STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR

STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: [email protected]

Znalecký posudek č. 1063-046-2013 Ve věci :

O ceně nemovitosti včetně příslušenství zapsané na listu vlastnictví č. 2191 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Boskovice, pro obec Letovice, k.ú. Letovice.

Objednatel:

Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209

Účel posudku :

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 02081/13-039; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Lubomíra Řehoře, V chaloupkách čp. 273 / čo.2, 679 61 Letovice.

Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Ivana Bilíková, Ing. Jiří Kuchynka Počet stran posudku: 17 + 8 stran příloh Počet vyhotovení :

3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1

Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3

1.2

Charakteristika obce a poloha nemovitých věcí ............................................ 3

1.3

Popis nemovitých věcí ................................................................................... 3

1.4

Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4

1.5

Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4

1.6

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4

2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.1

Vyhláška 441/2013 Sb................................................................................... 7

2.1.1 2.2

Základní informace ................................................................................. 7

Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 13

2.2.1

Rodinný dům ......................................................................................... 13

3. REKAPITULACE ................................................................................................ 16 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 17 PŘÍLOHY................................................................................................................ 18

Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 3 listy Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrálních map ...... 5 listů Příloha č. 3: Vyjádření Městského úřadu Letovice .................................... 1 list

Str. 2

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti povinného Lubomíra Řehoře, Letovice čp. 273 / čo. 2. 679 61 Letovice rč: 70-05-15/4739 zapsaných na listu vlastnictví č. 2191 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Boskovice, pro obec Letovice, kat. území Letovice, a to:  Rodinný dům č.p. 273 na parcele 598/2 včetně příslušenství  Pozemek na parcele 598/2 o výměře 124 m², zastavěná plocha a nádvoří  Pozemek na parcele 598/3 o výměře 205 m², zahrada

1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Město Letovice spadá do okresu Blansko a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Boskovice. Obec Letovice se rozkládá asi dvacettři kilometrů severně od Blanska a deset kilometrů severozápadně od města Boskovice. Trvalý pobyt na území tohoto města má úředně hlášeno kolem 6 700 obyvatel. Ve městě se nachází pošta, banka, matrika, mateřská škola, základní škola, zdravotní a sportovní zařízení, dále se zde nachází ordinace praktických lékař a zubních lékařů. Ve městě je vybudován veřejný vodovod a plynofikace. Oceňovaná stavba a pozemky se nachází na jižním okraji obce v blízkosti zámku Letovice a přilehlého parku.

1.3 Popis nemovitosti Jedná se o rohový podsklepený jednopodlažní rodinný dům s obytným podkrovím v jižní části obce Letovice. Znalci nebyl do domu umožněn přístup, ocenění je provedeno na základě vnější prohlídky stavby, projektové dokumentace a informací zjištěných znalcem na místě samém. U nemovitosti se nepodařilo zjistit její stáří, dle sdělení Městského úřadu Letovice, Odbor výstavby a životního prostředí se kolaudační rozhodnutí nedochovalo, dochovalo se pouze stavební povolení k přístavbě rodinného domu z 4.8.1976 a kolaudační rozhodnutí k přístavbě rodinného domu z 23.12.1997. Dle informací poskytnutých znaleckému ústavu byla na stavbě v roce 2000 provedena nástavba, v jejímž rámci proběhla rekonstrukce původního objektu. Stáří objektu bylo znalcem stanoveno na 40 let. Dům je zděný a je dispozičně rozdělen na dvě části. Část domu orientovaná do ulice V Chaloupkách je zakryta sedlovou střechou, část domu kolmá k ulici V Chaloupkách, v níž se nachází vstup do objektu, je zastřešena mansardovou střechou. Objekt je kontaktně zateplen polystyrenem tloušťky 5 cm. Celkový stav nemovitosti je dobrý. V 1. PP domu se nachází garáž s vjezdem z ulice, sklep, kotelna a dílna. Dispozice 1.NP a podkroví není známa. Str. 3

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

Dům je na základě informací poskytnutých povinným připojen na rozvod vody, plynu a elektřiny a na kanalizaci. Součástí ocenění je stavební pozemek p.č. 598/2 pod rodinným domem č.p. 273 o výměře 124 m2 a pozemek p.č. 598/3 - zahrada o výměře 205 m2. Jedná se o okrasnou zahradu, přičemž venkovní úpravy a vedlejší stavba na ní se nacházející jsou oceněny samostatně. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech neváznou žádná věcná břemena ani nájemní práva, která nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nebyly zjištěny při místním šetření. Při místním šetření bylo zjištěno následující nemovité příslušenství oceňované nemovitosti – plot, předložené schodiště pro vstup do objektu z ulice, předložené schodiště pro vstup do objektu ze zahrady, zpevněná plocha před rodinným domem a zpevněná plocha na zahradě, nad níž je umístěna pergola. Tyto úpravy jsou zahrnuty v ceně objektu stanovené dle oceňovacího předpisu. Dále bylo zjištěno, že je na zahradě umístěn zahradní domek o půdorysné ploše 2,35 m × 3,28 m, jelikož souhrnná plocha tohoto vedlejšího objektu nepřesahuje zastavěnou plochu 25 m2, je cena zahradního domku obsažena v ceně rodinného domu. Okrasné porosty jsou oceněny samostatně zjednodušeným způsobem.

1.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 10. 1. 2013 je na listu vlastnictví č. 2191 pro k.ú. Letovice, obec Letovice, Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj jako vlastník zapsán: Řehoř Lubomír,

V chaloupkách 273/2, 679 61 Letovice

1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 30. 1. 2014 za přítomnosti zástupců znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Pavla Pejchala, CSc. a Ing. Ivany Bilíkové. Povinný se i přes písemnou výzvu k místnímu šetření nedostavil a neumožnil zástupcům znaleckého ústavu vstup do stavby - rodinného domu č.p.273.

1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku  Výpis z katastru nemovitostí pro obec Letovice, k.ú. Letovice, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Boskovice, pro nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 2191; vyhotovený dne 10. 1. 2014;  Doplňující informace povinným;

k předmětu

ocenění

poskytnuté

objednatelem

a

 Informace poskytnuté Stavebním úřadem Letovice;  Informace z realitního serveru;  Vlastní databáze znalce;

Str. 4

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

 Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření, ze dne 30. 1. 2014;  Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku);  Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012;  Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. s účinností od 1. 1. 2014;  BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009;  ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007;  DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006;  ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;

hodnota

nemovitostí,

I.vydání,

 BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010;  HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009;  ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010;  IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.

Str. 5

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), Str. 6

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní.

2.1 Vyhláška 441/2013 Sb. Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. 2.1.1 Základní informace Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Letovice Katastrální území: Letovice Počet obyvatel: 6 781 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 740,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce I O2. Hospodářsko-správní význam obce III O3. Poloha obce V O4. Technická infrastruktura v obci I O5. Dopravní obslužnost obce II O6. Občanská vybavenost v obci I

Pi 0,95 0,85 0,80 1,00 0,95 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 067,84 Kč/m2

Ocenění staveb Hlavní stavby – RD č.p. 273, k.ú. Letovice Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č.2 421,- Kč/m3 24): Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 4,60*5,55+8,45*7,05 1.NP: 9,60*5,65

= =

85,10 m2 54,24 m2 Str. 7

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

podkorví:

Název podlaží sklep: 1.NP: podkorví:

8,55*7,15 9,60*5,65 4,20*7,15+4,35*2,75 4,20*7,15+4,35*2,75 Zastavěná plocha 85,10 m2 54,24 m2 61,13 m2 54,24 m2 41,99 m2 41,99 m2

Konstrukční výška 2,30 m 3,30 m 2,47 m 2,50 m 2,48 m 0,85 m

Obestavěný prostor sklep: (4,60*5,55+8,45*7,05)*(2,30) 1.NP: (9,60*5,65)*(3,30+0,10) (8,55*7,15)*(2,47+0,10) podkorví: (9,60*5,65)*(2,50/2) (4,20*7,15+4,35*2,75)*(2,48) (4,20*7,15+4,35*2,75)*(0,85/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,94

61,13 m2 54,24 m2 41,99 m2 41,99 m2

= = = =

195,74 m3 184,42 m3 157,11 m3 67,80 m3 104,14 m3 17,85 m3 727,06 m3

= = = = = = =

115,37 m2 338,69 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s

č. III II IV

Vi typ C -0,01 0,04

II I V

0,00 0,00 0,08

III III I III III

0,00 0,00 0,00 0,00 0,05

I

-0,01

III II

0,00 1,00 Str. 8

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 14 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * 14 = 0,86 12

Index vybavení IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,86 = 0,983

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

II I

0,00 0,00

II

-0,02

VII

0,01

III

-0,03

I

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 1,000 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 0,989 i=2

Str. 9

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 421,- Kč/m3 * 0,983 = 2 379,84 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 727,06 m3 * 2 379,84 Kč/m3 * 1,000 * 0,989= 1 711 253,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 711 253,32 Kč

Ocenění pozemků Pozemky uvedené na LV 2191 pro k.ú. Letovice Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I

Pi 1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Pi = 1,000

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 1,000 i=1

0,02 Str. 10

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II I

0,00 0,00

I

0,00

VII

0,01

III

-0,03

I

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,000 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,000 = 1,000 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 067,84 1,000 Parcelní Výměra Jedn. cena číslo [m2] [Kč/m2] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 598/2 124,00 1 067,84 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 598/3 205,00 1 067,84 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ

Název

- zjištěná cena

=

Upr. cena [Kč/m2] 1 067,84

Cena [Kč] 132 412,16 218 907,20 351 319,36 351 319,36 Kč

Ocenění trvalých porostů Okrasné porosty na pozemku p.č. 598/3 k.ú. Letovice Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku:

Kč

351 319,36 Str. 11

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

Celková výměra pozemku m2 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m2 Cena pokryvné plochy porostů Kč Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy * porostů: Cena okrasných rostlin: = - zjištěná cena

329 50 53 392,00 0,085 4 538,32 4 538,32 Kč

REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb Hlavní stavby RD č.p. 273, k.ú. Letovice

1 730 286,50 Kč

Ocenění staveb celkem

1 730 286,50 Kč

Ocenění pozemků 351 319,40 Kč Ocenění pozemků celkem

351 319,40 Kč

Ocenění trvalých porostů 4 538,30 Kč Ocenění trvalých porostů celkem Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

4 538,30 Kč 2 086 144,20 Kč

2 086 144,20 Kč

2 086 140,- Kč

slovy: Dvamilionyosmdesátšesttisícjednostočtyřicet Kč

Str. 12

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

2.2 Ocenění porovnávací metodou 2.2.1 Rodinný dům 1) Rodinný dům Letovice, podlahová plocha: 300 m2, zahrada: 683 m2

Rodinný dům 9+1 ve vilové čtvrti v Letovicích. Dům je po rekonstrukci, nová okna, zateplení domu a nová fasáda, s terasou o velikosti 60 m2, třemi balkony. Dispozice domu: přízemní část je obývací pokoj + 3x pokoj, koupelna, WC, chodba se vstupem do domu, jídelna, kuchyně se vstupem na rozsáhlou terasu, kde je nádherný výhled na místní kostel a do okolní přírody. I.p. prostorná hala, pět obytných pokojů, WC. Dům je celopodsklepený. Příslušenství domu tvoří posezení s bazénem, krbem a udírnou, zahradní domek. Dům je napojený na veškeré IS - kanalizace, plynové topení, elektrika, městská voda. NABÍDKOVÁ CENA: 2 390 000 Kč + provize RK 2) Rodinný dům Letovice, V chaloupkách, podlahová plocha: 138 m2, zahrada: 1900 m2

Dvougenerační částečně podsklepený rodinný dům se dvěma byty o velikostech 2+1 a 3+1. K domu náleží garáž, vlastní studna a pozemek o velikosti 1 900 m2. V domě byly provedeny nové rozvody topení včetně radiátorů. Topení je zajištěno elektrickým kotel, plyn je přiveden k pozemku. Na zahradě jsou vzrostlé ovocné stromy. NABÍDKOVÁ CENA: 2 450 000 Kč + provize RK Str. 13

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

3) Rodinný dům Letovice, podlahová plocha: 130 m2, zahrada: 389 m2

Rodinný dům se zahradou v Letovicích o velikosti 7+2. RD se nachází v okrajové části města, v blízkosti Křetínské přehrady. V domě jsou zavedeny veškeré inženýrské sítě, dům je částečně podsklepen, náleží k němu garáž a hospodářské přístavby. Výhodou je možnost vytápění plynem, tuhými palivy a krbem. U domu je udržovaná zahrada, dvůr a terasa. NABÍDKOVÁ CENA: 2 100 000 Kč včetně provize RK

Seznam porovnávaných nemovitostí: Rodinný dům Letovice Výchozí cena (VC) Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)

2 390 000 Kč 1,10 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,05 2 172 727 Kč 1,103 1 970 728 Kč 1,00

Rodinný dům Letovice , V chaloupkách Výchozí cena (VC): 2 450 000 Kč Kredukce na pramen ceny 1,10 Kpolohy 1,00 Kpodobnosti stavby 0,95 Ktech.stav budovy 1,00 Kvybavení 0,95 Kúvahy znalce 1,00 Kpozemku 1,10 Cena po redukci na pramen ceny 2 227 273 Kč Str. 14

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)

0,993 2 243 538 Kč 1,00

Rodinný dům Letovice Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)

2 100 000 Kč 1,10 1,00 0,95 1,00 0,95 1,00 1,05 1 909 091 Kč 0,948 2 014 606 Kč 1,00

kde JC = VC / (Kredukce na pramen ceny x Kpolohy × Kpodobnosti stavby × Ktech. stav budovy × Kvybavení × Kúvahy znalce × Kpozemku) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek:

1 970 728 Kč 2 076 291 Kč 2 243 538 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek:

2 076 291 Kč

Porovnávací hodnota po zaokrouhlení:

2 076 300 Kč

Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě předmětných nemovitostí v k.ú. Letovice 2 076 300 Kč. Tato cena je tvořena cenou pozemků p.č. 598/2 a 598/3 ve výši 240 170 Kč (tato cena byla zjištěna porovnávací metodou na základě analýzy trhu a bylo přihlédnuto ke skutečnosti, že na parcele p.č. 598/2 stojí stavba) a cenou rodinného domu ve výši 1 836 130 Kč. V případě pozemků p.č.598/2 a 598/3 se nejedná o stavební parcelu dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Stavba byla dle provedeného místního šetření a dle dostupných informací užívána nejméně od roku 1976 a splňuje tudíž předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.

Str. 15

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

3. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena nemovitostí podle cenového předpisu

2 086 140 Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

2 076 300 Kč

Věcné břemeno

0 Kč

Ostatní movité věci

0 Kč

Práva a závady

0 Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitostí uvedených na LV 2191 je dle odborného odhadu 2 076 300 Kč Cena slovy: dvamilionysedmdesátšesttisíctřista Kč

Str. 16

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech:  stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí.  ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1063-046-2014. V Brně dne 14. 2. 2014.

Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal

Str. 17

STATIKUM s. r.o. 1063-46-2014

PŘÍLOHY

Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrálních map Příloha č. 3: Vyjádření Městského úřadu Letovice

Str. 18

Fotodokumentace z místního šetření

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 10.01.2014 20:55:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 02081/13 pro Exekutorský úřad Brno město Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor

Okres: CZ0641 Blansko

Obec: 581917 Letovice

Kat.území: 680711 Letovice

List vlastnictví: 2191

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný

Identifikátor

Vlastnické právo Řehoř Lubomír, V chaloupkách 273/2, 67961 Letovice B Nemovitosti Pozemky Parcela

Podíl

700515/4739

Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití 124 zastavěná plocha a nádvoří Na pozemku stojí stavba: Letovice, č.p. 273, bydlení   598/3 205 zahrada

Způsob ochrany

  598/2

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy

Způsob využití Na parcele

Letovice, č.p. 273

bydlení

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

zemědělský půdní fond

Způsob ochrany

  598/2

Povinnost k

o Zástavní právo smluvní

pohledávka ve výši 2 800 000,-Kč, budoucí pohledávky do výše 320 000,-Kč a do výše 600 000,-Kč vzniklé do 25.10.2035 V-2196/2007-731 Parcela:   598/2 Komerční banka, a.s., Na příkopě V-2196/2007-731 969/33, Staré Město, 11000 Praha 1, Parcela:   598/3 V-2196/2007-731 Stavba: Letovice, č.p. 273 RČ/IČO: 45317054 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č. 10000121981 ze dne 13.09.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.09.2007. V-2196/2007-731 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Exekuční příkaz k prodeji

nemovitosti podle usnesení Okresního soudu v Blansku č.j. 90 EXE 1332/2011-6 ze dne 16.5.2011 Parcela:   598/2 Z-4796/2011-731 Parcela:   598/3 Z-4796/2011-731 Stavba: Letovice, č.p. 273 Z-4796/2011-731 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr.Emilie Čenovské č.j.10 EX-2157/2011 -4 ze dne 02.06.2011. Z-4796/2011-731 Listina Oznámení o změně exekutora a převzetí exekuce č.j.159 EX-02081/2013 -018 ze dne 26.9.2013. Exekutorský úřad Brno-město - nový soudní exekutor Mgr. Jan Krejsta. Z-6485/2013-731 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Boskovice, kód: 731. strana 1

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 10.01.2014 20:55:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 02081/13 pro Exekutorský úřad Brno město Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor

Okres: CZ0641 Blansko Kat.území: 680711 Letovice

Obec: 581917 Letovice List vlastnictví: 2191

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

o Nařízení exekuce

soudní exekutor JUDr. Emilie Čenovská, Exekutorský úřad Strakonice Řehoř Lubomír, V chaloupkách 273/2, 67961 Letovice, RČ/IČO: 700515/4739 Z-4558/2011-701 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Blansku 90 EXE-1332/2011 -6 ze dne 16.05.2011; uloženo na prac. Blansko Z-4558/2011-701 o Zahájení exekuce

pověřený soudní exekutor: JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno 616 00 Řehoř Lubomír, V chaloupkách 273/2, 67961 Letovice, RČ/IČO: 700515/4739 Z-5735/2013-702 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 97EX-25/2013 -9 Exekutorský úřad Brno - město ze dne 14.03.2013; uloženo na prac. Brno-město Z-5735/2013-702 o Zástavní právo exekutorské

pohledávka ve výši 9 675,12 Kč s příslušenstvím Z-1507/2013-731 Parcela:   598/2 Home Credit a.s., Moravské náměstí Z-1507/2013-731 Parcela:   598/3 249/8, Brno-město, 60200 Brno, Z-1507/2013-731 Stavba: Letovice, č.p. 273 RČ/IČO: 26978636 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX-25/2013 -14 ze dne 15.3.2013. Vznik práva doručením katastrálnímu úřadu dne 15.3.2013. Z-1507/2013-731 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo exekutorské

pohledávka ve výši 24 276,-Kč s příslušenstvím Z-2892/2013-731 Parcela:   598/2 DAGRO Plzeň s.r.o., Bezručova Z-2892/2013-731 Parcela:   598/3 153/9, Vnitřní Město, 30100 Plzeň, Z-2892/2013-731 Stavba: Letovice, č.p. 273 RČ/IČO: 49789872 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora Mgr. Ing. Jiřího Proška č.j.134 EX-02687/2013 -023 ze dne 23.5.2013. Vznik práva doručením katastrálnímu úřadu dne 23.5.2013. Z-2892/2013-731 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Exekuční příkaz k prodeji

nemovitosti podle usnesení Okresního soudu v Blansku č.j.90 EXE 1001/2013-13 ze dne 16.5.2013 Parcela:   598/2 Z-2893/2013-731 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Boskovice, kód: 731. strana 2

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 10.01.2014 20:55:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 02081/13 pro Exekutorský úřad Brno město Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor

Okres: CZ0641 Blansko

Obec: 581917 Letovice

Kat.území: 680711 Letovice

List vlastnictví: 2191

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

Z-2893/2013-731 Parcela:   598/3 Z-2893/2013-731 Stavba: Letovice, č.p. 273 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr.Ing. Jiřího Proška č.j.134 EX-02687/2013 -022 ze dne 23.05.2013. Z-2893/2013-731 o Zástavní právo exekutorské

pohledávka ve výši 250 000,-Kč s příslušenstvím. Den vzniku 2.6.2011. Řehoř Jan, V potůčkách 713/39, Z-3730/2013-731 Parcela:   598/2 67961 Letovice, RČ/IČO: 500730/150 Z-3730/2013-731 Parcela:   598/3 Z-3730/2013-731 Stavba: Letovice, č.p. 273 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr.Emilie Čenovské č.j.10 EX-2157/2011 -5 ze dne 02.06.2011. Z-4797/2011-731 Listina Oznámení o změně exekutora a převzetí exekuce č.j.159 EX-02081/2013 -018 ze dne 26.9.2013. Exekutorský úřad Brno-město - nový soudní exekutor Mgr. Jan Krejsta. Z-6485/2013-731 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva D

Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

o Změna výměr obnovou operátu

Parcela:   598/3 Parcela:   598/2

Z-1617/2008-731 Z-1617/2008-731

Plomby a upozornění - Bez zápisu E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Kupní smlouva V11 1660/1996 ze dne 5.11.1996,právní účinky vkladu ke dni 8.11.1996.

POLVZ:403/1996 Pro: Řehoř Lubomír, V chaloupkách 273/2, 67961 Letovice

Z-8200403/1996-731 RČ/IČO: 700515/4739

o Kupní smlouva V11 1201/1999 ze dne 14.9.1999,právní účinky vkladu ke dni 15.9.1999.

POLVZ:400/1999 Pro: Řehoř Lubomír, V chaloupkách 273/2, 67961 Letovice F

Z-8200400/1999-731 RČ/IČO: 700515/4739

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Boskovice, kód: 731. strana 3

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 10.01.2014 20:55:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 02081/13 pro Exekutorský úřad Brno město Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor

Okres: CZ0641 Blansko Kat.území: 680711 Letovice

Obec: 581917 Letovice List vlastnictví: 2191

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Parcela   598/3

BPEJ 33014 34168

Výměra[m2] 61 144

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Boskovice, kód: 731. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

10.01.2014

21:03:40

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Boskovice, kód: 731. strana 4