Roelof Kuik. Paul Tazelaar. Gespreksleider: Wim Weide Partner Fakton. Directeur-bestuurder Thús Wonen. Directeur Interne Bedrijfsvoering Vidomes

A . STUREN OP VERDIENVERMOGEN EN FINANCIELE SLAGKRACHT OM TE KUNNEN INVESTEREN

 Roelof Kuik

Directeur-bestuurder Thús Wonen

 Paul Tazelaar

Directeur Interne Bedrijfsvoering Vidomes

 Gespreksleider: Wim Weide Partner Fakton

Zwaar weer! Alle hens aan dek.

©

2

ST U R E N O P V E R D I E NV E R M O G E N E N F I NA NC I Ë L E SL AG K R AC H T O M T E KU N N E N I N V EST E R E N !

R o e l o f K u i k , d i r e c t e u r - b e s t u u r d e r T h ú s Wo n e n “Hoe zet ik mijn vermogen verstandig in”

P a u l Ta z e l a a r , d i r. i n t e r n e b e d r i j f s v o e r i n g V i d o m e s “ H o e h a a l i k h et h o o g ste r e n d e m e nt e n ka n i k maximaal investeren”

DE CORPORATIE ALS INVESTERENDE MAATSCHAPPELIJKE ONDERNEMING

Financial engineering in de corporatiesector

“Sturen op verdiencapaciteit en waarde; -> een kwestie van durven kiezen!” (ook bij een woningcorporatie)

en stop met klagen over de omstandigheden; ze veranderen toch niet!

Ing. R. Kuik www.thuswonen.nl [email protected]

Presentatie Congres Fakton BV Utrecht 14 februari 2013

5

Goede keuzes mogelijk? Presentatie in vogelvlucht: 1) Wie&waar? ........ De woningcorporatie 2) Waarom? ........... Situatie anno 2010 3) Wanneer?............Bewustwording en handelen 4) Hoe? ................... Benadering markt en keuzes 5) Wat?................... Effecten 6) Borging in de bedrijfsvoering: a) b)

Vastgoedsturing SVB +++ Lef om te kiezen!


6

1. Wie? Woningcorporatie Thús Wonen Dokkum • • • • • • •

6.993 verhuureenheden Werkzaam in vier gemeenten NO Friesland, 64 kernen Woningbezit in 38 kernen Kenmerken bezit: jaren ’60 en ‘70; veel 2^1 kap Gem. huur 58% max. redelijk (W.W.S.) Gem. financiering € 18.000,-/woning “Krimp”, ca. 5%-10% afname gezinnen tot 2023


7

2. Waarom ? Situatie 2010 intern: • • • • • •

Fusieorganisatie (4 woningcorporaties) “Portefeuille” met ca. 45 projecten > € 180 miljoen Focus nog op nieuwbouw en sloop &nieuwbouw Traditionele rekenmethodiek > Onrendabele Top! 1e doorrekening (voorraad)beleid= besteding ca. € 300 miljoen Solvabiliteit+kasstroom binnenkort negatief, sense of urgency!


8

2. Waarom? Situatie 2010 extern: • • • • • • •

Krimp; nog in de ontkenningsfase Sociaal economisch zwakke toekomst Voorraad sluit niet aan bij toekomstige vraag Stakeholders leven nog in het verleden “Huurders kunnen toch niet kiezen!” Er komt meer ruimte in de markt, leegstand dreigt SENSE OF URGENCY!


9

3. Wanneer? Bewustwording * Juni 2010, Dit komt zo niet goed en de tijd dringt! -> Besluitvorming: -> Zeef (MAU ®) voor 48 bestaande projecten -> Marktbenadering; analyse klantengedrag -> Introductie vastgoedsturing nodig; -> Totaal uitgaven tot 2021 minder dan ca. €135 miljoen: • Raming out of pocket/onderhoud €60 miljoen, • Raming investering SVB €75 miljoen.

•

-> Sturen op verdiencapaciteit; rendement, kasstromen en timing SENSE OF URGENCY! Presentatie Congres Fakton BV Utrecht 14 februari 2013

10

4. Hoe? Benadering markt => keuzes 8 principiële keuzes: 1.Investeringen aansluiten bij “Krimp”. 2.Bestaande woningvoorraad mag krimpen met 8%. 3.Woonlasten inflatievolgend (= max. marktruimte!). 4.Strategisch Voorraadbeleid is kwaliteit in 6 boxen, waardegestuurd. 5.Besluitvorming o.b. eenduidige vastgoedsturing( binnen ICR-IRR, enz). 6.Kiezen model v/h verzorgingsniveau voorzieningen. 7.Borging door Woonakkoorden en 8.De klanten vragen! Hierover helder en duidelijk durven communiceren. - Niet laten bij mooie woorden alleen!-


11

4. Noodzaak! Investeringen aansluiten bij praktijk “Krimp”


12

4. SVB is kwaliteit in 6 boxen (in geld gekwantificeerd en gewaardeerd*) 6 Boxen: 1.Regulier onderhoud < € 1.200,- per jaar/won; afnemend < €1.000!!! 2.Verbetering € 10.000,- (> € 2.500 energiebesparing**) 3.Renovatie € 25.000,- (> € 5.000,- energiebesparing**) 4.HN-Renovatie € 50.000,- (> € 10.000,- energiebesparing**) 5.Nieuwbouw € 165.000,- (EPC < 0,3) => voorlopig vervallen! 6.Sloop & nieuwbouw € 185.000,- (EPC label A++) (*) DCF = Discounted Cash Flow (**) Investering energiebesparing niet doorgerekend naar de huurder


13

4. Kiezen voor markt = verzorgingsniveau voorzieningen (omgekeerd Christallermodel) Christaller ® = Centrale plaatsentheorie

Kortweg: • Voorzieningen kennen een spreidingspatroon&schaal • Het schaalniveau = noodzakelijke (economische) draagvlak • Draagvlak = verzorgingsgebied inwonertal/consumenten Omdraaien theorie is goed mogelijk: 1. Inventariseer huidige spreiding en €/klanten draagvlak 2. Breng rangorde aan in verzorgingsgebieden en 3. Ga hier op sturen. Beperking: De theorie gaat uit van een homogeen gebied en gelijke spreiding!


14

NO Friesland (70.000 inw.) werkelijk . 5 rode kernen . 8 blauwe kernen . 25 groene kernen


15

5. Wat? Beleid & communicatie > Definitie 3 kwaliteiten van wonen: 1. Goed wonen, modern/energie/woonlasten 2. Geschikt wonen; voor elke gezinsvorm 3. Verzorgd wonen; ca. niveau verzorgingstehuis > Communicatieplan uitvoeren: • Waarom? • Wat & • Aan wie?

> De boodschap: • In kernen met veel voorzieningen; alle investeringsboxen mogelijk • In kernen met weinig voorzieningen; alleen met steun van derden • In kernen met nauwelijks voorzieningen; goed verhuurder / verkoop


16

5. Resultaat 2012: • Bestedingslimiet 2011-2021 •Investering SVB •Regulier onderhoud (out of pocket)

= max. € 135 miljoen = € 87 miljoen = € 48 miljoen

• Ca. 5.700 woningen verbeteren/renoveren = ca. 80% woningvoorraad • We (en de klanten) kunnen overleven!!! SVB fase 2 Ontwikkeling sturingskengetallen t.o.v. norm 4,5 4,0 3,5

Operationele kasstroom/norm WSW

3,0 Solvabiliteit/norm CFV

2,5 2,0

Norm

1,5 1,0 0,5 0,0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Volgende stap:


17

5. Resultaat in getallen: De ambitie (begin 2013): (box 6) Sloop/nieuwbouw 184 woningen (alleen als het echt niet anders kan) € 31 miljoen Kwaliteit:………………………………………………………………………………€ 56 miljoen (box2) 1.240 woningen x € 8.000 = € 10 miljoen (box 3) 1.190 woningen x € 15.000 = € 18 miljoen (box 4) 420 woningen x € 33.000 = € 14 miljoen Maatregelen energie overall: = € 14 miljoen (box 1) Gedifferentieerd onderhoud = < € 1.200 per won/jr. Totaal periode 2011 t/m 2020

ca. € 56 miljoen investering

(was €87 milj.) Presentatie Congres Fakton BV Utrecht 14 februari 2013

18

6. Borging in bedrijf •Proces: 8 stappenplan voor projectontwikkeling •Vast format¶meters voor DCF en rendementsberekening (1. “Corporatie herinvesteert dividend”.) >>>

•Onderhoud&projectontwikkeling => “Integrale Ketenbenadering” •Jaarlijkse check met vastgoedsturingsmodel op portefeuillestrategie > Feedback resultaten uit deelportefeuille en complexen <

•Bedrijfskosten (“Belangrijk, maar waardeontwikkeling vastgoed is belangrijker!”.)

•Cultuur en organisatie&opleiding (2. “Niet allemaal wegsturen, maar opleiden”, Taken en bevoegdheden duidelijk toekennen o.g.v. protocol.)

•Budgetbegroting&waardesturing (vergaand mandaat) Presentatie Congres Fakton BV Utrecht 14 februari 2013

19

(1) Corporatie herinvesteert dividend. “Verdient waar het kan, om te investeren waar het moet” Sturen op: 1 Behalen volkshuisvestelijke doelen

Sturen op: 2 Rendement EV Hefboom & rendement VV

Beleids- en besluitvorming en Vermogensverschaffing SVB+++ & Waardesturing

Maatschappelijk Bedrijf

Vastgoedbedrijf

Publieke domein

Marktdomein


20

(1) Corporatie herinvesteert dividend “Verdient waar het kan, om te investeren waar het moet” Sturen op: Volkshuisvestelijke doelen

Sturen op: Beleids- en besluitvorming en Vermogensverschaffing

Rendement EV Hefboom & rendement VV

Rendementsdistributie

Maatschappelijk bedrijf Maatschappelijke doelen en diensten

Vastgoedbedrijf Portefeuille- en assetmanagement, waardesturing en vastgoedbeheer

Totaal Rendement Direct rendement Indirect rendement Cashflow ICR/DSCR Klanttevredenheid Efficiëntie ratio’s

Rendement

Criteria: Marge Efficiëntie ratio’s BBSH Prestatieafspraken

> Huurders / Klanten / Eindgebruikers < Presentatie Congres Fakton BV Utrecht 14 februari 2013

21

Strategisch Voorraad Beleid “oud” > grof samenvat < •Beleid, we doen in alle kernen nog van alles!!! •Exploitatie: •Onderhoud € 1.385/won. •Beheer € 1.450/won. •Onderhoudsinventarisatie is leidend voor moment ingreep: •Renovatie of groot onderhoud. •Projecten worden (eigenlijk) op zich beoordeelt: •Het moet goed en iedereen is betrokken?! •Positie in de “nieuwe” markt? •Afgezet tegen Meerjareninvesteringsplan, ORT < €100.000,•Sturen op bedrijfswaarde: •Huur geen feitelijke relatie met geboden kwaliteit. •Energielabel speelt geen rol.


22

Strategisch Voorraad Beleid “nieuw” > beleid op hoofdlijnen < •Beleid: we investeren alléén nog in rode kernen en soms in blauw. •Draagvlak&begrip&kennis; sessies binnen bedrijf •Exploitatie: •Onderhoud: < € 1.200/won. •Toepassing zgn. “Integrale Ketenbenadering”. •Combibudgetten met SVB planning. •Beheer: € 1.000/won. •Processturing “lean and mean traject”. •SVB sturen op portefeuille; jaarlijkse herijking! •Vastgoedsturing&assetmanagement (opleiding) •Gedifferentieerd onderhoud (alleen dat wat nodig is!) •DCF per project bepaalt go or no go! •Sturen op waardeontwikkeling vastgoed: •Huur relatie met kwaliteit, energielabel is deel v/d huur. •Rekenmethodiek á la markt (Fakton).


23

Effect portefeuille strategie op woningcorporatie SVB oud:

SVB 2013:

Borging in bedrijf; opleiding Een woningcorporatie is een “bijzonder” vastgoedbedrijf

Maatschappij & klanten.

Strategisch

InvestmentManagement (besturen)

SVB+++

Overheid €

Portfoliomanagement

Waardesturing

Tactisch

Assetmanagement Objectbeleid

Operationeel

Propertymanagement


25

Borging in bedrijf; opleiding Niet allemaal wegsturen, maar opleiden!” waardesturing. Investmentmanagement (besturen)

Strategisch

SVB+++

Portfoliomanagement

Waardesturing

Relatiebeheerders

Tactisch

Assetmanagement Objectbeleid

Databeheer

Operationeel

Technisch beheer

Gebiedsbeheer

Propertymanagement

Administratief beheer&verhuur


26

Gebruiksaanwijzing: I. II. III. IV.

Het kan zeker, maar het doet wel pijn! Begin bij het begin, erken de echte marktbeweging Label/budgeteer de maatregelen in €’s Beslis op basis van een vastgoedsturingsmodel met financieringsratio’s &doelen: I. II. III.

Overall per deelportefeuille en per project

V. Confronteer, en discussieer tijdig met je stakeholders VI. Een woningcorporatie => “ongewoon” vastgoedbedrijf en VII. Wees streng voor je omgeving en jezelf! Presentatie Congres Fakton BV Utrecht 14 februari 2013

27

A wise and old professional: I cringe when I hear, "I'll give it a try," because the phrase suggests failure. "I'll do it“ inspires confidence every time!

Vragenrondje …………..


28



Openings Dia - Powerpoint Vidomes

Naar een meer duurzaam investeringsperspectief Congres Fakton 14 februari 2013 Drs Paul Tazelaar MRE

Vidomes

•

18.000 vhe’s

•

Actief in Zoetermeer, Leidschendam,Voorburg, Delft en Rijswijk

•

Momenteel circa 195 FTE’s

Noties vooraf •

Sector als geheel en Vidomes lopen tegen leningenplafond aan

•

Dus investeringsruimte halen uit: operationele kasstromen + verkoop woningen

•

Zomer 2012 (prognose 2012-2021): - Investeringen € 480 mln - Operationeel + verkopen € 210 mln - Gevolg: disbalans en grote toename leningenportefeuille - Investeringsprogramma met € 200 mln verminderd!

•

Gevolg: transformatietempo onder de 0,5% per jaar; gewenst min. 1%(vastgoedportefeuille van 18.000 vhe’s)

Effecten regeerakkoord •

Verhuurdersheffing + CFV bijdrage: 10% -15% van jaarlijkse huuromzet

•

Marges t/m 2017 minimaal (operationele kasstromen minus aflossingsfictie)

•

Ook indien extra huurverhoging voor hogere inkomens (vanaf € 33.000)

Creëren nieuw duurzaam perspectief •

Loan to value - leningen € 800 mln - marktwaarde in verhuurde staat € 1.761 mln - 45 % - gezond: max. 40% - Afname leningen 5% = bijna € 100 mln !

•

Uitgaande van 4,5% rente bedraagt vereiste ICR 1,5

•

Obv 1% tranformatietempo is circa € 450 mln aan investeringen benodigd bezien over periode van 10 jaar

•

Verkopen verhogen van 50 vhe’s per jaar tot 100-125 vhe’s per jaar

Opgave

•

Investeringsruimte creëren door: - Kosten besparen/ opbrensten vergroten operationele kasstromen - Meer verkoop (o.a. uitponden en complexgewijs) - Versterken midden segment huur/niet DAEB: reële optie? - Terugbrengen kosten investeringen - Kwaliteitsdiscussie

•

Maar ook: - betere afweging inzet middelen versus maatschappelijke opbrengst - meer focus - echt kiezen

Operationele kasstromen •

Beheer en onderhoud: van 50% naar max. 45% van huren

•

Beter: 40% = besparing oplopend naar € 14 mln per jaar

•

Dan beweging van - beheer : van € 1.300 naar € 1.000 per vhe - onderhoud : van € 1.300 naar € 1.000 per vhe

•

NB. Huren € 110 mln (2013) naar € 130 mln (2020)

Direct rendement •

Kasstromen exploitatie/ marktwaarde in verhuurde staat

•

Marktwaarde in verhuurde staat gem. 60% van leegwaarde

•

Nu even boven de 3%

•

Toekomst: naar 3,5% - 4%

Rendementseis investeringen (1)

•

WACC = rendementeis afgeleid van verhouding eigen en vermogen

•

Rendement verdien je in vastgoed (activa) en wordt uitgekeerd aan verschaffers eigen en vreemd vermogen (passiva)

•

WACC = (40% VV x 3,5% rente) = 1,4% = (60% EV x 2,5%) = 1,5% (inflatie + 0,5% buffer) rendementseis 2,9 %

•

Niet simpel te halen uitgaande van traditionele bedrijfswaarde

•

Maar dan geen rekening gehouden met verkoop/indirect rendement

Rendementseis investeringen (2)

•

Rendementseis differentiëren naar type vastgoed (sociaal, commercieel, BOG, MOG)

•

Rendement - risico

•

Vermogenseis eigen vermogen deels arbitrair

•

Eis stellen aan direct rendement investering of BAR/NAR

•

Bijdrage aan operationele kasstromen vastgoedportefeuille

Conclusies

•

Investeren alleen mogelijk als operationele kasstroom fors verbeterd + meer verkopen

•

Forse verlaging kosten noodzakelijk

•

Dus rendementen moeten omhoog

•

Welicht ook rekening houden met aflossing leningen

•

Discussie over kwaliteit nieuwbouw en reno

En dus beste kijkertjes

•

WELKOM IN DE ECHTE WERELD

•

Klagen helpt niet

•

We moeten ZELF aan de bak om ons eigen bedrijf perspectief te geven



ST E L L I N G E N 1.

N u i n g r i j p e n i n d e b e d r i j fsvo e r i n g i s n o o d za ke l i j k o m e e n d u u r za a m p e rs p e c t i e f te c re ë re n 2 . A l s b e ta a l b a a r h e i d h o o g i n h e t va a n d e l sta a t m o e t e r wo rd e n ge s n e d e n i n e i ge n v l e e s 3 . Va st go e d st u r i n g e n a s s e t m a n a ge m e n t ve rgt e e n c u l t u u ro m s l a g 4 . H e t b e d r i j fs re s u l ta at ka n fo rs wo rd e n ve r b e te rd d o o r u i t b e ste d i n g va n h e t d a ge l i j k s b e h e e r e n o n d e r h o u d o b v p re sta t i e s . 5 . E l ke e u ro b e s p a r i n g o p d e ex p l o i ta t i e ko ste n b e te ke n t v i j f t i e n e u ro ex t ra i nve ste r i n g s r u i mte 6 . H e t b u s i n e s s m o d e l sta a t te r d i s c u s s i e ; d a t d o e t p i j n m a a r i s b i tte re n o o d za a k . 7 . 4 à 4 , 5 % re n d e m e n t o p e i ge n ve r m o ge n i s h a a l b a a r ! 8 . Z a c h te h e e l m e e ste rs m a ke n st i n ke n d e w o n d e n , d u s … … … e r ke n e n d u r f, te ge n d e st ro o m i n , te k i eze n 9 . S t u re n o p ka s st ro m e n e n wa a rd e n i s e e n va k , ge e n h o b b y i n E xc e l ! 1 0 . E r l i g ge n ka n s e n i n m i d d e n s e g m e n t h u u r vo o r c o r p o ra t i e s

©

43

HET ROER MOET OM Bedankt voor uw aandacht



Roelof Kuik. Paul Tazelaar. Gespreksleider: Wim Weide Partner Fakton. Directeur-bestuurder Thús Wonen. Directeur Interne Bedrijfsvoering Vidomes

Recommend Documents