STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 2347-392-2016
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta Soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno
Účel posudku :
Stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí a příslušenství zapsaných na LV č. 2899 v k.ú. Komín, obec Brno, okres Brno-město, kraj Jihomoravský pro potřeby exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00185/16-083
Oceněno k datu:
22. 9. 2016
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
Odpovědný zpracovatel: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Pavla Vodová Počet stran posudku:
24 + 10 stran příloh
Počet vyhotovení :
3x, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
V Brně dne 14. 10. 2016
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
Obsah 1
NÁLEZ ................................................................................................................. 4 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 4
1.2
Účel posudku ................................................................................................. 4
1.3
Celkový popis nemovitých věcí ..................................................................... 4
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 5
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 5
1.6
Stáří stavby ................................................................................................... 5
1.7
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 5
1.8
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 6
1.9
Prohlášení Znalce o nezávislosti ................................................................... 6
1.10
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ........................................ 6
1.11
Definice obvyklé ceny................................................................................. 7
1.12
Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí .............................. 7
1.12.1
Metoda administrativní......................................................................... 7
1.12.2
Metoda nákladová ............................................................................... 7
1.12.3
Metoda výnosová ................................................................................ 8
1.12.4
Metoda komparativní ........................................................................... 8
Použitelnost znaleckého posudku .............................................................. 9
1.13 2
POSUDEK ......................................................................................................... 10 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................. 10
2.2
Věcná hodnota ............................................................................................ 10
2.3
Porovnávací metoda.................................................................................... 13
2.3.1
Komparativní metoda - chata včetně pozemku ..................................... 13
2.3.2
Komparativní metoda – pozemek užívaný s oceňovaným objektem..... 19
2.3.3
Komparativní metoda – chata bez pozemku ......................................... 22
3
REKAPITULACE ................................................................................................ 23
4
ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 24
Str.
2
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ............................................................ 3 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy ......................................................................... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace ............................................................................ 3 listy Příloha č. 5: Sdělení stavebního úřadu .................................................................. 1 list Příloha č. 6: Sdělení Úřadu městské části města Brna, Brno-Komín..................... 1 list
Str.
3
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
1 NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Předmětem ocenění je nemovitá věc zapsaná na LV č. 2899 v k.ú. Komín, obec Brno, okres Brno-město, kraj Jihomoravský, a to: •
Stavba – Komín, č.e. 465, rod.rekr. na parcele č. 1958/2, LV 10001.
1.2 Účel posudku Znalecký posudek je vypracován pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00185/16-083.
1.3 Celkový popis nemovitých věcí Statutární město Brno je druhým největším městem České republiky a krajským městem Jihomoravského kraje. Brno je také obcí s rozšířenou působností. V centrální části města Brna tvoří samostatný okres Brno-město. Brno leží na soutoku řek Svratky a Svitavy, jeho katastrální plocha je 23 020 ha a žije zde 377 440 obyvatel. Brno je významným administrativním střediskem a také centrem soudní moci. Sídlí zde Ústavní soud, Nejvyšší soud, Nejvyšší státní zastupitelství a Nejvyšší správní soud a další významné instituce, např. Úřad pro ochranu hospodářské soutěže, Veřejný ochránce práv atd. K nejvýznamnějším dominantám města patří hrad a pevnost Špilberk, katedrála svatého Petra a Pavla, hrad Veveří nebo Brněnská přehrada. Brno je obcí s veškerou občanskou vybaveností. Nachází se zde veškerá zdravotnická zařízení (nemocnice, samostatné ordinace lékařů, ambulantní zařízení, lékárny atd.), sportovní zařízení (koupaliště, bazény, stadiony), všechny stupně škol (mateřské, základní, vyšší odborné, vysoké, základní umělecké), provozovny, obchody a obchodní a nákupní centra. Z technické vybavenosti obce jsou dostupné všechny inženýrské sítě – elektřina, vodovod, kanalizace i plyn. Brno je významným dopravním uzlem jak železniční tak autobusové dopravy. V rámci města je doprava zajištěna MHD. V Brně se také nachází dvě letiště, a to mezinárodní letiště Tuřany a vnitrostátní letiště Medlánky. Oceňovaná nemovitá věc se nachází v severozápadní části Brna, v městské části Brno-Komín, v zahrádkářské osadě. Přístup je umožněn po nezpevněné komunikaci, která navazuje na místní komunikaci ulice Chochola. Parkování je možné v blízkosti oceňované nemovité věci na nezpevněné ploše pozemku p.č. 1952/1, který je ve vlastnictví Statutárního města Brna. Nejbližší zastávka MHD je vzdálena cca 500 m. Jedná se o oblast se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. Předmětem ocenění je stavba pro rodinnou rekreaci č.e. 465 na pozemku parc.č. 1958/2, který je ve vlastnictví Statutárního města Brna. Jedná se o zděnou chatu obdélníkového půdorysu, na niž navazuje ještě dřevěný přístavek. Zastavěná plocha je 22,68 m2. Chata je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží a podkroví. Střecha je sedlová, nad dřevěným přístavkem pultová, krytina plechová, klempířské konstrukce standardního provedení. Okna jsou dřevěná jednoduchá, dveře hladké plné, úprava vnitřních povrchů v části omítka, v části dřevěný obklad, vnější povrchy v části břízolitová omítka, v části dřevěné povrchy. V 1. NP se nachází zádveří, místnost Str.
4
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
s krbem a schodiště do podkroví, v podkroví je jedna místnost se vstupem na balkon. Z inženýrských sítí je zde pouze přípojka elektro, zajištěn je také přívod vody, ale pouze sezónně. Chata stojí na pozemku p.č. 1958/2 (zastavěná plocha a nádvoří) a spolu s ní je užívána ještě část pozemku p.č. 1958/1 (trvalý travní porost) - oboje ve vlastnictví Statutárního města Brna, přičemž celkem je k užívání s chatou vymezena plocha o výměře 400 m2 (užíváno pravděpodobně na základě členství v organizaci Českého zahrádkářského svazu, ZO Miranka-Komín, viz příloha č. 6). Dle územního plánu spadají tyto pozemky do ploch s objekty pro individuální rekreaci. V těchto plochách jsou přípustné stávající objekty pro individuální rekreaci, jejich rekonstrukce a dostavby, dále společná hygienická zařízení pro chatovou nebo zahrádkářskou osadu, kůlny na nářadí o zastavěné ploše max. 4 m2. Podmíněně přípustné jsou novostavby objektů pro individuální rekreaci, jednotlivé stavby služeb a veřejného stravování, pokud mají doplňkovou funkci, která odpovídá využívání území stávajících chatových a zahrádkářských osad. Předmětem ocenění je pouze stavba chaty č.e. 465 v k.ú. Komín, bez pozemku.
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Na základě místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů nebyla zjištěna žádná nájemní práva ani věcná břemena zatěžující oceňované nemovité věci.
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny žádné movité věci, které by tvořily příslušenství k nemovité věci. Nemovitým příslušenstvím doplňujícím užívání oceňované stavby jsou zpevněné plochy, pergola, zděná udírna, přípojky inženýrských sítí. Veškeré nemovité příslušenství se nachází na pozemku cizího vlastníka. Veškeré příslušenství je zahrnuto v ceně objektu stanovené pomocí věcné hodnoty a je zohledněno i ve výpočtu ceny pomocí porovnávací metody.
1.6 Stáří stavby Dle sdělení stavebního úřadu městské části Brno-Komín, který zde působí od roku 1990, nebyl nalezen v archivu žádný spisový materiál týkající se dané stavby (tudíž ani kolaudační souhlas nebo informace o započetí s užíváním stavby), proto se lze domnívat, že stavba byla postavena před rokem 1990 (viz příloha č. 5). Na základě prohlídky při místním šetření se předpokládá stáří stavby cca 40 let.
1.7 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí je k datu ocenění jako vlastník nemovité věci zapsán: Vlastnické právo
Podíl
SJM Abbas Mohamad a Abbasová Hana, Str.
5
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
Abbas Mohamad, Jaselská 348/3, Dejvice, 16000 Praha 6 Abbasová Hana, Botanická 47/47, Ponava, 60200 Brno
1.8 Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 22. 9. 2016 za přítomnosti zástupců Znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o. Ing. Lukáše Pejchala a Ing. Pavly Vodové, vykonavatele p. Davida Stolaře a předsedy Českého zahrádkářského svazu, ZO Miranka-Komín p. Jaroslava Struka.
1.9 Prohlášení Znalce o nezávislosti Společnost STATIKUM s. r. o. (dále jen „Znalec“) dále prohlašuje, že k objednateli není ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu. Znalec dále prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích ocenění.
1.10 Podklady pro vypracování znaleckého posudku • • • • • • • • • • • • • • •
Výpis z katastru nemovitostí; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění platném k datu ocenění; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I. vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I. vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I. vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I. vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; Str.
6
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
•
IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
1.11 Definice obvyklé ceny Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: „Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
1.12 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí 1.12.1 Metoda administrativní Metoda administrativní se používá pro zjištění ceny pro potřeby ocenění podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obecně se jedná o případy, kdy je nutné cenu nemovitých věcí určitým způsobem regulovat, aby její použití vytvářelo rovnoprávné podmínky. Příkladem použití administrativního ocenění je stanovení zjištěné ceny pro potřeby určení daně z nabytí nemovitých. Tento způsob ocenění není vhodný pro potřeby stanovení tržní hodnoty, ale může sloužit jako pomocná metoda. 1.12.2 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. Str.
7
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
1.12.3 Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 1.12.4 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí • • •
vzdálenost od center měst či obcí vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitostí • • • • • •
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak pře dimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena • • • •
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu • •
celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
Str.
8
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
1.13 Použitelnost znaleckého posudku Znalecký posudek je použitelný pouze pro potřeby exekučního řízení.
Str.
9
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
2 POSUDEK 2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní, metodou pomocnou je věcná hodnota.
2.2 Věcná hodnota Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění je provedeno za využití oceňovacího předpisu nákladovým způsobem bez koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu pp. Stavba pro rodinnou rekreaci, č.e. 465 Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata a zahrádkářská chata § typ A 14: Svislá nosná konstrukce:
zděná v tl. nad 15 cm
Podsklepení:
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
Podkroví:
má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
111
Výpočet jednotlivých ploch Název
Plocha
1.NP
4,97*(3,48+1,7)-1,7*1,8
=
22,68
Podkroví
(4,97-1,8)*(3,48+1,7)
=
16,42
[m2]
Zastavěné plochy a výšky podlaží Str. 10
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
Zastavěná. Konstr. plocha výška
Název 1.NP
22,68 m2
2,56 m
Podkroví
16,42 m2
2,53 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název
Obestavěný prostor
[m3]
1.NP
(4,97*(3,48+1,7)-1,7*1,8)*(2,56)
=
58,07 m3
Podkroví
((4,97-1,8)*(3,48+1,7))*0,5*4,05
=
33,25 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Obestavěný prostor
Název
Typ
1.NP
NP
58,07 m3
Podkroví
Z
33,25 m3
Obestavěný prostor - celkem:
91,32 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%]
Část [%]
Koef.
Upravený obj. podíl
1. Základy
S
5,60
100
1,00
5,60
2. Podezdívka jen u typu I
S
3,60
100
1,00
3,60
3. Obvodové stěny
S
25,30
100
1,00
25,30
4. Stropy
S
9,40
100
1,00
9,40
5. Zastřešení
S
9,20
100
1,00
9,20
6. Krytina
S
4,10
100
1,00
4,10
7. Klempířské konstrukce
S
0,80
100
1,00
0,80
8. Úprava povrchů
S
9,20
100
1,00
9,20
9. Schodiště
S
2,10
100
1,00
2,10
10. Dveře
S
3,10
100
1,00
3,10 Str. 11
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
11. Okna
S
5,20
100
1,00
5,20
12. Podlahy
S
4,10
100
1,00
4,10
13. Vytápění
S
3,20
100
1,00
3,20
14. Elektroinstalace
S
3,10
100
1,00
3,10
15. Rozvod vody
C
2,20
100
0,00
0,00
16. Zdroj teplé vody
C
0,90
100
0,00
0,00
17. Rozvod propan-butanu
C
0,20
100
0,00
0,00
18. Kanalizace
C
2,10
100
0,00
0,00
19. Záchod
C
0,40
100
0,00
0,00
20. Okenice
C
1,90
100
0,00
0,00
21. Vnitřní vybavení
C
2,30
100
0,00
0,00
22. Ostatní
C
2,00
100
0,00
0,00
Součet upravených objemových podílů
88,00 0,8800
Koeficient vybavení K4: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 12) [Kč/m3]:
=
Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 12):
*
1,1200
Koeficient vybavení stavby K4:
*
0,8800
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
*
1,2000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
*
2,1370
Základní cena upravená [Kč/m3]
=
4 423,08
Plná cena:
=
403 915,67 Kč
Opotřebení: 60,000 %
-
242 349,40 Kč
Stavba pro rodinnou rekreaci, č.e. 465 - zjištěná cena
=
161 566,27 Kč
91,32 m3 * 4 423,08 Kč/m3
1 750,-
Určení opotřebení odborným odhadem
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb:
4,00 %
Stanovená cena staveb:
161 566,- Kč Str. 12
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
Ocenění Cena staveb celkem:
161 566,-
4,00 % z ceny staveb
*
0,0400
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - = zjištěná cena
6 462,64 Kč
Rekapitulace Stavba pro rodinnou rekreaci, č.e. 465
161 566,00 Kč
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Celkem
6 463,00 Kč 168 029,00 Kč
Věcná hodnota – výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: 168 030,- Kč 2.3 Porovnávací metoda Předmětem ocenění je pouze stavba chaty, bez pozemku. S obdobnými typy nemovitých věcí se běžně neobchoduje a není tedy možné sestavit dostatečnou databázi pro porovnání. V daném případě byla porovnávací hodnota stavby chaty stanovena jako rozdíl mezi porovnávací hodnotou pozemku včetně chaty a porovnávací hodnotou samotného pozemku. V konkrétním případě je pro porovnání použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES, databáze realitní inzerce projektu Rozvoje vědního oboru oceňování nemovitých věcí, vlastní databáze znaleckého ústavu a veřejné databáze znaleckých posudků a odhadů pro potřeby exekučních řízení a dražeb. 2.3.1 Komparativní metoda - chata včetně pozemku Ocenění je provedeno na základě zastavěné plochy všech nadzemních podlaží objektu: Podlaží
Zastavěná plocha (m2)
1.NP
22,68
Podkroví
16,42
Celkem
39,10
Celková zastavěná plocha všech nadzemních podlaží je 39,1 m2. Uvažovaná výměra pozemku pro ocenění je 400 m2 (plocha pozemku vymezena k užívání se stavbou).
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
Srovnávací objekty 1) Brno-Jundrov, celková zastavěná plocha 17 m2, celková výměra pozemku 370 m2 Prodej rekreační chaty v žádané lokalitě Brno-Jundrov, Na Jurance, se zahradou o celkové výměře 370 m2. Chata je cihlová, zastavěná plocha činí 17 m2 s malinkou půdou a sklípkem, disponuje i kamny na topení a vaření s troubou, vlastní pozemek. Klidné místo u lesa s krásným výhledem na Brno. Šíře pozemku cca 15 m. Zahrada v mírném svahu s ovocnými stromy, rybízy, květinami, jahodami i bylinkami. Bez elektřiny (možnost dovedení elektřiny ze sloupu el. vedení 190 m), bez vody (možnost připojení na vodovod, vývod před chatou na sousedním pozemku s přístupem nebo možnost vykopání studny), přístup po lesní pěšince do kopce, příjezd autem cca 0,5 km pod chatu po asfaltovo-štěrkové komunikaci s parkováním. NABÍDKOVÁ CENA:
400 000,- Kč
2) Brno-Jundrov, celková zastavěná plocha 33 m2, celková výměra pozemku 421 m2 Prodej samostatně stojící chaty se zahradou v Jundrově, v chatařské a zahrádkářské kolonii Juranka. Chata je dřevěná na betonových základech, přízemní, má obdélníkový půdorys cca 5 x 6,6 m a stojí na vlastním pozemku. Zahrada je zatravněná, má téměř čtvercový tvar o rozměrech cca 19 x 22 m, je ze tří stran oplocená, orientovaná v mírném východním svahu, s krásným výhledem na Wilsonův les a přilehlou obytnou zástavbu Masarykovy čtvrti. Chata je přízemní se šikmou střechou, částečně podsklepená, přístup do sklepa je z obývacího pokoje, okna jsou jednoduchá dřevěná, podlaha je dřevěná, Str. 14
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
komín pro umístění kamen na vytápění chaty je situován v kuchyni. Dispoziční řešení chaty: vstupní prosklená veranda se samostatnými vstupy do kuchyně a do obývacího pokoje. Z vnější strany chaty je přístup do kůlny a na bývalé suché WC. Do chaty je zavedena elektřina (nutno znovu osadit elektroměr), voda je k dispozici ze zahrádkářského sezonního řadu. Nejbližší zastávkou MHD je autobusová zastávka Pod Jurankou na ulici Veslařská, vzdálená cca 250 m od pozemku a přístupná pěšinou v zahrádkářské kolonii. Příjezd autem je možný pokračováním ulice Kopretinová, parkovat lze cca 200 m od chaty, přístup k chatě je možný pouze pěšky po veřejné pěšině. Vjezd až na pozemek možný není. Chata má přidělené číslo evidenční, v katastru nemovitostí je zapsána jako stavba pro rodinnou rekreaci a byla využívána v sezoně od jara do podzimu. NABÍDKOVÁ CENA:
550 000,- Kč
3) Brno-Komín, celková zastavěná plocha 37 m2, celková výměra pozemku 368 m2 Rekreační objekt zastavěné plochy 37 m2 je umístěn na zahradě o výměře 368 m2, pozemek je v osobním vlastnictví. Objekt má evidenční číslo, je zděný, jednopodlažní se sedlovou střechou, částečně podsklepený. Nachází se v zahrádkářské kolonii Nad Hlubočkem v katastrálním území Komín. Součástí dispozice je předsíň s toaletou a mycím koutem, obytný pokoj s kuchyňským a spacím koutem. Pro ohřev vody slouží elektrický bojler. Původní objekt byl stavebně upraven s použitím ekologických materiálů (zateplení stěn a střechy, dřevěná masivní podlaha, venkovní i interiérové obklady stěn), stavební úpravy byly provedeny s ohledem na ekologii na minimalizaci ekologické stopy. Dům má separační WC, rozvod jímané dešťové vody zajišťuje domácí vodárna Str. 15
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
umístěná ve sklepě. Voda je zachycována do podzemních nádrží, upravena mechanickými filtry a používána jako užitková. Hlavní obytný prostor je orientován na jižní terasu dřevěným zdvižně posuvným francouzským oknem, navazuje okrasná zahrada s ovocnými stromy. NABÍDKOVÁ CENA:
860 000,- Kč
4) Mečkov, Brno-Bystrc, celková zastavěná plocha 55 m2, celková výměra pozemku 463 m2 Prodej zděné chaty 2+1 u Brněnské přehrady na vlastním pozemku o celkové výměře 463 m2 v katastru Brno-Bystrc, lokalita Mečkov. Chata se nachází na malebném místě s výhledem na hrad Veveří. Je jednopodlažní, částečně podsklepená. Zastavěná plocha je 55 m2. Chata je v původním, ale dobrém stavu, vhodná k rekreaci i přestavbě k celoročnímu bydlení. Do chaty je zavedena elektřina 220/380V. Užitková voda z vlastního zdroje, suchá toaleta. Příjezd k chatě je zajištěn po veřejné přístupové komunikaci. Výborná dostupnost do Brna a Veverské Bítýšky. Orientace chaty nabízí dostatek slunce i příjemný stín vzrostlých borovic. NABÍDKOVÁ CENA:
750 000,- Kč Str. 16
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
5) Brno-Bystrc, celková zastavěná plocha 38 m2, celková výměra pozemku 899 m2 Prodej nádherného pozemku – zahrady s chatou s číslem evidenčním v BrněBystrci u oblíbené brněnské přehrady (cca 8 minut volné chůze), v lokalitě Rakovec. Jedná se o pozemek – zahradu v osobním vlastnictví o CP 899 m2, na kterém se nachází samostatně stojící chata s číslem evidenčním o zastavěné ploše 38 m2. Šíře pozemku je cca 24 metrů, délka 37 metrů. Pozemek i chata jsou v osobním vlastnictví. Součástí prodeje je i podíl na příjezdové cestě přímo na pozemek. Dispozice chaty: vchází se na zápraží s výhledem do okolních lesů, na kterém se nachází rovněž komora. Ze zápraží vejdeme do chaty, kterou tvoří dvě místnosti s okny, zabezpečené okenicemi. Chata má nové rozvody elektřiny a novou střechu, jinak je bez úprav. NABÍDKOVÁ CENA:
910 000,- Kč
Str. 17
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
K6
(vybavení a příslušenství)
(pozemek)
(úvaha znalce)
IO
(poloha)
(velikost)
2
K5
[Kč/m ]
K4
Cena oceň. objektu
K3
2
K2
(technický stav)
K1 [Kč/m ]
Poloha objektu
Cena po redukci (Krpc )
č.
Redukce na pramen ceny (K rpc)
2
[Kč/m ]
Nabídková cena jednotková
Komparace
1
Brno - Jundrov
23 529
0,85
20 000
1,05
1,15 1,00 0,98 0,99 1,00 1,17
17 094
2
Brno - Jundrov
16 667
0,85
14 167
0,90
1,03 1,00 1,03 1,01 1,00 0,96
14 757
3
Brno-Komín
23 243
0,85
19 757
1,00
1,01 1,10 1,13 0,99 1,00 1,24
15 933
4
Mečkov, Brno-Bystrc
13 636
0,85
11 591
1,00
0,95 1,00 1,03 1,02 1,00 1,00
11 591
5
Brno - Bystrc
23 947
0,85
20 355
1,00
1,01 1,05 1,03 1,14 1,00 1,24
16 416
Střední hodnota Minimum Maximum Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient Výměra oceňovaného objektu Cena objektu Celková cena po zaokrouhlení
23 630 11 000 44 762 10 180 13 450 33 810 43,08% 39 925 823
20 636 9 900 40 286 9 333 11 303 29 969 45,23% 39 808 518 810 000
2
m Kč Kč
15 160 11 591 17 094 1 940 13 220 17 100 12,80% 39 593 969 590 000
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy (lokalita, dopravní dostupnost) K2 koeficient velikosti K3 koeficient stavebně - technického stavu K4 koeficient vybavení a příslušenství objektu K5 koeficient velikosti pozemku K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO
Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Je-li IO < 1,00 je srovnávaný objekt horší, je-li IO > 1,00 je srovnávaný objekt lepší než oceňovaný objekt Upravená cena srovnávanýc objektů se zjistí jako podíl redukované ceny a indexu odlišnosti IO
Porovnávací hodnota oceňovaného objektu včetně pozemku spolu s ním užívaného činí dle odborného odhadu 590 000,- Kč. Str. 18
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
2.3.2 Komparativní metoda – pozemek užívaný s oceňovaným objektem Uvažovaná výměra pozemku pro ocenění je 400 m2 (plocha pozemku vymezena k užívání se stavbou). Srovnávací nabídka 1) Pod Mniší Horou, Brno-Komín, celková výměra pozemku 1 400 m2 Prodej stavebního pozemku s chatou v Brně-Komíně, na ulici Pod Mniší horou. Dle územního plánu je pozemek určen pro individuální rekreaci. Jedná se o 2 pozemky o celkové ploše 1400 m2 (709 m2 + 691 m2). Z inženýrských sítí je na pozemku voda a elektřina. Zastavěná plocha činí 15 m2. K pozemku vede příjezdová komunikace. Jedná se o velmi pěkný pozemek v atraktivní lokalitě s krásným výhledem. NABÍDKOVÁ CENA:
1 600 000,- Kč
2) Zaječí hora, Brno-Sadová, celková výměra pozemku 3 979 m2 Prodej pozemku v lokalitě Sadová o výměře 3979 m2. Pozemek v nejširším místě cca 15 m (v nejužším místě cca 12 m) x cca 270-280 m se nachází v BrněKrálově Poli mezi Lesnou a ulicí Kociánka v oblasti zvané Zaječí hora. Pozemek je na katastru veden jako zahrada a jsou na něm ovocné stromy. Na pozemek vede z obou stran obecní cesta (nezpevněná). Pozemek je částečně oplocen a na obou stranách ukončen zamykatelnou velkou bránou. Na jedné straně hranice pozemku vede elektřina. Pozemek je situován od severu k jihu a z jižní strany je překrásný výhled na Brno. Vhodné k rekreaci. Na pozemku lze postavit chatu o výměře 25 m2. NABÍDKOVÁ CENA:
4 376 900,- Kč
Str. 19
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
3) Zaječí hora, Brno-Sadová, celková výměra pozemku 2 066 m2 Prodej pozemku o celkové ploše 2066 m2 nacházejícího se v městské části Brna-Sadová. Pozemek se nachází v zahrádkářské kolonii Zaječí hora, která slouží převážně k rekreaci a pěstování ovoce a zeleniny. Pozemek má šíři 9 m a délku 222 m a je z každé strany ohraničen cestou s možností příjezdu aut. Spodní cesta je ve vlastnictví města Brna. Zaječí hora je zasíťována elektřinou. Na pozemku je možné zbudovat zahradní domek. Tohoto času je zahrada neudržovaná. Orientace zahrady je na jih. NABÍDKOVÁ CENA:
2 272 600,- Kč
4) Brno-Jundrov, celková výměra pozemku 1 282 m2 Prodej zahrady o celkové ploše 1 282 m2 s chatkou o ploše 8 m2, Brno-Jundrov. Příjezd k zahradě po obecní cestě. Zahrada je orientována na JZ a svítí zde celý den sluníčko. Na zahradě jsou vzrostlé ovocné stromy (jabloně, hrušeň, ořech, třešeň). Zahrada je udržovaná a díky vyseté luční směsi trávy nádherně kvete. NABÍDKOVÁ CENA:
1 500 000,- Kč
Str. 20
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
5) Brno-Maloměřice, celková výměra pozemku 374 m2 Prodej zahrady v Brně o rozloze 374 m2. Součástí prodeje je i chatka na severovýchodní straně pozemku. Nyní jsou zde vysázeny ovocné stromy (švestky, jabloně). K zahradě lze dojet autem nebo MHD (zastávka 5 minut od pozemku). Zahrada patří do zahrádkářské osady v Maloměřicích. NABÍDKOVÁ CENA:
350 000,- Kč
Str. 21
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
Pod Mniší Horou, Brno-Komín
1 143
0,85
971
1,00
0,88
1,00
1,10
1,00 0,97
1 001
2
Zaječí hora, Brno-Sadová
1 100
0,85
935
1,00
0,79
0,95
1,00
1,00 0,75
1 247
3
Zaječí hora, Brno-Sadová
1 100
0,85
935
1,00
0,85
0,95
1,00
1,00 0,81
1 154
4
Brno - Jundrov
1 170
0,85
995
1,00
0,89
0,90
1,10
1,00 0,88
1 130
5
Brno - Maloměřice
936
0,85
795
1,00
1,01
0,90
1,10
1,00 1,00
795
Poloha objektu
Celkem jednotková cena - průměr 835 Minimum 347 Maximum 1 645 415 Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka 420 1 250 Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient 49,66% Výměra oceňovaného objektu Celková cena objektu Celková cena objektu po zaokrouhlení na desetitisíce
710 295 1 398 352 358 1 062 49,64%
Kč/m2
Kč/m2 Kč/m2 m2 Kč Kč
Cena oceň. objektu [Kč/m2]
1
č.
[Kč/m2]
(úvaha znalce)
IO
(jiné)
K5
(sítě)
K4
(velikost)
K3
(poloha)
K2
Redukce na pramen ceny (K rpc)
K1
Nabídková cena jednotková [Kč/m2]
Cena po redukci (K rpc )
Komparace
1 070 795 1 247 156 914 1 226 14,61% 400 428 000 430 000
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy pozemku (lokalita, dopravní dostupnost) K2 koeficient velikosti pozemku K3 koeficient přivedení inženýrských sítí K4 koeficient jiných vlastností (např.stavby na pozemku apod.) K5 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO
Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5)
Porovnávací hodnota pozemku užívaného spolu s chatou činí dle odborného odhadu 430 000,- Kč. 2.3.3 Komparativní metoda – chata bez pozemku Výsledná porovnávací hodnota stavby chaty je rovna rozdílu porovnávacích hodnot stanovených v kapitolách 2.3.1 a 2.3.2: Komparativní metoda – chata vč. pozemku
590 000 Kč
Komparativní metoda – pozemek
430 000 Kč
Komparativní metoda – chata bez pozemku
160 000 Kč
Str. 22
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
3 REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovité věci považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Výsledky jednotlivých metod: Věcná hodnota (pomocná metoda)
168 030 Kč
Komparativní metoda
160 000 Kč
Obvyklá cena nemovitých věcí specifikovaných v bodě 1.1 činí dle odborného odhadu:
160 000 Kč Cena slovy: jednostošedesáttisíc Kč
Str. 23
STATIKUM s. r.o. 2347-392-2016
4 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: •
stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí.
•
ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví.
Znalecký posudek je veden pod číslem 2347-392-2016. V Brně dne 14. 10. 2016
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 24
PŘÍLOHY Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ............................................................ 3 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy ......................................................................... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace ............................................................................ 3 listy Příloha č. 5: Sdělení stavebního úřadu .................................................................. 1 list Příloha č. 6: Sdělení Úřadu městské části města Brna, Brno-Komín..................... 1 list
Příloha č. 4: Fotodokumentace
Obr. 1 – Pohled východní
Obr. 2 – Pohled jihozápadní
Obr. 3 – Místnost v 1. NP
Obr. 4 – Schodiště do podkroví
Obr. 5 – Místnost v podkroví, vstup na balkon
Obr. 6 – Místnost v podkroví
Obr. 7 – Nezpevněná příjezdová komunikace na parc.č. 1952/1
Ú✁ad m✂stské ✄ásti m✂sta Brna, Brno - Komín, Vav✁inecká 15, 624 00 Brno Stavební ú✁ad V Brn☎ dne 11.10.2016
.j.: MCBKOM 03410/2016/SÚ/Kop Spis.zn.: S-MCBKOM 02137/2016 Oprávn☎ná ú✆ední osoba: Dagmar Kopecká E-mail:
[email protected]
Tel.: 541 428 184
SD✝LENÍ Ú✞ad m✟stské ✠ásti m✟sta Brna Brno-Komín, stavební ú✞ad, jako stavební ú✞ad p✞íslušný (dále jen „stavební ú✞ad“) podle § 13 odst. 1 písm. c) zákona ✠. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním ✞ádu v platném zn✟ní (dále jen "stavební zákon") a na základ✟ Obecn✟ závazné vyhlášky statutárního m✟sta Brna ✠. 20/2001, kterou se vydává Statut m✟sta Brna, ve zn✟ní pozd✟jších obecn✟ závazných vyhlášek statutárního m✟sta Brna, ✠ásti III. P✡sobnosti m✟sta a m✟stských ✠ástí podle obor✡ p✡sobnosti, Územní rozvoj a výstavba, ✠lánku 18 – P✡sobnost m✟stských ✠ástí, a podle § 10 a 11 z.✠. 500/2004 Sb., správní ✞ád, v platném zn✟ní (dále jen „správní ✞ád“), obdržel žádost od: STATIKUM s.r.o., I☛O 15545881, Purky☞ova 125, 612 00 Brno,
o sd✟lení informací, k jakému datu došlo ke kolaudaci stavby pro rodinnou rekreaci ✠.ev. 465, (dále jen "stavba") ve vlastnictví: Mohamad Abbas, nar. 1.10.1968, Jaselská 348/3, 160 00 Praha, Hana Abbasová, nar. 8.10.1976, Botanická 47/47, 602 00 Brno na pozemku parc. ✠. 1958/2 v katastrálním území Komín, ve vlastnictví: Statutární m✌sto Brno, I☛O 44992785, Dominikánské nám✌stí 196/1, 601 67 Brno. Stavební ú✍ad k výše uvedenému sd✎luje: V archivu stavebního ú✞adu, který zde p✡sobí od roku 1990, nebyl nalezen žádný spisový materiál týkající se uvedené stavby, tudíž není možné sd✟lit, kdy byla stavba zkolaudována. Lze se domnívat, že stavba byla postavena p✞ed rokem 1990, a tento spisový materiál se pravd✟podobn✟ nachází v Archívu m✟sta Brna. Stavební ú✞ad upozor✏uje, že stavby povolované, ev. kolaudované, v režimu p✞edcházejícímu starému stavebnímu zákonu ✠. 50/1976 byly povolovány zcela jiným režimem.
[OTISK Ú✑EDNÍHO RAZÍTKA] Ing. arch. Karin Ková✞ová vedoucí stavebního ú✞adu ÚM✒ m✟sta Brna Brno - Komín Obdrží: 1. STATIKUM s.r.o., IDDS: t538guz sídlo: Purky✏ova 125, 612 00 Brno 12 CO: ÚM✒ Brno – Komín, stavební ú✞ad, spis - zde
Úřad městská části města Brna, Brno – Komín Vavřinecká 15, 624 00 Brno Právník úřadu
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jan Krejsta, soudní exekutor se sídlem Horní 729/32 639 00 Brno
Sp.zn.: 2494/2016/DD
Vyřizuje: 541428181 Dobrovolná
Brno 4.8.2016
Věc: žádost o poskytnutí součinnosti – k č.j.: 159 EX 00185/16-094 K Vašemu přípisu ve výše uvedené věci ze dne 25.7.2016 sdělujeme, že Mohamad Abbas, bytem Jaselská čp. 348/ čo. 3, 160 00 Praha – Dejvice, IČ: 49483510, r.č. nemá uzavřenou z úrovně SMB, MČ Brno – Komín nájemní smlouvu na pozemek p.č. 1958/2 k.ú. Komín, ve vlastnictví Statutárního města Brna. Bylo zjištěno, že pozemek p.č. 1958/2 k.ú. Komín je pronajat, a to Českému zahrádkářskému svazu, ZO Miranka- Komín, zastoupené předsedou panem Jaroslavem Strukem, Brno, Lidická 39. Na základě shora uvedených skutečností povinný užívá tento pozemek pravděpodobně na základě členství v této organizaci.
S pozdravem
JUDr. Daniela Dobrovolná právník úřadu
