Faq’s Scheiden van Wonen en Zorg In onderstaand overzicht zijn de meest gestelde vragen over het Scheiden van Wonen en Zorg verzameld. Mocht uw vraag hier niet worden behandeld mail deze dan naar
[email protected]. We proberen uw vraag dan zo snel mogelijk te beantwoorden.
Beleidsmatig Wat is het scheiden van wonen en zorg? De term ‘scheiden van wonen en zorg’ is gekoppeld aan het voornemen dat de overheid had, om voor de lagere ZZP’s de verblijfscomponent uit de ZZP-vergoeding te halen. Daarna werd dit voornemen aangepast tot een systematiek waarbij de NHC uit de ZZP-vergoeding werd gehaald. Inmiddels is het voornemen om de lichtste zorgzwaartepaketten (ZZP1, ZZP2 en op termijn ZZP3 en ZZP4) te extramuraliseren. Hiermee komt de oorspronkelijke ZZP te vervallen en wordt alleen nog de zorg via de extramurale tarieven van de AWBZ vergoed. Wat houdt extramuraliseren van de lichte ZZP’s in? Het extramuraliseren houdt in dat de lichte ZZP’s (1 en 2) en later de zwaardere ZZP’s (3 en 4) geen indicatie voor verblijf meer krijgen. Men blijft in principe wonen waar men al woont. Het wonen in een zorginstelling (huren van een woonruimte) gebeurt alleen nog op basis van vrijwilligheid. Wordt scheiden van wonen en zorg genoemd in het regeerakkoord VVD/PvDA? In het regeerakkoord wordt ingegaan op verdere inperking van de AWBZ. Eén van de maatregelen die wordt genoemd is de extramuralisering van de ZZP4 vanaf 2016. Dit geldt alleen voor nieuwe cliënten/indicaties. Dit houdt in dat de bestaande intramurale AWBZ vanaf dan, alleen nog voorziet in de intramurale ouderen-, geestelijke gezondheids- en gehandicaptenzorg voor cliënten met een indicatie van ZZP5 en hoger. Op wie wordt scheiden van wonen en zorg van toepassing verklaard? Met brief van 28 september 2012 getiteld ‘Uitwerking extramuraliseren lichte zorgzwaartepakketten’ geeft de Staatsecretaris van VWS aan dat ZZP1 en ZZP2 met ingang van 1 januari 2013, uitsluitend voor nieuwe cliënten, worden geëxtramuraliseerd. Concreet betreft dit de nieuwe cliënten van de VV1 en VV2 (sector verpleging en verzorging), GGZ1 en GGZ2 (geestelijke gezondheidszorg) en VG1 en VG2 (verstandelijke gehandicaptenzorg). In 2014 volgen de VV3, GGZ3 en VG3. In het regeerakkoord van oktober 2012 wordt aangegeven dat het extramuraliseren op termijn ook gaat gelden voor ZZP4. Wanneer wordt scheiden van wonen en zorg geëffectueerd? Voor de lichtere ZZP’s 1 en 2 gaat het extramuraliseren in per 1 januari 2013. Voor ZZP3 is de ingangsdatum 2014 en ZZP4 zal in 2016 volgen. Komt er nog een vergoeding in de vorm van een mini-NHC voor gemeenschappelijke ruimten, zorginfrastructuur en overhead? Zoals de plannen er nu voor liggen komt deze mini-NHC er niet. Dit houdt in dat gemeenschappelijke ruimten, zorginfrastructuur, overhead e.d. via de huur, servicekosten of andere wijze dienen te worden bekostigd. Wel is de NZA-beleidsregel zorginfrastructuur nog van toepassing. Via deze beleidsregel wordt echter geen zorginfrastructuur vergoed die gelieerd is aan wonen.
Hoeveel cliënten krijgen te maken met het scheiden van wonen en zorg? De voorlopige schatting is dat in 2013 iets minder dan 10.000 cliënten te maken krijgen met het scheiden van wonen en zorg. Is er sprake van een overgangsregime? Door het scheiden van wonen en zorg (extramuralisatie) eerst voor ZZP1 en 2 in te voeren (en dan alleen nog voor nieuwe cliënten) en een jaar later voor ZZP3, en in 2016 wellicht voor ZZP4, is er al sprake van een geregeld overgangsregime. Verdere aanpassingen aan de invoering van de extramuralisatie worden voorlopig niet verwacht.
Bepaling van de huurprijs en de huurtoeslag Hoe wordt de huurprijs bepaald? Het Ministerie van VWS heeft in overleg met het Ministerie van BZK aangegeven dat de huurprijs van een zelfstandige en onzelfstandige woning wordt bepaald aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (WWS- puntensystematiek). Dit houdt in dat alle ruimten die u wenst te gaan verhuren moeten worden gepunt. Dit kunt u doen aan de hand van het WWS, maar als handige tool kunt u ook het huurmodel ‘Scheiden van Wonen en Zorg’ gebruiken. Het model is gratis beschikbaar via www.tno.nl/huurmodelscheidenvanwonenenzorg. In hoeverre worden de nieuwe maatregelen in het regeerakkoord met betrekking tot bepaling van de maximale huurprijs ook voor ‘scheiden van wonen en zorg’ van toepassing? In het regeerakkoord wordt aangegeven dat de huurliberalisatiegrens intact blijft. Het woningwaarderingsstelsel zal worden vereenvoudigd door het puntensysteem lost te laten en als grondslag 4,5% van de waarde op basis van de wet waardering onroerende zaken te nemen. Bij deze wijziging wordt echter geen uitzondering genoemd of ingangsdatum. Onduidelijk is of de maatregel ook voor verhuur in de gezondheidszorg gaat gelden, en wanneer dat dan in zou gaan. TNO zal u over dit punt blijven informeren. Hoe wordt huurtoeslag voor een onzelfstandige wooneenheid geregeld? Eigenaren van een woongebouw kunnen bij de Belastingdienst/toeslagen een woongebouw of woning aan wijzen als ‘onzelfstandige woonruimte’, waarvoor de huurder huurtoeslag kan ontvangen. Behalve de eigenaar kan ook degene die een project opstelt (zoals een project voor begeleid wonen) de aanwijzing aanvragen. Het gebouw of de woning moet aan de volgende voorwaarden voldoen: -
De woonruimte is geschikt en bestemd voor begeleid wonen, groepswonen door ouderen of daarmee vergelijkbare woonvorm; De woonruimte is in eigendom van een instelling zonder winstoogmerk; De woonruimte wordt verhuurd; De woonruimte is zodanig verdeeld (met een huishouden van minimaal 3 kamers) dat deze naar het oordeel van het ministerie aanvaardbaar is in verband met een goede volkshuisvesting.
Daarnaast kunnen ook andere, wettelijk toegewezen woongebouwen onder deze regeling vallen. Als op één GBA-adres (Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens) meerdere mensen staan ingeschreven behandeld de Belastingdienst dit als één huishouden. Hoe kan toch per persoon een huurtoeslag toegekend worden?
De Belastingdienst zal een aanvraag, waarbij blijkt dat op één GBA-adres meerdere mensen staan ingeschreven, in eerste instantie gewoon behandelen als ware het ook één huishouden. Pas als vervolgens bezwaar wordt gemaakt, kan de Belastingdienst dit handmatig corrigeren. De Belastingdienst is hier niet blij mee, omdat toeslagen bij voorkeur als massaal geautomatiseerd proces worden behandeld met liefst zo min mogelijk individuele handmatige uitzonderingen. Het verdient daarom de voorkeur om de gemeente te vragen om afzonderlijke GBA-adressen (bijvoorbeeld Dorpstraat 45 nummers a t/m z). Kunnen jongeren tot 23 jaar huurtoeslag aanvragen? Ja, jongeren tussen 18 en 23 jaar kunnen gewoon een huurtoeslag aanvragen. Wel geldt voor jongeren een lagere maximale huurgrens (€ 366,-). Op deze grens is voor gehandicapte jongeren een uitzondering gemaakt. Kunnen minderjarigen ook huurtoeslag krijgen? In principe is er geen huurtoeslag voor minderjarigen mogelijk. Indien het kind wees is, is hierop een uitzondering mogelijk. Over andere gevallen specifiek binnen de gezondheidszorg, waarvan de ouders/verzorgers niet de huur kunnen (mee-)financieren, moet dit nog nader onderzocht worden. Kunnen echtparen die gescheiden wonen, bijvoorbeeld één thuis en één in een verzorgingshuis huurtoeslag aanvragen voor beide huren? Echtparen die gescheiden wonen en waar ieder voor zich een eigen huishouding heeft, is het mogelijk om voor beide huren een huurtoeslag aan te vragen. Moeten de cliënten zelf huurtoeslag aanvragen of mag de zorginstelling dat voor hen doen? Huursubsidie of huurtoeslag moet door de huurder (de cliënt) worden aangevraagd. Wel kan de verhuurder (de corporatie of instelling) de huurder hierin faciliteren.
Huren en wetgeving Wie mag ruimte verhuren? In beginsel mag iedereen ruimte verhuren, daarvoor is geen vergunning of toelating nodig. Dit zelfde geldt voor aangewezen zorginstellingen, in het kader van de AWBZ. Is koppelverkoop van huur en zorg toegestaan? In beginsel is het niet toegestaan om een huurder in de huurovereenkomst te dwingen om ook de zorg van de betreffende aanbieder af te nemen. Tegen een dergelijke koppeling kan door de huurder altijd bezwaar worden gemaakt. Wel zijn er situaties mogelijk waardoor een dergelijke koppeling eventueel wel toegestaan is. Zo zou een koppeling van zorgafname en huur in het belang kunnen zijn van alle huurders als dit zou leiden tot een kwalitatieve betere zorg en meer zorg. Ook kan het zo zijn dat het soort aanbod van zorg alleen mogelijk is indien alle huurders deze zorg afnemen. Bijvoorbeeld de aanwezigheid van 24-uurs zorg. Voor elke koppeling moet de verhuurder goede argumenten hebben, de rechten die de huurder heeft zijn namelijk sterk en veel jurisprudentie is hiervan niet aanwezig.
Geldt er voor de toewijzing van toekomstige bewoners ook een inkomensgrens, zoals dat voor de sociale huursector van toepassing is? De regels die corporaties moeten naleven met betrekking tot de toewijzing van huurwoningen (waarbij huurders boven een inkomensgrens niet voor huur in aanmerking komen) geldt niet voor huurders die zijn aangewezen op zorg. Wat verandert er met betrekking tot verzekeringen? Nu wordt door de bewoners zelf de inboedelverzekering, WA-verzekering en zorgverzekering betaald. Dit verandert niet door het scheiden van wonen en zorg. Wel moet er rekening mee worden gehouden dat er een scheiding komt tussen het huurdersbelang en het eigendomsbelang. Vallen zorginstellingen onder dezelfde wetgeving als de woningcorporaties? Nee, voor de woningcorporaties blijft de wetgeving gelden zoals deze ook nu het geval is. De zorginstellingen zullen niet onder deze wetgeving worden geschaard. Zorginstellingen zijn gewone, particuliere huisaanbieders. Ze zijn geen toegelaten instelling voor het ter beschikking stellen van sociale huurwoningen zoals woningcorporaties dat zijn. Wel hebben ze net als elke andere particuliere verhuurder, te maken met verhuurdersheffing. Ze hoeven zich niet te houden aan de inkomensgrenzen volkshuisvesting en kunnen geen beroep doen op het waarborgfonds sociale woningbouw. Wie is er verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning? In principe zijn zowel huurder als verhuurder verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning. Over het algemeen is de verhuurder verantwoordelijk voor de buitenkant, algemene ruimten en groot onderhoud in de woning (leidingen e.d.) en de verhuurder voor klein onderhoud in de woning. Hiervan kan contractueel worden afgeweken. Hoe zit het met het opzeggen van huur en huurbescherming? Voor cliënten van scheiden wonen en zorg gelden dezelfde regels als binnen de huurwet. Als de afgesproken huurperiode afloopt, of als de verhuurder de huur tussentijds wil opzeggen, heeft de huurder huurbescherming. De verhuurder moet een wettelijke reden hebben om de huur op te zeggen. Hij moet schriftelijk opzeggen, minimaal 3 maanden van te voren. Vervolgens moet de huurder akkoord gaan. Gebeurt dat niet, dan loopt het huurcontract gewoon door. De verhuurder kan dan naar de rechter stappen om het huurcontract te laten ontbinden. Als de huurder wil vertrekken, moet deze de huur opzeggen binnen de opzegtermijn. De verhuurder mag de huur opzeggen bij wanprestatie, een tijdelijk huurcontract, dringend eigen gebruik, een nieuwe huurovereenkomst of een geldend bestemmingsplan. De huurovereenkomst eindigt als u schriftelijk instemt met de opzegging. Gaat u niet binnen 6 weken akkoord, dan loopt de huurovereenkomst door. De verhuurder moet dan naar de rechter stappen om het huurcontract te laten beëindigen. Mag ik woningen gaan verhuren? Ja, iedereen mag woonruimte verhuren. Hiervoor is geen toelating of vergunning nodig. Voor zelfstandige woonruimte is er ook geen aanwijzing van de belastingdienst nodig. Mag ik mijn woningen ook verhuren aan huurders die geen zorg behoeven?
Ja, je mag ruimten verhuren aan huurders die geen zorg behoeven. Ik huur reeds bij een woningcorporatie. Moeten mijn cliënten nu ook bij de woningcorporatie huren? Hierin staat u vrij. U kunt de cliënten een huurcontract aanbieden van de woningcorporatie of zelf als verhuurder optreden. Komen de huurders in aanmerking voor huurtoeslag? Ja, indien de huurprijs is berekend conform het woningwaarderingsstelsel (of met behulp van het Huurmodel van TNO) en onder de liberalisatiegrens is vastgesteld, hebben de huurders (inkomensafhankelijk) recht op huurtoeslag. Wat is huurdersbelang? Als een huurder in het door hem gehuurde pand voor zijn rekening aanpassingen of verbeteringen heeft aangebracht, of tegen betaling heeft overgenomen van een vorige huurder, dan spreken we van huurdersbelang. Huurdersbelang is het belang, dat een huurder in/bij/aan een woning heeft. Welke verzekeringen zijn er nodig voor de huurder? Wanneer je een huis huurt, hoef je geen opstalverzekering of woonhuisverzekering af te sluiten. Omdat de verhuurder eigenaar is van het huis, is die verantwoordelijk voor het huis en het verzekeren daarvan. Maar wat in huis aanwezig is, is daarmee niet meteen ook verzekerd. Bij het huren van een huis ben je niet automatisch verzekerd tegen schade aan je interieur of meubelen. Je moet zelf als huurder nog een inboedelverzekering afsluiten om mogelijke schade aan je inboedel af te dekken.
Huren en kosten Hoe krijg ik mijn kosten vergoed bij scheiden wonen en zorg? U ontvangt voor nieuwe met cliënten ZZP1 t/m 2 geen NHC inkomsten meer. Deze kosten moet u op een andere wijze vergoed zien te krijgen. Normaliter komen de inkomsten dan uit: -
Kale huur: ter dekking van de investerings-/stichtingskosten, instandhouding inclusief onderhoud (exclusief dagelijks onderhoud);
-
Woonservicekosten: in rekening te brengen bij de huurder ter dekking van de kosten die samenhangen met het huren van de woning;
-
Zorgservicekosten: in rekening te brengen bij de huurder ter dekking van kosten die samenhangen met de zorg (alarmering e.d.);
-
AWBZ: uren/kosten voor persoonlijke verzorging, behandeling, begeleiding indien contractueel afgesproken met de verhuurder;
-
WMO: uren/kosten huishoudelijke hulp, afhankelijk van de indicatie en gemeenten, ook indien contractueel geregeld met de verhuurder;
-
Overige inkomsten: verhuur van ruimten, aanbieden van diensten aan derden, intern verrekende kosten.
Wie betaalt de energiekosten? Nu worden de energiekosten betaald door de instelling, bij het scheiden van wonen en zorg worden deze kosten betaald door de huurder (de verhuurder moet dit op een inzichtelijke en reële wijze aan de huurder doorrekenen). Wie betaalt de kosten voor voeding? Nu worden deze kosten betaald door de instelling. Na het scheiden van wonen en zorg gaan de cliënten deze kosten zelf betalen. Zij verzorgen zelf hun voeding of nemen dit af van de verhuurder (tegen betaling) of van een derde (tegen betaling). Welk deel van de energiekosten kan ik toerekenen aan mijn huurder? Bij individuele meters/gebruik: de gemaakte kosten. Geen individuele meters/gebruik: de gemaakte totale kosten, verdeeld via een afgesproken verdeelsleutel of een verdeelsleutel die de huurcommissie redelijk vindt. Welke kosten (exclusief kapitaallasten) van algemene ruimten mag ik toerekenen aan mijn huurder? Daadwerkelijk gemaakte kosten van onderhoud maar ook energie e.d., verdeeld via een afgesproken verdeelsleutel of de verdeelsleutel die de huurcommissie redelijk vindt.
Vastgoed Wat betekent scheiden wonen en zorg voor mijn vastgoed? Dit kan heel verschillend zijn. Van belang is wat uw cliëntenpopulatie op het moment is. Zit een groot deel van uw cliënten in de lichtere ZZP’s, dan kan de beleidswijziging grote gevolgen hebben ten aanzien van bijvoorbeeld uw leegstandpercentage. Het is van belang dat u bij het beheer en ontwikkelen van het vastgoed, goed voor ogen houdt dat de cliënten (huurders) meer keuzevrijheid zullen hebben en dat u derhalve uw vastgoed (huisvesting) dient af te stemmen op de gebruikerswensen. Daarnaast bestaat de kans dat u met de inkomsten uit verhuur aan cliënten en aan derden en met de overige inkomsten niet de kapitaallasten kunt financieren van uw huisvesting. Hoe verhoudt de NHC zich ten opzichte van de (maximale) huurprijs? De NHC bestaat uit meer dan de vergoeding van de kapitaallasten die betrekking hebben op het verblijf. Naast deze vergoeding zit er in de NHC bijvoorbeeld ook een deel voor zorginfrastructuur, maar ook een reservering voor groot onderhoud. Het is niet verstandig om de NHC te zien als een vergoeding voor kapitaallasten voor verblijf zoals de kale huur dit vaak wel is.
