RAADSVOORSTEL 09.0031 Rv. nr.: 09.0031
B&W-besluit d.d.: 31 maart 2009 B&W-besluit nr.: 09.0299
Naam programma +onderdeel: Programma 7. Jeugd en Onderwijs, beleidsterrein Onderwijshuisvesting. Onderwerp: Uitvoeringsbesluit nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor buitenschoolse opvang en schoolwoningen. Aanleiding: Op 17 juni 2008 heeft het college het Projectbesluit nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor buitenschoolse opvang en (school-) woningen vastgesteld (B&W-nummer 08.0536). Dit besluit is door uw raad op 23 september 2008, RVnummer 08.0078, bekrachtigd. In het vervolg hierop wordt nu aan u gevraagd in te stemmen met de uitvoering van de voorgestelde vervangende nieuwbouw voor fase 1, inhoudende de school, het gymnastieklokaal, ruimte voor buitenschoolse opvang en de schoolwoningen. De uitvoering van fase 2, inhoudende de bouw van 16 appartementen op het er naast gelegen terrein aan de Oppenheimstraat 4 wordt, als gevolg van het slechte resultaat van de voorselectie bij de aanbesteding, voorlopig niet uitgevoerd (zie ook onder “overwegingen”). Doel: 1. Te komen tot een uitvoeringsbesluit “Nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor buitenschoolse opvang en schoolwoningen”, waardoor niet alleen kan worden gewerkt aan de nieuwbouw voor de school en de overige functies, maar waarbij tevens aan de huidige slechte stedenbouwkundige staat van het betreffende gebied een sterk verbeterde invulling kan worden gegeven; 2. Het beschikbaar stellen van de benodigde kredieten ter financiering van de nieuwbouw van de basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor buitenschoolse opvang en schoolwoningen; 3. Het afhandelen van motie 2, aangenomen bij de raadsbehandeling van het projectbesluit “nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor buitenschoolse opvang en (school-) woningen” (RV 08.0078). Kader: Het bestuurlijk kader is de Wet op het primair onderwijs en de Verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs gemeente Leiden. Op basis van deze wet en regelgeving is er door het college en de raad het besloten goedkeuring te geven aan de vervangende bouw voor de basisschool St. Joseph (RV 07.0077) en zijn hiervoor ook de middelen geraamd en vastgelegd, in zowel het Integraal huisvestingsplan (RV 07.0010) als in de begrotingen van 2008 en 2009. Overwegingen: In het vervolg op het projectbesluit heeft het architectenbureau Van Reijzen en Verbeek uit Leiden het voorlopig ontwerp verder tot een definitief ontwerp uitgewerkt. Dit ontwerp is
1
meegenomen in het ontwerp bestemmingsplan Zuidelijke Schil. De adviescommissie ruimtelijke kwaliteit (ARK) is positief over het ontwerp. De planvorming is inmiddels verfijnd, de grondexploitatie specifiek voor dit plan doorgerekend, de financiële kaders verder uitgewerkt en het idee over beheer en exploitatie van het niet onderwijsgedeelte is met de betrokken partijen afgestemd. Over het bouwplan, inclusief de inrichting van de buitenruimte, en over de wijze van uitvoering vindt overlegplaats met de wijkvereniging en de direct omwonenden. In verband met de planning zijn de bouwvergunningen door het schoolbestuur en de ambtelijk opdrachtgever aangevraagd. Er heeft, in overleg met het Team Juridische Dienstverlening,Bureau Aanbestedingen, een voorselectie van aanbesteding plaatsgevonden (Europese aanbesteding met voorselectie conform de aanbesteding van de Brede School Leiden Noord). De reacties op deze voorselectie waren van dusdanige aard dat de aanbesteding is stopgezet. De verklaring hiervoor is dat de ontwikkelingen van de afgelopen maanden in de economie in het algemeen en bouw- en huizenprijzen in het bijzonder. Er is een situatie ontstaan waarbij aannemers/ontwikkelaars het risicovol vinden appartementen te bouwen en te verkopen. Dit is de aanleiding om de uitgangspunten te herzien en daarom wordt er nu voorgesteld alleen fase 1 uit het projectbesluit te realiseren en de ontwikkeling van de appartementen (fase 2) voorlopig uit te stellen. Moties: Bij de behandeling van het projectbesluit door de raad op 23 september 2008 (RV 08.0078) zijn twee moties ingediend. Motie 1, ingediend door M. van Sandick (CDA), werd verworpen; motie 2, ingediend door C. Broeyer en M.van Dongen (PvdA) werd aangenomen. Motie 2 betrof een verzoek om bij het uitvoeringsbesluit één of meerdere alternatieven te presenteren met betaalbare starterwoningen in plaats van ruime eengezinswoningen in het marktdeel van het woningbouwprogramma voor dit project. Daar de realisatie van de naastgelegen appartementen (fase 2) in een later stadium zullen worden uitgevoerd, wordt deze motie bij het Uitvoeringsbesluit voor fase 2 behandeld. Er dient te worden opgemerkt dat er in de huidige planvorming wel degelijk met starterwoningen rekening is gehouden. Binnen het ontwerp zijn 8 schoolwoningen opgenomen die na gebruik als leslokalen worden omgebouwd tot 8 starterwoningen van elk ongeveer 75 m². Ten aanzien van motie 1 wordt opgemerkt dat gedurende de vervangende bouw van de gymnastiekzaal zal de gymnastiekzaal aan de Du Rieustraat in gebruik blijven. Dit is in samenspraak met het Projectmanagementbureau en de betreffende projectontwikkelaar Niersman op 24 november 2008 afgesproken. Voor de nieuwbouw van de St. Josephschool zullen de leerlingen tijdelijk elders moeten worden gehuisvest. De op dit moment meest logische en verreweg goedkoopste optie is een groot deel van de leerlingen (18 groepen) gebruik te laten maken van de noodlokalen op het Trigon-terrein. Hiervoor is een aanvraag voor verlenging van de termijn van de bouwvergunning (artikel 3.22 Wro) ingediend. De resterende groepen kunnen tijdens de werkzaamheden worden gehuisvest in het huidige schoolgebouw aan de Oppenheimstraat 4. De locatie van dit gebouw wordt op termijn worden herontwikkeld tot appartementen.
2
Financiën: Financiële paragraaf: In bijlage II is de architectenbegroting opgenomen met alle onderdelen van het project. In deze begroting wordt gewerkt met netto contante waardes (dit is het omrekenen van toekomstige betalingen naar een huidige waarde). In de meerjarenbegroting van de gemeente wordt niet gewerkt met contante waardes, vandaar dat in de tabel hieronder het totale benodigde budget van € 9.989.661,--, incl. dekkingsbronnen, is vertaald naar de meerjarenbegroting. Tevens is gerekend met de gebruikelijke afschrijvingstermijn van 40 jaar voor nieuwbouw. Dit heeft tot gevolg dat zeker bij de schoolwoningen in de toekomst een voordeel, dan wel een nadeel kan worden gerealiseerd, afhankelijk van de dan geldende boekwaarde in combinatie met de dan geldende verwachte verkoopprijs. Door het hanteren van bovengenoemde eenduidige methodiek is het totale projectkrediet echter op de meest transparante wijze ingericht. Onderdelen
krediet
lasten
dekking
€ 515.679
n.v.t.
€ 125.817
n.v.t.
SKOL Exploitatie (VVHO)
Bijdrage SKOL Bijdrage VVHO in sloopkosten Krediet OWHV, reeds opgenomen in de meerjarenbegroting 20092012
€ 5.317.000
€ 372.190
MJB 20092012
Deel krediet dat door de huuropbrengsten BSO wordt gedekt
€ 1.267.000
€ 88.690
Huur BSO
Deel krediet dat door de huuropbrengsten Schoollokalen wordt gedekt.
Huur noodlokalen (VVHO)
€ 1.964.000
€ 137.480
Indexering
€ 84.294
€ 5.901
MJB 20092012
Locatiegebonden meerkosten
€ 715.871
€ 50.111
MJB 20092012
€ 9.989.661
€ 654.372
Totale projectkosten
Opmerking bijdrage SKOL t.b.v. de realisatie van extra opties wordt toegekend op het onderwijshuisvestingsprogramma 2010 Dit kapitaallasten van dit krediet welke lineair wordt afgeschreven in 40 jaar zijn reeds verwerkt in de meerjarenbegroting 2009-2012 De hoogte van de gesaldeerde extra huuropbrengsten zijn omgerekend naar de mogelijke hoogte van het lineair in 40 jaar af te schrijven krediet De hoogte van de huuropbrengsten is omgerekend naar de mogelijke hoogte van het lineair in 40 jaar af te schrijven krediet Deze kapitaallasten, waarmee in het IHP wel rekening wordt gehouden, zullen in het huidige meerjarenbeeld via een stelpost worden opgevoerd, waarna ze in de meerjarenbegroting 2010-2013 definitief worden opgenomen en de stelpost zal worden afgeraamd
Algemene kosten en bijdrage SKOL: De te verwachten stichtingskosten zijn in een architectenbegroting zo goed mogelijk in beeld gebracht. Deze architectenbegroting is door de afdeling VAG geanalyseerd. In de begroting zijn opties meegenomen die de kwaliteit van het gebouw ten goede komen en de exploitatielasten in de toekomst verlagen.
3
Het schoolbestuur SKOL heeft aangegeven deze opties voor het schooldeel voor haar rekening te willen nemen. Het totale optiepakket voor het gehele gebouw is geraamd op € 621.090,--, waarvan SKOL bereid is € 515.679,-- te betalen. Resteert er een bedrag van € 105.411,-- voor het overige gedeelte van het gebouw waarvan de afdeling BOV van de gemeente adviseert deze wel uit te voeren met het oog op het terugdringen van de toekomstige exploitatiekosten (duurzaamheid). Bijdrage VVHO in sloopkosten: Voor de sloopkosten en de asbestverwijdering van de school is er recht op subsidieverstrekking vanuit de VVHO. Sloopkosten zijn daarbij genormeerd op € 5.991,-- per permanente groepsruimte en € 2.997,-- per tijdelijk lokaal. Dit betekent een bedrag voor de sloopkosten van € 125.817,--. De verwijdering van asbest wordt gesubsidieerd op basis van daadwerkelijke kosten. Deze zijn nog niet bekend. Voor deze onderdelen worden door het schoolbestuur aanvragen bij de gemeente ingediend voor opneming op het Onderwijshuisvestingsprogramma 2010. Krediet Onderwijshuisvesting en indexering: Inmiddels heeft er over de financiering van de nieuwbouw van de St. Josephschool de nodige besluitvorming plaatsgevonden. Bij vaststelling van het Programma onderwijshuisvesting 2007 (het reguliere subsidietraject voor onderwijshuisvesting) door het college op 19 december 2006 (B&W-nummer 06.1500) en door de raad op 10 juli 2007 (RV 07.007) is goedkeuring gegeven voor de vervangende bouw van de basisschool St. Joseph. Op dit Programma is voor de eerste fase van de nieuwbouw inmiddels € 450.000,-- gevoteerd. In de Programmabegroting 2008 is voor een tweede fase van dit project nogmaals € 450.000,-- gereserveerd. Op de Programmabegroting 2009 is het resterende deel van het bedrag opgenomen, te weten € 4.417.000,-- . Dit laatste bedrag is nog niet door de raad gevoteerd. Vanuit middelen voor onderwijshuisvesting is er voor de uitvoering van de nieuwbouw van de school en het gymnastieklokaal dus in totaal € 5.317.000,-- gereserveerd. Dit bedrag is gebaseerd op de genormeerde subsidiering van 26 leslokalen, 2 speellokalen een gymnastieklokaal conform de Verordening Voorzieningen Huisvesting (VVHO). Er worden echter, in tegenstelling tot het projectbesluit, 25 leslokalen gerealiseerd. Indexering normbedragen prijspeil 2008 naar 2009: De hierboven genoemde bedragen zijn gebaseerd op het prijspeil 2008. Inmiddels heeft de VNG de normbedragen voor het jaar 2009 bekend gemaakt en voorgesteld deze in de verordening (VVHO) op te nemen. Voor de normvergoeding voor nieuwbouw betekent dit een verhoging van 6,86 procent. Dit houdt in dat het normbudget, prijspeil 2009, voor een school met 25 leslokalen, 2 speellokalen en een gymnastiekzaal, € 4.541.948,-- + € 859.346,-(gymlokaal) = € 5.401.294,-- bedraagt. Dit bedrag van € 5.401.294 zal dan ook het genormeerde uitgangspunt voor het school- en gymnastiekgedeelte moeten zijn. Buitenschoolse opvang (BSO): De kosten voor het BSO-deel worden gedekt uit de huuropbrengst (kostprijsdekkende huur). De huurcontracten met B4kids worden omgezet naar een nieuw contract met een looptijd van 10 jaar. In financiële zin betekent dat het volgende. De betrokken partner B4kids betaalt per jaar € 113.918,-- aan huur voor 721 m². Echter op het oude BSO-gebouw aan de Oppenheimstraat 6, welke gesloopt wordt, zit een positief exploitatieresultaat van € 25.228. Het gesaldeerde voordeel bedraagt € 88.690.
4
Omgerekend naar kapitaallasten bij lineaire afschrijving in 40 jaar dekt dit bedrag een kredietdeel van € 1.267.000,--. Schoolwoningen: De schoolwoningen leveren pas later (na gebruik als leslokaal en na verkoop) geld op wanneer deze na 15 . Het is niet mogelijk om op dit moment een prognose te geven van de groei of krimp van de school de komende jaren, vandaar dat is besloten om ook de schoolwoningen conform de rest van het krediet in 40 jaar lineair af te schrijven en bij verkoop de boekwaarde met de gerealiseerde verkoopopbrengst af te ramen. Dit kan tezijnertijd leiden tot een voordeel of een nadeel, afhankelijk van de dan geldende boekwaarde in combinatie met de dan geldende verwachte verkoopprijs. De huurvergoeding bedraagt € 137.480,--. Dit bedrag dekt een krediet van € 1.964.000,--. Locatiegebonden meerkosten: Na alle bovengenoemde dekkingscomponenten blijft er een tekort over van € 715.871,--. Dit begroot resultaat kan overigens nog positief of negatief worden beïnvloed door kansen en risico’s die zich in het project bevinden. Vooralsnog is besloten om dit tekort, welke vooral wordt veroorzaakt door te lage normvergoedingen vanuit het rijk, aan te merken als “locatiegebonden meerkosten” zoals genoemd in het IHP. Kosten en dekking van tijdelijke huisvesting gedurende de bouw: Voor de nieuwbouw van de St. Josephschool zullen de leerlingen tijdelijk elders moeten worden gehuisvest. Voorgesteld wordt een groot deel van de leerlingen (18 groepen) gebruik te laten maken van de noodlokalen op het Trigonterrein. De resterende groepen kunnen tijdens de werkzaamheden worden gehuisvest in het gebouw aan de Oppenheimstraat 4. De kosten van het verlengde gebruik van de Trigonlocatie kunnen worden gedekt uit de huurvergoedingen conform de verordening (VVHO). Deze kosten maken geen dekking uit van het krediet. Wel zit er een groot risico in uitstel van de bouw van de Joseph. Leegstand of verwijdering van de noodlokalen op het Trigonterrein en het op een later tijdstip weer realiseren van noodlokalen brengen hoge meerkosten met zich mee. Risicoparagraaf: Naast bovenstaande analyse van het project is een kansen en risico analyse gemaakt: Kansen Reductie bijkomende kosten Aanbestedingsvoordeel Verkoop schoolwoningen na 15 jaar Totaal kansen (positief)
nominaal € 300.000 pm € 200.000 € 500.000
Risico's Verkoop schoolwoningen na 10 jaar Leegstand BSO na niet verlengen contract B4Kids na 9 jaar Plein en Bomenfonds (BSO) Vertraging planuitwerking t.o.v. Trigonlocatie Totaal risico's (negatief)
€ 216.000 € 981.925 € 114.400 pm € 1.312.325
5
Totaal kansen en risico's (negatief)
€ 812.325
In het project zijn er voor maximaal € 500.000,-- aan kansen gesignaleerd, hiernaast zijn er voor maximaal € 1.312.325,-- aan risico’s gesignaleerd. Het projectresultaat in huidige staat kan dus maximaal verbeterd worden tot € 215.000,-- negatief, maar evenwel verslechteren tot maximaal € 2.027.000,-- negatief. Kansen: Besparing bijkomende kosten: In de projectopzet wordt uitgegaan van een stijging van de bouwkosten van 2009 naar 2010 van 5%. De prijsstijging voor 2009/2010 wordt momenteel door de BDB ingeschat op 0%. Indien dit wordt gerealiseerd ontstaat er een reductie van € 300.000,--. De verwachting dat deze kans zich openbaard is 80%. Voordeel Europese Aanbesteding: De aanbesteding van dit project is een kans. Na een periode van sterk stijgende bouwkosten is de markt als gevolg van de recessie volledig veranderd. Dit bleek duidelijk na de voorselectie van de aanbesteding. Voor de bouw van het schooldeel bestaat belangstelling, voor het risicodragend bouwen van appartementen is niemand bereid. Dit heeft zowel voor als nadelen. Een voordeel is dat het schooldeel voor een waarschijnlijk lager bedrag kan worden aanbesteed nu de markt voor de bouwers minder ruim is. Aan deze kans kan op dit moment nog geen bedrag verbonden worden, dit moet blijken uit het aanbestedingresultaat van het project. Zowel kans als risico: Ombouwen tijdelijke leslokalen (schoolwoningen) naar woningen: Het verbouwen van de tijdelijke leslokalen tot woningen is zowel een kans als risico. De demografische gegevens die nu voorhanden zijn voor het aantal leerlingen dat wordt aangemeld over de komende 10 jaar, wijst uit dat deze tijdelijke leslokalen in 2019 niet meer nodig zijn. Wanneer deze lokalen in 2019 worden omgebouwd naar woningen en als marktwoningen worden verkocht, zit hier een verwacht tekort op van € 216.000,-. Dit tekort ontstaat doordat het krediet (boekwaarde) van de tijdelijke lokalen en het te investeren bedrag om deze lokalen te verbouwen naar woningen hoger is dan de verwachte opbrengsten. Het omslagpunt bevind zich in het 13e jaar. Als door het leerlingenaantal de noodlokalen niet na 10 jaar, maar over 15 jaar worden gerenoveerd en verkocht, zit hier een verwachte opbrengst op van € 200.000,-. In deze berekening is de afdeling VAG ervan uitgegaan dat de schoolwoningen als marktwoningen worden verkocht. De mogelijkheid bestaat echter dat de schoolwoningen niet als marktwoningen, maar als sociale huurwoningen worden verkocht. Wordt voor deze optie gekozen om de woningen als sociale huurwoningen aan een woningbouwcoöperatie te verkopen dalen de verwachte opbrengsten na 10 jaar van € 216.000,-- negatief naar € 2.000.000,-- negatief. Het omslagpunt wordt in deze optie nooit bereikt. Conclusie is dat als verkoop van de woningen verder in de tijd wordt opgeschoven de verwachte opbrengsten zullen stijgen bij verkoop als marktappartementen. Mocht voor sociale huurwoningen gekozen worden, zitten hier te allen tijde een tekort op. Over de start van de
6
renovatie van tijdelijke lokalen naar woningen heeft de gemeente Leiden geen zeggenschap, dit ligt aan het aantal leerlingen dat de aankomende jaren wordt aangemeld bij de St. Josephschool. Risico’s: Opzegging huurcontract B4Kids: Er is een risico dat B4kids na 9 jaar de huur opzegt en de betreffende ruimte niet kan worden verhuurd aan een andere organisatie. Uit het gekozen concept/stelling kan namelijk worden geconcludeerd dat, door het teruglopend leerlingaantal (demografische gegevens), B4Kids ook binnen 10 jaar een teruglopend aantal aanvragen zal krijgen. Het huidige huurcontract eindigt over circa 4 jaar, eind 2013. De kans is dan ook aanzienlijk dat B4Kids na een periode van 4 + 5 jaar het huurcontract niet zal verlengen. De gemeente Leiden wordt eigenaar van het BSO gedeelte, waarmee de verhuurrisico’s bij de gemeente Leiden komen te liggen. Het BSO deel is een specifiek verhuurobject, waarmee een kleine markt wordt aangesproken en een verhoogd risico op leegstand wordt geriskeerd. In het krediet wat wordt aangevraagd (€ 1.267.000,- ) op basis van de jaarlijkse huurinkomsten van de BSO (€ 88.690,-) is geen rekening gehouden met leegstand hiervan. Uitgaand van een worst case scenario, en B4Kids het huurcontract over 9 jaar niet verlengd, waarop niet direct, of geen andere huurovereenkomst wordt gesloten met een marktpartij, ontstaat er een exploitatietekort van € 88.690,-- op jaarbasis t.o.v. het nog resterende krediet van € 981.925,-. Schoolplein en Bomenfonds BSO: Er is met B4kids afgesproken dat zij een deel van de terreininrichting betalen. Dit is echter nog niet contractueel bekrachtigd. Dit is op dit moment een financieel risico van € 114.400,--.
Beschikbaarheid Trigonlocatie: Nog een risico is tijd. De Trigonlocatie is, na verlenging van de vergunning, tot de maand mei 2011 beschikbaar. Indien de planuitwerking dermate vertraagd dat de bouw na deze datum nog niet gereed is, zijn er twee opties mogelijk. Er wordt door de gemeente een dermate maatschappelijk belang gehecht aan een verlengd gebruik dat dit zal worden voortgezet. Of er zal naar een alternatief moeten worden gezocht. Om dit risico te beperken wordt het bouwplan zo snel en ver mogelijk uitgewerkt. Conclusie kansen en risico’s In het project St. Josephschool bevinden zich meer risico’s dan kansen. Als deze risico’s zich openbaren heeft dit als gevolg dat een dekkingstekort kan ontstaan t.o.v. het openstaande krediet. Voor het dekkingstekort moet dan extra krediet worden gevoteerd. Om dit risico te beperken moet gestuurd worden op realisatie van kansen en eliminatie van risico’s. Splitsing in appartementsrechten: Voor het complex bestaande uit de school, de BSO en de 8 tijdelijke lokalen dient een kadastrale hoofdsplitsing te worden gemaakt te worden gemaakt. In deze hoofdsplitsing zal worden vastgelegd dat het schoolbestuur eigenaar wordt van de school en de gemeente eigenaar wordt van de 8 tijdelijke lokalen en de BSO. In dit stadium moet de splitsing nog uitgewerkt worden door middel van een splitsingsakte. In verband met de spoed die betracht
7
wordt bij de voorbereiding van de school, met name de aanbesteding, wordt voorgesteld om het hoofd VAG de volmacht te geven de regeling van de splitsing nader uit te werken. Aanbesteding: Om de risico’s van aanbesteding voor en tijdens de bouw beperkt te houden is het van belang dat een aantal voorwaarden worden gesteld aan de aannemende partij. Over het algemeen zullen aannemers zich beroepen op de voorwaarden zoals die gesteld zijn in de UAV 89. (Uniforme Aanbesteding Voorwaarden). Dit leidt niet tot grotere risico’s bij de opdrachtgever als de volgende 4 punten contractueel worden vastgelegd: 1. Er dient een betalingsschema te worden vastgesteld. Over het algemeen dient een termijn volgens de UAV 89 te worden voldaan aan het begin van het uit te voeren onderdeel waar de termijnbetaling op van toepassing is. Hierdoor betaalt de opdrachtgever de bewuste termijn vooraf en loopt daarmee het risico, bij tussentijdse beëindiging van het werk (faillissement), dat de opdrachtgever haar geld kwijt is. 2. Om bovenstaande schade te voorkomen dient er de aannemer een bankgarantie ter beschikking van opdrachtgever te stellen die minimaal de grootte heeft van de grootste termijn zoals in het betalingsschema is opgenomen. 3. Daarnaast gaat de gemeente pas over tot het betalen van een termijn als de opdrachtgever het werk aangaande de voorgaande termijn heeft gecontroleerd en heeft goedgekeurd. 4. Als waarborgsom zal de laatste termijn, zijnde 5% van de aanneemsom, als garantie worden achtergehouden. Niet eerder dan 3 maanden na oplevering van het gehele werk zal deze laatste termijn betaalbaar worden gesteld, mits alle opleverpunten zijn opgelost. Evaluatie: Niet van toepassing. Bijgevoegde informatie: - Bijlage: brief aan B4kids betreffende de huuraanbieding voor de BSO in de nieuwbouw St. Joseph; - Bijlage: begrotingswijziging. RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel 09.0031 van 2009), mede gezien het advies van de commissie BESLUIT: 1. in te stemmen met het uitvoeringsvoorstel voor de nieuwbouw van de basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor buitenschoolse opvang en schoolwoningen; 2. in te stemmen met het uitstellen van de in het kaderbesluit voorgenomen bouw van de appartementen ter plaatse van de Oppenheimstraat 4 als gevolg van de terughoudende reacties van aannemers gedurende de voorselectie in de aanbesteding. De afdeling VAG zal vanaf heden dit stuk gemeentebezit (fase 2) namens de gemeente verkopen aan een marktpartij onder de noemer: “verkoop gemeente bezit”. De opbrengsten die hieruit
8
3. 4. 5. 6.
7.
8.
voortvloeien zullen worden gestort in de bestemmingsreserve Onrendabele Investeringen op onderwijsgebouwen; in te stemmen met de contractuele voorwaarden zoals vermeld in de paragraaf: Aanbesteding; ten behoeve van de uitvoering van het project een krediet te voteren van € 9.089.661,--. Hierdoor komt het totale beschikbare krediet inclusief een al beschikbaar gesteld bedrag van € 900.000 op € 9.989.661,--.; de dekking van dit krediet van € 9.989.661,-- bestaat uit: a. een bijdrage van € 515.679,-- van de Stichting Katholiek Onderwijs Leiden (SKOL) t.b.v. extra opties; b. een subsidie t.b.v. de sloop van het gebouw van € 125.817,--; c. het restantkrediet van € 9.346.815,-- wordt geactiveerd en afgeschreven in 40 jaren. De kapitaallasten hiervan bedragen in het eerste jaar na afsluiting van het krediet, € 654.372,--. De dekking van deze kapitaallasten is als volgt: School en Gymzaal d. van deze kapitaallasten is een bedrag van € 372.190,-- (kapitaallasten van een investering van € 5.317.000,--) reeds gedekt in de middelen opgenomen in de meerjarenbegroting 2009-2012 en verantwoord op programma 7 “onderwijs en jeugd”; e. van deze kapitaallasten zijn een bedrag van € 5.901-- (kapitaallasten van een investering van € 84.294,-- t.b.v. indexering) en een bedrag van € 50.111,-(kapitaallasten van een investering van € 715.871,-- t.b.v. het projecttekort verder aangeduid als locatiegebonden meerkosten) opgenomen in het IHP. Deze middelen waren nog niet opgenomen in de meerjarenbegroting 20092012 en zullen worden opgenomen door verhoging van de stelpost kapitaallasten in de begroting 2009 en deze stelpost vervolgens weer af te ramen bij het opstellen van de meerjarenbegroting 2010-2013; Buitenschoolse opvang f. van deze kapitaallasten wordt een bedrag van € 88.690,-- (kapitaallasten van een investering van € 1.267.000,--) gedekt uit de jaarlijkse huurinkomsten vanuit de BSO (B4kids); Schoolwoningen g. van deze kapitaallasten wordt een bedrag van € 137.480,-- (kapitaallasten van een investering van € 1.964.000,--) gedekt uit de jaarlijkse huurinkomsten schoolwoningen. De schoolwoningen vervangen voor 8 groepen noodlokalen. uitdrukkelijk kennis te nemen van de kansen en risico’s die zich mogelijk in de toekomst kunnen voordoen. Er is maximaal voor € 500.000,-- aan kansen gesignaleerd en voor maximaal € 1.312.325,-- aan risico’s gesignaleerd. Het projectresultaat in huidige staat kan dus maximaal verbeterd worden tot € 215.000,-- negatief, maar evenwel verslechteren tot maximaal € 2.027.000,-- negatief. De risico’s worden zoals te doen gebruikelijk afgedekt op het budget exploitatie onderwijshuisvesting; de bijgevoegde begrotingswijziging vast te stellen.
Gedaan in de openbare raadsvergadering van , de Griffier,
de Voorzitter,
9
Dit voorstel is op 26/28 mei 2009 ongewijzigd vastgesteld.
10
TECHNISCHE INFORMATIE Opsteller: Organisatieonderdeel: Telefoon: E-mail:
E. Botter Beheer en Onderhoud Vastgoed 5301
[email protected]
Verantwoordelijk portefeuillehouder: G. van den Berg. Communicatie: De rooms-katholieke basisschool St.Joseph heeft in het verleden goedkeuring gekregen voor de financiering van de vervangende bouw van haar schoolgebouwen aan de Oppenheimstraat 4 en 8. Omdat de op hetzelfde terrein gelegen gymnastiekzaal en het gebouw voor buitenschoolse opvang (BSO) ook aan vervanging toe zijn, is besloten de functies te combineren in één nieuw gebouw. Bovendien zullen er ten behoeve van de flexibiliteit 8 schoolwoningen aan worden toegevoegd. Schoolwoningen zijn ruimten die eerst door de school kunnen worden gebruikt, maar later tot woningen kunnen worden omgebouwd. Het schoolgebouw krijgt 25 permanente leslokalen, 2 speellokalen die ook door de BSO worden gebruikt, een gymnastieklokaal en ruimten voor de BSO.
Bijgevoegde informatie: - Bijlage: Brief aan B4kids betreffende de huuraanbieding voor de BSO in de nieuwbouw St. Joseph - Bijlage: Begrotingswijziging
11
ADVIES PRESIDIUM
Doel:
Behandelingsvoorstel:
Opmerkingen/aandachtspunten: |
12
B&W.nr. 09.0299, d.d. 31 maart 2009
B&W-Aanbiedingsformulier Onderwerp
Uitvoeringsbesluit nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor buitenschoolse opvang en schoolwoningen.
BESLUITEN Behoudens advies van de commissie 1. in vervolg op het projectbesluit (nu kaderbesluit) “Nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor buitenschoolse opvang en (school-) woningen” (B&W 080536, RV 08.0078) in te stemmen met de uitvoering van het definitieve ontwerp van de nieuwbouw van de basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor buitenschoolse opvang en schoolwoningen ter plaatse van de Oppenheimstraat 6 en 8; 2. als gevolg van de terughoudende reacties van aannemers gedurende de voorselectie in de aanbesteding, de in het kaderbesluit voorgenomen bouw van de appartementen ter plaatste van de Oppenheimstraat 4 tot nader order uit te stellen.De afdeling VAG zal vanaf heden dit stuk gemeentebezit (fase 2) namens de gemeente verkopen aan een marktpartij onder de noemer: “verkoop gemeente bezit”. De opbrengsten die hieruit voortvloeien zullen worden gestort in de bestemmingsreserve Onrendabele Investeringen op onderwijsgebouwen; 3. als gevolg van de scheiding tussen de bouw van de school en de bouw van de appartementen het bestuurlijk opdrachtgeverschap voor de appartementen te beleggen bij de wethouder Ruimtelijke ordening, Binnenstad en Publiekszaken; 4. in te stemmen met het voorstel tot verlengd gebruik van de huidige noodlokalen op het zogenaamde Trigonterrein aan de Zoeterwoudsesingel als tijdelijke huisvesting voor de St. Josephschool gedurende de bouwactiviteiten aan de Oppenheimstraat en hiervoor de benodigde artikel 3.22 Wro te doorlopen; 5. de kosten van het verlengde gebruik van de noodlokalen op het Trigonterrein te dekken uit de reguliere huurvergoedingen conform de Verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs (VVHO); 6. in te stemmen met de voorgestelde wijze van het beheer en exploitatie (op basis van een kostprijs dekkende huur) van het multifunctionele gedeelte van het schoolgebouw (het niet-onderwijsgedeelte). De gemeente Leiden investeert in commercieel vastgoed en wordt daarmee eigenaar van het niet-onderwijsgedeelte, met bijbehorende verhuurrisico’s; 7. in te stemmen met de voorgestelde financiële paragraaf behorende bij dit project; 8. in te stemmen met het uitvoeringsvoorstel St. Josephschool met een projecttekort van € 715.871,- , welke zullen worden aangemerkt als locatiegebonden meerkosten zoals genoemd in het IHP; 9. uitdrukkelijk kennis te nemen van de kansen en risico’s die zich mogelijk in de toekomst kunnen voordoen en deze aan de Raad te melden. Er is maximaal voor € 500.000,-- aan kansen gesignaleerd en voor maximaal € 1.312.325,-- aan risico’s gesignaleerd. Het
13
projectresultaat in huidige staat kan dus maximaal verbeterd worden tot € 215.000,-negatief, maar evenwel verslechteren tot maximaal € 2.027.000,-- negatief. De risico’s worden zoals te doen gebruikelijk afgedekt op het budget exploitatie onderwijshuisvesting; 10. aan het hoofd van de afdeling VAG volmacht te verlenen de regeling van het aandeel in het appartementsrecht nader uit te werken; 11. in te stemmen met de contractuele voorwaarden zoals vermeld in de paragraaf: Aanbesteding; 12. hierbij motie 2, aangenomen bij de raadsbehandeling van het kaderbesluit “nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor buitenschoolse opvang en (school-) woningen” (RV 08.0078), voor ons College als afgedaan te beschouwen; 13. Aan de raad voor te stellen: b) in te stemmen met het uitvoeringsvoorstel voor de nieuwbouw van de basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor buitenschoolse opvang en schoolwoningen; c) in te stemmen met het uitstellen van de in het kaderbesluit voorgenomen bouw van de appartementen ter plaatse van de Oppenheimstraat 4 als gevolg van de terughoudende reacties van aannemers gedurende de voorselectie in de aanbesteding. De afdeling VAG zal vanaf heden dit stuk gemeentebezit (fase 2) namens de gemeente verkopen aan een marktpartij onder de noemer: “verkoop gemeente bezit”. De opbrengsten die hieruit voortvloeien zullen worden gestort in de bestemmingsreserve Onrendabele Investeringen op onderwijsgebouwen; d) in te stemmen met de contractuele voorwaarden zoals vermeld in de paragraaf: Aanbesteding; e) ten behoeve van de uitvoering van het project een krediet te voteren van € 9.089.661,--. Hierdoor komt het totale beschikbare krediet inclusief een al beschikbaar gesteld bedrag van € 900.000 op € 9.989.661,--. De dekking van dit krediet van € 9.989.661,-- bestaat uit: a. een bijdrage van € 515.679,-- van de Stichting Katholiek Onderwijs Leiden (SKOL) t.b.v. extra opties; b. een subsidie t.b.v. de sloop van het gebouw van € 125.817,-c. het restantkrediet van € 9.346.815,-- wordt geactiveerd en afgeschreven in 40 jaren. De kapitaallasten hiervan bedragen in het eerste jaar na afsluiting van het krediet, € 654.372,-De dekking van deze kapitaallasten is als volgt: School en Gymzaal d. van deze kapitaallasten is een bedrag van € 372.190,-- (kapitaallasten van een investering van € 5.317.000,--) reeds gedekt in de middelen opgenomen in de meerjarenbegroting 2009-2012 en verantwoord op programma 7 “onderwijs en jeugd”; e. van deze kapitaallasten zijn een bedrag van € 5.901-- (kapitaallasten van een investering van € 84.294,-- t.b.v. indexering) en een bedrag van € 50.111,-(kapitaallasten van een investering van € 715.871,-- t.b.v. het projecttekort verder aangeduid als locatiegebonden meerkosten) opgenomen in het IHP. Deze middelen waren nog niet opgenomen in de meerjarenbegroting 20092012 en zullen worden opgenomen door verhoging van de stelpost kapitaallasten in de begroting 2009 en deze stelpost vervolgens weer af te ramen bij het opstellen van de meerjarenbegroting 2010-2013;
14
Buitenschoolse opvang f. van deze kapitaallasten wordt een bedrag van € 88.690,-- (kapitaallasten van een investering van € 1.267.000,--) gedekt uit de jaarlijkse huurinkomsten vanuit de BSO (B4kids); Schoolwoningen g. van deze kapitaallasten wordt een bedrag van € 137.480,-- (kapitaallasten van een investering van € 1.964.000,--) gedekt uit de jaarlijkse huurinkomsten schoolwoningen. De schoolwoningen vervangen voor 8 groepen noodlokalen. f) dat motie 2, aangenomen bij de raadsbehandeling van het projectbesluit “nieuwbouw basisschool St. Joseph inclusief gymnastiekzaal, ruimte voor buitenschoolse opvang en (school-) woningen” (RV 08.0078), hiermee is afgedaan; g) uitdrukkelijk kennis te nemen van de kansen en risico’s die zich mogelijk in de toekomst kunnen voordoen. Er is maximaal voor € 500.000,-- aan kansen gesignaleerd en voor maximaal € 1.312.325,-- aan risico’s gesignaleerd. Het projectresultaat in huidige staat kan dus maximaal verbeterd worden tot € 215.000,-negatief, maar evenwel verslechteren tot maximaal € 2.027.000,-- negatief. Hiervoor zijn geen reservingen aangemaakt noch wordt er in dit uitvoeringsbesluit krediet voor aangevraagd; h) de bijgevoegde begrotingswijziging vast te stellen. Samenvatting De rooms-katholieke basisschool St.Joseph heeft in het verleden goedkeuring gekregen voor de financiering van de vervangende bouw van haar schoolgebouwen aan de Oppenheimstraat 4 en 8. Omdat de op hetzelfde terrein gelegen gymnastiekzaal en het gebouw voor buitenschoolse opvang (BSO) ook aan vervanging toe zijn, is besloten de functies te combineren in één nieuw gebouw. Bovendien zullen er ten behoeve van de flexibiliteit 8 schoolwoningen aan worden toegevoegd. Schoolwoningen zijn ruimten die eerst door de school kunnen worden gebruikt, maar later tot woningen kunnen worden omgebouwd. Het schoolgebouw krijgt 25 leslokalen, 2 speellokalen die ook door de BSO worden gebruikt, een gymnastieklokaal en ruimten voor de BSO.
15
Aan Van College van B&W Hans Smit Onderwerp Besluitpunt 9 Uitvoeringsbesluit nieuwbouw basisschool St. Joseph
Doorkiesnummer Datum 24-3-2009
Geacht College, In het uitvoeringsbesluit is onder punt 9 van het B&W besluit en onder f van het conceptraadsbesluit een tekst opgenomen over het nadrukkelijk kennisnemen van de risico’s en kansen die zich in de toekomst kunnen voordoen. Een belangrijk risico wordt gevormd door het risico van leegstand na afloop van het huurcontract met B4KIDS over 10 jaar. Als dit risico op dit moment voorzien zou moeten worden dan is daar een bedrag van 981.925,-- voor nodig. Samen met de andere kansen, risico’s en het begrote project tekort van € 715.871,-- komt het maximale tekort uit op € 2.027.000,--. Het is goed dat de raad kennis van neemt van de risico’s, maar het beleidskader (vastgoed) van Leiden schrijft niet voor dat bij aanvang van het project de exploitatierisico’s al voorzien moeten worden. Risico’s moeten voorzien worden op het moment dat die zich daadwerkelijk voordoen. Daar is uiteraard in dit geval voor wat betreft de afloop van het huurcontract geen sprake van. Met vriendelijke groet, Evert den Hartog Concerncontroller
16
