PARALLELSESSIES SYMPOSIUM
“WAT BEWEEGT DE BEWONER?” De actuele agenda van bewegingen op de woningmarkt Donderdag 28 oktober 2004, Nederlands Congres Centrum, Den Haag
A
HET WBO EN ONDERZOEKSRESULTATEN MARKTPARTIJEN Wat beweegt de bewoner? Hoe verkennen marktpartijen de woningmarkt? Welke informatie gebruiken zij daarbij? Welke inzichten geeft het WBO aan de markt? Gespreksleider: Drs. A.Th. van Delden, Plv. Directeur-Generaal Wonen, Ministerie van VROM Dr. Els C.M. van Schie, clustermanager Kennisontwikkeling, Ministerie van VROM “Kennis is kracht; Uitwisseling van woonkennis draagt bij aan een krachtige woningmarkt. De opgave op de woningmarkt realiseren vereist eerst de opgave te kennen en over die opgave te kunnen communiceren. Hoe kan het delen van kennis daarbij helpen?” Drs. H.P.T.M. Joosten, hoofd Marktonderzoek Bouwfonds Property Development Drs J.G.C.M. Schuyt, voorzitter directie de Alliantie “Wanneer bouwen we voor de behoefte? Het WBO is niet van vandaag. Al vele jaren doet het Ministerie van VROM onderzoek naar de woningbehoefte. De resultaten van deze onderzoeken hebben niet veel invloed op: de gebiedsontwikkeling de lokale woningbouwprogramma’s de typologie van de woningen het woningprogramma. De invloed van gemeenten (politiek en grondopbrengst), stedenbouwkundigen en in mindere mate architecten (normen en esthetiek) hebben grote invloed. In tijden van grote vraag, zoals we die enkele jaren geleden kenden, speelt de woningbehoefte nauwelijks een rol. Nu woningen niet meer met twee vingers in de neus worden verkocht, kijken we meer naar de wens van de klant (consument gerichte ontwikkeling). Dit beperkt zich nog te veel tot het woningtype (jaren dertig, vrije indeling en keuze in niveau van afwerking) en heeft nog nauwelijks invloed op het programma. Uit onderzoek – bijvoorbeeld – komt naar voren dat er meer behoefte is aan duurdere huurwoningen. In de woningbouwprogramma’s komt dit nog onvoldoende terug. Veel duurdere huurwoningen die nu op de markt komen, zijn woningen die als koopwoning zijn ontwikkeld. Om de start van de bouw te versnellen en om het afzetrisico te beperken, worden ze omgekat tot duurdere huurwoning.” Mr. H.C.F. Smeets, directievoorzitter Vesteda Groep “WBO 2002 geeft onvoldoende informatie over dure huursegment. Uitkomst Vesteda verdiepingsslag via simulatiemodel ABF: - van nichemarkt naar volwaardig segment - consumentgerichte groeimarkt: van 2.000 huurwoningen jaarlijks naar 8.000 - senioren favoriete doelgroep - het werk ligt in de steden.”
B
ROL WBO BIJ LOKALE AGENDAONTWIKKELING Hoe komt de lokale beleidsagenda tot stand? Welke informatiebronnen worden daarbij gebruikt? Hoe groot is de waarde van (de uitwerkingen van) het WBO? Welke toegevoegde waarde heeft WBOoversampling?
Gespreksleider: Mw. drs. M.W.V. Jacobs, afdelingsmanager Wonen, directie Beleid Gemeente Den Haag “Om als gemeentelijke overheid de toekomstige woningmarkt mee te kunnen beïnvloeden is, zeker nu de overheidssubsidies marginaal geworden zijn, kennis van relevante feiten, cijfers en trends van het grootste belang.” “De gegevens zoals die via het WBO beschikbaar komen, zijn een startpunt, het fundament voor het gemeentelijk wonen-beleid voor de middellange en lange termijn.” A.O. Verweij, seniorbeleidsadviseur Kennisontwikkeling, Ministerie van VROM “De echte beleidsontwikkelaar ken nie zonder oversampling.” Dr. R. Hillebrand, wethouder Ruimtelijke Ordening, Wijkontwikkeling en Regiozaken Gemeente Leiden “VROM maakt beleid op basis van landelijke trends zonder rekening te houden met specifieke lokale omstandigheden en lokale woningmarkt. Oversampling geeft Leiden de mogelijkheid specifieke keuzen in haar lokale woonbeleid, tegenstrijdig aan landelijke woonbeleid, te onderbouwen met door VROM geaccepteerde informatiebronnen.” C. Sas, wethouder Ruimtelijke Ordening Gemeente Dordrecht “Het WBO zette weinig nieuws op de Dordtse agenda. Het ondersteunde wat we al wisten uit lokale onderzoeken. Er werd bevestigd dat we met het beleid (herstructurering, dure woningbouw, woningen voor ouderen) op de juiste koers zaten.” C
STAD EN OMMELAND MINISTERIE VAN VROM streeft naar sterke steden, maar koopkrachtige gezinnen verlaten de stad en starters met lagere inkomens blijven of komen er in. Hoe kan de balans tussen stad en ommeland worden verbeterd? Welke strategieën hanteren de verschillende stedelijke regio’s? Gespreksleider: C. (René) Scherpenisse, interim-directeur SEV Mr. A.B. Ringersma, directeur Stad en Regio, Ministerie van VROM J.A. Karssen, burgemeester Gemeente Maassluis en portefeuillehouder ISV / Wonen Stadsregio Rotterdam “Zowel de stad als het achterland moet zich bewust zijn dat zij niet los van elkaar kunnen bestaan. Dat vraagt compassie, erkenning en solidariteit. Het Rijk mag daar geen vrijblijvende rol in spelen.” Mw. T. Keuzenkamp, wethouder Financiën en Beheer Gemeente Capelle aan den IJssel “De problemen in Rotterdam zijn niet alleen de problemen van Rotterdam. Andere gemeenten hebben ook een verantwoordelijkheid om Rotterdam duurzaam in balans te krijgen.” Capelle aan den IJssel vraagt zich af hoe ver haar verantwoordelijkheid dan moet gaan!”
D
LEEFBARE WIJKEN Presentatie themapublicatie “Leefbaarheid van wijken”. Data wijk- en buurtniveau zijn gekruist met bewonersinterviews. Waar is het oordeel van bewoners op gebaseerd? Het koppelen van objectieve buurtkenmerken aan de persoonlijke beleving van bewoners. Gespreksleider: mw. drs. A. Kruithof, clustermanager regio Noord, Ministerie van VROM “Het gegeven dat bewoners anders tegen de leefbaarheid van hun wijk aankijken dan objectieve informatie laat zien, is reden te meer om met die objectieve gegevens in de hand het gesprek met de bewoners aan te gaan over de benodigde (sociale én fysieke) aanpak.” Dr. K. Leidelmeijer, vennoot RIGO Research en Advies “In Nederland is leefbaarheid een sociaal fenomeen met fysieke kanten.” Drs. J. de Haan, directeur Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer “De uitgestrekte parkachtige openbare ruimtes in de oorspronkelijke Bijlmermeer waren ontworpen voor de leefbaarheid. Maar ze riepen bij veel mensen gevoelens van onveiligheid op en ze boden ruim gelegenheid voor asociaal gedrag. In de vernieuwing kiezen we er voor de openbare ruimte aanzienlijk te reduceren.”
E
GESCHEIDEN MARKTEN? Hoe wordt de woonconsument verleid tot kopen en een koopcarrière? Bieden woonproducenten de juiste producten aan? In hoeverre moet het aanbod zich aanpassen aan korte termijn ontwikkelingen op de woningmarkt? Wat kan de overheid hier aan doen? Gespreksleider: ir. C. Lever, directeur Strategie en Kennis, Ministerie van VROM “Het dichten van het groter wordende gat tussen huren en kopen is nodig om de doorstroming op de woningmarkt op gang te brengen. Dat kan alleen met een mix aan instrumenten worden gerealiseerd.” J.L. (Hans) Broeren, makelaar / columnist o.g. Broeren & Wiegers Makelaarskantoor, Amsterdam “Corporaties kunnen niet uitponden!” Ir. J. Brouwer, directeur ABF Research
F
CRISIS OP DE WONINGMARKT EN WAT ONDERZOEK DAARMEE DOET Opdrachtgevers en opdrachtnemers samen op zoek naar nieuwe onderzoeksmethoden en marketingtechnieken voor (lokaal) woningmarktonderzoek. De resultaten van de "Clash" gepresenteerd in een discussiedocument. Een SEV-manifest boordevol visie. Gespreksleider: B.C. de Jong, programmaregisseur SEV “U wikt en weegt waar u helemaal geen verstand van heeft. De opdrachtgever voor woningmarktonderzoek heeft geen idee van de vele mogelijkheden voor het invullen van onderzoek. Hij is te star en vraagt bij voorbaat naar cijfers en statistieken. De onderzoeker heeft geen benul van het politieke en bestuurlijke proces waar hij deel van uit maakt. De uitkomst van het onderzoek is niet meer dan een onderbouwing van reeds ingeslagen beleidsmatige paden. De opdrachtgever ziet zijn eigen gedetailleerde briefing als een boemerang op zich afkomen.” Prof. dr. P.J. Boelhouwer, wetenschappelijk directeur Onderzoeksinstituut OTB Mw. drs. T.J.M. Buckers, adviseur Laagland’advies “Crisis op de woningmarkt en wat onderzoek daarmee doet. Om mensen in beweging te brengen moet je weten wat ze tegenhoudt. Daarom moet er in aanvulling op het huidige woningmarktonderzoek meer ruimte komen voor onderzoeksmethoden waarbij de woningzoekende als individu centraal staat.” Dr. R.W. Goetgeluk, onderzoeker Onderzoeksinstituut OTB Drs. G.J. Hagen, managing partner The SmartAgent Company “Of we bouwen wat de politiek wil, en dan hebben we geen onderzoek nodig. Of we bouwen wat de consument wil en dan hebben de politiek, de directeur van de corporatie en de gemeentelijke stedenbouwkundige zich daar ook bij neer te leggen.” P.F.Th. Sponselee, Directeurbestuurder Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland Mw. ir. J. Vermeeren, hoofd Strategisch Beleid de Nieuwe Unie, Rotterdam “Binnen de huidige woningmarkt is vooral sprake van een kwalitatief woningtekort. Kwantitatief woningmarktonderzoek schiet daarom te kort. Statistieken dekken de werkelijkheid niet. Woningmarktonderzoek moet gewenste woonsferen en woonmilieus in beeld brengen. Centrale begrippen daarbij zijn ‘identiteit’ en ‘onderscheid’.”
G
LEEFSTIJL EN MARKTORIËNTATIE De traditionele doelgroepen, onderscheiden naar leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomen, lijken te hebben afgedaan. Hebben leefstijlen de toekomst waar het gaat om woningbouwprogrammering en woonmilieuplanning? Groeit de variatie in de vraag naar woningen en woonomgeving? Gespreksleider: Mw. drs. A.J. den Boer, clustercoördinator Noord-Oost, Ministerie van VROM Prof. dr. P. Hooimeijer, hoogleraar Demografie Universiteit Utrecht Dr. V. Veldheer, hoofd Wonen, Leefbaarheid & Veiligheid, Sociaal en Cultureel Planbureau “Het vermoeden bestaat dat de traditionele sociale achtergrondvariabelen als leeftijd, geslacht, burgerlijke staat, opleiding, beroep, inkomen en dergelijke niet altijd voldoende verklaringskracht lijken te bezitten voor het gedrag van mensen. Nadere differentiatie met leefstijlkenmerken zou dan een welkome en zinvolle aanvulling kunnen zijn.”
H
WOONWENSEN EN WONEN IN HET LANDELIJK GEBIED Meer dan de helft van de woningvoorraad staat buiten de grote steden. Er is een grote vraag naar landelijk en dorps wonen. Waar bestaat die vraag precies uit en biedt wonen in het landelijk gebied ook mogelijkheden voor een kwaliteitsimpuls? Gespreksleider: drs. J. Schuring, clustermanager Sturing, Beleidsinstrumentarium en Signalering, Ministerie van VROM “De nota ruimte geeft meer ruimte voor landelijk wonen dan de vijfde nota. Angst voor slordig dichtslibben van open ruimte is echter onterecht. De vraag is daarvoor te beperkt en nationale en provinciale beleidskaders geven geen grond voor deze angst.” Drs. G.P. Keers, vennoot RIGO Research en Advies Mw. K. Rosielle, directeur Westhoek Wonen, Mijdrecht Prof. dr. T.A.M. (Theo) Beckers, hoogleraar Duurzame Ontwikkeling en Raad voor het Landelijk Gebied, Universiteit van Tilburg “De huidige romantische behoefte aan buiten wonen komt overeen met de maatschappelijke noodzaak om ruimte te laten voor onze kleinkinderen. Schaarste moet daarom het leidende principe zijn bij de ontwikkeling van het landelijk gebied.”
I
DE OUDEREN VAN DE TOEKOMST Komende generaties ouderen scoren zowel positief (inkomen, vermogen, opleiding, gezondheid, breedte interesses) als negatief (lagere inkomenscategorieën met een lage opleiding en een slechte gezondheid). Is de markt voldoende voorbereid om beide vragen te kunnen accommoderen? Gespreksleider: drs. L.H.C. Caubo, clustermanager Stedelijke Vernieuwing, Ministerie van VROM “Zowel overheden als woningcorporaties en marktpartijen spelen momenteel nog onvoldoende in op de woonwensen van de snel groeiende groep ouderen. Dat is beleidsmatig zorglijk maar tevens – vanuit commercieel oogpunt – een gemiste kans voor aanbieders van woningen. Weinig toekomstvoorspellingen zijn immers zo betrouwbaar als die over de toenemende vergrijzing!” H. de Groot, manager Strategie, Planning en Beleid woningcorporatie Woonconcept, Hoogeveen Mw. ir. G.M.J. Sogelée, onderzoeker ABF Research "De vergijzing is niet alleen zaak van de toekomst, maar ook van nu. Er zijn al wijken die meer vergrijsd zijn dan andere."
J
WAT KOST WONEN? Over woonlasten is meer te zeggen dan alleen huurbeleid of hypotheekrenteaftrek. Hoe verhouden de woonlasten van huurders en kopers zich tot elkaar? Welke woonkwaliteit krijgen zij daar voor terug? Residualiseert de huursector? Gespreksleider: drs. M. van Giessen, directeur Beleidsontwikkeling Ministerie van VROM Drs. J.W.M. Aarts, econoom Rabobank Nederland Drs. A.A.M. Aussems MRE MFE MMO, directeur-bestuurder Stichting Trudo Eindhoven Drs. F.J.W. van Blokland, directeur Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN)
