Equity Valuation 7 Januari 2013
Megapolitan Development , Tbk Laporan Kedua
Target Harga Terendah 158
Tertinggi 250
Properti dan Real Estate
Kinerja Saham IHSG 4600
EMDE 190 180
4400
170 160
4200
150 4000
Kemunduran Sesaat, Masa Depan Menjanjikan
140 130
3800
120 110
3600
100 3400 Jan-12
90 Feb-12 Mar-12 Apr-12 May-12 Jun-12
Jul-12
IHSG
Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13
EMDE
Sumber: Bloomberg
Informasi Saham
Rp
Kode Saham
EMDE
Harga Saham per 4 Januari 2013
132
Harga Tertinggi 52 minggu terakhir
185
Harga Terendah 52 minggu terakhir
110
Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu (miliar)
620
Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu (miliar)
369
Market Value Added & Market Risk MVA
Market Risk
0 -5
1.2 Sep-11
Sep-12 1
-10 0.8
-15 -20
0.6
-25
0.4
-30 0.2
-35 -40
MVA
0
Beta
Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Penilaian Saham Tertinggi
Sebelumnya 280
Saat Ini 250
Terendah
215
158
PT Cosmopolitan Persada Developments
66,78
Publik (dibawah 5% kepemilikan)
33,22
Pemegang Saham*
(%)
PT Megapolitan Developments Tbk. ("EMDE") didirikan pada tahun 1976 sebagai agen properti. EMDE kemudian mengubah kegiatan operasionalnya menjadi pengembang perumahan dengan mengembangkan Megapolitan Cinere Estate di Cinere dengan luas lahan mencapai lebih dari 231 ha. Sampai saat ini EMDE telah mengembangkan 6 perumahan yang tersebar di daerah Cinere dan Bogor yaitu Megapolitan Cinere Estate, Griya Cinere 1 dan 2, Graha Cinere, Graha Laguna, Bukit Griya Cinere, Puri Cinere, dan Tatya Asri Sentul. Selain itu EMDE juga mengembangkan apartemen di Kuningan (Jakarta) dan Tangerang yaitu The Bellagio Residence, The Bellagio Mansion dan Urbana Karawaci. Saat ini EMDE fokus untuk mengembangkan dua proyek besar di Cinere dan Bogor. Proyek pertama adalah Bellevue Suites & Mall terletak di Cinere, merupakan apartemen untuk kelas menengah keatas, serta merupakan bagian dari Centro Cinere Area di Puri Cinere. EMDE juga mengembangkan kawasan komersial dalam proyek ini. Proyek kedua adalah kota terpadu yaitu Cimandala City di Pasirlaja-Bogor dengan luas total 17 ha.
„* Catatan: per akhir September 2012
Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7278 2380
[email protected] “Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com
Halaman ke 1 dari 10 halaman
Megapolitan Development , Tbk PARAMETER INVESTASI Penyesuaian Target Harga Kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap proyeksi kami sebelumnya dan menyesuaikan Target Harga ke dalam kisaran Rp 158 - Rp 250 per saham, berdasarkan pertimbangan-pertimbangan berikut: Pertumbuhan properti Indonesia yang didukung oleh pertumbuhan ekonomi yang diprediksi mencapai 6,2% YoY pada tahun 2012, BI rate yang stabil rendah sebesar 5,75%, dan peningkatan pendapatan per kapita menjadi lebih dari USD 4.000. Potensi peningkatan pendapatan per kapita masyarakat kelas menengah, yang jumlahnya mencapai sekitar 40%, juga menjadi pendorong utama pertumbuhan itu. Jumlah kredit yang didistribusikan oleh bank untuk real estate, rumah dan apartemen telah tumbuh sebesar 23% YoY per September 2012, dan dengan naiknya permintaan sektor properti, seperti yang ditunjukkan oleh meningkatnya volume penjualan properti residensial sebesar 9,62% QtQ di 3Q12, maka kami perkirakan pertumbuhan kredit di sektor properti akan tumbuh sebesar 20% YoY pada tahun 2012. EMDE mengalami penundaan sementara pada beberapa proyeknya. Disain ulang pada proyek ruko Cimandala menyebabkan EMDE tidak mencatat penjualan kios di 2011. Tertundanya pengembangan Suites Bellevue & Mall menyebabkan penjualan apartemen EMDE hanya mengandalkan Karawaci Urbana selama 9M12. Akibatnya EMDE hanya mampu mencatat pendapatan sebesar Rp 99,4 miliar pada tahun 2011, di bawah target kami sebelumnya Rp 166,7 miliar. Hal ini berlanjut pada 9M12, seperti ditunjukkan oleh pertumbuhan pendapatan yang hanya mencapai 0,04% YoY. Namun demikian, kami percaya bahwa dengan kesempatan yang luas kedepan, EMDE akan menunjukkan kemampuannya mereka untuk mengatasi permasalahan yang bersifat sementara tersebut. EMDE memiliki potensi menuai pendapatan yang lebih besar di masa datang, karena akan ada dua jalan tol baru yang melewati beberapa land bank EMDE di Depok dan Cinere. Saat ini, EMDE memiliki sekitar 52 hektar lahan yang belum dikembangkan di daerah tersebut. Setelah selesainya jalan tol tersebut pada tahun 2014, kami memperkirakan pendapatan EMDE akan naik sebesar 56% CAGR selama periode 2011-2014. Meskipun EMDE mencatat pertumbuhan pendapatan negatif 21,25% YoY pada tahun 2011, marjin mereka menunjukkan perbaikan. Marjin laba kotor EMDE yaitu 59,28% - merupakan marjin tertinggi selama periode 2007-2011, sedangkan marjin laba bersih mencapai 2,27%, lebih tinggi dibanding tahun 2010 yaitu 0,76%. Peningkatan harga jual tanah dan apartemen adalah pemicu marjin superior ini. Hal ini terus berlanjut di 9M12, dimana marjin laba kotor naik menjadi 65,08%, didukung oleh kenaikan harga sewa. Perubahan asumsi risk free rate, equity premium, dan beta menjadi 5,10%, 8,26%, dan 0,77x. Prospek Usaha Didukung oleh perekonomian Indonesia yang mencapai 6,17% YoY di 9M12, dan diperkirakan mencapai 6,2% YoY pada tahun 2012, serta stabil-rendahnya BI Rate di 5,75%, akan mendorong sektor properti tumbuh sekitar 20% YoY pada tahun 2012. Ditambah kenaikan pendapatan per kapita yang diperkirakan mencapai lebih dari USD 4.000, membuat prospek pengembang properti Indonesia, termasuk EMDE, terbuka lebar. Dengan land bank yang banyak dan harganya yang diperkirakan meningkat karena pembangunan jalan tol membuat kami percaya bahwa pendapatan EMDE dapat tumbuh sebesar 39,9% CAGR selama periode 2011-2016. Tabel 1: Ringkasan Kinerja 2009 174
2010 126
2011 99
2012P 101
2013P 132
Laba sebelum pajak [Rp miliar]
33
9
9
13
14
Laba bersih [Rp miliar]
24
1
2
8
8
7
0,3
0,7
2
2
Pertumbuhan EPS [%]
113
(96)
136
237
6
P/E [x]*
n.a.
n.a.
237,4
58,1*
54,9*
PBV [x]*
n.a.
n.a.
1,0
0,9*
0,9*
Pendapatan [Rp miliar]
EPS [Rp]
“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com
7 Januari 2013
Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing * berdasarkan harga saham per tanggal 4 Januari 2013 – Rp 115/ saham
Halaman ke 2 dari 10 halaman
Megapolitan Development , Tbk GROWTH-VALUE MAP Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk perusahaan-perusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance (“CP”), sumbu horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat dihubungkan dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan. Metrik Growth Expectations (“GE”), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara nilai pasar saham saat ini dengan nilai current performance. Kedua metrik tersebut dinormalisasikan dengan nilai buku perusahaan. Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat kluster, yaitu: Excellent value managers (“Q-1”) Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1 melebih benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan. Expectation builders (“Q-2”) Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark. Traditionalists (“Q-3”) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap perusahaan-perusahaan di Q-3, walaupun mereka profitabilitas yang baik dalam jangka pendek. Asset-loaded value managers (“Q-4”) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4.
pertumbuhan menunjukkan
profitabilitas dan
Gambar 1: Growth-Value Map (EMDE; Industri Properti)
12
Q-2
Q-1
10 Growth Expectations
8 6 4
SMRA
RODA
JRPT
BKDP
2
EMDE
0 BMSR OMRE
-2
RDTX
Q-3
Q-4
-4 -2
-1
0
1
2
3
4
5
6
Current Performance (CP) Sumber: Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com
7 Januari 2013
Berdasarkan laporan keuangan dan nilai pasar, EMDE terletak di klaster Expectation Builders (“Q-2”). Pasar masih memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan pertumbuhan EMDE dalam jangka pendek. Namun, kami percaya bahwa setelah EMDE telah mengatasi tertundanya beberapa proyek yang sedang dikerjakannya serta selesainya pembangunan dua ruas jalan tol, profitabilitas EMDE akan naik. Dengan demikian, masih perlu upaya hubungan masyarakat yang lebih baik untuk membuat investor menyadari potensi profitabilitas perusahaan dalam jangka panjang. EMDE memiliki kesempatan untuk pindah ke klaster Excellent Value Managers'("Q-1") dengan cara memperkuat kemampuan internal mereka untuk tumbuh dan melakukan tindakan untuk mendorong persepsi pasar terhadap keberhasilan ekonomi mereka.
Halaman ke 3 dari 10 halaman
Megapolitan Development , Tbk INFORMASI BISNIS Gambaran Industri Properti 2012: Tetap Tumbuh Ditengah Tantangan Kami berpandangan bahwa industri properti Indonesia tahun 2012 tetap tumbuh positif, di tengah berbagai tantangan seperti diberlakukannya peraturan Bank Indonesia mengenai rasio Loan to Value (“LTV”) sebesar maksimal 70%. Pertumbuhan positif tersebut didukung oleh pertumbuhan ekonomi Indonesia yang mencapai 6,17% YoY di 9M12 dan diperkirakan mencapai 6,2% YoY pada tahun 2012, dan BI rate terendah dalam sejarah sebesar 5,75%. Sebagai buktinya, distribusi jumlah kredit oleh bank untuk kredit real estate, rumah dan apartemen per September 2012 tumbuh sebesar 23% YoY. Dengan faktor-faktor pendukung di atas, kami memperkirakan bahwa laju kredit terdistribusi ke industri properti akan menjadi sekitar 20% YoY pada akhir tahun 2012. Gambar 2: Jumlah Kredit Properti, Sep’11 – Sep’12 (Rp, miliar)
300,000
23% YoY
250,000
200,000 150,000 100,000 50,000
Sep-11
Dec-11
Kredit real estate
Jun-12
Sep-12
Kredit kepemelikan rumah dan apartemen
Total
Sumber: Bank Indonesia, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Potensi Kenaikan Harga Tanah pada Beberapa Daerah Land Bank EMDE Sampai September 2012, EMDE memiliki sekitar 277,5 ha land bank, dimana sebagian besar terletak di Cinere dan Depok. Terutama di Cinere, harga tanah tumbuh sebesar 6% YoY - 7% YoY, mencapai rata-rata Rp 5 juta/m2 dari harga tanah pada tahun 2011. Sementara di Depok, harga tanah telah tumbuh ratarata sebesar 15% YoY menjadi sekitar Rp 1,5 juta/m2. Saat ini, tahap pertama pembangunan jalan tol yang menghubungkan Jagorawi dan Cinere telah selesai. Pemerintah Indonesia terus mengembangkan infrastruktur, termasuk pengembangan jalan tol tahap II dan III untuk ruas jalan tol tersebut yang diharapkan akan selesai pada tahun 2015. Seiring dengan itu, Pemerintah Indonesia juga berencana untuk mengembangkan jalan tol yang menghubungkan Depok dan Antasari (Jakarta). Setelah dua jalan tol selesai, kami percaya bahwa harga rata-rata lahan di Cinere dan Depok, di mana EMDE memiliki land bank di daerah tersebut, akan meningkat lebih cepat dibandingkan tahun 2011. Gambar 3: Rata-rata Harga Tanah di Cinere dan Depok, 2011
Gambar 4: Rencana Pembangunan Jalan Tol
(Rp/m2) 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000
1,000,000 2010 Rata-rata harga tanah di Cinere (Rp/m2)
“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com
7 Januari 2013
2011 Rata-rata harga tanah di Depok (Rp/m2)
Sumber: Berbagai sumber, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Sumber : Departemen Pekerjaan Umum, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Halaman ke 4 dari 10 halaman
Megapolitan Development , Tbk KEUANGAN Meningkatkan Marjinnya Pada tahun 2011, marjin laba kotor EMDE mencapai 59,28%, tertinggi selama periode 2007 - 2011. Marjin tersebut bahkan lebih baik di 9M12, karena naik menjadi 65,08%. Peningkatan harga jual tanah dan apartemen menyebabkan marjin yang tinggi pada tahun 2011 tersebut, sementara naiknya harga sewa di 9M12 menyebabkan kelanjutan peningkatan marjin laba kotor. Akibatnya, marjin laba sebelum pajak dan marjin laba bersih EMDE pada tahun 2011 meningkat menjadi 8,95% dan 2,27%, lebih baik baik dari tahun 2010 yang hanya 6,94% dan 0,76%. Kedua marjin tersebut bahkan lebih baik di 9M12 hingga mencapai 15,03% dan 7,09%. Gambar 5: Marjin Biaya Penjualan EMDE, 2010 – 9M12 94%
100% 90% 80% 70% 60%
56%
54% 48%
50% 40%
30%
68%
65%
63%
33%
31%
31%
30%
24%
23%
20% 7%
10%
0%
0%
2010
2011
9M12
Marjin biaya penjualan rumah (%)
Marjin biaya penjualan tanah (%)
Marjin biaya penjualan kios (%)
Marjin biaya pendapatan sewa (%)
Marjin biaya penjualan apartemen (%)
Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Penundaan Pengerjaan Proyek Menyebabkan Penurunan Pendapatan EMDE fokus untuk meningkatkan land bank pada tahun 2011, seperti ditunjukkan oleh peningkatan nilai tanah yang belum dikembangkan dari Rp 191,8 miliar pada tahun 2010 menjadi Rp 220,9 miliar, dan pada saat yang sama mereka mengalami kesulitan untuk menyelesaikan beberapa proyek pengembangannya. Akibatnya, EMDE mengalami pertumbuhan penjualan yang negatif sebesar (21,2%) YoY pada tahun 2011. Penurunan penjualan tersebut ditunjukkan oleh penurunan penjualan rumah, tanah matang, dan ruko sebesar (78,9% YoY) pada tahun 2011. Selama 9M12, EMDE mendorong penjualan land bank, yang membuat nilai tanah yang belum dikembangkan menurun menjadi hanya Rp 213,6 miliar, dan menciptakan peningkatan penjualan dari tanah matang dari Rp 8,4 miliar pada tahun 2011 menjadi Rp 17,5 miliar pada 9M12. Namun, tertundanya penyelesaian proyek rumah dan ruko menghambat pertumbuhan pendapatan. Akibatnya, pendapatan EMDE pada periode ini hanya berhasil tumbuh sebesar 0,04% YoY di 9M12. Gambar 6: Pendapatan dan Undeveloped Land EMDE, 2010 – 9M12 Rp, miliar 250.0 220.9 200.0
150.0
213.6
208.3
191.8
126.3 99.4
100.0
66.2
66.2 50.0
0.0 2010
“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com
7 Januari 2013
2011
Pendapatan (Rp, miliar)
9M11
9M12
Nilai undeveloped land (Rp, miliar)
Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Halaman ke 5 dari 10 halaman
Megapolitan Development , Tbk Prospek Usaha EMDE
Didukung oleh perekonomian Indonesia yang mencapai 6,17% YoY di 9M12, dan diperkirakan mencapai 6,2% YoY pada tahun 2012, serta stabil-rendahnya BI Rate di 5,75%, akan mendorong sektor properti tumbuh sekitar 20% YoY pada tahun 2012. Ditambah kenaikan pendapatan per kapita yang diperkirakan mencapai lebih dari USD 4.000, membuat prospek pengembang properti Indonesia, termasuk EMDE, terbuka lebar. Dengan land bank yang banyak dan harganya yang diperkirakan meningkat karena pembangunan jalan tol membuat kami percaya bahwa pendapatan EMDE bisa tumbuh sebesar 39,9% CAGR selama periode 2011-2016.
Gambar 7: Estimasi Pendapatan EMDE Rp, miliar 600.00 500.00 400.00
CAGR = 39.9% 300.00 200.00 100.00
2011
2012P
2013P
2014P
2015P
2016P
Pendapatan (Rp, miliar) Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com
7 Januari 2013
Halaman ke 6 dari 10 halaman
Megapolitan Development , Tbk TARGET HARGA PENILAIAN
Metodologi
Kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan menggunakan Discounted Cash Flows (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) EMDE jika dibandingkan dengan pertumbuhan aset. Selain itu kami menggunakan metode Guideline company method (GCM) sebagai metode pembanding. Penilaian ini didasarkan pada Nilai 100% saham per tanggal 4 Januari 2013, menggunakan laporan keuangan EMDE per tanggal 30 September 2012 sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental.
Estimasi Nilai
Kami menggunakan Cost of Capital sebesar 11.59% dan Cost of Equity sebesar 11,46% berdasarkan asumsi-asumsi berikut: Table 2: Asumsi Risk free rate [%]*
5,10
Risk premium [%]*
8,26
Beta [x]*
0,77
Cost of Equity [%]
11,46
Marginal Tax Rate [%]
25,00
Interest Bearing Debt to Equity Ratio [%]
30,62
WACC [%]
11,59
Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing * per tanggal 4 Januari 2013
Target harga saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 4 Januari 2013 adalah sebagai berikut:
Dengan menggunakan metode DCF dan asumsi tingkat diskonto 11,59%, adalah sebesar Rp 205 - Rp 230 per saham. Dengan metode GCM (PBV 1,94X and P/E 20,88X) adalah sebesar Rp 47 – Rp 305 per saham.
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut dilakukan rekonsiliasi dengan dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut sebesar 70% untuk DCF dan 30% untuk metode GCM. Berdasarkan hasil perhitungan di atas maka Target Harga Saham EMDE untuk 12 bulan adalah Rp 158 – Rp 250 per saham. Tabel 3: Ringkasan Penilaian Metode DCF
“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com
7 Januari 2013
Konservatif
Moderat
Agresif
187
197
206
577 84
608 84
638 84
(161) 687 3,350 205
(161) 727 3,350 215
(161) 768 3,350 230
PV of Free Cash Flows – [Rp, miliar] PV Terminal Value – [Rp miliar] Non-Operating Assets – [Rp, miliar] Net Debt – [Rp, miliar] Total Equity Value – [Rp miliar] Number of Share, [juta saham] Fair Value per Share, [Rp] Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Halaman ke 7 dari 10 halaman
Megapolitan Development , Tbk Tabel 4: Perbandingan GCM P/E [x] P/BV [x]
EMDE
COWL
APLN
BKSL
SMRA
40,66
3,01
9,69
31,20
22,24
18,47
CTRS Average 20,88
0,89
0,55
1,61
1,29
4,72
2,59
1,94
Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Tabel 5: Ringkasan Penilaian Metode GCM P/E P/BV
Multiple [x]
Est. EPS [Rp]
Est. BV/share [Rp]
Value [Rp]
20,88
2,3
-
47
1,94
-
157
305
Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Estimates
Tabel 6: Rekonsiliasi Nilai Wajar Nilai Wajar per Saham[Rp] DCF
GCM
Rata-rata
Batas atas
230
305
250
Batas bawah
205
47
158
Bobot
70%
30%
Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com
7 Januari 2013
Halaman ke 8 dari 10 halaman
Megapolitan Development , Tbk
Tabel 7: Laporan Laba Rugi
(Rp miliar)
2009
2010
2011
2012P
2013P
Penjualan bersih
174
126
99
101
132
HPP
(89)
(62)
(41)
(41)
(51)
85
64
59
61
81
(52)
(55)
(50)
(47)
(67)
33
9
9
13
14
Laba kotor Biaya operasional Laba sebelum pajak Pajak
(10)
(8)
(7)
(5)
(5)
Hak minoritas
0.9
0.3
0.3
(0.4)
(0.4)
Laba bersih
24
1
2
8
8
Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Gambar 8: P/E dan P/BV Historis P/E
P/BV 1.2
250.0
1.1 200.0
1.1 1.1
150.0
1.1 1.1
100.0
1.0 1.0
50.0
1.0
1.0
Tabel 8: Neraca
0.0 2009
2010
2011 2012P
16
30
185
105
189
71
89
118
125
73
162
157
201
167
138
Aset jangka pendek lainnya
26
19
11
14
18
Aset tetap
39
49
49
53
61
181
192
212
208
188
Piutang Persediaan
Tanah belum dikembangkan
Dec-11
Sep-12
2013P
Aset Kas dan setara kas
1.0
(Rp miliar)
Aset jangka panjang lainnya
105
125
126
135
135
Total aset
600
660
901
807
802
P/E
P/BV
Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Gambar 9: ROA, ROE dan Total Asset Turnover Historis
16.00
0.35
14.00
0.30
12.00
0.25
10.00
Kewajiban 15
32
17
23
29
38
33
18
30
33
58
68
77
24
31
Kewajiban jangka panjang
174
213
269
205
178
Total kewajiban
285
345
381
281
270
Total ekuitas
315
315
520
526
531
Hutang dagang Estimasi biaya penyelesaian proyek Hutang lainnya
0.20
8.00 0.15
6.00
0.10
4.00
0.05
2.00 -
2009
Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
ROE
2010
2011
ROA
Total Asset Turn Over
Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Tabel 9: Rasio Utama 2009
2010
2011 2012P 2013P
Penjualan bersih
71.8
(27.4)
(21.3)
1.7
30.0
Laba sebelum pajak
40.3
(73.6)
1.6
48.9
5.7
113.2
(96.0)
136.6
236.8
6.0
Marjin laba kotor
48.9
50.8
59.3
59.9
61.6
Marjin laba sebelum pajak
19.1
6.9
8.9
13.1
10.7
Marjin laba bersih
Pertumbuhan [%]
Laba bersih Profitabilitas [%]
13.7
0.8
2.3
7.5
6.1
ROA
3.9
0.1
0.3
0.9
1.0
ROE
13.7
0.8
2.3
7.5
6.1
Debt to equity
0.9
1.2
0.8
0.6
0.5
Debt to asset
0.5
0.5
0.4
0.4
0.3
Solvabilitas [x]
“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com
7 Januari 2013
Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Halaman ke 9 dari 10 halaman
Megapolitan Development , Tbk DISCLAIMER Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan. Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian ( cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelala ian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pendapatan da ri setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, peruba han nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut, Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pem odal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non -publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan databse yang diguna kan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham & I ndexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia. Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp 20.000.000,- masing-masing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www.pefindo.com Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia .
“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com
7 Januari 2013
Halaman ke 10 dari 10 halaman
