STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 2144-189-2016 Ve věci :
O ceně nemovitých věcí zapsaných na listu vlastnictví č. 41 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Pasohlávky, k.ú. Pasohlávky.
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení 159 EX 02414/14-042.
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Petr Daňhel, Ph.D. Počet stran posudku:
20 + 11 stran příloh
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
Zpracováno ke dni :
29. 4. 2016
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
Obsah 1.
NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ........................................................................ 3
1.2
Charakteristika obce ...................................................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti ............................................................................................ 3
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................... 4
1.5
Movité a nemovité příslušenství ...................................................................... 4
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................... 4
1.8
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................. 4
1.9
Definice obvyklé ceny .................................................................................... 5
1.10
Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí............................... 6 Metoda administrativní .......................................................................... 6 Metoda nákladová ................................................................................. 6 Metoda výnosová .................................................................................. 6 Metoda komparativní ............................................................................. 6
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 8 2.1
Volba metody ocenění ..................................................................................... 8
2.2
Metoda administrativní (pomocná metoda) ..................................................... 8
2.3
Porovnávací metoda .....................................................................................13 Výměry oceňovaného objektu ................................................................ 13 Srovnávací nabídka ................................................................................ 13 Komparace .............................................................................................. 16
2.4
Vyjádření k DPH ...........................................................................................17
3. REKAPITULACE .................................................................................................. 18 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ........................................................................................ 19
Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ...................................................2 listy Příloha č. 2: Výřez z ortofotomapy..............................................................1 list Příloha č. 3: Nájemní smlouva....................................................................3 listy Příloha č. 4: Sdělení stavebního úřadu.......................................................1 list Příloha č. 5: Fotodokumentace...................................................................4 listy
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovité věci povinného Jiřího Slabého, bytem Pasohlávky č.p. 73, Pasohlávky 691 22, na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 41 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Pasohlávky, k.ú. Pasohlávky, a to:
1.2 Charakteristika obce Vesnice Pasohlávky leží na území okresu Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Pohořelice. Obec Pasohlávky se rozkládá asi 37 kilometrů jižně od centra Brna a 9 kilometrů jižně od města Pohořelice. Z turistického hlediska patří do unikátního a UNESCem chráněného Lednicko-Valtického areálu. V obci žije trvale 733 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 11 km od rakouských hranic. Nezaměstnanost v obci je na úrovni 3,1%, což je pod průměrem Jihomoravského kraje (6,4%). Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov, poštovní úřad, obchod, mateřskou školu. Z inženýrských sítí je v obci kanalizace a veřejný vodovod. Vesnice Pasohlávky leží v průměrné výšce 175 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1276. Celková katastrální plocha obce je 2658 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicet procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Obec Pasohlávky je významnou vinohradnickou usedlostí. V katastru obce jsou rovněž ovocné sady.
1.3 Popis nemovitosti Jedná se o řadová rodinný dům č.p. 73. Stavba je napojena na veškeré dostupné inženýrské sítě. Přístup k objektu ze silnice je po nezpevnění komunikaci na p.č. 5089 ve vlastnictví Obce Pasohlávky. Konstrukčně se jedná o zděný řadový dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím (k datu ocenění nebylo zřízeno schodiště do podkroví, proto není v posudku podkroví uvažováno do užitné plochy). Základy provedeny s původní izolací, svislé nosné konstrukce zděné, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová krytá taškou, klempířské konstrukce kompletní z PZ plechu, bleskosvod instalován. Fasáda zateplena, vnější omítky k datu ocenění nebyly dokončeny. Úprava vnitřních povrchů
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
omítkou, obklady standardní, dveře dřevěné do obložkových zárubní, okna plastová s izolačním dvojsklem, povrchy podlah PVC. Vtápění ústřední s elektrickým kotlem. Ohřev vody elektrickým bojlerem. Proveden rozvod teplé i studené vody, elektrika světelná i motorová. Vnitřní hygienické zařízení tvoří WC, sprcha a umyvadlo (v koupelně provedena příprava na vanu). Dům prošel opravou v letech 2011 až 2013. Provedeno zateplení fasády, krytina střechy, klempířské konstrukce, okna, dveře, omítky, obklady, hygienické zařízení, rozvody vody, elektriky a topení. Provedena zakrytí terasy. Opravy nebyly zcela dokončeny: chybí schodiště do 2.NP, není dokončena koupelna, pravděpodobně nedokončené podkroví (z důvodu chybějící schodiště nebylo možno provést prohlídku podkroví).
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky či předkupní práva váznoucí na nemovité věci. Na parcelách č. st. 468 a 4940 vázne nájemní smlouva na dobu určitou do 31.12.2030. Nájemné za užívání nemovitostí je sjednáno jako bezplatné.
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství. Při místním šetření bylo zjištěno následující nemovité příslušenství: dřevěný přístřešek půdorysných rozměrů 8,85 m × 3,10 m, která tvoří s nemovitostí příslušenství. část hospodářského objektu na p.č. st. 467 venkovní úpravy na p.č. 467 – oplocení, zídka, brána
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí je na listu vlastnictví č. 41, pro k.ú. Pasohlávky, obec Pasohlávky, okres Brno – venkov, jako vlastník zapsán:
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 29. 4. 2016 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Petra Daňhela.
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Str. 4
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
1.9 Definice obvyklé ceny Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: „Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
1.10 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí Metoda administrativní Metoda administrativní se používá pro zjištění ceny pro potřeby ocenění podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obecně se jedná o případy, kdy je nutné cenu nemovitých věcí určitým způsobem regulovat, aby její použití vytvářelo rovnoprávné podmínky. Příkladem použití administrativního ocenění je stanovení zjištěné ceny pro potřeby určení daně z nabytí nemovitých. Tento způsob ocenění není vhodný pro potřeby stanovení tržní hodnoty, ale může sloužit jako pomocná metoda. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí
Str. 6
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak o pře dimenzovanost o účel staveb a možnost adaptace na jiné využití o kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy o možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí o omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost o předkupní práva, věcná břemena o zástavní práva o soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
2. OCENĚNÍ 2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena m etoda komparativní. Pomocnou metodou je metoda administrativní.
2.2 Metoda administrativní (pomocná metoda) Ocenění pomocnou administrativní metodou je provedeno za využití oceňovacího předpisu. Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 691 22 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Pasohlávky Katastrální území: Pasohlávky Počet obyvatel: 733 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - V ostatních případech VI O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod II a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová III zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost V (obchod nebo služby – základní sortiment)
Pi 0,65 0,60 0,80 0,85 0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 373,00 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka
č. II
Pi 0,00 Str. 8
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce V -0,02 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,050
Str. 9
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
Ocenění staveb Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 73 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 70 let 1 901,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 8,8*10,65 Název podlaží 1.NP:
=
Zastavěná plocha 93,72 m2
Konstrukční výška 3,50 m
Obestavěný prostor 1.NP: (8,8*10,65)*(3,50) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
93,72 m2
= =
328,02 m3 328,02 m3 93,72 m2 93,72 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou
č. I
Vi typ A
II III II I IV
-0,01 0,00 0,00 0,00 0,04
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,05
III
0,01
III III
0,00 0,85 Str. 10
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
– (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 70 let: s = 1 - 0,005 * 70 = 0,650 12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,650 = 0,602
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 901,- Kč/m3 * 0,602 = 1 144,40 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 328,02 m3 * 1 144,40 Kč/m3 * 1,000 * 1,050= 394 155,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
394 155,39 Kč
Ocenění pozemků Pozemky v JFC Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku č. Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území I a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Str. 11
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
Zákl. cena
Zatřídění
Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 373,1,050
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem Pozemky v JFC - zjištěná cena
st. 468 4940
Upr. cena [Kč/m2] 391,65
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 362,00 391,65
Parcelní číslo st. 467
Koef.
Cena [Kč] 141 777,30
28,00
391,65
10 966,20
594,00 984,00
391,65
232 640,10 385 383,60
=
385 383,60 Kč
Rekapitulace metody administrativní (pomocné) Ocenění staveb Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 73
394 155,40 Kč
Ocenění staveb celkem
394 155,40 Kč
Ocenění pozemků Pozemky v JFC
385 383,60 Kč
Ocenění pozemků celkem
385 383,60 Kč
Celkem
779 539,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
779 539,- Kč
779 540,- Kč
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
2.3 Porovnávací metoda V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES, databáze realitní inzerce projektu Rozvoje vědního oboru oceňování nemovitých věcí, vlastní databáze znaleckého ústavu a veřejné databáze znaleckých posudků a odhadů pro potřeby exekučních řízení a dražeb. Výměry oceňovaného objektu Pro potřeby stanovení porovnávací hodnoty je proveden přepočet podlahové plochy bytové jednotky na započitatelnou podlahovou plochu dle Doporučených zásad oceňování nemovitostí vydaných při ČBA. Přepočet je proveden pomocí koeficientu započitatelné plochy KZp. Podkroví není uvažováno do užitné plochy domu z důvodu chybějícího schodiště a nepřístupnosti podkroví. Podlaží 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP 1.NP Celkem
Místnost
Podlahová plocha (m2)
chodba WC koupelna tech. místnost ložnice zádveří pokoj obývací pokoj s kuchyní
8,58 1,77 6,74 4,65 13,38 7,63 17,51 17,58 77,83
KZp 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Započitatelná plocha (m2) 8,58 1,77 6,74 4,65 13,38 7,63 17,51 17,58 77,83
Srovnávací nabídka Užitná plocha u srovnávacích objektů byla stanovena z leteckých snímků a fotografií na základě redukované zastavěné plochy všech podlaží. 1) Pasohlávky, okres Brno-venkov, užitná plocha 212 m2, pozemek 560 m2 Prodej rodinného domu v klidné části obce. Objekt se skládá z pěti obytných místností, dvěma kuch. kouty a dvou koupelen. Na objekt navazuje terasa a zahrada. Součástí jsou dvě garáže pro tři auta. V současnosti se objekt využívá ke komerci jako penzion. NABÍDKOVÁ CENA:
3 170 000,- Kč
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
2) Habánská, Pouzdřany, užitná plocha 109 m2, pozemek 332 m2 Rodinný dům s velkým sklepem v obci Pouzdřany. V domě proběhla před 20ti lety kompletní rekonstrukce: nová plastová okna, nová elektřina v mědi, nová voda v plastu, nové odpady, nové vnitřní omítky. Dům je částečně odizolován a i když se v něm asi 3 roky nebydlí, je k okamžitému nastěhování, není vlhký ani plesnivý. V celém domě jsou krásné klenuté stropy. Po vstupu do domu se vchází do prostorné kuchyně s jídelním koutem. Z kuchyně je otevřený vstup do obývacího pokoje, dále do dětského pokoje a ložnice. Z kuchyně se jde do koupelny s vanou a na chodbě se nachází samostatné WC. Nad celou spodní částí lze provést půdní vestavbu na prostorné půdě. Ze vstupní chodby je vstup na uzavřený dvorek za domem, který skýtá úplné soukromí. Za dvorkem je dílna s voliérou pro ptáky a za ní menší zahrádka. K domu patří i obrovský, zachovalý, klenutý sklep, o rozměrech 6 krát 30 m. Vstup do sklepa je samostatným vchodem z ulice, ale lze ho propojit i s obytnou částí. NABÍDKOVÁ CENA:
1 099 000,- Kč
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
3) Brod nad Dyjí, okres Břeclav, užitná plocha 95 m2, pozemek 435 m2 Dům prošel zdařilou rekonstrukcí, během které byla okna vyměněna za plastová, fasáda byla zateplena. Dům je částečně podsklepený. Dispozice: dva větší pokoje, kuchyně s kuchyňským koutem, koupelna s vanou, toaleta zvlášť a letní veranda. Vytápění domu je řešeno tuhými palivy a v každé místnosti jsou kamínka. K ohřevu vody slouží bojler. Dále je zde možnost předělání půdy na bydlení. Součástí domu je veliký dvůr s kůlnou.
NABÍDKOVÁ CENA:
3 170 000,- Kč
4) Pasohlávky, okres Brno-venkov, užitná plocha 238 m2, pozemek 416 m2 Dům byl kolaudován roku 1985. V přízemí jsou dva velké pokoje, koupelna, samostatný záchod a pokoj s kuchyňským koutem. V patře je kromě dvou velkých místností a koupelny možnost rozšíření o další prostory (nynější půda). Obytnou část domu je dále možné rozšířit o prostorný suterén, který byl doposud užíván jako technické zázemí a sklad. NABÍDKOVÁ CENA:
2 900 000,- Kč
Str. 15
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
Komparace Na předmětu ocenění vázne nájemní smlouva na bezplatné užívání oceňovaných pozemků p.č. 4940 a p.č. st. 468. Nájemní smlouva je sjednána na dobu určitou do 31.12.2030. Znalecký ústav je názoru, že se nejedná o standardní smluvní vztah. Legitimností nájemní smlouvy se však znalecký ústav nezabývá, jelikož mu nepřísluší řešit právní otázky. Z tohoto důvodu je vyčíslena obvyklá cena předmětu ocenění pro 2 případy: A. Obvyklá cena předmětu ocenění nezatíženého danou nájemní smlouvou. B. Obvyklá cena předmětu ocenění zatíženého danou nájemní smlouvou.
(celkový stav)
(pozemek)
2
IO
[Kč/m ]
K7
(provedení a vybavení)
K6
(poloha)
K5
Cena oceň. objektu
K4
(úvaha znalce)
K3 2
[Kč/m ]
Cena po redukci (Krpc)
Redukce na pramen ceny (Krpc)
2
[Kč/m ]
Nabídková cena [Kč]
Nabídková cena jednotková
Komparace A - předmět ocenění nezatížený předmětnou nájemní smlouvou.
1
Pasohlávky, okres Brnovenkov
3 170 000
14 970
0,85
12 725
1,00
0,95
1,00
0,91
1,00 0,87
14 626
2
Habánská, Pouzdřany
1 099 000
10 129
0,85
8 610
1,00
1,05
0,74
0,85
1,00 0,66
13 045
3
Brod nad Dyjí, okres Břeclav
1 800 000
19 048
0,85
16 190
1,00
0,90
1,05
0,89
1,00 0,84
19 274
4
Pasohlávky, okres Brnovenkov
2 900 000
12 185
0,85
10 357
1,00
0,95
0,89
0,89
1,00 0,76
13 628
č.
Poloha objektu
Střední hodnota Minimum Maximum Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient Výměra oceňovaného objektu Cena objektu Celková cena po zaokrouhlení
15 143
m2 Kč Kč
13 045 19 274 2 451 12 692 17 594 16,19% 78 1 178 549 1 180 000
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient velikosti K2 koeficient polohy (lokalita, dopravní dostupnost) K3 koeficient vybavení a příslušenství objektu K4 koeficient konstrukce a stavebně - technického stavu K5 koeficient velikosti pozemku K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO
Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Je-li IO < 1,00 je srovnávaný objekt horší, je-li IO > 1,00 je srovnávaný objekt lepší než oceňovaný objekt Upravená cena srovnávanýc objektů se zjistí jako podíl redukované ceny a indexu odlišnosti IO
Porovnávací hodnota nemovitých věcí specifikovaných v bodě 1.1, nezatížených výše uvedenou nájemní smlouvou, činí dle odborného odhadu 1 180 000 Kč. Při porovnání byly zohledněni veškeré skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu.
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
(celkový stav)
(pozemek)
2
IO
[Kč/m ]
K7
(provedení a vybavení)
K6
(poloha)
K5
Cena oceň. objektu
K4
(úvaha znalce)
K3 2
[Kč/m ]
Cena po redukci (Krpc)
Redukce na pramen ceny (Krpc)
2
[Kč/m ]
Nabídková cena [Kč]
Nabídková cena jednotková
Komparace B - předmět ocenění zatížený předmětnou nájemní smlouvou.
1
Pasohlávky, okres Brnovenkov
3 170 000
14 970
0,85
12 725
1,00
0,95
1,00
0,99
1,00 0,94
13 537
2
Habánská, Pouzdřany
1 099 000
10 129
0,85
8 610
1,00
1,05
0,74
0,92
1,00 0,71
12 126
3
Brod nad Dyjí, okres Břeclav
1 800 000
19 048
0,85
16 190
1,00
0,90
1,05
0,97
1,00 0,91
17 792
4
Pasohlávky, okres Brnovenkov
2 900 000
12 185
0,85
10 357
1,00
0,95
0,89
0,97
1,00 0,82
12 631
č.
Poloha objektu
Střední hodnota Minimum Maximum Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient Výměra oceňovaného objektu Cena objektu Celková cena po zaokrouhlení
14 022
m2 Kč Kč
12 126 17 792 2 235 11 787 16 257 15,94% 78 1 091 304 1 090 000
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient velikosti K2 koeficient polohy (lokalita, dopravní dostupnost) K3 koeficient vybavení a příslušenství objektu K4 koeficient konstrukce a stavebně - technického stavu K5 koeficient velikosti pozemku K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO
Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Je-li IO < 1,00 je srovnávaný objekt horší, je-li IO > 1,00 je srovnávaný objekt lepší než oceňovaný objekt Upravená cena srovnávanýc objektů se zjistí jako podíl redukované ceny a indexu odlišnosti IO
Porovnávací hodnota nemovitých věcí specifikovaných v bodě 1.1, zatížených výše uvedenou nájemní smlouvou, činí dle odborného odhadu 1 090 000 Kč. Při porovnání byly zohledněni veškeré skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu.
2.4 Vyjádření k DPH V případě všech oceňovaných pozemků p.č. st. 467, st. 468 a 4940 se nejedná o stavební pozemek dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Dotazem na Odbor územního plánování a stavební úřad Městského úřadu Pohořelice bylo zjištěno, že ke stavbě se nedochovala žádná dokumentace. Znalec odhaduje stáří nemovitosti na 70 let. Stavba tudíž splňuje předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
Str. 17
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem.
Metoda administrativní
779 540 Kč
Metoda komparativní – případ A
1 180 000 Kč
Metoda komparativní – případ B
1 090 000 Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věcí specifikovaných v bodě 1.1, nezatížených nájemní smlouvou uvedenou v příloze posudku, je dle odborného odhadu 1 180 000 Kč Cena slovy: jedenmiliónstoosmdesáttisíc Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věcí specifikovaných v bodě 1.1, zatížených nájemní smlouvou uvedenou v příloze posudku, je dle odborného odhadu 1 090 000 Kč Cena slovy: jedenmilióndevadesáttisíc Kč
Str. 18
STATIKUM s. r.o. 2144-189-2016
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech:
stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí.
ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví.
Znalecký posudek je veden pod číslem 2144-189-2016. V Brně dne 23. 5. 2016.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 19
PŘÍLOHY Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ...................................................2 listy Příloha č. 2: Výřez z ortofotomapy..............................................................1 list Příloha č. 3: Nájemní smlouva....................................................................3 listy Příloha č. 4: Sdělení stavebního úřadu.......................................................1 list Příloha č. 5: Fotodokumentace...................................................................4 listy
• I
10
211 2Sm
x
X
XXXXXXXX
\
a) uhradit poškození, které bylo způsobeno na předmětu nájmu a to na vyzvání pronajímatele b) hradit náklady spojené s obvyklým udržováním předmětu nájmu a rovněž oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu oprav , které má ten provést a umožnit mu jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. Závady vzniklé používáním hradí nájemci, v opačném případě pak úhradu této závady hradí pronajímatel. c) nepřenechat předmět nájmu nebo jeho část jiné osobě do podnájmu bez písemného souhlasu pronajímatele. • d) provádět stavební úpravy, pouze na základě předchozího písemného souhlasu pronajímatele a vždy na své náklady.
7.2
Nájemce je oprávněn užívat předmět nájmu v rozsahu a účelu dohodnutém v této smlouvě. Čl. 8
8.1
Nájem končí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, písemnou dohodou mezi pronajimatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědi. Čl. 9
9.1
Pronajímatel dává do nájmu tyto prostory k užívání rodičům.
Čl.10
IO.I
Veškeré změny a doplňky této smlouvy lze provádět pouze písemnou dohodou za konsensu smluvních stran. Čl. 11
Smluvní strany se dohodly, že veškeré majetkové spory vyplývající z této smlouvy nebo vzniklé v souvislosti s ní a to i v případě, že tato smlouva bude neplatná, zrušena nebo od nt,;,bude odstoupeno budou rozhodovány v rozhodčím řízení a to jedním rozhodcem. Ve smyslu § 7 odst. 1 zákona č. 216/1994 Sb. rozhodce určí jednatel Rozhodčí a mediační společnosti s.r.o., IČ : 28815297, se sídlem Hradec Králové, Roudničská 258/47a ( dále jen „Společnost") ze seznamu advokátu vedeného u ČAK. V souladu s ustanovením § 19 odst. I zákona č. 216/1994 Sb., se smluvní strany dohodly, že spor bude rozhodován bez ústního jednání, na základě písemných důkazů předložených stranami. Nebude-li však rozhodce písemné materiály považovat za dostačující, je oprávněn ústní jednání nařídit. Řízení je neveřejné, jednací místo je v sídle Společnosti. Rozhodčí řízení se bude řídit ustanoveními zákona č. 216/1994 Sb a o.s.ř. Rozhodnutí ve věci je konečné. Poplatek za rozhodčí řízení činí 3,5% + DPH z hodnoty sporu, minimálně však 2.000,- Kč + DPH aje nevratný. Rozhodce uvědomí o podání žaloby žalovaného, kterému zašle kopii žaloby a vyzve jej, aby se k ní do 10 dnů od doručení výzvy vyjádřil a doložil důkazy, jichž se dovolává s tím, že pokud se k žalobě ve stanovené lhůtě nevyjádří, budou skutečnosti uvedené v žalobě považovány za nesporné. Dále se smluvní strany dohodly, že doručování v rámci smluvního vztahu a v rozhodčím řízení se řídí příslušnými ustanoveními o.s.ř. a provádí se u podnikající fyzické osoby na adresu místa podnikání, u právnické osoby na adresu sídla zapsanou v příslušném rejsth'ku a u nepodnikající fyzické osoby na adresu uvedenou v záhlaví této smlouvy, když na tuto adresu nepodnikající fyzická
\
\
