Raadsvergadering d.d. Casenummer Raadsvoorstelnummer
Raadsvoorstel 10 september 2009 AB09.00918 RV2009.182
Instemmen met: - Vaststellingsovereenkomst n.a.v. mediation Gooiberg; - Verhoging maximale vergoeding i.g.v. waardevermindering woonhuis oorspr. bewoners Gooiberg (Garantieregeling 2001) tot EUR 20.000,--; - Royeren Bouwfonds vrijwaringsverklaring a.g.v. afronden civiele procedure.
Gemeente Bussum
Brinklaan 35 Postbus 6000 1400 HA Bussum Telefoon (035) 69 28 888 Fax (035) 69 28 500 Website: www.bussum.nl E-mail:
[email protected] Inlichtingen bij: Th.A. Scherder (BMO)
Aan de gemeenteraad.
Doorkiesnummer: 035-6928773
0. SAMENVATTING Middels mediation is jongstleden juni een minnelijke regeling totstandgekomen inzake de reeds lange tijd lopende procedure van 5 Gooibergbewoners tegen Bussum. In dit voorstel wordt uw Raad vanwege haar budgetrecht om instemming gevraagd. Tegelijkertijd wordt voorgesteld de vergoeding bij aangetoonde waardevermindering van het eigen woonhuis als gevolg van de verontreiniging, zoals die sinds 2001 is opgenomen in de Garantieregeling, voor de andere (14) bewoners die als eerste op de Gooiberg zijn komen wonen, naar boven aan te passen. Tenslotte wordt voorgesteld de nog bestaande juridische aanspraken op het Bouwfonds, in de onderliggende civiele zaak mede-gedaagde, te royeren. Dit omdat de hoofdzaak met de vaststellingsovereenkomst geheel zal zijn afgedaan alsmede omdat de uitspraak van de rechter uit 2008 ('Bussum is aansprakelijk') duidelijk is en weinig of geen ruimte over lijkt te laten een claim richting Bouwfonds met succes te kunnen handhaven. 1. INLEIDING Inzake de civiele procedure tegen Bussum, aangespannen door 5 Gooiberg bewoners (Dooijes c.s.) heeft de rechter op 7 mei 2008 gevonnist dat de gemeente aansprakelijk is voor de door eisers geleden schade als gevolg van de destijds geleverde vervuilde grond. Bussum is hiertegen niet in hoger beroep gegaan. U bent hierover geïnformeerd middels een mededeling van het college gedateerd 8 oktober 2008. Onder begeleiding van een professioneel mediator is door partijen de afgelopen maanden aan een minnelijke schaderegeling gewerkt. Voor Bussum is hieraan met ambtelijke ondersteuning deelgenomen door burgemeester Schoenmaker en door wethouder Boekhoff als gemachtigde van B&W. Er is op 11 juni 2009 uiteindelijk een schaderegeling overeengekomen. Tijdens de rondvraag van de raadsvergadering van 2 juli 2009 is met U de stand van zaken in dezen besproken. De vaststellingsovereenkomst voor de schaderegeling is totstandgekomen onder de opschortende voorwaarde dat de Raad instemt met die regeling, dit vanwege uw budgetrecht ex artikel 189 e.v. van de Gemeentewet.
N.B. Dit raadsvoorstel gaat over de civiele Gooiberg procedure en derhalve niet over het nog opnieuw door de provincie Noord-Holland als bevoegd bezag te nemen saneringsbesluit Gooiberg (zoals bedoeld in de Wet bodembescherming). Opnieuw, aangezien de Raad van State het saneringsbesluit uit 2006 heeft vernietigd. In het vernietigde besluit wordt door de provincie aangegeven dat op basis van onderzoek blijkt dat de locatie Gooiberg een ernstige verontreiniging betreft, waarvan de risico's voor mens, plant (ecologie) en dier niet zodanig zijn dat spoedige sanering noodzakelijk is. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State wordt momenteel een aanvullend ecologisch onderzoek uitgevoerd. Als dit is afgerond zal de provincie een nieuw besluit nemen. 2. MEDIATION VASTSTELLINGSOVEREENKOMST Op 11 juni 2009 is de vaststellingsovereenkomst door de 5 bewoners en Bussum ondertekend (reg. nr. i/09.01483). Een kopie is bijgevoegd. Hoofdpunten van deze overeenkomst zijn: 1. Elk van deze 5 bewoners ontvangt een algehele (niet terugvorderbare) schadevergoeding ad EUR 16.000,--. Daarnaast ontvangt ieder een voorschot ad EUR 20.000,-- in verband met een eventueel te realiseren lagere verkoopprijs van de woning als gevolg van de verontreiniging. 2. In het geval er zal worden gesaneerd, zal Bussum de kosten hiervoor dragen. Daarnaast zullen voorafgaand aan een sanering de herstelkosten voor de tuin worden getaxeerd en worden vergoed aan de bewoners. 3. De marktwaarde van het woonhuis in onvervuilde staat zal bij een voornemen tot verkoop worden vastgesteld door een onafhankelijke, beëdigd makelaar/taxateur(s). Kosten taxaties zijn voor Bussum. 4. In het kader van deze overeenkomst wordt de marktwaarde in verontreinigde staat gedefinieerd als de getaxeerde marktwaarde in onvervuilde staat minus 15% hiervan. Dit fictief waardedrukkend effect is mede gebaseerd op een dissertatie van Van de Griendt over de gevolgen van bodemverontreiniging voor de woningmarkt (getiteld "Grond voor zorg, stof tot nadenken", Utrecht september 2007). Deze auteur noemt een gemiddeld landelijk waardedrukkend effect van 5% als gevolg van een kadastrale aantekening bodemverontreiniging (zoals bedoeld in de Wet bodembescherming). Er zijn uitschieters naar boven en naar beneden gevonden (tot maximaal min 25% of plus 25%). 5. Bij verkoop binnen 2 jaar na aanbieding op de markt zal een bod onder de getaxeerde marktwaarde tot minus 15% aan bewoner door Bussum onder verrekening van het voorschot worden vergoed. 6. Bij verkoop na het gedurende 2 jaar te koop staan van het woonhuis mag deze worden geveild onder behoud van gunning door de gemeente. Bussum vergoedt dan het volledige verschil tussen de gerealiseerde netto verkoopprijs en de getaxeerde marktwaarde (onder verrekening voorschot).
7. Na een (deel)sanering zal bij verkoop van het huis maximaal 5% van de getaxeerde marktwaarde worden vergoed in verband met mogelijke restverontreiniging. 8. De vaststellingsovereenkomst is tegen finale kwijting over en weer. N.B. Van de geboden optie om in plaats van het bovenstaande een algehele schadevergoeding ad EUR 60.000,-- tegen finale kwijting ineens te accepteren is door geen van de 5 bewoners gebruik gemaakt. 3. GARANTIEREGELING Op 13 september 2001 heeft de Raad de 'Garantieregeling bij aan-/verkoop woningen vóór sanering in het project Gooiberg, eerste fase' vastgesteld. Het college van B&W is gemachtigd m.b.t. deze regeling te handelen. Een kopie van de regeling is bijgevoegd. De regeling biedt een garantie aan alle (aspirant-) Gooiberg kopers dat, in geval er van overheidswege een sanering zal plaatsvinden, Bussum volledig de kosten hiervan zal dragen. Daarnaast wordt een vergoeding geboden voor het terugbrengen van de tuin in de oude staat (ca. EUR 2.268,--). Hiermee wordt de verkoopbaarheid van de woningen bevorderd. De regeling biedt daarnaast een maximale vergoeding voor aangetoonde waardevermindering wegens bodemverontreiniging aan de oorspronkelijk bewoners van het Gooiberg-project (anno 2009 zijn dit er 19 waaronder de 5 mediation deelnemers). Het uit te keren bedrag is maximaal EUR 11.344,--. Voorgesteld wordt gelijktijdig met de mediation vaststellingsovereenkomst de garantieregeling aan te passen door de vergoeding voor aangetoonde waardevermindering te verhogen van EUR 11.344,-- tot EUR 20.000,--. Bij een verkoopwaarde van een woonhuis ad EUR 400.000,-- komt dit dan overeen met het gemiddeld landelijk waardedrukkend effect van 5% zoals hierboven genoemd. Indien er een onherroepelijk saneringsbesluit van de provincie is, vervalt de garantieregeling automatisch. 4. ROYEMENT BOUWFONDS In de civiele procedure voorafgaand aan de gerechtelijke uitspraak van 7 mei 2008 is naast Bussum ook het Bouwfonds een gedaagde partij geweest. Echter, gezien het voor Bussum duidelijke vonnis alsmede het feit dat met een definitieve mediation vaststellingsovereenkomst de hoofdzaak volledig zal zijn afgedaan, rest slechts een laatste formele afhandeling van de tussen Bussum en het Bouwfonds over en weer ingestelde vrijwaringsvorderingen. Voorgesteld wordt dan ook deze te laten royeren (Bouwfonds heeft reeds hetzelfde gedaan).
5. FINANCIËLE ASPECTEN In de begroting is een voorziening opgenomen ad EUR 550.000,--. Deze voorziening is bedoeld voor de (gevolgen van) de civiele procedure en daarnaast voor de garantieregeling. Taxatiekosten Algehele schadevergoeding Voorschotten i.v.m. realiseren lagere verkoopprijs Voorziening tot -/- 15% waarde normaal (stel: huis EUR 400/m) Gebruik garantieregeling (stel: 8 van overige 14 bewoners alvorens onherroepelijk besluit van de provincie) Risico Bussum na 2 jaar bij veiling Risico eventuele saneringsplicht in komende (derde) saneringsbeschikking van de provincie
EUR 10.000,-EUR 80.000,-EUR 100.000,-EUR 200.000,-EUR 160.000,-p.m. ? ---------------------EUR 550.000,--
6. VOORSTEL Wij stellen u voor: - In te stemmen met de vaststellingsovereenkomst van 11 juni 2009; - In te stemmen met een verhoging van het bedrag ex artikel 6 van de 'Garantieregeling bij aan-/verkoop woningen vóór sanering in het project Gooiberg, eerste fase', van EUR 11.344,51 (was) tot EUR 20.000,-- (wordt); - In te stemmen met het verlenen van royement terzake van de vrijwaringsvordering jegens Bouwfonds in de Gooiberg civiele procedure.
Bespreking in commissie Ruimte d.d. 26 augustus 2009.
Burgemeester en wethouders van Bussum, de secretaris, de burgemeester,
Mw. mr. M. Plantinga
drs. M. Schoenmaker
Raadsbesluit
Gemeente Bussum
De raad van de gemeente Bussum;
Brinklaan 35
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van Bussum, nummer RV2009-182;
Postbus 6000 1400 HA Bussum Telefoon: 035 69 28 888 Fax: 035 69 28 500 Website: www.bussum.nl E-mail:
[email protected]
gelet op
- de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 7 mei 2008 inzake de procedure van 5 Gooiberg bewoners tegen de gemeente Bussum; - de wens van zowel de gemeente Bussum als de 5 bewoners om middels een minnelijke regeling tot overeenstemming inzake de te vergoeden schade te kunnen komen; - de bestaande 'Garantieregeling bij aan-/verkoop woningen vóór sanering in het project Gooiberg, eerste fase';
besluit:
- In te stemmen met de vaststellingsovereenkomst van 11 juni 2009; - In te stemmen met een verhoging van het bedrag ex artikel 6 van de 'Garantieregeling bij aan-/verkoop woningen vóór sanering in het project Gooiberg, eerste fase', van EUR 11.344,51 (was) tot EUR 20.000,-- (wordt); - In te stemmen met het verlenen van royement terzake van de vrijwaringsvordering jegens Bouwfonds in de Gooiberg civiele procedure.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Bussum, gehouden op 10 september 2009. de griffier,
de voorzitter,
Th.A. Scherder (BMO)
