Fakton Market Outlook Q3 2015
De woningbeleggingsmarkt van Nederland onder de loep, door Joekie Brons
In deze eerste editie van de Fakton Market Outlook geven wij aandacht aan de volgende drie onderwerpen: economie, politiek en markt. Elke editie nemen wij per onderwerp een aantal belangrijke en actuele zaken onder de loep die van invloed zijn op de prijsvorming en waarde van vastgoed, zaken waar wij bij Fakton in de dagelijkse praktijk mee te maken hebben en onderzoek naar doen. De actualiteiten in deze eerste Fakton Market Outlook geven een beeld van de ontwikkelingen in de woningbeleggingsmarkt en op de implicaties voor de waardering van de woningcomplexen. Deze editie zal de woningbeleggingsmarkt van Nederland onder de loep nemen. Onder de kop economie behandelen we vragen als: hoe zit het met economisch herstel? Wat gebeurt er met de rente? Hoe ontwikkelt de inflatie? Hoe staat het met het consumentenvertrouwen? Onder de kop politiek gaan we in op de nieuwe Woningwet die 1 juli 2015 ingaat. Ook gaan we in op de implicaties van de Huisvestingswet, op de maatregelen voor stimuleren van transformatie en de Europese richtlijnen rond hypotheken. Onder de kop markt komen onderwerpen aan de orde als het overspoelen van de markt door internationale beleggers en de koopbereidheid van Nederlandse institutionele beleggers, vraag en aanbod op de beleggingsmarkt, aankopen van portefeuilles en kleinere objecten, de situatie op de koop- en de huurwoningenmarkt en de verschillen in (prijs)ontwikkeling in en buiten de Randstad.
Economie Mogelijk breder herstel van de Nederlandse vastgoedmarkt in de eerste helft van 2016 De groei indicator van het Bruto Binnenlands Product loopt over het algemeen 24 maanden voor op de vastgoedsector, wat impliceert dat, als de economische situatie relatief positief blijft, een breder herstel van de Nederlandse vastgoedmarkt in de eerste helft van 2016 intreedt. De komende twee tot drie kwartalen kunnen marktpartijen nog ‘op de bodem’ instappen, dat geldt vooral voor de woning- en kantorenmarkt.
Herstel groei economie, vanaf 2de kwartaal 2014 Matige groei, 1ste kwartaal 2015 2,4% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 2016*
2015*
2015-Q1
2014-Q4
2014-Q3
2014-Q2
2014-Q1
2013-Q4
2013-Q3
2013-Q2
2013-Q1
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
-4%
Ontwikkeling BBP jaar-op-jaar, bron: CBS *Prognose CBP, maart 2015
Lage hypotheekrente, voor hoe lang? De hypotheekrente bevindt zich al jaren in een dalende lijn en is nog steeds historisch laag. Echter in februari 2015 meldde de Rabobank te verwachten dat de hypotheekrente de komende jaren behoorlijk gaat stijgen. Dit wordt onder andere veroorzaakt doordat de hypotheekmarkt de komende jaren op de schop zal gaan. De hogere kapitaaleisen die Europese regelgeving aan de banken oplegt, noodzaken banken hun balansen te verkorten. Dat kan door grote pakketten met hypotheken te verkopen aan institutionele beleggers. Deze verkopen leiden tot hogere rente voor de consument. Er ontstaat een driehoek met de hypotheekbank, de geldverstrekker en de consument. Ook de geldschieter moet verdienen via marges. Voor particulier koper een probleem en nog een reden om minder diep in de buidel te tasten bij de aanschaf van een woning.
Hypotheekrente stabiliseert na daling
5,5% 5% 4,5% 3,75%
4% 3,5%
3%
3%
2,76% 2014-3
2015-1
2014-11
2014-9
2014-7
2014-5
2014-3
2014-1
2013-11
2013-9
2013-7
2013-5
2013-3
2013-1
2012-11
2012-9
2012-7
2012-5
2012-3
2012-1
2010
2008
2006
2,5%
■ > 10 jaar rentevast
Rente op nieuwe contracten, tijdslijn per maand vanaf 2006
■ 1 t/m 5 jaar rentevast
Bron: DNB
■ variabel
Rente 10-jaars staatsleningen veert op in mei De Nederlandse economie lijkt verder aan te trekken en daarmee wordt de kans dat de rente, ook zonder marges, in 2016 stijgt groter. Vanaf eind april 2015 zagen we de 10-jaars rente op Nederlandse staatsleningen na een zeer lange periode van dalingen opeens van 0% tot 0,8% oplopen. Het oplopen van de 10-jaarsrente is een gevolg van het opkoopprogramma van de ECB. De vraag is hoe deze stijging zich verder zal ontwikkelen. De aantrekkende economie komt niet overal tot uiting. Indicatoren die zwak staan zijn de nog steeds toenemende werkloosheid en de onzekere ontwikkelingen in de bouwsector. Dalende lange en korte rente
5% 4% 3% 2% 0,79%
1%
2015-1
2014-10
2014-7
2014-4
2014-1
2013-10
2013-7
2013-4
2013-1
2012-10
2012-7
2012-4
2012-1
2010
2008
2006
2015-5
0,01%
0%
■ 10-jaar NL staatsobligatie
Rente op 10-jaar NL staatsobligaties en 3-maands euribor
■ 3-maands euribor
tijdslijn per maand vanaf 2006 Bron: DNB
Kans op inflatie neemt toe en werkt positief op vastgoedbeleggingen De geldpers staat aan bij de Europese Central Bank (ECB), waardoor de rente laag is en de kans op inflatie toeneemt. De timing van de monetaire stimulans is mogelijk gunstig omdat de economie uit bodemt wat leidt tot een verbeterd investeringssentiment. Een hogere inflatie is voor vastgoedbeleggingen positief en draagt bij aan een goed investeringsklimaat voor woningcomplexen.
Consumentenvertrouwen neemt toe en daarmee neemt het BAR af Uit onderzoek blijkt dat er een duidelijk verband is tussen de ontwikkeling van het consumentenvertrouwen en het BAR (bruto aanvangsrendement) van woningcomplexen in de benchmark van de IPD/ROZ Vastgoedindex. De afgelopen 20 jaar lag het consumentenvertrouwen gemiddeld op -9. In mei 2015 is het totale consumentenvertrouwen toegenomen ten opzichte van april en komt nu uit op +4. Het vertrouwen bereikte in april 2000 de hoogste stand ooit (27). Het dieptepunt was februari 2013 (-44). De positieve ontwikkeling van het consumentenvertrouwen is een indicator dat het bruto aanvangsrendement van de IPD/ROZ Vastgoedindex van woningbeleggingen zal dalen en daarmee de waarde toeneemt.
Consumentenvertrowuen neemt vanaf 2de helft 2013 toe, en in mei 2015 boven nullijn, met uitzondering van koopbereidheid 30 20 10
4
0 -10 -20 -30 -40 -50 -60
■ Consumentenvertrouwen totaal ■ Koopbereidheid ■ Economisch klimaat
Bron: CBS
2015-Q1
2014-Q4
2014-Q3
2014-Q2
2014-Q1
2013-Q4
2013-Q3
2013-Q2
2013-Q1
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
-70
Politiek Woningwet Minister Blok maakt een start met de hervorming van de Nederlandse woningmarkt. De nieuwe Woningwet die per 1 juli 2015 ingaat, maar ook de nieuwe Huisvestingswet per 1 januari 2015, dragen bij aan het creëren van een middensegment in de huurwoningmarkt. Woningcorporaties moeten passend toewijzen. Dit betekent dat met ingang van 2018, mogelijk al in 2016, corporaties 95% van alle huishoudens met recht op huurtoeslag woningen moet aanbieden onder de aftoppingsgrens (556 of 596 euro). Ook betekent dit dat het zogenaamde scheef wonen langzaam wordt teruggebracht en dat er veel woningen gereguleerd moeten blijven bij corporaties. Circa 70% van de huurders valt binnen deze groep. Uiteindelijk zal er een verschuiving optreden op de huur- en koopmarkt. Dit beïnvloedt de prijsontwikkeling van zowel huur- als koopwoningen. De verwachting is dat meer huurwoningen geliberaliseerd gaan worden, maar of dat op korte termijn gebeurt, is nog maar de vraag. De noodzaak voor corporaties om te verkopen is er niet echt. Door de reorganisaties en kostenbesparingen bij corporaties is de financiële positie van de corporaties beter dan ooit en omdat zij winst maken niet als doel hebben, zullen zij nooit met dit doel verkopen.
Huisvestingswet De Huisvestingswet die in januari 2015 inging heeft impact op de verdeling van woonruimte in gemeenten en derhalve de huurmarkten. De belangrijkste wijziging in de Huisvestingswet is dat gemeenten voortaan alleen nog mogen sturen in de woonruimteverdeling via een huisvestingsverordening. Afspraken over woonruimteverdeling in overeenkomsten met ontwikkelaars of convenanten met woningcorporaties lijken hun langste tijd te hebben gehad. Gemeenten hebben tot 1 juli 2015 voor het opstellen van een huisvestingsverordening voor de woonruimteverdeling. Deze verordening komt in de plaats van afspraken die gemeenten met woningcorporaties hebben gemaakt. In Amsterdam heeft de invoering van de Huisvestingswet ertoe geleid dat de ‘woonduur’ is afgeschaft bij woningtoewijzing. De wet maakt het mogelijk dat ook mensen van buiten de eigen gemeente in aanmerking kunnen komen voor een goedkope woning. Het wordt dus nog moeilijker om door te stromen binnen de schaarste-gemeenten, wat wellicht leidt tot meer verschuivingen naar ofwel goedkope koopwoningen, ofwel het middensegment huurwoningen, vooral in de gebieden met veel schaarste en daarom met een hoge marktdruk. Voor beleggers en ontwikkelaars een interessante ontwikkeling om op in te spelen.
Transformatie Er zijn legio vastgoedobjecten die ofwel door marktwerking, ofwel door gewijzigde regelgeving hun waarde dreigen te verliezen. Omdat ook de overheid niet gebaat is bij leegstand, creëert deze mogelijkheden om weer waarde toe te voegen aan vastgoed door bijvoorbeeld transformatie. Voorbeelden hiervan zijn de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar maatschappelijke functies en wonen, maar ook visies op de transformatie van woonzorg-complexen naar nieuwe vastgoedproducten zijn aan de orde van de dag. Deze transformaties leveren ook een bijdrage aan de vorming van een middensegment in de huurwoningmarkt. De politiek probeert mee te denken in de oplossingen, in dit kader heeft Minister Blok recent een brief naar de Tweede Kamer gestuurd met zijn voorlopige reactie op de in de Kamer aangenomen motie van Van der Linde / Monasch. In de motie werd voorgesteld dat bij transformatie van leegstaande kantoren, waarin de komende vijf jaar woonruimte wordt gerealiseerd, de nieuw gerealiseerde woonruimte 30 jaar lang uitgesloten zal zijn van het woningwaarderingsstelsel (WWS) en ook geen verhuurderheffing krijgt opgelegd. De huurder heeft dan echter geen recht op huurtoeslag. In zijn brief aan de Kamer maakt Blok duidelijk dat de huurtoeslag mogelijk toch behouden kan blijven bij de ombouw van kantoren en winkels naar huurwoningen.
Financiering De wetgeving rond financiering stuurt steeds meer op risicobeheersing. De eisen van Basel III, de Mortgage Credit Directive en nog andere richtlijnen zijn vastgelegd in de CRD, Capital Credit Directive. In de richtlijnen komen twee indicatoren steeds terug: de loan-to-value en de loan-to-income ratio’s. De voorwaarden aan deze ratio’s zijn gericht op het tegengaan van risico’s in vastgoedmarkten. In hun risico- en kapitaalmanagement moeten banken de (waarderings-) risico’s van vastgoedonderpand adequaat vertalen naar kapitaal en voorzieningen, zodat zij voldoende buffers aanhouden. Het beleid en de processen van banken om risico’s van uitstaande kredieten op (commercieel) vastgoed te monitoren en te beheersen moeten op orde zijn.
Markt Internationale beleggers tonen interesse in NL vastgoed Er zijn diverse indicaties dat internationale beleggers nog meer interesse ontwikkelen voor Nederlands vastgoed. De grafiek hieronder geeft aan dat de kapitaalinstroom naar Europese aandelenfondsen weer op het niveau is van vóór de crisis. Dit komt grotendeels door de monetaire stimulans van de ECB, waardoor de rente laag is. De prijs van vastgoed in Nederland zal verder stijgen, ondersteund door de trend dat investeerders 10-15% van hun totaal te beleggen vermogen toewijzen aan vastgoed (<5-10% in de crisis).
Inflow Europese aandelenfondsen
4,5%
99th percentile!
2,5%
0,5%
-1,5%
-3,5% 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Bron: Merrill Lynch, JP Morgan, Fakton Capital
• Investeerders bewegen zich verder op de risico-curve. Door de recente significante inflow in Europese aandelenfondsen handelen Europese aandelen gemiddeld op 15.2x de winst van de desbetreffende bedrijven. De ratio voor ontwikkelde landen bedraagt 16.2x. • Europa is nog steeds attractief geprijsd en genereert een cash rendement op het eigen vermogen van 6,6%. Hiervan wordt 2,4% uitbetaald in de vorm van dividend (36% van de gegenereerde winst), circa 2% meer dan de rente op Europese staatsobligaties. • Europees beursgenoteerd vastgoed is minder risicovol dan standaard aandelen en verschaft een dividendrendement van 3,8%. Mede vanwege deze ‘yield spread’ heeft Europees vastgoed het op 3-maandsbasis 15% beter gedaan dan standaard aandelen. • Het netto aanvangsrendement voor Europees vastgoed bedraagt momenteel 4,2%. Nederlands vastgoed wat >5% netto rendeert, komt dan snel in beeld bij buitenlandse investeerders, waardoor er in diverse niches sterke concurrentie waarneembaar is.
Wat zich in het tweede kwartaal van 2015 steeds meer manifesteert is de invloed van de buitenlandse investeerders op de prijsvorming bij grotere woningportefeuilles. Voor portefeuilles met woningcomplexen boven de 50 miljoen euro worden sinds Q1 2015 forse premies geboden boven op de individuele complexwaarden. Deze bieders betreffen voornamelijk buitenlandse investeerders die bewust geld alloceren naar de Nederlandse woningmarkt.
Kleinere complexen ook interessant voor (NL) beleggers, maar een bepaalde omvang blijft essentieel. Grote belangstelling voor het niet-DAEB en deels DAEB bezit van corporaties De Nederlandse institutionele beleggers zijn ook weer aan het kopen. Waren zij jarenlang alleen maar aan het verkopen, nu vormen ze weer acquisitieteams en kopen ze nieuwe complexen veelvuldig aan. Vooral nieuwbouwontwikkelingen en bestaande complexen in de Randstad, waarbij beleggers ook nadrukkelijk de samenwerking en mogelijkheden onderzoeken tot het opkopen van zowel het niet-DAEB en deels het DAEB bezit van woningcorporaties. Ook in deze markt, waar de transactie volumes vaak onder de 20 miljoen liggen, zien wij grote belangstelling met zeker 7 of 8 partijen die serieus willen bieden op complexen. In dit marktsegment wordt nog iets voorzichtiger geboden, maar dat heeft ook alles te maken met de creditzijde van de balans van deze investeerders. Buitenlandse investeerders kunnen aan nog goedkoper geld komen dan Nederlandse partijen, wat een direct effect heeft op de hoogte van de biedingen.
Transactievolumes stijgen substantieel maar waarde creatie is een belangrijkere indicator Investeerders waren door de lage rente al op zoek naar alternatieve beleggingen, maar de run op goede vastgoedproducten is alleen maar groter geworden, wat impact heeft op de waarde van woningcomplexen. De vraag is dan wel: wat zijn goede vastgoedproducten? Goede vastgoedproducten zijn voor investeerders producten met een aantrekkelijk rendement. Dit rendement is bij woningcomplexen afhankelijk van de inkomsten en die worden voornamelijk bepaald door de kapitaalkracht (Bruto Nationaal Product) van de eindgebruikers van woningen: de huurders of de kopers bij het uitpondscenario.
Ontwikkeling middensegment en daarmee aanbod voor beleggers In 40 jaar tijd verdubbelde de woningvoorraad in Nederland van 3,7 miljoen in 1971 naar ruim 7,2 miljoen woningen in 2012. De verdeling van de woningvoorraad wijzigde aanzienlijk in deze periode, vooral de percentages eengezinswoningen in de koopsfeer en sociale huurwoningen namen sterk toe. De voorraad vrije sector huurwoningen nam zowel absoluut als relatief gezien sterk af. Waren er in 1971 nog ruim één miljoen particuliere huurwoningen (circa 30% van de totale voorraad), in 2012 zijn dit er nog iets meer dan zeshonderd duizend (ruim 8% van de totale voorraad). Om opnieuw een huursegment te creëren tussen de koopmarkt en de sociale huur en daarmee aanbod voor (institutionele) beleggers te creëren, zijn mogelijke oplossingen: nieuwbouw, transformatie van zorgvastgoed en kantoren, transformatie van koopwoningen en/of sociale huurwoningen naar vrije sector huurwoningen.
Koopwoningmarkt Volgens DNB is de woningmarkt nog steeds kwetsbaar. Het herstel dat zich in de afgelopen kwartalen voordeed zou voornamelijk veroorzaakt worden door de lage rente en het herstel van de economie. Dat eind 2014 een kwart van de hypotheken nog onder water stond, en de totale Nederlandse hypotheekschuld van onze huishoudens de grootste schuld in Nederland is, zijn echter geen positieve indicaties. Er zijn echter ook positieve berichten. Volgens de Rabobank zullen de huizenprijzen dit jaar stijgen met gemiddeld 1,5 tot 3,5 % en in 2016 worden Nederlandse huizen 2 tot 4 % meer waard. Redenen die de Rabobank daarvoor aanvoert zijn dat de werkgelegenheid aantrekt, het besteedbare inkomen stijgt en de lage hypotheekrente. De Rabobank heeft wel oog voor keerzijde dat huizenkopers steeds minder kunnen lenen ten opzichte van hun inkomen, maar vindt de negatieve factoren minder sterk dan de positieve. Rabobank verwacht bovendien dat alle provincies zullen profiteren van groei op de woningmarkt.
Vanaf tweede kwartaal 2014 stijgen de prijzen van koopwoningen In het eerste kwartaal 2015 is de stijging 2,4% 6%
2,4%
4% 2% 0% -2% -4% -6% -8%
2015-Q1
2014-Q1
2013-Q1
2012-Q1
2010-Q1
2009-Q1
2008-Q1
2007-Q1
2006-Q1
2011-Q1
-8,6%
-10%
Prijsindex bestaande koopwoningen alle woningen, jaar-op-jaar prijsontwikkeling Bron: CBS/Kadaster
Dit laatste is echter nog maar de vraag. De NVM cijfers van het eerste kwartaal 2015 laten een duidelijk verschil zien in prijsontwikkeling tussen de steden en de provincies. Wij zien ook in onze dagelijkse praktijk steeds meer diversificatie tussen de groeiende stedelijke structuren en de krimpende landelijker gelegen gebieden. De schaarste in de steden zal blijven toenemen, waar de krimp buiten de steden ook verder zal gaan. Dit zal onherroepelijk effect hebben op de prijsontwikkelingen van de koopwoningen. Hierbij geldt net als bij de beleggers dat locatie, locatie, locatie van essentieel belang is voor de prijsontwikkeling van woningen. Wij verwachten dat in de stedelijke gebieden de ontwikkeling van de verkoopwaarden van lege woningen in de komende jaren in ieder geval de inflatie zal bijhouden, of daar net boven ligt. Voor de gebieden buiten de stad zal deze waardeontwikkeling echter onder de inflatie liggen.
Huurwoningmarkt Met de invoering van de nieuwe Woningwet wordt een begin gemaakt met de hervorming van de Nederlandse woningmarkt. Het vrijwel volledig ontbreken van een oplossing tussen de koopmarkt en de sociale huurmarkt in, maakte doorstromen in Nederland de afgelopen jaren erg moeilijk. Oplossingen voor woonproblemen zocht men jarenlang in de koopsector of sociale huursector. De overheid stimuleerde dit via de hypotheekrenteaftrek bij een koophuis of via huursubsidies. Nederland is daarin uniek, in andere Europese landen is de particuliere huurmarkt veel groter. De huurprijsliberalisatiegrens ligt thans op ruim € 715 euro per maand en zal daar de komende drie jaar blijven. Corporaties proberen hun huren te verhogen en door nieuwbouw en transformatie moeten er meer huurwoningen gecreëerd worden in het segment tussen de corporatiehuurwoning en de hypotheeklast van een koopwoning. Echter, waar vroeger de grens voor de beslissing tussen huren of kopen lag, gaan de komende jaren ook andere factoren een rol spelen bij de beslissing om een huurof koopwoning te betrekken. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt de komende jaren sterk toe, verwachten experts. Ook wordt huren onder starters steeds populairder door grotere baanonzekerheid als gevolg van een meer flexibele arbeidsmarkt. Wij verwachten dat het uitbreiden van het bestand van huurwoningen met een huur tussen de € 715 en € 1.000 per maand een grote aftrek zal vinden bij huurders en de leegstandrisico’s beperkt zullen zijn in deze categorie. Het daadwerkelijk realiseren van dit product zal echter de grootste uitdaging worden.
Conclusie Positieve ontwikkelingen op de woningmarkt, maar met aandacht voor rente en aanbod De in 2015 verbeterende economische omstandigheden, het politieke klimaat dat gericht is op hervorming van de woningmarkt en de positieve ontwikkelingen op zowel de individuele woningmarkt als de beleggingsmarkt, zijn positieve indicatoren voor de ontwikkeling van de prijsvorming op de woningbeleggingsmarkt in Q3 2015. Aandachtpunten zijn wel de onzekerheid met betrekking tot de ontwikkeling van de rente en het ontbreken van aanbod in de woningbeleggingsmarkt in relatie tot de zeer grote vraag. Goede kansen voor middensegment beleggingswoningen in schaarse gebieden op goede locaties Wij verwachten dat eengezinswoningen en appartementen in de juiste gebieden (geen krimp, nabij OV en voorzieningen) in het middensegment tot circa € 1.000,- huur per maand de komende jaren een stabiele belegging zullen zijn. Bouwjaar van de complexen maakt niet eens zo veel uit, als de locatie maar zeer goed is. Investeren en aanpassen loont altijd op deze locaties, mits met een lange termijn gedachte wordt belegd. Quick wins zijn er niet meer, maar een mooie stabiele kasstroom met een stabiele eindwaarde zijn op de goede locaties zeker haalbaar. De prijzen lopen hard op door de schaarste, maar wanneer woningcomplexen op de juiste locatie liggen én voor lange termijn worden aangehouden, kan zeker op basis van de huidige zeer lage rente die nu nog voor lange tijd kan worden vastgelegd een mooi rendement behaald worden.
