Stappenplan Pilot “Ontslakken Gebiedsontwikkeling Breda” 13 augustus 2013, Daniëlle Dictus, Directie Ontwikkeling, afdeling Vastgoedontwikkeling
Gebiedsontwikkeling is een boeiend maar ook weerbarstig proces. Ook toen de bomen nog tot aan de hemel groeiden, ging gebiedsontwikkeling niet vanzelf. In tijden van crisis, zoals nu, is gebiedsontwikkeling nog lastiger. Dat geldt evenzeer voor vastgoedontwikkeling, kleinere projectontwikkeling en ook kleinere of grotere gebiedstransformatie. De vraag naar woningen maar ook naar winkels, bedrijfsruimten en kantoren is voor een groot deel weggevallen, veelal door een mismatch tussen vraag en aanbod. Dit gegeven en het feit dat financiering veel moeilijker te verkrijgen is, betekent dat de in het verleden opgestapelde ambities vaak niet meer haalbaar zijn. De gemeente Breda wil daar verandering in aanbrengen. Nu sprake is van economische tegenwind komt de voortgang van gebiedsontwikkeling en ook de benodigde samenwerking tussen overheid en private partijen vaak onder hoge druk te staan. Voortgang en samenwerking worden dan steeds lastiger, omdat de (financiële) belangen groot zijn en behoorlijk uiteen kunnen lopen. Door vertraging komen ook grondexploitaties onder extra druk te staan en lopen rentes op, terwijl de mogelijkheden van opstalontwikkeling juist afnemen. We worden geconfronteerd met hogere kosten terwijl we de kansen voor grondopbrengsten vooral zien verkleinen. Het mes snijdt aan twee kanten en aan beide kanten voelen we de pijn. Onderhandelingen duren daarom langer en de totale vertraging leidt tot extra plankosten. En ondertussen besteden we steeds meer tijd aan overleg, regels afvinken en voorbereiding. En zo stijgen de plankosten steeds weer. Kan het sneller, kan het goedkoper en kan het flexibeler? Oftewel: hoe kunnen we er voor zorgen dat, weliswaar op een beperkter aantal locaties, vastgoedinvesteringen die noodzakelijk zijn voor de gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling in deze crisistijd toch van de grond komen? En dat zonder de kwaliteit geweld aan te doen. Gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde blijven essentieel. Het landelijke actieteam heeft 40 wenken opgesteld, onderverdeeld in een zestal thema’s 1. Houding en Werkwijze: deze wenken gaan over het ruimte geven aan projecten en de steun van bestuurders, de ruimte voor afweging, het betrekken van de raad, ook qua deregulering, het verzamelen van alle verschillende beleidsnota’s, ‘ontkoppen’ van regelgeving en het bestrijden van sectoraal denken. 2. Van masterplan naar ‘kleine korrel’: deze wenken gaan over een globale structuurvisie – maar wel focus op die visie, globale en flexibele bestemmingsplannen, aansturing en nuchterheid. 3. Publiek – privaat: uitgangspunt hoort gemeenschappelijk belang en vertrouwen te zijn. De wenken gaan over het waar nodig tijdig afboeken, het meedenken als gemeente, nuchtere toetsing van milieuregels, renoveren, kritisch zijn op tijdelijke oplossingen, meedenken, koffie drinken… 4. Pragmatisch handelen versus precedentwerking: ontkoppen van regels, escape opnemen in regels en niet bang zijn voor precedentwerking. 5. Nieuwe rol voor de provincie: door het voorkomen van ‘ verslakken’ bij de provincie zelf, het ontkoppen en ontslakken bij provincies, het ondersteunen van gemeentes in de samenwerking, en de investerende provincie. 6. Belemmeringen in de rijksregelgeving weghalen: door vooruit te lopen op aangekondigde bandbreedtes en schriftelijke acceptatie van overschrijdingen, normaal te zijn met staatssteun, niet roomser te zijn dan ‘ Europa’, door incentives op woningbouw in het gemeentefonds, door eenvoudiger te herbestemmen en korter huren en redelijke overdrachtsbelasting mogelijk te maken. Gemeente Breda heeft het project Via Breda Broeit in het Havenkwartier als pilot aangemeld bij het landelijk actieteam “ontslakken gebiedsontwikkeling” samengesteld in opdracht van het ministerie van BZK. Hierbij is er ondersteuning vanuit een landelijk expertteam, dat Breda adviseert en faciliteert om met name het proces in gang te zetten en de gewenste energie te laten vrijkomen om ook door te zetten.
Fasering De Bredase pilot is in drie fasen verdeeld. Fase 1: Laat los en begin! Verantwoord realiseren van beperkt aantal tijdelijke initiatieven op het Haveneiland (onderdeel Havenkwartier) met zo min mogelijk formele regels om de eerste dynamiek te bewerkstellingen en ervaring op te doen. Fase 2: Gezamenlijk vorm geven Met belanghebbenden richting geven aan de gebiedsontwikkeling, waarbij wellicht naar geheel Havenkwartier gekeken wordt. Fase 3: Bestendigen resultaat Op basis van ervaringen, bestaande regelgeving en overeengekomen ambities het bereikte resultaat voor langere tijd bestendigen. De aanpak laat zich nog niet tot het eind nu al beschrijven, daarom is het proces in fasen verdeeld, waarbij de input uit voorgaande fase het traject van de vervolgfase bepaald.
Fase 1: Laat los en begin! Een aantal initiatiefnemers wordt de ruimte gegeven om met zo min mogelijk regels, maar wel op verantwoorde wijze hun plan tot realisatie te brengen. Hierbij is veiligheid een criterium, verder worden alle regels zoveel mogelijk losgelaten. In deze fase zijn drie doelen van belang 1. Dynamiek op het haveneiland. Zo snel mogelijk activiteiten op een braakliggend terrein 2. Ervaring op doen met ‘ontregelen’? Waar lopen we tegenaan, wat zijn kansen, wat zijn risico’s? 3. Laten zien dat het kan. Vertrouwen op de integriteit van de initiatiefnemers, ervaren dat met gezond verstand risicobeheersing voldoende, zonder formele sancties, maar wel goed overleg, voldoende kan zijn om tot leuke initiatieven te komen. Op basis van het resultaat kan het doel van ‘ontregelen’ scherper vastgesteld worden, het gebied benoemd worden en de relatie met andere lopende trajecten qua deregulering, houding & gedrag en werkwijze Te zetten stappen: De fase staat uitgebreid beschreven in het projectplan Via Breda Broeit – Havenkwartier – fase 1. Samengevat worden de volgende stappen gezet. 1. Vraaggestuurd realiseren van: a. Stadsstrand b. Sloepenhaven c. Skatehal d. Verbouwing Electron e. Kleine evenementen 2. Opstellen veiligheidsrapportage (Quick Scan Veiligheidseffectenrapportage) 3. Realiseren openbare ruimte, nutsfaciliteiten en lichtkunstproject 4. Afspraken beheer en organisatie voor fase 1 en deel fase 2 5. Evaluatie: wat zijn de ‘lessons learned’
Fase 2 Gezamenlijk vormgeven Met alle belanghebbenden wordt in gezamenlijkheid bekeken wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn in het gebied. Gezamenlijk wordt een plan gemaakt voor het transformatiemanagement in de komende 10 jaar. Op basis van ervaringen uit de eerste fase worden uitgangspunten bepaald voor het verdere traject. Dit wordt verwerkt in een projectplan dat aan de raad zal worden voorgelegd. De raad zal betrokken worden bij het vormgeven van de uitgangspunten. In deze fase zijn drie doelen van belang: 1. Vorm geven van het ‘algemeen belang’ met alle stakeholders in een plan 2. Vaststellen van uitgangpunten (basaal, gezond verstand, zo eenvoudig en helder mogelijk) 3. Uitvoering van het ontstane plan op basis van de uitgangpunten Te zetten stappen: 1. Richting bepalen – september / oktober 2013 Proces: o Inventarisatie huidige regelgeving en beleid o Stakeholderanalyse o Bijeenkomsten met stakeholders: draagvlak, enthousiasme creëren o Overleg raad o Resultaat vastleggen in een manifest Inhoud: o Doel Transformatiemanagement en havenkwartier/-eiland bepalen o Bepalen uitgangspunten (bv wat is de minimale regelgeving) o Plan vorm geven 2. Projectplan fase 2 opstellen (van visie/manifest naar uitvoering) – november / december 2013 College zal de Raad hierover informeren. 3. Realisatie – 2014 e.v. Uitbreiding initiatieven haveneiland, bijvoorbeeld door middel van Souk, evenementen,
Fase 3: Bestendigen resultaat Als er een statische situatie is ontstaan, kan dit bestendigd worden met een statisch instrument. Dit kan een (tijdelijke) bestemmingsplan zijn, maar eventueel is formalisatie met andere regelgeving ook mogelijk.
Gemeente Breda Vastgoedontwikkeling Projectplan
Via Breda Broeit – Haveneiland – fase 1 (Start transformatiemanagement en ontslakken op het Haveneiland)
Laat los en begin!
Datum: augustus 2013 Opgesteld door: Danielle Dictus Bestuurlijk opdrachtgever: Selçuk Akinci Ambtelijk opdrachtgever: Bertwin van Rooijen Projectmanager: Daniëlle Dictus Afdeling: Vastgoedontwikkeling
> Status: Definitief
Inhoudsopgave
1 Context ...................................................................................................................... 7
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Aanleiding ......................................................................................................... 7 Probleemstelling ............................................................................................... 7 Raakvlakken ...................................................................................................... 8 Fasering Via Breda Broeit: 3 fasen ................................................................. 9 Doelstelling Via Breda Broeit – fase 1 .......................................................... 10
2 Project Via Breda Broeit – Haveneiland - fase 1 ................................................ 11
2.1 2.2 2.3
Beoogde resultaten ........................................................................................ 11 Toelichting concrete initiatieven en buitenruimte ....................................... 11 Afbakening ...................................................................................................... 12
3 Proces
3.1 3.2 3.3 3.4
.................................................................................................................... 14 Plan van aanpak ............................................................................................. 14 Projectomgeving ............................................................................................ 14 Rolneming Gemeente ..................................................................................... 15 Communicatie Extern ..................................................................................... 15
4 Projectbeheersing ................................................................................................... 16
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
Organisatie ...................................................................................................... 16 Tijd ................................................................................................................... 16 Geld.................................................................................................................. 17 Kwaliteit ........................................................................................................... 17 Informatie ........................................................................................................ 18
Context 1.1
1
Aanleiding
De samenloop van verschillende soorten initiatieven, wens om anders om te gaan met initiatieven, gebiedsontwikkeling te ‘ontslakken’, wens om cultuur een prominentere plek te geven in Via Breda en aansluiting bij andere lopende projecten in de stad en beschikbaarheid van een Europese subsidie, maken dat de tijd rijp is voor Via Breda Broeit. Cultuur heeft vanaf de start van de realisatie van Via Breda een belangrijke rol heeft gespeeld in het westelijk deel van dit gebied. Het complex rond de voormalig Klavers Jansen fabriek biedt inmiddels huisvesting aan een ruim aantal culturele initiatieven en ondernemingen. Naast deze actieve initiatieven heeft zich de afgelopen periode een aantal initiatieven aangediend: een skatehal, een sloepensteiger, een stadsstrand, lichtkunstproject in de openbare ruimte en kleinschalige evenementen. Momenteel bestaat de unieke mogelijkheid om deze inspanningen te bundelen op en rondom het eiland in het Havenkwartier. Met deze initiatieven ontstaat een extra mogelijkheid om de (economische) kwaliteit van het water beter te benutten, mede gelet op bruisend waterplein en het hele watertoerisme. Tot slot, heeft 2018|Eindhoven (Culturele Hoofdstad) Spoorzones en het Bredase Havenkwartier als een van haar speerpunten benoemd, waarbij gedacht wordt aan een creatieve ‘Souk’. Hierbij is de wens om te experimenteren met het loslaten van regels: in plaats van toetsen aan vastgestelde kaders, bekijken wat minimaal geregeld moet worden om initiatieven mogelijk te maken. In kader van Ontslakken van gebiedsontwikkeling wordt het Havenkwartier aangemeld als pilot voor ontslakken. Gebiedsontwikkeling is een boeiend maar ook weerbarstig proces. Ook toen de bomen nog tot aan de hemel groeiden, ging gebiedsontwikkeling niet vanzelf. In tijden van crisis, zoals nu, is gebiedsontwikkeling nog lastiger. Dit gegeven en het feit dat financiering veel moeilijker te verkrijgen is, betekent dat de in het verleden opgestapelde ambities vaak niet meer haalbaar zijn. De gemeente Breda wil daar verandering in aanbrengen. Op deze locatie kan ervaring opgedaan worden als verdere input voor het ‘ontslakken’.
1.2
Probleemstelling
Het Havenkwartier is een onderdeel van de totale herontwikkeling van de Bredase Spoorzone met een (inter-)nationaal ambitieniveau voor wonen, werken en voorzieningen, onder de noemer Via Breda. De planning was herontwikkeling in de periode 2010 – 2020. Echter, naar aanleiding van de veranderende economische omstandigheden waarin grootschalige gebiedsontwikkelingen niet meer passen, wordt realisatie van het beoogde programma op korte termijn niet meer reëel geacht. Daarom laat de ontwikkeling van het Havenkwartier nog enige tijd op zich wachten. Hierdoor ontstaan verschillende snelheden van ontwikkeling in het gebied. Een deel van het Havenkwartier wordt nog intensief gebruikt, een ander deel niet. Door de braakliggende terreinen bestaat het risico dat er een neerwaartse ontwikkeling plaatsvindt die de doelstelling voor lange termijn in gevaar brengt. Daarnaast is de verwachting dat gebiedsontwikkeling een nieuwe fase tegemoet gaat. De werkwijze uit de hoogconjuntuur is niet meer haalbaar en plannen blijven liggen. De gemeente Breda wil daar verandering in aanbrengen. Kan het sneller, kan het goedkoper en kan het flexibeler? Oftewel: hoe kunnen we er voor zorgen dat, weliswaar op een beperkter aantal locaties, vastgoedinvesteringen die noodzakelijk zijn voor de gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling in deze crisistijd toch van de grond komen? En dat zonder de kwaliteit geweld aan te doen. Gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde blijven essentieel. Kortom, het probleem is tweeledig: het Havenkwartier wordt niemandsland zonder enige actie en gebiedsontwikkeling komt niet meer van de grond. Met dit project wordt de start gemaakt om voor beide problemen een oplossingsrichting te vinden.
1.3
Raakvlakken
Via Breda - Havenkwartier De overall doelstelling voor Via Breda is het versterken van de sociaaleconomische structuur van de stad. Hiermee wordt invulling gegeven aan de ambities voor de Bredase Spoorzone (Via Breda) om in 20 jaar een totale transformatie van het gebied van industrie naar een hoogwaardig stedelijk gebied mogelijk te maken.. Een duurzame manier om het Havenkwartier naar de toekomst toe te brengen, is het inzetten van het unieke industrieel erfgoed in het gebied. Hierin onderscheidt het gebied zich van alle andere ontwikkelingsgebieden in de stad en hierdoor kan Breda zich onderscheiden van andere steden in een zeer ruime regio. De leegstaande gebouwen bieden uitdagende mogelijkheden voor de vestiging van nieuwe, tijdelijke, innovatieve en creatieve bedrijven. De uitstraling van die industriële gebouwen dragen voor een belangrijk deel bij aan de identiteit van het Havenkwartier.
Via Breda Broeit in de context van Via Breda en binnenstad
Transformatiemanagement Via Breda Broeit Transformatiemanagement kan een rol spelen om initiatieven en functies die goed passen bij de (toekomstige) identiteit van het gebied op een goede manier te laten landen in het gebied. Transformatiemanagement is een strategie om van ‘no-go area’ te komen tot een ‘let’s go area’ en het gebied stapsgewijs voor te bereiden de ontwikkeling in de toekomst. Met die insteek wordt voor de huidige leegstaande gebouwen en braakliggende terreinen een tijdelijke invulling gekozen. Dit kan bedrijvigheid zijn, die aansluit bij het gebruik als bedrijven terrein zijn, maar ook activiteiten die compleet nieuw, anders en innovatief zijn en meer gericht zijn op de toekomst van het Havenkwartier. Diversiteit in gebruik, activiteiten en beleving is belangrijk om een transitie te maken van bedrijventerrein naar een toekomstig woon-werkgebied. Bruisend Waterplein Uit de visie Water en Vrijetijdsbesteding Breda (februari 2011) komt naar voren dat het realiseren van watersactiviteiten en – voorzieningen een belangrijke impuls zullen geven aan de vrijetijdseconomie en bijdragen aan leefplezier van de eigen inwoners. Hieruit volgens is het project Bruisend Waterplein opgesteld, waarbij het doel is de Haven, de singels en de Mark en de Aa of Weerijs ieder een specifieke functie teven in het geheel van waterrecreatie. De activiteiten in kader van Via Breda Broeit zullen ook afgestemd worden met de activiteiten in kader van Bruisend Waterplein omdat het naadloos op elkaar kan aansluiten. 2018|Eindhoven Culturele Hoofdstad In 2018 levert Nederland, net als Malta, de Culturele Hoofdstad van Europa. De stad die de titel krijgt, verzorgt een jaar lang een cultureel programma voor bezoekers uit heel Europa. Eindhoven stelt zich kandidaat voor de titel van Culturele Hoofdstad van Europa 2018 en ontwikkelt het programma samen met de steden Helmond, 's-Hertogenbosch, Tilburg, Breda en de provincie Noord-Brabant. Indien Eindhoven de titel krijgt, zal Piet Hein Eek voor Breda een Souk ontwerpen. Een creatieve plek op het Haveneiland, waar kunst, innovatie en commercie elkaar ontmoeten en versterken. De wijk zal zo veel mogelijk gebouwd worden van sloopmaterialen. Indien de benoeming niet doorgaat, zal bekeken worden, hoe op het Haveneiland dit alsnog gerealiseerd kan worden.
Structuurvisie In de stuctuurvisie 2030 het transformatiemanagement voor het Havenkwartier opgenomen met ruimte voor innovatie en vernieuwing van de stedelijke economie. Veel initiatieven in kader van transformatiemanagement hebben een sociaal-maatschappelijk doel en zijn vaak zonder winstoogmerk, ze zijn erop gericht om de sociale ruimtelijke condities op en rond het terrein te verbeteren. Daarmee kunnen ook de financiële lasten voor de eigenaar worden beperkt. De ervaring in binnen- en buitenland leert dat het tijdelijk gebruik van braakliggende terreinen en leegstaande gebouwen verfrissende impulsen oplevert, ook voor aanliggende buurten. Waardecreatie in transitiegebieden vraagt om een faciliterende en soms bemiddelende rol van de overheid, en ook een visie op belangrijke waarden van de betreffende gebieden op stedelijk niveau. Juist hier zit ook de ruimte voor het initiatief in de stad. Samen denken is de opgave, op stedelijk niveau, op wijkniveau, op projectniveau. Gezien de grote hoeveelheid braakliggende terreinen en leegstaand vastgoed is het van belang om structureel inhoud te geven aan een ‘laboratoriumfunctie’ rond deze gebieden, mét eigenaren en initiatiefnemers, en onder terugkoppeling naar hogere overheden waar het gaat om het omgaan met vaak beperkende regelgeving. Verder worden de kansen van het bruisend waterplein via de waterknoop genoemd met het nieuw te ontwikkelen gebied Markdelta en Havenkwartier waarbij ecologie, waterbeheersing, klimaat, cultuur en vrije tijd dragers voor ontwikkeling kunnen zijn. Het Havenkwartier wordt verder nog specifiek genoemd in kader van gastvrijheid, evenementen en cultureel erfgoed.
1.4
Fasering Via Breda Broeit: 3 fasen
Het proces van ontslakken gebiedsontwikkeling en Via Breda Broeit is in drie fasen opgedeeld. Ze staan hieronder nader beschreven. Dit projectplan gaat verder alleen over de eerste fase. Fase 1: Laat los en begin! Een aantal initiatiefnemers wordt de ruimte gegeven om met zo min mogelijk regels, maar wel op verantwoorde wijze hun plan tot realisatie te brengen. Hierbij is veiligheid een criterium, verder worden alle regels zoveel mogelijk losgelaten. In deze fase zijn drie doelen van belang 4. Dynamiek op het Haveneiland. Zo snel mogelijk activiteiten op een braakliggend terrein 5. Ervaring op doen met ‘ontregelen’? Waar lopen we tegenaan, wat zijn kansen, wat zijn risico’s? 6. Laten zien dat het kan. Vertrouwen op de integriteit van de initiatiefnemers, ervaren dat met gezond verstand risicobeheersing voldoende, zonder formele sancties, maar wel goed overleg, voldoende kan zijn om tot leuke initiatieven te komen. Op basis van het resultaat kan het doel van ‘ontregelen’ scherper vastgesteld worden, het gebied benoemd worden en de relatie met andere lopende trajecten qua deregulering, houding & gedrag en werkwijze Fase 2 Gezamenlijk vormgeven Met alle belanghebbenden wordt in gezamenlijkheid bekeken wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn in het gebied. Gezamenlijk wordt een plan gemaakt voor het transformatiemanagement in de komende 10 jaar. Op basis van ervaringen uit de eerste fase worden uitgangspunten bepaald voor het verdere traject. Dit wordt verwerkt in een projectplan dat aan de raad zal worden voorgelegd. De raad zal betrokken worden bij het vormgeven van de uitgangspunten. In deze fase zijn drie doelen van belang: 4. Vorm geven van het ‘algemeen belang’ met alle stakeholders in een plan 5. Vaststellen van uitgangpunten (basaal, gezond verstand, zo eenvoudig en helder mogelijk) 6. Uitvoering van het ontstane plan op basis van de uitgangpunten Te zetten stappen: 4. Richting bepalen Havenkwartier, transformatiemanagement en ontslakken 5. Projectplan fase 2 opstellen (van visie/manifest naar uitvoering) 6. Realisatie – 2014 e.v.
Uitbreiding initiatieven Haveneiland, bijvoorbeeld door middel van Souk, evenementen, Fase 3: Bestendigen resultaat Vastleggen van de permanente of lang tijdelijke situatie in een (tijdelijke) bestemmingsplan of andere regelgeving of juist een besluit om tijdelijke activiteiten niet van een bestemmingsplan te voorzien, maar te ‘gedogen’.
Een drietal ontwikkelmodellen voor Haveneiland / Havenkwartier die elk hun eigen regie vragen. Fase 1 maakt een start met activiteiten, maar in fase 2 zal richting gekozen moeten worden.
1.5
Doelstelling Via Breda Broeit – fase 1
Het realiseren van randvoorwaardelijke faciliteiten om te komen tot tijdelijk hergebruik van leegstaande complexen en terreinen van het Haveneiland zodat hiermee de eerste kritische massa tot stand komt om zo de culturele sociale economie te versterken en ten einde te komen tot waardecreatie van het gebied
Project Via Breda Broeit – Haveneiland - fase 1
2
Dit projectplan ziet alleen op fase 1 van de eerder genoemde tijdlijn (zie 1.4). De eerste initiatieven worden tot realisatie gebracht met zo min mogelijk regelgeving.
2.1
Beoogde resultaten
-
2.2
Veiligheidsrapport (Quick Scan Veiligheidseffectenrapportage) Concrete initiatieven (van ontwerp tot realisatie, inclusief overeenkomsten en collegebesluit): i. Stadsstrand ii. Sloepensteiger iii. Skatehal iv. Verbouwing Electron v. Kleine evenementen Duurzaam flexibele openbare ruimte, riool, nutsfaciliteiten en lichtkunstproject Werkafspraken voor tijdelijk beheer, organisatie (inclusief afspraken handhaving) Evaluatierapport
Toelichting concrete initiatieven en buitenruimte
Stadsstrand Belcrum Beach Stichting BRAAK! is ontstaan vanwege het ruim 160 hectare braakliggend terrein van Breda, het merendeel hiervan grenst direct aan het centrum. BRAAK! wil voorkomen dat deze terreinen veranderen in ‘blindspots’ en wil ze toegankelijk maken met verrassende of inspirerende initiatieven. Ëén daarvan is Belcrum Beach. Stichting Braak! Wil het ‘strandgevoel’ naar Breda brengen. Dit is gebeurd door middel van het aanleggen van een stadsstrand. Zo kunnen Bredanaars gewoon op de fiets weg van de drukte en lekker dichtbij huis genieten met een koel drankje of een ijsje op een plek waar water, zand en cultuur samenkomen. Het bijhorende strandpaviljoen is samen met de meubels gemaakt van restmaterialen. Stichting BRAAK! wil de Belcrum Beach blijven uitbreiden en verbeteren, zo zijn er ook ideeën voor een aanlegsteiger en zwembadboot. Stichting BRAAK! mag het terrein de komende tien jaar gebruiken. Sloepensteiger Aakwaa Stichting AAKWAA zich in om een haven voor sloepen van vier tot acht meter te realiseren. Omdat boten langer 4 meter niet in de singels mogen liggen, is er grote behoefte aan ligplaatsen voor dergelijke boten. Ook zij krijgen de grond in bruikleen voor 10 jaar, maar wellicht dat zij nog van locatie wisselen in deze tien jaar, afhankelijk van het verloop van het bruisend waterplein (passantenhaven) en ontwikkeling Belcrumhaven. De sloepensteiger zal daarom een drijfsteiger zijn, die gemakkelijk verplaatsbaar is. Skatehal Pier 15 Stichting Skatehal Breda wil graag in Breda een Skatehal realiseren. Een oude Mammoetloods wordt getransformeerd tot skatehal. Stichting Skatehal zal deze hal gedurende 10 jaar huren en exploiteren. De stichting richt zich zo breed mogelijk op urbans sports die gelieerd zijn aan skaten. Er zal ook een horecagedeelte toegevoegd worden. Daar worden exposities gehouden en kunnen ouders koffie drinken als hun kinderen skateles hebben. Ook is er een buitenschoolse opvang en zijn er cursussen, workshops en DJ’s. Het moet een ontmoetingsplek worden voor de hele urban scene. De skatehal moet zo openbaar mogelijk worden. Er wordt niet alleen gemikt op een lokaal, regionaal of nationaal publiek, maar de stichting wil van Pier 15 een internationaal toonaangevende skatehal maken. Verbouwing Electron
In 2012 wil Electron verbouwen en een tweede ingang realiseren in hun kantine. Hiermee worden ze beter zichtbaar. Het pand zal opgevouwen worden richting de waterkant, zodat er zowel in de zomer als winter bij goed weer van de zon genoten kan worden. Tegelijkertijd willen zij hun programma uitbreiden en door een betere sfeervollere locatie een breder publiek aanspreken. Kleine evenementen Zowel de initiatiefnemers als andere organisaties kunnen op het terrein kleine evenementen organiseren. De evenementen vinden altijd in overleg plaats met de initiatiefnemers. Openbare ruimte en lichtkunstproject Momenteel is het Havenkwartier niet openbaar en is er geen sprake van openbare ruimte. Vooralsnog zal dit zo blijven. Echter, het doel is om het gebied wel een openbaar karakter te geven, maar de industriële uitstraling blijft bestaan. De ruimte dient op lange termijn flexibel te gebruiken zijn. Bij voorkeur zou dit bestaan uit een basisstructuur met flexibele elementen. • Basisstructuur: een vaste basis op het Haveneiland voor ondergrondse en bovengrondse infrastructuur. Deze zorgt zowel voor ontsluiting van het verkeer als een ondergrondse structuur zoals energie en riool. • Flexibele elementen: Deze elementen staan niet vast, maar veelal mobiel. Voorbeelden hiervan zijn mobiel groen of kunstprojecten. Er is een basisontwerp gemaakt, maar afhankelijk van de initiatieven wordt de verdere inrichting bepaald. Er is budget vrij gemaakt voor een lichtkunstproject. Dit dient geen op zichzelf staand object te zijn, maar een waardevol onderdeel van de openbare ruimte.
2.3 Afbakening Via Breda Broeit en ontslakken kennen een hele brede doelstelling en hebben veel raakvlakken. Via Breda Broeit richt zicht op de gehele spoorzone, om Via Breda op de kaart te zetten en om positieve dynamiek op transitiegebieden te creëren Het ontslakken heeft betrekking op de gehele gemeente, maar de pilot richt zich op het Havenkwartier. Dit projectplan beperkt zich tot de eerste fase van “laat los en begin” en concentreert zich op het Haveneiland. Zie hieronder de fysieke afbakening.
Fysieke afbakening Via Breda Broeit – fase 1 Omdat met dit projectplan een basis wordt gelegd voor het verdere transformatiemanagement, is het van belang om steeds afstemming te hebben met de andere doelstellingen van Via Breda Broeit. Wat hoort er niet bij:
Fase 2 o Plan van aanpak voor Souk, al dan niet in kader van Brabant Culturele Hoofdstad o Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl o Opstellen Manifest / Visie o Uitrollen koers voor de rest van het Havenkwartier Fase 3: Nieuw bestemmingsplan Belcrum / Havenkwartier / Haveneiland (Afdeling Ruimte) of andere regelgeving. Via Breda op de kaart – marketing (adviseur communicatie Via Breda) Bredase Container Terminal (Project: De vaart erin) Gebiedsmanagement Havenkwartier (programmamanager Via Breda)
Proces
3
3.1 Plan van aanpak 1. Opstellen Veiligheidsrapportage 2. Op-maat-begeleiding concrete initiatieven 3. Openbare Ruimte en Lichtkunstproject 4. Afspraken omtrent organisatie/beheer 5. Evaluatie van het proces Deze stappen overlappen elkaar deels. Elke onderdeel genereert weer input voor andere onderdelen. 1. Opstellen Veiligheidsrapportage Het opstellen van de veiligheidsrapportage gebeurt in samenwerking met stakeholders uit het gebied. Denk hierbij aan woonbotenbewoners, vertegenwoordigers initiatieven, bedrijven en evenementenorganisaties. Ook hulpdiensten worden direct betrokken. Enerzijds richt zich dit op veiligheid, anderzijds op beheersbaarheid van het gebied. Hiermee worden uitgangspunten bepaald voor de inrichting van de openbare ruimte, de toegankelijkheid van het gebied, calamiteitenroutes, beheerafspraken en afspraken met initiatiefnemers. 2. Op-maat-begeleiding concrete initiatieven De meeste initiatieven passen niet in het bestemmingsplan dat vigerend is. Daarnaast zijn de initiatieven organisch van aard. Afhankelijk van het succes willen ze groeien. Tevens willen we ruimte houden voor nieuwe initiatieven. Hierdoor is het lastig een bestemmingsplan op te stellen waar hier rekening mee houdt. Daarnaast zijn de procedures langdurig gelet op de aard van de initiatieven. In het kader van ontslakken wordt gekozen om met minimale regelgeving realisatie mogelijk te maken. Er kan geen vergunning afgegeven worden, omdat het bestemmingsplantechnisch niet past. Er is gekozen om veiligheid als uitgangspunt te nemen. De gemeente toetst de plannen op constructieve veiligheid, brandveiligheid, openbare veiligheid en wat nog meer van toepassing is. De reguliere processen kunnen niet gevolgd worden, derhalve wordt betrokken afdelingen separaat bij een gevraagd om integraal de plannen te bespreken en tot minimale voorwaarden van realisatie te komen. De stadsmarinier zorgt voor verbinding met de hulpdiensten. Bij onverwachte zaken wordt in contact getreden en ad hoc, maar duurzame oplossingen gezocht. De afspraken worden vastgelegd in ‘light’ overeenkomsten. Een paar strikte voorwaarden staan er in om de gemeente voldoende armslag te geven om overeenkomsten te kunnen beëindigen. Verder worden zo eenvoudig mogelijke afspraken gemaakt en vastgelegd in een bruikleen-, huur-, danwel samenwerkingsovereenkomst. Nadat de veiligheidsrapportage is vastgelegd, zullen brieven opgesteld worden waarin het college toestemming verleend om de beoogde activiteiten uit te voeren. 3. Openbare Ruimte en Lichtkunstproject Op basis van de veiligheidsrapportage, beheersbaarheid en afspraken met initiatiefnemers, bedrijven en omwonenden, zullen uitgangspunten bepaald worden voor de openbare ruimte. 4. Afspraken omtrent organisatie/beheer Het terrein is eigendom van de gemeente. Het beheer is extensief. Op basis van de veiligheidsrapportage blijkt wat de mogelijkheden zijn in het gebied. De gemeente zal in overleg met stakeholders bepalen hoe hiermee omgegaan kan worden. Wat wordt de rol van de gemeente. Blijven we regisseur, of komen we meer op afstand en geven we de regie op uit handen. 5. Evaluatie van het proces Vraaggericht is niks nieuws, maar wel om een plan op een andere manier te toetsen. In plaats van het plan naast de bestaande regelgeving te leggen, bekijken we welke regelgeving minimaal noodzakelijk is om het plan tot realisatie te brengen. Omdat het nu niet past in het bestemmingsplan en enkel aan regelgeving op gebied van veiligheid wordt getoetst, doen we andere ervaringen op. De gemeente bekijkt het plan anders, denkt actiever mee in oplossingen. Initiatiefnemers krijgen meer verantwoordelijkheid, moeten hun eigen draagvlak regelen. Hoe reageert de omgeving hierop? Wat is wel een succes en wat niet? Maar ook, hoe verloopt het binnen de gemeente? Kunnen we zelf met deze uitgangspunten uit de voeten? Hoe loopt de discussie bij het bestuur? Er zal een evaluatie plaatsvinden om de ervaringen expliciet te maken en als les mee te geven voor de volgende fase, waarin het ontslakken en de gebiedsontwikkeling verder gaat.
3.2
Projectomgeving
De partijen waarmee het project te maken heeft: Initiatiefnemers nu en in de toekomst Woonbotenbewoners
Bewoners Havenkwartier en Belcrum Actiecomité Belcrum Ondernemers Havenkwartier Bedrijven in de omgeving 2108|Eindhoven, Culturele hoofdstad
Bij de uitwerking van de plannen, worden stakeholders zoveel mogelijk betrokken. Hiermee wordt het draagvlak groter en is de kans op succes in het gebied ook aannemelijker. Daarnaast is de kunst het algemeen belang zo goed mogelijk te borgen voor iedereen. Het wordt in dit project namelijk niet geborgd door een bestemmingsplan of een andere publiekrechtelijke procedure. Mocht er een gerechtelijk handhavingsverzoek ontstaan, bestaat de kans dat een rechter moet ingrijpen. Door goed overleg kan dit voorkomen worden. Hiervoor ligt een belangrijke rol bij de initiatiefnemers. Zij dienen het draagvlak voor de activiteiten in het gebied te realiseren. Bij klachten stappen zij op de klagers af. Bij werkafspraken, wordt de omgeving betrokken. Het bestaansrecht wordt meer gebaseerd op een goed netwerk dan formele regelgeving.
3.3
Rolneming Gemeente
Het uitgangspunt is dat de gemeente zelf geen initiatieven onderneemt of organiseert. Wat doet de gemeente dan wel? De gemeente stelt de eenvoudige kaders op waarbinnen zaken mogelijk zijn. Ze realiseert de noodzakelijke randvoorwaarden fysiek in de vorm van openbare ruimte. Daarnaast stelt ze grond ter beschikking om initiatieven letterlijk de ruimte te bieden om initiatieven te ontplooien. 3.4
Communicatie Extern
Dit wordt samen met de cultuurmakelaar van Via Breda en Communicatiemedewerker en het landelijk expertteam ontslakken vorm gegeven. Dit is in eerste instantie low profile, laat het gebied zijn eigen werk doen. Later zal bekeken worden welke communicatie bij het gebied past, het liefst door de initiatiefnemers.
4
Projectbeheersing
4.1 Organisatie Bij dit project wordt afgeweken van de reguliere processen. Om de initiatieven zo snel mogelijk tot realisatie te brengen, wordt op-maat-werk geleverd. Deze werkwijze zal input voor de doorontwikkeling van de organisatie. Desondanks worden wel de belanghebbende afdelingen betrokken en is er vanwege het veiligheidsaspect extra inzet van de stadsmarinier. Gezamenlijk wordt gekeken hoe de plannen tot realisatie kunnen komen, waar risico’s liggen en hoe die te beperken zijn. Welke regels passen we toe, welke regels laten we los. De stappen uit het plan van aanpak overlappen elkaar deels en elk onderdeel genereert weer input voor andere onderdelen. Voor verschillende delen zijn andere projectgroepleden nodig. Daarom is er een kernteam waarbinnen de voortgang en integraliteit van het geheel bewaakt wordt. Daaromheen is een projecteam. In werkgroepen worden onderdelen uitgewerkt met leden van het projectteam. Het kernteam zorgt dat het gehele projectteam op de hoogte is van de voortgang in alle werkgroepen.
Wethouder Selçuk Akinci Gijsbert van den Herk Programmamanager Bertwin van Rooijen
Concrete initiatieven Sloepensteiger Skatehal
Kern Projectteam Daniëlle Dictus, projectleider Liesbeth van den Bruele, projectassistente Onno van der Heijden, Stedenbouw Marieke Beekers, cultuurmakelaar Harold van den Broek, Landschapsarchitect Katja Hakze, Stadsingenieur Henk Boelens, Stadsmarinier
Werkgroepen
Stadsstrand en strandtent
Verbouwing Electron Culturele Hoofdstad Evenementen …..
4.2
Projecteam Angelique Damen, Vergunningen Marion Dolmans, Handhaving Eric Norbart, Vastgoed Roy ter Hoeve, Beheer Esther Warendorff, Cultuur Hans Vollaard, Bestemmingsplan Harriët Dek, Vastgoedbeheer Mart van der Helm, Toezicht Harry Verhallen, Wijkmanager Eric Willemsen, Economie Jack de Bokx, Verkeer Saskia Schripsema, Milieu Johan Krijnen, Vergunningen
Veiligheidscan Begeleiding initiatieven * toetsen plannen * overeenkomsten Openbare Ruimte en Lichtkunst Project Organisatie en beheer Evaluatie
Tijd
De meeste onderdelen uit het plan van aanpak zijn voortdurende processen, die gedurende het gehele traject zullen doorlopen. De mijlpalen zijn: 1. Oplevering veiligheidsrapport: 15 oktober 2013 2. Ontwerp Openbare ruimte (inclusief opdracht lichtkunstproject): 31 december 2013 3. Brief van college aan eerste initiatiefnemers: 1 november 2013 4. Initiatieven: a. Stadsstrand: 1 september 2013 b. Sloepenhaven: 1 oktober 2013 c. Skatehal: 1 maart 2014 d. Electron: 1 maart 2014 5. Evaluatie gereed: 1 juni 2014 6. Openbare ruimte en lichtkunstproject opgeleverd: 1 september 2014 7. Einde project: oktober 2014
4.3
Geld
Budget - Dekking 1. 2. 3. 4.
Via Breda – Transformatiemanagement ECO – sport Vastgoedontwikkeling - investering Subsidie (EFRO/OP-Zuid)
1. 2. 3. 4. 5.
Inbrengwaarde Vastgoedontwikkeling € 402.795 Aanpassing Openbare ruimte en lichtkunstproject € 455.000 Projectbegeleiding € 90.500 Voorbereidingskosten € 53.722 Planuitwerking en realisatie initiatieven € 450.371 € 1.452.388
€ € €
€ 540.000 66.000 265.433 580.955 € 1.452.388
Uitgaven
Het collegevoorstel 40196 over de subsidieaanvraag heeft een geheime bijlage waarin de bedragen nader staan gespecificeerd. Om ruis te voorkomen bij de aanbestedingprocedure worden deze bedragen hier niet nader gespecificeerd. Daarnaast is het mogelijk binnen het totaal budget met de kosten te schuiven. Het project kan veranderen qua inhoud naar gelang het gebied zich verder ontwikkelt. De resultaten blijven gelijk. Wanneer dat wijzigt, is er sprake van scopewijziging. Administratie Dit wordt ingericht op basis van de subsidieverantwoording 1. Plankosten 2. Grondkosten 3. Kosten buitenruimte en initiatieven 4. Inkomsten a. subsidie b. bijdrage Eco c. bijdrage VO d. Bijdrage Transformatiemanagement 4.4
Kwaliteit
Het doel van kwaliteitsborging is de kwaliteit van het projectresultaat te bepalen (normen) en vervolgens te borgen. In eerste instantie wordt dit gedefinieerd door de doelen die met het project beoogd worden. Daarnaast vormt de veiligheidsscan en input van initiatiefnemers ook een belangrijke factor in het bepalen van de kwaliteitseisen in dit project. Randvoorwaardelijke kwaliteitseisen Normaliter zijn dit eisen die vanuit het project niet te beïnvloeden zijn en waaraan het project onvoorwaardelijk moet voldoen. Dit type eis komt meestal uit de – toekomstige – relevante omgeving van het project. Het project zal straks immers ergens in moeten passen, het zal met zijn omgeving als het ware moeten samenwerken. Aan deze eisen zal het project onvoorwaardelijk moeten voldoen, anders kan of mag het niet in zijn omgeving werken. Een voorbeeld is het bestemmingsplan of een bouwbesluit de basis. Echter, omdat hier een proeftuin gedachte speelt: ‘Hoe kunnen we meer mogelijk maken met minder regels, worden de randvoorwaardelijke kwaliteitseisen gedurende het traject in beeld gebracht’. Deze dienen nog opgesteld te worden. Het veiligheidsrapport zal hierin een belangrijke rol spelen. Functionele eisen Dit is een eis ten aanzien van de prestaties van het projectresultaat en is afgeleid de probleemdanwel doelstelling van het project. Het resultaat moet dynamiek brengen in het gebied Het gebied moet veilig bereikbaar zijn Het effect van de resultaten moet zomer 2013 starten en steeds groeien Duurzaam flexibel, wijzigbaarheid, aanpasbaarheid De grond van grondbedrijf is de komende 10 jaar inzetbaar voor Via Breda Broeit en wordt niet verkocht.
Operationele eisen Dit is een eis/wens ten aanzien van de toepassing of het gebruik vanuit de de toekomstige gebruikers, beheerders (initiatiefnemers, bezoekers, beheer, …) van het projectresultaat. Dus eisen om te komen tot een gebruiksvriendelijk projectresultaat. Dit zal in overleg met de initiatiefnemers bepaald worden, vooral in afspraken over organisatie en beheer. Ontwerpeisen Basale uitgangspunten zijn: Simpel, functioneel en noodzakelijk Passend bij industrie gebied, grof Extra kleur Weinig opsmuk De overige uitgangspunten worden ook in gezamenlijkheid bepaald.
4.5
Informatie
Projectorganisatie Kernprojectteam: Per twee weken, zal het kernteam bij elkaar komen, via een stukje van het planteam Via Breda. Projectteam: het projectteam wordt van de voortgang op de hoogte gehouden en 1x per maand, indien nodig bij elkaar geroepen worden. Waar nodig wordt in kleine werkoverleggen, of aansluiting bij het overleg van het kern projectteam de input gevraagd Voortgangsrapportage Opdrachtgever Per twee weken is er een gesprek met de opdrachtgever Programmanager Bertwin van Rooijen. Daarnaast zal maandelijks een voortgangsrapportage opgesteld worden. Planteam Via Breda Afhankelijk van voortgang en vraagpunten, zal steeds een terugkoppeling gegeven worden door de projectleider. Programmateam Via Breda Terugkoppeling van mijlpalen zal op de agenda geplaatst worden. Voortgangsrapportage Subsidieverstrekker EFRO OP-Zuid Per half jaar dient een voortgangsrapportage via een digitaal formulier te worden ingevuld, eventueel met een tussentijdse declaratie. Staf Via Breda – Wethouder Akinci Bestuurlijk opdrachtgever van het programma Via Breda is wethouder Arbouw. Hij is ook de opdrachtgevende wethouder voor ‘ontslakken gebiedsontwikkeling’. Voor dit specifieke project is wethouder Akinci de bestuurlijk opdrachtgever. Ook Wethouder Bergkamp is betrokken, omdat er een experiment speelt m.b.t. Regelgeving/toezicht/handhaving en grond van grondbedrijf wordt ingezet. Via de staf Via Breda, zal met de wethouders de voortgang besproken worden en de besluitvorming voorbereid. Documentatie K:\ODB\ZVK\Secretariaat\Via Breda broeit
Fysieke afbakening Via Breda Broeit – fase 1
