RAADSVOORSTEL RV. nr.: B&W-besluit d.d.: B&W-besluit nr.:

RAADSVOORSTEL 10.0039 RV. nr.: 10.0039

B&W-besluit d.d.: 9-2-2010 B&W-besluit nr.: 10.0089

Naam programma +onderdeel: Stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Lorentzhof: Onttrekking uit de Reserve Herstructurering Woongebieden Ons Doel ten behoeve van de ontwikkeling van de locatie Lorentzhof en beschikbaarstelling van een krediet voor de verplaatsing van het rioolgemaal Lammenschansweg. Aanleiding: Een onttrekking te doen aan de Reserve Herstructurering Woongebieden Ons Doel ter dekking van het tekort bij de grondexploitatie van de locatie Lorentzhof. Deze reserve is naar aanleiding van de Raamovereenkomst uit 2006 met Woningstichting Ons Doel gevormd en gevuld met een storting van € 8,3 mln. door Woningstichting Ons Doel bij de overdracht van de voormalige wooncomplexen op erfpacht naar vol eigendom in mei 2007. In de Raamovereenkomst is vastgelegd waaraan dat geld wordt besteed: het grootste deel ad ca. € 7 mln. vermeerderd met rente tot het moment van uitputting van de reserve, is bedoeld voor: stedelijke vernieuwingsprojecten (vergoeding/terugbetaling aan de corporatie i.v.m. tekorten op de grondexploitatie bij herstructureringsplannen incl. bouwkundige parkeervoorzieningen. De besteding behoeft de instemming van beide partijen. Realisatie van de ontwikkeling kan niet zonder verplaatsing van het rioolgemaal ter plaatse naar het oorspronkelijke gemaalgebouw aan de Geregracht 50. Daarvoor een krediet beschikbaar te stellen Doel: De ontwikkeling van de locatie Lorentzhof, bestaande uit een nieuw woonzorgcentrum Lorentzhof (incl. bijpassende maatschappelijke functies), de bouw van sociale huur- en koopwoningen, een nieuwe voorziening voor Ipse de Bruggen (orthopedagogisch centrum, ter vervanging van het gebouw aan de Zoeterwoudsesingel) en bijbehorende parkeervoorzieningen. Kader: Het kader voor de projectovereenkomst is gesteld in de Raamovereenkomst stedelijke herstructurering met de woningcorporatie Woningstichting Ons Doel. Overwegingen: In mei 2006 heeft de Raad via de voorhangprocedure ingestemd met de Raamovereenkomsten stedelijke herstructurering met de woningcorporaties Ons Doel en de Sleutels. Ter zake van Woningstichting Ons Doel is daarbij voorzien in een storting van € 8,3 mln. door Woningstichting Ons Doel in de Reserve Herstructurering Woongebieden Ons Doel. Een van de projecten waarvoor in verband met het voorziene tekort een dotatie vanuit de genoemde reserve is ingeruimd, is het project Lorentzhof. Het project Lorentzhof omvat de nieuwbouw van een woonzorgcentrum (ter vervanging van het huidige Lorentzhof), de bouw van woningen, een nieuwe voorziening van Ipse de Bruggen

(orthopedagogisch centrum, ter vervanging van het gebouw aan de Zoeterwoudsesingel) en bijbehorende parkeervoorzieningen. De woningbouw bestaat uit 39 sociale huurwoningen en 54 koopwoningen in de vrije sector. De huidige Lorentzhof is eigendom van en wordt geëxploiteerd door Stichting Libertas Leiden; het nieuwe woonzorgcentrum (incl. bijpassende maatschappelijke functies) wordt ontwikkeld door en eigendom van Woningstichting Ons Doel die het verhuurt en gedeeltelijk verkoopt aan Stichting Libertas Leiden. De woningen worden ook ontwikkeld door Woningstichting Ons Doel; de koopwoningen uiteraard ter verkoop, de huurwoningen blijven in haar eigen beheer. De huidige voorziening van Ipse de Bruggen aan de Zoeterwoudsesingel wordt verbouwd tot appartementen, voor rekening en risico van Woningstichting Ons Doel; voor de nieuwbouw treedt Ipse de Bruggen op als ontwikkelaar. De halfverdiepte parkeervoorziening wordt volgens de CROW-normen gedimensioneerd en toegerekend aan de resp. gebruikers; het impliceert dat de kopers van de woningen een parkeerplaats moeten kopen en de huurders een parkeerplaats moeten huren. Het komt er dus op neer dat Woningstichting Ons Doel als ontwikkelaar van het geheel optreedt, met uitzondering van nieuwbouw van Ipse de Bruggen. Woningstichting Ons Doel voert dan ook de grondexploitatie en heeft voor de samenwerking met genoemde partijen alsmede de gemeente een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Het voorziene tekort bij de grondexploitatie- inclusief het onrendabele deel op gebouwd parkeren voor sociale huur en zorg- wordt vastgesteld middels een per project te sluiten projectovereenkomst en wordt dan afgedekt met een dotatie vanuit de Reserve Herstructurering. Het voorstel gaat hierbij aan uw Raad om de genoemde dotatie vanuit de reserve te effectueren. Zoals gezegd dient het geld uitsluitend ter dekking van het tekort van de grondexploitatie c.a. en komt dus niet ten goede van de bouw van de woningen, het zorgcentrum Lorentzhof en het nieuwe centrum van Ipse de Bruggen. Voor Zoeterwoudsesingel 33/34 worden in de projectovereenkomst nadere afspraken over nacalculatie van de vastgoedexploitatie gemaakt. Zoals bekend is het bestemmingsplan Zuidelijke schil in november 2009 vastgesteld in uw raad risico’s en regie Woningstichting Ons Doel zal optreden als risicodrager voor de ontwikkeling van de gehele ontwikkelingslocatie Lorentzhof. Daarmee beperkt de gemeente zich in dit project van nu aan tot de regierol: met de vaststelling van het bestemmingsplan Zuidelijke Schil en de bijgaande overeenkomsten zijn de kaders voor deze ontwikkeling gesteld. De risico’s van de vastgoedexploitatie liggen grotendeels bij de woningstichting Ons Doel, verrekening van de uiteindelijke tekorten op de grondexploitatie en het gebouwd parkeren voor huur en zorg vindt plaats op basis van de in de Raamovereenkomst met Woningstichting Ons Doel vastgelegde afspraken. Dit betekent dat de omvang van de onttrekking nu -netto contant gemaakt- voorlopig is bepaald op gedetailleerde ramingen van kosten en baten. Met de nu voorgestelde onttrekking uit het Herstructureringsfonds resteert nog ongeveer € 3,4 mln. in de reserve. Er is gerekend met fasering van de uitvoering: nieuwbouw voor de beide zorginstellingen gaat vooraf aan sloop/hergebruik van de oude locaties. Dat betekent dat de laatste oplevering niet eerder dan in 2014/2015 is voorzien. Voor de verplaatsing van het gemaal blijft de gemeente zelf initiatiefnemer en risicodrager. Financiën:

Het betreft een onttrekking aan de Reserve Herstructurering Woongebieden Ons Doel, ter grootte van € 1.881.000,- ten behoeve van financiering van de ontwikkeling locatie-Lorentzhof door Woningstichting Ons Doel ad. € 1.181.000 en voor de verplaatsing van het gemaal Lammenschansweg ad. € 700.000 . Van de beschikbare ca. € 7 mln. in deze Reserve, bedoeld voor projecten, is reeds eerder een aanspraak gedaan in verband met de bouw van de Brede School Leiden Noord ad. € 2,6 mln. (zie raadsbesluit 09.0017 d.d. 31-03-2009); De verplaatsingskosten voor het gemaal bedragen € 1,5 mln. Uit de onttrekking aan de Reserve Herstructurering wordt € 7 ton bestemd voor de verplaatsing van het gemaal. De kapitaallasten van de overige netto-investeringslast ad € 0,8 mln. worden gedekt uit het IP 2010. Evaluatie: Niet van toepassing RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel 10.0039 van 2010), mede gezien het advies van de commissie BESLUIT: 1.

2.

3..

een krediet beschikbaar te stellen ad € 1.181.000,- in verband met de projectovereenkomst ‘Lorentzhof (dekking negatieve Netto Contante Waarde grondexploitatie Ons Doel), en dit te onttrekken aan de Reserve Herstructurering Woongebieden Ons Doel, zoals voorzien in de Raamovereenkomst Stedelijke Herstructurering Ons Doel (zie raadsbesluit 07.0023 d.d. 13-32007); het beschikbare krediet in het IP 2010 van € 800.000,- voor de nieuwbouw van een gemaal aan de Geregracht 50 en sloop van de opstal en sanering van de locatie aan de Lammenschansweg 2 te verhogen met € 700.000,- en dit te dekken via een onttrekking uit de Reserve Herstructurering Woongebieden Ons Doel. In het IP 2010 worden de kapitaallasten van de netto-investering ad € 800.000,- gedekt ; de begroting 2010 als volgt te wijzigen:

Programma 06 Stedelijke ontwikkeling 05 Omgevingskwaliteit 12 Verrekening met reserves 12 Verrekening met reserves 06 Stedelijke ontwikkeling 06 Stedelijke ontwikkeling Totaal

LASTEN Verhogen Verlagen 1.181.000 700.000

1.881.000 500.000 200.000 2.581.000

Gedaan in de openbare raadsvergadering van 27 mei 2010, de Griffier,

de Voorzitter,

BATEN Verhogen Verlagen

0

700.000 2.581.000

0

Dit voorstel is 27 mei 2010 ongewijzigd vastgesteld.

Opsteller: Organisatieonderdeel: Telefoon: E-mail:

TECHNISCHE INFORMATIE Wim Griffioen PMB 5747 [email protected]

Verantwoordelijk portefeuillehouder: JW&F Communicatie:      

Bijgevoegde informatie: - begrotingswijzigingen

ADVIES PRESIDIUM      

Doel:      

Behandelingsvoorstel:      

Opmerkingen/aandachtspunten:      

B&W.nr. 10.0089., d.d. 9-2-2010 BBnr. 10.007 d.d. 9-2-2010

B&W& Burgemeesters Aanbiedingsformulier Onderwerp

Lorentzhof: aangaan samenwerkingsovereenkomst en projectovereenkomst, krediet voorstel verplaatsing rioolgemaal

Burgemeester en wethouders besluiten Behoudens advies van de commissie 1. in te stemmen met het aangaan van bijgaande samenwerkingsovereenkomst tussen enerzijds de gemeente, Stichting Libertas Leiden en Stichting Ipse de Bruggen als grondeigenaren in de locatie-Lorentzhof en anderzijds Woningstichting Ons Doel als ontwikkelaar inzake ontwikkeling van deze locatie welke uitgaat van het realiseren van 39 huurwoningen in de sociale sector, 54 woningen in de vrije sector alsmede een woonzorgcentrum (incl. bijpassende maatschappelijke functies)Lorentzhof, een nieuwe voorziening van Ipse de Bruggen (orthopedagogisch centrum, ter vervanging van het gebouw aan de Zoeterwoudsesingel), de bijbehorende gebouwde parkeervoorziening en verbouwing van het pand van Ipse de Bruggen; 2. in te stemmen met het aangaan van bijgaande projectovereenkomst met Woningstichting Ons Doel en in te stemmen met een onttrekking uit de Reserve Herstructurering woongebieden Ons Doel van € 1.881.000,• ten behoeve van financiering (dekking negatieve Netto Contante Waarde van de grondexploitatie van Ons Doel) van de ontwikkeling locatie-Lorentzhof door Woningstichting Ons Doel ad. € 1.181.000 • en voor de verplaatsing van het gemaal Lammenschansweg ad. € 700.000 zulks onder de opschortende voorwaarde dat de Raad kan instemmen met het hiernavolgende raadsvoorstel; 3. de wethouder Jeugd, Welzijn en Financiën te machtigen om, op aangeven van het hoofd Juridische Dienstverlening, beperkt juridisch technische wijzigingen door te voeren; 4. tot verplaatsen van het rioolgemaal Lammenschansweg 2 nadat in het gemaalgebouw aan de Geregracht 50 een vervangend nieuw gemaal is gebouwd; 5. tot verkoop aan Woningstichting Ons Doel van een perceel grond met opstallen (de v.m. praktijkschool aan de Lammenschansweg + locatie van het rioolgemaal) plaatselijk bekend Lammenschansweg 4-6 te Leiden, kadastraal bekend gemeente Leiden, sectie M, nr. 7850, met een oppervlakte van 4.641 m2 en nr. 8090, met een oppervlakte van 458 m2, en nr. 8403, met een oppervlakte van 768 m2; het geheel voor een totaal bedrag van € 700.000,- volgens bijgaande koopovereenkomst; 6. de inkomst van sub 5 als volgt te verwerken: - € 200.000,- af te boeken op de resterende boekwaarde van de praktijkschool Lammenschans. - € 500.000,- te doteren aan de vereveningsreserve grondexploitaties inzake de Praktijkschool Boerhaavelaan;

7. € 700.000,- uit de onttrekking Herstructureringsfonds beschikbaar te stellen voor de verplaatsing van het gemaal; 8. tot de aanwijzing van Zoeterwoudsesingel 33/34 tot gemeentelijk monument te besluiten zodra de samenwerkingsovereenkomst Lorentzhof van kracht is geworden; 9. aan de Raad voor te stellen: a.. een krediet beschikbaar te stellen ad € 1.181.000,- in verband met de projectovereenkomst ‘Lorentzhof (dekking negatieve Netto Contante Waarde grondexploitatie Ons Doel) en dit te onttrekken aan de Reserve Herstructurering Woongebieden Ons Doel, zoals voorzien in de Raamovereenkomst Stedelijke Herstructurering Ons Doel (zie raadsbesluit 07.0023 d.d. 13-3-2007); b. het beschikbare krediet in het IP 2010 van € 800.000,- voor de nieuwbouw van een gemaal aan de Geregracht 50 en sloop van de opstal en sanering van de locatie aan de Lammenschansweg 2 te verhogen met € 700.000,- en dit te dekken via een onttrekking uit de Reserve Herstructurering Woongebieden Ons Doel. In het IP 2010 worden de kapitaallasten van de netto-investering ad € 800.000,- gedekt ; c. de productraming 2010 als volgt te wijzigen:

Prg Product

LASTEN Verhogen Verlagen

830.01 Bijdrage aan Ons Doel voor de grondexploitatie Ons Doel 722.05 Bijdrage aan krediet verplaatsing gemaal 05 Lammenschansweg 980.06 Reserve herstructureren Res woongebieden Ons Doel 06 830.01 Grondexploitatie 980.06 Vereveningsreserve 06 grondexploitatie 06 830.01 Grondexploitatie 06

Totaal

BATEN Verhogen Verlagen

1.181.000

700.000 1.881.000 700.000 500.000 200.000 2.581.000

0

2.581.000

0

De burgemeester besluit Behoudens advies van de commissie de wethouder Jeugd, Welzijn en Financiën te machtigen tot het ondertekenen van 1. de samenwerkingsovereenkomst met Woningstichting Ons Doel, Stichting Libertas Leiden en Stichting Ipse de Bruggen inzake de ontwikkeling van de locatie-Lorentzhof en 2. de projectovereenkomst met Woningstichting Ons Doel betreffende de onttrekking uit de Reserve Herstructurering Woongebieden Ons Doel’ ten behoeve van de ontwikkeling van de locatie Lorentzhof.

Samenvatting

Het project Lorentzhof omvat de gefaseerde nieuwbouw van een woonzorgcentrum (ter vervanging van het huidige Lorentzhof), de bouw van woningen, een nieuwe voorziening van Ipse De Bruggen (orthopedagogisch centrum, ter vervanging van het gebouw aan de Zoeterwoudsesingel) en bijbehorende parkeervoorzieningen. De woningbouw bestaat uit 39 sociale huurwoningen en 54 woningen voor de verkoop in de vrije sector, daarvan ca. 21 in de tot woongebouw verbouwde Zoeterwoudsesingel 33/34 Op grond van het bepaalde in de Raamovereenkomst uit 2007 treedt Woningstichting Ons Doel op als ontwikkelaar van het geheel, met uitzondering van nieuwbouw van Ipse de Bruggen. Verder wordt ingevolge voornoemde raamovereenkomst het voorziene tekort bij de grondexploitatie vastgesteld middels een per project te sluiten projectovereenkomst en wordt dan afgedekt met een dotatie vanuit de Reserve Herstructurering. Het college heeft besloten deze projectovereenkomst te sluiten en tevens tot de grondverkoop van het perceel van de v.m. Praktijkschool aan de Lammenschansweg aan Woningstichting Ons Doel. Tenslotte is een raadsvoorstel vastgesteld om de genoemde dotatie vanuit de reserve te effectueren. Vooruitlopend op de realisatie van het project wordt het rioolgemaal Lammenschansweg verplaatst naar het bestaande gebouw Geregracht 50.

SAMENWERKINGSOVEREENKOMST LOCATIE LORENTZHOF TE LEIDEN

versie 15 januari 2010

PARTIJEN De gemeente Leiden, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar wethouder Jeugd, Welzijn en Financiën, mevrouw dr. G.M. van den Berg, te dezen handelend als gevolmachtigde ter uitvoering van het besluit van het College van Burgemeester en Wethouders d.d. …., hierna te noemen “de Gemeente” Stichting Libertas Leiden, gevestigd te Leiden, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de voorzitter van de raad van bestuur, mevrouw E. Koster MHA, hierna te noemen “Libertas Leiden” Stichting Ipse de Bruggen, gevestigd te Alphen aan den Rijn, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de voorzitter van de raad van bestuur, de heer drs. J. Fidder, hierna te noemen “Ipse de Bruggen” Woningstichting Ons Doel, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur-bestuurder, de heer ir. B.J. Noorlander MRE, hierna te noemen “Ons Doel”

OVERWEGENDE DAT -

partijen samenwerken bij de herontwikkeling van een locatie gelegen tussen de Lammenschansweg, Zoeterwoudsesingel en Lorentzkade te Leiden, leidend tot de nieuwbouw van een zorgcentrum (inclusief bijpassende maatschappelijke functies), zorg- en koopappartementen, een voorziening voor Ipse De Bruggen, alsmede bijbehorende parkeervoorzieningen;

-

partijen daartoe op 25 augustus 2008 een intentie-overeenkomst hebben gesloten;

-

partijen inmiddels ter uitvoering van die intentie-overeenkomst overeenstemming hebben bereikt over een stedenbouwkundig plan met bijbehorend beeldkwaliteitsplan, alsmede de te voeren grondexploitatie;

-

die overeenstemming met zich meebrengt dat het opportuun is dat partijen zich formeel vastleggen op deze documenten, alsmede op de daaruit voortvloeiende grondtransacties (vooraf ten behoeve van de herontwikkeling maar ook na verkaveling ten behoeve van de nieuwbouw);

-

partijen daarnaast de noodzakelijke kaders willen vastleggen voor de gefaseerde ontwikkeling en uitvoering van het project zelf;

-

partijen de hoofdafspraken in dat verband wensen vast te leggen, onder aantekening dat zij specifieke bilaterale afspraken zullen vastleggen in nadere projectovereenkomsten;

-

daarin door middel van deze overeenkomst wordt voorzien;

VERKLAREN ALS VOLGT TE ZIJN OVEREENGEKOMEN

Artikel 1 Onderwerp van deze overeenkomst 1.1

Deze overeenkomst heeft betrekking op de ontwikkeling en realisering van: a. circa 7400 vierkante meters bvo zorgcentrum (inclusief bijpassende maatschappelijke functies), door Ons Doel voor de verhuur aan Libertas Leiden; b. circa 3600 vierkante meters bvo orthopedagogisch centrum, door Ipse de Bruggen voor de eigen exploitatie; c. 4 koopwoningen van circa 140 vierkante meters gbo, 29 koopappartementen van circa 100 vierkante meters gbo en (in het bestaande gebouw van Ipse de Bruggen) 21 koopappartementen van circa 145 vierkante meters gbo, door Ons Doel voor de verkoop; d. 39 sociale huurappartementen van circa 80 vierkante meters gbo, door Ons Doel voor de verhuur; e. een halfverdiepte parkeervoorziening met circa 124 parkeerplaatsen, door Ons Doel voor de verhuur en de verkoop; hierna te noemen “het Project”, waarbij de onder 1.1.a en 1.1.b genoemde minimumomvang van het te realiseren aantal m2 BVO wordt bepaald door de normstelling voor nieuwbouw vastgesteld door het voormalige College Bouw Zorginstellingen en de onder 1.1.e genoemde parkeerplaatsen uitsluitend ten behoeve van het Project zullen worden gerealiseerd.

1.2

Het Project is gesitueerd in Leiden tussen de Zoeterwoudsesingel, de Lammenschansweg en de Lorentzkade, een en ander zoals aangegeven op de situatieschets, die als Bijlage 1 bij deze overeenkomst is opgenomen, hierna ook te noemen “het Projectgebied”.

Artikel 2

Fasering / projectovereenkomsten

2.1 Het Project kent de volgende fasering: Fase 1: sloop van bestaande opstallen (praktijkschool, gymzaal en gemaal) en nieuwbouw van circa 7400 vierkante meters bvo zorgcentrum (inclusief bijpassende maatschappelijke functies) 39 sociale huurwoningen van circa 80 vierkante meters gbo en 4 koopwoningen van circa 140 vierkante meters gbo, hierna te noemen “Fase 1”; Fase 2: sloop van bestaande opstallen (zorgcentrum) en nieuwbouw van 29 koopappartementen van circa 100 vierkante meters gbo, de halfverdiepte parkeervoorziening met circa 124 parkeerplaatsen, alsmede (bovenop de parkeervoorziening) circa 3600 vierkante meters orthopedagogisch centrum, hierna te noemen “Fase 2”; Fase 3: verbouw van het bestaande gebouw van Ipse De Bruggen tot 21 koopappartementen van circa 145 vierkante meters gbo, hierna te noemen “Fase 3”; 2.2

In de hierna volgende artikelen worden de afspraken ten aanzien van de verschillende fasen verwoord. Daarbij wordt deels verwezen naar nadere regelingen in bilaterale

projectovereenkomsten. Partijen leggen met de ondertekening van deze overeenkomst uitdrukkelijk vast, dat het Stedenbouwkundig Plan (Bijlage 2), het Beeldkwaliteitsplan (Bijlage 3) en de grondexploitatie (Bijlage 4) tevens de bindende randvoorwaarden zijn voor de afspraken in die projectovereenkomsten. De projectovereenkomsten en koopovereenkomst mogen daarmee derhalve op geen enkele wijze strijdig zijn. Mocht niettemin van tegenstrijdigheden sprake zijn, dan prevaleert het gestelde in deze overeenkomst, met uitzondering van situaties waarin sprake is van tegenstrijdigheden tussen deze overeenkomst en de in artikel 11.3 bedoelde projectovereenkomst. In dat laatste geval prevaleert het gestelde in de in artikel 11.3 bedoelde projectovereenkomst. Artikel 3

Nieuwbouw Fase 1

3.1

Uitgangspunten voor de verdere ontwikkeling en realisering van Fase 1 van het Project zijn de volgende documenten, welke partijen door middel van ondertekening van deze overeenkomst bij dezen onderling vaststellen: a. het Stedenbouwkundig Plan d.d….. (Bijlage 2) b. het Beeldkwaliteitsplan d.d. …. kenmerk …(Bijlage 3) c. de grondexploitatie d.d. ….. (Bijlage 4) d. het functioneel en ruimtelijk programma van eisen voor het zorgcentrum d.d. 1 mei 2006 (Bijlage 8) De bij Fase 1 betrokken partijen verklaren over en weer dat het door hen gehanteerde c.q. nog op te stellen programma van eisen binnen het in letter a bedoelde Stedenbouwkundig Plan gerealiseerd kan worden.

3.2

Ons Doel zal in de onderlinge verhouding met Libertas Leiden verantwoordelijk zijn voor de verdere ontwikkeling en realisering van Fase 1 van het Project. Zij doet dat voor eigen rekening en risico, met dien verstande dat Libertas Leiden er verantwoordelijkheid voor draagt dat de goedkeuringen van derden die nodig zijn om te komen tot de huur of koop als bedoeld in lid 3 van dit artikel op het moment van het sluiten van deze overeenkomst zijn verkregen.

3.3

De voorziene derde en vierde verdieping van de in artikel 1.1 onder a bedoelde @ vierkante meters zorgcentrum, alsmede de in artikel 1.1 onder b bedoelde ondergrondse parkeervoorziening (waarvan .. plaatsen zullen worden gereserveerd voor het zorgcentrum) zullen eigendom worden van Ons Doel. Libertas Leiden zal deze verdiepingen gaan huren van Ons Doel tegen een huurprijs die zal worden bepaald aan de hand van de stichtingskosten. Voor het wijkservicecentrum (begane grond) en de eerste verdieping van het zorgcentrum zal een apart contract worden gesloten, waarbij huur en koop beide als mogelijkheid nog openstaan. Indien wordt gekozen voor koop, zullen de verschillende verdiepingen als appartementsrecht worden gevestigd.

3.4

De definitieve condities waartegen Libertas Leiden de derde en vierde verdieping van het zorgcentrum van Ons Doel zal gaan huren, zullen worden vastgelegd in een huurovereenkomst, waarvan de condities in de tussen Ons Doel en Libertas Leiden af te sluiten projectovereenkomst nader zullen worden bepaald. De initiële huurperiode zal voor 20 jaar zijn. In de bedoelde projectovereenkomst zullen partijen tevens afspraken maken over onderhoud en beheer van het zorgcentrum (inclusief parkeerplaatsen), de wijze van exploitatie van het wijkservicecentrum en de tweede verdieping van het zorgcentrum (koop of huur door Libertas Leiden), alsmede de doorberekening van lasten en belastingen. Hetzelfde geldt voor nadere afspraken tussen partijen over diensten die Libertas Leiden kan (doen) leveren ten

gunste van de bewoners van de in artikel 1.1 onder c bedoelde koopappartementen en de in artikel 1.1 onder d bedoelde huurappartementen. Artikel 4

Nieuwbouw Fase 2

4.1

Uitgangspunten voor de verdere ontwikkeling en realisering van Fase 2 van het Project zijn de volgende documenten, welke partijen door middel van ondertekening van deze overeenkomst bij dezen onderling vaststellen: a. het Stedenbouwkundig Plan d.d…… (Bijlage 2) b. het Beeldkwaliteitsplan d.d. …. kenmerk …(Bijlage 3) c. de grondexploitatie d.d. ….. (Bijlage 4) d. het functioneel en ruimtelijk programma van eisen voor het in artikel 1.1.b bedoelde orthopedagogisch centrum (Bijlage 9) De bij Fase 2 betrokken partijen verklaren over en weer dat het door hen gehanteerde c.q. nog op te stellen programma van eisen binnen het in letter a bedoelde Stedenbouwkundig Plan gerealiseerd kan worden.

4.2

Het in artikel 1.1.b bedoelde orthopedagogisch centrum zal door Ipse de Bruggen voor eigen rekening en risico worden ontwikkeld en gerealiseerd. Zij zal worden gebouwd op de in artikel 1.1.e bedoelde parkeervoorziening. Daartoe zullen de parkeervoorziening en het daarop te bouwen orthopedagogisch centrum door Ons Doel worden gesplitst in appartementsrechten, waarna het appartementsrecht recht gevende op het uitsluitende gebruik van het orthopedagogisch centrum door Ons Doel aan Ipse de Bruggen zal worden geleverd tegen de koopprijs als aangeduid in de als Bijlage 4 opgenomen grondexploitatie.

4.3

Ons Doel zal de in artikel 1.1.c bedoelde koopappartementen en de in artikel 1.1.e bedoelde parkeervoorziening voor eigen rekening en risico realiseren.

4.4

Ons Doel en Ipse de Bruggen zullen een projectovereenkomst sluiten, waarin zij de onderlinge aansluiting van de door ieder te realiseren projectdelen nader zullen vastleggen. Tevens zullen zij in de projectovereenkomst onderling borgen dat in het ontwikkel- en bouwproces van Fase 2 gezamenlijk met één architect en constructeur wordt gewerkt, alsmede met één (in een gezamenlijke aanbesteding te selecteren) aannemer. Tevens zal in de projectovereenkomst worden vastgelegd wie daarbij als opdrachtgever optreedt en hoe een aaneengesloten bouw wordt gezekerd.

Artikel 5 5.1

:

5.2

Verbouw Fase 3

Uitgangspunten voor de verdere ontwikkeling en realisering van Fase 3 van het Project zijn de volgende documenten, welke partijen door middel van ondertekening van deze overeenkomst bij dezen onderling vaststellen: a. het door Stedenbouwkundig Plan d.d. …. (Bijlage 2) b. het Beeldkwaliteitsplan d.d. …. kenmerk …(Bijlage 3) c. de grondexploitatie d.d. ….. (Bijlage 4) De bij Fase 3 betrokken partijen verklaren over en weer dat het door hen gehanteerde c.q. nog op te stellen programma van eisen binnen het in letter a bedoelde Stedenbouwkundig Plan gerealiseerd kan worden. De in artikel 1.1.c bedoelde koopwoningen in bestaande bouw van Ipse de Bruggen zullen door Ons Doel voor eigen rekening en risico worden ontwikkeld en gerealiseerd.

Artikel 6

Grondtransacties (“inbreng”), gebruik speelplaats, gebied met openbare bestemming

6.1

Hoewel de fasering van het Project zou kunnen leiden tot een daaraan gekoppelde gefaseerde grondinbreng van de huidige eigenaars in het Projectgebied, achten partijen het voor de continuïteit van het gehele Project van belang, dat alle benodigde grondtransacties zullen zijn afgerond vóór de sloop van de huidige opstallen in Fase 1. In dat verband: a. sluiten de Gemeente en Ons Doel gelijktijdig met het sluiten van deze overeenkomst een koopovereenkomst voor de verkoop door de Gemeente aan Ons Doel van het perceel grond met opstallen, plaatselijk bekend als Lammenschansweg 4-6, kadastraal bekend als Gemeente Leiden, Sectie M, nummer 7850 (circa 4641 vierkante meters), 8090 (circa 458 vierkante meters) en 8403 (circa 768 vierkante meters). Uit de als Bijlage 4 opgenomen grondexploitatie volgt dat de aankoopprijs voor dit perceel € ………,- kosten koper bedraagt. b. verkoopt Libertas Leiden bij dezen aan Ons Doel, welke van Libertas Leiden koopt, het perceel grond met opstallen, plaatselijk bekend als Lorenzhof 1, kadastraal bekend als Gemeente Leiden, Sectie M, nummer 7713, bestaande uit circa 6099 vierkante meters. Uit de als Bijlage 4 opgenomen grondexploitatie volgt dat de aankoopprijs voor dit perceel € ….,- kosten koper bedraagt. c. verkoopt Ipse de Bruggen aan Ons Doel, welke van Ipse de Bruggen koopt, het perceel grond met opstallen, kadastraal bekend als Gemeente Leiden, Sectie M, nummer 8091, bestaande uit circa 3747 vierkante meters. Uit de als Bijlage 4 opgenomen grondexploitatie volgt dat de aankoopprijs voor dit perceel € …..,- kosten koper bedraagt.

6.2

De in lid 1 van dit artikel genoemde percelen zullen worden geleverd ten overstaan van notaris … te Leiden. De algemene en bijzondere koopvoorwaarden, waaronder de in lid 1 van dit artikel bedoelde verkopen plaatsvinden, zullen worden uitgewerkt in de tussen Libertas Leiden en Ipse de Bruggen bilateraal met Ons Doel te sluiten projectovereenkomsten. Daarbij zal in ieder geval gelden, dat de verkopende partij ook na de levering de lusten en lasten van het verkochte blijft dragen, totdat de opstallen op het desbetreffende perceel zijn ontruimd en verlaten. Op het moment dat de opstallen ontruimd zijn, dient ook de desbetreffende koopprijs te worden betaald. De grondprijzen die volgens de grondexploitatie voor de nieuwe locaties zijn verschuldigd, worden betaald op het moment van start van de sloop (fase 1 en 2) respectievelijk start verbouwing (fase 3).

6.3

Partijen sluiten niet uit, dat de in dit artikel genoemde grondtransacties om redenen van fiscale optimalisatie anders zullen worden getimed of vormgegeven. Partijen zullen daaraan over en weer meewerken, mits het voordeel voor de ene partij niet leidt tot een nadeel voor de andere partij(en).

6.4

Als Bijlage 5 is een situatiekaart opgenomen, waarop de huidige eigendomsverhoudingen in het Projectgebied zijn weergegeven.

6.5

Als Bijlage 6 is een situatiekaart opgenomen, waarop de eigendomsverhoudingen zijn weergegeven, nadat de in dit lid bedoelde grondtransacties hebben plaatsgevonden. Op deze kaart is ook aangegeven welke perceel grond (c.q. appartementsrecht) in het kader van de uitvoering van deze overeenkomst door Ons Doel weer wordt uitgegeven aan Ipse de

Bruggen. Bij Bijlage 6 is tevens het ontwerp toegevoegd voor de aanpassing van het Trigonterrein, waarvan de inrichting onderdeel uitmaakt van de grondexploitatie. 6.6

Op Bijlage 6 is schuin gearceerd in blauw een speelterrein aangeduid, dat in eigendom blijft bij de Gemeente. De Gemeente verbindt zich reeds nu voor alsdan deze grond om niet in gebruik te geven aan Ipse de Bruggen. Daartoe zullen de Gemeente en Ipse de Bruggen een aparte gebruiksovereenkomst sluiten, die voor wat betreft haar duur gekoppeld zal zijn aan het gebruik als orthopedagogisch centrum van het naastgelegen eigendom van Ipse de Bruggen.

6.7

Nadat de in lid 1 van dit artikel bedoelde grondtransacties hebben plaatsgevonden, zullen delen van het Projectgebied, die een openbare bestemming krijgen, in eigendom zijn van Ons Doel. Over het beheer daarvan zullen de Gemeente, Ons Doel en Libertas Leiden nog nadere afspraken maken, vast te leggen in een separate beheerovereenkomst.

Artikel 7

Specifieke afspraken over aanbesteding en Herstructureringsfonds

7.1

Indien het tekort zoals kenbaar uit de in Bijlage 4 opgenomen grondexploitatie vermindert ten gevolge van optimalisering van het bouwprogramma van het Project, dan zal een gelijk bedrag in mindering worden gebracht op de bijdrage uit het herstructureringsfonds, zoals opgenomen in de in artikel 11.3 bedoelde projectovereenkomst. Alsdan blijven de bijdragen in het tekort in de voornoemde grondexploitatie, zoals die in de tussen partijen op …. gesloten intentieovereenkomst (Bijlage 10) zijn toebedeeld aan Ons Doel, Ipse de Bruggen en Libertas Leiden, ongewijzigd, dat wil zeggen minimaal van de omvang zoals in de intentieovereenkomst vastgelegd.

7.2

De definitieve onttrekking aan het Herstructureringsfonds zal worden bepaald aan de hand van de eindafrekening van de grondexploitatie, die door Ons Doel vergezeld van een goedkeurende accountantsverklaring aan de Gemeente zal worden aangeboden. De Gemeente zal zich alsdan inspannen om deze eindafrekening op korte termijn in haar besluitvorming te formaliseren.

7.3

Ons Doel zal de infrastructurele werken en het bouw- en woonrijp maken in het Projectgebied aanbesteden conform het aanbestedingsbeleid van de gemeente Leiden, kenbaar uit de Nota Inkoopbeleid d.d. … kenmerk …

Artikel 8

Planning

8.1

Partijen hanteren een planning, zoals opgenomen in Bijlage 7 van deze overeenkomst. Partijen zullen zich tot het uiterste inspannen teneinde deze planning haalbaar te maken en in overleg treden wanneer blijkt dat de planning (op onderdelen) niet wordt gehaald en aldus de voortgang van het Project wordt bedreigd. Zij zullen alsdan de afspraken vastleggen welke in dat verband worden gemaakt, onder vermelding van de partij die daarop de benodigde acties dient te ondernemen.

8.2

In de in artikel 11 bedoelde projectovereenkomsten zullen partijen de in lid 1 bedoelde planning nader concretiseren, onder toedeling van verantwoordelijkheden wanneer deze niet wordt gehaald.

Artikel 9 Overlegstructuur 9.1

Partijen stellen per fase als bedoeld in artikel 2 een overlegforum in, waarin de in die fase betrokken partijen naar evenredigheid zullen zijn vertegenwoordigd. Beslissingen worden genomen op basis van unanimiteit.

Artikel 10

Duur van deze overeenkomst en tussentijdse beëindiging

10.1

Deze overeenkomst duurt voort voor de tijd die nodig is om het Project te realiseren en eindigt wanneer partijen ten opzichte van elkaar, maar ook ten opzichte van andere bij het Project betrokkenen, alle verplichtingen zijn nagekomen.

10.2

Deze overeenkomst kan, behoudens situaties van wanprestatie, slechts eenzijdig worden ontbonden, wanneer: a. het ten behoeve van het Project te wijzigen bestemmingsplan niet uiterlijk … 20.. onherroepelijk is geworden. b. Ipse de Bruggen en/of Libertas Leiden niet uiterlijk …. 20.. de voor het Project benodigde goedkeuring van het College Sanering Zorginstellingen hebben verkregen. In deze gevallen worden ook de in deze overeenkomst genoemde nader te sluiten projectovereenkomsten ontbonden. Dit zijn, behoudens de in lid 5 van dit artikel opgenomen wanprestatieregeling, uitdrukkelijk de enige twee ontbindingsgronden. Dat betekent tevens, dat in situaties, waarin partijen over nadere onderwerpen nog overeenstemming dienen te bereiken, nakoming van deze overeenkomst altijd voorop staat, zodat het ontbreken van overeenstemming nooit een reden kan zijn tot beëindiging van deze overeenkomst. In geval zich een situatie voordoet, dat partijen ten finale geen overeenstemming kunnen bereiken, zullen zij een nadere procesorde vaststellen, waarbinnen een onafhankelijke derde de verplichtingen van partijen ten aanzien van het desbetreffende onderwerp vaststelt.

10.3

Indien sprake is van een van de omstandigheden als bedoeld in lid 2 van dit artikel, dan zullen partijen eerst naar de eisen van redelijkheid en billijkheid en met inachtneming van elkaars gerechtvaardigde belangen trachten in onderling overleg te komen tot een oplossing voor de ontstane problemen.

10.4

Bij een tussentijdse beëindiging als bedoeld in lid 2 van dit artikel, zullen Ons Doel, Libertas Leiden en Ipse de Bruggen ieder een naar rato van oppervlakte te bepalen deel, als aangeduid in artikel 5.5 van de tussen partijen op …. gesloten intentie-overeenkomst (Bijlage 10), van de tot aan het moment van ondertekening van deze overeenkomst gemaakte ontwikkelkosten dragen, welke kenbaar zijn uit de grondexploitatie en tussen de drie genoemde partijen worden vastgesteld op een bedrag van € ….,- exclusief BTW. Ten aanzien van de vastgoedontwikkeling draagt een ieder alsdan de eigen gemaakte kosten.

10.5

Het bepaalde in lid 4 van dit artikel is uitdrukkelijk niet van toepassing wanneer sprake is van ontbinding wegens het niet, niet tijdig dan wel niet correct nakomen van verplichtingen uit deze overeenkomst door een van de partijen. In dat geval staat het de partij die de ontbinding

inroept vrij om van de wanpresterende partij al die schade te vorderen, die zij door de wanprestatie heeft geleden en nog zal lijden. Artikel 11

Projectovereenkomsten

11.1

In de in artikel 3.4 bedoelde projectovereenkomst tussen Libertas Leiden en Ons Doel zullen in ieder geval de volgende onderwerpen een regeling vinden: a. de huurcondities en het toewijzingsbeleid; b. afspraken over onderhoud en beheer; c. afspraken over de exploitatie van het wijkservicentrum en de eerste verdieping van het zorgcentrum (koop of huur door Libertas Leiden) d. diensten door Libertas Leiden ten behoeve van de huur- en koopappartementen van Ons Doel; e. de algemene en bijzondere verkoopvoorwaarden ten aanzien van de door Libertas Leiden aan Ons Doel over te dragen grond, als aangeduid in artikel 6.1.b. f. planning Fase 1

11.2

In de in artikel 4.4 bedoelde projectovereenkomst tussen Ipse de Bruggen en Ons Doel zullen in ieder geval de volgende onderwerpen een regeling vinden: a. de algemene en bijzondere verkoopvoorwaarden ten aanzien van de door Ipse de Bruggen aan Ons Doel over te dragen grond, als aangeduid in artikel 6.1.c. b. de onderlinge aansluiting van de door ieder te realiseren projectdelen, zulks inclusief de inrichting van de vereniging van eigenaren en de regels in de splitsingsakte. c. planning Fasen 2 en 3. d. de organisatie van het ontwikkel- en bouwproces van Fase 2, waarin gezamenlijk met één architect en constructeur wordt gewerkt, alsmede met één (in een gezamenlijke aanbesteding te selecteren) aannemer. Daarbij zal tevens worden vastgelegd wie daarbij als opdrachtgever optreedt en hoe een aaneengesloten bouw wordt gezekerd.

11.3

Tussen de Gemeente en Ons Doel zal, naast de in artikel 6.1.a bedoelde koopovereenkomst, een projectovereenkomst worden gesloten, waarin afspraken worden vastgelegd over de onttrekkingen uit het zogeheten Herstructureringsfonds, die als bijdragen voor het Project zullen worden ingezet.

11.4

De in lid 1 en 2 van dit artikel bedoelde projectovereenkomsten dienen uiterlijk 6 maanden na het sluiten van de onderhavige overeenkomst te worden ondertekend, de in lid 3 van dit artikel bedoelde projectovereenkomst gelijktijdig met de ondertekening van deze overeenkomst. Indien en voor zover een projectovereenkomst (nog) niet is gesloten, zal dat uitdrukkelijk nooit een reden kunnen zijn om de verplichtingen uit deze overeenkomst niet na te komen of op te schorten dan wel meer in het algemeen de benodigde voortgang van het Project te doen vertragen.

Artikel 12 12.1

Overige bepalingen

Het is een partij niet toegestaan rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst aan een derde over te dragen dan wel te verpanden zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van de andere partij.

12.2

Deze overeenkomst treedt pas in werking wanneer de gemeenteraad van de gemeente Leiden daaraan haar goedkeuring heeft gehecht.

Artikel 13 13.1

Bijlagen

De volgende bijlagen maken onverbrekelijk deel uit van deze overeenkomst: Bijlage 1 Situatieschets Bijlage 2 Stedenbouwkundig Plan Bijlage 3 Beeldkwaliteitsplan Bijlage 4 Grondexploitatie Bijlage 5 Situatiekaart huidige eigendomsverhoudingen Bijlage 6 Situatiekaart toekomstige eigendomsverhoudingen, inclusief inrichting Trigonterrein Bijlage 7 Planning Bijlage 8 functioneel en ruimtelijk programma van eisen zorgcentrum Bijlage 9 functioneel en ruimtelijk programma van eisen voor het orthopedagogisch centrum Bijlage 10 intentieovereenkomst d.d…….

Aldus in viervoud opgesteld en overeengekomen op…. ……………………..