Intiland Development, Tbk

Equity Valuation 7 April 2014

Intiland Development, Tbk Laporan Kedua

Target Harga Terendah 685

Tertinggi 860

Properti dan Real Estate

Kinerja Saham

Menegaskan Arah Baru

Sumber : Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Informasi Saham

Rp

Kode saham

DILD

Harga saham per 4 April 2014

465

Harga tertinggi 52 minggu terakhir

640

Harga terendah 52 minggu terakhir

275

Kapitalisasi pasar tertinggi 52 minggu (miliar)

6.634

Kapitalisasi pasar terendah 52 minggu (miliar)

2.851

Market Value Added & Market Risk

Sumber:Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Penilaian Saham Tertinggi

Sebelumnya Saat ini 1.040 860

Terendah

710

Pemegang Saham

685

(%)

UBS AG Singapore

22,24

Credit Suisse AG Singapore

19,89

Publik (masing-masing di bawah 5%)

57,87

PT Intiland Development Tbk (DILD) adalah salah satu pemain properti yang besar di Indonesia. Didirikan pada tahun 1983, Perusahaan mengkhususkan diri dalam pengembangan dan investasi di properti, dan portofolionya terdiri dari kawasan perumahan dan township untuk kelas atas, mixed-use and high-rise, kawasan industri, dan perhotelan. Proyek-proyek dan lahan Perseroan terutama tersebar di Jabodetabek dan Surabaya. DILD adalah salah satu pengembang properti pertama yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI) pada tahun 1990. Melakukan restrukturisasi pada tahun 2007, dan modalnya diperkuat melalui rights issue pada tahun 2010, DILD saat ini terus memperbanyak proyek-proyek yang dikembangkan. Perseroan juga berekspansi ke perhotelan dengan mengembangkan jaringan hotel Whiz di berbagai kota di Indonesia. DILD memiliki land bank seluas 1.900 hektare (Ha) yang dapat digunakan untuk mengamankan potensi pertumbuhan hingga beberapa tahun ke depan.

Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7278 2380 [email protected] “Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

Halaman ke 1 dari 13

Intiland Development, Tbk PARAMETER INVESTASI Penyesuaian Target Harga Kami telah melakukan beberapa penyesuaian terhadap proyeksi kami sebelumnya dan menyesuaikan target harga kami ke kisaran Rp685–Rp860 per saham, berdasarkan pertimbangan sebagai berikut: 













Sektor properti akan menghadapi tantangan lebih berat tahun ini, termasuk diantaranya naiknya suku bunga acuan Bank Indonesia (BI rate), peraturan loan to value (LTV) yang lebih ketat, depresiasi rupiah, dan target pertumbuhan penyaluran kredit yang lebih rendah oleh BI. Di sisi lain, ketidakpastian politik yang lebih tinggi selama pemilihan umum dapat mendorong investor untuk bersikap wait and see. Kami berpandangan bahwa tekanan yang berasal dari inflasi dan depresiasi Rupiah akan mereda. Kami juga percaya bahwa BI rate tidak akan naik lebih dari 25 bps. Namun demikian, kinerja ekspor yang lebih rendah menyebabkan neraca perdagangan menjadi negatif tetap memberikan risiko terhadap pertumbuhan ekonomi. Pada awal tahun ini, Intiwhiz telah membuka hotel keenamnya, Whiz Cikini, Jakarta Pusat. Peseroan menargetkan akan mengoperasikan tujuh hotel baru tahun ini, dan tambahan 10 hotel di tahun depan. Tahun lalu, pendapatan dari segmen hotel tumbuh 26% year-on-year (YoY) mencapai Rp24,5 miliar. Marketing sales DILD melonjak 54% YoY pada tahun 2013 menjadi Rp2,53 triliun, terutama yang berasal dari pengembangan proyek-proyek baru: 1Park Avenue (24%), South Quarter (19%), Serenia Hills (13%), dan Ngoro Industrial Park 2 (10%). Sebagai akibatnya, pendapatan DILD melonjak 20% YoY sepanjang tahun 2013. Ke depan, DILD akan terus memperbanyak proyek-proyek yang dikembangkan, dan pada tahun 2014-2015 Perseroan diperkirakan akan meluncurkan beberapa proyek unggulannya seperti kelanjutan Aeropolis, perumahan di 1Park Avenue, Kebon Melati tahap satu, Spazio Tower, dan Regatta tahap dua. Kami percaya proyek-proyek tesebut akan menerima respon positif dari pasar mengingat keberhasilan proyek-proyek pendahulu. Didorong oleh segmen industri yang memberikan kontribusi 19% terhadap total pendapatan, laba kotor Perseroan naik menjadi 47% dari 39% pada tahun 2012. Marjin laba bersih Perseroan juga naik menjadi 21% dari 14% pada tahun 2012, dan tumbuh 79% YoY, meskipun beban penjualan dan beban usaha meningkat. Asumsi risk free rate, risk premium, dan beta adalah berturut-turut sebesar 7,9%; 3,5% dan 1,8x.

Prospek Usaha Kami percaya bahwa prospek perekonomian Indonesia tetap cerah didukung oleh populasi pekerja yang besar dengan kelas menengah yang tumbuh cepat. Pada saat yang sama, pemerintah terus mempercepat pembangunan infrastruktur penting seperti jalan, bandara, pelabuhan, kereta api, pembangkit listrik, dan lain-lain. Fundamental ekonomi tetap kuat dengan pertumbuhan yang relatif stabil. Di sisi lain, terdapat kebutuhan akan perumahan yang besar dan terus berkembang. Kontribusi sektor properti terhadap produk domestik bruto (PDB) juga masih rendah, yang menunjukkan potensi yang besar, dan harga properti tetap rendah, seperti yang ditunjukkan oleh rendahnya rasio price-to-income dibandingkan dengan Cina, Filipina, Kamboja, dan India. Oleh karena itu, kami optimis bahwa prospek di sektor properti menarik, demikian pula dengan prospek DILD. Tabel 1: Ringkasan Kinerja 2011

2012

2013

2014P

2015P

Pendapatan [Rp miliar]

939

1.262

1.510

1.812

2.247

Laba sebelum pajak [Rp miliar]

199

276

404

447

565

Laba bersih [Rp miliar]

140

181

324

329

416

13,5

17,5

31,2

31,7

40,1

(60,6)

29,5

78,5

1,6

26,5

18,9

19,2

10,1

14,7*

11,6*

0,7

0,9

0,8

1,1*

1,0*

EPS [Rp] Pertumbuhan EPS [%] P/E [x] PBV [x]*

Sumber:PT Intiland Development Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing * Berdasarkan harga saham per 4 April 2014 – Rp465/saham

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

7 April 2014

Halaman 2 dari 13

Intiland Development, Tbk INFORMASI USAHA Sektor Properti akan Melambat untuk Sementara Sektor properti akan menghadapi tantangan yang lebih berat tahun ini yang dapat menyebabkan perlambatan pertumbuhan. Tantangan tersebut termasuk kenaikan BI rate menjadi 7,5% pada November 2013, peraturan LTV yang lebih ketat, depresiasi Rupiah, dan target pertumbuhan penyaluran kredit yang lebih rendah oleh BI. Di sisi lain, pemilihan umum dapat memiliki dampak positif pada konsumsi, tetapi ketidakpastian politik yang lebih tinggi dapat mendorong investor untuk bersikap wait and see. Mengingat kondisi-kondisi tesebut, banyak pengembang telah mengurangi target pertumbuhan marketing sales mereka. Namun, kami yakin prospek di sektor properti masih menarik, terutama jika kita melihat fundamental ekonomi Indonesia yang kuat dengan pertumbuhan relatif stabil (rata-rata 6% dalam beberapa tahun terakhir), pertumbuhan penduduk berpendapatan menengah yang kuat, dan kebutuhan perumahan yang besar yang terus tumbuh. Selain itu, kontribusi sektor properti terhadap PDB masih rendah (sekitar 3 %), yang menunjukkan potensi yang besar, dan masih rendahnya harga properti, dengan rasio price-to-income sebesar 73x, jauh lebih rendah dibandingkan Cina (134x), Filipina (137x), Kamboja (319x), dan India (760x). Tabel 2: Batas Maksimum Loan-to-Value (LTV) Tipe Properti Rumah >70 m2 Apartemen >70 m2 Apartemen 22-70 m2 Apartemen <20 m2 Rumah toko

LTV 2012

LTV 2013 Rumah ke-1

70% 70% -

Rumah ke-2

70% 70% 80% -

60% 60% 70% 70% 70%

Rumah Ke-3 50% 50% 60% 60% 60%

Sumber: Bank Indonesia, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Perekonomian Indonesia akan Tetap Kuat Setelah keadaan yang kurang menguntungkan di tahun 2013, kami percaya bahwa tekanan inflasi dan depresiasi rupiah akan mereda. Kami juga percaya bahwa BI rate tidak akan naik lebih dari 25bps, dan kami lebih memilih BI rate tetap pada tingkatnya saat ini. Namun demikian, kinerja ekspor yang lebih rendah yang mempengaruhi negatifnya neraca perdagangan masih menjadi risiko untuk pertumbuhan ekonomi. Meskipun terdapat berbagai kondisi tersebut, kami percaya prospek perekonomian Indonesia akan tetap cerah didukung oleh besarnya jumlah populasi pekerja (>50% antara usia 20-55) dengan kelas menengah yang tumbuh cepat. Berdasarkan riset Nielsen, populasi kelas menengah Indonesia diperkirakan akan tumbuh sebesar 174% pada tahun 2012-2020. Pemerintah juga akan terus mempercepat pembangunan infrastruktur penting seperti jalan, bandara, pelabuhan, kereta api, pembangkit listrik, dan lain-lain. Tabel 3: Nilai Konstruksi Proyek-proyek Properti No. 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9)

Sektor Perumahan Kawasan Industri Hotel Perkantoran Ritel Rumah Sakit Pendidikan Hiburan Komunitas Total

2013

2014

Pertumbuhan (%)

65,7 75,8 25,9 34,8 21,1 4,8 6,9 2,6 1,7

77,2 56,7 43,9 41,9 22,8 6,6 5,4 3,3 1,9

17,4 -25,3 69,5 20,5 8,1 36,4 -21,8 27,1 11,6

239,3

259,6

8,5

Sumber: BCI Asia, Investor Daily, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Update Proyek: Kontributor Utama di Tahun 2013 DILD telah memperbanyak pengembangan proyek-proyek baru. Sejalan dengan fokus pengembangan, sebagian besar kontribusi terhadap total pendapatan berasal dari segmen mixed-use dan high-rise seperti 1Park Avenue, South Quarter, dan Aeropolis. Untuk segmen township dan estates, Serenia Hills dan Graha Natura masih menjadi proyek yang utama. “Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

7 April 2014

Halaman 3 dari 13

Intiland Development, Tbk  Segmen mixed-use dan high-rise  1Park Avenue Terletak berdekatan dengan 1Park Residence di Gandaria, Jakarta Selatan, 1Park Avenue menuai kesuksesan seperti pendahulunya. Ground breaking 1Park Avenue dilakukan pada bulan April 2013. Sementara itu, peluncuran tiga tower apartemen dilakukan pada bulan Mei 2013, dan pada Desember 2013, 82% dari apartemen telah terjual. Perkembangan pembangunan saat ini sudah mencapai tingkat pondasi.  South Quarter Proyek DILD yang terletak di TB Simatupang, South Quarter, per Desember 2013 telah mencatatkan marketing sales sebesar 70% untuk perkantoran strata-title. Pembangunan kantor pemasaran telah selesai pada bulan September 2013, dan keseluruhan konstruksi masih dalam tahapan basement empat lantai. Gambar 1: 1Park Revenue

Gambar 2: South Quarter

Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing


 Aeropolis Hanya 700m dari Bandara Soekarno-Hatta International, Aeropolis Residence (AR) adalah perumahan dengan konsep private dorm. DILD telah menjual seluruh unit apartemen di AR1 dan AR2. Pembangunan AR2 saat ini pada pondasi dan pemasangan shear wall di lantai dasar. Penjualan Aeropolis Commercial Park (ACP) blok A1 blok telah mencapai 70%, sedangkan blok A2 telah terjual habis dan perkembangan konstruksi telah mencapai tahap penyelesaian. DILD juga mengembangkan Aeropolis Crystal Residence (ACR) dengan konsep yang mirip dengan AR. ACR Tower1 terdiri dari 220 unit apartemen dan 31 toko, telah terjual habis, sementara 106 dari 140 unit di Tower2 telah terjual pada Desember 2013. Gambar 3: Aeropolis



7 April 2014

Halaman 4 dari 13

Intiland Development, Tbk  Townships dan Estates  Serenia Hills Perkembangan konstruksi tahap satu telah signifikan, dengan 189 unit sedang dibangun dan pekerjaan pada beberapa blok telah selesai. Dengan peningkatan kinerja penjualan, tahap kedua hanya tersisa 13 unit untuk dijual. Perumahan premium di Lebak Bulus, Jakarta Selatan ini, juga telah menyelesaikan pembangunan fasilitas pendukung seperti activity park, kolam renang dan lapangan sepak bola mini.  Graha Natura Sebuah proyek perumahan di Surabaya yang berfokus pada gaya hidup sehat dan berteknologi, di mana DILD terus membangun infrastruktur dan unit-unit baru. Pada tahun 2013, klaster Morning Glory, sebuah klaster yang diluncurkan pada bulan Desember 2012, memenangkan Green Infrastructure dan Green Open Space Award di Properti Indonesia Awards 2013. Sekitar 77% dari 322 unit dari empat blok (A, B, C, dan D), telah terjual. Sementara itu, pembangunan di blok A hampir selesai, dengan pengolahan air bersih dan jalur pembuangan limbah sedang dalam pembangunan. Gambar 4: Serenia Hills


Gambar 5: Graha Natura


Proyek-proyek yang akan Diluncurkan pada tahun 2014 dan 2015 Pada tahun 2014-2015, DILD akan meluncurkan proyek-proyek andalannya yang kami percaya akan mendapat respon positif dari pasar, mengingat keberhasilan proyek-proyek sebelumnya.  Proyek-proyek Lanjutan di Aeropolis DILD berencana untuk meluncurkan tiga menara AR3, sebuah boutique hotel, dan Aeropolis Techno Park (gudang multiguna).  Perumahan di 1Park Avenue Sesuai dengan rencana pengembangan, akan terdapat 31 unit perumahan di proyek 1Park Avenue, dengan konsep small townhouse. Unit perumahan di 1Park Avenue akan dikembangkan di atas lahan seluas 200-240 m2.  Kebon Melati Tahap Satu Kebon Melati merupakan pengembangan mixed-use yang terdiri dari dua menara kondominium dan ruang ritel. Berdiri di atas lahan seluas 1,3 Ha, proyek ini dekat dengan stasiun mass rapid transportation (MRT) yang akan dibangun.  Spazio Tower Setelah kesuksesan Spazio, DILD akan mengembangkan Spazio Tower di atas tanah seluas 0,5 Has, yang terdiri dari 11 tingkat ruang kantor, 140 kamar hotel, ruang ritel, dan ruang serbaguna.  Regatta (Tahap 2) Untuk proyek Regatta, pembangunannya saat ini memasuki tahap kedua, dengan tiga menara kondominium: London, New York, dan Shanghai. Menara London telah diluncurkan, kemudian akan dilanjutkan dengan menara New York dan Shanghai.


7 April 2014

Halaman 5 dari 13

Intiland Development, Tbk

Gambar 6: Kebon Melati


Gambar 7: Spazio Tower

Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing.

Gambar 8: Regatta


Lebih Banyak Hotel yang akan Dioperasikan Awal tahun ini, Intiwhiz membuka hotel terbarunya, Whiz Cikini di Jakarta Pusat. Hotel tersebut merupakan hotel keenam di jaringan hotel Whiz, setelah Whiz Yogyakarta, Whiz Semarang, Grand Whiz Kelapa Gading, Grand Whiz Kuta, dan Grand Whiz Nusa Dua. Perusahaan mentargetkan membuka enam hotel baru tahun ini, dengan Whiz Kelapa Gading dan Whiz Balikpapan yang akan dibuka dalam waktu terdekat. Untuk tahun depan, DILD mengharapkan akan menambahkan 10 hotel tambahan ke dalam portofolionya. Seiring dengan pengoperasian hotel-hotel baru, pendapatan hotel tahun lalu tumbuh 26% YoY mencapai Rp24,5 miliar. Kami juga mengharapkan pendapatan hotel akan tumbuh lebih kuat seiring dengan lebih banyaknya jumlah hotel yang dioperasikan dan meningkatnya awareness akan merek Whiz. Gambar 9: Pendapatan Hotel dan Biaya Penjualan


Proyek Kawasan Industri yang Menggembirakan Ngoro Industrial Park 2 (NIP 2) memiliki perkembangan yang menakjubkan. Dengan luas area pengembangan sebesar 225 Ha bersebelahan dengan NIP 1, pada Desember 2013, 79% tanah terjual. Selain itu, DILD mencapai harga pasar tanah untuk NIP 2 hingga mencapai Rp1 juta per meter persegi. Perusahaan juga berhasil menarik tenant utama dari perusahaan multinasional dari berbagai industri seperti makanan, keramik, dan elektronik. DILD juga berhasil mengajak investor untuk berkomitmen untuk berinvestasi di NIP, termasuk dua perusahaan dari industri keramik dan industri baja ringan serta beberapa perusahaan Jepang. Hal ini tercermin di dalam pendapatan NIP yang melonjak 271% dan memberikan kontribusi 19% terhadap total pendapatan di 2013. Menyusul keberhasilan NIP dan tumbuhnya permintaan, DILD bermaksud untuk membangun kawasan industri baru di daerah lain di Jawa Timur.


7 April 2014

Halaman 6 dari 13

Intiland Development, Tbk

Gambar 10: Pendapatan Kawasan Industri dan Biaya Penjualan


KEUANGAN Marketing Sales Melonjak Marketing sales DILD melonjak 54% YoY pada tahun 2013 menjadi Rp2,53 triliun, melebihi target internal sebesar 15%, disumbang terutama oleh pengembangan proyek-proyek baru seperti 1Park Avenue (24%), South Quarter (19%), Serenia Hills (13%), dan Ngoro Industrial Park 2 (10%). Untuk tahun 2014, kami percaya bahwa manajemen menargetkan pertumbuhan marketing sales yang konservatif hanya sebesar 10%, setelah tumbuh dengan tingkat pertumbuhan tahunan gabungan (CAGR) 32% untuk tahun 2010-2013. Namun, kami juga menyadari bahwa akan ada lebih banyak tantangan bagi para pengembang yang berasal dari suku bunga yang lebih tinggi, pembiayaan kredit properti yang lebih ketat, melemahnya nilai tukar rupiah, dan pemilihan umum. Untuk mencapai targetnya, DILD akan membelanjakan Rp1,6 triliun belanja modal untuk membiayai sejumlah proyek mixed-use dan highrise dan perumahan. Gambar 11: Kontributor Marketing Sales (2013)

Gambar 12: Perkembangan Marketing Sales

Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham Sumber: PT Intiland Development Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing & Indexing


7 April 2014

Diuntungkan oleh Jatuh Tempo Utang yang Lebih Panjang dan Meningkatnya Uang Muka Penjualan Meskipun DILD menerbitkan obligasi senilai Rp500 miliar dengan tingkat bunga sebesar 9,75% (seri A) dan 10% (seri B) pada bulan Juli 2013, yang menyebabkan utang berbunga naik 48,5% dibandingkan dengan tahun 2012, tingkat gearing yang ditunjukkan oleh rasio net-debt to equity, masih rendah di angka 0,24x. Pada tahun lalu DILD telah merubah komposisi utang sehingga memperbesar porsi jangka panjang yang saat ini terhitung sebesar 80% dari total utang. Kami berpendapat bahwa kebijakan tersebut akan memiliki pengaruh yang baik terhadap kondisi keuangan Perseroan, khususnya dalam hal kas yang kuat untuk dapat lebih mendukung pengembangan proyek-proyeknya. Pada tahun 2013, DILD memiliki Rp1,3 triliun uang muka penjualan, naik 180% dibandingkan dengan angka di tahun

Halaman 7 dari 13

Intiland Development, Tbk 2012. Jika tren ini berlanjut, DILD akan dapat meningkatkan pembangunan proyekproyeknya. Gambar 13: Utang Berbunga dan Uang Muka Penjualan

Sumber: PT Intiland Development Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pendapatan yang Lebih Tinggi, Laba yang Lebih Besar Didukung oleh pendapatan dari segmen township dan estates yang tumbuh 9% YoY di tahun 2013 dan melonjak 271% di segmen kawasan industri, pendapatan DILD naik 20% YoY meskipun terjadi pertumbuhan yang flat di pendapatan segmen mixed-used dan high-rise. Oleh karena segmen kawasan industri memberikan kontribusi 19% terhadap total pendapatan, marjin laba kotor Perseroan naik menjadi 47% dari 39% pada tahun 2012, dan laba kotor naik 42% YoY. Sementara itu, dengan percepatan pengembangan proyek, tercermin dari peningkatan belanja modal dan jumlah proyek yang dikembangkan, penjualan dan beban usaha juga meningkat. Beban penjualan naik tajam sebesar 98% YoY untuk mendukung kegiatan pemasaran proyek-proyek baru, beban usaha naik 47% YoY seiring dengan peningkatan skala dari total proyek. Meskipun demikian, marjin laba bersih DILD mencapai 21% dibandingkan dengan 14% di tahun 2012, bertumbuh 79% YoY. Gambar 14: Pendapatan

Gambar 15: Laba

Sumber: PT Intiland Development Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Sumber: PT Intiland Development Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Valuasi Saham & Indexing


7 April 2014

Halaman 8 dari 13

Intiland Development, Tbk PERBANDINGAN INDUSTRI

Tabel 4: Ringkasan Kinerja DILD dan Perusahaan Sejenis per 2013

Penjualan bersih [Rp miliar] Laba kotor [Rp miliar] Laba operasi [Rp miliar] Laba bersih [Rp miliar] Total aset [Rp miliar] Total kewajiban [Rp miliar] Total ekuitas [Rp miliar] Pertumbuhan YoY Penjualan bersih [%] Laba kotor [%] Laba operasi [%] Laba bersih [%]

DILD

CTRA

CTRS

MTLA

LPKR

1.510 706 404 324 7.526 3.430 4.096

5.077 2.546 1.709 977 20.115 10.349 9.766

1.262 658 488 399 5.770 3.275 2.496

855 6.666 468 3.047 292 1.925 241 1.228 2.834 31.300 1.070 17.123 1.765 14.178

19,6 42,3 46,2 78,5

52,8 52,8 66,1 65,8

20,3 25,2 48,3 45,6

26,0 26,5 20,4 18,4

8,2 8,0 22,0 15,8

46,7 26,7 21,4 4,3 7,9

50,2 33,7 19,2 4,9 10,0

52,2 38,7 31,7 6,9 16,0

54,7 34,1 28,2 8,5 13,7

45,7 28,9 18,4 3,9 8,7

0,8

1,1

1,3

0,6

1,2

Profitabilitas Marjin laba kotor [%] Marjin laba operasi [%] Marjin laba bersih [%] ROA [%] ROE [%] Leverage

Liabilities to equity ratio [x]

Sumber: Dari berbagai sumber dikompilasi oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing


7 April 2014

Halaman 9 dari 13

Intiland Development, Tbk TARGET HARGA PENILAIAN 

Metodologi Penilaian Kami mengaplikasikan metode Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor utama yang mempengaruhi nilai (value driver) jika dibandingkan pertumbuhan aset. Selanjutnya, kami juga mengaplikasikan Guideline Company Method (GCM) sebagai metode pembanding lainnya. Penilaian ini didasarkan pada nilai 100% saham per tanggal 4 April 2014 dan Laporan Keuangan per tanggal 31 Desember 2013 sebagai dasar dilakukannya analisis fundamental.



Estimasi Nilai Kami menggunakan cost of equity 14,0% dan cost of capital 12,5% berdasarkan asumsi-asumsi berikut: Tabel 5: Asumsi Risk free rate [%]*

7,9

Risk premium [%]*

3,5

Beta [x]**

1,8

Cost of Equity [%]

14,0

Marginal tax rate [%]

25,0

WACC [%]

12,5

Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing * per tanggal 4 April 2014 ** PEFINDO Beta per 3 April 2014

Estimasi target harga referensi saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 4 April 2014 adalah sebagai berikut:  

Dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto 12,5%, adalah sebesar Rp756–Rp845 per saham. Dengan menggunakan metode GCM (P/E 16,3x dan P/BV 2,1x) adalah sebesar Rp516–Rp893 per saham.

Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut dilakukan rekonsiliasi dengan dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut sebesar 70% untuk DCF dan 30% untuk GCM. Berdasarkan hasil perhitungan diatas maka Estimasi Target Harga Referensi saham untuk 12 bulan adalah Rp685–Rp860 per lembar saham.

Tabel 6: Ringkasan Penilaian dengan Metode DCF Konservatif

Moderat

Optimis

PV of Free Cash Flows [Rp miliar]

2.108

2.219

2.330

Terminal Value [Rp miliar]

6.705

7.058

7.411

526

526

526

Debt [Rp miliar]

(1.507)

(1.507)

(1.507)

Number of Share [juta saham]

10.366

10.366

10.366

756

800

845

Non-Operating Assets [Rp miliar]

Fair Value per Share [Rp] Sumber: Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing


7 April 2014

Halaman 10 dari 13

Intiland Development, Tbk Tabel 7: Perbandingan GCM P/E [x] P/BV [x]

DILD

CTRA

CTRS

MTLA

LPKR

Rata-rata

14,7 1,2

18,3 2,8

12,4 2,2

14,5 2,1

21,4 2,1

16,3 2,1

Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 8: Ringkasan Penilaian dengan Metode GCM P/E

Multiple [x]

Est. EPS [Rp]

16,3 2,1

P/BV

Est. BV/share [Rp]

Nilai [Rp]

32

-

516

-

430

893

Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 9: Rekonsiliasi Nilai Wajar Nilai Wajar per Saham [Rp] DCF

GCM

Rata-rata

Batas atas

845

893

860

Batas bawah

756

516

685

Bobot

70%

30%

Sumber: Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Cat: harga rata-rata dibulatkan sesuai fraksional harga yang berlaku di BEI


7 April 2014

Halaman 11 dari 13

Intiland Development, Tbk Tabel 10: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasi (Rp miliar)

Penjualan Harga pokok penjualan Laba Kotor

2011

2012

2013

2014P 20115P

939

1,262

1,510

1,812

2,247

(578)

(766)

(804)

(977)

(1,207)

361

496

706

835

1,041

Beban usaha

(173)

(193)

(306)

(356)

(445)

Laba usaha

188

304

400

479

595

EBITDA

271

372

521

580

713

11

(27)

3

(32)

(31)

Pendapatan (beban) lain-lain

Gambar 16: P/E dan P/BV

Laba sebelum pajak

199

276

404

447

565

Beban pajak

(51)

(76)

(74)

(112)

(141)

Laba bersih

140

181

324

329

416


Tabel 11: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasi

Sumber: Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing

Gambar 17: ROA, ROE dan Assets Turnover

(Rp miliar)

2010

2011

2012 2013P

2014P

Kas dan setara kas

106

222

526

237

Piutang

455

231

268

308

382

Persediaan

1.579

1.654

2.109

2.555

3.155

Uang muka

412

408

405

486

603

Property, plant, and equipment

172

278

410

535

653

Properti investasi

185

174

167

167

167

2.455

2.836

3.347

3.514

3.690

328

290

295

361

443

5.692

6.092

7.526

8.163

9.323

308

312

253

303

376

1.033

475

302

351

488

294

458

1.295

1.575

1.937

-

539

1.205

1.056

1.280

258

357

376

417

472

Aset

Lahan untuk dikembangkan Aset lainnya Total aset

231


Tabel 12: Rasio-rasio Utama

Kewajiban Hutang usaha Hutang jangka pendek Uang muka penjualan Hutang jangka panjang Kewajiban lainnya Total kewajiban

1.893

2.141

3.430

3.703

4.553

Total ekuitas

3.799

3.951

4.096

4.460

4.770


2011

2012

2013 2014P 2015P

Pertumbuhan [%] Penjualan

11,4

34,4

19,6

20,0

24,0

Laba usaha

(28,6)

61,8

31,8

19,5

24,4

EBITDA

(43,4)

37,1

39,9

11,3

23,0

Laba bersih

(60,6)

29,5

78,5

1,6

26,5

Marjin laba kotor

38,4

39,3

46,7

46,1

46,3

Marjin laba usaha

20,0

24,1

26,5

26,4

26,5

Marjin EBITDA

28,9

29,5

34,5

32,0

31,7

Marjin laba bersih

14,9

14,4

21,4

18,2

18,5

ROA

2,5

3,0

4,3

4,0

4,5

ROE

3,7

4,6

7,9

7,4

8,7

Liabilities to equity

0,5

0,5

0,8

0,8

1,0

Liabilities to asset

0,3

0,4

0,5

0,5

0,5

Profitabilitas [%]

Solvabilitas [x]

Sumber: PT Intiland Development Tbk,, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing


7 April 2014

Halaman 12 dari 13

Intiland Development, Tbk DISCLAIMER Laporan ini dibuat berdasarkan sumber -sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan. Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian ( cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi ak ibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Per seroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mat a uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai f undamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa PEFINDO kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut, Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu d an tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non -publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan database yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia. Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing akan menerima imbalan seb esar Rp40 juta dari Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www.pefindo.com Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia.


7 April 2014

Halaman 13 dari 13

Intiland Development, Tbk

Recommend Documents