STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1185-168-2014 Ve věci :
O ceně nemovitosti včetně příslušenství zapsaných na listu vlastnictví č. 1220 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, pro obec Hustopeče, k.ú. Hustopeče u Brna.
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 02306/13-071; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Josefa Šnajda, bytem Štěpánovice čp. 30, Štěpánovice, 666 02, dat.nar. 22.8.1956.
Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka, Ing. Ivana Bilíková Počet stran posudku: 11+ 6 stran příloh Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena ............................................................................................. 3
1.5
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.6
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.7
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.1
Vyhláška 441/2013 Sb................................................................................... 7
2.2
Ocenění porovnávací metodou ..................................................................... 9
2.2.1
Pozemky – orná půda ............................................................................. 9
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 10 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 11 PŘÍLOHY................................................................................................................ 12
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 1 list Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy ........ 3 listy Příloha č. 3: Výmaz omezení vlastnického práva………………………..…. 2 listy
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti povinného Josefa Šnajda, bytem Štěpánovice čp. 30, Štěpánovice, 666 02, dat.nar. 22.8.1956.., zapsané na listu vlastnictví č. 1150 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, pro obec Hustopeče kat. území Hustopeče u Brna, a to: -
Pozemek na parcele 4754/61 o výměře 4139 m2, orná půda
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Hustopeče jsou město v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji, 30 km jižně od Brna. Žije zde téměř šest tisíc obyvatel a město se rozkládá na ploše 2447ha. Městem protéká říčka Štinkovka. Hustopeče se nachází v oblasti jednoho z nejstarších osídlení na jižní Moravě, severně od hráze Nových Mlýnů. Město je dobře dostupné, neboť leží při dálnici D2 spojující Brno s Bratislavou a 1. železničním koridoru (Děčín-Praha-BrnoBřeclav). Celá oblast patří ke klimaticky nejteplejším v České republice, což prospívá pěstování kvalitního vína i turistické atraktivitě regionu. V obci se nachází veškerá základní občanská vybavenost, tedy škola, knihovna, zdravotnické zařízení, lékárna, obchod, pošta a kulturní i sportovní zařízení. V obci je vybudován obecní vodovod, plynovod a kanalizace.
1.3 Popis nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí je pozemek zařazen jako orná půda, což odpovídá i jeho skutečnému využití dle provedeného místního šetření. Pozemek se nachází mezi obcemi Hustopeče a Šakvice a je přístupný po nezpevněné polní cestě. Pozemek je úzký a je obdélníkového tvaru. V jeho okolí se nacházejí vesměs pozemky stejného charakteru, nejbližší zástavbou je cca 1km vzdálený průmyslový areál. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech neváznou žádná věcná břemena ani nájemní práva, která nezaniknou dražbou, vyjma těch, která jsou uvedena v kapitole 1.4 tohoto posudku. Movité ani nemovité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření.
1.4 Věcná břemena Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 5.3.2014 na nemovitosti vázne následující věcné břemeno:
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
Bližší informace k tomuto věcnému břemeni byly vyžádány na Katastrálním úřadě pro JM kraj, katastrální pracoviště Hustopeče. Dle poskytnutých listin se jedná se o věcné břemeno dle přídělové listiny z roku 1973, původně k pozemku 46/43, u něhož do současné doby proběhlo dvojí přečíslování. Věcné břemeno zní na jmenovitou hodnotu 230Kčs. Dle objednatelem poskytnutého dokumentu došlo dne 22.5.2014 k doplacení částky 230Kč povinným na účet Ministerstva zemědělství, čímž došlo k zániku výše uvedeného věcného břemena. Dokument tvoří přílohu č. 3 tohoto posudku. Dle nejaktuálnějších dostupných informací tedy na dražených nemovitostech neváznou žádná věcná břemena ani nájemní práva, která nezaniknou dražbou.
1.5 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 5.3.2014 je na listu vlastnictví č. 1220 pro k.ú. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj jako vlastník zapsán: Vlastnické právo
Podíl
Šnajd Josef, č.p. 30, 66602 Štěpánovice
1.6 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 9.5.2014 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Michala Meluzína
1.7 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro obec Hustopeče, k.ú. Hustopeče u Brna, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Hustopeče, pro nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 1220; vyhotovený dne 5.3.2014; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření, ze dne 9.5.2014; Projektová dokumentace poskytnutá povinným Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb.,
Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. s účinností od 1. 1. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé (= tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní.
2.1 Vyhláška 441/2013 Sb. Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
679 04 Jihomoravský Břeclav Hustopeče Hustopeče u Brna 5 883
Ocenění pozemků Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny:
80 % 80,00 %
Parcelní Výměra JC Úprava BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] orná půda 4754/61 00 100 4 139,00 16,77 80,00 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 4 139,00 m2
UC Cena [Kč/m2] [Kč] 30,19 124 956,41
Pozemek - zjištěná cena
=
Název
124 956,41 124 956,41 Kč
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. pozemek
124 956,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
124 956,40 Kč
Celkem
124 956,40 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
124 956,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. pozemek
124 956,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
124 956,40 Kč
Celkem
124 956,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
124 956,40 Kč
124 960,- Kč
slovy: Jednostodvacetčtyřitisícdevětsetšedesát Kč
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
2.2 Ocenění porovnávací metodou 2.2.1 Pozemky – orná půda Pozemky vybrané k porovnání : Název
Nabídková Výměra cena [Kč] [m2]
Jedn. cena (JC)
Kp
Kk
Váha
Upravená jedn. cena [Kč/m2]
[Kč/m2] Pozemek Horní Věstonice
105 000
9 200
11,4
0,85
0,90
1,00
14,90
Pozemek Kostice
127 416
10 618
12
0,85
0,90
1,00
15,69
Pozemek Borkovany
72 585
4 839
15
0,90
0,90
1,00
18,52
Pozemek Krumvíř
273 000
21 000
13
0,90
0,85
1,00
16,99
Upravená jedn. cena = JC / (Kp x Kk) Kp – zohledňuje atraktivitu lokality a dostupnost pozemku Kk – zohledňuje redukci na pramen ceny, kvalitu, velikost a využitelnost pozemku Minimální jednotková cena za m2:
9,03 Kč
Průměrná jednotková cena za m2 (∑(JC × V) / ∑ V):
16,50 Kč
Maximální jednotková cena za m2:
11,34 Kč
Jednotková obvyklá cena pro pozemek p.č. 4754/61 činí po zaokrouhlení: 16,50 Kč/m2. V případě výše uvedeného pozemku se nejedná o stavební parcely dle § 56 odst. 2 zák. o DPH.
Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
3. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena nemovitostí podle cenového předpisu Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci a příslušenství
124 960 Kč 68 290 Kč 0 Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) všech oceňovaných nemovitostí je dle odborného odhadu 68 290 Kč Cena slovy: šedesátosmtisícdvěstědevadesát Kč
Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1185-168-2014. V Brně dne 2.6.2014.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy Příloha č. 3: Výmaz omezení vlastnického práva
Str. 12
Fotodokumentace z místního šetření
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.03.2014 21:55:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 03623/13 pro Exekutorský úřad Brno město Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor
Okres: CZ0644 Břeclav Kat.území: 649864 Hustopeče u Brna
Obec: 584495 Hustopeče List vlastnictví: 1220
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Podíl
Vlastnické právo Šnajd Josef, č.p. 30, 66602 Štěpánovice
Způsob využití
Z-3199/2009-735
POLVZ:578/1974
Z-2300578/1974-735
Z-6333/2013-735 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 159 EX02306/2013 -017 ze dne 15.11.2013. Z-6333/2013-735
Z-6334/2013-735
Z-6334/2013-735 Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 159 Ex-02306/2013 -016 ze dne 15.11.2013. Právní moc ke dni 21.01.2014. Právní účinky zápisu ke dni 27.02.2014. Zápis proveden dne 05.03.2014. Z-643/2014-735
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735.
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.03.2014 21:55:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 03623/13 pro Exekutorský úřad Brno -
Okres: CZ0644 Břeclav Kat.území: 649864 Hustopeče u Brna
Obec: 584495 Hustopeče List vlastnictví: 1220
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Plomby a upozornění - Bez zápisu E Listina o Rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě č.j.-1009/2009
-Tu ze dne 02.04.2009. Právní moc ke dni 23.04.2009.
Z-3199/2009-735 RČ/IČO: 560822/0310 F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Výměra[m2] 4139
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
05.03.2014
22:14:40
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735. strana 2
