Intiland Development, Tbk

Equity Valuation 24 Juni 2010 Target Harga

Intiland Development, Tbk

Terendah 1.350

Laporan Utama

Industri Properti

Kinerja Saham 1400 2900 2700

IHSG

1200

DILD 1000

2500

800

2300

600

2100 1900

400

1700

200

1500 Jun-09

0 Jul-09

Aug-09

Oct-09

Nov-09

Tertinggi 1.530

Jan-10

Feb-10

Apr-10 May-10

Sumber : Bloomberg

Informasi Saham Kode Saham

Rp DILD

Harga Saham Per 23 Juni 2010

1.120

Harga Tertinggi 52 minggu terakhir

1.312

Harga Terendah 52 minggu terakhir Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu (miliar) Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu (miliar)

190 6.582,3 684,1

Pemegang Saham

(%)

Credit Suisse AG Singapore *)

22,24

Credit Suisse AG Singapore **)

10,86

Permata Ratna Mulia

13,73

Credit Suisse AG Singapore

9,16

PT Bukit Makmur Widya

8,80

Faith Mount Investment Ltd

7,80

Lainnya (masing-masing dibawah 5%)

27,40

*)

Sebagai kustodian saham Perusahaan yang dimiliki oleh Truss Investment Partners Pte. Ltd **) Sebagai kustodian saham Perusahaan yang dimiliki oleh Strands Investment Ltd

“Big Player” Industri Properti di Indonesia PT Intiland Development Tbk, ("DILD") resmi didirikan pada tahun 1983 dengan nama PT Wisma Dharmala Sakti. Saat ini, DILD memiliki portfolio di Jakarta dan Surabaya, yang terdiri dari kawasan perumahan, apartemen, gedung perkantoran, kawasan industri dan hotel. Selain pendapatan dari sektor perumahan, DILD juga memiliki pendapatan tetap dari pendapatan sewa, pemeliharaan dan utilitas yang berkontribusi 30% dari total pendapatan DILD pada tahun 2009. Right Issue Memberikan Tambahan Kemampuan DILD baru saja berhasil menyelesaikan Rp 2,07 triliun rights issue pada 26 April 2010. Rights issue sebesar Rp 2,07 triliun telah memberikan DILD basis modal yang dibutuhkan untuk menambah land bank dan memperkuat modal kerja sekitar Rp 380 miliar. Saat ini, DILD sudah mengakuisisi 1.330 ha dan dalam proses untuk akuisisi 270 ha lahan untuk menambah land bank yang sudah ada yang sebesar 800 ha. Dengan memiliki 2.400 ha land bank, kami percaya kemampuan DILD dan pertumbuhannya untuk jangka panjang dapat meningkat. Kinerja Luar Biasa pada 1Q10 DILD mencatat kinerja yang luar biasa di 1Q10, penjualan mencapai Rp 277,9 miliar, naik 190% YoY dari perolehan 1Q09 yang sebesar Rp 95,8 miliar. Penjualan kuartal ini hampir mencapai 72% dari keseluruhan penjualan FY09 yang sebesar Rp 386,8 miliar. Kenaikan tersebut didukung oleh strategi manajemen untuk menjual cepat sisa persediaan sehingga meningkatkan penjualan perumahan, terutama dari Taman Semanan Indah di Jakarta Barat dan Graha Famili di Surabaya. Laba bersih pada 1Q10 menunjukkan peningkatan lebih baik, nilainya mencapai Rp 85,1 miliar, lebih dari tiga kali lipat pencapaian FY09 yang sebesar Rp 25,6 miliar. DILD membukukan marjin laba bersih 30,6% pada 1Q10, nyaman di atas kisaran 3 tahun sebelumnya yang sebesar 4,3% -6,6%. Prospek Usaha Suku bunga yang relatif rendah dan rencana perbaikan peraturan kepemilikan asing akan memicu penjualan properti, terutama perumahan kelas premium yang menjadi fokus DILD. Terlihat juga bahwa rata-rata tingkat penjualan pra-jual perumahan di Indonesia pada 2009 meningkat menjadi 71,6%, dari 69,9% pada 2008. Dengan industri properti yang membaik dan basis modal yang kuat pasca rights issue, kami perkirakan DILD akan membukukan lompatan besar dalam penjualan. Rencana divestasi aset dengan return rendah dan rencana pengembangan proyek yang matang akan memberikan kontribusi besar pada tahun 2010. Melihat kinerja luar biasa di 1Q10, kami memperkirakan penjualan DILD akan naik sekitar 235% YoY mencapai Rp 1,3 triliun pada 2010 dan 57,8% CAGR dari 2009-2014.

Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 5210077 [email protected] “Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

Pendapatan (Rp miliar) Laba sebelum pajak (Rp miliar) Laba Bersih (Rp miliar) EPS (Rp) EPS Growth (%) P/E (x) PBV (x)

2007

2008

2009

2010P

2011P

326,2

332,2

386,8

1,295,8

2,126,4

42,5

45,6

58,6

444,3

699,5

20,4 10,0 n.a. 134,0 6,2

14,2 5,0 (50,0) 268,0 6,2

25,6 8,0 60,0 167,5 6,0

254,0 49,0 512,6 27,3 1,7

399,9 77,1 57,4 17,4 1,6

Sumber:PT Intiland DevelopmentTbk., Estimasi Pefindo- Equity & Index Valuation Division

Halaman ke 1 dari 11 halaman

Intiland Development, Tbk INFORMASI BISNIS Berpengalaman Sejak 1983 DILD resmi didirikan pada tahun 1983 dengan nama PT Wisma Dharmala Sakti. Go public pada tahun 1989 melalui pasar Over the Counter (OTC), diikuti oleh pendaftaran di Bursa Efek Surabaya dan Bursa Efek Jakarta. Pada 1997-1998, DILD mengalami tekanan keuangan seperti bisnis lainnya Indonesia, namun DILD mampu bertahan. Setelah restrukturisasi pada bulan Juni 2007, namanya diubah menjadi PT Intiland Development Tbk. Saat ini, DILD memiliki portfolio di Jakarta dan Surabaya, yang terdiri dari kawasan perumahan, apartemen, gedung perkantoran, kawasan industri dan hotel. Rights Issue Untuk Tambahan Land Bank DILD baru menyelesaikan rights issue sebesar Rp 2,07 triliun pada 26 April 2010. Rights issue tersebut memberikan DILD basis modal yang dibutuhkan untuk mencapai visi menjadi salah satu pengembang properti terbesar. Dengan tambahan land bank mencapai 1.600 ha dan land bank sebelumnya seluas 800 ha, serta tambahan modal kerja Rp 380 miliar, kami percaya kemampuan DILD dan pertumbuhannya untuk jangka panjang dapat ditingkatkan. Diversifikasi yang Baik Dapat dikatakan bahwa DILD mempunyai diversifikasi yang baik karena tidak hanya memiliki beberapa proyek untuk beberapa segmen di berbagai lokasi, tetapi juga memiliki sumber pendapatan tetap lainnya. Pendapatan tetap DILD di samping sektor perumahan juga berasal dari pendapatan sewa, pemeliharaan dan utilitas yang memberikan kontribusi 30% dari pendapatan DILD pada tahun 2009. DILD memiliki beragam portfolio aset terutama di Jakarta dan Surabaya. Portofolio utama dalam bentuk perumahan dan real estate, apartemen sewa dan strata-title, gedung perkantoran dan lain-lain, seperti kawasan industri dan hotel. Gambar 1: Pendapatan per Sektor di 2009

Lain-lain 12% Pendapatan Sew a, Pem eliharaa n dan Utilitas 18%

Perum ahan 70%

Sumber :PT Intiland Development Tbk

Proyek-proyek Utama Ke depan, DILD memiliki beberapa proyek utama untuk dikembangkan, yaitu: •

Regatta Konsep Mixed use dan high rise, mulai dikembangkan pada tahun 2006. Sepuluh menara apartemen, hotel bintang lima dan di kompleks Taman Air diatas lahan reklamasi seluas 11 ha. Direncanakan total 920 unit apartemen yang akan selesai hingga tahun 2016, dengan harga mulai Rp 20 juta/m², total nilai Regatta lebih dari Rp 1,5 tn. Gambar 2 : Regatta

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

24 Juni 2010

Sumber:PT Intiland Development Tbk


Intiland Development, Tbk •

1 Park, Gandaria Kondominium dengan target pasar menengah-atas, mulai dipasarkan pada Februari 2010. Dengan konsep hunian vertikal dirancang untuk memberikan suasana alami diatas lahan seluas 8 ha. Akan dibangun sekitar 379 unit apartemen, dengan harga mulai dari Rp 12 juta/m², total nilai sekitar Rp 650 miliar (tahap 1). Gambar 3 : Gandaria


•

T.B. Simatupang Konsep mixed use, diperkirakan akan mulai pada tahun 2011 dan selesai tahun 2015. Kantor dan apartemen dengan luas sekitar 7 ha dan harga mulai dari Rp 16 juta/m², total nilai sekitar Rp 700 miliar (tahap 1). Gambar 4 : T.B. Simatupang


•

Kebon Melati Konsep mixed use, diperkirakan akan mulai dalam pertengahan 2011 dan selesai di tahun 2016. Superblok di pusat kota dengan luas sekitar 6 ha dan harga mulai dari Rp 22 juta/m², total nilai sekitar Rp 850 miliar (tahap 1). Gambar 5 : Kebon Melati


24 Juni 2010




Graha Natura Township, diperkirakan akan dimulai pada 2010 dan selesai pada tahun 2015. Dengan segmen menengah-atas akan berkonsep kota hijau diatas lahan seluas 100 ha. Ini adalah penerus Graha Famili, proyek DILD yang sukses di Surabaya, Graha Natura diperkirakan menawarkan harga mulai dari Rp 2,2 juta/m², dan total nilai sekitar Rp 500 miliar.

•

Talaga Bestari Township, diperkirakan kembali meluncurkan konsep baru pada tahun 2010. Ditujukan untuk segmen pendapatan menengah akan mengusung tema kota pendidikan. Area pengembangan yang direncanakan sekitar 330 ha, dengan harga mulai sekitar Rp 1,2 juta/m², total nilai proyek ini dapat lebih dari Rp 380 miliar.

•

Tangerang Township, diharapkan mulai tahun 2011 dengan target pasar menengah atas dengan lahan yang direncanakan sekitar 500 ha. Direncanakan menggunakan tema "Aerotropolis" mempertimbangkan lokasinya yang dekat dengan bandara, dengan harga awal sekitar Rp 3 juta/m², total nilainya dapat lebih dari Rp 2 triliun.

•

Ngoro Industrial Park Kawasan industri, tahap 1 sudah mulai sejak tahun 1991 dan diharapkan untuk selesai pada tahun 2011 dengan total area pengembangan 240 ha. Tahap 2 direncanakan dimulai pada tahun 2010 dengan area sekitar 220 ha. Dengan harga mulai USD 22/m², total nilai proyek ini dapat lebih dari Rp 600 miliar.

Tambahan Bisnis Perhotelan untuk Mendukung Pengembangan Bisnis Pada segmen perhotelan, DILD berencana untuk memulai Whiz Hotel di Yogyakarta yang diharapkan akan beroperasi pada paruh kedua 2010. Selain Whiz Hotel di Yogyakarta, DILD juga berencana untuk membangun beberapa Whiz Hotel di daerah potensial di Indonesia. Saat ini sedang dibangun Whiz Hotel Semarang, sementara Whiz Hotel Surabaya pada desain dan proses izin.

KEUANGAN Pertumbuhan Laba tahun 2009 Pada tahun 2009 DILD mencatat pertumbuhan yang ideal dengan penjualan Rp 386,8 miliar, atau tumbuh 16,4% YoY dari tahun 2008 yang sebesar Rp 332,2 miliar. DILD membukukan laba bersih sebesar Rp 25,6 miliar pada tahun 2009 dibandingkan dengan Rp 14,2 miliar di tahun 2008, mencerminkan kenaikan 80,2% YoY. Kenaikan ini terutama berasal dari kenaikan penjualan tanah dan rumah di Graha Famili dan Taman Semanan Indah, serta pengakuan penjualan apartemen di Regatta dan kenaikan hasil sewa dari Intiland Tower Jakarta. Kontribusi pendapatan dari segmen lain relatif stabil pada tahun 2009 selama 2008. Gambar 6: Penjualan per Segmen (Dalam Rp miliar) 300 269 247

250 217

215

200

150

100

74

74

50

72 46

43

35

18

13

0 2007 Perum ahan


24 Juni 2010

2008

2009

Mar '10

Pendapatan Sew a, Pem eliharaan dan Utilitas

Lain-lain

Sumber:PT Intiland Development Tbk., Pefindo- Equity & Index Valuation Division


Intiland Development, Tbk Kinerja yang kuat di 1Q10 DILD mencatat kinerja luar biasa pada 1Q10, penjualan mencapai Rp 277,9 miliar mencerminkankan kenaikan 190% YoY dari capaian 1Q09 yang sebesar Rp 95,8 miliar. Angka penjualan kuartal ini hampir mencapai 72% dari seluruh pendapatan FY09 yang sebesar Rp 386,8 miliar. Laba bersih pada 1Q10 menunjukkan peningkatan lebih baik, nilainya mencapai Rp 85,1 miliar, lebih dari tiga kali lipat pencapaian FY09 yang sebesar Rp 25,6 miliar. DILD membukukan marjin laba bersih 30,6% pada 1Q10, jauh di atas kisaran 3 tahun sebelumnya yang sebesar 4,3%-6,6%. Naiknya laba bersih DILD sepenuhnya didukung oleh meningkatnya kinerja penjualan, baik dari sektor perumahan, pendapatan sewa, pemeliharaan dan utilitas, di mana sektor perumahan memberikan kontribusi sekitar 89%. Gambar 7: Penjualan, Marjin Laba Bruto dan Marjin Laba Bersih (Dalam Rp miliar) 387

400 326

52.7% 50%

332 41.9% 39.1%

300

278

35.1%

40%

30.6% 30% 200 20% 100 6.3%

10%

6.6% 4.3%

-

0% 2007 Penjualan

2008

2009

Marjin Laba Bruto

1Q10 Marjin Laba Bersih


Rencana Divestasi pada tahun 2010 Pada tahun 2010, DILD akan berfokus pada divestasi aset dengan return rendah, aset non-inti dan aset yang sudah “matang”. Hal ini akan memungkinkan DILD sumber daya dan dana ke proyek yang lebih menghasilkan dan skala yang lebih besar. Rencana selanjutnya adalah secepatnya mengembangkan proyek-proyek yang memberikan return tinggi dan berskala besar pada land bank yang sudah ada ataupun yang baru diakuisisi. Taman Semanan Indah di Jakarta dengan sisa lahan 5,3 ha dan Graha Famili di Surabaya dengan sisa lahan 5,5 ha akan didivestasi pada tahun 2010. Proyek-proyek dengan return rendah direncanakan untuk didivestasi termasuk tanah 8,6 ha yang tersisa di Graha Residen, Surabaya, dan gedung perkantoran. Rencana divestasi ini akan memberikan kontribusi yang besar dalam penjualan DILD di tahun 2010; kami memperkirakan divestasi itu sendiri dapat bernilai lebih dari Rp 780 miliar (lebih dari dua kali lipat dari total penjualan DILD tahun 2009). Rencana Pengembangan Proyek yang Matang Rights issue sebesar Rp 2,07 triliun sangat transformasional untuk DILD sehingga memberikan tambahan modal yang dibutuhkan untuk pengembangan lebih lanjut. Sekitar 1.600 ha lahan baru akan ditambahkan ke land bank yang sudah ada seluas 800 ha, dan tambahan modal kerja sebesar Rp 380 miliar, dengan demikian kami perkirakan kemampuan DILD untuk jangka panjang dan laju pertumbuhannya dapat ditingkatkan. Selain rencana divestasi pada tahun 2010, kunci pertumbuhan pendapatan DILD di masa depan meliputi proyek-proyek baru-baru yang akan diluncurkan seperti 1Park Residences, Graha Natura dan Talaga Bestari.


24 Juni 2010

Ada juga rencana besar untuk land bank yang baru diperoleh: sebuah hunian yang terintegrasi di Tangerang, dan mixed-use and highrise di TB Simatupang, Jakarta Selatan. Di segmen industri, pekerjaan infrastruktur akan dimulai pada Mei 2010 untuk 220 ha Ngoro Industri Persada II. Di segmen perhotelan, Whiz Hotel di Yogyakarta diharapkan akan beroperasi pada pertengahan 2010. Dengan rencana pengembangan proyek yang matang tersebut, kami memperkirakan penjualan DILD dapat meningkat lebih dari 230% YoY sehingga mencapai Rp 1,3 triliun di tahun 2010. Dalam hal laba bersih, kami memperkirakan DILD akan membukukan peningkatan lebih dari 850% YoY yang sudah tercermin dari laba bersih 1Q10 yang 230% di atas total penjualan tahun 2009.


Intiland Development, Tbk Sektor Properti Global Kekhawatiran terhadap krisis utang di Eropa dan pengaruhnya akan terus menjadi pertimbangan di pasar global dan dapat dilihat dari sentimen investor. Namun risiko tersebut telah mereda setelah adanya kesepakatan IMF untuk memberikan dukungan keuangan. Biasanya pasar properti yang matang akan mengurangi pengembangan pasca krisis kredit. Namun demikian perkembangan saat ini menunjukkan penguatan di beberapa kawasan, dengan prospek sebagai berikut; Asia Pasifik-puncak pasokan didukung oleh permintaan yang kuat, Eropa-pemulihan moderat pada tahun 2010 dan AS- stabilisasi pasar. Sementara Indonesia (masuk kawasan Asia Pasifik), kami perkirakan akan memiliki industri properti yang kuat pada tahun 2010 yang ditandai oleh Indeks Harga Properti Residensial di Indonesia pada 1Q10 yang meningkat 0,70% QoQ dan 2,53% YoY. Sektor Properti di Indonesia -Perkantoran Sektor perkantoran akan bergerak maju, terutama dipicu oleh ekspektasi pertumbuhan ekonomi yang lebih baik. Lebih lagi, proyeksi ruang kantor pada tahun 2010, yang sebelumnya hanya dua gedung tambahan sekarang menjadi empat gedung, sehingga ada tambahan sekitar 210.800 m². Secara keseluruhan, kawasan bisnis kini memiliki total sekitar 4,05 juta m² ruang kantor dengan tingkat hunian rata-rata 87,1%. Pasar kantor itu mulai bergerak maju dari 3Q09. Namun demikian, kami memberikan pertumbuhan -5% YoY untuk pendapatan DILD dari sewa kantor pada tahun 2010 sehubungan dengan rencana divestasi beberapa aset dengan return rendah (termasuk kantor), namun hal itu akan tercover oleh pendapatan dari sektor perumahan. Gambar 8: Persediaan, Permintaan dan Tingkat Hunian Perkantoran di Kawasan Bisnis

(dalam m2)

Sumber: Colliers International Indonesia, Pefindo- Equity & Index Valuation Division

Sektor Properti di Indonesia –Residensial Premium Pengembang berharap peraturan baru mengenai kepemilikan asing akan dirilis untuk lebih memicu penjualan properti, terutama perumahan premium yang menjadi fokus DILD. Penurunan suku bunga juga akan memberikan harapan bagi pasar properti untuk berkembang lebih baik, dari perspektif pembeli dan pengembang. Ada juga antisipasi untuk pasokan berlimpah di masa depan yang akan memberikan tekanan terhadap pertumbuhan harga, namun masih terlihat pertumbuhan 2,53% YoY dalam Indeks Harga Properti Residensial pada akhir 1Q10. Kisaran harga yang di tawarkan di pasar sangat luas, kelas bawah ditawarkan dengan harga rata-rata Rp 5 juta/m², sementara untuk kelas menengah-bawah Rp 8,7 juta/m² dan Rp12,7 juta/m² untuk kelas menengahatas. Harga yang lebih tinggi ditawarkan oleh proyek-proyek kelas atas dengan rata-rata Rp 18,4 juta/m² dan kelas mewah rata-rata Rp23,4 juta/m². Gambar 9 : Segmentasi Persediaan Apartemen pada tahun 2009 Kelas Atas 8%

Mew ah 3%

Baw ah 24% Menengah Atas 19%

Menengah Baw ah 46%


24 Juni 2010

Sumber: Colliers International Indonesia, Pefindo- Equity & Index Valuation Division


Intiland Development, Tbk Prospek Usaha DILD Didukung oleh membaiknya industri properti dan modal dasar yang memadai setelah right issue, kami proyeksikan DILD akan membukukan kenaikan penjualan yang signifikan. Rencana divestasi aset dengan return rendah dan rencana pengembangan yang matang akan memberikan kontribusi besar pada pendapatan tahun 2010. Melihat kinerja yang luar biasa pada 1Q10, kami perkirakan penjualan DILD akan meningkat sekitar 235% YoY mencapai Rp 1,3 tn pada tahun 2010 dan 57,8% CAGR dari tahun 2009-2014. Gambar 10 : Aset, Kewajiban dan Ekuitas (Dalam Rp miliar) 6,000

.9% R 36 G A C

5,000

5 ,18 0

4 ,0 8 7

4 ,0 2 1

4,000

3,000

2 ,6 6 8 2 ,14 0

2 ,111

2,000 1,000

967

1,3 5 3

1,18 7

1,14 4

1,0 9 4

953

2008

2009

Total Aset

1Q10

Total Kew ajiban

2010P Total Ekuitas


ANALISA SWOT Tabel 1: Analisis SWOT Strength (Kekuatan)

• • •

Pengalaman sejak tahun 1983. Land bank yang besar dapat mengakomodasi pertumbuhan penjualan. Pendapatan yang terdiversifikasi dengan baik.

Weakness (Kelemahan) •

•

Opportunity (Kesempatan)

• • •

Potensi perubahan perizinan Kepemilikan Asing. Marjin laba yang lebih tinggi karena Penilaian Real Estate yang masih rendah. Urbanisasi yang cepat.

Terlalu fokus di kelas premium. Pertumbuhan permintaan tergantung pada kondisi ekonomi global.

Threat (Ancaman)

• •

Banyak persediaan dapat menekan harga. Meningkatnya harga bahan bangunan dapat mengurangi margin.


24 Juni 2010


Intiland Development, Tbk ESTIMASI TARGET HARGA VALUASI •

Metodologi yang Digunakan Kami mengaplikasikan metode discounted cash flow (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) DILD. Selain itu kami menggunakan metode Guideline company method (GCM) sebagai metode pembanding. Penilaian ini didasarkan pada Nilai 100% Saham Per 31 Maret 2010.

• Estimasi Nilai Target harga saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 31 Maret 2010 adalah sebagai berikut: – –

Dengan menggunakan metode DCF dan asumsi tingkat diskonto 11,8% adalah sebesar Rp 1.283 - Rp 1.437 per lembar saham. Dengan metode GCM (PBV 2,27 X dan P/E 30,68 X) adalah sebesar Rp 1.503 - Rp. 1.739 per lembar saham.

Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut dilakukan rekonsiliasi dengan dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut sebesar 70% untuk DCF dan 30% untuk metode GCM. Berdasarkan hasil perhitungan di atas maka Target Harga Saham DILD untuk 12 bulan adalah Rp 1.350 - Rp 1.530 per lembar saham. Tabel 2: Metode DCF PV of Free Cash Flows – Rp bn PV Terminal Value – Rp bn Net Debt – Rp bn (*) Total Equity Value – Rp bn Number of Share, bn shares (*) Fair Value per Share, Rp

Konservatif

Sedang

Optimis

1.719 5.855 (925) 6.649 5,18 1.283

1.809 6.163 (925) 7.047 5,18 1.360

1.900 6.471 (925) 7.446 5,18 1.437

Sumber: Estimasi Pefindo- Equity & Index Valuation Division

(*)Setelah penawaran saham kembali Catatan bahwa 5,18 miliar saham adalah sebelum potensi dilusi warrant. (Total warrant outstanding 1,037 miliar)

Tabel 3: Asumsi Valuasi Risk free rate (%) Risk premium (%) Beta (x) Cost of Equity (%) Marjinal tax rate (%) WACC (%)

9,1 4,5 1,22 14,6 25,0 11,8

Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo


24 Juni 2010


Intiland Development, Tbk Tabel 4 : Pembanding untuk GCM DILD

LPKR

CTRA

BSDE

SMRA

ASRI

Harga, 31 Maret 2010 (Rp)

1,340

600

860

610

830

164

Market cap, 31 Maret 2010 (Rp, miliar)

4.167

10.381

6.521

6.671

5.362

2.930

Penjualan (1Q10)

278

705

353

311

311

205

Laba Kotor (1Q10)

147

323

157

169

143

87

85

113

34

82

51

63

4.021

12.157

8.635

4.770

4.512

3.703

Laba Bersih (1Q10) Total Aset (1Q10) Total Kewajiban (1Q10)

2.668

6.732

1.606

2.348

2.696

1.705

Total Ekuitas (1Q10)

1.353

5.425

7.029

2.422

1.815

1.998

190

11

15

48

21

300

Pertumbuhan (1Q10) YoY Penjualan (%) Laba Kotor (%) Laba Bersih (%)

245

10

13

59

14

511

2.753

4

-37

104

119

742

53

46

44

54

46

43

Profitabilitas (1Q10) Marjin Laba Kotor (%) Marjin Laba Operasi (%)

42

22

18

38

25

34

MarjinLaba Bersih (%)

31

16

10

26

16

31

ROA (%)

2,1

0,9

0,4

1,7

1,1

1,7

ROE (%)

6,3

2,1

0,5

3,4

2,8

3,2

1,97

1,24

0,23

0,97

1,49

0,85

38,29

18,27

45,91

21,70

28,14

31,74

3,31

1,43

1,18

3,03

3,06

1,60

Leverage (1Q10) DER (x) Valuasi, Mei 2010 P/E, (x) P/BV, (x) Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo- Equity & Index Valuation Division


24 Juni 2010


Intiland Development, Tbk (dalam Rp miliar) Laporan Laba (rugi) Penjualan

2007

2008

2009

2010P

2011P

326

332

387

1.296

2.126

(212)

(202)

(225)

(738)

(1.297)

Laba Kotor

114

130

162

558

829

Beban operasi

(81)

(89)

(101)

(111)

(122)

Laba Operasi

34

41

61

447

707

Harga pokok penjualan

(dalam Rp miliar) Neraca

Kas dan setara kas Piutang

5

(3)

(3)

(8)

46

59

444

700

(17)

(26)

(20)

(111)

(175)

Jumlah aktiva lancar

Bagian laba anak perusahaan

(5)

(5)

(13)

(79)

(125)

Aktiva tetap

Laba Bersih

20

14

26

254

400

Aktiva lain-lain

Sumber: PT Intiland Development Tbk., Estimasi Pefindo- Equity & Index Valuation Division

Rasio

2007

2008

2009

Persediaan Aktiva lain-lain

JUMLAH AKTIVA

2010P

2011P

Pertumbuhan (%) Pendapatan

n.a

1,83

16,44

234,98

64,10

Laba Usaha

n.a

21,57

49,85

629,10

58,24

EBITDA

n.a

8,36

27,95

559,90

54,35

Laba Bersih

n.a

(30,66)

80,81

891,65

57,43

Marjin Laba Kotor

35,08

39,07

41,91

43,06

39,00

Marjin Laba Usaha

10,32

12,32

15,85

34,50

33,27

Marjin EBITDA

16,02

17,05

18,73

36,90

34,71

Marjin Laba Bersih

6,26

4,26

6,62

19,60

18,80

ROA

1,01

0,67

1,20

4,90

6,56

ROE

1,8

1,3

2,2

6,4

9,4

Debt to Equity

0,80

0,86

0,83

0,28

0,41

Interest Bearing Debt to Equity

0,43

0,54

0,52

0,14

0,21

Debt to Asset

0,44

0,46

0,45

0,21

0,28

2010P

2011P

40

64

40

1.273

40

131

72

91

330

131

418

597

662

432

418

1.029

995

954

1.944

1.029

1.618

1.728

1.747

3.978

1.618

270

240

230

227

270

128

143

163

975

128

2.016

2.111

2.140

5.180

2.016

Kewajiban Hutang usaha

52

56

51

150

52

Hutang jangka pendek

194

359

351

205

194

Kewajiban jk pdk lainnya

405

405

397

388

573

Hutang jangka panjang

57

56

64

66

57

Kewajiban jk pj lainnya

181

99

99

99

181

890

967

953

1.094

890

11

15

33

114

11

1.114

1.128

1.154

3.973

1.114

Total kewajiban Hak minoritas EKUITAS

Profitabilitas (%)

2009

Aktiva lancar

9

Beban pajak

2008

AKTIVA

43

Pendapatan (beban) lain-lain Laba Sebelum Pajak

2007


Solvabilitas (X)

Likuiditas (X) Rasio Lancar

2,48

2,13

2,21

4,29

2,88

Quick Ratio

0,26

0,17

0,17

1,73

1,11



24 Juni 2010



DISCLAIMER Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan. Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut, Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan databse yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia. Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp.40.000.000,- dari Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www.pefindo.com Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia.


24 Juni 2010


Equity Valuation June 24th , 2010 Target Price


Low 1,350

High 1,530

Primary Report

Property

Historical Chart 1400 2900 2700

JCI

1200

DILD 1000

2500

800

2300

600

2100 1900

400

1700

200

1500 Jun-09

Big Player in Indonesia’s Property PT Intiland Development Tbk, (“DILD”) was formally established in 1983 under the name PT Wisma Dharmala Sakti. Today, DILD has a diverse portfolio of assets primarily around Jakarta and Surabaya. The major portfolios are townships and estates, mixed use and high rise, office buildings and others, such as industrial parks and service hotel. Beside revenue from residential sector, DILD also has recurring revenue from rental, maintenance, utilities services and others which contribute to 30% of DILD revenue in 2009.

0 Jul-09

Aug-09

Oct-09

Nov-09

Jan-10

Feb-10

Apr-10 May-10

Source : Bloomberg

Stock Information

Rp

Ticker code

DILD

Market price as of June 23rd 2010

1,120

Market price – 52 week high

1,312

Market price – 52 week low Market cap – 52 week high (bn)

190 6,582.3

Market cap – 52 week low (bn)

Shareholders

684.1

(%)

Credit Suisse AG Singapore *)

22.24

Credit Suisse AG Singapore **)

10.86

Permata Ratna Mulia

13.73

Credit Suisse AG Singapore

9.16

PT Bukit Makmur Widya

8.80

Faith Mount Investment Ltd

7.80

Others (each below 5%)

27.40

*)

As a custodian of the Company’s shares owned by Truss Investment Partners Pte. Ltd **) As a custodian of the Company’s shares owned by Strands Investment Ltd

Right Issue Provide More Abilities DILD has just successfully completed a Rp 2.07 tn rights issue on April 26th, 2010. The Rp 2.07 tn rights issue has provided DILD with the capital base to acquire more land bank and strengthen its working capital around Rp 380 bn. Currently, DILD already acquired 1,330 ha and in process to acquire another 270 ha of new land to add its existing land bank of 800 ha. By having 2,400 ha land bank, we believe DILD’s capability and sustainable growth for long term is greatly enhanced. Already Superb in 1Q10 DILD record superb performance in 1Q10, its sales reach Rp 277.9 bn representing 190% YoY rise from 1Q09 figure of Rp 95.8 bn. This quarter sales figure almost reach 72% of the whole FY09 figure which amounted to Rp 386.8 bn. Its all supported by management strategies to make quick sales of remaining inventory which resulted in residential sales increase, particularly from Taman Semanan Indah in West Jakarta and Graha Famili in Surabaya. Net income in 1Q10 shows even better increases, it reach Rp 85.1 bn, more than triple of FY09 achievement which amounted to Rp 25.6 bn. DILD booked 30.6% net margin in 1Q10, comfy above 3 previous years range of 4.3%-6.6%. Business Prospects Lower interest rate and upcoming new foreign ownership regulation will trigger property sales, especially premium residential which is the focus of DILD. Its revealed that the average residential take-up rate in Indonesia at the end of 2009 increase to 71.6%, from the average of 69.9% in 2008. With favorable property industry and enough capital base after right issue, we estimate DILD will booked a big jump in its sales. The divestment plan of low-yielding assets and strong pipe-line of key project will give major contribution in 2010. Looking back at superb performance in 1Q10, we estimate DILD sales will rise sharply around 235% YoY to reach Rp 1.3 tn in 2010 and 57.8% CAGR from 2009-2014. 2007

2008

2009

2010P

2011P

326.2

332.2

386.8

1,295.8

2,126.4

Pre-tax Profit (Rp bn)

42.5

45.6

58.6

444.3

699.5

Net Profit (Rp bn)

20.4

14.2

25.6

254.0

399.9

EPS (Rp)

10.0

5.0

8.0

49.0

77.1

n.a.

(50.0)

60.0

512.6

57.4

P/E (x)

134.0

268.0

167.5

27.3

17.4

PBV (x)

6.2

6.2

6.0

1.7

1.6

Revenue (Rp bn)

Contact: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 5210077 [email protected] “Disclaimer statement in the last page is an integral part of this report” www.pefindo.com

EPS Growth (%)

Source:PT Intiland DevelopmentTbk., Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates

Page 1 of 11

Intiland Development, Tbk BUSINESS INFORMATION Experienced Since 1983 DILD was formally established in 1983 under the name PT Wisma Dharmala Sakti. It went public in 1989 through Over the Counter (OTC) market, followed by listings on the Surabaya Stock Exchange and Jakarta Stock Exchange. Back in 1997-1998, DILD underwent severe financial stresses like many other Indonesian businesses, but DILD able to pull through. Following the restructuring on June 2007, the name was changed to PT Intiland Development Tbk. Today, DILD has a growing portfolio in Jakarta and Surabaya, consisting of residential townships, apartments, office buildings, hospitality developments and industrial parks. Right Issue for Bigger Land Bank DILD has just successfully completed a very significant Rp 2.07 tn rights issue on April 26th, 2010. The Rp 2.07 tn rights issue has provided DILD with the capital base it needs to achieve its vision of becoming amongst the largest property developers. With up to 1600 ha of new land to be added to DILD existing land bank of 800 ha, including Rp 380 bn of working capital, we believe DILD’s capability for long term, sustainable growth is greatly enhanced. Good Diversification We can say that DILD has a good diversification because it not only has multiple projects for multiple segments in multiple locations but also other recurring revenue. DILD’s recurring revenue beside residential sector are come from rental, maintenance, utilities services and others which contribute to 30% of DILD revenue in 2009. DILD has a diverse portfolio of assets primarily around Jakarta and Surabaya. The major portfolios are townships and estates, mixed use and high rise, office buildings and others, such as industrial parks and service hotel. Figure 1 : Revenue Contribution by Sector in 2009

Others 12% Rental, Maintenance and Utilities 18% Residential 70%

Source:PT Intiland Development Tbk

Key Projects Going forward, DILD has some key projects to be developed, they are: •

Regatta Mixed use and high rise property, started to develop in 2006. Ten apartment towers, a five-star hotel and an Aqua Park in a complex with around 11 ha of reclaimed land. It planned to be 920 units of apartment that will complete in 2016, with starting price about Rp 20 mn psm, total value could be more than Rp 1.5 tn. Figure 2 : Regatta

“Disclaimer statement in the last page is an integral part of this report” www.pefindo.com

June 24th , 2010


Page 2 of 11


1 Park, Gandaria Middle-upper income condo, it was launched in February 2010. Vertical living designed to integrate the natural ambience with around 8 ha area. It planned to be 379 units of apartment, with starting price about Rp 12 mn psm, total value around Rp 650 bn (phase 1). Figure 3 : Gandaria


•

T.B. Simatupang Mixed use property, it plans to start in 2011 and complete in 2015. Office and residential towers with around 7 ha area and starting price about Rp 16 mn psm, total value about Rp 700 bn (phase 1). Figure 4 : T.B. Simatupang


•

Kebon Melati Mixed use property, it plans to start in 2nd half 2011 and complete in 2016. City center superblock with around 6 ha area and starting price about Rp 22 mn psm, total value about Rp 850 bn (phase 1). Figure 5 : Kebon Melati


June 24th , 2010


Page 3 of 11


Graha Natura Township, expected to start in 2010 and complete in 2015. Middle-upper income green township with around 100 ha of planned area. It is a successor to Graha Famili, DILD’s successful project in Surabaya, Graha Natura starting price is about Rp 2.2 mn psm, and total value around Rp 500 bn.

•

Talaga Bestari Township, expected to re-launch a new masterplan in 2010. Middle income township with educational theme. The development area planned is about 330 ha, with starting price around Rp 1.2 mn psm, total value could be more than Rp 380 bn.

•

Tangerang Township, expected to start in 2011. Middle-up income integrated township with around 500 ha of planned area. It planned to use “Aerotropolis” theme considering its near airport location, with starting price about Rp 3 mn psm, total value could be more than Rp 2 tn.

•

Ngoro Industrial Park Industrial estates, phase 1 already start in 1991 and expected to complete in 2011 with total development area of 240 ha. Phase 2 planned to start in 2010 with around 220 ha area. With starting price about USD 22 psm, total value could be more than Rp 600 bn.

Additional Hospitality Business to Support Key Development In hospitality segment, DILD plans to start Whiz Hotel in Yogyakarta which is expected to be operational in 2nd half 2010. Beside Whiz Hotel in Yogyakarta, DILD also plans to build some Whiz Hotel in potential area in Indonesia, Whiz Hotel Semarang is now under construction while Whiz Hotel Surabaya is on design and permit process.

FINANCE Income Growth in 2009 In 2009 DILD record ideal growth with Rp 386.8 bn sales, or grow 16.4% YoY from its previous year figure of Rp 332.2 bn. DILD achieved a net profit of Rp 25.6 bn in 2009 versus Rp 14.2 bn in 2008, representing an 80.2% increase YoY. The rise stems mainly from the increase in the sales of land and houses in Graha Famili and Taman Semanan Indah, sales recognition of apartments in Regatta and the rise in rental yield from Intiland Tower Jakarta. Revenue contribution from other business segments was relatively stable in 2009 over 2008. Figure 6: Sales per Segment (in Rp bn) 300 269 247

250 217

215

200

150

100

74

74

72 46

43

35

50

18

13

0 2007 Residential

2008

2009

Rental, Maintenance and Utilities

Mar '10 Others

Source:PT Intiland Development Tbk., Pefindo Equity & Index Valuation Division


June 24th , 2010

Page 4 of 11

Intiland Development, Tbk Strong Performance in 1Q10 DILD record superb performance in 1Q10, its sales reach Rp 277.9 bn representing 190% YoY rise from 1Q09 figure of Rp 95.8 bn. This quarter sales figure almost reach 72% of the whole FY09 figure which amounted to Rp 386.8 bn. Net income in 1Q10 shows even better increases, it reach Rp 85.1 bn, more than triple of FY09 achievement which amounted to Rp 25.6 bn. DILD booked 30.6% net margin in 1Q10, comfy above 3 previous years range of 4.3%-6.6%. Surge in DILD’s net profit is fully supported by the increased sales performance, both from the residential sector and office rental services, where residential sector contribute about 89%. Figure 7: Sales, Gross Margin and Net Margin (in Rp bn) 52.7%

387

400 326

50%

332 41.9% 39.1%

300

278

35.1%

40%

30.6% 30% 200 20% 100 6.3%

10%

6.6% 4.3%

0%

2007 Sales

2008

2009 Gross Margin

1Q10 Net Margin


2010 Divestment Plan In 2010, DILD will focus on divesting those low-yielding, non-core and mature assets. This will enable DILD to shift its resources and capital into the higher yielding and more scalable projects. The next plans are quickly develop those high-yielding and highly-scalable projects on existing and newly acquired land banks. Taman Semanan Indah in.Jakarta with a remaining land bank of 5.3 ha and Graha Famili in Surabaya with a remaining land bank of 5.5 ha will be divested in 2010. Those low yielding projects identified for divestment include the remaining 8.6 ha land in Graha Residen in Surabaya, and the office buildings. These divestment plans will give big contribution in DILD’s sales in 2010; we estimate the divestment itself could be worth more than Rp 780 bn (more than double from DILD total sales in 2009). Strong Pipe-line of Key Project The Rp 2.07 tn rights issue is highly transformational in that it has provided DILD with the capital base it needs. With up to 1,600 ha of new land to be added to existing land bank of 800 ha, including Rp 380 bn of working capital, we believe DILD’s capability for long term, sustainable growth is greatly enhanced. Beside the divestment plan in 2010, DILD key earnings growth drivers going forward will include the recently launched projects such as 1Park Residences, Graha Natura and Talaga Bestari. There are also big plans for two newly acquired land banks: an integrated township in Tangerang, and the mixed-use and highrise development in TB Simatupang, South Jakarta. In the industrial segment, infrastructure works will be commenced in May 2010 on the 220 ha Ngoro Industri Persada II. In the hospitality segment, Whiz Hotel in Yogyakarta is expected to be operational in the middle 2010. With these strong pipe-line of key projects, we estimate DILD could reach more than 230% YoY increase of sales to reach Rp 1.3 tn in 2010. In term of net income, we estimate DILD will achieve more than 850% YoY increases which already showed from 1Q10 net income figure that 230% above total full year 2009 sales.


June 24th , 2010

Page 5 of 11

Intiland Development, Tbk Global Property Sector Concerns over the Euro-zone sovereign debt crisis and contagion will continue to weigh on the markets globally and feed through to investor sentiment. The risk of default has abated following the Euro Area and IMF agreement of financial support. A common feature of many of the world’s more mature property markets is the relative lack of new development post the credit crisis. Nevertheless, development appraisals are strengthening in some markets with outlooks for several regions are; Asia Pacific– peak of supply supported by strong demand, Europe– a modest recovery in 2010 and US– market stabilization. While Indonesia as in Asia Pacific region, we also believe will have strong property industry start in 2010 marked by Indonesian Residential Property Price Index in 1Q10 increased 0.70% QoQ and 2.53% YoY. Indonesia Property- Office Sector The office sector will move forward, largely due to expectations of positive economic growth. Therefore, the projection of office space in 2010, previously only two buildings is now four buildings adjusting the total supply about 210,800 sqm. All in all, the CBD now has a total of around 4.05 mn sqm of office space with average occupancy rate of 87.1%. The office market had begun to move forward from 3Q09. Nevertheless, we gave -5% YoY growths for DILD’s revenue from office rental in 2010 regarding its plan to divest some of its low yield assets (including office), but its all will covered by revenue from residential sector. Figure 8: CBD Office Cumulative Supply, Demand and Occupancy Rate

(in sqm)

Source: Colliers International Indonesia, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Indonesia Property- Premium Residential Sector Developers are very much waiting in the hope that new foreign ownership regulation will be released to further trigger property sales, especially premium residential which is the focus of DILD. Lower interest rates would also give hope for the property market to perform better, from the perspective of both buyers and developers. There is also anticipation for abundant future supply which will put pressure on price growth; however we still can see 2.53% YoY growth in Residential Property Price Index at the end of 1Q10. The range of offering price in the market was very wide. Low-class units were offered at an average price of Rp5 mn/sqm, while Rp8.7 mn/sqm for middle-low class and Rp12.7 mn/sqm for middle-upper class. Higher prices were offered by upper-class projects with an average of Rp18.4 mn/sqm and luxury class at an average of Rp23.4 mn/sqm. Figure 9 : Apartment Supply Segmentation in 2009 Upper 8%

Luxury 3%

Low 24% Middle Upper 19%

Middle Low 46%


June 24th , 2010

Source: Colliers International Indonesia, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Page 6 of 11

Intiland Development, Tbk DILD Business Prospects Supported by favorable property industry and enough capital base after right issue, we estimate DILD will booked a big jump in its sales. The divestment plan of low-yielding assets and Strong Pipe-line of Key Project will give major contribution in 2010. Looking back at superb performance in 1Q10, we estimate DILD sales will flare up around 235% YoY to reach Rp 1.3 tn in 2010 and 57.8% CAGR from 2009-2014. Figure 10 : Assets, Liabilities, and Equity (in Rp bn) 6,000

36.9% R G CA

5,000

5 ,18 0

4 ,0 8 7

4 ,0 2 1

4,000

3,000

2 ,6 6 8 2 ,14 0

2 ,111

2,000 1,000

967

1,14 4

1,3 5 3

1,18 7

1,0 9 4

953

2008 Total Asset

2009

1Q10

Total Liabilities

2010P Total Equity


SWOT ANALYSIS Table 1: SWOT Analysis

Strength • • •

Experience since 1983. Big land bank to accommodate sales growth. Good revenue diversification.

Weakness • •

Opportunity • • •

Potential Change in Rules Allowing Foreign Ownership. Higher profit margin due to Low Real Estate Valuations. Rapid Urbanization.

Highly focus in premium class. Dependence on global economic condition.

Threat • •

Many supplies can push the price. Increasing of material price can cut the margin.


June 24th , 2010

Page 7 of 11

Intiland Development, Tbk TARGET PRICE VALUATION •

Methodology We apply Discounted Cash Flow (DCF) method as the main valuation approach considering the income growth is a value driver for DILD. Furthermore, we also apply Guideline Company Method (GCM) as comparison method. This valuation is based on 100% shares price as of March 31st, 2010.

• Value Estimation Target price for 12 months based on valuation as per March 31st, 2010 is as follows:

Using DCF method with discount rate assumption 11.8%, is Rp 1,283 - Rp 1,437 per share. Using GCM method (PBV 2.27X and P/E 30.68X) is Rp 1,503 - Rp 1,739 per share.

In order to obtain a value which represents both value indications, we have weighted both DCF and GCM methods by 70%:30%. Based on the above calculation, target price of DILD for 12 month is Rp 1,350 - Rp 1,530 per share.

Table 2: DCF Method Conservative

Moderate

Aggressive

1,719 5,855 (925) 6,649 5.18 1,283

1,809 6,163 (925) 7,047 5.18 1,360

1,900 6,471 (925) 7,446 5.18 1,437

PV of Free Cash Flows – Rp bn PV Terminal Value – Rp bn Net Debt – Rp bn (*) Total Equity Value – Rp bn Number of Share, bn shares (*) Fair Value per Share, Rp Source: Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates

(*) after rights issue Note that 5.18 bn shares is before potential dilution from warrant. (Total warrant outstanding 1.037 bn)

Table 3: Assumption Risk free rate (%) Risk premium (%) Beta (x) Cost of Equity (%) Marginal tax rate (%) WACC (%)

9.1 4.5 1.22 14.6 25.0 11.8

Source: Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates


June 24th , 2010

Page 8 of 11

Intiland Development, Tbk Table 4 : GCM Comparison DILD

LPKR

CTRA

BSDE

SMRA

ASRI

Price, March 31st 2010 (Rp)

1,340

600

860

610

830

164

Market cap, March 31st 2010 (Rp, bn)

4,167

10,381

6,521

6,671

5,362

2,930

Sales (1Q10)

278

705

353

311

311

205

Gross Profit (1Q10)

147

323

157

169

143

87

Net Profit (1Q10)

85

113

34

82

51

63

Total Asset (1Q10)

4,021

12,157

8,635

4,770

4,512

3,703

Total Liabilities (1Q10)

2,668

6,732

1,606

2,348

2,696

1,705

Total Equity (1Q10)

1,353

5,425

7,029

2,422

1,815

1,998

Sales (%)

190

11

15

48

21

300

Gross Profit (%)

245

10

13

59

14

511

2,753

4

-37

104

119

742

Gross Margin (%)

53

46

44

54

46

43

Operating Margin (%)

42

22

18

38

25

34

Net Margin (%)

31

16

10

26

16

31

ROA (%)

2.1

0.9

0.4

1.7

1.1

1.7

ROE (%)

6.3

2.1

0.5

3.4

2.8

3.2

1.97

1.24

0.23

0.97

1.49

0.85

38.29

18.27

45.91

21.70

28.14

31.74

3.31

1.43

1.18

3.03

3.06

1.60

Growth (1Q10) YoY

Net Profit (%) Profitability (1Q10)

Leverage (1Q10) DER (x) Valuation, May 2010 P/E, (x) P/BV, (x) Source: Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates


June 24th , 2010

Page 9 of 11

Intiland Development, Tbk (Rp bn) Income Statement

2007

2008

2009

2010P

2011P

Sales

326

332

387

1,296

2,126

COGS

(212)

(202)

(225)

(738)

(1,297)

Gross Profit

114

130

162

558

829

Operating Expense

(81)

(89)

(101)

(111)

(122)

34

41

61

447

707

9

5

(3)

(3)

(8)

43

46

59

444

700

Operating Profit Other Income (Charges) Pre-tax Profit

(Rp bn) Balance Sheet

2007

2008

2009

2010P

2011P

Assets Current Assets 40

64

40

1,273

1,195

Receivables

Cash and cash equivalents

131

72

91

330

538

Inventory

418

597

662

432

709

Other Assets

1,029

995

954

1,944

2,071

Total Current Assets

4,512

(17)

(26)

(20)

(111)

(175)

1,618

1,728

1,747

3,978

Minority Interest

(5)

(5)

(13)

(79)

(125)

Fixed Assets

270

240

230

227

227

Net Profit

20

14

26

254

400

Other Assets

128

143

163

975

1,358

2,016

2,111

2,140

5,180

6,097

Tax

Total Assets

Source: PT Intiland Development Tbk., Pefindo Equity & Index Valuation Division Estimates

Liabilities Ratio

2007

2008

2009

2010P

2011P

Growth (%)

Trade payables

52

56

51

150

259

Short-term payables

194

359

351

205

360

Other Short-term payables

405

397

388

573

945

57

56

64

66

66

181

99

99

99

99

890

967

953

1,094

1,731

11

15

33

114

114

1,114

1,128

1,154

3,973

4,253

Sales

n.a

1.83

16.44

234.98

64.10

Long-term payables

Operating Profit

n.a

21.57

49.85

629.10

58.24

Other Long-term payables

EBITDA

n.a

8.36

27.95

559.90

54.35

Total Liabilities

Net Profit

n.a

(30.66)

80.81

891.65

57.43

Minority Interest Total Equity

Profitability (%) Gross Margin

35.08

39.07

41.91

43.06

39.00

Operating Margin

10.32

12.32

15.85

34.50

33.27

EBITDA Margin

16.02

17.05

18.73

36.90

34.71

Net Margin

6.26

4.26

6.62

19.60

18.80

ROA

1.01

0.67

1.20

4.90

6.56

ROE

1.8

1.3

2.2

6.4

9.4


Solvability (X) Debt to Equity Interest Bearing Debt to Equity Debt to Asset

0.80

0.86

0.83

0.28

0.41

0.43

0.54

0.52

0.14

0.21

0.44

0.46

0.45

0.21

0.28

Liquidity (X) Current Ratio

2.48

2.13

2.21

4.29

2.88

Quick Ratio

0.26

0.17

0.17

1.73

1.11



June 24th , 2010

Page 10 of 11


DISCLAIMER This report was prepared based on the trusted and reliable sources. Nevertheless, we do not guarantee its completeness, accuracy and adequacy. Therefore we do not responsible of any investment decision making based on this report. As for any assumptions, opinions and predictions were solely our internal judgments as per reporting date, and those judgments are subject to change without further notice. We do not responsible for mistake and negligence occurred by using this report. Last performance could not always be used as reference for future outcome. This report is not an offering recommendation, purchase or holds particular shares. This report might not be suitable for some investors. All opinion in this report has been presented fairly as per issuing date with good intentions; however it could be change at any time without further notice. The price, value or income from each share of the Company stated in this report might lower than the investor expectation and investor might obtain lower return than the invested amount. Investment is defined as the probable income that will be received in the future; nonetheless such return may possibly fluctuate. As for the Company which its share is denominated other than Rupiah, the foreign exchange fluctuation may reduce the value, price or investor investment return. This report does not contain any information for tax consideration in investment decision making. The share price target in this report is a fundamental value, not a fair market value nor a transaction price reference required by the regulations. The share price target issued by Pefindo Equity & Index Valuation Division is not a recommendation to buy, sell or hold particular shares and it could not be considered as an investment advice from Pefindo Equity & Index Valuation Division as its scope of service to, or in relation to some parties, including listed companies, financial advisor, broker, investment bank, financial institution and intermediary, in correlation with receiving rewards or any other benefits from that parties. This report is not intended for particular investor and cannot be used as part of investment objective on particular shares and neither an investment recommendation on particular shares or an investment strategy. We strongly recommended investor to consider the suitable situation and condition at first before making decision in relation with the figure in this report. If it is necessary, kindly contact your financial advisor. PEFINDO keeps the activities of Equity Valuation separate from Ratings to preserve independence and objectivity of its analytical processes and products. PEFINDO has established policies and procedures to maintain the confidentiality of certain non-public information received in connection with each analytical process. The entire process, methodology and the database used in the preparation of the Reference Share Price Target Report as a whole is different from the processes, methodologies and databases used PEFINDO in doing the rating. This report was prepared and composed by Pefindo Equity & Index Valuation Division with the objective to enhance shares price transparency of listed companies in Indonesia Stock Exchange (IDX). This report is also free of other party’s influence, pressure or force either from IDX or the listed company which reviewed by Pefindo Equity & Index Valuation Division. Pefindo Equity & Index Valuation Division will earn reward amounting to Rp 40 mn from the reviewed company for issuing report twice per year. For further information, please visit our website at http://www.pefindo.com This report is prepared and composed by Pefindo Equity & Index Valuation Division. In Indonesia, this report is published in our website and in IDX website.


June 24th , 2010

Page 11 of 11

Intiland Development, Tbk

Recommend Documents