Seminar Visyn: Kansen door scheiden van wonen en zorg

Seminar Visyn: Kansen door scheiden van wonen en zorg

Hoe maak ik mijn zorgvastgoed toekomstbestendig?

Mr. Remco Vissink 18 september 2014

Even voorstellen

Remco Vissink Advocaat/partner bij DUDOK Bouw- en Vastgoedrecht Toezichthouder bij zorginstelling QuaRijn Veel ervaring met zorginstellingen, woningcorporaties en onderwijsinstellingen Veel ervaring met scheiden van wonen en zorg

Scheiden van wonen en zorg •  Scheiden van wonen en zorg = extramuraliseren

•  De vergoeding die de zorginstelling vanuit de AWBZ ontvangt dient voor de aangewezen ZZP’s niet langer ter dekking van de kosten van verblijf van de cliënt •  Wanneer de cliënt kiest voor een intramurale behandeling, dan komen de kosten van verblijf ten laste van de cliënt •  De cliënt sluit daartoe dan een huurovereenkomst

Drie basisvarianten voor verblijf van de cliënt

Drie basisvarianten voor verblijf van de cliënt Variant 1 zorgverleningsovereenkomst Zorginstelling

Woningcorporatie

Cliënt/bewoner

De cliënt sluit één overeenkomst met de woningcorporatie voor zowel de huur van het appartement als het verstrekken van de zorg, waarbij de woningcorporatie de te verstrekken zorg inkoopt bij de zorginstelling.

Drie basisvarianten voor verblijf van de cliënt Variant 1 zorgverleningsovereenkomst Zorginstelling

Woningcorporatie

Cliënt/bewoner

De cliënt sluit één overeenkomst met de woningcorporatie voor zowel de huur van het appartement als het verstrekken van de zorg, waarbij de woningcorporatie de te verstrekken zorg inkoopt bij de zorginstelling. Deze variant komt in de praktijk niet voor, omdat een woningcorporatie op grond van het BBSH geen zorg mag aanbieden.

Drie basisvarianten voor verblijf van de cliënt Variant 2

Woningcorporatie

huurovereenkomst

Zorginstelling

Cliënt/bewoner

De cliënt sluit één overeenkomst met de zorginstelling voor zowel de huur van het appartement als het verstrekken van de zorg, waarbij de zorginstelling het te verhuren appartement huurt van de woningcorporatie.

Drie basisvarianten voor verblijf van de cliënt Variant 3 Zorginstelling

Woningcorporatie

Cliënt/bewoner

De cliënt sluit twee overeenkomsten. Voor de huur van het appartement wordt een overeenkomst gesloten met de woningcorporatie. Voor de te verstrekken zorg wordt een overeenkomst gesloten met de zorginstelling waarmee de woningcorporatie samenwerkt.

Juridische gevolgen van het scheiden van wonen en zorg

De gevolgen treffen zowel de zorginstelling als de woningcorporatie

Variant 2 Zorgcomplex als eigendom van de woningcorporatie – oude situatie

huurovereenkomst (7:230a BW ruimte) Woningcorporatie

Zorginstelling

Zorgcomplex als eigendom van de woningcorporatie – oude situatie

Woningcorporatie

huurovereenkomst (7:230a BW ruimte)

Zorginstelling

overeenkomst van zorg en dienstverlening

Cliënt (alle ZZP’s)

Zorgcomplex als eigendom van de woningcorporatie – nieuwe situatie

Woningcorporatie

huurovereenkomst

Zorginstelling


Cliënt (ZZP 3 en hoger)

Cliënt (ZZP 1 en 2)*

* Vanaf 2014/2015 ook ZZP 3 * Vanaf 2016 ook ZZP 4

Eigenschappen variant 2 bij ZZP 1 en 2 (en 3 en 4)

1. 

De cliënt sluit één overeenkomst met de zorginstelling voor zowel de huur van het appartement als het verstrekken van de zorg.


1. 


2. 

De overeenkomst tussen zorginstelling en cliënt is een gemengde overeenkomst.


1. 


2. 


3. 

De huurbeschermingsbepalingen zijn van toepassing, tenzij het verzorgingselement in de overeenkomst overheerst.


1. 


2. 


3. 

De huurbeschermingsbepalingen zijn van toepassing, tenzij het verzorgingselement in de overeenkomst overheerst.

4. 

De cliënt heeft huurbescherming.

Eigenschappen variant 2 (vervolg) 5. Beëindiging van de huurovereenkomst tussen de woningcorporatie en de zorginstelling leidt er dan toe dat de woningcorporatie treedt in de positie van de zorginstelling, waarbij de cliënt huurder wordt van de woningcorporatie.

Eigenschappen variant 2 (vervolg) 5. Beëindiging van de huurovereenkomst tussen de woningcorporatie en de zorginstelling leidt er dan toe dat de woningcorporatie treedt in de positie van de zorginstelling, waarbij de cliënt huurder wordt van de woningcorporatie. 6. Maar: woningcorporatie mag op grond van het BBSH geen zorg aanbieden.

Eigenschappen variant 2 (vervolg) 5. Beëindiging van de huurovereenkomst tussen de woningcorporatie en de zorginstelling leidt er dan toe dat de woningcorporatie treedt in de positie van de zorginstelling, waarbij de cliënt huurder wordt van de woningcorporatie. 6. Maar: woningcorporatie mag op grond van het BBSH geen zorg aanbieden. 7. Dus: voorkom dat de cliënt huurbescherming geniet.

Eigenschappen variant 2 (vervolg) 5. Beëindiging van de huurovereenkomst tussen de woningcorporatie en de zorginstelling leidt er dan toe dat de woningcorporatie treedt in de positie van de zorginstelling, waarbij de cliënt huurder wordt van de woningcorporatie. 6. Maar: woningcorporatie mag op grond van het BBSH geen zorg aanbieden. 7. Dus: voorkom dat de cliënt huurbescherming geniet. 8. Hoe?

Eigenschappen variant 2 (vervolg)

9. Het is aan de zorginstelling om er voor te zorgen dat het zorgelement in de gemengde overeenkomst duidelijk overheerst ten opzichte van het huurelement.


9. Het is aan de zorginstelling om er voor te zorgen dat het zorgelement in de gemengde overeenkomst duidelijk overheerst ten opzichte van het huurelement: - in de statuten van de zorginstelling vastleggen dat haar doelstelling het verlenen van zorg is en niet het verhuren van woningen;


9. Het is aan de zorginstelling om er voor te zorgen dat het zorgelement in de gemengde overeenkomst duidelijk overheerst ten opzichte van het huurelement: - in de statuten van de zorginstelling vastleggen dat haar doelstelling het verlenen van zorg is en niet het verhuren van woningen; - vastleggen dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor bepaalde duur zolang de zorgovereenkomst voortduurt;


9. Het is aan de zorginstelling om er voor te zorgen dat het zorgelement in de gemengde overeenkomst duidelijk overheerst ten opzichte van het huurelement: - in de statuten van de zorginstelling vastleggen dat haar doelstelling het verlenen van zorg is en niet het verhuren van woningen; - vastleggen dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor bepaalde duur zolang de zorgovereenkomst voortduurt; - vastleggen dat de woonruimte slechts wordt verstrekt op basis van een indicatiebesluit van het CIZ.


10. Indien de verzorging eindigt, eindigt van rechtswege ook de huurovereenkomst.


10. Indien de verzorging eindigt, eindigt van rechtswege ook de huurovereenkomst. 11. Hoewel geen harde lijn te trekken is, lijkt het erop dat in de praktijk bij ZZP 1 t/m 4 het huurelement overheerst.


10. Indien de verzorging eindigt, eindigt van rechtswege ook de huurovereenkomst. 11. Hoewel geen harde lijn te trekken is, lijkt het erop dat in de praktijk bij ZZP 1 t/m 4 het huurelement overheerst. 12. Bij zorg met verblijf (intramuraal) is bij ZZP 1 t/m 4 sprake van een woonzorgovereenkomst waarbij de cliënt huurbescherming geniet.

Gevolgen huurrelatie woningcorporatie en zorginstelling - Casus 1. 

De bestemming die in de huurovereenkomst tussen woningcorporatie en zorginstelling aan het zorgcomplex wordt gegeven, bepaalt het regime dat op de huurovereenkomst van toepassing is.

Gevolgen huurrelatie woningcorporatie en zorginstelling 1. 


2. 

Het bestemmingscriterium in de huurovereenkomst luidt bijv. als volgt: “Huurder huurt van verhuurder de onroerende zaak, bestaande uit zorgappartementen, zowel ‘licht’ als ‘zwaar’, algemene zorginfrastructuur en voorzieningen. Daarnaast huurt huurder van verhuurder twee commerciële ruimtes. Een ruimte is bestemd als kapsalon en een ruimte is bestemd als fysiotherapieruimte.” “Het gehuurde is bestemd om door huurder als verzorgingstehuis te worden gebruikt, in het kader waarvan het onderdak beoogt te bieden voor zorg, VOOR WONEN MET ZORG en voor aanvullende commerciële dienstverlening.”

Gevolgen huurrelatie woningcorporatie en zorginstelling 1. 


2. 

Het bestemmingscriterium in de huurovereenkomst luidt bijv. als volgt: “Huurder huurt van verhuurder de onroerende zaak, bestaande uit zorgappartementen, zowel ‘licht’ als ‘zwaar’, algemene zorginfrastructuur en voorzieningen. Daarnaast huurt huurder van verhuurder twee commerciële ruimtes. Een ruimte is bestemd als kapsalon en een ruimte is bestemd als fysiotherapieruimte.” “Het gehuurde is bestemd om door huurder als verzorgingstehuis te worden gebruikt, in het kader waarvan het onderdak beoogt te bieden voor zorg, VOOR WONEN MET ZORG en voor aanvullende commerciële dienstverlening.”

3. 

Het zorgcomplex dat door de woningcorporatie aan de zorginstelling wordt verhuurd, is krachtens de huurovereenkomst bestemd voor 7:230a BW ruimte.

Gevolgen huurrelatie woningcorporatie en zorginstelling 4.  Brengt de bestemming van de kamers die aan cliënten worden verhuurd verandering in de bestemming van het zorgcomplex?

Gevolgen huurrelatie woningcorporatie en zorginstelling 4.  Brengt de bestemming van de kamers die aan cliënten worden verhuurd verandering in de bestemming van het zorgcomplex? 5.  De Hoge Raad heeft in 1985 bepaald dat ten aanzien van de verhuur van het complex als geheel hetzelfde wettelijke regime behoort te gelden als ten aanzien van de onderverhuur van de kamers.

Gevolgen huurrelatie woningcorporatie en zorginstelling 4.  Brengt de bestemming van de kamers die aan cliënten worden verhuurd verandering in de bestemming van het zorgcomplex? 5.  De Hoge Raad heeft in 1985 bepaald dat ten aanzien van de verhuur van het complex als geheel hetzelfde wettelijke regime gaat gelden als ten aanzien van de onderverhuur van de kamers. 6.  Welk regime is – vanaf 2013 - van toepassing op de onderverhuur van de kamers?

Gevolgen huurrelatie woningcorporatie en zorginstelling



en

Zorginstelling

Cliënt (ZZP 1 en 2)




in verschillende gebouwen




en

Zorginstelling






in verschillende gebouwen

= huurovereenkomst woonruimte


Woningcorporatie


huurovereenkomst (woonruimte)

Zorginstelling

= huurovereenkomst woonruimte

Hoge Raad: huurovereenkomst tussen woningcorporatie en zorginstelling wijzigt in woonruimte







en

Zorginstelling





in één gebouw



Zorginstelling


Zware ZZP’s = 90%


Lichte ZZP’s = 10%





Woningcorporatie

huurovereenkomst (7:230a BW ruimte)


Zware ZZP’s = 90%



Zorginstelling


Overwegende gebruik is zorg -> huurovereenkomst blijft 7:230a BW ruimte





Zorginstelling


Zware ZZP’s = 10%







Woningcorporatie

huurovereenkomst (woonruimte)


Zware ZZP’s = 10%



Zorginstelling


Overwegende gebruik is wonen -> huurovereenkomst tussen woningcorporatie en zorginstelling wijzigt in woonruimte




Woningcorporatie

huurovereenkomst (?)


Zware ZZP’s = 50%



Zorginstelling

Wat is het overwegende gebruik van het zorgcomplex?




Conclusie ten aanzien van de huurrelatie 1. 

Het opstellen van een huurovereenkomst is door het scheiden van wonen en zorg (nog meer) maatwerk geworden

2. 

Kennis van het huurrecht en de zorgsector is daarbij onontbeerlijk

3. 

Herpositionering is noodzakelijk voor zowel woningcorporatie als zorginstelling

Overige gevolgen voor de zorginstelling 1. 

Is de zorginstelling ingericht op het bijhouden van een verhuuradministratie, het innen van huren en het beheer van het vastgoed (gebrekenregeling)?

2. 

Overgang naar hogere ZZP leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst. Beïnvloedt de wisseling van ZZP’s het overwegende gebruik van het zorgcomplex? Wat betekent dat voor de huurrelatie met de woningcorporatie? Wisselingen tussen huurwetgeving en AWBZ?

3. 

Staat de huurovereenkomst met de woningcorporatie onderverhuur aan de cliënt toe?

4. 

Hoe zit het met de wettelijke – niet zorgbehoevende - medehuurder die in een zorgwoning achterblijft? Opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik?

5. 

Correspondeert de bestemming wonen met de bebouwingsmogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan?

6. 

Onder welke omstandigheden kan een koppeling tussen woninghuur en zorgverlening aan de cliënt worden opgelegd?

7. 

In verband met de NHc loopt de zorginstelling leegstandsrisico. Is het voor de zorginstelling toegestaan om appartementen aan niet-zorgbehoevenden te verhuren?

8. 

Verhuurderheffing; en de mogelijkheden om onder de heffing uit te komen.

Overige gevolgen voor de woningcorporatie 1. 

Voor zorgcomplexen die door een woningcorporatie worden verhuurd, gelden geen toewijzingsregels en beperkingen ten aanzien van inkomensgrenzen. Woningcorporaties zijn bij de verhuur van zorgappartementen (rechtstreeks aan de cliënt) dus niet gehouden om 90%* van deze appartementen onder de normen die gelden voor sociale woningbouw, aan te bieden

2. 

Is het voor een woningcorporatie, indien zij rechtstreeks aan de cliënt verhuurt, toegestaan om appartementen aan niet-zorgbehoevenden te verhuren?

3. 

Brandveiligheidsvoorschriften; zie artikel in map

Huurovereenkomst 2.0

Waarmee moet je als zorginstelling rekening houden wanneer je bij het afsluiten van een huurovereenkomst met een woningcorporatie wil inspelen op de gevolgen van SWZ?


Waarmee moet je als zorginstelling rekening houden wanneer bij het afsluiten van een huurovereenkomst met een woningcorporatie wil inspelen op de gevolgen van SWZ? 1. 

Flexibele huurovereenkomst: - verandering van de intramurale capaciteit; - verandering van het aantal eenheden dat door de zorginstelling wordt gehuurd.


Waarmee moet je als zorginstelling rekening houden wanneer bij het afsluiten van een huurovereenkomst met een woningcorporatie wil inspelen op de gevolgen van SWZ? 1. Flexibele huurovereenkomst: - verandering van de intramurale capaciteit; - verandering van het aantal eenheden dat door de zorginstelling wordt gehuurd. 2. Bij een teruglopende (intramurale) bezetting zijn er 2 mogelijkheden: - de zorginstelling gaat zelf verhuren aan (extramurale) cliënten; er is dan sprake van de onderverhuur van woonruimte - de zorginstelling beëindigt tussentijds delen van het gehuurde en geeft dit terug aan de woningcorporatie; de woningcorporatie kan dan rechtstreeks gaan verhuren aan (extramurale) cliënten

Huurovereenkomst 2.0 (vervolg)

Wanneer de woningcorporatie rechtstreeks gaat verhuren aan (extramurale) cliënten, zijn 2 dingen van belang: - koppelbeding, inhoudende dat de cliënt verplicht is om zorg af te nemen bij de zorgaanbieder; - (nieuwe) beleidsregel vervreemding onroerende zaken (CSZ).

Koppelbeding

Koppelbeding

In het kader van de samenwerking spreken woningcorporatie en zorginstelling af dat de woningcorporatie uitsluitend woonruimte zal verhuren als de cliënt tegelijkertijd een zorgverleningsovereenkomst sluit met de samenwerkende zorginstelling.

Koppelbeding

In het kader van de samenwerking spreken woningcorporatie en zorginstelling af dat de woningcorporatie uitsluitend woonruimte zal verhuren als de cliënt tegelijkertijd een zorgverleningsovereenkomst sluit met de samenwerkende zorginstelling. Koppelbeding toegestaan? In beginsel niet. 1. PGB geeft cliënt – wettelijke - keuzevrijheid bij de inkoop van de zorg. 2. De wet kent een regeling die het onredelijk bezwarend maakt wanneer de cliënt verplicht wordt om, naast de huurovereenkomst, een overeenkomst met een zorgaanbieder te sluiten. Koppelbeding is vernietigbaar.

Koppelbeding

Uitzondering 1: wanneer het koppelbeding de mededinging niet merkbaar beperkt. WSG/De Riethorst Gerechtshof: het betreffende woonzorgcomplex (Mauritsstaete, Geertruidenberg) maakt zo’n klein onderdeel uit van de relevante markt, dat geen sprake is van een merkbare beperking van de mededinging.

Koppelbeding

Uitzondering 2: wanneer het koppelbeding objectief noodzakelijk is. Voor het verzorgd kunnen wonen, kan het noodzakelijk zijn dat er zorg of begeleiding wordt afgenomen. Het kan in het belang van de bewoners zijn om gezamenlijk bij één zorgaanbieder de zorg af te nemen; meer zorg en betere kwaliteit. Door de koppeling kunnen investeringen in de zorginfrastructuur worden terug verdiend. Door de koppeling kan een hogere zorgzwaarte worden geboden. Door de koppeling kan efficiënter worden gewerkt. Géén harde lijn, maar afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Beleidsregel CSZ

1.  Vanaf 1 februari 2013: nieuwe beleidsregel vervreemding onroerende zaken: - meldplicht bij (extramurale) verhuur door zorginstellingen; - verhuur voor minimaal 70% van het WWS. 2.  Voor woningcorporaties geldt geen voorafgaande meldplicht of minimale huurprijs. 3.  Ongelijke voorwaarden tussen zorginstellingen en woningcorporaties bij de verhuur aan (extramurale) cliënten. 4.  Artikel in map, met reactie van CSZ. 5.  Overleg met CSZ over gevallen waarin wel en niet voor minimaal 70% van het WWS moet worden gemeld.

Verbouwing als medicijn voor verhuurdersheffing? 1. 

Verhuurders van woningen moeten een heffing per woning betalen (vanaf 10 zelfstandige woningen in de sociale huursector).

2. 

Zorginstelling huurt van woningcorporatie en verhuurt onder aan cliënten -> heffing bij woningcorporatie, niet bij zorginstelling.

3. 

Woningcorporatie belast heffing door aan zorginstelling.

4. 

Wet Maatregelen Woningmarkt 2014: investeringen in ‘maatschappelijk urgente opgaven’ aftrekken van de verhuurdersheffing.

5. 

Verhuur door zorginstellingen leidt tot verbouwing van verzorgingstehuis.

6. 

Mogelijkheid van korting op verhuurdersheffing; zie artikel in map.

Brandveiligheidsvoorschriften 1. 

Woonfunctie krijgt component ‘zorg’.

2. 

Bouwbesluit: woonfunctie voor zorg = verlening van professionele hulp op grond van AWBZ of Wmo. Bijv. verzorgingstehuis, aanleunwoning, groepswoning voor dementerenden.

3. 

Gebruiksfunctie wijzigt? -> andere regels voor de brandveiligheid van het verblijf.

4. 

Belang? Woningwet: zorgplicht voor iedere eigenaar om ervoor te zorgen dat zijn gebouw voldoet aan de regels uit het Bouwbesluit.

5. 

Belang? Ook de (onder)verhurende zorginstelling natuurlijk! Niet naleving van de brandveiligheidseisen leidt tot aansprakelijkheid onder het huurrecht.

6. 

Brandveiligheidsvoorschriften; zie artikel in map

Vastgoedstrategie Zeggenschap en invloed op vastgoed is voor de zorginstelling noodzakelijk om snel aan te passen aan veranderende behoeften. Valt het voor een zorginstelling aan te bevelen vastgoed in eigen beheer te houden of over te dragen aan een woningcorporatie?

Vastgoedstrategie - mogelijkheden 1. 

Zorgcomplex in eigendom bij zorginstelling

2. 

Zorgcomplex in eigendom bij woningcorporatie, die dit verhuurt aan zorginstelling

3. 

Zorgcomplex in eigendom bij woningcorporatie, die dit verhuurt aan cliënt

4. 

Kan voldoende flexibiliteit in de huurovereenkomst worden gegarandeerd?

5. 

Zijn alternatieven buiten het huurrecht mogelijk?

6. 

Erfpacht? Andere zakenrechtelijke oplossingen?

7. 

Samenwerkingsvormen?

Contactgegevens

DUDOK Bouw- en Vastgoedrecht Mr. Remco Vissink T: +31 (0)20 540 88 29 M: +31 (0)6 476 92 876 E: [email protected] I: http://www.dudoklegal.nl

Seminar Visyn: Kansen door scheiden van wonen en zorg

Recommend Documents