Wonen <> Zorg Meer dan verhuren van appartementen
Scheiden van Wonen en Zorg
Huidige situatie Stand van zaken • Instelling hebben nagedacht en veelal besloten tot verhuur van appartementen., of… • Staan aan de vooravond van het maken van keuzes
Probleemstelling • • •
Hebben we de juiste keuze(s) gemaakt Kunnen we optimaliseren, risico’s verkleinen Waar liggen de kansen, hebben we iets gemist?
Care Collectief Van Aarle De Laat vastgoedstrategie & beleid
EGM architecten stedenbouw & architectuur
Zuiver Marketing vastgoed- en zorgmarketing
OZ+ vastgoedjuristen / Boot advocaten vastgoedjuristen
Het Regelloket cliëntvertegenwoordiging en service- & dienstenpakket
Doelstelling Bieden van realistische en duurzame oplossingsrichtingen om kwaliteit van object te verhogen en/of risico’s te beperken. De oplossingsrichtingen worden uitgewerkt en geven antwoord op diverse vragen
Toegevoegde waarde 1. Bevestiging van reeds ingeslagen pad (second opinion) 2. Nieuwe inzichten & mogelijkheden (geen tunnelvisie)
3. Katalysator 4. Tijdwinst 5. Integrale (hogere) kwaliteit (van analyse en advies)
Aanpak Integraal analyseren en adviseren
5 stappen
1. 2. 3. 4. 5.
Intake Verkennen Verbinden Terugkoppelen Nazorg
1 Intake (Dreamteam incl. klant) • Intakegesprek (met bestuurder en directeur WBC)
• Inventariseren en analyseren van beschikbare stukken • Kick-off met voltallig team
2 Verkenning (Dreamteam) • Probleemdefinitie & ambitie
• Brainstorm mogelijke oplossingsrichtingen
3 Verbinden (Dreamteam) • 1e toetsing o.a:
o o o o
Terugkoppeling en toetsing “eigen” bevindingen Bepalen welke oplossingen worden uitgewerkt Verbinden van oplossingsrichtingen; Maken scenario’s;
4 Terugkoppeling (Klant met dreamteam)
• • • • •
Integrale terugkoppeling met gehele team Aanwezigheid van bestuur en directie Oplossingsrichtingen op basis van inzichten team Vaststellen welke scenario’s worden omarmd / verder verkend Afspraken maken over vervolg(acties)
5 Nazorg (Klant met dreamteam) • Gesprek met bestuurder en/of directeur WBC • Evaluatie van proces en waarde van uitkomst bespreken • Verkennen verdere ondersteuning van (delen) van dreamteam
Pilot Integraal analyseren en adviseren
Problematiek • • • •
Ruim 200 bedden te veel Alleen slechtste pand is eigendom Langlopende huurovereenkomsten Zorginstelling wil in principe geen verhuurder zijn
Wat met de locaties? 1. Afstoten en verkopen 2. Van langdurige zorg naar short stay (revalidatie en andere vormen van kortdurend verblijf) 3. Locatie: Hof van Batenstein 4. Locatie: Vreeswijk
Hof van Batenstein
Hof van Batenstein
Hof van Batenstein
Uitgangspunten • Vrij nieuwe locatie (2008) • Huurcontract loopt t/m 2028 met een zeer fors tekort op vastgoedexploitatie • Groot oppervlak aan algemene functies/parkeergarage • WBC is bereid alle woningen (gefaseerd) terug te nemen van Zorgspectrum • Oplossen vastgoedprobleem prevaleert boven (groei) (extramurale) zorgexploitatie • Behoefte aan invulling van service- en dienstenpakket • Respecteren huidige overeenkomsten en gewijzigde regelgeving
Eerste denkrichtingen • • • • • •
Herpositioneren van theater (in HvB is denkbaar) (gemeente) Wens tot een sociaal restaurant in gemeente (gemeente) Commercieel restaurant in HvB is denkbaar (gemeente) Extra woningen in HvB is mogelijk (gemeente) Supermarkt in HvB wordt niet gesteund (gemeente) Nieuwe woningen worden gebouwd in omgeving senioren (gemeente) • Huisvesten andere doelgroepen is mogelijk (ZS) • Inpassing geriatrische revalidatie en centraal kantoor (ZS) • Verhogen huur niet wenselijk (LS)
10 oplossingsrichtingen We noemen er 4: 1. Financieel (bestaande exploitatie en afspraken herijken) o Onderhoudsafspraken o Waarde van woningen (teruggave) o Vertaling van huurcontract
2. Inpassing theater, filmhuis 3. Inpassing centraal kantoor 4. Inpassing geriatrische revalidatie
Inpassing theater
Inpassing centraal kantoor
Inpassing geriatrische revalidatie
Vreeswijk
Vreeswijk
Vreeswijk
Uitgangspunten • Oude locatie (> 35 jaar) • Huurcontract loopt t/m 2034 met een tekort op vastgoedexploitatie • Groot oppervlak aan algemene functies (geen dekking) • Kwaliteit van studio’s en badkamers is slecht • Sfeer / uitstraling is slecht • Leegstandrisico is hoog (SWZ) • Respecteren huidige overeenkomsten en gewijzigde regelgeving
Eerste denkrichtingen • Wens tot extra woningen met zorg in gemeente (gemeente) • Gemeente onderzoekt woonwensen/ behoeften • Ligging voor de doelgroep is niet goed, voorzieningen (nieuw) liggen op 350m (hellend) • Huisvesten andere doelgroepen is mogelijk pg. (ZS) • Inpassing van CB (ZS) • Lage huur per plaats kan kansen bieden (€ 406,--) • Geen investeringsmogelijkheden (WBC) • Marktwaarde is bekend • MO is mogelijke doelgroep
5 oplossingsrichtingen 1. Niets doen 2. Inpassing pg 3. Inpassing centraal kantoor 4. Kwaliteit verhogen appartementen 5. Nieuwbouw en afkoop contract
inpassing pg (diverse varianten)
Verdieping 1: Verdieping 2: Totaal:
30 pl. 30 pl. 60pl.
inpassing pg (diverse varianten)
inpassing centraal kantoor
87 werkplekken op 3e etage 87 werkplekken op 3e etage
ombouw naar appartementen
1e en 2e verdieping: 22 + 22 app.
87 werkplekken op 3e etage 87 werkplekken op 3e etage
Vragen ? Integraal analyseren en adviseren
