Equity Valuation. Intiland Development, Tbk. Laporan Utama. Fase pertumbuhan yang sedang naik

Equity Valuation 8 Juni 2015

Intiland Development, Tbk

Target Harga Terendah 930

Laporan Utama

Tertinggi 1.130 Properti y

Kinerja Saham IHSG

DILD

5.600

800 700

5.400

600 5.200

Fase pertumbuhan yang sedang naik

500

5.000

400 300

4.800

200 4.600 IHSG

4.400 Apr-14

100

DILD

0 Jun-14

Aug-14

Oct-14

Dec-14

Feb-15

Apr-15

Sumber : Bloomberg, PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing

Informasi Saham

Rp DILD

Kode Saham Harga Saham per 5 Juni 2015

605

Harga Tertinggi 52 minggu terakhir

685 434

Harga Terendah 52 minggu terakhir Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu (miliar) Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu (miliar)

7.100 4.498

300

1.8

250

1.6

200

1.4

1.2

MVA

150

1

100

0.8

50

0.6

0

-50

2013

2014

Market risk

Market Value Added & Market Risk

0.4 0.2

-100

0

Axis Title Market value added

Market risk

Sumber : Bloomberg, PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pemegang Saham* UBS AG Singapore

(%) 22,24

Credit Suisse AG Singapore

19,89

Treasury Stock Publik (dibawah 5%)

Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7884 0200 [email protected]

0,96 56,91

PT Intiland Development Tbk (DILD) adalah perusahaan pengembang properti berbasis di Indonesia yang bergerak dalam pengembangan residensial, mixed-use estates dan bangunan residensial high-rise. Didirikan pada tahun 1983, bisnis Perusahaan diklasifikasikan menjadi empat divisi: superblok mixed-use, residensial, kawasan industri dan investasi properti. Divisi pengembangan real estate terlibat dalam pengembangan residensial (low-rise), antara lain adalah Serenia Hills, Graha Famili dan Talaga Bestari; mixed-use estates, termasuk South Quarter dan Aeropolis, serta bangunan residensial high-rise , termasuk Regatta, Sumatera 36 dan 1Park Avenue. Perusahaan juga memiliki Ngoro Industrial Park, yang terletak di Mojokerto. Proyek-proyek tersebut terutama berlokasi di Jakarta dan Surabaya. Dengan lahan lebih dari 2.000 hektare (ha), kami percaya bahwa DILD memiliki sumber yang cukup untuk pertumbuhan masa depan.

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.PEFINDO Riset dan Konsultasi.com

Halaman 1 dari 14

Intiland Development, Tbk PARAMETER INVESTASI ASI Portofolio proyek yang terdiversifikasi Portofolio proyek DILD dibagi ke dalam beberapa kategori berikut: townships & estates, mixed-use & high-rise, industrial & investment property, yang terutama tersebar di Jakarta dan Surabaya. Portofolio nya saat ini terlihat lebih bervariasi, terutama berkonsentrasi pada proyek inovatif pada mixed-use & high-rise. Selama 2014, residensial (high-rise dan landed house) berkontribusi 68% terhadap total pendapatan DILD. Ke depan, kami melihat kontribusi pendapatan akan lebih terdiversifikasi, mengingat beberapa proyek superblok yang akan selesai dalam waktu dekat. Di antara kategori tersebut, kawasan industri memberikan marjin laba kotor tertinggi dengan sekitar 79%, kemudian diikuti oleh superblok (51%), residensial (47%) dan properti investasi (41%) selama 2014. Memiliki land bank yang memadai Kami melihat salah satu keunggulan kompetitif DILD adalah lahan besar nya yang lebih dari 2.000 ha. Selain itu, Perusahaan juga memiliki beberapa proyek utama yang akan diluncurkan dalam waktu dekat. Tahun ini, Perusahaan berencana mengalokasikan belanja modal (capex) sekitar Rp2 - Rp2,5 triliun untuk modal kerja termasuk proyek reklamasi. Di sisi leverage, kami melihat rasio net-debt terhadap ekuitas di 1Q15 masih relatif rendah sebesar 0,39x. Kami beranggapan positif dengan diversifikasi utang melalui pinjaman bank dan penerbitan obligasi sejak 2013. Dengan pengalaman panjang Perusahaan dalam industri properti, kami percaya DILD akan terus membangun proyek prestisius di land bank nya. Pendapatan berulang lebih kuat Di FY2014, pendapatan berulang berkontribusi 12% atau Rp222 miliar terhadap total pendapatan, terutama berasal dari sewa kantor di Intiland Tower Jakarta dan Intiland Tower Surabaya, yang menyumbang 60% dari pendapatan berulang. Pendapatan tersebut tumbuh 20% CAGR dalam tiga tahun terakhir. Untuk memperkuat pendapatan berulang nya ke depan, DILD merencanakan beberapa proyeknya (South Quarter, Kebon Melati, Spazio Tower, dan Praxis) menjadi penghasil pendapatan berulang. Oleh karena itu, kita melihat upaya positif DILD untuk memperluas pendapatan berulangnya. Prospek Usaha Pasar properti masih menarik meskipun adanya penyusutan nilai pada Rupiah. Beberapa faktor di balik bertumbuhnya industri ini adalah: (i) suku bunga yang relatif rendah, (ii) backlog perumahan yang besar di negeri ini, yang menciptakan permintaan yang tinggi untuk perumahan, (iii) dengan populasi kelas menengah yang besar dan sebagian besar dari mereka berada di usia produktif, Indonesia memiliki daya beli yang kuat. Berfokus pada properti high-end, dan dengan proyek-proyek menarik di dalam pipeline, kami melihat DILD memiliki prospek cerah di masa mendatang. Kinerja keuangan selama beberapa tahun terakhir menegaskan kemampuan Perusahaan untuk mengembangkan usahanya dengan baik dan strategi yang terkelola sementara tetap menjaga daya saing. Tabel 1 : Ringkasan Kinerja 2012

2013

2014

2015P

2016P

1.262

1.510

1.833

2.305

2.641

Laba sebelum pajak [Rp miliar]

276

404

528

679

793

Laba bersih [Rp miliar] EPS [Rp]

181 17.5

324 31.3

429 41.8

500 48.7

584 56.9

Pertumbuhan EPS [%] P/E [x]

29.5 18,3

79.0 10,1

33.5 15,6

16.6 12,4*

16.8 10,6*

0,8

0,8

1,5

1,3*

1,3*

Pendapatan [Rp miliar]

PBV [x]

Sumber: PT Intiland Development Tbk., Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing *) Berdasarkan harga saham DILD pada tanggal 5 Juni 2015,– Rp605/saham

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo-consulting.co.id

8 Juni 2015

Halaman 2 dari 14

Intiland Development, Tbk MAKROEKONOMI & INFORMASI BISNIS Tantangan ekonomi di 2015 Ketidakpastian masih menimpa ekonomi global setelah krisis keuangan melanda pada tahun 2008. Banyak prediksi yang meleset tentang pemulihan ekonomi. Optimisme dengan bail outs di Eropa berakhir dengan krisis baru. Memasuki tahun 2015, Bank Dunia memperkirakan dengan optimisme yang lebih besar bahwa ekonomi global berada di jalur yang tepat untuk pemulihan. Penurunan harga minyak akan mengurangi tekanan pada negara berkembang non-penghasil minyak. Pemulihan AS ekonomi diharapkan dapat memberikan kontribusi untuk meningkatkan ekspor dunia termasuk ekspor Indonesia. Untuk Indonesia sendiri, kami melihat tantangan yang dihadapi pembangunan ekonom baik faktor dari eksternal maupun internal. Tantangan yang berasal dari faktor eksternal termasuk penurunan dalam perdagangan global dan perlambatan pemulihan ekonomi global, kenaikan suku bunga di beberapa ekonomi negara maju di waktu yang berbeda, penurunan harga minyak akan mengguncang stabilitas keuangan dari negara-negara penghasil minyak. Sementara faktor internal berasal dari defisit perdagangan disebabkan oleh anjloknya ekspor akibat jatuhnya harga dari komoditas primer, lambatnya kemajuan dalam pengembangan infrastruktur dan menyusutnya nilai Rupiah terhadap dolar AS. Pertumbuhan harga properti residensial melambat Harga properti residensial meningkat 1,54% (qtq) selama 4Q14, mencerminkan pertumbuhan lebih lambat dibandingkan dengan periode sebelumnya. Harga atas residensial diperkirakan akan tetap di 1Q15, meskipun pada kecepatan yang lebih lambat. Kenaikan harga bahan konstruksi (29,4%), bahan bakar (24,7%) dan upah (21,7%) merupakan faktor yg menggerakkan kenaikan properti residensial. Secara triwulanan, rumah berukuran besar mencatat pertumbuhan tertinggi dengan 1,68% qtq. Pada tingkat regional, Balikpapan menunjukkan pertumbuhan tertinggi dengan 4,5% qtq, didukung oleh pertumbuhan ekonomi yang kuat dalam industri jasa, perdagangan dan minyak, batubara, dan sektor gas. Pertumbuhan tersebut diikuti oleh Surabaya dengan 3,7% qtq.

Gambar 1: Indeks Harga Properti Residensial, 2009 – 2014

Sumber: Bank Indonesia, PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing

Ketatnya regulasi pajak dapat mengguncang industri properti Pemerintah telah merevisi keputusan menteri pada tanggal 30 April yang menurunkan standar untuk "barang super mewah", yang pada gilirannya akan menaikkan pajak pembelian untuk konsumen properti. Peraturan baru tersebut, yang seharusnya akan berlaku pada 30 Mei, membebankan pajak tambahan atas penjualan rumah dengan harga jual lebih dari Rp5 miliar atau dengan luas bangunan melebihi 400 meter persegi. Ambang batas harga sebelumnya untuk rumah atau apartemen adalah Rp10 miliar. Kami percaya peraturan baru mungkin berpotensi menghambat penjualan properti, terutama untuk segmen menengah dan atas.

8 Juni 2015

Halaman 3 dari 14

Intiland Development, Tbk Table 2: Kemungkinan Revisi Regulasi yang Berdampak pada Properti Regulasi Jenis Berlaku untuk Formula Catatan Transaksi pertama

Transaksi selanjutnya

PPH22

Pajak

Ya

Tidak

5% x nilai properti “super mewah”

PPNBM

Pajak

Ya

Tidak

20% x nilai “properti mewah”

PBB

Pajak tahunan

Ya

Ya

(0,01% 0,3%) NJOP

Regulasi

Jenis

Berlaku untuk Transaksi pertama

Transaksi selanjutnya

x

“Super mewah” didefinisikan sebagai properti residensial senilai > Rp 10 miliar, atau rumah lebih besar 500 m² atau apartemen yang lebih besar dari 400 m² “properti mewah” didefinisikan sebagai rumah yang lebih besar dari 350 m² atau apartemen yang lebih besar dari 150 m² NJOP adalah nilai properti yang ditetapkan oleh pemerintah provinsi, disesuaikan setiap tiga tahun sekali

Dampak jika terdapat revisi Pengembang dengan eksposur yang tinggi kepada residensial highend dan porsi yang tinggi dari pembeli investasi

Pengembang dengan eksposur yang tinggi kepada residensial highend dan porsi yang tinggi dari pembeli investasi Pengembang dengan kontribusi marketing sales yang tinggi dari pembeli investasi

Formula

Catatan

Dampak jika terdapat revisi

Artikel dalam hukum yang ada tidak jelas apakah rasio pengembangan yang diperlukan diterapkan per pengembang atau seluruh pengembang atau dalam satu kabupaten atau dalam provinsi, dll Kebijakan LTV dapat direvisi untuk mengatasi menurunnya pertumbuhan KPR

Semua pengembang akan terpengaruh secara negatif, terutama jika cap harga perumahan social tetap pada level saat ini

Rasio Pengembangan

Persyaratan fisik

Ya

Tidak

1 unit mewah : 2 unit pendapatan menengah: 3 unit pendapatan rendah

LTV

Persyaratan uang muka rumah

Ya

Ya

LTV maksimal 70% - 50%, tergantung dari ukuran unit dan jumlah aplikasi rumah

Positif untuk beberapa pengembang dengan eksposur dalam kelas hipotek yang menerima relaksasi LTV

Sumber: JP Morgan, PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing


8 Juni 2015

Sekilas tentang DILD DILD didirikan pada bulan Juni tahun 1983, namun perjalanan bisnis properti nya telah dimulai tahun 1970 ketika pendirinya mengembangkan Cilandak Garden Housing (Jakarta) dan Darmo Satellite Town (Surabaya). Memiliki pengalaman lebih dari 40 tahun, Perusahaan adalah salah satu pengembang properti terkemuka di Indonesia dan mengkhususkan diri dalam pengembangan, pengelolaan dan investasi bisnis properti. Portofolio nya terdiri dari residential estates dan township, mixed-use & high-rise, kawasan industri serta investasi properti yang terutama berlokasi di Jakarta dan Surabaya.

Halaman 4 dari 14

Intiland Development, Tbk Gambar 2: Milestones DILD

Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing

Peningkatan kinerja marketing sales DILD berhasil membukukan marketing sales yang kuat dalam beberapa tahun terakhir, ditandai dengan laju pertumbuhan tahunan (CAGR) sebesar 50% dari IDR339 miliar pada tahun 2009 menjadi Rp2,5 triliun pada 2014. Tahun ini, kami memperkirakan marketing sales dapat mencapai Rp3 triliun, terutama dikontribusi oleh residensial (57%) dan superblok (29%). Manajemen menunjukkan adanya peluncuran besar di 2015 bernama 1Park Street tower 4 (mixed use dan high-rise development) dan 1Park Avenue townhouse. Proyek di Jakarta tetap menjadi kontributor utama marketing sales DILD. Kami optimis melihat proyek-proyek Perusahaan di Jakarta dan Surabaya, karena berada di daerah strategis di sepanjang infrastruktur transportasi utama (MRT). Gambar 3: Marketing Sales (Rp miliar)

3.500 3.002 3.000

2.535

Gambar 4: Marketing Sales berdsarkan Segmen (per 2014)

Properti Investasi 7%

Superblok 47%

2.538

2.500 2.000 1.500

Kawasan Industri 10%

1.650 1.109

1.172

1.000 500

2010

2011

2012

2013

2014

2015P

Sumber: PT Intiland Development Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing

Residensial 36%


Mengamankan pertumbuhan masa depan melalui proyek reklamasi Kami melihat proyek reklamasi di pulau H akan menjadi katalis utama untuk pertumbuhan DILD dalam jangka panjang. Perusahaan telah memperoleh izin prinsip dari pemerintah daerah dan saat ini sedang menunggu izin reklamasi. DILD akan memulai reklamasi di 4Q15. Pulau H adalah bagian dari 17 proyek pulau reklamasi yang diprakarsai oleh pemerintah daerah Jakarta. Daerah seluas 63 hektar (ha) akan dibangun beberapa proyek termasuk mixed-use, residensial high-rise and low-rise dan kawasan komersial. Perusahaan mengalokasikan sekitar Rp500 miliar untuk proyek reklamasi, yang termasuk dalam target belanja modal tahun ini.


8 Juni 2015

Harga jual rata-rata (ASP) dari tanah yang siap dijual (net area) di Jakarta Utara saat ini adalah sekitar Rp30 juta/meter persegi - Rp40 juta/meter persegi. Sementara perkiraan biaya untuk reklamasi lahan (gross area) adalah sampai dengan Rp7,5 juta/meter persegi (termasuk infrastruktur utama dan kewajiban tambahan). Ketika proyek reklamasi telah berjalan, kami percaya DILD akan mengalami pertumbuhan yang cepat.

Halaman 5 dari 14

Intiland Development, Tbk Gambar 6: Pantai Mutiara

Gambar 5: Lokasi Pulau H



Proyek-proyek utama DILD telah menyiapkan beberapa proyek utama untuk mengamankan arus pendapatan berulang untuk jangka menengah, yang semua berasal dari superblok. Berdasarkan tingkat penyelesaian, kami percaya South Quarter akan menjadi proyek pertama yang selesai dibandingkan dengan proyek lain. South Quarter terletak di TB Simatupang (Jakarta Selatan), yang kami yakini dapat menjadi ikon di daerah itu, terutama karena desain yang canggih. Tabel 3: Arus Pendapatan Berulang di Masa Depan (2015-2019) Proyek

Lokasi

South Quarter (fase 1)

Jakarta Selatan

Kebon Melati

CBD Jakarta

Spazio Tower

Surabaya Barat

Praxis

CBD Surabaya

Kebon Melati (kepemilikan 55%)

CBD Jakarta

Area yang Disewakan Jadwal 2 Office Tower (SGA Konstruksi: 2Q12 75,384 m²) Target selesai: Ritel (SGA 11,554 m²) 2Q15 Retail (NLA 8,938)

Launch: E 2015

Hotel 102 kamar (SGA 2,407 m²) Ritel (SGA 3,259 sqm) Multifunction (SGA 1,049 m²)

Konstruksi: 3Q14

Kantor (SGA 6,800 m²) Hotel 288 kamar (SGA 14,326 m²) Ritel (NLA 8,609 m²) Kantor (SGA 48,509 m²) Ritel (NLA 11,141 m²) Serviced Apartment (SGA 9,726 m²)

Konstruksi: 1Q14

Target selesai: 4Q16

Target selesai: 2017

Launch: E 2015



8 Juni 2015

Halaman 6 dari 14

Intiland Development, Tbk KEUANGAN Pendapatan melonjak tetapi marjin turun DILD membukukan pertumbuhan pendapatan yang solid sebesar 33% YoY menjadi Rp603 miliar selama 1Q15, terutama didorong oleh pengakuan pendapatan lebih tinggi dari residensial high-rise, yang melonjak hampir dua kali lipat menjadi Rp427 miliar. Proyek mixed-use dan high rise berkontribusi terbesar terhadap peningkatan pendapatan, terutama dari South Quarter, 1Park Avenue, Aeropolis, Praxis, Regatta dan Sumatra36. Hal ini juga diikuti oleh peningkatan penjualan landed house sebesar 149% YoY menjadi Rp122 miliar di 1Q15. Di sisi marjin, marjin turun terutama disebabkan kenaikan marjin biaya penjualan terhadap total pendapatan, dari 48% di 1Q14 menjadi 61% di 1Q15. Hal ini sejalan dengan meningkatnya pengakuan pendapatan dari proyek-proyek high rise, yang memiliki biaya konstruksi yang lebih tinggi. Namun, kami melihat bottom line tumbuh tipis 2% YoY dibalik meningkatnya pendapatan lain-lain. Tahun ini, kami percaya marjin laba bersih Perusahaan masih akan di atas 20%. Gambar 7: Pendapatan dan Laba DILD

3.000

Gambar 8: Marjin Profitabilitas DILD

60%

2.500

50%

2.000

40%

1.500

30%

1.000

20%

500

10%

2013

2014 Pendapatan

Laba operasi

2015P

0%

2016P

2013

2014

Marjin laba kotor

Laba bersih


2015P

Marjin laba operasi

2016P Marjin laba bersih


Pendapatan berulang tetap solid Pada tahun 2014, pendapatan berulang berkontribusi 12% atau Rp222 miliar terhadap total pendapatan DILD, terutama dari sewa kantor di Intiland Tower Jakarta dan Intiland Tower Surabaya. Meskipun kepemilikan Perusahaan dalam bisnis hotel (Intiwhiz Hotel Chain) menurun menjadi 30% dari 90% sejak Juni 2014, pendapatan berulang berhasil mencapai Rp54 miliar, naik 8%. Kami melihat positif terhadap pendekatan Perusahaan untuk mempertahankan porsi pendapatan berulang. Tahun ini, kami memperkirakan pendapatan berulang dapat sedikit tumbuh 6% YoY menjadi Rp236 miliar. Selanjutnya, DILD memiliki beberapa proyek yang sedang berlangsung termasuk South Quarter (tahap 1), Kebon Melati 1 & 2, Spazio Tower dan Praxis, yang kami percaya akan mengamankan pendapatan berulang Perusahaan di masa depan. Gambar 9: Pendapatan Berulang DILD (Rp miliar) 250

222

200

150

180

176

129

100 50,2

53,6

1Q14

1Q15

50

0 2011 “Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo-consulting.co.id

8 Juni 2015

2012

2013

2014

Sumber: Bank Indonesia, PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing

Halaman 7 dari 14

Intiland Development, Tbk ANALISA SWOT Tabel 4: Analisis SWOT

Kekuatan (Strengths)    

Pengalaman panjang di bisnis properti Land bank yang memadai dan portofolio proyek terdiversifikasi, terletak di Jabodetabek dan Surabaya Leverage rendah ditambah dengan pembayaran uang muka yang lebih tinggi Proyek baru yang menarik di dalam pipeline

Kelemahan (Weaknesses) 

Kontribusi yang relatif rendah dari pendapatan berulang

Peluang (Opportunities)   

Backlog perumahan yang besar di dalam negeri Loan to value lebih rendah (LTV) yang dapat meningkatkan daya beli Industri properti tumbuh secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir disertai dengan meningkatnya permintaan dan harga properti

Ancaman (Threats)   

Krisis ekonomi global dapat memburuk dan mengancam perkembangan bisnis di Indonesia Biaya yang lebih tinggi dari pembebasan lahan dan bahan bangunan. Perubahan peraturan pemerintah khususnya pajak untuk "barangbarang super mewah " mungkin menghambat penjualan properti

Sumber: PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing


8 Juni 2015

Halaman 8 dari 14

Intiland Development, Tbk PERBANDINGAN INDUSTRI Table 5: Ringkasan Kinerja DILD vs Peers per 1Q15 DILD

SMRA

CTRA

ASRI

Pendapatan [Rp miliar]

603

942

1,424

991

Laba kotor [Rp miliar]

236

579

672

766

Laba Operasi [Rp miliar]

157

296

339

346

Laba bersih [Rp miliar]

121

242

336

319

Total asset [Rp miliar]

9.033

16.217

24.115

17.456

Total liabilitas [Rp miliar] Total ekuitas [Rp miliar]

4.438 4.595

9.760 6.457

12.321 11.794

10.765 6.691

Pendapatan [%] Laba kotor [%]

33,3 0,1

0,4 16,0

18,5 16,3

13,7 84,3

Laba bersih [%]

(0,7)

(11,4)

5,0

1,6

Marjin laba kotor [%] Marjin laba sebelum pajak [%]

39,1 26,0

61,5 31,4

47,2 23,8

77,3 34,9

Marjin laba bersih [%]

20,7

25,7

23,6

32,2

1,0

1,5

1,0

1,6

Pertumbuhan YoY

Profitabilitas

Leverage DER [x]

Sumber: BEI, PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing


8 Juni 2015

Halaman 9 dari 14

Intiland Development, Tbk TARGET HARGA PENILAIAN 

Metodologi Penilaian Kami menggunakan metode Net Asset Value (NAV) sebagai pendekatan penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan aset merupakan value driver dibandingkan pertumbuhan pendapatan. Selain itu, kami menggunakan Guideline Company Method (GCM) sebagai metode pembanding. Penilaian ini didasarkan pada nilai 100% saham per tanggal 5 Juni 2015, menggunakan laporan keuangan DILD per tanggal 31 Maret 2015, untuk analisa fundamental kami.



Estimasi Nilai Target harga saham untuk 12 bulan berdasarkan penilaian pada tanggal 5 Juni 2015 adalah sebagai berikut:  

Menggunakan metode NAV adalah sebesar Rp960 – Rp1.072 per saham. Menggunakan metode GCM (EV/EBITDA 12,2x and P/BV 2,8X) adalah sebesar Rp850 – Rp1.265 per saham.

Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut, kami melakukan pembobotan terhadap kedua metode NAV dan GCM sebesar 70%:30%. Berdasarkan hasil perhitungan di atas, target harga saham DILD untuk 12 bulan adalah Rp930 – Rp1.130 per saham.


8 Juni 2015

Halaman 10 dari 14

Intiland Development, Tbk Tabel 6: Perhitungan NAV (Colliers, per 30 September, 2014)


8 Juni 2015

Halaman 11 dari 14

Intiland Development, Tbk Tabel 7: Pembanding GCM P/E [x] P/BV [x]

DILD

CTRA

SMRA

ASRI

Rata-rata

14,1

12,0

14,9

7,8

12,2

1,5

3,1

4,8

1,9

2,8

Sumber: Bloomberg, PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 8: Ringkasan Penilaian dengan Metode GCM P/E P/BV

Multiple [x]

Est. EPS [RP]

Est. BV/share [RP]

Value [RP]

12,1

70

-

850

2,8

-

448

1.265

Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 9: Rekonsiliasi Nilai Wajar Nilai Wajar per Saham [Rp]

DCF

GCM

Rata-rata

1.072

1.265

1.130

Batas bawah

960

850

930

Bobot

70%

30%

Batas atas

Sumber: Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing


8 Juni 2015

Halaman 12 dari 14

Intiland Development, Tbk

(Rp miliar)

2012

2013

2014

2015P

Gambar 10: P/E & P/BV 20.0

2016P

Pendapatan

1,262

1,510

1,833

2,305

2,641

HPP

(766)

(804)

(840)

(1,103)

(1,240)

16.0

Laba kotor

496

706

994

1,201

1,401

14.0

Beban usaha

(193)

(306)

(395)

(450)

(511)

12.0

Laba Usaha

304

400

598

752

890

Pendapatan/beban lain

(27)

3

(70)

(73)

(97)

8.0

Laba sebelum pajak

276

404

528

679

793

6.0

Pajak

(76)

(74)

(96)

(170)

(198)

4.0

Hak Minoritas

(19)

(6)

(3)

(9)

(11)

Laba bersih

181

324

429

500

584

Sumber: PT Intiland Development Tbk., Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 11: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian

P/E

1.6

P/BV

18.0

1.4

P/E

1.2 1.0

10.0

0.8

P/BV

Tabel 10: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian

0.6 0.4 0.2

2.0

0.0

0.0 2012

2013

2014

Sumber: Bloomberg, PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing

Gambar 11: ROA, ROE dan Total Asset Turnover

(Rp miliar)

2012

2013

2014

2015P

2016P

12.00

Kas dan setara kas

222

526

550

577

589

10.00

0.21

Piutang usaha

117

170

158

240

275

Persediaan

262

525

1,616

1,602

1,801

8.00

0.20

Aset jk. pendek lainnya

59

115

146

146

165

Total aset jk. pendek

660

1.335

2.470

2.566

2.829

6.00

0.20

Properti investasi

174

167

761

800

800

6.885

7.741

4.00

0.20

2.00

0.20

ROA

ROE

Asset turnover

0.21

Aset lainnya

5.257

6.024

5.774

Total aset

6.092

7.526

9.005 10.251 11.371

ROE

ROA

Aset

Liabilitas dan Ekuitas 71

107

118

160

182

Kewajiban jk. pendek

354

224

259

343

548

Kewajiban jk. pendek lainnya

721

1.359

1.424

2.124

2.416

Total kewajiban jk. pendek

1.146

1.690

1.801

2.626

3.146

Hutang jk. panjang

539

1.205

1.675

1.728

1.851

Kewajiban jk. panjang lainnya

456

536

1.059

1.060

1.108

Total liabilitas

2.141

3.430

4.535

5.415

6.106

Total ekuitas

3.951

4.096

4.470

4.836

5.265

Hutang usaha

Sumber: PT Intiland Development Tbk., Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing

0.00

0.20

2012

2013

2014

Sumber: PT Intiland Development Tbk., PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 12: Rasio Utama 2012

2013

2014

2015P 2016P

Penjualan

34,38

19,65

21,42

25,71

14,57

Laba operasi

61,84

31,84

49,49

25,64

18,40

Laba bersih

29,52

78,53

32,57

16,56

16,82

Marjin laba kotor

39,32

46,75

54,20

52,13

53,04

Marjin laba operasi

24,06

26,51

32,64

32,62

33,71

Marjin laba bersih

14,37

21,44

23,41

21,70

22,13

ROA

2,98

4,30

4,77

4,88

5,14

ROE

4,6

7,9

9,6

2,6

10,3

Debt to equity

0,25

0,37

0,47

0,55

0,59

Debt to asset

0,17

0,20

0,24

0,26

0,27

Pertumbuhan [%]

Profitabilitas [%]

Solvabilitas [x]

Sumber: PT Intiland Development Tbk. Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing


8 Juni 2015

Halaman 13 dari 14

Intiland Development, Tbk DISCLAIMER Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan. Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (c ut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendap atan investasi pemodal. Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh PT Pefindo Riset Konsultasi (PRK) atau PEFINDO Riset dan Konsultasi bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, at au menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh PRK yang berhubungan dengan cakupan Jasa kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut. Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mi ntalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan database yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses , metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan PRK dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia (BEI). Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. PRK akan menerima imbalan dari BEI dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www.pefindo-consulting.co.id Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia.


8 Juni 2015

Halaman 14 dari 14

Equity Valuation. Intiland Development, Tbk. Laporan Utama. Fase pertumbuhan yang sedang naik

Recommend Documents