1
J a a r r a p p o r t
2 0 1 1
2
Jaarrapport 2011 Propertunity NL N.V. 1
2
Inhoudsopgave Kengetallen onroerend goed-portefeuille
4
Profiel Propertunity NL N.V.
6
Prijsbepalingen en koersontwikkeling 2011
8
Verslag van de directie
10
Jaarrekening 2011
21
Winst-en-verliesrekening
21
Balans
22
Mutaties in het eigen vermogen
24
Kasstroomoverzicht
25
Toelichting op de jaarrekening
26
Overige gegevens
45
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
46
3
Kengetallen onroerend goed-portefeuille (in euro’s)
Noot
2011
2010
2009
Netto-opbrengsten uit onroerend goed-beleggingen Bruto-huuropbrengsten
3
5.167.874
5.660.181
5.716.539
Exploitatiekosten
3
(1.282.896)
(851.902)
(753.465)
3.884.978
4.808.279
4.963.074
-
-
79.986
(3.098.160)
(481.174)
2.989.965
(228.692)
-
-
Gerealiseerde waardemutatie effecten
-
(216.757)
526.787
Ongerealiseerde waardemutatie effecten
-
-
874.115
Ontvangen dividend
-
190.070
441.012
558.126
4.300.418
9.874.939
Netto-huuropbrengsten Gerealiseerde verkoopopbrengst Waardemutatie onroerend goed-beleggingen in exploitatie
5
Bijzondere waardevermindering onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling
4
Totaal netto-opbrengsten uit onroerend goed-beleggingen
Lasten Financiële opbrengsten
6
26.737
22.007
35.098
Financiële kosten
6
(67.566)
(70.547)
(219.700)
8.353
(8.353)
-
(2.920.400)
(2.872.596)
(3.059.117)
(70.183)
(64.375)
(65.158)
(548.028)
(585.637)
(472.404)
(3.571.087)
(3.579.501)
(3.781.281)
(15.846)
(92.175)
(776.941)
(3.028.807)
628.742
5.316.717
Performance fee Hypothecaire financieringskosten
6
Distributievergoeding Algemene kosten
7
Totaal lasten Belastingen Beleggingsresultaat
9
31-12-2011
31-12-2010
31-12-2009
Onroerend goed-beleggingen
74.215.000
77.197.518
77.674.932
Eigen vermogen
15.094.017
19.590.097
18.962.283
Langlopende schulden
50.984.070
61.347.281
62.263.847
(in euro’s)
Balans
Samenstelling onroerend goed-portefeuille op basis van huurinkomsten (in %) Kantoorruimte
52,9%
54,4%
55,8%
Retail
17,5%
19,4%
18,9%
Bedrijfsruimte
29,4%
26,0%
25,1%
0,2%
0,2%
0,2%
Overig (antennes etc.)
5
Per certificaat van aandeel Intrinsieke waarde per certificaat van aandeel
€ 57,86
€ 64,17
€ 62,11
Waarde per certificaat van aandeel volgens fondsadministratie
€ 68,38
€ 76,44
€ 76,23
Aantal uitgegeven certificaten
260.864
305.306
305.306
Totale intrinsieke waarde
€ 15.094.017
€ 19.590.097
€ 18.962.283
Profiel Propertunity NL N.V. Propertunity NL N.V. (“Propertunity NL” of “de vennootschap”), opgericht op 27 april 2007, is een ‘closed-end’ onroerend goed-beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal en heeft een onbepaalde looptijd. Het fonds is niet beursgenoteerd. De vennootschap belegt duurzaam in goed verhuurde onroerend goed-objecten. Op dit moment bestaat de onroerend goed-portefeuille uit diverse kantoren, winkels en semi-industriële objecten.
Beleggingsbeleid Onroerend goed Propertunity NL heeft als doel een beleggingsportefeuille samen te stellen en te exploiteren van zowel commercieel onroerend goed (kantoren, winkels en bedrijfsobjecten) als woningen. Er wordt gestreefd naar een gebalanceerde samenstelling van de portfolio om risico’s te spreiden. De beleggingen zijn gericht op een stabiele rendementsontwikkeling, bestaande uit een direct resultaat (de ontvangen huren minus de exploitatiekosten) en een indirect resultaat 6
(waardeontwikkeling van de objecten). Propertunity NL streeft naar een groei van de totale onroerend goed-portefeuille tot een niveau van € 200 tot € 300 miljoen waarvan maximaal 85% met vreemd vermogen wordt gefinancierd. Als gevolg van de financiële crisis is de realisatie van dit streven vertraagd ten opzichte van eerdere berichtgeving en wordt nu getracht deze omvang te realiseren in de periode tot 2015. De onroerend goed-objecten die in aanmerking komen om door Propertunity NL geselecteerd te worden moeten voldoen aan de volgende voorwaarden: n Locaties
in stedelijke omgeving, bij voorkeur centrumlocaties;
n Kwalitatief
hoogwaardig onroerend goed;
n Solvabele
en betrouwbare huurders;
n Objecten
met een waarde van in principe minimaal € 2,5 miljoen kosten koper;
n Stijgingspotentieel n Mogelijkheden
op termijn van marktwaarde van de objecten op grond van rendement en huurprijsstijging;
voor alternatieve aanwendbaarheid en extra waardecreatie door actief management.
Op grond van een mix van bovenstaande criteria bepaalt het bestuur welk onroerend goed op welk moment wordt aangetrokken en wat de samenstelling van de onroerend goed-portefeuille op enig moment is. Uitgangspunt is dat Propertunity NL in Nederland gelegen onroerend goed aankoopt. Eventueel zal ook buiten Nederland, maar binnen de eurozone gelegen onroerend goed worden aangetrokken. In totaal zal in beginsel van het op enig moment door de vennootschap gehouden onroerend goed niet meer dan 30% buiten Nederland zijn gelegen. Het geformuleerde beleggingsbeleid geldt voor zowel Nederlands als buitenlands onroerend goed.
Bij het selecteren van het te verwerven onroerend goed zal het bestuur de kwaliteit van het onroerend goed en de potentiële waardestijging van het onroerend goed c.q. het beoogde rendement van Propertunity NL in aanmerking nemen. Bij het commercieel vastgoed richt Propertunity NL zich op solvabele huurders en huurcontracten die zijn aangegaan voor een langere termijn. Propertunity NL trekt alleen nieuw te ontwikkelen onroerend goed aan indien hierbij geen noemenswaardig additioneel risico wordt gelopen.
Aan onroerend goed gerelateerde beleggingen Naast beleggingen in direct onroerend goed bestaat de mogelijkheid dat Propertunity NL niet-speculatieve aan onroerend goed gerelateerde beleggingen doet, zoals onder andere effecten in genoteerde onroerend goed-fondsen, effecten in onroerend goed-c.v.’s en onroerend goed-maatschappen en vastrentende waarden (zoals obligaties en notes) met onroerend goed als onderliggende waarde. De huidige beleggingen van Propertunity NL betreffen direct gehouden onroerend goed. Het beheer van Propertunity NL N.V. wordt uitgevoerd door Wilgenhaege Fondsen Management B.V. Voor informatie kunt u ons bereiken op het volgende adres en telefoonnummer: Wilgenhaege Fondsen Management B.V. Polarisavenue 97 2132 JH Hoofddorp Telefoon 023-5679900 Fax 023-5679910
[email protected] www.w-fm.nl
7
Prijsbepaling en koersontwikkeling 2011 Toepassing Dutch GAAP De grondslagen voor de waardebepaling van Propertunity NL ten behoeve van de financiële verslaglegging zijn gebaseerd op wetgeving, modellen en richtlijnen voor de jaarverslaglegging van beleggingsinstellingen.
Prijsbepaling en fondsadministratie Onder Dutch GAAP worden alle opstartkosten en emissiekosten rechtstreeks in mindering gebracht op het eigen vermogen. Aankoopkosten van onroerend goed-objecten worden in beginsel verwerkt als onderdeel van de verkrijgingsprijs van deze objecten. De aankoopkosten vormen een onderdeel van de waardeverandering van de beleggingen direct in onroerend goed bij de eerstvolgende waardering na aankoop. Om een redelijke verdeling onder de certificaathouders van aankoopkosten en oprichtings- en structureringskosten te bewerkstelligen, ongeacht het moment van toetreden, houdt Propertunity NL een separate fondsadministratie bij, waarbij de aankoop-, de oprichtings- en de structureringskosten (van de eerste emissie) over een looptijd van tien (10) jaar lineair worden afgeschreven. Daarnaast wordt rekening gehouden met de fiscale regelgeving. De fondsadministratie vormt de basis voor het berekenen van de handelsprijs voor toekomstige inkoop en uitgifte van aandelen/certificaten. 8
Het uitgangspunt van de prijsbepaling en de correcties op de intrinsieke waarde is dat een redelijke verdeling wordt bewerkstelligd van specifieke eenmalige kosten ongeacht het moment van toetreden. Indien bepaalde resultaten van transacties onder Dutch GAAP op een zodanige manier moeten worden verwerkt dat er geen sprake is van een redelijke verdeling onder de certificaathouders van deze resultaten, ongeacht het moment van toetreden, behoudt het bestuur zich het recht voor om de handelsprijs te corrigeren zodat er wel een redelijke verdeling ontstaat. Hierbij is het uitgangspunt dat een belegger een beleggingshorizon heeft van tien (10) jaar. Indien het bestuur overgaat tot het aanpassen van de handelsprijs, dient het daarvoor een voorstel ter goedkeuring aan de Stichting Administratiekantoor voor te leggen. 31-12-2011
31-12-2010
31-12-2009
Intrinsieke waarde per certificaat van aandeel
€ 57,86
€ 64,17
€ 62,11
Waarde per certificaat van aandeel volgens fondsadministratie
€ 68,38
€ 76,44
€ 76,23
Aantal uitgegeven certificaten
260.864
305.306
305.306
€ 15.094.017
€ 19.590.097
€ 18.962.283
Totale intrinsieke waarde
Het koersverloop op basis van de waarde per certificaat van aandeel volgens de fondsadministratie over de boekjaren 2010 en 2011 is als volgt: Euro 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Dec. 2009
Mrt. Mei Juli Sep. Nov. Jan. Mrt. Mei Juli 2010 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011
Koers
Sep. Nov. 2011 2011
Intrinsieke waarde
De koers van Propertunity NL daalde in 2011 met 10,5% van € 76,44 op 1 januari tot € 68,38 op 31 december 2011.
9
Verslag van de directie De Nederlandse vastgoedmarkt staat onder druk en er heerst onzekerheid. Dit wordt veroorzaakt door een aantal factoren. Banken kampen met een grote herfinancieringsopgave en zijn terughoudend met het verstrekken van financieringen. Voor beleggers betekent dit dat er meer eigen vermogen nodig is voor de aankoop van onroerend goed. Dit effect werkt drukkend op de vraag. Voor het derde opeenvolgende jaar was er sprake van een waardedaling in het vastgoed in het algemeen. Vanwege de overcapaciteit in de kantorenmarkt was daar de daling het sterkst terwijl voor winkelruimte de prijzen licht stegen. Daarnaast zijn huurders, vooral in termen van prijs en kwaliteit, veeleisender geworden; er is sprake van een huurdersmarkt. Gelet op de grote leegstand in Nederland hebben huurders op dit moment veel keuze voor hun huisvesting. Er wordt dan ook veel op prijs geconcurreerd om nieuwe huurders binnen te halen en dit leidt tot lagere huuropbrengsten. Daarnaast moeten er continue investeringen gepleegd worden om de panden aantrekkelijk te houden voor de huurders. Ondanks de negatieve berichtgevingen blijft vastgoed interessant als instrument om de inflatie af te dekken. In de meeste huurcontracten zijn bepalingen opgenomen waarin jaarlijks de huren worden aangepast aan de inflatie. 10
Dit komt tot uiting in de CBS-cijfers. Voorlopige indexcijfers over 2011 van het CBS gaan al uit van een inflatie van 2,3% (zie onderstaande grafiek). Consumentenprijzen; inflatie % vanaf mei 2009 tot eind 2011 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Mei Jul. Sep. Nov. Jan. Mrt. Mei. Jul. Sep. Nov. Jan. Mrt. Mei Jul. Sep. Nov. ‘09 ‘09 ‘09 ‘09 ‘10 ‘10 ‘10 ‘10 ‘10 ‘10 ‘11 ‘11 ‘11 ‘11 ‘11 ‘11
Bezettingsgraad Voor een belegger is meer dan ooit de bezettingsgraad van levensbelang. Een verhuurd pand zorgt voor liquiditeit. Het bestuur streeft een permanente sterke kaspositie na. Om de waarde op peil te houden en te verbeteren blijven wij ons richten op het verbeteren van de bezettingsgraad van de onroerend goed-portefeuille. De huidige huurdersmarkt vraagt om actieve aandacht. Veel huurders weten niet hoe hun bedrijfsvoering er over enkele jaren gaat uitzien. Door in goed overleg de ruimtebehoefte te formuleren weten wij vaak huurders langer te binden. Het vastgoedteam is de afgelopen tijd uitgebreid met extra asset managers. Dit dient een dubbel belang. Enerzijds wordt het contact met de huidige huurders verder aangehaald, anderzijds kan er ook volle aandacht worden gegeven aan het vullen van de leegstand. Door deze proactieve houding hebben wij veel activiteit en beweging gezien in en rondom de panden van Propertunity NL. Ondanks de vaak negatieve berichtgeving over de vastgoedmarkt zijn wij erin geslaagd om veel huurders te behouden of nieuwe huurders aan te trekken. Bij Propertunity NL overtrof het aantal nieuwe huurcontracten alle verwachtingen. Ruim 30% van het verhuurbare oppervlakte is verlengd of hiervoor zijn nieuwe huurders gevonden. 11
De navolgende transacties hebben in het afgelopen boekjaar plaatsgevonden (totale jaarhuur circa € 2,2 miljoen): Pand
Huurder
Opp. in m2
Amersfoort, Amsterdamseweg
Acto Automatisering
Amsterdam, Paasheuvelweg
TeleTrain
713
Amsterdam, Paasheuvelweg
IG Market
270
Amsterdam, Paasheuvelweg
Fit20
Amsterdam, Paasheuvelweg
Warranty Group
566
Amsterdam, Paasheuvelweg
Mill Finance
283
Arnhem, IJsselburcht
Zorgbelang Gelderland
828
Arnhem, IJsselburcht
IIIG / Bronckhorst
366
Eindhoven, Marconilaan
ISAAC
909
Eindhoven, Marconilaan
Inception
348
Eindhoven, Marconilaan
Max Advertising
460
Purmerend, Wielingenstraat
Rentree
Purmerend, Wielingenstraat
Bureau Letselschade
Zwolle, Burg. Drijbersingel
Bureau Jeugdzorg
3.645
Zwolle, Burg. Drijbersingel
Ahold
4.592
Zwolle, Burg. Drijbersingel
Loetje aan de Kade
242
Zwolle, Burg. Drijbersingel
St. CCE
408
1.900
90
82 120
15.822
Closed-end status Met ingang van 4 november 2011 is Propertunity NL omgezet van een open-end beleggingsinstelling in een closed-end beleggingsinstelling. De wijziging betekent onder meer dat de verplichting voor Propertunity NL om deelnemingsrechten in te kopen of te verkopen, is komen te vervallen. Beleggers die deelnemingsrechten willen kopen of verkopen kunnen dat alleen doen, indien een andere belegger die rechten wil verkopen of kopen. De prijs wordt afhankelijk van vraag en aanbod. Dat kan betekenen dat het niet altijd mogelijk is om deelnemingsrechten te verkopen. Op 4 februari 2012 is de termijn dat deelnemers gedurende drie maanden op basis van de oude voorwaarden konden uittreden verlopen. Naast de reeds in de jaarrekening verwerkte inkoop van certificaten, zijn in februari 2012 nog 10.588 certificaten van aandelen ingekocht. Dit betekent dat eind februari 2012 nog 250.276 certificaten uitstaan. Naast een cash optie heeft Propertunity haar beleggers ook de mogelijkheid gegeven certificaten van aandelen om te zetten in een 5-jarige obligatie tegen een nominale waarde van € 40. De rente bedraagt 6% op jaarbasis. In totaal is in 12
2012 voor een bedrag van € 295.160 aan obligaties uitgegeven. Voor meer informatie omtrent de omzetting verwijzen wij u naar de website (www.w-fm.nl).
Onroerend goed-portefeuille in exploitatie De onroerend goed-portefeuille in exploitatie van dit gespecialiseerde beleggingsfonds vertegenwoordigde per 31 december 2011 een waarde van € 73.985.000 en was op dat moment als volgt samengesteld: n
52,9% kantoorruimte;
n
17,5% retail;
n
29,4% bedrijfsruimte;
n
0,2% overig (antennes).
Onderverdeling naar type onroerend goed op basis van huurinkomsten (ultimo 2011)
Kantoorruimte 52,9% Retail
17,5%
Bedrijfsruimte 29,4% Overig
0,2%
Investeringen In 2011 hebben geen investeringen plaatsgevonden. De gemiddelde financiële bezettingsgraad van de onroerend goed-portefeuille in exploitatie bedroeg in 2011 89,35%. Gedurende het afgelopen jaar heeft de vennootschap voor ruim 15.000 m2 van de portefeuille nieuwe huurovereenkomsten afgesloten. Het grootste deel betrof prolongaties door bestaande huurders (onder meer in Amersfoort, Purmerend en Zwolle), maar er zijn ook nieuwe huurders aangetrokken (onder meer in Amsterdam en Eindhoven).
Onderverdeling naar type huurder op basis van huurinkomsten (ultimo 2011)
Distributie
26,0%
Administratie
IT
9,7%
Bouw
Milieu
2,8%
Stichting
Detailhandel Techniek
15,9%
Overig
7,3%
Onderverdeling naar regio op basis van huurinkomsten (ultimo 2011)
Noord
13,9%
Midden
30,5%
Oost
36,2%
Zuid
19,4%
10,8% 6,4% 20,2% 0,9%
13
Uitgifte van certificaten In 2011 zijn geen certificaten van aandelen uitgegeven.
Resultaten 2011 Beleggingsresultaat Het beleggingsresultaat over het jaar 2011 is € 3.028.807 negatief (2010: € 628.742 positief). Dit verlies is voornamelijk toe te rekenen aan de waardemutatie onroerend goed-beleggingen.
Bruto-huuropbrengsten De bruto-huuropbrengsten bedroegen in 2011 € 5.167.874 (2010: € 5.660.181). De daling van de bruto-huuropbrengsten wordt ten dele veroorzaakt door de in 2010 opgetreden leegstand te Zwolle. Circa 1/3e van deze ruimte is met ingang van 2012 verhuurd. Daarnaast is in een aantal andere objecten de leegstand licht toegenomen. In onderstaande grafiek zijn de expiratiedata van de huurcontracten in de portefeuille van Propertunity NL weergegeven op
14
basis van de huurinkomsten ultimo 2011.
Expiratiedata op basis van huurinkomsten (ultimo 2011) 24,7%
25%
22,8%
20% 17,7%
15,8%
15% 12,0% 10% 5%
4,3% 1,6%
0%
-
1,1%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 >2020 De exploitatiekosten bedroegen in 2011 € 1.282.896 (2010: € 851.902) en dit is 24,8% van de bruto-huuropbrengsten. In 2010 was dit 15,1%. De stijging wordt veroorzaakt door toegenomen onderhoudskosten en kosten om leegstaande ruimtes verhuurklaar te maken. Daarnaast is in december 2011 een huurvordering ter grootte van ruim € 100.000 afgeboekt in verband met het faillissement van een huurder (Haute Cuisine te Eindhoven).
Waardemutatie onroerend goed-beleggingen in exploitatie De (ongerealiseerde) waardemutatie van onroerend goed-beleggingen in exploitatie bedroeg in 2011 € 3.098.160 negatief (2010: € 481.174 negatief). De daling wordt verklaard door de navolgende oorzaken: n
Incentives die in de onderhandeling zijn verstrekt aan huurders. Deze incentives bestaan voor het grootste deel uit huurvrije periodes;
n
Kortere huurcontracten;
n
Toename van de leegstand in een tweetal objecten te Arnhem en Purmerend;
n
Faillissement van een huurder in Eindhoven.
Lasten Netto-financieringskosten De netto-financieringskosten bedroegen in 2011 € 2.961.229 (2010: € 2.921.136). Deze post bestaat uit financiële opbrengsten minus financiële kosten. Algemene kosten De algemene kosten bedroegen in 2011 € 548.028 (2010: € 585.637). Dit is een lichte daling ten opzichte van het voorgaande jaar.
Rendement De koers van Propertunity NL daalde in 2011 met 10,5% van € 76,44 op 1 januari tot € 68,38 op 31 december 2011. De koersdaling wordt met name veroorzaakt door de waardemutatie onroerend goed-beleggingen.
Solvabiliteit en financiering met vreemd vermogen Het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van de onroerend goed-beleggingen bedroeg op 31 december 2011 20,3% (ultimo 2010: 25,4%). In augustus 2012 expireert de hypothecaire financiering aangaande de objecten te Velp en Venlo ter grootte van circa € 9,6 miljoen. Beide objecten zullen naar verwachting worden geherfinancierd.
Rentebeleid De bestaande externe financieringen zijn gebaseerd op de kortetermijnrente en afgedekt met rentederivaten met gespreide looptijden. De korte rente (3-maands Euribor) bevindt zich momenteel op een laag niveau. Het risico van oplopende rente is door Caps en Swaps afgedekt op een gemiddeld niveau van 4,6% exclusief bankmarge.
15
Marktsituatie Doelstelling en verwachtingen Naar het oordeel van het bestuur vormen de huidige vastgoedbeleggingen nog steeds een goed fundament voor de toekomst van Propertunity NL. Gelet op de economische omstandigheden zal de focus voor het komende jaar liggen op een actief huurdersbeleid en kredietbewakingssysteem om eventuele huurschades en leegstand te beperken. Door het grote aantal verhuurtransacties in het afgelopen boekjaar is een gezonde mix ontstaan tussen lang- en kortlopende contracten. Dit jaar expireren enkele huurcontracten. De gesprekken over contractverlenging zijn reeds gestart. Daarnaast wordt actief gewerkt om de kortlopende contracten voortijdig te verlengen aangezien dit de waardering van de panden ten goede komt. De panden die deels leeg staan zullen extra aandacht krijgen. In samenwerking met regionale en landelijk opererende makelaars hebben wij verhuurplannen gemaakt. De verwachting is dat de waarde van het vastgoed rond het huidige niveau zal stabiliseren op grond van de zichtbare stabilisatie van de bruto-aanvangsrendementen. Daartegenover staat echter dat de druk in de markt op de huurprijzen en 16
de kredietwaardigheid van de huurders komt te liggen. Pas na een fundamenteel herstel van de economie zal herstel van de vastgoedmarkt wezenlijk vorm krijgen.
Slot De beheerder Wilgenhaege Fondsen Management B.V. verklaart hierbij dat hij voor de beleggingsinstelling Propertunity NL N.V. beschikt over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering die voldoet aan het bepaalde ingevolge de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid van de Wft, en dat de bedrijfsvoering van Propertunity NL N.V. effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. De directie van Propertunity NL N.V. werd in 2011 gevoerd door Wilgenhaege Fondsen Management B.V. en deze wordt als zodanig aangemerkt als beheerder in de zin van de Wft. Het bestuur werd gevormd door de heren G.C. Langelaar, W.A.J. Steinfort en R.L. Voskamp. Wilgenhaege Fondsen Management B.V. Hoofddorp, 10 april 2012
17
Beleggingsportefeuille Amersfoort, Amsterdamseweg 51
Amersfoort, Basicweg 20
Kantoorgebouw. Ca. 4.700 m2. Regio: Midden Nederland
Bedrijfsgebouw met kantoor- en bedrijfsruimte. Ca. 3.000 m2 (bouwjaar 2004). Regio: Midden Nederland
Arnhem, IJsselburcht 4
Amsterdam Zuidoost, Paasheuvelweg 1
Kantoorgebouw. Multi tenant. Ca. 2.130 m2. Regio: Oost Nederland
Kantoorgebouw op zichtlocatie langs A9. Multi tenant. Ca. 4.350 m2 (bouwjaar 2004). Regio: Noordelijke Randstad
18
De Meern, Molensteijn 2/Veldzigt 3
Markant kantoor-/bedrijfsgebouw nabij A2 en A12 in Utrecht-De Meern. Ca. 9.140 m2. Regio: Midden Nederland
Eindhoven, Marconilaan 6-16
Purmerend, Wielingenstraat 79-95
Kantoorgebouw. Multi tenant. Ca. 3.650 m2. Regio: Zuid Nederland
Kantoorgebouw. Multi tenant. Ca. 2.070 m2. Regio: Noordelijke Randstad
Venlo, Hudsonweg 7
Velp, Arnhemsestraatweg 19 19
Bedrijfsgebouw. Ca. 9.060 m2. Regio: Zuid Nederland
Zwolle, Diezerpoort
Winkelcentrum met kantoren. Multi tenant. Ca. 12.300 m2. Regio: Oost Nederland
Kantoorvilla. Ca. 2.000 m2. Regio: Oost Nederland
20
Jaarrekening 2011 Winst-en-verliesrekening (in euro’s)
Noot
2011
2010
Netto-opbrengsten uit onroerend goed-beleggingen Bruto-huuropbrengsten
3
5.167.874
5.660.181
Exploitatiekosten
3
(1.282.896)
(851.902)
3.884.978
4.808.279
(3.098.160)
(481.174)
(228.692)
-
Gerealiseerde waardemutatie effecten
-
(216.757)
Ontvangen dividend
-
190.070
558.126
4.300.418
Netto-huuropbrengsten Waardemutatie onroerend goed-beleggingen in exploitatie
5
Bijzondere waardevermindering onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling
21
Totaal netto-opbrengsten uit onroerend goed-beleggingen
Lasten Financiële opbrengsten
6
26.737
22.007
Financiële kosten
6
(67.566)
(70.547)
8.353
(8.353)
(2.920.400)
(2.872.596)
(70.183)
(64.375)
(548.028)
(585.637)
(3.571.087)
(3.579.501)
(15.846)
(92.175)
(3.028.807)
628.742
- € 10,24
€ 2,06
Performance fee Hypothecaire financieringskosten
6
Distributievergoeding Algemene kosten
7
Totaal lasten Belastingen Beleggingsresultaat
Resultaat per certificaat van aandeel:
9
Balans (in euro’s)
Noot
31-12-2011
31-12-2010
10
73.985.000
76.868.826
230.000
328.692
74.215.000
77.197.518
Activa Onroerend goed-beleggingen in exploitatie Onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling Totaal materiële vaste activa
22
Financiële vaste activa
11
360.002
426.684
Debiteuren en overige vorderingen
12
397.859
215.470
Actieve belastinglatentie
13
1.405.628
1.421.475
Liquide middelen
14
1.287.842
3.186.486
3.091.329
4.823.431
77.666.331
82.447.633
Totaal vlottende activa
Totaal activa
(in euro’s)
Noot
31-12-2011
31-12-2010
3.071.390
3.071.390
27.043.521
28.510.794
-
226.885
(11.992.087)
(12.847.714)
(3.028.807)
628.742
Passiva Geplaatst kapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Overige reserves Resultaat huidig boekjaar Totaal eigen vermogen
16
15.094.017
19.590.097
Langlopende leningen
17
50.915.347
61.319.514
Waarborgsommen en overige langlopende schulden
18
68.723
27.767
50.984.070
61.347.281
10.424.351
563.750
1.163.893
946.505
Totaal kortlopende schulden
11.588.244
1.510.255
Totaal passiva
77.666.331
82.447.633
16
€ 57,86
€ 64,17
16
€ 68,38
€ 76,44
Totaal langlopende schulden
Kortlopend deel van langlopende leningen Overige schulden en overlopende passiva
Intrinsieke waarde per certificaat van aandeel
20
Aangepaste intrinsieke waarde per certificaat van aandeel volgens fondsadministratie
23
Mutaties in het eigen vermogen Resultaat (in euro’s) Stand per 1 januari 210
Geplaatst
Herwaarde-
Overige
huidig
kapitaal
Agioreserve ringsreserve
reserves
boekjaar
Totaal
3.071.390
28.511.722
-
(17.937.546)
5.316.717
18.962.283
Verdeling resultaat
-
-
-
5.316.717
(5.316.717)
-
Uitgifte en inkoop van certificaten
-
-
-
-
-
-
Opstart- en emissiekosten
-
(928)
-
-
-
(928)
Herwaardering
-
-
226.885
(226.885)
-
-
Netto-resultaat 2010
-
-
-
-
628.742
628.742
3.071.390
28.510.794
226.885 (12.847.714)
628.742
19.590.097
3.071.390
28.510.794
226.885
(12.847.714)
628.742
19.590.097
Verdeling resultaat
-
-
-
628.742
(628.742)
-
Uitgifte en inkoop van certificaten
-
(1.467.273)
-
-
-
(1.467.273)
Herwaardering
-
-
(226.885)
226.885
-
-
Netto-resultaat 2011
-
-
-
-
(3.028.807)
(3.028.807)
3.071.390
27.043.521
- (11.992.087)
(3.028.807)
15.094.017
Stand per 31 december 2010 24 Stand per 1 januari 2011
Stand per 31 december 2011
Kasstroomoverzicht 2011
2010
(3.028.807)
628.742
15.846
92.174
3.037.340
481.174
228.692
-
-
216.757
66.682
86.856
-
1.913.807
Financieringskosten
2.961.229
2.921.136
Lease incentive
(153.514)
-
Mutatie vlottende activa
(182.389)
285.368
40.956
-
211.011
436.026
-
(928)
(2.954.851)
(2.924.895)
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
242.195
4.136.217
Aankoop van onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling
(130.000)
-
(130.000)
-
(1.467.273)
-
-
-
(543.566)
(1.831.750)
(2.010.839)
(1.831.750)
(1.898.644)
2.304.467
(in euro’s)
Beleggingsresultaat Aanpassing voor mutatie latente belastingen Ongerealiseerde waardemutaties onroerend goed-beleggingen in exploitatie Bijzondere waardevermindering onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling Gerealiseerde waardemutaties effecten Afschrijvingen Verkoop effecten
Mutatie waarborgsommen Mutatie kortlopende schulden Kosten direct ten laste van het eigen vermogen Betaalde interest
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Inkoop van certificaten Dividenduitkeringen Mutaties rentedragende leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Mutatie geldmiddelen
25
Toelichting op de jaarrekening 1. Algemeen Propertunity NL N.V. is statutair gevestigd te Hoofddorp. De vennootschap is op 27 april 2007 opgericht naar Nederlands recht onder de handelsnaam Propertunity NL N.V. De vennootschap is een niet beursgenoteerde naamloze vennootschap. De statutaire directie van de vennootschap wordt gevormd door Wilgenhaege Fondsen Management B.V. De doelstelling van de vennootschap is enerzijds het aankopen, exploiteren en verkopen van onroerend goed en anderzijds het houden van belangen in niet-speculatieve aan onroerend goed gerelateerde beleggingen zoals, maar niet beperkt tot, effecten in beursfondsen die beleggen in onroerend goed, effecten in onroerend goed-c.v.’s en onroerend goed-maatschappen en vastrentende waarden (zoals obligaties en notes) met onroerend goed als onderliggende waarde. Wilgenhaege Fondsen Management B.V. heeft een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht 2008.
2. Algemene grondslagen voor de opstelling van het financieel verslag Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek Titel 9 Boek 2. De financiële overzichten 26
worden gepresenteerd in euro’s. Onroerend goed-beleggingen zijn gewaardeerd op reële waarde. Financiële derivaten worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en worden over de looptijd afgeschreven. De overige posten worden op historische kostprijs gewaardeerd, tenzij anders vermeld. Baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van de periode, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van het financieel verslag bekend zijn geworden.
Onroerend goed-beleggingen in exploitatie Beleggingen direct in onroerend goed betreffen onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten en/ of waardestijgingen te realiseren. Beleggingen direct in onroerend goed worden gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives. De reële waarde is de geschatte waarde van de beleggingen direct in onroerend goed, bij verkoop aan ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Bij de bepaling van de reële waarde wordt onder andere rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, resterende looptijd van de huurcontracten, leegstand en exploitatiekosten. Ieder onroerend goed-object in de beleggingsportefeuille van de vennootschap wordt periodiek getaxeerd door een onafhankelijke externe deskundige. Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type onroerend goed in aanmerking genomen. De waarderingsmethodologie is gebaseerd op de “netto contante waarde-methode”. Bij deze methode gaat men uit van een waardebepaling op basis van een kasstroomoverzicht van ten minste tien (10) jaar. Voor tussentijdse verslagleggingsdoeleinden en voor het bepalen van de handelsprijs zal het bestuur maandelijks door middel van een interne waarderingsmethodiek de reële waarde bepalen. De aankoopkosten worden in beginsel verwerkt als onderdeel van de verkrijgingsprijs van de beleggingen direct in onroerend goed. De aankoopkosten vormen een onderdeel van de waardeverandering van de beleggingen direct in onroerend goed bij de eerstvolgende waardering na aankoop.
Op beleggingen direct in onroerend goed wordt niet afgeschreven. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in onroerend goed worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan. Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in onroerend goed worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke onroerend goedobjecten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt. Uitgaven in verband met beleggingen direct in onroerend goed worden als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten, direct ten laste van de winst-enverliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in onroerend goed wordt opgenomen, is van belang de verkrijging van het economische eigendom.
Financiële derivaten De vennootschap maakt gebruik van financiële derivaten (zoals rentederivaten) voor het afdekken (‘hedging’) van het renterisico voortkomend uit de diverse activiteiten. Financiële derivaten worden bij eerste verwerking opgenomen tegen kostprijs en er wordt afgeschreven op basis van de looptijd van de bijbehorende hypotheek. Het effectieve deel van financiële derivaten dat is toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Debiteuren en overige activa Debiteuren en overige activa worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een eventuele voorziening voor (mogelijke) oninbaarheid.
Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit deposito’s, daggelden en banktegoeden.
Hypothecaire en overige rentedragende leningen Rentedragende leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende leningen. Na de eerste verwerking worden de rentedragende leningen verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van de rentedragende lening wordt verantwoord. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden.
27
Overige schulden en overlopende passiva Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
Bruto-huuropbrengsten uit beleggingen direct in onroerend goed Bruto-huuropbrengsten zijn de in de verslagperiode in rekening gebrachte huren gecorrigeerd voor aanpassingen inzake huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives. Deze worden verdisconteerd over de gehele looptijd van het huurcontract waarop zij betrekking hebben. De hieruit voortkomende balansposten worden verantwoord onder de lease incentives en zijn onderdeel van de reële waarde van de desbetreffende beleggingen direct in onroerend goed.
Niet doorberekende servicekosten Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, welke op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet doorberekende deel van de servicekosten heeft voornamelijk betrekking op niet verhuurde onroerend goed-beleggingen.
Exploitatiekosten Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het onroerend goed samenhangende kosten, zoals onderhoud, 28
beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en onroerendezaakbelastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van huurovereenkomsten worden verantwoord in de periode waarin zij worden gemaakt.
Netto-financieringskosten Netto-financieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve-rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op onroerend goed-beleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen.
Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het onroerend goed worden toegekend aan de exploitatiekosten.
Performance fee De beheerder heeft conform het prospectus recht op een winstuitkering na verkoop van een pand voor een prijs boven de aanschafwaarde. Deze uitkering is berekend voor de panden met een taxatiewaarde hoger dan de aankoopprijs plus aankoopkosten. Gegeven de horizon van 10 jaar is de fee daarna contant gemaakt tegen 7% en als voorziening opgenomen.
Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting wordt berekend tegen het geldende tarief over het resultaat van het boekjaar, waarbij rekening wordt gehouden met permanente verschillen tussen de winstberekening volgens de jaarrekening en de fiscale winstberekening, en waarbij actieve belastinglatenties slechts worden gewaardeerd voor zover de realisatie daarvan waarschijnlijk is.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
Essentiële veronderstellingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen Veronderstellingen met betrekking tot onroerend goed-beleggingen in exploitatie Zoals uiteengezet in de grondslagen voor financiële verslaggeving worden alle onroerend goed-beleggingen in exploitatie ten minste eenmaal per jaar getaxeerd door onafhankelijke beëdigd taxateurs. Deze taxaties zijn gebaseerd op veronderstellingen zoals de geschatte huurwaarde van de vastgoedbeleggingen, de netto-huuropbrengsten, toekomstige investeringen en het netto-marktrendement van de vastgoedbeleggingen. De taxateurs nemen ook marktgegevens van transactieprijzen voor vergelijkbare vastgoedbeleggingen in aanmerking. Doordat de beleggingsmarkt als gevolg van de kredietcrisis minder liquide is geworden en de prijsniveaus volatiel kunnen zijn als gevolg van gedwongen verkopen, wordt door de taxateurs het beperktere aantal transacties grondig geanalyseerd. Tevens leggen de taxateurs, in hun taxatie van de vastgoedbeleggingen, nadruk op andere instrumenten zoals discounted cashflow-variabelen. Met betrekking tot de waardering zijn enkele belangrijke aannames als volgt: Regio
Theoretische huuropbrengst (per m2)
BAR
Noordelijke Randstad
€ 125 - € 175
7,6% - 9,1%
Zuid Nederland
€ 60 - € 135
6,8% - 7,8%
Midden Nederland
€ 115 - € 130
7,5% - 8,1%
Oost Nederland
€ 120 - € 140
7,0% - 8,8%
29
Toelichting bij specifieke posten in balans en winst-en-verliesrekening 3. Netto-huuropbrengsten (in euro’s)
Bruto-huuropbrengsten
Exploitatiekosten
Netto-huuropbrengsten
2011
2010
2011
2010
2011
2010
Kantoorruimte
2.570.131
3.079.765
745.410
463.435
1.824.721
2.616.330
Winkels
1.088.321
1.098.391
364.228
165.269
724.093
933.122
Bedrijfsruimte
1.491.440
1.471.845
168.793
221.494
1.322.647
1.250.351
Overige
17.982
10.180
4.465
1.704
13.517
8.476
Totaal
5.167.874
5.660.181
1.282.896
851.902
3.884.978
4.808.279
4. Huurcontracten 30
Propertunity NL verhuurt haar onroerend goed-beleggingen in de vorm van niet opzegbare huurcontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet opzegbare huurcontracten is als volgt: 2011
2010
4.728.215
4.946.747
15.514.474
11.214.453
7.695.194
7.290.919
27.937.883
23.452.119
(in euro’s) Minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar Totaal
Het merendeel van de huurcontracten wordt voor een periode van vijf jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de CPI index.
5. Waardemutatie onroerend goed-beleggingen in exploitatie (in euro’s)
Onroerend goed-beleggingen in exploitatie
2011
2010
Positief
Negatief
Totaal
Totaal
98.000
(3.196.160)
(3.098.160)
(481.174)
6. Netto-financieringskosten 2011
2010
(26.737)
(22.007)
2.920.400
2.872.596
67.566
70.547
2.961.229
2.921.136
2011
2010
Advieskosten
170.085
110.258
Marketingkosten
115.815
198.620
Managementvergoeding
223.654
231.411
7.352
9.255
31.122
36.093
548.028
585.637
(in euro’s) Ontvangen interest Betaalde interest Overige financiële kosten Netto-financieringskosten
7. Algemene kosten (in euro’s)
Vergoeding STAK Propertunity NL Overige algemene kosten Totaal
Accountants- en advieskosten In de winst-en-verliesrekening zijn de volgende accountants- en advieskosten inzake werkzaamheden door Deloitte verantwoord.
2011
Deloitte
Overige
Totaal
Accountants
Deloitte
Deloitte
B.V.
netwerk
Netwerk
19.000
-
19.000
Adviesdiensten op fiscaal terrein
-
10.014
10.014
Andere (niet)-controlediensten
-
-
-
19.000
10.014
29.014
Onderzoek van de jaarrekening
Totaal
31
2010
Deloitte
Overige
Totaal
Accountants
Deloitte
Deloitte
B.V.
netwerk
Netwerk
25.272
-
25.272
Adviesdiensten op fiscaal terrein
-
4.370
4.370
Andere (niet)-controlediensten
-
2.355
2.355
25.272
6.725
31.997
Onderzoek van de jaarrekening
Totaal
8. Dividend Het dividendbeleid is erop gericht om de operationele kasstroom uit te keren mits de liquiditeit dit toestaat.
32
9. Belastingen De post belastingen is als volgt samengesteld: 2011
2010
-
-
Mutatie latente vorderingen
(15.846)
(92.175)
Totaal
(15.846)
(92.175)
(3.012.961)
720.916
768.305
(172.834)
Effect door afwijkende waardering latente belastingen
(384.151)
80.659
Effect niet gewaardeerde compensabele verliezen
(400.000)
-
Totaal
(15.846)
(92.175)
0,53%
12,78%
(in euro’s) Dotatie latente belastingverplichtingen
Aansluiting effectief belastingtarief Netto-beleggingsresultaat
Belastingdruk ca. 25%
Effectief tarief
10. Onroerend goed-beleggingen in exploitatie (in euro’s) Stand per 1 januari Investeringen Waardemutaties Totaal Lease incentive Taxatiewaarde per 31 december
2011
2010
76.868.826
77.350.000
-
-
(3.037.340)
(481.174)
73.831.486
76.868.826
153.514
-
73.985.000
76.868.826
De objecten in de onroerend goed-beleggingsportefeuille zijn per 31 december 2011 gewaardeerd door een geregistreerde onafhankelijke taxateur.
11. Financiële vaste activa
33 31-12-2011
31-12-2010
800.000
800.000
Afschrijving upfrontpremie
(439.998)
(373.316)
Totaal
360.002
426.684
31-12-2011
31-12-2010
Debiteuren
65.083
93.423
Dividend belasting
28.511
92.917
Servicekosten
(45.811)
(70.183)
Overige vorderingen
350.076
99.313
Totaal
397.859
215.470
(in euro’s) Upfrontpremie
12. Debiteuren en overige vorderingen (in euro’s)
Onder de overige vorderingen is onder meer de vooruitbetaalde beheer- en management fee aan Wilgenhaege Fondsen Management B.V. ter zake het eerste kwartaal van 2012 opgenomen.
13. Actieve belastinglatentie Per einde 2011 is er, op basis van het contant gemaakte belastingtarief, een totale actieve belastinglatentie van € 1.405.628 (2010: € 1.421.475) die betrekking heeft op de verschillen in de fiscale / commerciële waardering van het onroerend goed. 2011
2010
1.421.475
1.513.650
-
-
(15.847)
(92.175)
1.405.628
1.421.475
(in euro’s) Stand per 1 januari Dotaties Onttrekkingen Stand per 31 december
Het niet gewaardeerde compensabele verlies bedraagt ultimo 2011 circa € 3.644.000 (2010: circa € 2.580.000). 34
14. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de onderneming. Aan het einde van het boekjaar was er € 1.287.842 aan liquide middelen beschikbaar.
15. Kredietrisico Marktrisico Renterisico Propertunity NL N.V. financiert de vastgoedbeleggingen met een combinatie van eigen vermogen en langlopende hypothecaire leningen. Over de langlopende hypothecaire leningen wordt een renterisico gelopen. Propertunity NL N.V. beperkt haar renterisico door het gebruik van financiële derivaten (noot 19). Valutarisico Propertunity NL N.V. loopt geen valutarisico daar zij geen transacties verricht in vreemde valuta’s. Herfinancieringsrisico In augustus 2012 expireert de hypothecaire financiering aangaande de objecten te Velp en Venlo ter grootte van circa € 9,6 miljoen. Beide objecten zullen naar verwachting worden geherfinancierd.
Kredietrisico De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten. Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen of bankgaranties. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Doordat het huurderbestand uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is sprake van een beperkte concentratie van kredietrisico. Het maximale kredietrisico dat de vennootschap loopt, betreft de nominale waarde van de financiële activa.
Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico voor Propertunity NL N.V. heeft betrekking op het aanhouden van voldoende liquide middelen, het aantrekken van nieuw vreemd en eigen vermogen voor het aankopen van investeringsobjecten en het aflossen van bestaande leningen. Voor een overzicht van de looptijden van de hypothecaire leningen wordt verwezen naar noot 17. De financiële vaste activa hebben een looptijd van 10 jaar. De overlopende activa, debiteuren, overlopende passiva en crediteuren zijn kortlopend.
16. Eigen vermogen In totaal zijn 307.139 certificaten van aandelen uitgegeven, waarvan 46.275 stuks zijn ingekocht maar nog niet ingetrokken.
Intrinsieke waarde per certificaat van aandeel 31-12-2011
31-12-2010
€ 15.094.017
€ 19.590.097
Aantal certificaten van aandelen
260.864
305.306
Intrinsieke waarde per certificaat van aandeel
€ 57,86
€ 64,17
Intrinsieke waarde
35
Aangepaste intrinsieke waarde per certificaat van aandeel Propertunity NL N.V. heeft gekozen voor de toepassing van Dutch GAAP bij haar verslaggeving. Onder Dutch GAAP worden alle opstartkosten en emissiekosten rechtstreeks in mindering gebracht op het eigen vermogen. De opstartkosten en aankoopkosten van onroerend goed-objecten, oprichtings- en structureringskosten worden afgeschreven over een looptijd van tien (10) jaar. 31-12-2011
31-12-2010
€ 15.094.017
€ 19.590.097
€ 2.743.005
€ 3.745.970
Aantal uitgegeven certificaten van aandelen
260.864
305.306
Waarde per certificaat van aandeel volgens fondsadministratie
€ 68,38
€ 76,44
Intrinsieke waarde Correctie aankoopkosten en opstartkosten en fiscaliteit
36
17. Langlopende leningen Leningen Het totaal van de leningen ultimo 2011 bedraagt € 50.915.347. Het kortlopende deel bedraagt € 10.424.351. (in euro’s)
Langlopende leningen
2011
2010
50.981.899
61.406.251
(86.737)
(106.921)
20.185
20.184
(66.552)
(86.737)
50.915.347
61.319.514
Geactiveerde financieringskosten Stand per 1 januari Afschrijvingen geactiveerde financieringskosten Stand per 31 december Stand per 31 december
De rentevergoeding voor de leningen bedraagt 3-maands Euribor plus een marge van 0,80% tot 0,95%. De leningen hebben een looptijd tussen de 2 en 6 jaar.
In onderstaande tabel worden de contractuele looptijden van de financiële verplichtingen weergegeven. (in euro’s)
31-12-2011
31-12-2010
2 – 5 jaar
13.418.890
20.694.425
>5 jaar
37.563.009
40.711.826
Totaal
50.981.899
61.406.251
Als onderdeel van de geldleningovereenkomst met de HSH Nordbank is een maximale LTV-ratio (gemiddeld voor de portefeuille) van 80,46% overeengekomen. Gedurende 2011 hebben aflossingen ter waarde van circa € 0,6 miljoen plaatsgevonden. De LTV-ratio ultimo 2011 bedraagt 83,0%. Gezien de verhuurontwikkelingen in de eerste maanden van 2012 verwacht het bestuur dat ultimo 2012 aan de LTV-verplichting wordt voldaan. Voor de langlopende leningen zijn de onroerende zaken met een huidige boekwaarde van € 73.985.000 volledig hypothecair verbonden.
18. Waarborgsommen en overige langlopende schulden De van huurders ontvangen waarborgsommen bedragen per 31 december 2011 € 68.723 (2010: € 27.767).
19. Financiële derivaten Propertunity NL N.V. beperkt haar renterisico door gebruikmaking van rentederivaten. Voor leningen met een nominale waarde van € 18.386.812 is het renterisico afgedekt door middel van een financieel instrument dat ervoor zorgt dat de mogelijk te betalen rente niet hoger wordt dan een afgesproken percentage (“CAP”). De vennootschap heeft gekozen voor oplopende CAP’s; hierdoor zal de rente maximaal 4,60% bedragen tot 1 juni 2017. De actuele waarde per 31 december 2011 bedraagt € 102.964 positief. Voor een lening met een nominale waarde van € 22.164.812 is het renterisico afgedekt met een SWAP, zodat de rente is vastgelegd op 4,58% (einddatum 1 juni 2017). De actuele waarde per 31 december 2011 bedraagt € 3.379.844 negatief. Voor een lening met een nominale waarde van € 5.037.000 is het renterisico afgedekt met een SWAP, zodat de rente vastgelegd is op 4,36% (einddatum 28 juni 2013). De actuele waarde per 31 december 2011 bedraagt € 253.615 negatief.
37
Voor een lening met een nominale waarde van € 10.000.000 is het renterisico afgedekt met een SWAP, zodat de rente vastgelegd is op 4,54% (einddatum 28 juni 2013). De actuele waarde per 31 december 2011 bedraagt € 516.424 negatief. Voor een lening met een nominale waarde van € 10.000.000 is nog een SWAP afgesloten tot 28 september 2012, zodat de rente vastgelegd is op 4,54%. De actuele waarde per 31 december 2011 bedraagt € 251.515 negatief. De totale actuele waarde van alle derivaten per 31 december 2011 bedroeg € 4.298.434 negatief. De genoemde rentepercentages zijn exclusief de rentemarge van de financier ter grootte van 0,80% tot 0,95%.
20. Overige schulden en overlopende passiva 31-12-2011
31-12-2010
237.306
84.827
89.681
148.226
Te betalen servicekosten leegstand
174.000
133.500
Te betalen rente
181.456
175.078
Vooruitontvangen huur
210.159
336.111
Overige schulden en overlopende passiva
271.291
68.763
1.163.893
946.505
(in euro’s) 38
Crediteuren Belastingen (BTW)
Totaal
21. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Per 31 december 2011 zijn er geen rechten of verplichtingen die niet in de balans zijn opgenomen.
22. Gebeurtenissen na balansdatum De voorwaarden van de beleggingsinstelling Propertunity zijn per 4 november 2011 gewijzigd. Op 4 februari 2012 is de termijn dat deelnemers gedurende drie maanden op basis van de oude voorwaarden konden uittreden verlopen. Naast de reeds in de jaarrekening verwerkte inkoop van certificaten, zijn in februari 2012 nog 10.588 certificaten van aandelen ingekocht. Dit betekent dat eind februari 2012 nog 250.276 certificaten uitstaan. Naast een cash optie heeft Propertunity haar beleggers ook de mogelijkheid gegeven certificaten om te zetten in een 5-jarige obligatie tegen een nominale waarde van € 40. De rente bedraagt 6% op jaarbasis. In totaal is er voor een bedrag van € 295.160 aan obligaties uitgegeven.
23. Transacties met direct belanghebbenden Als direct belanghebbenden zijn aan te merken: grootaandeelhouders, commissarissen en directieleden.
Grote beleggers Er zijn geen grote beleggers in de zin van de Wet op het financieel toezicht.
Belangen van bestuurders en commissarissen Overeenkomstig artikel 122 lid 2 van het BGfo Wft maken bestuurders van de beheerder melding van het totale persoonlijke belang dat zij bij iedere belegging van de vennootschap aan het begin en het einde van het boekjaar hebben gehad. Per 31 december 2011 worden geen directe of indirecte belangen gehouden door de bestuurders in Propertunity NL N.V. met uitzondering van de heer G.C. Langelaar, die tezamen met directe familie 241 certificaten van aandelen Propertunity NL bezit (31 december 2010: idem).
39
24. Verbonden partijen De gehele structuur van het beleggingsfonds en de verbonden partijen is weergegeven in het prospectus, in het hoofdstuk juridische aspecten, alsmede de geactualiseerde factsheet.
Marketing- en structureringskosten Voor een bedrag van € 125.000 (2010: € 223.620) zijn door Wilgenhaege Fondsen Management B.V. kosten en vergoedingen in rekening gebracht. Deze kosten zijn als volgt te verdelen: marketingkosten € 100.000 (2010: € 198.620) en structureringskosten € 25.000 (2010: € 25.000).
Kosten in verband met uitgifte, inkoop en verkoop van certificaten Bij uitgifte, inkoop of verkoop van certificaten wordt een opslag van 2,5% ten laste gebracht van de certificaathouder. Met ingang van 4 november 2011 is de opslag bij verkoop van certificaten komen te vervallen. In 2011 is voor een totaalbedrag van € 77.339 (2010: € 0) aan vergoedingen in rekening gebracht door Wilgenhaege Vermogensbeheer B.V. aan certificaathouders in Propertunity NL. 40
Kosten in verband met de verwerving van beleggingen in onroerend goed Voor het aanbrengen van onroerend goed ontvangt Wilgenhaege Fondsen Management B.V. een acquisitievergoeding van 1,5% over de aankoopprijs van het onroerend goed. Dit bedrag wordt door Wilgenhaege Fondsen Management B.V. in rekening gebracht. Bij deze acquisitievergoeding zijn de makelaarskosten inbegrepen. Indien de makelaarskosten hoger zijn dan 1,5% van de aankoopprijs van het onroerend goed-object, komt het meerdere boven 2,0% voor rekening van de vennootschap. In 2011 is een bedrag van € 0 (2010: € 0) aan acquisitievergoedingen in rekening gebracht.
Kosten in verband met de vervreemding van beleggingen in onroerend goed De verkoopvergoeding van Wilgenhaege Fondsen Management B.V. betreft een vergoeding van 1% over de verkoopprijs van het onroerend goed. In 2011 is een bedrag van € 0 (2010: € 0) aan verkoopvergoeding in rekening gebracht.
Winstdeling verkoopresultaat bij vervreemding van beleggingen in onroerend goed Wilgenhaege Fondsen Management B.V. heeft bij verkoop van onroerend goed een aandeel in de verkoopwinst van 25%. De verkoopwinst wordt als volgt gedefinieerd: het positieve verschil tussen de verkoopprijs van de belegging direct in onroerend goed en de initiële aankoopprijs (inclusief aankoopkosten), verkoopkosten en additioneel geactiveerde investeringen. In 2011 zijn geen panden verkocht en is derhalve geen verkoopresultaat gerealiseerd.
Kosten van beheer Op basis van de overeenkomst van beheer wordt jaarlijks een vergoeding betaald van 0,45% over de gemiddelde reële waarde van beleggingen direct in onroerend goed. Met ingang van 4 november 2011 is dit verhoogd naar 0,75%. In 2011 is een bedrag van € 370.207 (2010: € 347.117) in rekening gebracht. Vanaf oktober 2008 is deze vergoeding in rekening gebracht door Wilgenhaege Property Management B.V.
Deze vergoeding is ter dekking van de gemaakte kosten voor het administratieve, commerciële en technische beheer van het onroerend goed. Deze diensten worden verzorgd door Wilgenhaege Property Management B.V.
Kosten van management Wilgenhaege Fondsen Management B.V. ontvangt op basis van de overeenkomst van beheer jaarlijks een vergoeding, te betalen door de vennootschap, van 0,30% over de gemiddelde reële waarde van de beleggingen direct in onroerend goed voor het voeren van het management van de vennootschap. In 2011 betrof dit een bedrag van € 223.654 (2010: € 231.411). De vergoedingen die de vennootschap aan Wilgenhaege Fondsen Management B.V. verschuldigd is in verband met de verwerving van beleggingen in onroerend goed, de vervreemding van beleggingen in onroerend goed, de winstdeling bij vervreemding van beleggingen in onroerend goed, het beheer en het management zijn gebaseerd op de overeenkomst van beheer. Deze overeenkomst is afgesloten voor onbepaalde tijd en is opgenomen als bijlage in het prospectus van Propertunity NL N.V.
Distributievergoeding De vennootschap maakt gedurende haar looptijd gebruik van de diensten van instellingen en tussenpersonen voor het plaatsen van certificaten. Deze instellingen en tussenpersonen ontvangen een distributievergoeding tot maximaal 0,075% per kwartaal over de handelsprijs van de door hen geplaatste certificaten. Op dit moment heeft de onderneming bij het plaatsen van certificaten alleen gebruik gemaakt van de diensten van Wilgenhaege Vermogensbeheer B.V. De distributievergoeding aan Wilgenhaege Vermogensbeheer B.V. per 31 december 2011 bedraagt € 70.183 (2010: € 64.375).
Kosten Stichting Administratiekantoor De jaarlijkse kosten van de Stichting Administratiekantoor bedragen € 3.500. Daarnaast wordt voor werkzaamheden betreffende mutaties in het Register van Certificaathouders door de Stichting Administratiekantoor een vergoeding in rekening gebracht tegen een overeengekomen uurtarief. In december 2011 is de vennootschap de verplichting aangegaan om een appartement in ontwikkeling af te nemen van een verbonden partij (Excentria VO B.V.) tegen marktwaarde. Hiertoe is een bedrag ad € 130.000 betaald. De levering van het onroerend goed heeft plaatsgevonden in februari 2012. Voornoemde betaling is in de balans ultimo 2011 verantwoord onder onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling.
41
25. Total expense ratio 2011
2010
1.124.828
795.194
70.183
64.375
Algemene kosten
548.028
585.637
Performance fee
(8.353)
8.353
-
-
1.734.686
1.453.559
18.107.491
19.342.662
9,58%
7,51%
(in euro’s) Exploitatiekosten (1) Distributievergoedingen
Oprichtings- en emissiekosten Totale kosten
Gemiddelde intrinsieke waarde
Totale kosten
42
Gemiddelde intrinsieke waarde (1)
In de exploitatiekosten zijn de onderhoudskosten van het onroerend-goed (circa € 158.000) niet inbegrepen.
De total expense ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Onder de totale kosten worden begrepen de bedrijfskosten, de overige kosten en de opstartkosten en emissiekosten. De kosten van beleggingstransacties en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten, evenals de kosten verband houdend met het toe- en uittreden van deelnemers, voor zover deze gedekt worden uit de ontvangen op- en afslagen. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen van de stand per 31 december 2010, 31 maart 2011, 30 juni 2011, 30 september 2011 en 31 december 2011, waarbij de standen van december elk voor 50% in de berekening worden betrokken. De stijging ten opzichte van het vorige boekjaar wordt vooral veroorzaakt door de exploitatiekosten. Deze zijn gestegen ten gevolge van de toename van de servicekosten leegstand, alsmede het faillissement van een huurder.
26. Personeel Propertunity NL N.V. heeft geen personeel in dienst. Dagelijks technisch en commercieel beheer alsmede de financiële administratie zijn uitbesteed aan gerenommeerde en ervaren partijen.
27. Ondertekening van de jaarrekening Hoofddorp, 10 april 2012 Namens Wilgenhaege Fondsen Management B.V.:
G.C. Langelaar
W.A.J. Steinfort
R.L. Voskamp
43
44
Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
Statutaire winstverdeling 1. Onder winst wordt verstaan het batig saldo der vastgestelde winst-en-verliesrekening. 2. De winst van de vennootschap zal met inachtneming van het in lid 4 bepaalde worden uitgekeerd aan de aandeelhouders naar rato van hun aandelenbezit. Op aandelen die de vennootschap in haar eigen kapitaal houdt, wordt ten behoeve van de vennootschap geen winstuitkering gedaan. 3. De vennootschap zal alleen reserveringen mogen maken indien de vennootschap krachtens de wet daartoe verplicht is. 4. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen uit de voor de uitkering vatbare winst, voor zover het eigen vermogen groter is dan het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal, vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. 5. De directie kan met inachtneming van de wettelijke bepalingen interim-dividend vaststellen en uitkeren, indien aan het vereiste van lid 4 van dit artikel is voldaan blijkens een tussentijdse vermogensopstelling. Deze tussentijdse vermogensopstelling dient te voldoen aan de vereisten zoals omschreven in art. 2: 105 lid 4 Burgerlijk Wetboek. De directie is verplicht de tussentijdse vermogensopstelling binnen acht dagen, na de dag waarop het besluit tot uitkering bekend gemaakt wordt, neer te leggen ten kantore van het handelsregister. 6. Het recht van een aandeelhouder op uitkering vervalt na vijf jaar, te rekenen vanaf de dag waarop bedoelde uitkering betaalbaar wordt gesteld. 7. De directie is bevoegd met inachtneming van de wettelijke bepalingen uitkeringen te doen ten laste van reserves van de vennootschap, waaronder ook begrepen de agioreserve van de vennootschap.
Winstbestemming Het negatieve resultaat ten bedrage van € 3.028.807 over het boekjaar 2011 zal ten laste worden gebracht van de overige reserves.
Dividenduitkering Er hebben in 2011 geen dividenduitkeringen plaatsgevonden.
45
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Orlyplein 10 1043 DP Amsterdam Postbus 58110 1040 HC Amsterdam Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9735 www.deloitte.nl
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: Aandeelhouders van Propertunity NL N.V.
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2011 van Propertunity NL N.V. te Hoofddorp gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winst-en-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
46
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijking van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
3100252695/OP1201/pd
financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Propertunity NL N.V. per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het Verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 10 april 2012 Deloitte Accountants B.V.
Was getekend: drs. J. Holland RA
3100252695/OP1201/pd
47
48
49
Propertunity NL N.V. Polarisavenue 97 2132 JH Hoofddorp T 023 567 99 00 E
[email protected] www.propertunitynl.nl
