Riset Ekuitas
Company Update
Summarecon Agung Bertahan dalam Situasi Marjin Lemah Status normal baru Kami menilai angka pendapatan 1H16 Summarecon in line dengan perkiraan kami (di 38% pendapatan FY16F Rp6.069M) karena kami memperkirakan kebanyakan realisasi pendapatan akan terjadi di 2H16. Marjin kotor terkompresi seperti perkiraan dari 54% di 1H15 ke 46% 1H16, karena perubahan komposisi produk. Kami perkirakan marjin kotor FY16F akan mencapai 41%. Namun, marjin laba bersih 1% lebih rendah dibanding perkiraan karena perubahan pada struktur kepemilikan tanpa kendali bisnis.
BUY Current price Price target Upside/Downside
Rp1,700 Rp1,938 +14%
28 July 2016
INDONESIA
Figure 1: Penghasilan Summarecon
Property Stock Data Bloomberg Ticker SMRA IJ Equity Outs. Share (bn) 14.4 Mkt Cap (USD bn) 1.91 52 Week Range (IDR) 950-1900 6M Avg Val (IDR bn) 43.2 YTD Returns (%) 3 Beta (x) 1.6 Sumber: Perusahaan, estimasi Sucorinvest
Naiknya permintaan Summarecon terus meraup tingkat take-up tinggi untuk semua peluncuran proyek mereka, yang berarti pra penjualan kuat sebesar Rp1.713M (39% dari pra penjualan FY16F Rp4.405M). Kebanyakan peluncuran proyek besar ini akan dilaksanakan 2H16, mengantisipasi program tax amnesty yang menurut kami adalah strategi bagus untuk memanfaatkan pulihnya permintaan rumah huni. Sikap "wait and see" terhadap tax amnesty telah terhapus, ketaatan pajak bukan masalah lagi dan pasar sekunder juga menunjukkan pemulihan.
Share Price Performance 2100 1900 1700 1500
1300 1100 900 700 500 Jan-14 Apr-14
Jul-14
Oct-14
Jan-15 Apr-15
Jul-15
Oct-15
Keadaan lebih baik akan datang Kami melakukan upgrade harga target kami ke Rp1.940 (+14% upside) dan mempertahankan rekomendasi BELI setelah valuasi kami perhitungkan hingga 7M17. Ini karena kami yakin tahun depan Summarecon mampu memanfaatkan lonjakan permintaan yang disebabkan oleh program tax amnesty. Risiko downside penting mencakup pra penjualan lemah, buruknya penerapan tax amnesty serta peraturan pemerintah dan kondisi makro yang tidak bersahabat.
Share Performance (%) Month Absolute Relative 3m 7.0 -2.2 6m 18.7 1.8 12m 2.0 -11.5
Key investment metrics
Sharon Anastasia Tjahjadi
Revenue (Rpbn) Net Profit (Rpbn) EPS (Rp) EPS growth (% yoy) ROE (%) Total Debt/equity (%) Total Debt/EBITDA
2014 5,334 1,398 97 27% 44% 80% 2.4
2015 5,624 855 59 -39% 27% 103% 4.3
2016F 6,069 80 6 -91% 5% 113% 7.3
2017F 6,306 94 6 17% 6% 113% 7.1
2018F 7,684 278 19 197% 11% 110% 5.9
Jan-16
[email protected] +62 21 8067 3135
Shirley Saroinsong
[email protected] +62 21 8067 3139
Summarecon Agung July 2016
Lampu hijau tax amnesty… Kecepatan penuh! Lampu hijau dari tax amnesty telah menghasilkan sejumlah hal menarik. Pertama, kekhawatiran ketaatan pajak yang terus menekan, terutama yang berhubungan dengan aset bernilai tinggi, kini tidak lagi menjadi masalah karena isu ketaatan pajak bisa mendapatkan ampunan dengan cara ikut serta program tax amnesty. Karenanya, sikap "wait and see" yang sebelumnya mengusik calon pembeli properti kini hilang. Antisipasi kami, tax amnesty akan menghasilkan sejumlah besar deklarasi aset on-shore baik dari HNWI maupun kelas menengah. Ini berarti bertambahnya basis pendapatan yang memenuhi syarat mendapatkan hipotik. Pelonggaran peraturan LTV, yang menurunkan uang muka pembelian rumah ke 15%, juga akan mendukung pemulihan pasar sekunder. Karenanya, kami yakin pemulihan pasar sekunder akan segera terjadi karena perbincangan kami dengan agen properti mengungkapkan bahwa selama ini, uang muka tinggi adalah penghalang utama penjualan. Penyelidikan terakhir kami di lapangan memang menunjukkan bahwa ketertarikan pembeli di pasar sekunder telah mengalami kenaikan, dan harga juga sudah mulai terkoreksi ke atas. Properti juga adalah salah satu tujuan investasi dana repatriasi. Namun, menurut kami upside yang ada sangat terbatas karena penyelidikan kami di lapangan mengungkapkan kebanyakan peserta lebih memilih untuk mendeklarasi aset offshore, dan tidak melakukan repatriasi. Ada juga ketidakpastian tentang peraturan, mengenai masalah teknis dan detil penerapan penanaman modal dana repatriasi di sektor properti, yang masih belum diterbitkan.
Berikutnya…Thomson Bulan Mei lalu, Summarecon meluncurkan klaster Tesla yang terletak tepat di samping Thomson, dan memiliki spesifikasi mirip. Pasar menyambut dengan tingkat take up di atas 100%, kelebihan permintaan kemudian dialihkan ke Thompson. 69 unit atau 59% dari klaster Thomson fase I telah terjual. Menurut kami, peluncuran berikut tanggal 30 Juli, yang akan terdiri dari unit yang masih tersisa dari fase I, akan disambut dengan permintaan yang sama tinggi, terutama karena pemerintah telah menyelesaikan peraturan program tax amnesty baru-baru ini. NUP yang terkumpul juga diperkirakan mencapai sekitar 100 unit, yang berarti pasokan yang asih tersisa kemungkinan akan terjual habis.
1) Lokasi: Terletak strategis di Scientia Square Park, klaster Tesla dan Thomson, yang terletak bersebelahan, dapat langsung diakses dari Jl. Boulevard Gading Serpong.
2
Summarecon Agung July 2016
Lokasi ini juga dekat dengan sejumlah fasilitas yaitu wilayah ritel Garden Walk, Summarecon Mall Serpong, dan pasar modern Sinpasa; wilayah komersil seperti Scientia Business park; fasilitas pendidikan seperti Multimedia Nusantara University dan satu rumah sakit. Figure 2: Lokasi klaster Thomson
Sumber: Perusahaan
2)
Unit:
Tipe G: lahan 66 meter persegi, gedung 62 meter persegi. Tipe H: lahan 77/84 meter persegi, gedung 73/77 meter persegi. Harap catat bahwa unit hook memiliki luas lahan 97-108 meter persegi, untuk luas gedung sama per tipe.
3
Summarecon Agung July 2016
Figure 3: Rancangan situs Thomson
Sumber: Perusahaan
3) Harga: Harga rumah Tipe G dimulai dari Rp1.23M per unit. Harga Tipe H berkisar pada Rp1.41-1.57M per unit. Skema pembayaran mencakup uang tunai, cicilan 36/ 48/ 60x dengan uang muka 30% untuk 3 bulan, dan hipotek 5 tahun: bunga 8.8-10.5% tetap untuk 5 pertama dan bunga mengambang untuk 5 tahun berikutnya. ASP per meter persegi dimulai di angka Rp18.3-18.6juta per meter persegi untuk Thomson Tipe H dan G, berturut-turut, yaitu kenaikan tambahan 7.7-9.6% dibandingkan dengan Tesla.
2016 masih terhitung tahun yang lemah… Walau menurut kami Summarecon akan mampu memanfaatkan lonjakan permintaan properti dan meraih tingkat take up tinggi, realisasi pra penjualan FY16F masih akan flat YoY dalam skenario terbaik. Hal ini disebabkan sikap konservatif perusahaan di sisi pasokan dan peluncuran proyek baru, yang membatasi jumlah pra penjualan walaupun permintaan pulih. Lebih jauh, kami perkirakan penghasilan FY16F akan tetap lemah dengan adanya kompresi marjin kotor dan bersih, dan kenyataan bahwa perusahaan masih menanggung beban keputusan melakukan perubahan komposisi produk. Perkiraan kami, marjin kotor akan mengalami kompresi hingga 41% untuk FY16F (vs. 46% 1H16 dan 52% FY15). Marjin laba bersih untuk perusahaan induk mengalami kompresi lebih tinggi dibanding perkiraan disebabkan naiknya porsi minority interest karena perubahan metode akunting. Karenanya, NPAT kami sesuaikan ke angka Rp80M dari Rp140M untuk menyertakan perubahan ini, dengan asumsi minority interest FY15 adalah Rp209M dan FY16F Rp271M.
4
Summarecon Agung July 2016 Figure 4: Detil pra penjualan Summarecon 2010
2011
2013
2014
2015
2016F
2017F
2018F
Kelapa Gading
751
803
1,148
2012
773
701
262
323
503
720
Bekasi
531
707
812
974
1,301
621
683
781
893
Serpong
889
1,519
1,913
1,978
2,599
2,732
2,169
2,464
2,846
735
1,230
1,346
1,837
2,172
3,029
3,874
3,725
4,601
4,350
4,405
5,094
6,296
Bandung Total yoy growth
39%
28%
-4%
24%
-5%
1%
16%
24%
Sumber: Estimasi Sucorinvest, perusahaan
...Pandangan ke depan di tahun 2017 Walaupun demikian, menurut kami keuntungan dari tax amnesty bisa sepenuhnya dirasakan dari pra penjualan 2017, ketika kami harapkan perusahaan akan lebih agresif melakukan peluncuran proyek baru. Perkiraan kami realisasi pra penjualan 2017F akan mencapai Rp5.094M atau +16% YoY. Kami melakukan upgrade harga target ke angka Rp1.940 (+14% upside) dan memperbarui valuasi berdasarkan perhitungan hingga 7M17. Figure 5: Valuasi Summarecon Area Development Property
Ownership
(Ha)
Value (Rp bn)
RNAV after discount (Rp bn)
8
100%
2,596
1,558
40%
Own land
307
100%
30,117
9,035
Land under PT JBC
146
70%
17,247
4,312
80
55%
4,810
1,924
70% 75% 60%
Own land
136
100%
16,377
2,457
Land under PT DSA
263
51%
1,948
292
85% 85%
Summarecon Bandung
339
100%
31,527
9,458
70%
Summarecon Makassar
221
51%
439
44
Summarecon Bogor
416
100%
672
67
Others
247
100%
117
12
90% 90% 90%
Summarecon Kelapa Gading Summarecon Serpong
Land under PT TGS (The Springs) Summarecon Bekasi
Investment Property
4,613 2,163 Ha
Total NAV
33,771
(+) Cash
832
(-) Debt
6,675
Out. Shares(mn)
14,427
RNAV/ Share
1,940
Current share price
1,700
Upside
14%
Sumber: Estimasi Sucorinvest, perusahaan
5
Summarecon Agung July 2016
Rangkuman Finansial Profit and loss (Rpbn)
2016F
2017F
2018F
Revenues
5,334
5,624
6,069
6,306
7,684
COGS
2,546
2,717
3,581
3,721
4,533
Gross Profit
2,788
2,907
2,488
2,586
3,150
948
1,139
1,229
1,277
1,556
G&A and marketing expense
2014
2015
Final tax
-
316
341
354
432
EBITDA
1,840
1,452
918
954
1,162
D&A
209
241
265
279
290
EBIT
1,631
1,211
654
675
873
Interest expense
304
483
601
609
622
Pre-tax income
1,684
1,066
353
366
551
297
2
2
2
2
Net profit
1,398
855
80
94
278
EPS (Rp)
97
59
6
6
19
Income tax exp (benefit)
Revenue Growth
30%
5%
8%
4%
22%
EBITDA Growth
37%
-21%
-37%
4%
22%
Net Profit Growth
27%
-39%
-91%
17%
197%
EBITDA Margin
34%
26%
15%
15%
15%
Net Profit Margin
26%
15%
1%
1%
4%
2015
Balance Sheet (Rpbn)
2016F
2017F
2018F
1,695
1,504
956
588
439
76
146
158
164
199
3,103
4,925
6,491
6,744
8,218
Advance
322
423
557
579
706
Others
270
292
292
292
292
Total Current Assets
5,466
7,290
8,453
8,367
9,354
Land for development
4,322
5,737
5,737
5,737
5,737
Investment Properties - net
4,043
4,312
4,600
4,855
5,079
367
420
434
439
438
Cash Accounts receivable Inventories
Fixed Asset - net Others
2014
1,181
1,000
1,000
1,000
1,000
Total Assets
15,379
18,759
20,225
20,398
21,607
ST borrowing
289
809
800
800
800
Accounts payable
65
63
83
86
105
Sales Advances
1,976
1,078
1,163
1,209
1,473
Other current liabilities
1,040
588
775
805
981
217
175
375
464
606
Total Current Liabilities
3,993
4,410
5,433
5,688
6,797
Long-term loan
3,877
5,214
5,500
5,500
5,500
Total Liabilities
9,387
11,229
12,933
13,188
14,297
Current maturities
Minority Interest Shareholders' equity Total Liabilities and Equity
496
1,517
1,308
1,099
5,496
6,013
5,984
6,111
6,420
8906
15,379
18,759
20,225
20,398
21,607
Summarecon Agung July 2016 Cash flow (Rpbn)
2016F
2017F
2018F
EBIT
1,631
2014
1,211
2015
654
675
873
D&A
209
241
265
279
290
Others
(1,668)
1,014
200
200
700
Change in working capital
(1,176)
(2,076)
(880)
(115)
(669)
Interest & taxes
(471)
(411)
(502)
(510)
(523)
Operating cash flow
(1,475)
(21)
(264)
528
670
Capital expenditures
(1,091)
(597)
(567)
(539)
(512)
Change in ST investment Change in LT investments Others
(1,464) 1,276
(1,415) 105
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Investing cash flow
(1,279)
(1,907)
(567)
(539)
(512)
Free cashflow
(2,566)
(618)
(831)
(10)
158
Change in Debt
1,882
142
1,815
477
89
Net change in LT liabilities
(189)
88
395
-
Cash Dividends paid
(331)
(288)
(171)
(28)
(31)
Others Financing cash flow Adjustment
Net Change in Cash
-
538
45
(418)
(418)
(418)
1,900
1,660
283
(357)
(307)
-
77
-
(850)
(268)
(548)
-
-
(368)
(149)
Beginning Cash
2,545
1,772
1,504
955
587
Ending Cash
1,695
1,504
956
587
439
7
Summarecon Agung July 2016
Sucorinvest rating definition, analysts’ certification, and important disclosure
Ratings for Sectors Overweight Neutral Underweight
: We expect the industry to perform better than the primary market index (JCI) over the next 12 months. : We expect the industry to perform in line with the primary market index (JCI) over the next 12 months. : We expect the industry to underperform the primary market index (JCI) over the next 12 months
Ratings for Stocks Buy Hold Sell
: We expect this stock to give return (excluding dividend) of above 10% over the next 12 months. : We expect this stock to give return of between -10% and 10% over the next 12 months. : We expect this stock to give return of -10% or lower over the next 12 months
Analyst Certification The research analyst(s) primarily responsible for the preparation of this research report hereby certify that all of the views expressed in this research report accurately reflect their personal views about any and all of the subject securities or issuers. The research analyst(s) also certify that no part of their compensation was, is, or will be, directly or indirectly, related to the specific recommendations or views expressed in this research report.
Disclaimers This document has been prepared for general circulation based on information obtained from sources believed to be reliable but we do not make any representations as to its accuracy or completeness. PT Sucorinvest Central Gani accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from any use of this document or any solicitations of an offer to buy or sell any securities. PT Sucorinvest Central Gani and its directors, officials and/or employees may have positions in, and may affect transactions in securities mentioned herein from time to time in the open market or otherwise, and may receive brokerage fees or act as principal or agent in dealings with respect to these companies. PT Sucorinvest Central Gani may also seek investment banking business with companies covered in its research reports. As a result investors should be aware that the firm may have a conflict of interest that could affect the objectivity of this report. Investors should consider this report as only a single factor in making their investment decision.
8
Summarecon Agung July 2016
Sales Office & Research PT. Sucorinvest Central Gani HEAD OFFICE PT. Sucorinvest Central Gani Sahid Sudirman Center, 12th Floor Jl. Jend Sudirman Kav.86 Jakarta 10220 – Indonesia Ph : (+62-21) 8067 3000 Fax : (+62-21) 2788 9288 JAKARTA Equity Tower, 31st Floor Jl. Jend Sudirman Kav. 52-53 Jakarta 12190 – Indonesia Ph : (+62-21) 2996 0999 Fax : (+62-21) 5797 3938 Ruko Pluit Village (Mega Mall Pluit) no. 30 Jl. Pluit Indah Raya, Jakarta Utara 14450 Ph: (+62-21) 6660 7599 (+62-21) 6660 7607 Fax: (+62-21) 6660 7610 Ruko Mangga Dua Square Blok F no. 39 Jl. Gunung Sahari Raya, Jakarta Utara 14420 Ph: (+62-21) 2961 8899 Fax: (+62-21) 2938 3525 Wisma 77 Lt.17 Jl. Letjend S. Parman Jakarta Barat 11410 Ph: (+62-21) 536 3033 Fax: (+62-21) 5366 2966 Ruko Inkopal Block A No. 23 A Jl. Boulevard Barat Raya Jakarta Utara 14240 Ph: (+62-21) 4585 9114 Fax: (+62-21) 4585 9227 Ruko Puri Niaga 1 Blok K7 / 3T Jl. Puri Kencana Jakarta Barat 14240 Ph: (+62-21) 582 3117 Fax: (+62-21) 582 3118 GALERI INVESTASI Universitas PANCASILA Jl. Srengseng Sawah, Lenteng Agung, Jakarta Selatan 12640 Ph: (+62-21) 787 3711
GALERI INVESTASI Universitas Krisnadwipayana Jl. Raya Jatiwaringin, Pondok Gede Jakarta Timur 13620
YOGYAKARTA Jl. Poncowinatan No. 94 Yogyakarta 55231 Ph: (+62-274) 580 111 Fax: (+62-274) 580 111
Kiosk Mall Ambassador Lantai Dasar Blok H No.3A Jl. Professor Doktor Satrio Jakarta Selatan 12940
GALERY INVESTASI Universitas Ahmad Dahlan Lab kompt FE Lt-2 kampus 1 Universitas Ahmad Dahlan Jl. Kapas no 9, Semaki, Umbulhardjo, Yogyakarta 55166 Ph: (+62-274) 71 700 48
GALERI INVESTASI Univesitas Islam 45 Bekasi Jl. Cut Meutia NO.83, Bekasi 17113 TANGERANG Ruko PDA No.9 Jl.Raya Boulevard Gading Serpong Tangerang 15810. Ph : (+62-21) 54210990 GALERI INVESTASI Surya University Gedung 01 Scientia Business Park Jl. Boulevard Gading Serpong Blok O/1 Summarecon Serpong Tangerang 15810 BOGOR Komplek Ruko V Point Jl. Pajajaran Blok ZG, Bogor 16144 Ph: (+62-251) 835 8036 Fax: (+62-251) 835 8037 GALERI INVESTASI STIE Kesatuan Bogor Jl. Ranggagading No.1 Bogor 16123 Ph : (+62-251) 835 8036 BANDUNG Ruko Paskal Hyper Square Blok B No.47 Jl. Pasir Kaliki No. 25 - 27 Bandung 40181 Ph: (+62-22) 8778 6206 Fax: (+62-22) 8606 0653
MALANG Jl. Jaksa Agung Suprapto No.40 Kav. B4, Malang 68416 Ph: (+62-341) 346 900 Fax: (+62-341) 346 928
GALERI INVESTASI Universitas Negeri Surabaya PIC : Wahyudi Maksum Kampus ketintang Gedung bisnis centre fakultas ekonomi Jl. Ketintang, Surabaya 60231 Ph: (+62-31) 8297123 GALERI INVESTASI Universitas 17 Agustus 1945 Jl. Semolowaru 45 Surabaya 60118 BALI Jl. Raya Puputan Renon No.60C, Denpasar 80226 Ph : (+62-361) 261 131 Fax: (+62-361) 261 132
GALERI INVESTASI UNIVERSITAS MERDEKA Jl. Terusan Dieng No.59, Malang 65146 Ph: (+62-341) 580 900 KEDIRI GALERI INVESTASI UNIVERSITAS NUSANTARA PGRI Jl. KH Ahmad Dahlan 76, Kediri 64112 Ph : (+62-354) 7417352 SURABAYA Jl. Trunojoyo no.67 Surabaya 60264 Ph: (+62-31) 563 3720 Fax: (+62-31) 563 3710 Jl. Slamet no. 37 Surabaya 60272 Ph : (+62-31) 547 9252 Fax : (+62-31) 547 0598 Ruko Pakuwon Town Square AA2-50 Jl. Kejawen Putih Mutiara, Surabaya 60112 Ph: (+62-31) 5825 3448 Fax: (+62-31) 5825 3449
JL.Hegarmanah No.57 Bandung 40141 Ph: (+62-22)-203 3065 Fax: (+62-22) 203 2809
Research Analysts
Sector
Email
1. Alexander Budiman 2. Sharon A. Tjahjadi 3. Felicia Putri 4. Sandy Ham 5. Emily Bonosusatya 6. Erni Marsella 7. Putri K. Siregar 8. Ahmad Hapiz
Transportation, Infra Property Extreme On The Ground Extreme On The Ground Consumer Banking Economist Research Assistant
[email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]
9
