Riset Ekuitas
Company Update
Intiland Development Mekarnya Kebon Melati
BUY
Pemerintah agresif mendorong sektor properti Pemerintah merevisi peraturan No. 34/2016 tentang PPh ahir transfer tanah/bangunan, valid tanggal 8 September 2016. Tarif PPh dipotong dari 5% ke 2.5% untuk nilai transaksi properti non susun, dan 1% untuk properti rumah susun. Konsekuensinya, kami perkirakan total pajak Intiland akan turun 3.2% di FY17F dan 2.2% di FY18F sementara memberlakukan metode akuntansi berbeda untuk mencatat pendapatan dari unit rumah susun dan unit non susun. Karenanya kami merevisi perkiraan pendapatan dengan kenaikan marjin bersih sebesar 2.0-2.8%. Sisi permintaan menyusul Imbas dari turunnya PPh akhir juga mengikutsertakan turunnya biaya penjual di pasar sekunder, yang berarti imbal hasil lebih tinggi untuk properti, membuatnya tujuan investasi yang menarik. Biaya pajak yang dibebankan ke pembeli juga berpotensi menurunkan harga jual properti. Pemerintah juga berencana menurunkan BPHTB akuisisi tanah/bangunan, yang dibayar langsung oleh pihak pembeli. Kesuksesan penurunan pajak apapun adalah katalis positif untuk sektor properti, namun menurut kami ambang harga Rp2bn untuk properti di Jakarta masih terlalu rendah untuk memberi efek signifikan. Paling tidak, kami melihat revisi yang berhasil akan tetap memakan waktu dalam penerapan karena pengawasan ada di level propinsi. Walau demikian kami tetap bullish terhadap sektor ini karena pulihnya pasar sekunder, tax amnesty dll.
Current price Price target Upside/Downside
Rp625 Rp780 +25%
18 August 2016
INDONESIA PROPERTY Stock Data Bloomberg Ticker Outs. Share (bn) Mkt Cap (USD mn) 52 Week Range (IDR) 6M Avg Val (IDR bn) YTD Returns (%) Beta (x)
DILD IJ Equity 10.4 0.5 455-635 14.3 16.6 0.7
Share Price Performance 2100 1900 1700
Lampu hijau Kebon Melati Di laporan kami sebelumnya, kami cukup pesimis tentang Kebon Melati, satu dari sejumlah proyek Intiland, dan tidak yakin proyek ini bisa diluncurkan tahun ini. Namun kami merevisi asumsi ini melihat prakiraan properti yang lebih positif saat ini. Menurut guidance perusahaan, peluncuran diperkirakan bulan Oktober. Dengan asumsi tingkat take up 70%, estimasi kami masing-masing dari dua menara kondominium Kebon Melati akan mampu mencatat pra penjualan sebesar Rp748bn untuk Intiland, menyumbangkan 39% pra penjualan FY16F sebesar Rp1.910bn. Pra penjualan 1H16 telah mencapai Rp1.000bn atau 52% dariFY16F. Valuation blooms with inclusion of Kebon Melati Kami menyelaraskan valuasi Intiland untuk mengikutkan peluncuran lebih awal Kebon Melati, hingga diskon pantas turun dari 60% ke 50%, menyumbangkan 6% dari total RNAV kami. Karenanya kami upgrade harga target (TP) kami ke Rp780 (upside +25%) dengan valuasi kami hitung ulang 12 bulan ke depan.
Key investment metrics Revenue (Rp bn) Net Profit (Rp bn) EPS (Rp) EPS growth (% yoy) PE (x) PBV (x) ROE (%) Net Debt/equity (%)
2013 1,510 308 30 74% 21.0 1.6 13% 24%
2014 1,828 431 42 65% 14.7 1.5 17% 35%
2015 2,201 401 39 -11% 16.2 1.4 15% 59%
2016F 2,231 422 41 6% 15.3 1.3 16% 37%
2017F 2,378 540 52 30% 12.0 1.2 19% 30%
2018F 2,700 679 66 27% 9.5 1.1 22% 21%
1500
1300 1100 900 700 500 Jan-14 Apr-14
Jul-14
Oct-14
Jan-15 Apr-15
Jul-15
Oct-15
Jan-16
Share Performance (%) Month Absolute Relative 3m 16.0 2.6 6m 23.9 6.2 12m 2.6 -9.6
Sharon Anastasia Tjahjadi
[email protected] +62 21 8067 3135
Shirley Saroinsong
[email protected]
+62 21 8067 3139
Intiland Development Aug 2016
Pemerintah agresif mendorong sektor properti Sepertinya pemerintah tidak puas hanya dengan tax amnesty saja sebagai katalis utama sektor properti dan karenanya, memutuskan untuk meluncurkan sejumlah kejutan lain yang diharapkan akan membangkitkan pasar properti. Ini mencakup revisi peraturan pajak yang akan menguntungkan baik pihak pengembang, maupun pembeli.
Sisi pasokan: Penurunan biaya pajak Tanggal 11 Agustus 2016, pemerintah merevisi peraturan No. 34/2016 untuk pajak PPh akhir transfer lahan dan bangunan, yang akan valid tanggal 9 September 2016: 1) Untuk properti non-susun, tarif PPh dipotong dari 5% ke 2.5% nilai transaksi 2) Untuk rumah susun dan rumah murah, tarif PPh 1% nilai transaksi 3) Untuk transaksi pemerintah, tarif PPh 0% Keuntungan langsung dari peraturan ini jelas: pengembang properti membayar pajak lebih rendah untuk semua penjualan yang dilakukan setelah 9 September. Namun, detil tentang transaksi yang sedang dilakukan masih tidak jelas walaupun kami perkirakan transaksi-transaksi tersebut tidak akan terpengaruh. Kami memperkirakan kebanyakan pra penjualan FY17F Intiland datang dari proyek-proyek gedung bertingkat, seperti unit Rosebay yang masih ada, 1Park Avenue Hamilton dan Aeropolis, serta peluncuran Kebon Melati dan Darmo Harapan. Ini disusul oleh hunian tingkat rendah seperti Serenia Hills, klaster Graha Natura dan Graha Famili. Karenanya, kami perkirakan rumah susun dan non susun menyumbangkan masing-masing 65% dan 30% pra penjualan. 5% sisanya akan datang dari Ngoro Industrial Park, yang tidak terpengaruh oleh revisi peraturan ini. Namun, peraturan akuntansi untuk pencatatan pendapatan menyatakan bahwa penjualan dari hunian tingkat rendah hanya bisa dilakukan berdasarkan metode endapan penuh, yaitu pada proses serah terima yang memakan waktu 1-1.5 tahun. Di pihak lain, penjualan unit gedung bertingkat dicatat dengan metode persentase penyelesaian melalui satu periode yang memakan waktu rata-rata. Komposisi pendapatan Intiland juga terdiri dari pendapatan berulang dari properti investasi. Porsi pendapatan berulang diperkirakan 16% dari pendapatan FY16F, dan naik ke 19% pendapatan di FY17F. Namun, peraturan pajak tentang pajak pendapatan dari sewa belum disesuaikan. Karenanya, kami perkirakan total pajak Intiland akan turun dari 5% ke 3.2% dari pendapatan FY17F, dengan memperhitungkan pencatatan pendapatan dari rumah susun. Kami perkirakan PPh akhir 2.5% pada properti non susun baru akan direalisasi tahun 2018, setelah penyelesaian dan serah terima, yang akan
2
Intiland Development Aug 2016
menyebabkan penurunan lebih lanjut pada total pajak ke 2.2% terhadap pendapatan FY18F. Konsekuensinya, marjin bersih diperkirakan naik 2.0-2.8%.
Fig 1: Revisi penghasilan setelah penurunan PPh akhir (After PPh tax revisions) Rpbn
2016F
2017F
2018F
2016F
2017F
2018F
Revenues
2,201
2015
2,231
2,378
2,700
2,231
2,378
2,700
Gross Profit
1,043
1,164
1,218
1,425
1,164
1,218
1,425
Final tax
113
112
119
135
112
76
59
Net profit
401
422
498
621
422
540
679
Net Profit Growth
-7%
5%
18%
21%
5%
28%
26%
Net Profit Margin
18%
19%
21%
22%
19%
23%
25%
Sumber: Estimasi Sucorinvest
Sisi permintaan: Pemulihan pasar sekunder Penurunan PPh akhir tidak hanya menekan biaya untuk pihak pengembang properti, namun juga untuk pihak penjual di pasar sekunder. Ini berarti imbal hasil lebih tinggi, membuat pasar sekunder menjadi tujuan investasi yang lebih menarik. Peraturan-peraturan baru ini diperkirakan akan merevitalisasi pasar properti sekunder, yang lamban di tahun sebelumnya. Pemulihan harga di pasar sekunder dapat kemudian mendorong harga di pasar primer. Biaya pajak yang dibebankan pada pembeli juga dapat menurunkan harga jual properti.
Belum tiba di sana… Walau demikian, menurut kami revisi BPHTB pada akuisisi lahan dan gedung akan memberi imbas langsung pada permintaan, karena pajak ini dibayar langsung oleh pembeli. Namun revisi apapun pada peraturan ini akan memakan waktu dalam realisasi karena BPHTB diatur oleh pemerintah propinsi. Sejauh ini, hanya DKI Jakarta yang telah mengumumkan maksud mereka untuk menurunkan BPHTB dengan sejumlah ketentuan berikut: 1) BPHTB untuk properti dengan NJOP di bawah Rp2bn tidak akan terkena pajak 2) Biaya sertifikat "hak atas tanah" untuk tanah/bangunan tanpa sertifikat adalah Rp300ribu/sertifikat 3) Pemerintah sedang mempersiapkan APBD 2017 untuk membebaskan pajak sertifikat tanah/bangunan dengan NJOP di bawah Rp2bn Walaupun dalam pandangan pertama, hal ini terlihat sebagai katalis positif di pasar properti Jakarta, menurut kami, imbasnya akan terbatas karena pembatasan di angka Rp2bn.
3
Intiland Development Aug 2016
Menurut kami, ambang Rp2bn masih terlalu rendah melihat harga properti di Jakarta saat ini. Hingga 2Q16, rata-rata harga di Jakarta ada di titik Rp31.0juta/sqm sementara harga-harga di kawasan non prima Jakarta ada di titik Rp23.3juta/sqm (di luar VAT). Dengan ambang batas Rp2bn/unit, ini berarti wilayah rata-rata seluas 65sqm, dan 86sqm di wilayah non prima. Kesimpulan kami, peraturan ini hanya akan menguntungkan rumah murah. Pengembang seperti Intiland yang tidak memiliki proyek properti di bawah Rp2bn tidak akan terpengaruh oleh peraturan baru ini. Lebih jauh, penyelidikan kami di lapangan di Surabaya (yang adalah 19% dari cadangan lahan Intiland) mengungkapkan bahwa pasar properti tidak memperkirakan Gubernur Surabaya, Tri Rismaharini menyetujui revisi BPHTB. Hal ini terutama karena BPHTB adalah porsi besar pendapatan pajak Surabaya yaitu 29%, dibanding DKI Jakarta 14%. Fig. 2: Breakdown pendapatan pajak daerah Jakarta and Surabaya (Rp) Municipal tax revenue BPHTB PPh 21
Jakarta 32,010,000,000,000 4,600,000,000,000 14% 13,045,795,613,000 41%
Surabaya 2,817,640,000,000 830,000,000,000 29% 309,190,153,000 11%
Sumber: Pemda Jakarta dan Surabaya
Karenanya, kami masih berhati-hati tentang peraturan BPHTB yang sepertinya tidak akan direvisi, atau revisi tidak cukup menciptakan imbas berarti. Walau demikian, kami yakin ada lonjakan permintaan properti akan segera terjadi karena sejumlah katalis, seperti tax amnesty dan pulihnya pasar sekunder.
Kebon Melati: Siap mekar Fig. 3:
Master Plan Kebon Melati
Source: Company
Fig. 4:
Lokasi proyek Kebon Melati
Source: Company
Di laporan kami sebelumnya, kami cukup pesimis tentang peluncuran Kebon Melati, satu dari sejumlah proyek Intiland, di tahun ini. Kami merevisi asumsi ini
4
Intiland Development Aug 2016
karena kami yakin melihat kondisi makro saat ini, kemungkinan peluncuran Kebon Melati di 2H16 sangat tinggi. Sebelumnya, kami berpikir perusahaan akan menunda peluncuran proyek kunci mereka dan menunggu hingga kondisi pasar menjadi lebih baik setelah tax amnesty. Ternyata tidak hanya tax amnesty telah mendapat lampu hijau dari pemerintah, mereka juga telah meluncurkan sejumlah kejutan yang diharapkan akan memberi angin segar pada pasar properti seperti revisi LTV dan penurunan pajak akhir transfer tanah/bangunan. Menurut guidance perusahaan, peluncuran proyek akan dilakukan bulan Oktober 2016. Kebon Melati terhitung satu dari sejumlah proyek penting Intiland terutama karena lokasinya yang strategis di CBD Jakarta, dekat dengan salah satu mal ritel terbesar di Indonesia, Grand Indonesia. Lokasi prima ini tidak hanya berarti harga awal tinggi Rp40-45juta/sqm namun juga diperkirakan akan mengalami kenaikan harga tinggi ketika MRT yang melewati kawasan tersebut selesai dibangun.
Fig. 5:
Lokasi proyek dan pengembangan infrastruktur di Jakarta
Sumber: Perusahaan
Intiland memiliki 55% proyek properti bertingkat multiguna yang tahap 1-nya menempati lahan seluas 1.3ha dari total rencana luas lahan 3.2ha. Ini berarti 2 menara kondominium dengan total 50ribu sqm, dan kawasan ritel sebesar 9ribu sqm. Rencana tentatif untuk proyek ini mencakup 475 unit apartemen untuk kedua menara dengan kisaran ukuran 106sqm, dengan patokan harga Rp4.24.8bn/unit. Kawasan ritel akan disewakan dengan rata-rata tingkat sewa Rp462ribu/sqm/bulan. Kami perkirakan pra penjualan bisa dicapai proyek ini dengan asumsi 70% tingkat take up, yang menurut kami sangat mungkin terjadi karena lokasi prima,
5
Intiland Development Aug 2016
infrastruktur dan kesempatan investasi menarik, serta prakiraan positif untuk properti secara keseluruhan. Karenanya, kami estimasi pra penjualan Rp748bn untuk Intiland per menara. Ini berarti 39% dari pra penjualan Rp1.910bn FY16F (+18% YoY vs Rp1.619bn di FY15). Pra penjualan 1H16 telah mencapai Rp1.000bn atau 52% dari FY16F. Kawasan ritel Kebon Melati juga diperkirakan akan mencatat pendapatan berulang untuk perusahaan sebesar Rp50bn/tahun jika sepenuhnya disewakan. Namun ini tidak bisa dicatat sebagai pendapatan hingga konstruksi selesai, yang kami perkirakan baru selesai tahun 2019. Karenanya, hal ini hanya bisa dihitung sebagai upside jangka panjang.
Blooming valuation Kami perkirakan perusahaan akan mampu meluncurkan Kebon Melati bulan Oktober 2016. Bahkan jika peluncuran ini ditunda hingga 1H17, menurut kami ini akan tetap memberi dorongan positif pada valuasi kami. Sebelum ini, kami memberi diskon Kebon Melati 60%, mengantisipasi penundaan peluncurannya. Kami upgrade valuasi kami dengan menurunkan diskon ke 50%, dengan asumsi peluncuran sukses bulan Oktober. Menghitung ulang valuasi kami ke 12 bulan ke depan, ini berarti TP Rp780 atau upside 25%.
6
Intiland Development Aug 2016
Fig. 6:
Valuasi RNAV Intiland
Development Property Superblock Aeropolis Praxis Spazio Tower South Quarter (phase 1)
Area (Ha)
Ownership
ASP (Rpmn/sqm)
Value (Rp bn)
RNAV after discount (Rp bn)
4.2 1.1 0.5 0.5
100% 100% 100% 100%
15.1 33.6 27.9 32.0
467 484 350 127
350 315 228 89
1.7 0.2 2.8 2.8 1.3 1.1
50% 100% 100% 100% 55% 100%
29.8 29.5 50.2 33.6 45.0 27.3
333 129 959 1,065 1,083 243
233 90 767 852 542 121
5.8 2.0 7.8 14.7 6.0 1.0
100% 75% 100% 53% 100% 100%
21.9 16.5 20.7 12.0 6.3 31.9
863 186 463 512 190 551
690 149 371 358 133 441
Land for development Maja, Banten Tangerang, Banten Others
1,083.1 395.5 359.0
100% 100% 100%
519 1,055 1,674
52 106 670
Ngoro Industrial Estate H-island reclamation
34.0 63.0
100% 100%
549 3,180
384 -
High-rise residential Regatta Sumatra 36 1ParkAvenue Graha Golf Kebon Melati (phase 1) Darmo Harapan Low-rise residential Serenia Hill Graha Famili Graha Natura Magnolia Residence Talaga Bestari Rosebay
1.7 30.0
Investment Property 1,988.0 Ha
Total NAV (+) Cash (-) Debt Out. Shares
2,813 9,753 1,080 2,727 10,366
RNAV/ Share
780
Sumber: Estimasi riset Sucorinvest
7
Intiland Development Aug 2016
Sucorinvest rating definition, analysts’ certification, and important disclosure
Ratings for Sectors Overweight Neutral Underweight
: We expect the industry to perform better than the primary market index (JCI) over the next 12 months. : We expect the industry to perform in line with the primary market index (JCI) over the next 12 months. : We expect the industry to underperform the primary market index (JCI) over the next 12 months
Ratings for Stocks Buy Hold Sell
: We expect this stock to give return (excluding dividend) of above 10% over the next 12 months. : We expect this stock to give return of between -10% and 10% over the next 12 months. : We expect this stock to give return of -10% or lower over the next 12 months
Analyst Certification The research analyst(s) primarily responsible for the preparation of this research report hereby certify that all of the views expressed in this research report accurately reflect their personal views about any and all of the subject securities or issuers. The research analyst(s) also certify that no part of their compensation was, is, or will be, directly or indirectly, related to the specific recommendations or views expressed in this research report.
Disclaimers This document has been prepared for general circulation based on information obtained from sources believed to be reliable but we do not make any representations as to its accuracy or completeness. PT Sucorinvest Central Gani accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from any use of this document or any solicitations of an offer to buy or sell any securities. PT Sucorinvest Central Gani and its directors, officials and/or employees may have positions in, and may affect transactions in securities mentioned herein from time to time in the open market or otherwise, and may receive brokerage fees or act as principal or agent in dealings with respect to these companies. PT Sucorinvest Central Gani may also seek investment banking business with companies covered in its research reports. As a result investors should be aware that the firm may have a conflict of interest that could affect the objectivity of this report. Investors should consider this report as only a single factor in making their investment decision.
8
Intiland Development Aug 2016
Sales Office & Research PT. Sucorinvest Central Gani HEAD OFFICE PT. Sucorinvest Central Gani Sahid Sudirman Center, 12th Floor Jl. Jend Sudirman Kav.86 Jakarta 10220 – Indonesia Ph : (+62-21) 8067 3000 Fax : (+62-21) 2788 9288 JAKARTA Equity Tower, 31st Floor Jl. Jend Sudirman Kav. 52-53 Jakarta 12190 – Indonesia Ph : (+62-21) 2996 0999 Fax : (+62-21) 5797 3938 Ruko Pluit Village (Mega Mall Pluit) no. 30 Jl. Pluit Indah Raya, Jakarta Utara 14450 Ph: (+62-21) 6660 7599 (+62-21) 6660 7607 Fax: (+62-21) 6660 7610 Ruko Mangga Dua Square Blok F no. 39 Jl. Gunung Sahari Raya, Jakarta Utara 14420 Ph: (+62-21) 2961 8899 Fax: (+62-21) 2938 3525 Wisma 77 Lt.17 Jl. Letjend S. Parman Jakarta Barat 11410 Ph: (+62-21) 536 3033 Fax: (+62-21) 5366 2966 Ruko Inkopal Block A No. 23 A Jl. Boulevard Barat Raya Jakarta Utara 14240 Ph: (+62-21) 4585 9114 Fax: (+62-21) 4585 9227 Ruko Puri Niaga 1 Blok K7 / 3T Jl. Puri Kencana Jakarta Barat 14240 Ph: (+62-21) 582 3117 Fax: (+62-21) 582 3118 GALERI INVESTASI Universitas PANCASILA Jl. Srengseng Sawah, Lenteng Agung, Jakarta Selatan 12640 Ph: (+62-21) 787 3711
GALERI INVESTASI Universitas Krisnadwipayana Jl. Raya Jatiwaringin, Pondok Gede Jakarta Timur 13620
YOGYAKARTA Jl. Poncowinatan No. 94 Yogyakarta 55231 Ph: (+62-274) 580 111 Fax: (+62-274) 580 111
Kiosk Mall Ambassador Lantai Dasar Blok H No.3A Jl. Professor Doktor Satrio Jakarta Selatan 12940
GALERY INVESTASI Universitas Ahmad Dahlan Lab kompt FE Lt-2 kampus 1 Universitas Ahmad Dahlan Jl. Kapas no 9, Semaki, Umbulhardjo, Yogyakarta 55166 Ph: (+62-274) 71 700 48
GALERI INVESTASI Univesitas Islam 45 Bekasi Jl. Cut Meutia NO.83, Bekasi 17113 TANGERANG Ruko PDA No.9 Jl.Raya Boulevard Gading Serpong Tangerang 15810. Ph : (+62-21) 54210990 GALERI INVESTASI Surya University Gedung 01 Scientia Business Park Jl. Boulevard Gading Serpong Blok O/1 Summarecon Serpong Tangerang 15810 BOGOR Komplek Ruko V Point Jl. Pajajaran Blok ZG, Bogor 16144 Ph: (+62-251) 835 8036 Fax: (+62-251) 835 8037 GALERI INVESTASI STIE Kesatuan Bogor Jl. Ranggagading No.1 Bogor 16123 Ph : (+62-251) 835 8036 BANDUNG Ruko Paskal Hyper Square Blok B No.47 Jl. Pasir Kaliki No. 25 - 27 Bandung 40181 Ph: (+62-22) 8778 6206 Fax: (+62-22) 8606 0653
MALANG Jl. Jaksa Agung Suprapto No.40 Kav. B4, Malang 68416 Ph: (+62-341) 346 900 Fax: (+62-341) 346 928
GALERI INVESTASI Universitas Negeri Surabaya PIC : Wahyudi Maksum Kampus ketintang Gedung bisnis centre fakultas ekonomi Jl. Ketintang, Surabaya 60231 Ph: (+62-31) 8297123 GALERI INVESTASI Universitas 17 Agustus 1945 Jl. Semolowaru 45 Surabaya 60118 BALI Jl. Raya Puputan Renon No.60C, Denpasar 80226 Ph : (+62-361) 261 131 Fax: (+62-361) 261 132
GALERI INVESTASI UNIVERSITAS MERDEKA Jl. Terusan Dieng No.59, Malang 65146 Ph: (+62-341) 580 900 KEDIRI GALERI INVESTASI UNIVERSITAS NUSANTARA PGRI Jl. KH Ahmad Dahlan 76, Kediri 64112 Ph : (+62-354) 7417352 SURABAYA Jl. Trunojoyo no.67 Surabaya 60264 Ph: (+62-31) 563 3720 Fax: (+62-31) 563 3710 Jl. Slamet no. 37 Surabaya 60272 Ph : (+62-31) 547 9252 Fax : (+62-31) 547 0598 Ruko Pakuwon Town Square AA2-50 Jl. Kejawen Putih Mutiara, Surabaya 60112 Ph: (+62-31) 5825 3448 Fax: (+62-31) 5825 3449
JL.Hegarmanah No.57 Bandung 40141 Ph: (+62-22)-203 3065 Fax: (+62-22) 203 2809
Research Analysts
Sector
Email
1. Alexander Budiman 2. Sharon A. Tjahjadi 3. Felicia Putri 4. Sandy Ham 5. Emily Bonosusatya 6. Erni Marsella 7. Putri K. Siregar 8. Ahmad Hapiz
Transportation, Infra Property Extreme On The Ground Extreme On The Ground Consumer Banking Economist Research Assistant
[email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]
9
