen (8) (21) Kasstroom uit investeringsactiviteiten 169 145 Opname rentedragende schulden 719 997 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 719 997 Mutatie geldmiddelen (317) (1.955) Liquide middelen per 1 januari 459 2.414 Liquide middelen per 31 december 142 459

Jaarrapport 2012

29

Jaarrekening Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Algemeen Algemene informatie N.V. Bever Holding (de “Vennootschap”), statutair gevestigd in Hilversum, is een vastgoedontwikkelingmaatschappij die zich richt op vastgoedbeleggingen en (her)ontwikkeling van appartementen, commerciële ruimten en hotels. De projecten zijn ultimo 2012 geconcentreerd in Nederland en België. In 2007 hebben Bever Holding en haar groepsmaatschappijen een aanvang gemaakt met nieuwe activiteiten voornamelijk bestaande uit het aankopen, verkopen, ontwikkelen, exploiteren en beheren van onroerende zaken en deze activiteiten zijn in het verslagjaar voortgezet. De geconsolideerde cijfers van Bever Holding omvatten de financiële gegevens van de Vennootschap en van de tot Bever Holding behorende groepsmaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als de “Groep”). Doel en strategie Het doel van Bever Holding is om door het investeren in vastgoed winst te realiseren en daardoor een meerwaarde te creëren voor haar aandeelhouders. Bever

Holding voorziet deze doelstelling te verwezenlijken enerzijds door de projecten in haar vastgoedportefeuille uit te ontwikkelen en daarmee meerwaarde te realiseren. Per project zal worden bezien of dit wordt toegevoegd aan het vastgoed in exploitatie dan wel zal worden verkocht aan derden. Anderzijds zal worden gestreefd naar de verwerving van renderend (bestaand) vastgoed teneinde een positieve kasstroom te genereren. Aan de strategie om de gestelde doelen te bereiken zal in de komende jaren verder vorm worden gegeven en het streven blijft de organisatie op de gewenste schaal te brengen door middel van autonome groei dan wel overname. Voor de uitbreiding van de vastgoedportefeuille zal Bever Holding als onderdeel van haar strategie er naar streven een deel van de transactiewaarde in nieuw uit te geven aandelen Bever Holding te voldoen. Deze uitgifte van nieuwe aandelen zal bijdragen aan de groei van het eigen vermogen van Bever Holding.

Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening Overeenstemmingverklaring De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (‘IFRS’) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en voldoet tevens aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW. Deze standaarden omvatten alle

nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations Committee (‘IFRIC’), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Vennootschap en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2012.

Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die in 2012 van kracht zijn geworden In 2012 is een aantal gewijzigde standaarden van kracht geworden. Hieronder zijn de gewijzigde standaarden en interpretaties opgenomen die in 2012 van kracht zijn geworden. De gewijzigde standaar-

30

Bever Holding

den en interpretaties hebben geen effect op de presentatie, toelichting of financiële resultaten van de Vennootschap gehad.

Jaarrekening

- IFRS 1 First-time adoption of International Financial Reporting Standards (Replacement of ‘fixed dates’ for certain exceptions with ‘the date of transition to IFRSs’ en Additional exemption for entities ceasing to suffer from severe hyperinflation);

- IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures (Amendments enhancing disclosures about transfers of financial assets), en; - IAS 12 Income Taxes (Limited scope amendment recovery of underlying assets).

Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die nog niet van kracht zijn De volgende standaarden, aanpassingen van standaarden en interpretaties, worden door de Vennootschap nog niet toegepast: - IAS 1 Presentation of Financial statements (Amendments to revise the way other comprehensive income is presented) (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 juli 2012); - IAS 19 Employee Benefits (Amended Standard resulting from the Post-Employment Benefits and Termination Benefits projects) (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2013) - IAS 27 Separate Financial statements (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2013); - IAS 28 Investments in Associates and Joint Ventures (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2013); - IAS 32 Financial Instruments: Presentation (Amendments to application guidance on the offsetting of financial assets and financial liabilities) (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2014); - IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures (Amendments enhancing disclosures about offsetting of financial assets and financial liabilities) (van kracht voor boek-

jaren beginnend op of na 1 januari 2013); - IFRS 10 Consolidated Financial statements (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2013); - IFRS 11 Joint Arrangements (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2013); - IFRS 12 Disclosure of Interests in Other Entities (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2013); - IFRS 13 Fair Value Measurement (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2013); - IFRIC 20 Stripping Costs in the Production Phase of a Surface Mine (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2013). De Vennootschap verwacht dat de wijzigingen behoudens IFRS 13 geen materieel effect zullen hebben op het vermogen en het resultaat en toelichting. IFRS 13 zal van invloed zijn op de toelichtingsverplichtingen van de Vennootschap, afhankelijk van de classificatie van vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling (level 1, 2 of 3). Deze toelichtingsverplichtingen zullen worden opgenomen in de jaarrekening 2013.

Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die nog niet zijn bekrachtigd door de Europese Unie De volgende standaarden, aanpassingen van standaarden en interpretaties, die nog niet door de Europese Unie zijn bekrachtigd, worden door de Vennootschap nog niet toegepast: - IFRS 1 Government Loans (Amendments to IFRS 1); - IFRS 9 Financial Instruments and subsequent amend-

ments (amendments to IFRS 9 and IFRS 7) (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2015), en; - I mprovements to IFRSs 2009-2011. De Vennootschap ver wacht dat de wijzigingen geen materieel effect zullen hebben op het vermogen en het resultaat.

Jaarrapport 2012

31

Jaarrekening Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro’s, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro’s, tenzij anders vermeld. Vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling en effecten zijn gewaardeerd op reële waarde. De overige posten worden in de financiële overzichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld. Verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

zijn gebaseerd op historische ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.

De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening.

De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar, zijn hierna opgenomen. In overeenstemming met het bepaalde in artikel 2:402 BW vermeldt de enkelvoudige winsten verliesrekening slechts afzonderlijk het resultaat uit deelnemingen na belastingen alsmede overige resultaten na belastingen.

Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd betreffende schattingen en veronderstellingen welke gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen betreffende de toekomst

De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is herzien of, indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden.

Schattingen, schattingswijzigingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging Voor het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS dient de directie bepaalde schattingen en beoordelingen te maken die een effect hebben op het gebruik van grondslagen en gerapporteerde bedragen betreffende activa en passiva, opbrengsten en kosten. De schattingen en onderliggende aannames zijn gebaseerd op historische ervaringen en diverse andere factoren, die in de ogen van de directie als redelijk kunnen worden beschouwd onder de omstandigheden. De daadwerkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en uitgangspunten worden continu beoordeeld. De directie heeft de volgende essentiële schattingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen. Marktwaarde vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling Het beste bewijs voor de marktwaarde van een vastgoedobject zijn de huidige marktprijzen op een actieve markt voor soortgelijke objecten. Indien deze informatie niet beschikbaar is, worden waarderingen gebaseerd op een range van informatiebronnen en methodes, bijvoorbeeld

32

Bever Holding

op basis van huidige marktprijzen op een actieve markt voor andersoortige objecten, residuele waardemethode en contante waardemethode (DCF). De principale uitgangspunten voor een waardebepaling zijn (contract/markt)huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen, bouwkosten, onderhoud, gegevens over onroerende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, verwachte rentes, kapitalisatiefactor, enz. De gebruikte informatie is gebaseerd op basis van de huidige (her)ontwikkelplannen van de desbetreffende objecten zoals die door de directie op dit moment worden ingeschat. Voor diverse plannen dienen nog bestemmingsplannen gewijzigd en/of bouwvergunningen aangevraagd te worden. Met deze onzekerheden is bij de reële waardebepaling van de objecten rekening gehouden. Indien bepaalde bestemmingsplannen niet kunnen worden gewijzigd en/of bouwvergunningen niet worden afgegeven kan dit een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben. Daarnaast zouden marktomstandigheden en/of andere overwegingen kunnen leiden tot de aanpassing van de huidige plannen. Ook dit kan een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben.

Jaarrekening Voor de bepaling van de marktwaarde zijn onderstaande definities en methodes van belang: De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruik en ontruimd, representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen nadat de verkoper de onroerende zaak, na de beste voorbereiding, vrij van huur en/of huurrechten en ontruimd op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden. Comparatieve methode De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’ transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer de onderstaande factoren: Markt - vraag en aanbod op de markt - ontwikkeling rendementen - inflatieverwachting - rentestand en -ontwikkeling Locatie - omgevingsfactoren - parkeermogelijkheden - infrastructuur - bereikbaarheid met eigen en openbaar vervoer - voorzieningen als winkels, woningen, horeca, banken en scholen - (bouw)ontwikkelingen met betrekking tot vergelijkbare onroerende zaken Onroerende zaak - zakelijke en andere lasten - bouwaard en kwaliteitsniveau - staat van onderhoud - ouderdom - stand en ligging - gebruiksmogelijkheid Residuele waardemethode (RW) Bij de residuele waardemethode is uitgegaan van de plannen zoals deze voor deze locaties in diverse stadia van ontwikkeling zijn, waarbij is verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch mogelijk zal zijn. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat deze invulling is gerealiseerd. Op deze waarde worden alle kosten in mindering gebracht welke dienen te worden gemaakt om de bedoelde

invulling te realiseren. De resultante van deze berekening is de onderhandse verkoopwaarde van het object op basis van de residuele waardemethode. Contantewaardemethode (DCF) Bij deze methode worden toekomstige opbrengsten en uitgaven contant gemaakt naar de waardepeildatum. Hierbij worden de te verwachten kasstromen gedurende de beschouwingsperiode geschat van de plannen zoals deze voor deze locaties in diverse stadia van ontwikkeling zijn. Daarbij is verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch binnen de beschouwingsperiode mogelijk zal zijn. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat deze invulling is gerealiseerd. Het contant maken gebeurt op basis van een door de markt gewenst rendement op het totale vermogen (gewenste disconteringsvoet). Bij de waardebepaling is onder meer rekening gehouden met onderstaande factoren: - een bepaalde beschouwingsperiode, bouwplanning en verkoopplanning - een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de (verkoop)opbrengsten - een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de (bouw) kosten - opbrengsten en uitgaven worden per kwartaal vooraf gerealiseerd Als benadering voor het gewenste rendement op het totale vermogen wordt uitgegaan van het gemiddelde rendement op jongste 10-jarige staatsleningen, verhoogd met een door de markt ingeschatte risicopremie, die afhangt van de mate van onzekerheid over de omvang en het tijdstip van de kasstromen die het getaxeerde object en project opleveren. Bij reeds bestaande opstallen en renovatieprojecten zijn overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht in mindering gebracht. In de taxatie is er van uitgegaan dat diverse percelen grond gereed zijn voor ontwikkeling en in ‘bouwrijpe status’ als ‘bouwterrein’ geleverd worden. Op deze wijze wordt er van uitgegaan dat de percelen grond in de BTW-sfeer geleverd worden en dat de levering is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor deze objecten is overdrachtsbelasting niet in aftrek gebracht. Notariskosten en kadastraal recht zijn wel in aftrek gebracht van de vrij op naam waarde. De waarderingen zijn verricht door een onafhankelijke taxateur voor 61% van de vastgoedportefeulle met een waarde van EUR 77 miljoen en voor 39% van de vastgoedportefeulle met een waarde van EUR 50 miljoen zijn interne taxaties uitgevoerd. De taxateur is bij de taxaties voor een deel uitgegaan van informatie verstrekt door de directie.

Jaarrapport 2012

33

Jaarrekening Bijzondere waardeverminderingen op activa Voor de beoordeling of er voor bepaalde activa een bijzondere waardevermindering van toepassing is, bepaalt de directie bij elke verslaglegging de betreffende activacategorieën indien en voor zover deze niet op marktwaarde zijn gewaardeerd. Voor de bepaling van de voornaamste categorie voorraad vastgoedprojecten heeft de directie een beoordeling gemaakt van de bedrijfswaarde en de marktwaarde. Voor de bepaling van de marktwaarde zijn de methodieken zoals genoemd onder “Marktwaarde vastgoedbeleggingen” van toepassing. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde heeft de onderneming indien van toepassing een DCF methode toegepast.

Ten aanzien van de uitgangspunten zijn ook de bovengenoemde zaken zoals (contract/markt)huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen, bouwkosten, onderhoud, gegevens over onroerende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, verwachte rentes, kapitalisatiefactor, enz. gebruikt. Veronderstellingen bij lopende juridische procedures Onder overige toelichtingen gerechtelijke procedures van de geconsolideerde jaarrekening is een uiteenzetting gegeven van de belangrijkste lopende juridische procedures. Indien de uitkomst van deze juridische procedures anders is dan hierin aangegeven kan dit een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben.

De methoden en belangrijke veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële De methoden belangrijke veronderstellingen gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële van vastgoedbeleggingen en waarde vanenvastgoedbeleggingen en die vastgoedbeleggingen in aanbouw ofwaarde ontwikkeling zijn: vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling zijn: Regio

aantal objecten

methodiek

(grond) Disconterings--- waarde -voet per m2 (range)

projectplanning (verkoop)

9% - 10% 15% N/a N/a N/a

N/a N/a N/a 20-25 175-200

Q2 2013 - Q3 2017 6.100- 9.750 300-425 Q4 2014 N/a N/a Q3 2014 - Q4 2016 3.500-5.500 huur 26/ m2 N/a N/a N/a N/a N/a 1.100 - 5.000 N/a

250-400 100 - 165 N/a N/a N/a

35.000 - 40.000 huur 1.000 35.000 / huur 2.400 N/a N/a

N/a 350-400 N/a 10-15

Q3 2015 - Q1 2019 2.750 - 3.000 Q3 2013 - Q1 2014 4.000 - 8.500 Q3 2013 - Q2 2014 2.600 - 4.200 N/a N/a

100 - 165 100 - 400 N/a N/a

12.500 / huur 500 45.000 N/a N/a

winkels horeca woningen (marktwaarde (markthuur (markthuur parkeren (per unit) per m2) m2) (m2)

winst / risico opslag

NEDERLAND

Noordwijk Aalsmeer Noordwijk Hillegom/ Noordwijkerhout Wassenaar

6 1 3 2 1

DCF DCF Residueel grondwaarde/m2 waarde/m2

BELGIE Spa Knokke-Heist Brasschaat Grobbendonk

2 5 2 1

DCF Residueel Residueel grondwaarde/m2

12% N/a N/a N/a

N/a 100-650 N/a N/a

10-15% 10% 15%-20% N/a N/a

12,5%-13,75% 8% - 10% 8% - 15% N/a

De marktwaarde voor de vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling is bepaald door de vol-

Disconteringsvoet gende methodes (als % van de totale waarde): DCF (63%) Residueel (24%), (grond) waarde / m2 (13%). Een door de markt gewenst op het totaleWinkels vermogen (gewenste disconteringsvoet) (markthuur m2): de markthuur per m2 is het geschatte Disconteringsvoet: een door de marktrendement gewenst rendement op het totale vermogen (gewenste disconteringsvoet)

bedrag per m2 waarvoor een object zou kunnen worden verhuurd

basis van referenties van prijzen in de omgeving van het object

Parkeren (per unit): verkoopwaarde per parkeerplaats (inclusief btw)

Grondwaarde per m2 vaststelling van de (grond)waarde op de datum van de waardering door een bereidwillige verhuurder grondwaarde per(range): m2 (range) aan een bereidwillige op passende en omgeving marktconforme per m2 op basis van referenties van grondprijzen de omgeving Vaststelling van de (grond)waarde perinm2 op basis vanreferenties vanhuurder, grondprijzen in de huurvoorwaarden van het object (comparatieve waardebepaling) van hetobject (comparatieve waardebepaling) Waarde per m2 (range): vaststelling van de waarde per m2 op Horeca (markthuur (m2) zie definitie winkels

projectplanning (verkoop) (comparatieve waardebepaling) Winst / risico opslag: in de taxaties zijn per object de risico’s Projectplanning (verkoop): fasering van de verkoop in diverse posten. In de beoogde fasering van beoogde de verkoop welke mede wordtgeïnventariseerd afgeleid van en degekwantificeerd start van de bouw welke mede wordt afgeleid van de start van de bouw residuele grondwaarde berekening zijn de specifieke objectWoningen (marktwaarde per m2): de marktwaarde per m2 is en projectrisico’s vertaald naar de posten winst en risico. In de woningen per m2) de geschatte (marktwaarde waarde per m2 waarvoor een object zou kunnen contante waarde berekening (DCF) zijn de specifieke objectDe marktwaarde per m2 is de van geschatte waarde m2waarvoor een object zoukostenpost kunnenrisico. worden worden overgedragen op de datum de waardering doorperen projectrisico’s vertaald naar de Daarnaast een bereidwillige verkoper aan eenvan bereidwillige koper, in een zijn deze risico’s verdisconteerd in een door de overgedragenop de datum de waardering door een bereidwillige verkoperals aanpremie een bereidwillige marktconforme transactie markt gewenst rendement op het totale vermogen (gewenste koper, in eenmarktconforme transactie disconteringsvoet).

winkels (markthuur m2)

Belastingen De Vennootschap markthuur per is het geschatte bedrag per m2waarvoor eenrealisatie object en zou kunnen van worden belastinglatenties, toekenning actieve belasDe is inm2 verschillende landen belastingplichverhuurd op dedatum van de waardering door een bereidwilligeverhuurder aan een bereidwillige tig. Dit brengt met zich mee dat inschattingen moeten wor- tinglatenties en uiteindelijk te betalen belastingtarieven. Het huurder, opompassendeen den gemaakt de verplichtingmarktconforme voor belastingen tehuurvoorwaarden bepalen. is de inschatting van Bever Holding dat haar voorvoegingsverInschattingen zijn met name gemaakt ten aanzien van momen- liezen kunnen worden verrekend met de fiscale winst van het verslagjaar. ten van verwachte verkoop en realisatie, verrekenbaarheid van horeca (markthuur (m2)

zie definitie winkels

34

parkeren (per unit) Bever Holding verkoopwaarde per parkeerplaats (inclusief btw)

Jaarrekening Grondslagen voor de consolidatie Algemeen In de geconsolideerde cijfers van Bever Holding worden de financiële gegevens verwerkt van de tot Bever Holding behorende groepsmaatschappijen, zoals weergegeven op pagina 61.

De financiële gegevens worden volledig in de jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties.

Groepsmaatschappijen Groepsmaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggenschap indien de Vennootschap de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van de entiteit te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van deze entiteit. Bij de beoordeling of er

sprake is van zeggenschap wordt rekening gehouden met potentiële stemrechten die uitoefenbaar of converteerbaar zijn. De financiële overzichten van dochterondernemingen worden in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt.

Eliminatie van onderlinge transacties Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen en joint ventures, worden

geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de entiteit heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waardevermindering.

Bever Groep Bever Holding staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de groepsmaatschappijen is opgenomen op pagina 61 van deze jaarrekening.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Vastgoedportefeuille Krachtens IFRS dient bij elk vastgoedobject te worden vastgesteld tot welke categorie het behoort. De vastgoedportefeuille van Bever Holding bestaat uit vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw en voorraden. Hieronder worden per categorie de grondslagen voor waardering beschreven.

Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om direct of indirect resultaat te behalen. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden

Jaarrapport 2012

35

Jaarrekening verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn gedeeltelijk getaxeerd door onafhankelijke, beëdigde taxateurs. De waarderingsmethode is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Op grond van de geplande projectontwikkelingen worden toekomstige baten en lasten zo nauwkeurig mogelijk geschat, waarbij een reële basis wordt vastgesteld van de grondwaarden. Op vastgoedobjecten wordt niet afgeschreven. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in vastgoed worden opgenomen in de winsten verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan. Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in vastgoed worden bepaald als het verschil tussen de nettoopbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke vastgoedobjecten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt. Uitgaven in verband met beleggingen direct in vastgoed worden als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten, direct ten laste van de winsten verliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in vastgoed wordt opgenomen is van belang de verkrijging van het economische eigendom. Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling Dit betreft vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie. Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling worden gewaardeerd op reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter

zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn gedeeltelijk getaxeerd door onafhankelijke, beëdigde taxateurs. De waarderingsmethode is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Op grond van de geplande projectontwikkelingen worden toekomstige baten en lasten zo nauwkeurig mogelijk ingeschat, waarbij een reële basis wordt vastgesteld van de grondwaarden. Voorraad Voorraad betreft vastgoedobjecten die worden aangekocht om te worden (her)ontwikkeld om na realisatie te worden verkocht. Voorraden worden gewaardeerd op kostprijs verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Op het moment van verkoop wordt het verschil tussen de netto opbrengst op dat moment en de boekwaarde verantwoord in de winsten verliesrekening. Wanneer er aanwijzingen zijn dat de boekwaarde van een actief boven de realiseerbare waarde ligt, wordt de noodzaak van een bijzondere waardevermindering nagegaan. Voor een actief dat niet in ruime mate zelfstandig een instroom van kasmiddelen genereert, wordt de realiseerbare waarde bepaald voor de kasgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Bij de bepaling van de indirecte opbrengstwaarde worden de geschatte toekomstige kasstromen contant gemaakt tegen een disconteringsvoet vóór belastingen, gebaseerd op de marktrente plus een opslag voor de specifieke risico’s van het actief. Wanneer de realiseerbare waarde van een actief lager is dan de boekwaarde, wordt de boekwaarde afgeboekt tot de realiseerbare waarde. Een bijzondere waardevermindering wordt teruggedraaid wanneer er een wijziging heeft plaatsgevonden in de schatting die van belang is voor de bepaling van de realiseerbare waarde.

Materiële vaste activa Materiële vaste activa omvatten met name activa die door de Groep worden aangehouden in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaardeerd op kostprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingverliezen. Afschrijvingen worden opgenomen in de winsten verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode

36

Bever Holding

rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa. De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat: - kantoormeubilair en dergelijke 5 jaar; - computerapparatuur 2 jaar; - vervoermiddelen 4 jaar. Op antiek en kunst wordt niet afgeschreven.

Jaarrekening Vennootschapsbelasting Actieve latenties uit hoofde van compensabele verliezen en passieve latenties als gevolg van herinvesteringsreserves en verschillen tussen commerciële en fiscale boekwaarde van activa en passiva worden gesteld op het per 2013 geldende nominale basistarief vennootschapsbelasting van 25%. Actieve en passieve belastinglatenties worden gesaldeerd indien er een wettelijk afdwingbaar recht bestaat om belastingvorderingen en belastingschulden

met elkaar te mogen verrekenen en wanneer de latente actieve en passieve belastinglatenties betrekking hebben op hetzelfde belastingregime en de directie de verwachting heeft deze in de tijd met elkaar te verrekenen. Ten aanzien van de Belgische vennootschappen zijn zowel de passieve als de actieve belastinglatenties gewaardeerd op 34%, zijnde het nominale basistarief vennootschapsbelasting in België.

Actieve belastinglatenties Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden

en andere tijdelijke verrekenbare verschillen. Actieve belastinglatenties worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend.

Vorderingen

Liquide middelen

Vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode.

Liquide middelen omvatten deposito’s, daggelden en banktegoeden.

Voorzieningen Latente belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen betreft de in de toekomst verschuldigde vennootschapsbelasting als gevolg van de lagere waardering van onroerende goederen in de fiscale balans, dan wel aanwezige herinvesteringreserves. Krachtens IAS 12 (herzien) wordt de voorziening latente belastingverplichtingen gewaardeerd op basis van het per 2013 geldende nominale belastingtarief van 25% (2012: 25%). Voor de Belgische vennootschappen geldt een tarief van 34%.

Overige voorzieningen Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen.

Jaarrapport 2012

37

Jaarrekening Rentedragende schulden Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winsten

verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt verantwoord op basis van de effectieve rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden.

Overige schulden en overlopende passiva Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Algemeen Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.

Bruto huuropbrengsten Bruto huuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale bruto huuropbrengsten.

De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder ‘Overlopende activa in verband met huurincentives’. Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de desbetreffende vastgoedbeleggingen.

Niet-doorberekende servicekosten Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, die op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet doorberekende deel

38

Bever Holding

van de servicekosten heeft voor een groot deel betrekking op niet verhuurde vastgoedbeleggingen. De kosten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de winsten verliesrekening vermeld.

Jaarrekening Exploitatiekosten Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor

oninbare huurvorderingen en onroerende zaak belastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.

Netto financieringskosten Netto financieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve rentemethode

verminderd met geactiveerde financieringskosten op vastgoedbeleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen.

Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs.

Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegerekend aan de exploitatiekosten.

Waardemutatie vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling De verantwoorde marge is het saldo van de ongerealiseerde en gerealiseerde waardemutaties. De ongerealiseerde waardemutaties worden, rekening houdend met

belastinglatenties, via de winstverdeling toegevoegd respectievelijk onttrokken aan de herwaarderingsreserve.

Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting wordt berekend over het commerciële resultaat. Hierbij wordt rekening gehouden met permanente en tijdelijke verschillen tussen de

winstberekening volgens de cijfers per 31 december 2012 en de fiscale winstberekening.

Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerde kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De

ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

Jaarrapport 2012

39

Jaarrekening Gesegmenteerde informatie De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen.

Vastgoedobjecten (EUR x 1.000) Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling Voorraad vastgoedprojecten Investeringen in vastgoed objecten

2012 Nederland

2012 België

2012 2011 Totaal Nederland

2011 België

2011 Totaal

53.230

11.830

65.060

55.415

11.830

67.245

24.170 9.625 87.025

14.801 13.780 40.411

38.971 23.405 127.436

24.980 10.250 90.645

14.636 12.806 39.272

39.616 23.056 129.917

18

1

19

16

17

33

Gesegmenteerde informatie activa en passiva (EUR x 1.000) Activa Passiva 2012 2011 2012 2011 Nederland 88.144 91.340 109.421 111.141 België 44.766 42.954 23.489 23.153 Totaal 132.910 134.294 132.910 134.294

Gesegmenteerde informatie winst-en verliesrekening (EUR x 1.000)

2012 Nederland

2012 België

2012 2011 Totaal Nederland

2011 België

2011 Totaal

Netto huuropbrengsten 26 36 62 59 - 59 Herwaarderingsresultaat (3.003) 165 (2.838) 518 (543) (25) Exploitatiekosten (33) - (33) (146) - (146) Bijzondere waardeverminderingen (740) - (740) (108) (123) (231) Terugneming van bijzondere waardevermindering voorraad vastgoed projecten 105 973 1078 - - - Overige opbrengsten - - - 11 - 11 Lasten (906) (1.022) Nettofinancieringskosten (822) (584) Bedrijfsresultaat (4.199) (1.938) Belastingen 1.094 3.477 Resultaat na belastingen (3.105) 1.539

40

Bever Holding

Jaarrekening Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winst-en verliesrekening 1. Exploitatiekosten De exploitatiekosten hebben primair betrekking op vastgoedbeleggingen waar geen huuropbrengsten tegenover staan.

2. Lonen en salarissen

(EUR x 1.000) 2012 2011 Salariskosten 249 360 Sociale lasten 16 21 Pensioenlasten - - 265 381

Over het verslagjaar 2012 bestaat er voor directie en personeel geen pensioenregeling.

3. Overige algemene kosten

(EUR x 1.000) 2012 2011 Advieskosten 20 65 Overige algemene kosten 600 454 620 519

Jaarrapport 2012

41

Jaarrekening Honoraria accountantsorganisatie: Het totaal van de ten laste van het resultaat van het boekjaar gebrachte honoraria voor werkzaamheden van de externe accountant

en de accountantsorganisatie bedraagt EUR 55.000. Dit bedrag is als volgt onder te verdelen:

(EUR x 1.000) 2012 2012 2012 2011 2011 Deloitte Overig Totaal Deloitte Overig Accountants Deloitte Accountants Deloitte Netwerk Netwerk Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten

50 - - 5 55

2011 Totaal

- 50 50 - 50 - - - - - - - - 17 17 - 5 - - - - 55 50 17 67

4. Netto financieringskosten

(EUR x 1.000) 2012 2011

Financiële opbrengsten: Overige financiële opbrengsten Totale financiële opbrengsten

165 165

164 164

Financiële kosten: Rentedragende leningen en kredieten

(987)

(748)

(822)

(584)

Totaal netto financieringskosten

42

Bever Holding

Jaarrekening 5. Belastingen (EUR x 1.000) De post belastingen is als volgt samengesteld:

2012

2011

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst - Dotatie/onttrekkingen latente belastingverplichtingen (323) 7.535 Dotatie/onttrekkingen latente belastingvorderingen 1.417 (4.058) 1.094 3.477 Aansluiting effectief belastingtarief: 2012 2011 Resultaat voor belastingen (4.199) Belastingdruk 1.094 Effectief tarief 26% De effectieve belastingdruk is als volgt tot stand gekomen 2012

(1.938) 3.477 179%

Resultaat voor belastingen Belastingdruk 25% Aanpassing belastingtarief Nederland Effect niet eerder geactiveerde verliescompensatie Overige correcties Afwijkend belastingtarief buitenlandse activiteiten Niet verrekenbare verliezen Effectieve belastingdruk

(1.938) 484 2.948 (136) 181 3.477

(4.199) 1.050 - - (143) 187 - 1.094

2011

Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans 6. Vastgoedbeleggingen (EUR x 1.000) 2012 2011 Stand per 1 januari 67.245 67.670 Mutaties als gevolg van herwaardering (2.185) (438) Investeringen direct vastgoed - 13 Desinvesteringen - Waarde per 31 december 65.060 67.245

Jaarrapport 2012

43

Jaarrekening Voor een specificatie van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille. Het vastgoed is per 31 december gedeeltelijk door één onafhankelijke beëdigd taxateur getaxeerd, te weten DTZ Zadelhoff te Amsterdam.

Vastgoed met een waarde van EUR 41 miljoen dient tot zekerheid van verkregen geldleningen.

7. Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling

(EUR x 1.000) 2012 2011 Stand per 1 januari 39.616 39.195 Mutaties als gevolg van herwaardering (653) 413 Investeringen 8 8 Waarde per 31 december 38.971 39.616

Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille.

Vastgoed met een waarde van EUR 24 miljoen dient tot zekerheid van verkregen geldleningen. Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling worden gewaardeerd op reële waarde.

8. Materiële vaste activa (EUR x 1.000)

Andere vaste bedrijfsmiddelen 2012

2011

Boekwaarde per 1 januari 333 399 Investeringen 1 - Desinvesteringen (13) (2) Afschrijvingen (21) (64) Boekwaarde per 31 december 300 333 Aanschafwaarde per 31 december 615 627 Cumulatieve afschrijvingen per 31 december 315 294 Boekwaarde per 31 december 300 333 Afschrijvingspercentage 0-50% 0-50%

44

Bever Holding

Jaarrekening 9. Actieve belastinglatenties

(EUR x 1.000) 2012 2011 Stand per 1 januari Mutaties gedurende het jaar Mutatie in gesaldeerde bedragen Stand per 31 december

De actieve belastinglatenties bestaan uit de verrekenbare verliezen in Nederland en België en verschillen tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van het vastgoed. De geactiveerde verliezen zijn gewaardeerd

3.334 1.417 - 4.751

3.617 (4.058) 3.775 3.334

tegen het nominale tarief in het desbetreffende land. De aanslagen vennootschapsbelasting zijn tot en met 2008 definitief vastgesteld.

10. Voorraad vastgoedprojecten

(EUR x 1.000) 2012 2011 Stand per 1 januari 23.056 23.276 Investeringen 11 11 Mutaties als gevolg van bijzondere waardevermindering (740) (231) Terugneming van bijzondere waardevermindering 1.078 Waarde per 31 december 23.405 23.056

Voor een nadere specificatie van de voorraad vastgoedprojecten wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille. Voorraad vastgoedprojecten wordt beoordeeld op bijzondere waardevermindering wanneer gebeurtenissen of veranderingen in omstandigheden erop duiden dat de boekwaarde mogelijk niet realiseerbaar is. Als gevolg van de ontwikkelingen in de financiële markt en de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in Nederland en België heeft de onderneming de realiseerbare waarde van de voorraad vastgoedprojecten bepaald om te beoordelen of er bijzondere waardeverminderingen hebben plaatsgevonden. Per project heeft een beoordeling plaatsgevonden van de realiseerbare waarde waarbij de directe opbrengst-

waarde (inclusief verkoopkosten) en de gebruikswaarde extern zijn bepaald. Deze beoordelingen resulteerden in de verantwoording van een bijzondere waardevermindering van EUR 740 duizend. De bijzondere waardeverminderingen zijn opgenomen onder ‘Bijzondere waardevermindering vastgoed’ in de geconsolideerde winsten verliesrekening. De bijzondere waardevermindering ad EUR 740 duizend heeft betrekking op twee objecten. Daarnaast heeft er een terugneming bijzondere waardevermindering plaatsgevonden van EUR 1.078 duizend betrekking hebbende op 5 objecten, vanwege objectgerelateerde ontwikkelingen en toegenomen belangstelling uit de markt. Van de voorraad vastgoedprojecten staan per ultimo drie (2011: acht) objecten tegen lagere marktwaarde voor een gezamelijke boekwaarde van EUR 9.800 duizend (2011: EUR 14.840 duizend).

Jaarrapport 2012

45

Jaarrekening 11. Liquide middelen Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekeningen opgenomen met een looptijd korter dan drie

maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de Vennootschap.

12. Eigen vermogen Voor een nadere specificatie van het eigen vermogen wordt verwezen naar de enkelvoudige jaarrekening. Onder verwijzing naar IAS 27.41(d) bestaan er beperkingen om het vermogen van dochtermaatschappijen als dividend

over te dragen aan Bever Holding. Deze beperkingen zijn gelegen in het feit dat het wettelijke reserves uit hoofde van herwaardingen vastgoed betreft. De reserves die niet uitkeerbaar zijn bedragen EUR 38,9 miljoen.

13. Latente belastingverplichting

(EUR x 1.000) 2012 2011 Stand per 1 januari Mutaties als gevolg van vrijval/toename voorziening Mutatie in gesaldeerde bedragen Stand per 31 december

22.960 323 - 23.283

26.719 (7.534) 3.775 22.960

De post latente belastingverplichting heeft betrekking op: Boekwaarde verschillen fiscaal en commercieel 23.283 22.960 Herinvesteringsreserves - Gesaldeerde compensabele verliezen - Stand per 31 december 23.283 22.960

De latente belastingen hebben alle betrekking op verschillen tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling en voorraad vastgoed. De latente belastingverplichtingen zijn gewaardeerd

46

Bever Holding

tegen het nominale tarief in het desbetreffende land. De mutaties als gevolg van de toename van de voorziening betreffen de mutatie als gevolg van de fiscale en commerciële waardeveranderingen van het vastgoed.

Jaarrekening 14. Hypothecaire leningen (EUR x 1.000) Aflossings Stand verplichtinLening Rente 31.12.2012 gen in 2013 Lening 1 2,226%, Euribor verhoogd met 0,8% Lening 2 4,17%, Euribor verhoogd met 2% Lening 3 1,65%, Euribor verhoogd met 1,75% Lening 4 3,23%, 1 jaar vast

Met uitzondering van een vaste lening, die een (gedeeltelijke) looptijd kennen van langer dan één jaar, hebben overige leningen een looptijd van minder dan één jaar. Bever Holding zal deze leningen verlengen, herfinancieren, dan wel (gedeeltelijk) aflossen en is hiertoe in onderhandeling met haar financiers. Tot zekerheid van nakoming van alle thans en in de toekomst aan de kredietinstellingen verschuldigde bedra-

4.050 15.006 3.681 650 23.387

15.006 3.681 650 19.337

gen is ten gunste van de kredietverschaffers een eerste hypotheek gevestigd op 9 vastgoedobjecten met een reële waarde van EUR 65 miljoen. De marktwaarde van de hypothecaire leningen is door de korte resterende looptijd en/of de variabele rente gelijk aan de balanswaarde.

15. Financiële instrumenten A. Risk management financiële instrumenten Algemeen De activiteiten van Bever Holding brengen diverse financiële risico’s met zich mee: marktrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico’s zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten: debiteuren, liquide middelen, Marktrisico Renterisico Bever Holding financiert de vastgoedbeleggingen met eigen vermogen en met kort- en langlopende hypothecaire leningen. Het renterisico dat gelopen wordt heeft betrekking op lopende hypothecaire leningen met een korte rentevaste periode. Bever Holding maakt ter beperking van haar renterisico thans nog geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten. Het onroerend goed van Bever Holding is gedeeltelijk bancair gefinancierd. Ten behoeve van de realisatie en groei van de vastgoedportefeuille zullen aanvullende kredietfaciliteiten worden aangetrokken onder hypothecair verband, waarbij een aantal vastgoedobjecten hypothecair wordt belast. De hieraan verbonden risico’s zijn de ontwikkeling van zowel de rente als de vastgoedmarkt. Indien de hypotheekrente stijgt, lopen de financieringskosten op en

crediteuren en leningen. De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn beschreven. Risicomanagement wordt uitgevoerd in het dagelijkse bestuur door de directie van Bever Holding.

zal het rendement op de vastgoedactiviteiten van Bever Holding afnemen. Indien de markt voor de te ontwikkelen vastgoedprojecten in negatieve zin verandert, zal de verkoop van die projecten stagneren. Gevolg daarvan is dat de betrokken hypothecaire leningen later dan gepland kunnen worden afgelost. Dit brengt een kostenstijging en een daling van het rendement met zich. Bever Holding zal door middel van een actief liquiditeitsbeheer trachten het effect van rentefluctuaties en veranderende marktomstandigheden zo veel mogelijk te neutraliseren. Rentegevoeligheid Per 31 december 2012 bedraagt het effect op het resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ca. EUR 0,23 miljoen negatief. Indien de rentetarieven per deze datum met 1% zouden dalen, bedraagt het effect op het resultaat ca. EUR 0,23 miljoen positief.

Jaarrapport 2012

47

Jaarrekening Valutarisico Bever Holding loopt geen valutarisico daar zij geen transacties doet in vreemde valuta’s. Kredietrisico Algemeen De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Het maximale kredietrisico betreft de waarde zoals opgenomen in de balans per 31 december 2012. Debiteurenrisico Het debiteurenrisico is het risico dat één of meer van de huurders niet aan zijn betalingsverplichtingen jegens Bever Holding kan voldoen waardoor Bever Holding minder inkomsten genereert. De betalingsverplichtingen van huurders worden normaliter niet door enige vorm van verzekering gedekt (anders dan door betaling van een eenmalig bedrag aan borg). Indien een significant deel van de huurders zijn betalingsverplichtingen jegens Bever Holding niet kan nakomen, heeft dit gevolgen voor de financiële positie van Bever Holding. Het niet betalen van de huurpenningen kan ook beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg hebben, hetgeen leegstand zou kunnen veroorzaken. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Huuropbrengstrisico De looptijd van huurcontracten kan een negatieve invloed hebben op de huurinkomsten. De kwaliteit van de huur-

der is van belang in de beoordeling of een huurder nu en in de toekomst aan zijn betalingsverplichting kan voldoen. Goede screening vooraf van de huurders is dan ook van materieel belang. Ook het marktconform zijn van de huren, de onderhoudsstaat van de objecten en de locatie van het object hebben hun invloed op de huuropbrengsten. Doordat het huurderbestand uitermate gering is, is er geen sprake van een concentratie van kredietrisico. Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico voor Bever Holding betreft het voldoende aanhouden van liquide middelen, het nieuw aantrekken van vreemd en eigen vermogen voor het aankopen van nieuwe investeringsobjecten, ontwikkelingsactiviteiten en het aflossen van de bestaande leningen. Bever Holding verwacht dat kasstromen uit toekomstige ontwikkelingsactiviteiten voldoende dekking zullen bieden voor toekomstige verplichtingen die een beslag zullen leggen op de liquiditeitspositie. Voorts biedt de vastgoedportefeuille van Bever Holding ruimte voor het aangaan van nieuwe financieringen, dan wel herfinanciering van bestaande financieringen. Bij de verwerving van nieuwe vastgoedprojecten wordt tevens gestreefd naar een financiering, deels door middel van de uitgifte van nieuwe aandelen Bever Holding. Tot slot zal Bever Holding bij haar vastgoedontwikkeling gebruikmaken van de mogelijkheid om investeringen gedeeltelijk te financieren door mogelijke voorverkoop van haar projecten. Met uitzondering van een lening, die een looptijd kent van langer dan één jaar, hebben alle leningen een looptijd van minder dan één jaar. Bever Holding zal deze leningen verlengen, herfinancieren dan wel (gedeeltelijk) aflossen.

B. Overzicht expiratiedata en gefixeerde rentepercentages: (EUR x 1.000) Contract- Rente - Rente herziening herziening percentage 2013 19.337 19.337 3,7%* 2014 t/m 2016 4.050 4.050 2,226% 2017 - - Overige kortlopende schulden 1.121 N/A N/A 24.508

* Het betreft hier een gewogen gemiddelde rente.

48

Bever Holding

Jaarrekening De onderstaande tabel verschaft details over de Groeps lopende contractuele vervaldata met betrekking tot de niet afgeleide financiële verplichtingen met overeengekomen terugbetaaltermijnen. De tabel is opgesteld op basis van de niet verdisconteerde kasstromen van de financiële verplichtingen op basis van de eerste datum waarop de Groep verplicht kan worden gesteld om de financiële verplichting (deels) terug te betalen.

De tabel bevat zowel interest als principale kasstromen. Voor zover intereststromen variabel zijn, zijn de niet verdisconteerde verplichtingen bepaald op basis van het geldende interestpercentage per 31 december 2012. De contractuele vervaldata zijn gesteld op basis van de eerste datum waarop de Groep verplicht kan worden gesteld om de financiële verplichting (deels) terug te betalen.

Contractuele kasstromen Balanswaarde Rente- Minder dan 1 tot 5 jaar Meer dan 31-12-2011 percentage 1 jaar 5 jaar Rentedragende leningen (vast) 650 4,04% 676 - Rentedragende leningen (variabel) 21.932 3,96% 16.570 7.061 Overige kortlopende schulden 1.121 - 1.121 - Totaal 23.703 18.367 7.061 - 31-12-2012 Rentedragende leningen (vast) 650 3,23% 671 - - Rentedragende leningen (variabel) 22.738 3,42% 23.516 4.501 - Overige schulden 1.714 - 1.714 - - Totaal 25.102 25.901 4.501 -

De directie beschouwt de boekwaarden van de financiële bezittingen en financiële verplichtingen die zijn verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs in de jaar-

rekening als een benadering van de reële waarde van de financiële bezittingen en verplichtingen.

16. Belastingen De in de Vennootschap verantwoorde vennootschapsbelasting betreft de mutaties in de actieve belastingla-

tenties en de voorziening latente belastingverplichtingen, die zijn ontstaan door de tijdelijke verschillen.

17. Operationele leasecontracten Bever Holding heeft in het verslagjaar praktisch geen verhuurde vastgoedobjecten. In afwachting van de ontwikkeling van het Vuurtorenplein te Noordwijk aan Zee is op

(EUR x 1.000)

tijdelijke basis een tweetal winkelunits verhuurd. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet-opzegbare operationele leasecontracten is als volgt:

2012

2011

Minder dan één jaar 62 59 Totaal 62 59

Jaarrapport 2012

49

Jaarrekening Toelichting op de onderscheiden posten van het geconsolideerde kasstroomoverzicht (EUR x 1.000)

2012

2011

Liquide middelen per 1 januari Balansmutatie geldmiddelen in de periode 1 januari t/m 31 december Liquide middelen per 31 december

459

2.414

(317) 142

(1.955) 459

Overige toelichtingen Personeel Het gemiddelde aantal werknemers op “full time” basis dat gedurende 2012 werkzaam was bij de Vennootschap bedroeg 2 (2011: 2,5).

Gebeurtenissen na balansdatum Per 4 februari 2013 is het object aan de Nieuwstraat 43 te Sluis verkocht. N.V. Bever Holding is al sinds enige tijd op zoek naar een partner met wie zij gezamenlijk de ontwikkelingen van Bever Holding naar een volgend stadium kan brengen. Bever Holding meent thans een gerenommeerde projectontwikkelaar te hebben gevonden met wie zij middels een mogelijke samenwerking verwacht de ontwikkelportefeuille van Bever Holding een meerwaarde te kunnen geven.

De beoogde ontwikkelaar heeft in het verleden reeds aangetoond als ontwikkelaar in staat te zijn projecten te ontwikkelen en onder te brengen bij eindbeleggers. Partijen hebben te kennen gegeven binnenkort de besprekingen over de mogelijke samenwerking te beginnen. Zij hopen binnen een aantal weken te kunnen laten weten of zij deze besprekingen succesvol hebben kunnen afronden. Een eventueel resultaat van de besprekingen zal aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden voorgelegd.

Niet uit de balans blijkende verplichtingen De Vennootschap is tezamen met de andere vennootschappen als hoofdelijk debiteur aansprakelijk voor alle verplichtingen die direct dan wel indirect voortvloeien

uit financieringsovereenkomsten met kredietinstellingen in hoofdsom groot EUR 3,5 miljoen.

Gerechtelijke procedures Er lopen een zevental kleinere juridische geschillen, die bij een nadelige uitkomst voor Bever Holding niet materieel zijn.

Werkkapitaal Per ultimo 2012 bedroegen de liquiditeiten van Bever Holding circa EUR 142 duizend. Daarnaast dient in 2013 voor een bedrag van ca. EUR 19,3 miljoen aan leningen te worden afgelost. Bever

50

Bever Holding

Holding verwacht deze leningen gedurende het jaar te herfinancieren danwel (gedeeltelijk) af te lossen en is hiertoe in onderhandeling met haar financiers.

Jaarrekening Transacties met verbonden partijen en direct belanghebbenden Belangen van bestuurders en commissarissen In overeenstemming met de Wft maken bestuurders van de Vennootschap melding van het totale persoonlijke belang dat zij bij iedere belegging van de Vennootschap aan het begin en het einde van het boekjaar hebben

gehad. Geen van de bestuurders en commissarissen had gedurende het verslagjaar enige belang bij de beleggingen van de Vennootschap.

Transacties met gerelateerde partijen in 2012 De heer R. van de Putte, aandeelhouder van Bever voor een percentage van 67,9%, en daarmee controlerend aandeelhouder van de vennootschap, heeft in het kader van een door Bever opgenomen bancair krediet een borgstelling afgegeven voor een bedrag van circa EUR 14,5 miljoen. Per ultimo 2012 heeft de heer R. van de Putte per saldo een vordering van EUR 576 duizend op Bever Holding uit hoofde van verstrekte geldleningen. Deze lening is afgesloten op marktconforme condities. Mevrouw C.F.M. Rijs, percentage van 11,43%, heeft in

het kader van een door Bonavella opgenomen bancair krediet een borgstelling afgegeven voor een bedrag van circa EUR 4,5 miljoen.

Per jaareinde staan de volgende balansposities met verbonden partijen uit:

(EUR x 1.000) Bedragen verschuldigd door Bedragen verschuldigd aan Toegekend Toegekend verbonden partijen verbonden partijen aan W & V aan W & V 2012 2011 31/12/12 31/12/11 Rente 2012 31/12/12 31/12/11 Rente 2012 C.F.M. Rijs R. van de Putte

- - - - - - - - - - 576 233 (19) (19) (33) - - - 576 233 (19) (19) (33)

Jaarrapport 2012

51

Jaarrekening Beloning van de Raad van Commissarissen

(in hele euro’s) 2012 2011 W.J. Simon 35.000 35.000 P.C. van Keulen (tot en met 30 mei 2011) - 12.500 35.000 47.500

Aandelenbezit van de Raad van Commissarissen Aandelenbezit Aandelenbezit Ultimo 2012 Ultimo 2011 Aantal aandelen Aantal aandelen W.J. Simon P.C. van Keulen (tot en met 30 mei 2011)

- -

-

Beloning van de statutaire directie

(in hele euro’s) A.A.M. van den Ingh (tot 1 oktober 2012)

52

Bever Holding

2012 2011 Salaris Aandelenbezit Salaris Aandelenbezit incl. soc. lasten ultimo 2012 incl. soc. lasten ultimo 2011 89.244

-

125.000

-

Jaarrekening Goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd voor publicatie door de Raad van Commissarissen op 30 april 2013. De aandeelhou-

dersvergadering heeft het recht de jaarrekening te wijzigen.

Jaarrapport 2012

53

Jaarrekening

54

Bever Holding

Jaarrekening


Enkelvoudige balans

Enkelvoudige winsten verliesrekening

Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening

Jaarrapport 2012

55

Jaarrekening

Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (EUR x 1.000) (voor resultaatbestemming)

Toelichting 31.12.2012 31.12.2011

Actief

Vaste activa Vastgoedbeleggingen 1 11.730 12.240 Materiële vaste activa 2 70 71 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 3 35.337 34.094 Actieve belastinglatentie 200 - 47.337 46.405 Vlottende activa Voorraad vastgoedprojecten 4 2.150 2.680 Rekening-courant groepsmaatschappijen 5 111.919 112.762 Belastingen 17 16 Vorderingen op gerelateerde partijen 1.501 1.750 Overige vorderingen en overlopende activa 6 38 564 115.625 117.772 Liquide middelen 7 6.143 4.733 Totale activa 169.105 168.910

56

Bever Holding

Jaarrekening

Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (EUR x 1.000) (voor resultaatbestemming) Toelichting 31.12.2012 31.12.2011

Passief Eigen vermogen Geplaatst kapitaal 8 19.616 19.616 Agioreserve 9 33.713 33.713 Wettelijke reserves 10 41.891 43.639 Algemene reserve 11 (7.589) (10.876) Onverdeeld resultaat (3.105) 1.539 84.526 87.631 Voorzieningen 12 1.914 1.991 Kortlopende schulden Hypothecaire leningen 13 15.006 14.289 Crediteuren 194 99 Rekening courant groepsmaatschappijen 14 67.304 64.732 Belastingen 5 10 Overige schulden en overlopende passiva 156 158 82.665 79.288 Totale passiva 169.105 168.910

Jaarrapport 2012

57

Jaarrekening

Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2012

(EUR x 1.000)

2012

2011

Resultaat uit deelnemingen na belasting (4.056) (3.386) Overige baten en lasten na belasting 951 4.925 Resultaat na belastingen

(3.105)

1.539

Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2012 (EUR x 1.000)

Geplaatst kapitaal

Stand per 1 januari 2011 Resultaatbestemming Mutaties wettelijke reserve Resultaat

Agioreserve

Algemene reserve

HerwaarderingReserve reserve deelnemingen vastgoed

Bever Holding

Totaal

19.616 33.713 (13.620) 3.661 39.565 3.157 86.092 - - 3.157 - - (3.157) - - - (413) (248) 661 - - - - - - 1.539 1.539

Stand per 31 december 2011 19.616 33.713 (10.876) Stand per 1 januari 2012 19.616 33.713 (10.876) Resultaatbestemming - - 1.539 Mutaties wettelijke reserve - - 1.748 Resultaat - - - Stand per 31 december 2012 19.616 33.713 (7.589)

58

Onverdeeld resultaat

3.413

40.226

1.539

87.631

3.413 40.226 - - (382) (1.366) - -

1.539 87.631 (1.539) - - - (3.105) (3.105)

3.031

(3.105)

38.860

84.526

Jaarrekening

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld op basis van Titel 9 Boek 2 BW, waarbij gebruik wordt gemaakt van de in artikel 2:362 lid 8 BW opgenomen optie om de waarderingsgrondslagen toe te passen die ook in de geconsolideerde jaarrekening zijn toegepast. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het

resultaat alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hier niet anders wordt vermeld. In overeenstemming met het bepaalde in artikel 2:402 BW vermeldt de enkelvoudige winsten verliesrekening slechts afzonderlijk het resultaat uit deelnemingen na belastingen alsmede overige resultaten na belastingen.

Financiële vaste activa Deelnemingen worden gewaardeerd op de netto vermogenswaarde, waarbij de waarderingsgrondslagen worden toegepast die ook in de geconsolideerde jaarrekening zijn toegepast. Deelnemingen met een negatieve netto vermogenswaarde worden afgeboekt tot nul. Wanneer de Vennootschap geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming,

wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de Vennootschap ten behoeve van deze deelnemingen.

Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt het aan de Vennootschap toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen opge-

nomen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Bever Holding geldende grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling.

Jaarrapport 2012

59

Jaarrekening

Toelichting op de onderscheiden posten van de enkelvoudige balans 1. Vastgoedbeleggingen (EUR x 1.000) 2012 2011 Waarde per 1 januari 12.240 12.570 Desinvesteringen - - Mutaties als gevolg herwaardering (510) (330) Waarde per 31 december 11.730 12.240

Voor de toelichting en overige aannames van de vastgoedbeleggingen verwijzen we naar de geconsolideerde jaarrekening.

2. Materiële vaste activa Andere vaste bedrijfsmiddelen (EUR x 1.000) 2012 2011 Boekwaarde per 1 januari 71 72 Investeringen - - Afschrijvingen (1) (1) Boekwaarde per 31 december 70 71 Aanschafwaarde per 31 december 319 319 Cumulatieve afschrijvingen per 31 december 249 248 Boekwaarde per 31 december 70 71 Afschrijvingspercentage 0-50% 0-50%

3. Deelnemingen in groepsmaatschappijen

(EUR x 1.000)

2012

2011

Stand per 1 januari 34.094 34.711 Aankopen - Overige mutaties 5.299 2.769 Resultaat (4.056) (3.386) Stand per 31 december 35.337 34.094

60

Bever Holding

Jaarrekening

De volgende deelnemingen zijn verantwoord onder de post deelnemingen in groepsmaatschappijen.

Deelneming Bever Holding Participaties B.V. Bever Financial Services B.V. Plesmanlaan Ontwikkeling B.V. European Property Facts B.V. Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V. Beheer- en Beleggingsmaatschappij Bonavella N.V. Northside Investments B.V. Cornerhouse Louisiana N.V. Beverburcht N.V. Planvisie België N.V. Bever Bouw & Ontwikkeling N.V.

Aandeel in het geplaatst kapitaal

Zetel Hilversum Hilversum Amsterdam ’s-Gravenhage ’s-Gravenhage Amsterdam Noordwijk Brasschaat Brasschaat Brasschaat Brasschaat

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

4. Voorraad vastgoedprojecten (EUR x 1.000) 2012 2011 Waarde per 1 januari 2.680 2.800 Investeringen 3 5 Mutaties als gevolg bijzondere waardevermindering (533) (125) Waarde per 31 december 2.150 2.680

5. Rekening-courant groepsmaatschappijen (EUR x 1.000) 2012 2011 Groepsmaatschappijen

Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in België wordt een rente berekend van 5%. Er zijn geen aflossingsverplichtingen overeengekomen en er zijn geen

111.919

112.762

zekerheden gesteld. De deelnemingen met een negatieve netto vermogenswaarde worden voor dit bedrag gesaldeerd met de rekening-courant groepsmaatschappijen.

Jaarrapport 2012

61

Jaarrekening

6. Overige vorderingen en overlopende activa Een belangrijk deel van de overige vorderingen is rentedragend.

7. Liquide middelen Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekeningen opgenomen, alsmede deposito’s. Als gevolg van een met de bank overeengekomen saldo- en ren-

tecompensatie regeling tussen Bever Holding en haar groepsmaatschappijen, zijn de liquide middelen slechts vrij beschikbaar tot een bedrag van EUR 142 duizend.

8. Geplaatst kapitaal Het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap bedraagt EUR 92 miljoen, verdeeld in 80 miljoen gewone aandelen, elk groot nominaal EUR 1,15. Hiervan zijn 17.057.549 (2011: 17.057.549) aandelen geplaatst

en volgestort. Van voormelde aandelen zijn per ultimo 2012 61.911 aandelen ingekocht. De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt EUR 4,97.

(EUR x 1.000) 2012 2011 Stand per 1 januari Mutaties

19.616 -

19.616 -

Stand per 31 december

19.616

19.616

9. Agioreserve (EUR x 1.000) 2012 2011

62

Stand per 1 januari Mutaties

33.713 -

33.713 -


33.713

33.713

Bever Holding

Jaarrekening

Het verloop van de op de agio in mindering gebrachte positie eigen aandelen is als volgt:

Aantal aandelen 2012 2011 Stand per 1 januari Mutaties

61.911 -

61.911 -


61.911

61.911

10. Wettelijke reserves

Herwaardering vastgoed (EUR x 1.000) 2012 2011 Stand per 1 januari 3.413 3.661 Mutaties (382) (248) Stand per 31 december

3.031

3.413

Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van Bever Holding enkelvoudig.

Reserve deelnemingen (EUR x 1.000) 2012 2011 Stand per 1 januari 40.226 39.565 Mutaties (1.366) 661 Stand per 31 december 38.860 40.226 Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van de dochtermaatschappijen van Bever Holding.

Jaarrapport 2012

63

Jaarrekening

11. Algemene reserve

(EUR x 1.000) 2012 2011 Stand per 1 januari (10.876) (13.620) Resultaatbestemming 1.539 3.157 Mutatie wettelijke reserve 1.748 (413) Stand per 31 december (7.589) (10.876)

12. Voorzieningen

(EUR x 1.000) 2012 2011 Voorziening latente belastingverplichtingen vastgoed 1.914 1.991

Het verloop van de voorzieningen is als volgt:

64

(EUR x 1.000)

2012

Stand per 1 januari Mutatie voorziening latente belastingen vastgoed Stand per 31 december

1.991 (77) 1.914

Bever Holding

Jaarrekening

13. Hypothecaire leningen

(EUR x 1.000) Lening Rente 2012 2011 Variabel

4,17%, Euribor verhoogd met 2%

15.006

14.289

Tot zekerheid voor de nakoming van deze financieringen is ten behoeve van de kredietverschaffers een 1e hypothecaire inschrijving gegeven.

14. Rekening-courant groepsmaatschappijen

(EUR x 1.000) 2012 2011 Groepsmaatschappijen 67.304

Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in België

64.732

wordt een rente berekend van 5%. Er zijn geen aflossingsverplichtingen overeengekomen en er zijn geen zekerheden gesteld.

Jaarrapport 2012

65

Jaarrekening

Niet uit de enkelvoudige balans blijkende verplichtingen De Vennootschap maakt deel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting N.V. Bever Holding en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel.

De Vennootschap is tezamen met de andere vennootschappen als hoofdelijk debiteur aansprakelijk voor alle verplichtingen die direct dan wel indirect voortvloeien uit financieringsovereenkomsten met kredietinstellingen in hoofdsom groot EUR 3,7 miljoen.

Overige toelichtingen en ondertekening jaarrekening Personeel Het aantal personeelsleden dat de Vennootschap gedurende de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 in dienst had bedroeg 2 fte.

Ondertekening van de jaarrekening Wassenaar, 30 april 2013 De directie:

66

Bever Holding

Commissarissen: W.J. Simon

Overige gegevens

Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Statutaire regeling betreffende de bestemming van de winst

Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Ingevolge artikel 29 van de statuten van de Vennootschap staat de winst ter vrije beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.

Resultaatbestemming 2011 In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, gehouden op 29 juni 2012, is besloten om het positieve resultaat over 2011 ten gunste van de algemene reserve te brengen.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over 2012 Voorgesteld wordt het negatieve resultaat ten laste van de algemene reserve te brengen.

Meldingen in het kader van de Wet melding zeggenschap Bever Holding is bekend met de navolgende meldingen in het kader van de Wmz: Aandelen rechtstreeks R. van de Putte C.F.M. Rijs E.A. van den Brandhof Stichting Driegracht Stichting Schakel

Aandelen middellijk

2.124.107 9.457.182 1.949.933 698.071 906.477 896.405

Percentage

67,90% 11,43% 4,09% 5,31% 5,26%

Gebeurtenissen na balansdatum Per 4 februari 2013 is het object aan de Nieuwstraat 43 te Sluis verkocht. N.V. Bever Holding is al sinds enige tijd op zoek naar een partner met wie zij gezamenlijk de ontwikkelingen van Bever Holding naar een volgend stadium kan brengen. Bever Holding meent thans een gerenommeerde projectontwikkelaar te hebben gevonden met wie zij middels een mogelijke samenwerking verwacht de ontwikkelportefeuille van Bever Holding een meerwaarde te kunnen geven.

De beoogde ontwikkelaar heeft in het verleden reeds aangetoond als ontwikkelaar in staat te zijn projecten te ontwikkelen en onder te brengen bij eindbeleggers. Partijen hebben te kennen gegeven binnenkort de besprekingen over de mogelijke samenwerking te beginnen. Zij hopen binnen een aantal weken te kunnen laten weten of zij deze besprekingen succesvol hebben kunnen afronden. Een eventueel resultaat van de besprekingen zal aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden voorgelegd.

Jaarrapport 2012

67

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de aandeelhouders van N.V. Bever Holding Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2012 van N.V. Bever Holding te Hilversum gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde winsten verliesrekening over 2012, het geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat over 2012, de geconsolideerde balans per 31 december 2012, het geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2012 en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2012 en de toelichting waarin opgenomen een overzicht van de belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de enkelvoudige winsten verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de entiteit is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW), alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als zij noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijking van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

68

Bever Holding

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de entiteit. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de entiteit gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van N.V. Bever Holding per 31 december 2012 en van het resultaat en de kasstromen over 2012 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW. Oordeel betreffende de enkelvoudige jaarrekening Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van N.V. Bever Holding per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 30 april 2013 Deloitte Accountants B.V. was getekend: drs. J. Holland RA

Jaarrapport 2012

69

70

Bever Holding


De 32 objecten in de portefeuille van Bever Holding zijn voor het merendeel in het westen van Nederland en België gesitueerd en bestaan grotendeels (voor 54%) uit te ontwikkelen woningbouwprojecten. In diverse projecten zijn daarnaast commerciële ruimten “in de plint” van een ontwikkeling gelegen. Ook hotelontwikkelingen in Nederland en België maken deel uit van de portefeuille. Een van deze ontwikkelingen betreft een hotel gecombineerd met kantoren. Ten behoeve van de diverse projecten zijn ca. 1.000 ondergrondse parkeerplaatsen voorzien.

Vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille van Bever Holding bestaat uit 32 objecten, merendeels in het westen van Nederland en België gesitueerd. De portefeuille voorziet in de realisatie van vastgoed in vrijwel alle mogelijke sectoren: woningen, appartementen, kantoren, winkels, hotels en parkeervoorzieningen. In de meeste gevallen is daartoe bouwgrond beschikbaar, in andere gevallen dient bestaande bebouwing geamoveerd te worden. De benodigde tijd om tot realisatie van de objecten te komen varieert per project: er zijn projecten waar direct mee zou kunnen worden begonnen en projecten die verder uitontwikkeld dienen te worden. Met name een tweetal grotere grondposities in Hillegom (NL) en Grobbendonk (BE) vallen in deze laatste categorie en zijn mede daarom niet nader gedefinieerd. In het “overzicht van de vastgoedportefeuille” is per object de status aangegeven.

28% 54%

8% 10%

Het ontwikkelingsvolume in de portefeuille bedraagt ruim 73.000 m² vloeroppervlak, verdeeld over woningbouw (54%), kantoren (10%) , winkels( 8%) en hotels (28%). Daarnaast maken ca. 1.000 ondergrondse parkeerplaatsen deel uit van de diverse projecten.

Update Nederland

Update België

Het jaar 2012 heeft een verdere teruggang van de vastgoedmarkt laten zien. Dat betreft met name ook de productie van nieuwe woningen die inmiddels terug is gevallen naar het niveau van het jaar 1950! Voor 2013 wordt heel voorzichtig rekening gehouden met een lichte verbetering van de situatie, mede als gevolg van nieuwe voorstellen om de mogelijkheden op de hypotheekmarkt te verruimen. Intussen blijft de planologische voortgang van de diverse ontwikkellocaties voor Bever van het grootste belang.

De huizenprijzen zijn het afgelopen jaar opnieuw gestegen, doch ook in Belgie wordt de moeizame beschikking over financieringsmogelijkheden gevoeld en wordt verwacht dat de prijzen in 2013 onder druk komen te staan. Ook voorgenomen belastingmaatregelen leiden tot negatieve signalen. Het blijft de intentie van Bever om kleinschaligere projecten zonder ontwikkelpotentie te verkopen.

Jaarrapport 2012

71


Noordwijk De bijzondere combinatie van de moderne badplaats Noordwijk aan Zee en de historische dorpskern in Noordwijk Binnen heeft alles aan haar gasten en inwoners te bieden. De uitstekende bereikbaarheid door de centrale ligging midden in de Randstad speelt daarbij een belangrijke rol. Noordwijk aan Zee onderscheidt zich daarnaast als badplaats door een combinatie van hoogwaardige voorzieningen voor zowel het toerisme als de zakelijke markt. Meerdere bekende vijfsterrenhotels fungeren het hele jaar door als een boegbeeld voor de badplaats. De recente lancering van groot-schalige plannen voor uitbreiding van de huidige congresfaciliteiten van de Hotels van Oranje zal de uitstekende congresreputatie van Noordwijk verder doen versterken. Voorts is ook de in Noordwijk gevestigde bekende ruimtevaartorganisatie ESA/ESTEC van belang. Teneinde te voldoen aan de wettelijke eis van actualiteit is de gemeente Noordwijk in 2011 aangevangen met het actualiseren van bestemmingsplannen. Vanwege een grote achterstand in de nog uit te voeren werkzaamheden t.o.v. de beschikbare tijd tot vaststelling van de nieuwe bestemmingsplannen door de gemeenteraad, heeft de gemeente er voor gekozen de bestaande bestemmingsplannen te conserveren in de nieuwe bestemmingsplannen. De gemeente Noordwijk kende tot voor kort 39 bestemmingsplannen, dit aantal wordt teruggebracht naar 16. Inmiddels hebben vrijwel alle voorontwerp bestemmingsplannen ter inzage gelegen en worden resultaten van de inspraak verwerkt in ontwerpbestemmingsplannen.

Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig zoals vastgesteld door de gemeenteraad in 2009.

72

Bever Holding


Manege Zeereep 11

Zeereep 1 t/m 4

Bosweg 6

Vuurtorenplein

Schoolstraat 40a

Esplanade Gat van Palace

Locaties van Bever Holding in Noordwijk aan Zee gemarkeerd.

Jaarrapport 2012

73


Palaceplein / Gat van Palace Belangrijkste lokatie in velerlei opzicht is het gebied Palaceplein/Gat van Palace. Het terrein in gebruik als parkeerterrein wordt het Palaceplein genoemd. De lokatie ertegenover “Gat van Palace” is vernoemd naar het bekende Palacehotel dat vroeger op deze plaats heeft gestaan.

Voorstel volumes bebouwing Palaceplein

Artist-impressie bouwplan Sea Palace 1995

In 1995 is op deze lokatie voor het bouwplan Sea Palace een bouwvergunning verleend voor een uniek bouwplan met 35 appartementen en uitgebreide horeca- en winkelfaciliteiten. Deze planontwikkeling zou er in voorzien dat de Boulevard ter plaatse van de Olieburg zou komen te liggen, waardoor de oorspronkelijke lokatie van het Palacehotel enigszins richting het Huis ter Duin-complex zou opschuiven en bovendien direct aan zee zou komen te liggen. Bever heeft aangegeven bereid te zijn om mee te werken aan een nieuw bouwplan op basis van Anglo-Normandische architectuur, inmiddels in Noordwijk genaamd “de Noordwijkse Stijl”.

74

Bever Holding

Voorwaarde voor deze medewerking is dat Bever haar rechten zou behouden als vastgelegd in eerder genoemde bouwvergunning, inclusief de daarbij overeengekomen grondtransactie, waarin onder meer de levering van extra grond ten dienste van het Sea Palace is overeengekomen. Door de Arcas Groep zijn vervolgens in overleg met de gemeente Noordwijk en onder supervisie van architect Sjoerd Soeters in 2009 voor het “Gat van Palace” en Palaceplein stedenbouwkundige modellen ontwikkeld. Ondanks de medewerking van Bever aan deze planvorming heeft de gemeente Noordwijk gemeend tot intrekking van de in 1995 verleende bouwvergunning over te moeten gaan. De intrekking wordt door Bever aangevochten en bovendien is Bever, vanwege deze maatregel meer dan ooit gemotiveerd om met de bouw van Sea Palace aan te vangen.

1

Lokatie Adres Kad. oppervlak Status Programma

Noordwijk Kon. Wilhelminaboulevard 3 25 a 30 ca Bouwgrond 6.900 m2 appartementen / 2.300 m2 commercieel

Vastgoedportefeuille 2


Noordwijk Parallelboulevard 7 5a 20ca Bouwgrond 2.178 m² appartementen, 334 m² winkels

Esplanade Aangrenzend aan de ontwikkeling van Palaceplein/”Gat van Palace” bevindt zich de lokatie van het bouwplan Esplanade. Een ontwikkeling welke reeds in 1997 bij de eerste presentatie aan het gemeentebestuur voor een totale omwenteling in het architectonische denken van Noordwijk heeft gezorgd. Na een jarenlange bezwaarprocedure is de verleende bouwvergunning inmiddels onherroepelijk geworden. Bever heeft vervolgens opdracht gegeven voor de bouw van dit project en vervolgens is met de uitvoering aangevangen. Vanwege faillissement van het betrokken bouwbedrijf is de uitvoering stil komen te liggen. De gemeente Noordwijk heeft nu een besluit genomen tot intrekking van de bouwvergunning, terwijl Bever echter in een vergevorderd stadium van onderhandeling is om opnieuw opdracht tot de bouw te verstrekken. Om te komen tot de opdrachtverlening is de aanwezigheid van een bouwvergunning en de volle medewerking van de gemeente Noordwijk juist essentieel.

Om een samenhangende kwaliteit van de Badplaats Noordwijk als totaliteit te bereiken is in 2002 door de internationaal bekende stedenbouwkundige Leon Krier samen met de Arcas Groep uit Knokke-Heist onder regie van Bever Holding het Masterplan Noordwijk aan Zee gepresenteerd.

Jaarrapport 2012

75


Vuurtorenplein

Zeereep Koningin Wilhelmina Boulevard

Vuurtorenplein De onder regie van supervisor Sjoerd Soeters in 2009 vervaardigde stedenbouwkundige modellen voor het Vuurtorenplein, welke aan de basis hebben gestaan van de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig, zullen in overleg met de gemeente nader uitgewerkt moeten worden. Bever heeft op verzoek van het gemeentebestuur het merendeel van haar winkelunits in de huidige bebouwing op het Vuurtorenplein al in 2005 gratis ter beschikking van Noordwijkse kunstenaars gesteld. Nu de gemeente nog steeds geen haast maakt met de definitieve planvorming zal Bever zich beraden over verhuur van deze units op commerciële basis.

3


Noordwijk Vuurtorenplein 1-41/KW Boulevard 35 5a 65ca / 3a 48ca bestaande winkelunits/restaurant bebouwingsindicatie 2.460 m² appartementen, 852m²commercieel

Vuurtorenplein gezien vanaf de Koningin Wilhelmina Boulevard

Voorstel bebouwing Zeereep

76

Bever Holding


de Muze

Bosweg 6 Zeereep

Zeereep Vuurtoren

Stedenbouwkundig schetsmodel van de openbare ruimte en bebouwingsrooilijnen op het Vuurtorenplein

Zeereep 1-4

5

Na de sloop van het voormalige hotel Zinger en de sloop van de villa’s Zeereep 2, Zeereep 3/Bosweg 5 en Zeereep 4 in 2005, allen op uitdrukkelijk verzoek van het gemeentebestuur, laat ook op deze lokatie definitieve planvorming op zich wachten, terwijl Bever de gemeente bovendien heeft aangegeven in principe haar medewerking te willen geven aan een verlenging van de Koningin Wilhelmina Boulevard. Die verlenging moet er onder meer voor zorgen dat het Vuurtorenplein een betere uitstraling krijgt.

4


Noordwijk Zeereep 1,2,3,4 77a 21ca bestaande bebouwing op verzoek gemeentebestuur gesloopt bebouwingsindicatie 8.190 m² appartementen


Noordwijk Schoolstraat 40a 4a 95ca bouwplan ten behoeve van Noordwijkse Reddingsbrigade 550 m² kantoor en bedrijfsruimte

Schoolstraat 40a De bouwvergunning voor de herhuisvesting van de Noordwijkse Reddingsbrigade is ingetrokken, terwijl Bever juist in overleg en in samenspraak met de gemeente een voor de Reddingsbrigade op maat gemaakt clubhuis heeft ontwikkeld. De gemeente is echter buiten Bever om in gesprek gegaan met de reddingsbrigade over een alternatievelocatie en tot op heden zonder resultaat.

Bosweg 6 De voorziene appartementsontwikkeling voor het perceel bouwgrond aan de Bosweg 6 zal dan eveneens aan het tracé van dit nieuwe gedeelte van de boulevard komen te liggen.

6


Noordwijk Bosweg 6 10a 62ca bebouwing gesloopt op verzoek gemeentebestuur bebouwingsindicatie 1.270 m² appartementsoppervlak

Ontwerp nieuwbouw Noordwijkse Reddings Brigade

Jaarrapport 2012

77

Vastgoedportefeuille Zeereep 11 Villa Sundance Aan de noordkant van de Zeereep is de villa “Sundance” in huidige staat in de verkoop. Desgewenst is de villa middels een compleet bouwplan, te transformeren naar een groot en schitterend beachhouse passend bij de unieke ligging direct aan zee.

7


Noordwijk Zeereep 11 15a 85ca bestaande villa In verkoop

Northgodreef 200 Voor de ontwikkeling van de voormalige manege wordt door Bever gedacht aan serviceflats die zouden kunnen aansluiten bij de voorzieningen van het aan de overzijde gelegen zorgcomplex Groot Hoogwaak. Maar ook een hotel met ca. 80 kamers en bijbehorende voorzieningen zou kunnen passen bij de gewenste uitbreiding van hotelaccommodaties in Noordwijk.

8 Hillegom


Noordwijk Northgodreef 200 24a 99ca voormalige manege ontwikkeling van serviceflats of hotel met ca.80 kamers

Door de gemeente Hillegom is een gebiedsvisie opgesteld voor de Oosteinder- en Vosse- en Weerlanerpolder. In deze polders beschikt Bever over totaal ruim 38 ha grond. Inmiddels staat de komst van een 4-baans weg door de Oosteinderpolder vast en is zelfs al een tracékeuze bepaald. Daarmee zal de door de gemeente gewenste natuur- en recreatieontwikkeling in deze polder dusdanig worden beïnvloed dat een herziening van de opgestelde visie reëel is. Daarbij zal Bever Holding ernaar streven om het gebied waar reeds woningbouw wordt voorzien uit de breiden naar haar grondpositie. Ten behoeve van de aanleg van een fiets-pad tussen Hillegom en Bennebroek heeft de gemeente het voornemen de aanleg van dit fietspad over een strook grond van Bever te realiseren. Een voornemen dat dateert van 1984. De aangeboden compensatie verhoudt zich niet tot de feitelijke waarde en wordt derhalve door Bever bestreden.

9

78


Bever Holding

Hillegom Oosteinderlaan/Winterrustlaan c.a. 38 ha 23a 52ca gras- en cultuurland nader te bepalen

Overzicht eigendommen in Oosteinderpolder en Vosse- en Weerlanerpolder. De paars ingekleurde percelen behoren aan Bever Holding.

Vastgoedportefeuille Wassenaar Aan de Rust en Vreugdlaan ligt de historische buitenplaats “Ivicke. Het omringende park van 3,4 hectare maakte oorspronkelijk deel uit van de bekende buitenplaats “Backershagen”.

10


Wassenaar Rust en Vreugdlaan 2 3ha 47a 20ca bestaande kantoorvilla met 900 m² vloeroppervlak gebruik nader vast te stellen

Aalsmeer De bouwvergunning voor een grootschalige kantooren hotelontwikkeling is (opnieuw) door de gemeente Aalsmeer ingetrokken, waarbij ondermeer opnieuw het argument van verouderde bouwregelgeving wordt aangevoerd, terwijl Bever het volledige vergunde bouwplan in 2008 heeft laten aanpassen aan geldende bouwregelgeving.

11


Aalsmeer Lakenblekerstraat 84a 50ca Bouwgrond 15.745 m² hotel- en kantoorontwikkeling, 435 parkeerplaatsen

Noordwijkerhout

Sluis

Grenzend aan de Ruigenhoekerweg ligt aan de rand van het uitgestrekte duingebied een perceel grond van ruim 2 hectare, dat mogelijk tegen grond met bebouwingsmogelijkheden kan worden uitgewisseld.

Kleinschalige ontwikkeling in één van de belangrijke winkelstraten van het bekende Sluis, dat dagelijks door zijn ligging dichtbij de grens op heel veel Belgische bezoekers kan rekenen.

12


Noordwijkerhout Ruigenhoekerweg 2ha 36a 30ca duingebied nader te bepalen

13


Sluis Nieuwstraat 43 1a 54 ca voormalig woonhuis bouwplan voor 250 m² winkel en 240 m² appartementen

Jaarrapport 2012

79

Vastgoedportefeuille Knokke De meest mondaine badplaats aan de Noord-Europese kust is verrassend veelzijdig en bovendien altijd in ontwikkeling om het hoge niveau aan voorzieningen op peil te houden. Daarmee wordt het hele jaar door een ongekende aantrekkingskracht uitgeoefend op de vele bezoekers uit binnen- en buitenland. De variëteit in het winkelaanbod speelt daarin een belangrijke rol.

ruimschoots worden voorzien door de beschikking over 47 inpandige parkeerplaatsen.

15


14


Knokke Kustlaan 138 A/B 86 ca tweetal onderkelderde winkelunits van 58 m² verkoop / verhuur

Kustlaan

Knokke Dansestraat 1 (hoek Lippenslaan) 16 are ca. 1.100 m² restaurant, grand café of winkelruimte, 47 inpandige parkeerplaatsen verkoop/ verhuur

Guldenvliesstraat Op een paar passen van de Lippenslaan staat een laatste voorbeeld van een villa in de kustarchitectuur van de jaren 1900, welke na een renovatie de unieke uitstraling van weleer kan terugkrijgen.

Het winkelen in de Kustlaan is een belevenis op zich: de vele exclusieve winkels met de grootste internationale topmerken geven hier inhoud aan het werkelijke funshoppen en dat non-stop, want er wordt ook op zondag gewinkeld. In de klassieke residence St James, halverwege de Kustlaan, beschikt Bever over een tweetal naast elkaar gelegen kleinere winkelunits, uitstekend geschikt om een nieuwe formule aan het unieke winkelbestand toe te voegen.

Lippenslaan De Lippenslaan is dé winkelstraat van Knokke met aan weerszijden tal van bekende winkelketens en speciaalzaken. Op de hoek van de Lippenslaan en Dansestraat bevindt zich een volumineuze winkelen magazijnruimte van in totaal zo’n 1.100 m2. Ook de vestiging van een restaurant of grand-cafe is hier mogelijk, waardoor bovendien de buitengevels uitgebreid zouden kunnen worden met overdekte terrassen. In parkeermogelijkheden kan

80

Bever Holding

16


Knokke Guldenvliesstraat 14 75 ca bestaande villa met 235 m² vloeroppervlak in verkoop


Esplanade

Oosthoekplein Het gekende Oosthoekplein wordt door recente ontwikkelingen steeds aantrekkelijker. Bever heeft op een mooie lokatie aan dit plein in casco de basis gerealiseerd voor een gecombineerde hotel- en restaurantontwikkeling, welke door de toekomstig exploitant naar eigen inzicht afgebouwd kan worden.

17


Knokke Hazegrasstraat 1/Ooshoekplein 2a 55ca ruwbouw in glas- en waterdicht staat 474 m² restaurant en hammam, 435 m² hotelsuites

Laguna Beach Door de ontwikkeling van talloze nieuwe projecten is de hotelcapaciteit van Knokke de laatste jaren sterk afgenomen. Met behulp van ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) tracht het gemeentebestuur de komst van nieuwe hotelinfrastructuur te stimuleren. Het initiatief voor een hotelontwikkeling op Laguna Beach sluit hier uitstekend op aan. De planvorming, welke deel moet gaan uitmaken van de RUP 2e fase bestaat uit een hotel van ca.150 kamers, conferentiefaciliteiten en ca. 50 studio’s.

18


HOTELONTWIKKELING LAGUNA BEACH

Knokke Heesterstraat 42a 84ca bestaande hotelbebouwing planontwikkeling voor 150 hotelkamers en ca. 50 studio’s

Jaarrapport 2012

81


Domein Reygersvliet Binnen het domein Reygersvliet zijn 8 bouwkavels beschikbaar, 5 in eerste rij aan de Kastanjedreef en 3 grotere kavels in de tweede rij. Voor elke kavel is een individueel ontwerp gemaakt van een grote villa, de vloeroppervlakten variëren van 460 tot ruim 600 m².

19


Knokke Kastanjedreef 69a 32ca bouwgrond met verkavelings-vergunning bouw van 8 vrijstaande villa’s met een gemiddeld opp. van 550 m²

Grobbendonk Ten behoeve van de ontwikkeling van kasteel Goorhof en aangrenzende gronden met een totaaloppervlak van ruim 36 ha onderzoekt Bever de mogelijkheden voor de realisatie van een woondomein van 3 appartementsgebouwen, in combinatie met de renovatie van het kasteel.

20

82

Bever Holding


Grobbendonk Kasteel Go orhof 36 ha 71 a 71 ca Kasteel, landbouwgrond, bossen en vijvers Concept nader uit te werken


Brasschaat Midden in het centrum op een steenworp afstand van de bekende Bredabaan beschikt Planvisie België over een kantoorpand aan de Leopoldslei 2 met een monumentale uitstraling.

21


Brasschaat Leopoldslei 2 1a 28ca kantoor Planvisie België ca. 200 m² kantoorruimte

Leopoldslei 30 Even verderop aan de Leopoldslei 30 bevindt zich een kleinschalig appartementsgebouw met daarachter gelegen magazijnruimten met mogelijkheden voor een herontwikkeling met appartementen.

22


Brasschaat Leopoldslei 30 5a 23ca handelsgelijkvloers met magazijnen bouwplan ontwikkelen voor 300 m² appartementen

Sint Martens Latem Aan de toegangsweg naar het centrum van het schilderachtige Sint Martens Latem beschikt Bever over een bouwlocatie van ruim 2.200 m2. Vanwege een groot tekort aan parkeermogelijkheden en gezien de gunstige ligging van het terrein kan Bever een aanzienlijke hoeveelheid openbare parkeerplaatsen in haar planontwikkeling opnemen, welke daarnaast zal bestaan uit appartementen en commerciële ruimten.

23


St Martens Latem Kap.Maenhoutstraat 11,13 en naastgelegen bouwgrond 22a 52 ca bouwgrond appartementen, commerciele ruimten en parkeervoorzieningen

Jaarrapport 2012

83


Blankenberge Blankenberge is een van de meest populaire en drukste badplaatsen aan de Belgische kust en ligt bovendien op slechts 10 autominuten van Knokke. Direct achter het meest noordelijk deel van de Zeedijk op de hoek van de Verweehelling en de Baron de Ruzettelaan bevindt zich de lokatie voor de realisatie van 22 appartementen, commerciële ruimte en ondergrondse parkeerplaatsen.

84

Bever Holding

24


Blankenberge Verweehelling 6 2a 33ca bouwgrond 22 appartementen, commerciële ruimte, parkeervoorzieningen

Vastgoedportefeuille De Haan

Montaignelaan

Bekende familiebadplaats met het langste strand van de Vlaamse kust, beroemd door zijn statige villa’s in Normandische bouwstijl.

Pal achter de Leopoldlaan, aan de Montaignelaan, ligt de bouwlocatie voor Villa “Les Souvenirs” tussen de kenmerkende villabebouwing van De Haan.

27 Wenduinesteenweg Aan de Wenduinesteenweg bevindt zich de lokatie voor 4 appartementen in Anglo-Normandische stijl, genaamd “Villa Fleur”.


De Haan Montaignelaan 12a 69ca Bouwgrond grote vrijstaande villa met een vloeropp. van 500 m²

Tielt-Winge In de landelijke omgeving van Leuven op een perceel grond van bijna 3 hectare ligt een voormalige vierkantshoeve, voorheen in gebruik als veilinghuis.

25


De Haan Wenduinesteenweg 54 1a 70ca Bouwgrond 4 appartementen

28


Tielt-Winge Tiensesteenweg 70 2ha 79a 75ca bestaande hoeve in verkoop

Leopoldlaan Aan de Leopoldlaan in het hart van de Haan bevindt zich een dubbele villa in de typische architectuur van De Haan ten behoeve van mooi gesitueerde commerciële ruimten op de begane grond met daarboven gelegen appartementen.

26


De Haan Leopoldlaan 6-8 4a 68ca bestaande koppelvilla appartementen, commerciële ruimte

Jaarrapport 2012

85


SPA

Hotel Radisson SAS Hotel

Valmont Spa

Appartementen

Golf Resort

Valmont Spa

Dorint

Golf Resort

Hotel

Een stad met een luisterrijk verleden en een prestigieus heden. Spa dankt zijn bekendheid vooral aan zijn bronnen met mineraal water, dat opborrelt in het hart van de stad en op verschillende plaatsen rond de stad. Vanaf de 18e eeuw werd Spa de plaats waar gekroonde hoofden en illustere personages elkaar ontmoetten en men noemde de stad zelfs het “Café van Europa”. Vandaag is Spa, na een mindere periode, op de weg terug. De thermen van Spa, de warme bronnen die bij Spa omhoog komen zijn wereldberoemd. Een nieuw kuurcentrum met meer dan 800 m² binnen- en buitenbaden is hoog boven de stad gebouwd en vanuit het centrum met een lift bereikbaar . Er bevinden zich hotels in alle categorieën, enerzijds gericht op toerisme en anderzijds op de zakelijke (congres) markt. Daarnaast is er in Spa en wijde omtrek een groot aanbod van vakantiewoningen. De ligging en omvang van het terrein in een bosrijke omgeving op slechts 3 minuten van het centrum van de stad Spa hebben een belangrijke rol gespeeld bij de ontwikkeling van Spa Valmonte; er is gekozen voor een combinatie van diverse verblijfsmogelijkheden: verblijf in een hotel of

86

Bever Holding


verblijf in een 3 of 4 kamerappartement, indien gewenst met hotelservice. Dit biedt alle mogelijkheden voor zowel kort als langdurig verblijf, op individuele basis of juist in familieverband. Door de vele mogelijkheden zijn er ook qua exploitatie diverse opties. Zo kan de hotelexploitatie verhuurd worden al dan niet in combinatie met de appartementen, die bovendien ook individueel verkocht zouden kunnen worden. Inmiddels zijn de nodige bouwvoorbereidende werkzaamheden uitgevoerd.

29


Spa Route Balmoral 34 1ha 77a 46ca bestaand hotel met bouwgrond 150 hotelkamers met faciliteiten, 67 luxe drieen 4 kamerappartementen, 227 parkeerplaatsen

Jaarrapport 2012

87


88

Nr. Adres

Plaats

Land

Kadastrale Aanduiding

1. 2. 3. 4a. 4b. 4c. 4d. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29.

Noordwijk Noordwijk Noordwijk Noordwijk Noordwijk Noordwijk Noordwijk Noordwijk Noordwijk Noordwijk Noordwijk Hillegom Wassenaar Aalsmeer Noordwijkerhout Sluis Knokke Knokke Knokke Knokke Knokke Knokke Grobbendonk Brasschaat Brasschaat St Martens-Latem St Martens-Latem St Martens-Latem Blankenberge De Haan De Haan De Haan De Haan Tielt-Winge Spa

NL NL NL NL NL NL NL NL NL NL NL NL NL NL NL NL B B B B B B B B B B B B B B B B B B B

Noordwijk E 2498 Noordwijk E 2364 Noordwijk N 2196 / Noordwijk N 2197 Noordwijk N 2195 Noordwijk N 1977 Noordwijk N 1976 Noordwijk N 1975 Noordwijk E 2525 Noordwijk N 1951 Noordwijk N 2823 Noordwijk A 3334 Hillegom meerdere nummers Wassenaar F 9635 Aalsmeer C 4048 Noordwijkerhout E 4459 Sluis I 294 Knokke-Heist E 122/C - M11 en M12 Knokke-Heist C 325/B, 325C Knokke-Heist C 3335 Knokke-Heist G 0004G 6 Knokke-Heist E 0100F en100H Knokke-Heist E 100/H en 100/F Meerdere nummers Brasschaat D 704 M Brasschaat D 747 M 3 W3 St. Martens-Latem B412/P , 412/X St. Martens-Latem B412/C/3 ,413/02W/2 St. Martens-Latem B 412/K, 413/02 T/2 Blankenberge A 859 N 13 De Haan B 2 V 3 De Haan A 10 E 9 De Haan A 10 B 16 De Haan A 10 P 16 Tielt-Winge C 357D/360E/345B/358D Spa L 819 K 3 L 819 S 3

Kon. Wilhelminaboulevard 3 Parallelboulevard 7 Vuurtorenplein 1- 41, KW blvd. 35 Zeereep 1 Zeereep 2 Zeereep 3, Bosweg 5 Zeereep 4 Schoolstraat 40a Bosweg 6 Zeereep 11 Northgodreef 200 Oosteinderlaan Rust en Vreugdlaan 2 Lakenblekerstraat Ruigenhoekerweg Nieuwstraat 43 Kustlaan 138 A/B Dansestraat 1/Lippenslaan Guldenvliestraat 14 Hazegrasstraat 1 Heesterstraat Kastanjedreef 5 Kasteel Goorhof Leopoldslei 2 Leopoldslei 30 Maenhoutstraat 11 Maenhoutstraat 13 Maenhoutstraat ongenummerd Verweehelling 6 Wenduinesteenweg 54 Leopoldlaan 6 Leopoldlaan 8 Montaignelaan Tiensesteenweg 70 Route Balmoral 34

*

Door Bever beoogde ontwikkeling

**

Prognose op basis van gemeentelijke publicaties

***

In bestemmingsplan

****

Bouwvergunning

*****

Geplande verkoop

Bever Holding


Kadastraal Oppervlak

Te ontwikkelen m2 gebruiksoppervlak

Status

25 a 30 ca 6.900 m² appartementen / 2.300 m² winkels *** 5 a 20 ca 2.178 m² appartementen/334 m² winkels *** 5 a 65 ca, / 3 a 48 ca 2.460 m² appartementen / 852 m² winkels ** 30 a 28 ca 14 a 84 ca 8.190m² appartementen ** 16 a 4 ca 16 a 5 ca 4 a 95 ca 150 m² kantoor / 170 m² bedrijfsruimte * 10 a 62 ca 1.270 m² appartementen ** 15 a 85 ca 495 m² woonoppervlak ***** 24 a 99 ca 1.725 m² appartementen * 38 ha 23 a 53 ca 3 ha 47 a 20 ca 900 m² kantoor *** 84 a 50 ca 15.745 m² hotel + kantoren * 2 ha 36 a 30 ca 1 a 54 ca 240 m² appartementen/270 m² winkel *** 86 ca 116 m² winkel ***** 1.600 ca 1.200 winkel/horeca *** 75 ca 235 m² woonoppervlak ***** 2 a 55 ca 435 m² hotel / 474 m² restaurant ***** 42 a 84 ca 1.460 m² hotel *** 69 a 32 ca 4.480 m² villabouw ***** 36 ha 71 a 71 ca ***** 1 a 28 ca 200 m² bestaand kantoor *** 5 a 23 ca 90 m² bestaand / 400 m² appartementen *** 5 a 75 ca 7a 15 ca 1.500 m² appartementen, 600 m² winkels * 9 a 62 ca 2 a 33 ca 2.200 m² appartementen / 160 m² winkel *** 1 a 70 ca 430 m² appartementen ***** 2 a 50 ca 280 m² appartementen / 250 m² winkel ***** 2 a 18 ca 12 a 69 ca 500 m² woonoppervlak ***** 2 ha 79 a 75 ca 570 m² bestaande hoeve ***** 1 ha 77 a 46 ca 8.500 m² hotel / 5.800 m² appartementen ***

Tijd tot realisatie 1 tot 2 jaar < 1 jaar 2 jaar 2 tot 3 jaar

1 jaar 2 tot 3 jaar < 2 jaar < 2 jaar < 1 jaar < 2 jaar

< 1 jaar < 1 jaar < 1 jaar < 2 jaar < 1 jaar < 1 jaar < 2 jaar

< 2 jaar 1 tot 2 jaar < 1 jaar < 1 jaar < 1 jaar < 2 jaar

Jaarrapport 2012

89

Hilversum JAARRAPPORT april 2013

Recommend Documents