1
J a a r r a p p o r t
2 0 1 2
2
Jaarrapport 2012 Propertunity NL N.V. 1
2
Inhoudsopgave Kengetallen onroerend goed-portefeuille
4
Profiel Propertunity NL N.V.
6
Prijsbepalingen en koersontwikkeling 2012
8
Verslag van de directie
10
Jaarrekening 2012
21
Winst-en-verliesrekening 21 Balans 22 Mutaties in het eigen vermogen
24
Kasstroomoverzicht 25 Toelichting op de jaarrekening
26
Overige gegevens
49
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
50
3
Kengetallen onroerend goed-portefeuille (in euro’s)
Noot
2012
2011
2010
Netto-opbrengsten uit onroerend goed-beleggingen Bruto-huuropbrengsten
3
4.989.513
5.167.874
5.660.181
Exploitatiekosten
3
(1.228.775)
(1.282.896)
(851.902)
3.760.738
3.884.978
4.808.279
-
-
-
(6.620.248)
(3.098.160)
(481.174)
(281.318)
(228.692)
-
Gerealiseerde waardemutatie effecten
-
-
(216.757)
Ongerealiseerde waardemutatie effecten
-
-
-
Ontvangen dividend
-
-
190.070
(3.140.828)
558.126
4.300.418
Netto-huuropbrengsten Gerealiseerde verkoopopbrengst Waardemutatie onroerend goed-beleggingen in exploitatie
5
Waardemutatie onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling
4
Totaal netto-opbrengsten uit onroerend goed-beleggingen
Lasten Financiële opbrengsten
6
6.312
26.737
22.007
Financiële kosten
6
(75.436)
(67.566)
(70.547)
-
8.353
(8.353)
Performance fee Hypothecaire financieringskosten
6
(2.755.970)
(2.920.400)
(2.872.596)
Financieringskosten obligaties
6
(13.382)
-
-
(49.359)
(70.183)
(64.375)
(496.239)
(548.028)
(585.637)
(3.384.074)
(3.571.087)
(3.579.501)
(1.405.628)
(15.846)
(92.175)
(7.930.530)
(3.028.807)
628.742
Distributievergoeding Algemene kosten
7
Totaal lasten Belastingen Beleggingsresultaat
9
(in euro’s)
31-12-2012
31-12-2011
31-12-2010
67.793.127
74.215.000
77.197.518
6.787.536
15.094.017
19.590.097
404.207
50.984.070
61.347.281
Balans Onroerend goed-beleggingen Eigen vermogen Langlopende schulden
Samenstelling onroerend goed-portefeuille op basis van huurinkomsten (in %) Kantoorruimte
48,6%
52,9%
54,4%
Retail
19,7%
17,5%
19,4%
Bedrijfsruimte
31,4%
29,4%
26,0%
0,2%
0,2%
0,2%
Overig (antennes etc.)
5
Per certificaat van aandeel Intrinsieke waarde per certificaat van aandeel
€ 27,12
€ 57,86
€ 64,17
Waarde per certificaat van aandeel volgens fondsadministratie
€ 36,83
€ 68,38
€ 76,44
Aantal uitgegeven certificaten
250.276
260.864
305.306
Totale intrinsieke waarde
€ 6.787.536
€ 15.094.017
€ 19.590.097
Profiel Propertunity NL N.V. Propertunity NL N.V. (“Propertunity NL” of “de vennootschap”), opgericht op 27 april 2007, is een ‘closed-end’ onroerend goed-beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal en heeft een onbepaalde looptijd. Het fonds is niet beursgenoteerd. De vennootschap belegt duurzaam in goed verhuurde onroerend goed-objecten. Op dit moment bestaat de onroerend goed-portefeuille uit diverse kantoren, winkels en semi-industriële objecten.
Beleggingsbeleid Onroerend goed Propertunity NL heeft als doel een beleggingsportefeuille samen te stellen en te exploiteren van zowel commercieel onroerend goed (kantoren, winkels en bedrijfsobjecten) als woningen. Er wordt gestreefd naar een gebalanceerde samenstelling van de portfolio om risico’s te spreiden. 6
De beleggingen zijn gericht op een stabiele rendementsontwikkeling, bestaande uit een direct resultaat (de ontvangen huren minus de exploitatiekosten) en een indirect resultaat (waardeontwikkeling van de objecten). Uitgangspunt is dat Propertunity NL hoofdzakelijk belegt in Nederlands onroerend goed. Bij aanvang van Propertunity NL streefde de directie naar een groei van de totale onroerend goed-portefeuille tot een niveau van € 200 tot € 300 miljoen. Als gevolg van de financiële crisis is de realisatie van dit streven vertraagd en de directie zal in de jaren 2013 en 2014 de eerder gedefinieerde doelstellingen nader onderzoeken om na te gaan of deze kunnen worden gerealiseerd dan wel dienen te worden bijgesteld.
Aan onroerend goed gerelateerde beleggingen Naast beleggingen in direct onroerend goed bestaat de mogelijkheid dat Propertunity NL niet-speculatieve aan onroerend goed gerelateerde beleggingen doet, zoals onder andere effecten in genoteerde onroerend goed-fondsen, effecten in onroerend goed-c.v.’s en onroerend goed-maatschappen en vastrentende waarden (zoals obligaties en notes) met onroerend goed als onderliggende waarde. De huidige beleggingen van Propertunity NL betreffen direct gehouden onroerend goed.
Het beheer van Propertunity NL N.V. wordt uitgevoerd door Wilgenhaege Fondsen Management B.V. Voor informatie kunt u ons bereiken op het volgende adres en telefoonnummer: Wilgenhaege Fondsen Management B.V. Polarisavenue 97 2132 JH Hoofddorp Telefoon 023-5679900 Fax 023-5679910
[email protected] www.w-fm.nl
7
Prijsbepaling en koersontwikkeling 2012 Toepassing Dutch GAAP De grondslagen voor de waardebepaling van Propertunity NL ten behoeve van de financiële verslaglegging zijn gebaseerd op wetgeving, modellen en richtlijnen voor de jaarverslaglegging van beleggingsinstellingen.
Prijsbepaling en fondsadministratie Onder Dutch GAAP worden alle opstartkosten en emissiekosten rechtstreeks in mindering gebracht op het eigen vermogen. Aankoopkosten van onroerend goed-objecten worden in beginsel verwerkt als onderdeel van de verkrijgingsprijs van deze objecten. De aankoopkosten vormen een onderdeel van de waardeverandering van de beleggingen direct in onroerend goed bij de eerstvolgende waardering na aankoop. Om een redelijke verdeling onder de certificaathouders van aankoopkosten en oprichtings- en structureringskosten te bewerkstelligen, ongeacht het moment van toetreden, houdt Propertunity NL een separate fondsadministratie bij, waarbij de aankoop-, de oprichtings- en de structureringskosten over een looptijd van tien (10) jaar lineair worden afgeschreven. Daarnaast wordt rekening gehouden met de fiscale regelgeving. De fondsadministratie vormt de basis voor het berekenen van de handelsprijs voor toekomstige inkoop en uitgifte van aandelen/certificaten. 8
Het uitgangspunt van de prijsbepaling en de correcties op de intrinsieke waarde is dat een redelijke verdeling wordt bewerkstelligd van specifieke eenmalige kosten ongeacht het moment van toetreden. Indien bepaalde resultaten van transacties onder Dutch GAAP op een zodanige manier moeten worden verwerkt dat er geen sprake is van een redelijke verdeling onder de certificaathouders van deze resultaten, ongeacht het moment van toetreden, behoudt het bestuur zich het recht voor om de handelsprijs te corrigeren zodat er wel een redelijke verdeling ontstaat. Hierbij is het uitgangspunt dat een belegger een beleggingshorizon heeft van tien (10) jaar. Indien het bestuur overgaat tot het aanpassen van de handelsprijs, dient het daarvoor een voorstel ter goedkeuring aan de Stichting Administratiekantoor voor te leggen. 31-12-2012
31-12-2011
31-12-2010
Intrinsieke waarde per certificaat van aandeel
€ 27,12
€ 57,86
€ 64,17
Waarde per certificaat van aandeel volgens fondsadministratie
€ 36,83
€ 68,38
€ 76,44
Aantal uitgegeven certificaten
250.276
260.864
305.306
€ 6.787.536
€ 15.094.017
€ 19.590.097
Totale intrinsieke waarde
De resterende aankoop-, de oprichtings- en de structureringskosten worden in de komende 5 a 6 jaar afgeschreven, dit betekent dat in het boekjaar 2018 de koers gelijk zal zijn aan de intrinsieke waarde.
Het koersverloop op basis van de waarde per certificaat van aandeel volgens de fondsadministratie over de boekjaren 2011 en 2012 is als volgt: Euro 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Dec. 2010
Mrt. Mei Juli Sep. Nov. Jan. Mrt. Mei Juli 2011 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012
Koers
Sep. Nov. 2012 2012
Intrinsieke waarde
De koers van Propertunity NL daalde in 2012 met 46,1% van € 68,38 op 1 januari tot € 36,83 op 31 december 2012. Met ingang van het jaar 2013 zal de koers tweemaal per jaar worden vastgesteld, te weten op 30 juni en 31 december.
9
Verslag van de directie Inleiding In lijn met de afgelopen jaren stond de vastgoedmarkt ook het afgelopen boekjaar nog stevig onder druk. Er heerst onzekerheid op de markt en dit zorgt voor verder afnemend vertrouwen. In de tweede helft van 2012 zagen we de neerwaartse trend zelfs verder versnellen. Na het vallen van het kabinet in het voorjaar van 2012, werden kort daarna maatregelen genomen om de vastgoedmarkt vlot te trekken. Het resulteerde in een kortstondige opleving van het vertrouwen. Maar het effect bleek van korte duur en na een half jaar zakte het vertrouwen weer in. Het resultaat is dalende waarde. Dit is niet alleen zichtbaar bij woonhuizen en appartementen, maar ook bij commercieel vastgoed. Veel banken bleven het afgelopen jaar kritisch ten aanzien van vastgoed en zijn nog steeds terughoudend in het verstrekken van leningen. Naast het gebrek aan vertrouwen is er nog een aantal aspecten die hieraan ten grondslag liggen. Financiers hebben te maken met aangescherpte regels die voorschrijven dat men meer eigen vermogen in kas moeten hebben en derhalve minder kan uitlenen. Daarnaast blijven banken kampen met hun herfinancieringsopgave en zijn daardoor kritisch in hun beoordeling bij het verstrekken van financieringen. Gevolg is dat banken minder financieren, 10
hogere renteopslagen rekenen en meer eigen vermogen vragen van de belegger. Zolang deze factoren een rol blijven spelen heeft dat een effect op de vraag naar vastgoed. Dit heeft een belangrijk negatief effect op de waardering van het vastgoed. Huurders behouden hun sterke positie op de markt vanwege het grote aanbod. Men eist hogere kwaliteit van de panden tegen een lagere huurprijs. Ook dit effect is zichtbaar in de lagere waardering in het algemeen. Ondanks de negatieve berichtgevingen blijft vastgoed interessant als instrument om de inflatie af te dekken. In de meeste huurcontracten zijn bepalingen opgenomen waarin jaarlijks de huren worden aangepast aan de inflatie zoals berekend door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In het afgelopen boekjaar bedroeg de inflatie volgens de indexcijfers van CBS 2,5%.
Bezettingsgraad In de huidige tijd is de bezettingsgraad voor een vastgoedbelegger meer dan ooit van levensbelang. Een verhuurd pand zorgt voor liquiditeit en draagt bij aan het waardebehoud. Om de kaspositie en beleggingswaarde op peil te houden en te verbeteren is het van essentieel belang dat het beheer gericht is op het verbeteren van de bezettingsgraad en de huurtermijnen van de onroerend goed-portefeuille. In het licht van de huidige huurdersmarkt vraagt dit om actieve aandacht. De concurrentie op de verhuurmarkt is enorm als gevolg van het overschot aan beschikbare ruimten. Dat is de reden waarom we scherper dan ooit in dialoog gaan met onze huurders en hun wensen honoreren. Ook bij huurders heerst onzekerheid en verhuizen is kostbaar. Als we wijzen op de mogelijkheden die het pand biedt en op de voordelen van het verlengen van het huidige contract, dan levert dat voor beide partijen goede resultaten op. Dit beleid zorgt ervoor dat veel van onze huurders trouw zijn en hun contracten verlengen. Al zien we wel toenemende druk op de netto huurprijzen, en de contractduur. Veel huurders weten niet hoe hun bedrijfsvoering er over enkele jaren gaat uitzien. Als beheerder proberen wij mee te denken met de huurders om hen langer te binden aan het pand. Ook om de aanwezige leegstand in de portefeuille te vullen is het van belang om accuraat in te spelen op de wensen in de markt. Dit betekent onder andere dat er huurkortingen dienen te worden verstrekt en eventuele aanpassingen aan gebouwen moeten worden gedaan om aan de wensen van de huurders te voldoen. In het boekjaar 2012 is elk object voorzien van een energielabel met een bijbehorend actieplan voor de komende jaren. Door het renoveren van de bestaande panden op een duurzame manier blijven deze objecten aantrekkelijk voor de huidige huurders. Door deze proactieve houding hebben wij veel activiteit en beweging gezien in en rondom Propertunity NL N.V. Ondanks de vaak negatieve berichtgeving over de vastgoedmarkt zijn wij erin geslaagd om veel huurders te behouden of nieuwe huurders aan te trekken. De gemiddelde financiële bezettingsgraad van de onroerend goed-portefeuille in exploitatie in jaar 2012 bedroeg 90%. Gedurende het afgelopen jaar heeft de vennootschap diverse huurovereenkomsten vernieuwd in onder andere de panden in Amsterdam, Purmerend, Arnhem en Zwolle.
Closed-end status Met ingang van 4 november 2011 heeft het bestuur opvolging gegeven aan de richtlijn van de AFM om de structuur van het fonds om te zetten van een open-end beleggingsinstelling in een closed-end beleggingsinstelling. De wijziging betekent onder meer dat de verplichting voor Propertunity NL om deelnemingsrechten in te kopen of te verkopen, is komen te vervallen. Beleggers die deelnemingsrechten willen kopen of verkopen kunnen dat alleen doen, indien een andere
11
belegger die rechten wil verkopen of kopen. De prijs wordt afhankelijk van vraag en aanbod. Dat kan betekenen dat het niet altijd mogelijk is om deelnemingsrechten te verkopen. Via de onafhankelijke website www.participatieaanbod.nl is het mogelijk om certificaten te kopen of te verkopen wanneer kopers of verkopers zich melden bij de beheerder. Op 4 februari 2012 is de termijn dat deelnemers gedurende drie maanden op basis van de oude voorwaarden konden uittreden, verlopen. Naast de reeds in de jaarrekening 2011 verwerkte inkoop van certificaten, zijn in februari 2012 nog 10.588 certificaten van aandelen ingekocht. Dit betekent dat ultimo 2012 nog 250.276 certificaten uitstaan. Naast een cashoptie heeft Propertunity NL haar beleggers ook de mogelijkheid gegeven certificaten van aandelen om te zetten in een 5-jarige obligatie tegen een nominale waarde van € 40. De rente bedraagt 6% op jaarbasis. In totaal is in 2012 voor een bedrag van € 295.160 aan obligaties uitgegeven. De omzetting van de structuur is gepaard gegaan met extra inspanningen en kosten van materiele omvang die ten tijde van het opstellen van het prospectus in 2007 door het bestuur niet waren te voorzien en derhalve ook niet in het prospectus zijn opgenomen en volgens het bestuur ook niet zijn opgenomen in de huidige kosten vergoedingen. De extra inspanningen en de kosten hebben onder andere betrekking op uitgifte obligatielening en werkzaamheden inzake het 12
handelsplatform. Een deel van de inspanningen is geleverd door aan Wilgenhaege Fondsen Management B.V. gerelateerde ondernemingen, aangezien Wilgenhaege Fondsen Management B.V. niet over voldoende eigen personeel beschikte om de desbetreffende inspanningen te leveren. Gedurende het boekjaar heeft er een vooruitbetaling plaatsgevonden voor deze kosten aan Wilgenhaege Vermogensbeheer. Het bestuur van het Fonds en de besturen van de diverse betrokken entiteiten zijn gedurende 2012 en 2013 met elkaar in gesprek om tot een doorbelasting te komen van de gemaakte kosten. Aangezien het een transactie met gerelateerde partijen is die niet reeds was opgenomen in het prospectus, zoals boven aangegeven, is het bestuur van het Fonds hierover in overleg met het Stichtingsbestuur van de Stichting Administratiekantoor. Wilgenhaege Fondsen Management heeft aangegeven een deel van de kosten niet in rekening te zullen brengen gezien de slechte marktomstandigheden van dit moment. Het bestuur van het Fonds verwacht in 2013 overeenstemming te bereiken met het stichtingsbestuur inzake de hoogte van de door te belasten vergoeding. Het Bestuur van Wilgenhaege Fondsen Management B.V. heeft op 29 april 2013 voorgesteld om de reeds vooruitbetaalde vergoeding, eerst te verrekenen met de reguliere vergoedingen van Wilgenhaege Fondsen Management in 2013.
Onroerend goed-portefeuille in exploitatie De onroerend goed-portefeuille in exploitatie van dit gespecialiseerde beleggingsfonds vertegenwoordigde per 31 december 2012 een waarde van € 67.635.300 (2011: € 73.985.000). Het jaar 2012 kenmerkte zich wederom door een zeer hoge afwaardering van € 6.349.700, met name veroorzaakt door de kantoorpanden in Amsterdam, Eindhoven, Purmerend en Arnhem. De afwaarderingen worden gedeeltelijk verklaard door de kortere contractduur in de portefeuille maar reflecteren ook de hoge leegstand in de markt in het algemeen door overaanbod. Dit laatste zorgt voor aanhoudende druk op vastgoedwaarden. Daarnaast hebben er weinig (nagenoeg geen)
vastgoedtransacties plaatsgevonden die als referentie kunnen dienen voor het bepalen van markt yields en markthuur. Als gevolg hiervan is de invloed van aannames op de waarderingen toegenomen. Ultimo 2012 was de samenstelling van de portefeuille als volgt: n 53,3% kantoorruimte; n 18,1% retail; n n
28,4% bedrijfsruimte; 0,2% overig (antennes).
Onderverdeling naar type onroerend goed op basis van huurinkomsten (ultimo 2012)
Kantoorruimte 53,3% Retail
18,1%
Bedrijfsruimte 28,4% Overig
0,2%
Investeringen Propertunity heeft in 2012 voor de verhuur een tweetal nieuwbouw appartementen gekocht van een verbonden partij (Excentria VO BV) tegen de marktwaarde. Een van deze appartementen kende een marktwaarde van € 187.425 en is geleverd in juni 2012. De levering van het tweede appartement met een marktwaarde van € 280.000 (prijspeil april 2012) heeft nog niet plaatsgevonden. Het appartement is bezwaard met hypotheekrecht. De financier heeft royement van de hypotheek nog aangehouden. De directie vermoedt dat dit te maken heeft met het feit dat de financier van de activiteiten van Excentria op zoek in naar extra zekerheden in verband met een ander project. De directie is met de financier van het appartement in overleg over royement van de hypotheek. Voorzichtigheidshalve is een bedrag ad € 267.000 geheel voorzien, door middel van een bijzondere waardevermindering onroerend goedbeleggingen in ontwikkeling. De directie zal de beleggers via het half jaarbericht en jaarrekening 2013 op de hoogte houden van de ontwikkelingen. Het geleverde appartement is in 2013 verkocht voor € 149.400.
13
Uitgifte van certificaten In het afgelopen half jaar zijn geen certificaten van aandelen uitgegeven.
Resultaten over het boekjaar 2012 Beleggingsresultaat Het beleggingsresultaat over het boekjaar 2012 is € 7.930.530 negatief (2011: € 3.028.807 negatief). Dit resultaat is voornamelijk toe te rekenen aan de negatieve waarde mutatie van de onroerend goed-beleggingen van € 6.349.700. Na de bepaling van de reële waarde van het onroerend goed exclusief de aankoopkosten is de waardemutatie als herwaardering ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.
Bruto-huuropbrengsten
14
De bruto-huuropbrengsten bedroegen in het volledige jaar 2012 € 4.989.513 (2011: € 5.167.874). In onderstaande grafiek zijn de expiratiedata van de huurcontracten in de portefeuille van Propertunity NL weergegeven op basis van de huurinkomsten ultimo 2012.
Expiratiedata op basis van huurinkomsten (ultimo 2012) 30% 26,5% 25% 21,8% 20% 17,8 %
15,7%
15% 12,4% 10% 5% 0%
0,7%
2,3%
1,3% 1,5%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
>2020
De exploitatiekosten bedroegen € 1.228.775 (2011: € 1.282.896), hetgeen 24,63% van de bruto- huuropbrengsten is. In dezelfde periode van 2011 was dit 24,82%.
Belastingen De economische ontwikkelingen in Nederland en in het bijzonder de effecten daarvan voor de vastgoedmarkt hebben de directie doen besluiten de actieve belastinglatentie in verband met het negatieve verschil tussen de commerciële waardering en de fiscale waardering niet langer op te nemen. De directie verwacht een mogelijke realisatie van deze belastingpositie door de verdere afwaarderingen niet op een korte termijn. Zoals in eerdere boekjaren is er geen actieve latentie opgenomen in verband met de compensabele verliezen.
Rendement In het boekjaar 2012 is een direct rendement behaald van 48,4% negatief. De handelsdagprijs (koers) daalde van € 68,38 naar € 36,83.
Solvabiliteit en financiering met vreemd vermogen Het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van de onroerend goed-beleggingen bedroeg op 31 december 2012 10,0% (eind 2011: 20,3%).
Rentebeleid De bestaande externe financieringen zijn gebaseerd op de kortetermijnrente en afgedekt met rentederivaten met gespreide looptijden. De leningen met rentecaps garanderen in de huidige markt een lagere rente omdat de korte rente (3-maands Euribor) zich op een laag niveau bevindt en het risico van oplopende rente is afgedekt op het niveau van 4,6% exclusief bankmarge. De leningen gedekt door middel van een swap garanderen een gelijkblijvende rente gedurende de looptijd.
Loan to Value Als gevolg van de afwaardering van de panden is de LTV (loan to value: verhouding uitstaande hypotheken tegen de marktwaarde van de objecten) opgelopen naar 90,2%. De toegestane LTV is door de financier vastgesteld op 80,46%. Doordat Propertunity NL niet meer aan haar LTV ratio voldoet zijn de hypotheekschulden direct opeisbaar door HSH Nordbank AG. In samenspraak met HSH Nordbank AG, de financier van de objecten in Propertunity NL, wordt er een plan van aanpak gemaakt om te kijken hoe Propertunity NL haar financiële positie kan verbeteren Het streven is om dit plan gereed te hebben per einde september 2013. Voor verdere informatie verwijzen we naar de going concern paragraaf in het directie verslag als in de jaarrekening. De directie zal de beleggers via het halfjaarbericht en jaarrekening 2013 op de hoogte houden van eventuele ontwikkelingen.
15
Doelstelling en verwachtingen Naar het oordeel van het bestuur zijn de huidige vastgoedbeleggingen in portefeuille van goede kwaliteit. Gelet op de economische omstandigheden zal de focus voor het komende tijd liggen op een actief huurdersbeleid en kredietbewakingssysteem om eventuele huurschades en leegstand te beperken. Door het grote aantal verhuurtransacties in de afgelopen periode is een gezonde mix ontstaan tussen lang- en kortlopende contracten. Dit jaar expireren enkele huurcontracten. De gesprekken over contractverlenging zijn reeds gestart. Daarnaast wordt actief gewerkt om de kortlopende contracten voortijdig te verlengen aangezien dit de waardering van de panden ten goede komt. De panden die deels leeg staan zullen extra aandacht krijgen. In samenwerking met regionale en landelijk opererende makelaars hebben wij hiervoor verhuurplannen gemaakt. Bepalend voor de vastgoedwaarderingen in het komende jaar is het feit of de bruto-aanvangsrendementen zich weten te stabiliseren rond het huidige niveau. Indien dan ook de druk in de markt op de huurprijzen afneemt, ontstaat er een basis voor herstel. Pas na een fundamenteel herstel van de economie zal de vastgoedmarkt verbeteren.
Going Concern 16
Het fonds heeft over het boekjaar 2012 een nettoverlies ad € 7.930.530 geleden en per 31 december 2012 is het werkkapitaal negatief. Zoals ook in de jaarrekening in noot 2 uiteengezet geldt voor de lening van HSH Nordbank AG een Loan to Value vereiste van maximaal 80,46%. Bij een taxatie van het onroerend goed in 2011 en 2012 is gebleken dat deze ratio overschreden wordt. De contractvoorwaarden geven de bank de mogelijkheid de lening op te eisen. In 2011 zijn er afspraken met de bank gemaakt om weer te voldoen aan de voorwaarden. Deze afspraken waren zo dat het fonds extra diende af te lossen aan HSH Nordbank AG ten bedrage van € 790.500 per jaar tot het moment waarop er weer aan de Loan to Value vereiste van de bank wordt voldaan. In 2012 heeft het Fonds deze afspraken helaas niet kunnen nakomen. De directie is op dit moment in gesprek met de bank, over de manier waarop hier in de komende jaren mee om zal worden gegaan. De directie verwacht in het jaar 2013 tot overeenstemming met de bank te komen. Die overeenstemming is voor de continuïteit van essentieel belang, aangezien HSH Nordbank AG in het ongunstigste geval haar hypotheekrecht kan uitoefenen en de portefeuille kan worden verkocht door middel van een executieverkoop. Bij een gedwongen of een executieverkoop bestaat er een gerede kans dat er een lagere opbrengstwaarde kan worden gerealiseerd dan de huidige boekwaarde of het uitstaande leningsbedrag. In dat geval is de kans zeer groot dat de gehele inleg van de participanten verloren zal gaan en dat dit uiteindelijk een beëindiging van de vennootschap tot gevolg heeft. Deze condities, duiden op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteitsveronderstelling van de vennootschap. Op het moment van het opstellen van de jaarrekening is de directie nog in onderhandeling met HSH Nordbank AG.
Op basis van de langdurige en constructieve samenwerking met HSH Nordbank AG, heeft het bestuur er, ook op basis van de meest recente ontwikkelingen, er alle vertrouwen in dat in samenwerking met HSH Nordbank AG de continuïteit van de onderneming gewaarborgd zal blijven. Het management is derhalve positief gestemd over de afloop van de onderhandelingen met de bank en daarom is de jaarrekening op basis van continuïteit opgesteld.
Slot De beheerder Wilgenhaege Fondsen Management B.V. verklaart hierbij dat hij voor de beleggingsinstelling Propertunity NL N.V. beschikt over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering die voldoet aan het bepaalde ingevolge de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid van de Wft, en dat de bedrijfsvoering van Propertunity NL N.V. effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. De directie van Propertunity NL N.V. werd in het jaar van 2012 gevoerd door Wilgenhaege Fondsen Management B.V. en deze wordt als zodanig aangemerkt als beheerder in de zin van de Wft. Het bestuur werd gevormd door de heren G.C. Langelaar, W.A.J. Steinfort en R.L. Voskamp. Per 1 juni 2012 is de heer W.A.J. Steinfort afgetreden als bestuurder. Hoofddorp, 30 april 2013 Wilgenhaege Fondsen Management B.V.
17
Beleggingsportefeuille Amersfoort, Amsterdamseweg 51
Amersfoort, Basicweg 20
Kantoorgebouw. Ca. 4.700 m2. Regio: Midden Nederland
Bedrijfsgebouw met kantoor- en bedrijfsruimte. Ca. 3.000 m2 (bouwjaar 2004). Regio: Midden Nederland
Arnhem, IJsselburcht 4
Amsterdam Zuidoost, Paasheuvelweg 1
Kantoorgebouw. Multi tenant. Ca. 2.130 m2. Regio: Oost Nederland
Kantoorgebouw op zichtlocatie langs A9. Multi tenant. Ca. 4.350 m2 (bouwjaar 2004). Regio: Noordelijke Randstad
18
De Meern, Molensteijn 2/Veldzigt 3
Markant kantoor-/bedrijfsgebouw nabij A2 en A12 in Utrecht-De Meern. Ca. 9.140 m2. Regio: Midden Nederland
Eindhoven, Marconilaan 6-16
Purmerend, Wielingenstraat 79-95
Kantoorgebouw. Multi tenant. Ca. 3.650 m2. Regio: Zuid Nederland
Kantoorgebouw. Multi tenant. Ca. 2.070 m2. Regio: Noordelijke Randstad
Venlo, Hudsonweg 7
Velp, Arnhemsestraatweg 19 19
Bedrijfsgebouw. Ca. 9.060 m2. Regio: Zuid Nederland
Zwolle, Diezerpoort
Winkelcentrum met kantoren. Multi tenant. Ca. 12.300 m2. Regio: Oost Nederland
Kantoorvilla. Ca. 2.000 m2. Regio: Oost Nederland
20
Jaarrekening 2012 Winst-en-verliesrekening (in euro’s)
Noot
2012
2011
Netto-opbrengsten uit onroerend goed-beleggingen Bruto-huuropbrengsten
3
4.989.513
5.167.874
Exploitatiekosten
3
(1.228.775)
(1.282.896)
3.760.738
3.884.978
(6.620.248)
(3.098.160)
(281.318)
(228.692)
(3.140.828)
558.126
Netto-huuropbrengsten Waardemutatie onroerend goed-beleggingen in exploitatie
5
Waardemutatie onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling Totaal netto-opbrengsten uit onroerend goed-beleggingen
21
Lasten Financiële opbrengsten
6
6.312
26.737
Financiële kosten
6
(75.436)
(67.566)
-
8.353
Performance fee Hypothecaire financieringskosten
6
(2.755.970)
(2.920.400)
Financieringskosten obligaties
6
(13.382)
-
(49.359)
(70.183)
(496.239)
(548.028)
(3.384.074)
(3.571.087)
(1.405.628)
(15.846)
(7.930.530)
(3.028.807)
- € 31,69
- € 10,24
Distributievergoeding Algemene kosten
7
Totaal lasten Belastingen Beleggingsresultaat
Resultaat per certificaat van aandeel:
9
Balans (in euro’s)
Noot
31-12-2012
31-12-2011
10
67.635.300
73.985.000
157.827
230.000
67.793.127
74.215.000
Activa Onroerend goed-beleggingen in exploitatie Onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling Totaal materiële vaste activa
22
Financiële vaste activa
11
293.330
360.002
Debiteuren en overige vorderingen
12
666.917
397.859
Actieve belastinglatentie
13
-
1.405.628
Liquide middelen
14
400.281
1.287.842
1.067.198
3.091.329
69.153.655
77.666.331
Totaal vlottende activa
Totaal activa
(in euro’s)
Noot
31-12-2012
31-12-2011
2.502.760
3.071.390
27.236.200
27.043.521
-
-
(15.020.894)
(11.992.087)
(7.930.530)
(3.028.807)
Passiva Geplaatst kapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Overige reserves Resultaat huidig boekjaar Totaal eigen vermogen
16
6.787.536
15.094.017
Langlopende leningen
17
-
50.915.347
Obligaties
18
295.160
-
Waarborgsommen en overige langlopende schulden
19
109.047
68.723
404.207
50.984.070
Totaal langlopende schulden
Kortlopend deel van langlopende leningen
21
60.977.320
10.424.351
Overige schulden en overlopende passiva
22
984.592
1.163.893
Totaal kortlopende schulden
61.961.912
11.588.244
Totaal passiva
69.153.655
77.666.331
16
€ 27,12
€ 57,86
16
€ 36,83
€ 68,38
Intrinsieke waarde per certificaat van aandeel Aangepaste intrinsieke waarde per certificaat van aandeel volgens fondsadministratie
23
Mutaties in het eigen vermogen Resultaat (in euro’s) Stand per 1 januari 2011
Herwaarde-
Overige
huidig
kapitaal
Agioreserve ringsreserve
reserves
boekjaar
Totaal
3.071.390
28.510.794
226.885
(12.847.714)
628.742
19.590.097
Verdeling resultaat
-
-
-
628.742
(628.742)
-
Uitgifte en inkoop van certificaten
-
(1.467.273)
-
-
-
(1.467.273)
Herwaardering
-
-
(226.885)
226.885
-
-
Netto-resultaat 2011
-
-
-
-
(3.028.807)
(3.028.807)
3.071.390
27.043.521
- (11.992.087)
(3.028.807)
15.094.017
3.071.390
27.043.521
-
(11.992.087)
(3.028.807)
15.094.017
Verdeling resultaat
-
-
-
(3.028.807)
3.028.807
-
Uitgifte en inkoop van certificaten
-
(375.951)
-
-
-
(375.951)
(568.630)
568.630
-
-
-
-
-
-
-
-
(7.930.530)
(7.930.530)
2.502.760
27.236.200
- (15.020.894)
(7.930.530)
6.787.536
Stand per 31 december 2011
24
Geplaatst
Stand per 1 januari 2012
Intrekking van certificaten Netto-resultaat 2012 Stand per 31 december 2012
Kasstroomoverzicht 2012
2011
(7.930.530)
(3.028.807)
Aanpassing voor mutatie latente belastingen
1.405.628
15.846
Ongerealiseerde waardemutaties onroerend goed-beleggingen in exploitatie
6.620.248
3.037.340
281.318
228.692
-
-
66.672
66.682
-
-
Financieringskosten
2.771.804
2.961.229
Lease incentive
(270.548)
(153.514)
Mutatie vlottende activa
(269.058)
(182.389)
40.324
40.956
(188.050)
211.011
4.698
-
(2.763.055)
(2.954.851)
(230.549)
242.195
(309.146)
(130.000)
100.000
-
(209.146)
(130.000)
(85.489)
(1.467.273)
-
-
(362.378)
(543.566)
(447.867)
(2.010.839)
(887.561)
(1.898.644)
(in euro’s)
Beleggingsresultaat
Bijzondere waardevermindering onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling Gerealiseerde waardemutaties effecten Afschrijvingen Verkoop effecten
Mutatie waarborgsommen Mutatie kortlopende schulden Kosten direct ten laste van het eigen vermogen Betaalde interest Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
Aankoop van onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling Doorbelaste uitgaven inzake onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Inkoop van certificaten Dividenduitkeringen Mutaties rentedragende leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Mutatie geldmiddelen
25
Toelichting op de jaarrekening 1. Algemeen Propertunity NL N.V. is statutair gevestigd te Hoofddorp, Polarisavenue 97. De vennootschap is op 27 april 2007 opgericht naar Nederlands recht onder de handelsnaam Propertunity NL N.V. De vennootschap is een niet beursgenoteerde naamloze vennootschap. De statutaire directie van de vennootschap wordt gevormd door Wilgenhaege Fondsen Management B.V. De doelstelling van de vennootschap is enerzijds het aankopen, exploiteren en verkopen van onroerend goed en anderzijds het houden van belangen in niet-speculatieve aan onroerend goed gerelateerde beleggingen zoals, maar niet beperkt tot, effecten in beursfondsen die beleggen in onroerend goed, effecten in onroerend goed-c.v.’s en onroerend goed-maatschappen en vastrentende waarden (zoals obligaties en notes) met onroerend goed als onderliggende waarde. Wilgenhaege Fondsen Management B.V. heeft een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht 2008.
2. Continuïteit Het fonds heeft over het boekjaar 2012 een nettoverlies ad € 7.930.530 geleden en per 31 december 2012 is het werkkapitaal negatief. Zoals ook in het directieverslag uiteengezet geldt voor de lening van HSH Nordbank AG een Loan to 26
Value vereiste van maximaal 80,46%. Bij een taxatie van het onroerend goed in 2011 en 2012 is gebleken dat deze ratio overschreden wordt. De contractvoorwaarden geven de bank de mogelijkheid de lening op te eisen. In 2011 zijn er afspraken met de bank gemaakt om weer te voldoen aan de voorwaarden. Deze afspraken waren zo dat het fonds extra diende af te lossen aan HSH Nordbank AG ten bedrage van € 790.500 per jaar tot het moment waarop er weer aan de Loan to Value vereiste van de bank wordt voldaan. In 2012 heeft het Fonds deze afspraken helaas niet kunnen nakomen. De directie is op dit moment in gesprek met de bank, over de manier waarop hier in de komende jaren mee om zal worden gegaan. De directie verwacht in het jaar 2013 tot overeenstemming met de bank te komen. Die overeenstemming is voor de continuïteit van essentieel belang, aangezien HSH Nordbank AG in het ongunstigste geval haar hypotheekrecht kan uitoefenen en de portefeuille kan worden verkocht door middel van een executieverkoop. Bij een gedwongen of een executieverkoop bestaat er een gerede kans dat er een lagere opbrengstwaarde kan worden gerealiseerd dan de huidige boekwaarde of het uitstaande leningsbedrag. In dat geval is de kans zeer groot dat de gehele inleg van de participanten verloren zal gaan en dat dit uiteindelijk een beëindiging van de vennootschap tot gevolg heeft. Deze condities, duiden op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteitsveronderstelling van de vennootschap. Op het moment van het opstellen van de jaarrekening is de directie nog in onderhandeling met HSH Nordbank AG. Op basis van de langdurige en constructieve samenwerking met HSH Nordbank AG, heeft het bestuur er, ook op basis van de meest recente ontwikkelingen, er alle vertrouwen in dat in samenwerking met HSH Nordbank AG de continuïteit van de onderneming gewaarborgd zal blijven.
Het management is derhalve positief gestemd over de afloop van de onderhandelingen met de bank en daarom is de jaarrekening op basis van continuïteit opgesteld.
3. Algemene grondslagen voor de opstelling van het financieel verslag Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek Titel 9 Boek 2. De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro’s. Onroerend goed-beleggingen zijn gewaardeerd op reële waarde. Financiële derivaten worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en worden over de looptijd afgeschreven. De overige posten worden op historische kostprijs gewaardeerd, tenzij anders vermeld. Baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van de periode, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van het financieel verslag bekend zijn geworden.
Onroerend goed-beleggingen in exploitatie Beleggingen direct in onroerend goed betreffen onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren. Beleggingen direct in onroerend goed worden gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives. De reële waarde is de geschatte waarde van de beleggingen direct in onroerend goed, bij verkoop aan ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Bij de bepaling van de reële waarde wordt onder andere rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, resterende looptijd van de huurcontracten, leegstand en exploitatiekosten. Ieder onroerend goed-object in de beleggingsportefeuille van de vennootschap wordt periodiek getaxeerd door een onafhankelijke externe deskundige. Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type onroerend goed in aanmerking genomen. De waarderingsmethodologie is gebaseerd op de “netto contante waarde-methode”. Bij deze methode gaat men uit van een waardebepaling op basis van een kasstroomoverzicht van ten minste tien (10) jaar. Voor tussentijdse verslagleggingsdoel-einden en voor het bepalen van de handelsprijs zal het bestuur maandelijks door middel van een interne waarderingsmethodiek de reële waarde bepalen. De aankoopkosten worden in beginsel verwerkt als onderdeel van de verkrijgingsprijs van de beleggingen direct in onroerend goed. De aankoopkosten vormen een onderdeel van de waardeverandering van de beleggingen direct in onroerend goed bij de eerstvolgende waardering na aankoop. Op beleggingen direct in onroerend goed wordt niet afgeschreven. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in onroerend goed worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan.
27
Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in onroerend goed worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke onroerend goedobjecten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt. Uitgaven in verband met beleggingen direct in onroerend goed worden als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten, direct ten laste van de winst-enverliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in onroerend goed wordt opgenomen, is van belang de verkrijging van het economische eigendom.
Onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling Onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling betreffen onroerende zaken die worden ontwikkeld om daarna aangehouden te worden om op termijn huuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren. Onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives. Bij bepalen van de waarde wordt rekening gehouden met eventuele nog te maken kosten om het onroerend goed in gebruik te kunnen nemen. 28
Financiële derivaten De vennootschap maakt gebruik van financiële derivaten (zoals rentederivaten) voor het afdekken (‘hedging’) van het renterisico voortkomend uit de diverse activiteiten. Financiële derivaten worden bij eerste verwerking opgenomen tegen kostprijs en er wordt afgeschreven op basis van de looptijd van de bijbehorende hypotheek. Het effectieve deel van financiële derivaten dat is toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Debiteuren en overige activa Debiteuren en overige activa worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een eventuele voorziening voor (mogelijke) oninbaarheid.
Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit deposito’s, daggelden en banktegoeden.
Hypothecaire en overige rentedragende leningen Rentedragende leningen en obligaties worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende leningen en obligaties. Na de eerste verwerking worden de rentedragende leningen en obligaties verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van de rentedragende lening en obligaties wordt verantwoord. Rentedragende schulden en obligaties met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen en obligaties binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden.
Overige schulden en overlopende passiva Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
Bruto-huuropbrengsten uit beleggingen direct in onroerend goed Bruto-huuropbrengsten zijn de in de verslagperiode in rekening gebrachte huren gecorrigeerd voor aanpassingen inzake huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives. Deze worden verdisconteerd over de gehele looptijd van het huurcontract waarop zij betrekking hebben. De hieruit voortkomende balansposten worden verantwoord onder de lease incentives en zijn onderdeel van de reële waarde van de desbetreffende beleggingen direct in onroerend goed.
Niet doorberekende servicekosten Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, welke op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet doorberekende deel van de servicekosten heeft voornamelijk betrekking op niet verhuurde onroerend goed-beleggingen.
Exploitatiekosten Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het onroerend goed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en onroerendezaakbelastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van huurovereenkomsten worden verantwoord in de periode waarin zij worden gemaakt.
Netto-financieringskosten Netto-financieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve-rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op onroerend goed-beleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen.
Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het onroerend goed worden toegekend aan de exploitatiekosten.
Performance fee De beheerder heeft conform het prospectus recht op een winstuitkering na verkoop van een pand voor een prijs boven de aanschafwaarde. Deze uitkering is berekend voor de panden met een taxatiewaarde hoger dan de aankoopprijs plus aankoopkosten. Gegeven de horizon van 10 jaar is de fee daarna contant gemaakt tegen 7% en als voorziening opgenomen.
29
Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting wordt berekend tegen het geldende tarief over het resultaat van het boekjaar, waarbij rekening wordt gehouden met permanente verschillen tussen de winstberekening volgens de jaarrekening en de fiscale winstberekening, en waarbij actieve belastinglatenties slechts worden gewaardeerd voor zover de realisatie daarvan waarschijnlijk is.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
Essentiële veronderstellingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen Veronderstellingen met betrekking tot onroerend goed-beleggingen in exploitatie Zoals uiteengezet in de grondslagen voor financiële verslaggeving worden alle onroerend goed-beleggingen in 30
exploitatie ten minste eenmaal per jaar getaxeerd door onafhankelijke beëdigd taxateurs. Deze taxaties zijn gebaseerd op veronderstellingen zoals de geschatte huurwaarde van de vastgoedbeleggingen, de netto-huuropbrengsten, toekomstige investeringen en het netto-marktrendement van de vastgoedbeleggingen. De taxateurs nemen ook marktgegevens van transactieprijzen voor vergelijkbare vastgoedbeleggingen in aanmerking. Doordat de beleggingsmarkt als gevolg van de kredietcrisis minder liquide is geworden en de prijsniveaus volatiel kunnen zijn als gevolg van gedwongen verkopen, wordt door de taxateurs het beperktere aantal transacties grondig geanalyseerd. Tevens leggen de taxateurs, in hun taxatie van de vastgoedbeleggingen, nadruk op andere instrumenten zoals discounted cashflow-variabelen. Met betrekking tot de waardering zijn enkele belangrijke aannames als volgt: Regio
Theoretische
Looptijd
Gem. %
huuropbrengst
BAR
huur-contract
bezettings- incentive bij expiratie
(per m2)
in jaren
graad
In taxatie verwerkte huurcontract (aantal maanden huurvrij)
Noord Nederland
€ 119 - €162
8,5% - 9,44%
2,6 - 4,5
78
12 maanden
Oost Nederland
€ 125 - € 130
8,9% - 9,9%
1,8 - 9
63-100
0-12 maanden
Midden Nederland
€ 76 - € 147
9,4% - 10,2%
2,1 - 4,3
100
6-12 maanden
Zuid Nederland
€ 69 - € 165
7,24% - 8,6%
4,73 - 12
54-100
9-12 maanden
Theoretische huuropbrengst: de theoretische bruto-huuropbrengst is het totaal van de bruto jaarhuuropbrengsten, verhoogd met: n
de markthuur van niet verhuurde ruimten welke voor verhuur beschikbaar zijn;
n
de huurvrije perioden/huurkortingen gewaardeerd tegen contract huur.
BAR: onder bruto-aanvangsrendement (BAR) worden de bruto huurinkomsten verstaan voor afschrijvingen en eigenaarslasten als percentage van de totale verwervingsprijs vrij op naam. Gemiddelde bezettingsgraad: de gemiddelde bezettingsgraad is berekend op basis van de thans bekende huurstromen, rekening houdend met de marktwaarde van de leegstand. In taxatie verwerkte incentive: de contante waarde van de korting die tussen huurder en verhuurder is afgesproken om een huurovereenkomst af te sluiten of te verlengen.
31
Toelichting bij specifieke posten in balans en winst-en-verliesrekening 3. Netto-huuropbrengsten (in euro’s)
Bruto-huuropbrengsten
Exploitatiekosten
Netto-huuropbrengsten
2012
2011
2012
2011
2012
2011
2.424.640
2.570.131
664.160
745.410
1.760.480
1.824.721
985.086
1.088.321
236.365
364.228
748.721
724.093
1.569.096
1.491.440
326.028
168.793
1.243.068
1.322.647
Overige
10.691
17.982
2.222
4.465
8.469
13.517
Totaal
4.989.513
5.167.874
1.228.775
1.282.896
3.760.738
3.884.978
Kantoorruimte Winkels Bedrijfsruimte
4. Huurcontracten 32
Propertunity NL verhuurt haar onroerend goed-beleggingen in de vorm van niet opzegbare huurcontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet opzegbare huurcontracten is als volgt: 2012
2011
4.966.192
4.728.215
14.070.658
15.514.474
5.855.280
7.695.194
24.892.130
27.937.883
(in euro’s) Minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar Totaal
Het merendeel van de huurcontracten wordt voor een periode van vijf jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de CPI index.
5. Waardemutatie onroerend goed-beleggingen in exploitatie (in euro’s)
Onroerend goed-beleggingen in exploitatie
2012
2011
Positief
Negatief
Totaal
Totaal
402.000
(7.022.248)
(6.620.248)
(3.098.160)
6. Netto-financieringskosten (in euro’s) Ontvangen interest Betaalde interest Overige financiële kosten Netto-financieringskosten
2012
2011
(6.312)
(26.737)
2.769.352
2.920.400
75.436
67.566
2.838.476
2.961.229
2012
2011
120.860
170.085
95.703
115.815
222.462
223.654
4.050
7.352
53.164
31.122
496.239
548.028
7. Algemene kosten (in euro’s) Advieskosten Marketingkosten Managementvergoeding Vergoeding STAK Propertunity NL Overige algemene kosten Totaal
Accountants- en advieskosten In de winst-en-verliesrekening zijn de volgende accountants- en advieskosten inzake werkzaamheden door Deloitte verantwoord.
2012
Deloitte
Overige
Totaal
Accountants
Deloitte
Deloitte
B.V.
netwerk
Netwerk
19.500
-
19.500
Adviesdiensten op fiscaal terrein
-
5.861
5.861
Andere (niet)-controlediensten
-
-
-
19.500
5.861
25.361
Onderzoek van de jaarrekening
Totaal
33
2011
Deloitte
Overige
Totaal
Accountants
Deloitte
Deloitte
B.V.
netwerk
Netwerk
19.000
-
19.000
Adviesdiensten op fiscaal terrein
-
10.014
10.014
Andere (niet)-controlediensten
-
-
-
19.000
10.014
29.014
Onderzoek van de jaarrekening
Totaal
8. Dividend Het dividendbeleid is erop gericht om de operationele kasstroom uit te keren mits de liquiditeit dit toestaat.
34
9. Belastingen De post belastingen is als volgt samengesteld: 2012
2011
-
-
(1.405.628)
(15.846)
(1.405.628)
(15.846)
(6.524.902)
(3.012.961)
Belastingdruk ca. 25%
1.631.226
768.305
Effect door afwijkende waardering latente belastingen
(815.613)
(384.151)
(2.221.241)
(400.000)
(1.405.628)
(15.846)
(21,54%)
0,53%
(in euro’s) Dotatie latente belastingverplichtingen Mutatie latente vorderingen Totaal
Aansluiting effectief belastingtarief Netto-beleggingsresultaat
Effect niet gewaardeerde compensabele verliezen Totaal
Effectief tarief
10. Onroerend goed-beleggingen in exploitatie (in euro’s) Stand per 1 januari Investeringen Waardemutaties Totaal Lease incentive Taxatiewaarde per 31 december
2012
2011
73.831.486
76.868.826
-
-
(6.620.248)
(3.037.340)
67.211.238
73.831.486
424.062
153.514
67.635.300
73.985.000
De objecten in de onroerend goed-beleggingsportefeuille zijn per 31 december 2012 gewaardeerd door een geregistreerde onafhankelijke taxateur.
11. Financiële vaste activa
35 31-12-2012
31-12-2011
800.000
800.000
Afschrijving upfrontpremie
(506.670)
(439.998)
Totaal
293.330
360.002
31-12-2012
31-12-2011
107.209
65.083
28.511
28.511
Servicekosten
177.161
(45.811)
Overige vorderingen
354.036
350.076
Totaal
666.917
397.859
(in euro’s) Upfrontpremie
12. Debiteuren en overige vorderingen (in euro’s) Debiteuren Dividend belasting
Onder de overige vorderingen is onder meer de vooruitbetaalde beheer- en management fee aan Wilgenhaege Fondsen Management B.V. ter zake het eerste kwartaal van 2013 opgenomen.
13. Actieve belastinglatentie Per einde 2012 is er, op basis van het contant gemaakte belastingtarief, een totale actieve belastinglatentie van € 0 (2011: € 1.405.628) die betrekking heeft op de verschillen in de fiscale / commerciële waardering van het onroerend goed. 2012
2011
1.405.628
1.421.475
-
-
(1.405.628)
(15.847)
-
1.405.628
(in euro’s) Stand per 1 januari Dotaties Onttrekkingen Stand per 31 december
Het niet gewaardeerde compensabele verlies bedraagt ultimo 2012 circa € 5,1 mio (2011: circa € 3,6 mio).
36
14. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de onderneming. Aan het einde van het boekjaar was er € 400.281 aan liquide middelen beschikbaar.
15. Kredietrisico Marktrisico Renterisico Propertunity NL N.V. financiert de vastgoedbeleggingen met een combinatie van eigen vermogen en langlopende hypothecaire leningen. Over de langlopende hypothecaire leningen wordt een renterisico gelopen. Propertunity NL N.V. beperkt haar renterisico door het gebruik van financiële derivaten (noot 20). Valutarisico Propertunity NL N.V. loopt geen valutarisico daar zij geen transacties verricht in vreemde valuta’s. Herfinancieringsrisico Herfinancieringsrisico is het risico dat er geen financiering tegen redelijke condities beschikbaar is in de geld- of kapitaalmarkt op het moment dat bestaande financieringsarrangementen komen te vervallen. De mondiale kredietcrisis heeft dit risico hernieuwd onder de aandacht gebracht.
In het jaar 2013 expireert de hypothecaire financiering van een tweetal objecten, gelegen te Eindhoven en De Meern ter grootte van circa € 10,3 miljoen. De directie is op dit moment in gesprek met de bank, over de manier waarop hier in de komende jaren mee om zal worden gegaan. Daarnaast zijn de overige financieringen direct opeisbaar. Met de huidige LTV zal het moeilijk zijn bij andere banken financiering te verkrijgen. Op het moment van het opstellen van de jaarrekening is de directie nog in onderhandeling met de HSH Nordbank AG. Gelet op de constructieve houding van de bank in het verleden, is het management positief gestemd over de afloop van de onderhandelingen. Die overeenstemming is voor de continuïteit van essentieel belang, aangezien HSH Nordbank AG in het ongunstigste geval haar hypotheekrecht kan uitoefenen en de portefeuille kan worden verkocht door middel van een executie verkoop.
Kredietrisico De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten. Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen of bankgaranties. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Doordat het huurderbestand uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is sprake van een beperkte concentratie van kredietrisico. Het maximale kredietrisico dat de vennootschap loopt, betreft de nominale waarde van de financiële activa.
Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico voor Propertunity NL N.V. heeft betrekking op het aanhouden van voldoende liquide middelen, het aantrekken van nieuw vreemd en eigen vermogen voor het aankopen van investeringsobjecten en het aflossen van bestaande leningen. Voor een overzicht van de looptijden van de hypothecaire leningen wordt verwezen naar noot 17. De financiële vaste activa hebben een looptijd van 10 jaar. De overlopende activa, debiteuren, overlopende passiva en crediteuren zijn kortlopend.
16. Eigen vermogen Er zijn in totaal 250.276 certificaten van aandelen uitgegeven met een nominale waarde van € 10. In 2012 zijn er 10.588 certificaten van aandelen ingekocht. Daarnaast zijn er 56.863 ingekochte certificaten definitief ingetrokken.
37
Intrinsieke waarde per certificaat van aandeel 31-12-2012
31-12-2011
€ 6.787.536
€ 15.094.017
Aantal certificaten van aandelen
250.276
260.864
Intrinsieke waarde per certificaat van aandeel
€ 27,12
€ 57,86
Intrinsieke waarde
Aangepaste intrinsieke waarde per certificaat van aandeel Propertunity NL N.V. heeft gekozen voor de toepassing van Dutch GAAP bij haar verslaggeving. Onder Dutch GAAP worden alle opstartkosten en emissiekosten rechtstreeks in mindering gebracht op het eigen vermogen. De opstartkosten en aankoopkosten van onroerend goed-objecten, oprichtings- en structureringskosten worden afgeschreven over een looptijd van tien (10) jaar. 31-12-2012
31-12-2011
Intrinsieke waarde
€ 6.787.536
€ 15.094.017
Correctie aankoopkosten en opstartkosten en fiscaliteit
€ 2.430.652
€ 2.743.005
Aantal uitgegeven certificaten van aandelen
250.276
260.864
Waarde per certificaat van aandeel volgens fondsadministratie
€ 36,83
€ 68,38
38
17. Langlopende leningen Leningen Het totaal van de leningen ultimo 2012 bedraagt € 60.977.320. Het kortlopende deel bedraagt € 60.977.320. 2012
2011
-
50.981.899
Stand per 1 januari
-
(86.737)
Afschrijvingen geactiveerde financieringskosten
-
20.185
Stand per 31 december
-
(66.552)
Stand per 31 december
-
50.915.347
(in euro’s)
Langlopende leningen Geactiveerde financieringskosten
In onderstaande tabel worden de contractuele looptijden van de financiële verplichtingen weergegeven. (in euro’s)
31-12-2012
31-12-2011
2 – 5 jaar
40.834.762
13.418.890
>5 jaar
-
37.563.009
Totaal
40.834.762
50.981.899
Doordat voor alle financieringen het LTV ratio niet gehaald wordt zijn alle financieringen direct opeisbaar en als kortlopend geclassificeerd.
18. Obligaties
Obligaties
31-12-2012
31-12-2011
295.160
-
295.160
-
Als gevolg van de gewijzigde voorwaarden van de beleggingsinstelling Propertunity NL per 4 november 2011 heeft Propertunity NL haar beleggers de mogelijkheid gegeven certificaten om te zetten in een 5-jarige obligatie tegen een nominale waarde van € 40. De rentevergoeding bedraagt 6% op jaarbasis. In totaal is er voor een bedrag van € 295.160 aan obligaties uitgegeven. De omzetting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2012.
19. Waarborgsommen en overige langlopende schulden De van huurders ontvangen waarborgsommen bedragen per 31 december 2012 € 109.047 (2011: € 68.723).
20. Financiële derivaten Propertunity NL N.V. beperkt haar renterisico door gebruikmaking van rentederivaten. Voor leningen met een nominale waarde van € 18.273.437 is het renterisico afgedekt door middel van een financieel instrument dat ervoor zorgt dat de mogelijk te betalen rente niet hoger wordt dan een afgesproken percentage (“CAP”).
39
De vennootschap heeft gekozen voor oplopende CAP’s; hierdoor zal de rente maximaal 4,60% bedragen tot 1 juni 2017. De actuele waarde per 31 december 2012 bedraagt € 7.707 positief. Voor een lening met een nominale waarde van € 22.051.437 is het renterisico afgedekt met een SWAP, zodat de rente is vastgelegd op 4,58% (einddatum 1 juni 2017). De actuele waarde per 31 december 2012 bedraagt € 3.902.240 negatief. Voor een lening met een nominale waarde van € 4.927.500 is het renterisico afgedekt met een SWAP, zodat de rente vastgelegd is op 4,36% (einddatum 28 juni 2013). De actuele waarde per 31 december 2012 bedraagt € 118.730 negatief. Voor een lening met een nominale waarde van € 10.000.000 is het renterisico afgedekt met een SWAP, zodat de rente vastgelegd is op 4,54% (einddatum 28 juni 2013). De actuele waarde per 31 december 2012 bedraagt € 215.394 negatief. De totale actuele waarde van alle derivaten per 31 december 2012 bedroeg € 4.228.657 negatief. 40
De genoemde rentepercentages zijn exclusief de rentemarge van de financier ter grootte van 0,80% tot 0,90%.
21. Kortlopend deel van langlopende leningen Het totaal van de leningen ultimo 2012 bedraagt € 60.977.320. Het kortlopende deel bedraagt € 60.977.320.
Leningen
2012
2011
61.023.687
10.424.351
(66.552)
-
20.185
-
(46.367)
-
60.977.320
10.424.351
Geactiveerde financieringskosten Stand per 1 januari Afschrijvingen geactiveerde financieringskosten Stand per 31 december Stand per 31 december
De rentevergoeding voor alle leningen bedraagt met uitzondering van de lening op de objecten Venlo en Velp bedraagt 3-maands Euribor plus een marge van 0,80% tot 0,90%. De rentevergoeding op de financiering van de objecten in Venlo en Velp bedraagt 3-maands Euribor plus een marge van 2,00% plus liquiditeitskosten van 0,72%. De leningen hebben een looptijd tussen de 2 en 5 jaar.
Als onderdeel van de geldleningovereenkomst met HSH Nordbank AG is een maximale LTV-ratio (gemiddeld voor de portefeuille) van 80,46% overeengekomen. Gedurende 2012 hebben aflossingen ter waarde van circa € 0,4 miljoen plaatsgevonden. De LTV-ratio ultimo 2012 bedraagt 90,2%. Voor de langlopende leningen zijn de onroerende zaken met een huidige boekwaarde van € 67.635.300 volledig hypothecair verbonden.
22. Overige schulden en overlopende passiva 31-12-2012
31-12-2011
66.570
237.306
Belastingen (BTW)
157.597
89.681
Te betalen servicekosten leegstand
159.500
174.000
Te betalen rente
167.807
181.456
Vooruitontvangen huur
253.289
210.159
Overige schulden en overlopende passiva
179.829
271.291
Totaal
984.592
1.163.893
(in euro’s) Crediteuren
23. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Per 31 december 2012 zijn er geen rechten of verplichtingen die niet in de balans zijn opgenomen.
24. Gebeurtenissen na balansdatum Op 15 maart 2013 is het appartement dat is opgenomen onder Onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling verkocht voor een bedrag van € 149.400 v.o.n. Dit appartement vertegenwoordigt per 31 december 2012 een waarde getaxeerd op € 157.827 k.k. Het appartement is op 17 april 2013 getransporteerd.
25. Transacties met direct belanghebbenden Als direct belanghebbenden zijn aan te merken: grootaandeelhouders, commissarissen en directieleden.
41
Grote beleggers Er zijn geen grote beleggers in de zin van de Wet op het financieel toezicht.
Belangen van bestuurders en commissarissen Overeenkomstig artikel 122 lid 2 van het BGfo Wft maken bestuurders van de beheerder melding van het totale persoonlijke belang dat zij bij iedere belegging van de vennootschap aan het begin en het einde van het boekjaar hebben gehad. Per 31 december 2012 worden geen directe of indirecte belangen gehouden door de bestuurders in Propertunity NL N.V. met uitzondering van de heer G.C. Langelaar, die tezamen met directe familie 241 certificaten van aandelen Propertunity NL bezit (ultimo december 2011 idem).
26. Verbonden partijen De gehele structuur van het beleggingsfonds en de verbonden partijen is weergegeven in het prospectus, in het hoofdstuk juridische aspecten, alsmede de geactualiseerde factsheet. 42
De volgende transactie hebben plaatsgevonden met gerelateerde partijen: De volgende lasten/opbrengsten zijn in het boekjaar verwerkt: Opbrengst
Wilgenhaege Fondsen Management B.V. Wilgenhaege Vermogensbeheer B.V. Wilgenhaege Property Management B.V. Wilgenhaege Fondsen Management B.V. Wilgenhaege Vermogensbeheer B.V. Stichting Administratiekantoor
Kosten
2012
2011
2012
2011
a
-
-
125.000
125.000
b
-
-
18.100
77.339
c
-
-
535.572
370.207
d
-
-
222.462
223.654
e
-
-
49.359
70.183
f
-
-
3.500
3.500
a. Marketing- en structureringskosten Voor een bedrag van € 125.000 (2011: € 125.000) zijn door Wilgenhaege Fondsen Management B.V. kosten en vergoedingen in rekening gebracht. Deze kosten zijn als volgt te verdelen: marketingkosten € 100.000 (2011: € 100.000) en structureringskosten € 25.000 (2011: € 25.000).
b. Kosten in verband met uitgifte, inkoop en verkoop van certificaten Bij uitgifte, inkoop of verkoop van certificaten wordt een opslag van 2,5% ten laste gebracht van de certificaathouder. Met ingang van 4 november 2011 is de opslag bij verkoop van certificaten komen te vervallen. In 2012 is voor een totaalbedrag van € 18.100 (2011: € 77.339) aan vergoedingen in rekening gebracht door Wilgenhaege Vermogensbeheer B.V. aan certificaathouders in Propertunity NL. Met ingang van 4 november 2011 is de opslag van 2,5% bij verkoop van certificaten door de deelnemer komen te vervallen.
c. Kosten van beheer Op basis van de overeenkomst van beheer wordt jaarlijks een vergoeding betaald van 0,75% over de gemiddelde reële waarde van beleggingen direct in onroerend goed. Met ingang van 4 november 2011 is dit verhoogd naar van 0,45% naar 0,75%. In 2012 is een bedrag van € 535.572 (2011: € 370.207) in rekening gebracht. Vanaf oktober 2008 is deze vergoeding in rekening gebracht door Wilgenhaege Property Management B.V. Deze vergoeding is ter dekking van de gemaakte kosten voor het administratieve, commerciële en technische beheer van het onroerend goed. Deze diensten worden verzorgd door Wilgenhaege Property Management B.V.
d. Kosten van management Wilgenhaege Fondsen Management B.V. ontvangt op basis van de overeenkomst van beheer jaarlijks een vergoeding, te betalen door de vennootschap, van 0,30% over de gemiddelde reële waarde van de beleggingen direct in onroerend goed voor het voeren van het management van de vennootschap. In 2012 betrof dit een bedrag van € 222.462 (2011: € 223.654). De vergoedingen die de vennootschap aan Wilgenhaege Fondsen Management B.V. verschuldigd is in verband met de verwerving van beleggingen in onroerend goed, de vervreemding van beleggingen in onroerend goed, de winstdeling bij vervreemding van beleggingen in onroerend goed, het beheer en het management zijn gebaseerd op de overeenkomst van beheer. Deze overeenkomst is afgesloten voor onbepaalde tijd en is opgenomen als bijlage in het prospectus van Propertunity NL N.V.
e. Distributievergoeding De vennootschap maakt gedurende haar looptijd gebruik van de diensten van instellingen en tussenpersonen voor het plaatsen van certificaten. Deze instellingen en tussenpersonen ontvangen een distributievergoeding tot maximaal 0,075% per kwartaal over de handelsprijs van de door hen geplaatste certificaten. Op dit moment heeft de onderneming bij het plaatsen van certificaten alleen gebruik gemaakt van de diensten van Wilgenhaege Vermogensbeheer B.V. De distributievergoeding aan Wilgenhaege Vermogensbeheer B.V. per 31 december 2012 bedraagt € 49.359 (2011: € 70.183).
43
f. Kosten Stichting Administratiekantoor De jaarlijkse kosten van de Stichting Administratiekantoor bedragen € 3.500. Daarnaast wordt voor werkzaamheden betreffende mutaties in het Register van Certificaathouders door de Stichting Administratiekantoor een vergoeding in rekening gebracht tegen een overeengekomen uurtarief. De volgende balansposten zijn uitstaand:
Wilgenhaege Fondsen Management B.V. Wilgenhaege Property Management B.V. Wilgenhaege Fondsen 44
Management B.V. Wilgenhaege Vermogensbeheer B.V. Wilgenhaege Vermogensbeheer B.V.
Vorderingen
Schulden
31/12/2012
31/12/2012
a
32.500
-
b
146.539
-
c
70.621
-
d
14.603
-
e
70.000
-
a. Dit betreft een voorschot op de Marketing- en structureringskosten voor boekjaar 2013. b. Dit betreft een voorschot op de kosten van beheer voor boekjaar 2013. c. Dit betreft een voorschot op de kosten van management voor boekjaar 2013. d. Dit betreft een voorschot op de distributievergoeding voor boekjaar 2013. e. Dit betreft een voorschot op de kosten in verband met closed-end gaan zie noot Overige transacties voor details. Overige transacties Propertunity NL heeft in 2012 voor de verhuur een tweetal nieuwbouw appartementen gekocht van een verbonden partij tegen de marktwaarde. Een van deze appartementen kende een marktwaarde van € 187.425 en is geleverd in juni 2012. De levering van het tweede appartement met een marktwaarde van € 280.000 (prijspeil april 2012) heeft nog niet plaatsgevonden. Het appartement is bezwaard met hypotheekrecht. De directie is met de financier van het appartement in overleg over royement van de hypotheek. Voorzichtigheidshalve is het vooruitbetaalde bedrag van € 267.000 geheel voorzien.
Kosten in verband met de verwerving van beleggingen in onroerend goed Voor het aanbrengen van onroerend goed ontvangt Wilgenhaege Fondsen Management B.V. een acquisitievergoeding van 2% over de aankoopprijs van het onroerend goed. Dit bedrag wordt door Wilgenhaege Fondsen Management B.V. in rekening gebracht. Bij deze acquisitievergoeding zijn de makelaarskosten, kosten van due diligence, taxatiekosten en dergelijke inbegrepen. Indien deze kosten hoger zijn dan 2% van de aankoopprijs van het onroerend goed-object, komt het meerdere boven 2,0% voor rekening van de vennootschap. In 2011 is een bedrag van € 0 (2010: € 0) aan acquisitievergoedingen in rekening gebracht.
Kosten in verband met de vervreemding van beleggingen in onroerend goed De verkoopvergoeding van Wilgenhaege Fondsen Management B.V. betreft een vergoeding van 1% over de verkoopprijs van het onroerend goed. In 2012 is een bedrag van € 0 (2011: € 0) aan verkoopvergoeding in rekening gebracht.
Winstdeling verkoopresultaat bij vervreemding van beleggingen in onroerend goed Wilgenhaege Fondsen Management B.V. heeft bij verkoop van onroerend goed een aandeel in de verkoopwinst van 25%. De verkoopwinst wordt als volgt gedefinieerd: het positieve verschil tussen de verkoopprijs van de belegging direct in onroerend goed en de initiële aankoopprijs (inclusief aankoopkosten), verkoopkosten en additioneel geactiveerde investeringen. In 2012 zijn geen panden verkocht en is derhalve geen verkoopresultaat gerealiseerd.
Kosten in verband met closed-end gaan De omzetting van de structuur is gepaard gegaan met extra inspanningen en kosten van materiele omvang die ten tijde van het opstellen van het prospectus in 2007 door het bestuur niet waren te voorzien en derhalve ook niet in het prospectus zijn opgenomen en volgens het bestuur ook niet zijn opgenomen in de huidige kosten vergoedingen. De extra inspanningen en de kosten hebben onder andere betrekking op uitgifte obligatielening en werkzaamheden inzake het handelsplatform. Een deel van de inspanningen is geleverd door aan Wilgenhaege Fondsen Management B.V. gerelateerde ondernemingen, aangezien Wilgenhaege Fondsen Management B.V. niet over voldoende eigen personeel beschikte om de desbetreffende inspanningen te leveren. Gedurende het boekjaar heeft er een vooruitbetaling plaatsgevonden voor deze kosten aan Wilgenhaege Vermogensbeheer. Het bestuur van het Fonds en de besturen van de diverse betrokken entiteiten zijn gedurende 2012 en 2013 met elkaar in gesprek om tot een doorbelasting te komen van de gemaakte kosten. Aangezien het een transactie met gerelateerde partijen is die niet reeds was opgenomen in het prospectus, zoals boven aangegeven, is het bestuur van het Fonds hierover in overleg met het Stichtingsbestuur van de Stichting Administratiekantoor. Wilgenhaege Fondsen Management heeft aangegeven een deel van de kosten niet in rekening te zullen brengen gezien de slechte marktomstandigheden van dit moment. Het bestuur van het Fonds verwacht in 2013 overeenstemming te bereiken met het stichtingsbestuur inzake de hoogte van de door te belasten vergoeding. Het Bestuur van Wilgenhaege Fondsen Management heeft op 29 april 2013 voorgesteld om de reeds vooruitbetaalde vergoeding, eerst te verrekenen met de reguliere vergoedingen van Wilgenhaege Fondsen Management in 2013.
45
27. Total expense ratio 2012
2011
995.488
1.124.828
49.359
70.183
496.239
548.028
Performance fee
-
(8.353)
Oprichtings- en emissiekosten
-
-
1.541.086
1.734.686
13.746.628
18.107.491
11,21%
9,58%
(in euro’s) Exploitatiekosten (1) Distributievergoedingen Algemene kosten
Totale kosten
Gemiddelde intrinsieke waarde
Totale kosten
46
Gemiddelde intrinsieke waarde (1)
In de exploitatiekosten zijn de onderhoudskosten van het onroerend goed (circa € 233.000) niet inbegrepen.
De total expense ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Onder de totale kosten worden begrepen de bedrijfskosten, de overige kosten en de opstartkosten en emissiekosten. De kosten van beleggingstransacties en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten, evenals de kosten verband houdend met het toe- en uittreden van deelnemers, voor zover deze gedekt worden uit de ontvangen op- en afslagen. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen van de stand per 31 december 2011, 31 maart 2012, 30 juni 2012, 30 september 2012 en 31 december 2012, waarbij de standen van december elk voor 50% in de berekening worden betrokken. De stijging ten opzichte van het vorige boekjaar wordt vooral veroorzaakt door de gemiddelde intrinsieke waarde. Deze waarde is gedaald ten gevolge van waardedalingen van het onroerend goed in exploitatie.
28. Personeel Propertunity NL N.V. heeft geen personeel in dienst. Dagelijks technisch en commercieel beheer alsmede de financiële administratie zijn uitbesteed aan gerenommeerde en ervaren partijen.
29. Ondertekening van de jaarrekening Hoofddorp, 30 april 2013 Namens Wilgenhaege Fondsen Management B.V.:
G.C. Langelaar
R.L. Voskamp
47
48
Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
Statutaire winstverdeling 1. Onder winst wordt verstaan het batig saldo der vastgestelde winst-en-verliesrekening. 2. De winst van de vennootschap zal met inachtneming van het in lid 4 bepaalde worden uitgekeerd aan de aandeelhouders naar rato van hun aandelenbezit. Op aandelen die de vennootschap in haar eigen kapitaal houdt, wordt ten behoeve van de vennootschap geen winstuitkering gedaan. 3. De vennootschap zal alleen reserveringen mogen maken indien de vennootschap krachtens de wet daartoe verplicht is. 4. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen uit de voor de uitkering vatbare winst, voor zover het eigen vermogen groter is dan het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal, vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. 5. De directie kan met inachtneming van de wettelijke bepalingen interim-dividend vaststellen en uitkeren, indien aan het vereiste van lid 4 van dit artikel is voldaan blijkens een tussentijdse vermogensopstelling. Deze tussentijdse vermogensopstelling dient te voldoen aan de vereisten zoals omschreven in art. 2: 105 lid 4 Burgerlijk Wetboek. De directie is verplicht de tussentijdse vermogensopstelling binnen acht dagen, na de dag waarop het besluit tot uitkering bekend gemaakt wordt, neer te leggen ten kantore van het handelsregister. 6. Het recht van een aandeelhouder op uitkering vervalt na vijf jaar, te rekenen vanaf de dag waarop bedoelde uitkering betaalbaar wordt gesteld. 7. De directie is bevoegd met inachtneming van de wettelijke bepalingen uitkeringen te doen ten laste van reserves van de vennootschap, waaronder ook begrepen de agioreserve van de vennootschap.
Winstbestemming Het negatieve resultaat ten bedrage van € 7.930.530 over het boekjaar 2012 zal ten laste worden gebracht van de overige reserves.
Dividenduitkering Er hebben in 2012 geen dividenduitkeringen plaatsgevonden.
Gebeurtenissen na balansdatum Op 15 maart 2013 is het appartement dat is opgenomen onder Onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling verkocht voor een bedrag van € 149.400 v.o.n. Dit appartement vertegenwoordigt per 31 december 2012 een waarde getaxeerd op € 157.827 k.k. Het appartement is op 17 april 2013 getransporteerd.
49
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
50
51
52
53
Propertunity NL N.V. Polarisavenue 97 2132 JH Hoofddorp T 023 567 99 00 E
[email protected] www.propertunitynl.nl
