PRÁVNICKÁ FAKULTA MASARYKOVY UNIVERZITY PRÁVO A PRÁVNÍ VĚDA. Katedra občanského práva. Diplomová práce PRÁVO STAVBY. Martin Tomek

PRÁVNICKÁ FAKULTA MASARYKOVY UNIVERZITY PRÁVO A PRÁVNÍ VĚDA Katedra občanského práva

Diplomová práce

PRÁVO STAVBY Martin Tomek

2013/2014

Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci na téma Právo stavby zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem pouţil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu pouţitých pramenů a literatury.

................................................................ Martin Tomek

2

Rád bych touto cestou poděkoval prof. JUDr. Josefu Fialovi CSc. za cenné rady, věcné připomínky a vstřícnost při konzultacích této diplomové práce.

3

ANOTACE Práce zkoumá právo stavby v podobě k 1. lednu 2014. Cílem této práce je přiblíţit právo stavby veřejnosti tak, aby ho byla schopna adekvátně vyuţít, rozebrat úpravu práva stavby v místech, která by mohla dělat interpretační potíţe a vystavit kritice jednotlivá ustanovení nového občanského zákoníku vztahující se k právu stavby. Zaměřuje se především na jednotlivé aspekty právního vztahu mezi vlastníkem pozemku, stavebníkem a třetími osobami. Součástí práce je tvorba doporučení pro budoucí kontrahenty tohoto práva, jakoţ i posouzení vyuţitelnosti institutu v praxi.

KLÍČOVÁ SLOVA Právo stavby, stavba, stavebník, stavební plat, věcné právo k věci cizí

ABSTRACT This thesis examines the Right of Construction in the form to the 1st of January 2014. The aim of this thesis is to make the public more familiar with the Right of Construction for them to be able to use it adequately, analyze the weak points of the legislation of the Right of Construction that could lead to interpretive problems and scrutinize particular provisions of the New Civil Code regarding the Right of Construction. It concentrates primarily on particular aspects of the legal relationship among land owner, building owner and the third person. Part of the work is to make recommendations for the future contractors as well as assessment of the applicability of the institute in practice.

KEYWORDS Right of Construction, building, building owner, building payment, Ius in re aliena

4

OBSAH PŘEHLED POUŽITÝCH ZKRATEK ...................................................................................... 6 ÚVOD................................................................................................................................. 7 1. ZÁKLADNÍ POJMY A JEJICH VYMEZENÍ ................................................................. 10 1.1 ABSOLUTNÍ MAJETKOVÁ PRÁVA ...................................................................... 10 1.2 VĚCNÁ PRÁVA ................................................................................................. 11 1.3 VĚCNÁ PRÁVA K VĚCI CIZÍ ............................................................................... 11 1.4 PRÁVO STAVBY ................................................................................................ 12 1.5 STAVEBNÍK ...................................................................................................... 12 1.6 POZEMEK ......................................................................................................... 12 1.7 STAVBA ........................................................................................................... 13 2. HISTORIE PRÁVA STAVBY ....................................................................................... 14 2.1 HISTORIE PRÁVA STAVBY NA ÚZEMÍ DNEŠNÍ ČESKÉ REPUBLIKY ...................... 14 2.2 HISTORIE PRÁVA STAVBY V RAKOUSKU .......................................................... 17 3. OBECNÁ USTANOVENÍ O PRÁVU STAVBY ............................................................... 19 3.1 VYMEZENÍ POZEMKU V RÁMCI PRÁVA STAVBY ................................................ 20 3.2 OMEZENÍ V MOŢNOSTI ZŘÍDIT PRÁVO STAVBY ................................................. 20 3.3 POVAHA STAVBY ............................................................................................. 21 4. VZNIK PRÁVA STAVBY ............................................................................................ 25 4.1 MOŢNOSTI VZNIKU PRÁVA STAVBY ................................................................. 25 4.2 SMLOUVA O ZŘÍZENÍ PRÁVA STAVBY ............................................................... 25 4.3 PRÁVO STAVBY JAKO PRÁVO DOČASNÉ ............................................................ 27 4.4 ÚPLATA ZA PRÁVO STAVBY ............................................................................. 30 5. PRÁVNÍ POMĚRY Z PRÁVA STAVBY ........................................................................ 34 5.1 PRÁVA K POZEMKU .......................................................................................... 34 5.2 UDRŢENÍ HODNOTY STAVBY K OKAMŢIKU ZÁNIKU PRÁVA STAVBY ................. 35 5.3 VÝHRADA SCHVÁLENÍ JEDNÁNÍ STAVEBNÍKA .................................................. 36 5.4 ZÁSTAVNÍ PRÁVO K PRÁVU STAVBY ................................................................ 37 5.5 PŘECHOD PRÁVA STAVBY A PŘEDKUPNÍ PRÁVO K NĚMU .................................. 38 6. ZÁNIK PRÁVA STAVBY ............................................................................................ 40 6.1 JAK NEZANIKÁ PRÁVO STAVBY ........................................................................ 43 7. PRAKTICKÉ VYUŽITÍ PRÁVA STAVBY ..................................................................... 45 7.1 PŘEDPOKLADY VYUŢITÍ PRÁVA STAVBY V ČESKÉ REPUBLICE ......................... 45 7.2 MOŢNOSTI VYUŢITÍ PRÁVA STAVBY ................................................................. 45 7.3 VÝHODY INSTITUTU PRO JEDNOTLIVÉ ZAINTERESOVANÉ OSOBY ..................... 46 7.4 VYUŢITÍ JINÝCH INSTITUTŮ KE STAVBĚ NA CIZÍM POZEMKU ............................ 47 7.5 NASTÍNĚNÍ APLIKACE PRÁVA STAVBY V PRAXI ................................................ 48 ZÁVĚR ............................................................................................................................. 50 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ..................................................................................... 52 MONOGRAFIE............................................................................................................... 52 ODBORNÉ PUBLIKACE .................................................................................................. 52 PRÁVNÍ PŘEDPISY ........................................................................................................ 53 JUDIKATURA ................................................................................................................ 54 OSTATNÍ ...................................................................................................................... 55

5

PŘEHLED POUŽITÝCH ZKRATEK NOZ

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném k 1. 1. 2014

OZ

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném k 1. 4. 1964

SOZ

Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném k 1. 1. 1951, neboli „Střední občanský zákoník“

ABGB

Císařský patent č. 946/1811 SB.z.s., obecný občanský zákonník rakouský, známý jako „Všeobecný občanský zákoník z roku 1811“ (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch)

KZ

Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění účinném k 1. 1. 2014

SZ

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů

ZDzN

Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů

RGBI

RGBI. Nr. 86/1912., betreffend das Baurecht, zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 30/2012, Fassung vom 17. 11. 2013. // zákon o právu stavby v Rakousku ve znění účinném k 17. 11. 2013

NS

Nejvyšší soud

ÚS

Ústavní soud

6

ÚVOD Tématem této diplomové práce je právně dogmatický rozbor regulace práva stavby v novém občanském zákoníku v podobě k 1. lednu 2014. V právním řádu na území dnešní České republiky nebylo téměř padesát let zákona, na základě kterého by mohlo právo stavby vzniknout. NOZ tento institut zavádí v návaznosti na opětovné zavedení zásady superficies solo cedit. V zahraničí se s tímto institutem bylo moţno v souladu se zachováním zásady superficies solo cedit a bez dočasného vymizení tohoto institutu z právních řádů setkat, kdy byl na základě více či méně podobné úpravy té v NOZ rovněţ vyuţíván v praxi. V České republice však není veřejnost s právem stavby dle mého názoru dostatečně seznámena, rovněţ odborná literatura je v této věci doposud velice skromná. I vzhledem k tomu, ţe NOZ jiţ nabyl k 1. lednu 2014 účinnosti a právo stavby tudíţ můţe být předmětem právních vztahů, si kladu za cíl této práce přiblíţit tento institut veřejnosti tak, aby ho byla schopna vyuţít, rozebrat právo stavby v místech, která by mohla dělat interpretační potíţe, vystavit kritice jednotlivá ustanovení NOZ vztahující se k právu stavby a posoudit i s pomocí zahraničních příkladů, zda, a za jakých předpokladů, je právo stavby schopno přeţít v konkurenci jiných institutů svoje znovuzrození. Za hlavní problém tohoto institutu povaţuji neobvyklý a ne zcela zřejmý skutečný právní vztah mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem, který se pokusím vymezit vzhledem ke stavbě jakoţto hlavnímu objektu tohoto vztahu. Aktuálnost mého tématu vyplývá především z data nabytí účinnosti NOZ ne příliš vzdáleného datu odevzdání této diplomové práce. NOZ v mnoha směrech a často i v základních ustanoveních nenavazuje na úpravu v OZ, coţ logicky přinese s počáteční neochotou vrhnout se do neznáma, malý zájem na vyuţití tohoto institutu. I díky této diplomové práci doufám v pochopení jeho skutečné podoby, určení a rozšíření

povědomí

o právech

a povinnostech

z něj

vyplývajících,

případně

nastartování odborných diskuzí, aby nedošlo k nevyuţití v praxi pouze z důvodu jeho neznalosti. V práci se zaměřím na jednotlivé aspekty právního vztahu mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem, jejichţ znalost je k vyuţití práva stavby klíčová. Dosud nebylo právo stavby hlavním předmětem rozsáhlejší práce či kritiky, pouze bylo vţdy

7

zmiňováno jako vedlejší téma různých prací, coţ s sebou přinášelo v mnohých případech nepřesnosti či neúplnosti. Při vypracování této práce budu vycházet jednak ze zákonů, které právo stavby v minulosti upravovaly, tak a především z NOZ, kdy vyuţiji k pochopení jejich smyslu mimo jiné teleologického a autentického výkladu patrného v důvodových zprávách k jednotlivým předpisům. Teorie se však nezřídka s praxí v představách různí, proto vyuţiji i názoru a hodnocení odborníků, ať z území na kterém se nyní nachází Česká republika, tak odborníků ze zahraničí. V práci budu srovnávat jednotlivé předpisy za pomoci znalosti důvodových zpráv, abych pochopil, jakým způsobem se právo stavby ve své historii vyvíjelo a bylo původně zamýšleno. Rozhodujícím však bude při zkoumání skutečné podoby tohoto práva systematické zkoumání tohoto institutu v rámci NOZ a zkoumání současné podoby ustanovení, které se při posuzování práva stavby na toto nutně musí také pouţít. Vyuţiji znalosti částí zahraničních úprav k inspiraci a posouzení vhodnosti jednotlivých ustanovení práva stavby tak, jak je v NOZ zakotveno a znalosti skutečného vyuţití práva stavby k ohodnocení jejich pouţitelnosti v praktickém ţivotě. V první kapitole vymezím nejdůleţitější pojmy spojené s tímto tématem tak, aby si kaţdý čtenář této diplomové práce jiţ od počátku byl vědom charakteristických vlastností institutů, které tyto pojmy představují. Historie je matka moudrosti. V souladu s tímto dle mého názoru pravdivým všeobecně známým tvrzením v druhé kapitole provedu charakteristiku předchozích právních úprav, kdy se zaměřím na nejdůleţitější změny a aplikaci jednotlivých zákoníků v jednotlivých zlomových obdobích. Stručně poté připomenu úpravu dříve společného zákona v rámci Rakouska-Uherska, poté naznačím vývoj institutu práva stavby v Rakousku, jakoţto státu ohledně podoby práva stavby nám nejbliţšímu, krátkým popisem nejdůleţitějších změn. V práci budu kvůli přehlednosti práce postupovat přibliţně podle jednotlivých ustanovení v NOZ v číselné posloupnosti, kdy v dalších čtyřech kapitolách postupně vymezím obecná ustanovení o právu stavby, způsoby a okolnosti vzniku práva stavby, právní poměry k právu stavby a skutečnosti působící zánik práva stavby.

8

V poslední kapitole diplomové práce přiblíţím předpoklady praktického vyuţití práva stavby v praxi. Inspirací mi budou znalosti vyuţití práva stavby v minulosti u nás a v zemích, kde nepřestalo právo stavby existovat k určení konkrétních situací, u kterých bude výhodné právo stavby zřídit. Posoudím jiné moţnosti zřízení stavby na cizím pozemku a porovnám vyuţitelnost práva stavby oproti těmto jiným instrumentům, které NOZ nabízí, a popíši výhody práva stavby pro jednotlivé zainteresované osoby oproti nim. Vzhledem k očekávatelné rozsáhlosti původně zamýšlené komparace právní úpravy stavby v ČR a v zahraniční pouze nastíním vývoj práva stavby zahraniční úpravy našemu právu stavby nejbliţší a v průběhu práce vyuţiji poznatky z jednotlivých dalších zahraničních úprav k moţným doporučením v rámci tvorby a aplikace práva stavby. Z totoţného důvodu nebudu více komparovat jednotlivé instituty s právem stavby, rozebírat více bytové spoluvlastnictví vzniklé na základě práva stavby, ač jsem přesvědčen o vhodnosti diskuze nad tímto dle mého názoru velice sloţitým problémem.

9

1. ZÁKLADNÍ POJMY A JEJICH VYMEZENÍ V zájmu lepší srozumitelnosti a snadnějšího pochopení problematiky pro čtenáře této práce je třeba jiţ v úvodu vymezit některé základní pojmy. Vědom si toho, ţe kaţdá definice v právu je nebezpečná, především proto, ţe není zásady, aby z ní nebylo výjimky, obzvláště pak u samotného práva stavby, přesto povaţuji za vhodné vymezit podstatné a charakteristické vlastnosti pojmů uvedených níţe. Rovněţ kvůli tomu, ţe tyto pojmy v diplomové práci hojně vyuţívám a bez jejich včasného vymezení by nebylo moţné bez předchozích znalostí dostatečně pochopit všechny souvislosti.

1.1 ABSOLUTNÍ MAJETKOVÁ PRÁVA Autoři NOZ zařadili právo stavby do části třetí zvané absolutní majetková práva. Podstatou absolutních majetkových práv je podle § 976 NOZ to, ţe působí erga omnes. „Jde o taková práva, u nichž určitému, individuálně neurčenému subjektu práv odpovídá povinnost neurčitého počtu blíže neurčených subjektů povinnosti, přičemž se tato povinnost omezuje na nekonání něčeho (nerušení oprávněného v jeho právech).“1 Ač zákon dále stanoví, ţe je moţné se od tohoto ustanovení zákonem odchýlit, neznamená to však to, ţe by u těchto výjimek nepůsobila absolutní práva vůči všem, ale ţe je moţné na základě určitého právního důvodu, zákonem stanoveného, do tohoto absolutního práva zasáhnout.2 Od ustanovení části třetí se lze podle § 978 NOZ odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám jen připouští-li to zákon. Kogentnost úpravy práva stavby tedy znamená mimo jiné to, ţe je moţné si ujednat mezi stavebníkem a majitelem pozemku určitá práva a povinnosti odlišně od zákona, nicméně vůči osobám třetím se bude postupovat tak, jakoby tohoto ujednání odchylného od zákona nebylo.

1

SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vyd. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, s. 2. 2 SPÁČIL, 2013, op. cit., s. 2.

10

1.2 VĚCNÁ PRÁVA „Práva věcná dávají vlastníku či nositeli jiného věcného práva soubor pozitivně formulovaných oprávnění, která jsou v ekonomicko-právním smyslu právní možností realizovat užitnou hodnotu a hodnotu předmětu vlastnictví či jiného věcného práva. Tím vyjadřují jakousi „statickou“ stránku občanskoprávních vztahů.“3 Je nutné individuální určení osob, kterým věcné právo svědčí. Předmětem věcných práv můţe být jen existující věc a nelze jej vymezit druhově. „Věcná práva jsou vždy právem ve vztahu k určité věci (ius in rem), nikoliv k určité osobě (ius in personam).“4

1.3 VĚCNÁ PRÁVA K VĚCI CIZÍ Věcná práva k věci cizí jsou práva, která dávají oprávněnému moţnost působit na věc, která není jeho vlastnictvím, to však pouze určitým věcným právem k věci cizí přesně vymezeným způsobem. Současně je naopak omezen vlastník věci v nakládání s věcí v rozsahu existujícího věcného práva k věci cizí.5 „Charakteristickým znakem věcných práv k cizí věci je jejich „věcněprávní“ povaha, což představuje sepětí jejich obsahu (práv a povinností z nich vyplývajících) s určitým subjektivním právem k věci.“ 6 „Zatímco absolutní právo působí neomezeně vůči ostatním osobám, a tak vyvolává jejich povinnost se zdržet jakýchkoli neoprávněných zásahů do věci, věcné právo k věci cizí působí toliko proti individuálně určené osobě (vlastníkovi, uživateli věci), a tak vyvolává pouze její povinnost něco plnit (povinnost všech ostatních osob zdržet se neoprávněných zásahů do věci, která je předmětem věcného práva, tu není dotčena).“ 7

3

FIALA, Josef a kol. Občanské právo hmotné – multimediální učební text. 3. aktualizované vyd. Brno: Masarykova Univerzita, 2010, s. 50. 4 HURDÍK, Jan a kol. Občanské právo hmotné. Obecná část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Nakladatelství Aleš Čeněk, 2013, s. 200. 5 HURDÍK, 2013, op. cit., s. 233. 6 FIALA, 2010, op. cit., s. 42. 7 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vyd. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, s. 6.

11

1.4 PRÁVO STAVBY V souladu s § 1240 NOZ jde o věcné právo osoby odlišné od vlastníka pozemku (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu.

1.5 STAVEBNÍK Pro účely této práce je stavebníkem osoba oprávněná z práva stavby. Je třeba nezaměňovat tento pojem se stavebníkem z pohledu stavebního práva jako odvětví práva veřejného. Totoţnost pojmů pro potřeby stavebního zákona jako předpisu veřejného práva dle důvodové zprávy zásadně nebrání paralelnímu pouţití stejného slova pro oblast práva soukromého, přičemţ je v důvodové zprávě zdůrazněno, ţe významy, v nichţ se pouţívá, nejsou protikladné.8 Dle Nejvyššího soudu je „stavebníkem v občanskoprávním smyslu ten, který stavbu uskutečnil s (právně relevantně projeveným) úmyslem mít ji pro sebe a není při tom rozhodné, komu bylo adresováno rozhodnutí o stavebním povolení.“9 NOZ tento pojem v duchu uvedeného rozsudku dále uţívá10 nejen pro oprávněného z práva stavby, tudíţ je třeba při setkání s pojmem stavebník vţdy vyhledat i ostatní okolnosti, abychom určili, v jakém smyslu je pojmu stavebník, jakoţto pojmu obecného, uţito.

1.6 POZEMEK NOZ pojem pozemek nevymezuje, definuje ho však KZ v § 2 písm. a) jako „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků.“ NOZ pak označuje pozemek v § 498 jako věc nemovitou.

8

Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 89/2012 Sb. Rozsudek NS, sp. zn. 22 Cdo 1174/2001. 10 § 1004; § 3055 odst. 2 zákona č. 89/2012. 9

12

1.7 STAVBA Stavba pro oblast občanského práva není definována, coţ není vůči dosavadnímu OZ ţádná změna. Judikatura stanoví, ţe je pojem "stavba" nutné vykládat staticky jako věc v právním smyslu, tedy jako výsledek určité stavební činnosti, který je způsobilý být předmětem občanskoprávních vztahů.11 Pro okamţik vzniku stavby jakoţto věci z občanskoprávního hlediska je v souladu s judikaturou „rozhodný okamžik, v němž je stavba vybudována minimálně do takového stadia, od něhož počínaje všechny další stavební práce směřují již k dokončení takto druhově i individuálně určené věci. Tímto minimálním okamžikem je u nadzemních staveb stav, kdy je již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží.“12 Pro zánik stavby lze tohoto pravidla vyuţít přiměřeně také.13

11

Rozsudek NS, sp. zn. 22 Cdo 1221/2002. Rozsudek NS, sp. zn. 22 Cdo 2534/2000. 13 PETR, Pavel. Stará (ne)známá superficiální zásada. Právní rozhledy. 2012, roč. 20, č. 10, s. 370. 12

13

2. HISTORIE PRÁVA STAVBY V úvodu této kapitoly provedu krátký historický exkurz do práva stavby na území dnešní České republiky. Zaměřím se na přechodná ustanovení jednotlivých zákonů upravujících právo stavby a přiblíţím, který konkrétní zákon, v jaké době a proč bylo nutné pro posuzování vzniku práva stavby a práv a povinností z něj vyplývajících pouţít. Stručně nastíním vývoj práva stavby v Rakousku, popíši základní vlastnosti zákona č. 86/1912 Sb., který platí v pozměněné podobě v Rakousku dodnes, a jeho změny aţ do dnešní podoby.

2.1 HISTORIE PRÁVA STAVBY NA ÚZEMÍ DNEŠNÍ ČESKÉ REPUBLIKY Institut práva stavby má své kořeny jiţ v římském právu, poté v ABGB. V souvislosti se snahou o novelizaci ABGB byla vyčleněna zvláštní zákonná úprava institutu práva stavby, která byla upravena samostatným zákonem č. 86/1912 ř. z., jenţ nabyl účinnosti 15. 6. 1912. Vlivem tzv. recepční normy byl účinný poté i v Československu.14 Zákonu se věnoval podrobně E. Svoboda, který ve svém díle podrobně rozepisuje nezvykle velké mnoţství vad zásadního charakteru po stránce konstruktivní v tomto zákoně.15 Zákony navazující byly v mnoha ohledech odlišné zákonu č. 86/1912 Sb. Rekodifikační snahy v období první republiky snaţící se odstranit nejednotnost práva českého a slovenského a zmodernizovat ABGB vyústily v roce 1937 vládním návrhem československého občanského zákoníku.16 Ačkoliv nebyl vlivem politické situace tento zákon přijat, jeho kvalitu podporuje i fakt, ţe byla prakticky v nezměněné podobě převzata jeho ustanovení do zákona č. 88/1947 Sb., z nějţ koncepčně tvůrci NOZ společně s přihlédnutím k aktuálním zákonným úpravám v některých evropských státech vycházeli.17 Zákon č. 88/1947 paragrafem § 33 zrušil zákon č. 86/1912 ř. z. a s účinností od 10. 7. 1947 jej nahradil. Tento zákon nebyl dle mého názoru ničím jiným

neţ

rozšířením

podoby

stavebního

práva

podle

vládního

návrhu

14

SCHELLE, Karel; TAUCHEN, Jaromír. Občanské zákoníky. Kompletní sbírka občanských zákoníků, důvodových zpráv a dobových komentářů. 1. vyd. Ostrava: Nakladatelství KEY Publishing, 2012, s. 18. 15 SVOBODA, Emil. Výbor prací z práva občanského a z právní filozofie. Praha: Nakladatelství Melantrich, 1939. s. 57-70. 16 Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb. 17 Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb.

14

československého občanského zákoníku, tak jak byl upraven v §§ 241 aţ 259 a v prováděcích předpisech čl. XXXVIII. aţ XLIII., o poplatková ustanovení.18 Tento fakt deklaruje i prakticky totoţná důvodová zpráva.19,20 V souvislosti s únorovým převratem roku 1948 bylo třeba nově kodifikovat téţ oblast občanského práva, aby odpovídala společenskému zřízení. Tyto snahy vyústily v roce 1950 vydáním SOZ. Vyznačoval se diskontinuitou jak od tuzemských tradic, tak od evropské kontinentální konvence, formálně však zachoval některé tradiční instituty, jakým je i právo stavby. Poprvé byla na našem území v souladu s paragrafy 25 a 155 SOZ popřena římskoprávní zásada superficies solo cedit, kdy pro příště vlastníkem stavby mohla být osoba odlišná od vlastníka pozemku. Tato skutečnost znamenala menší pravděpodobnost vyuţití práva stavby vzhledem k tomu, ţe propříště nebylo třeba řešit rozdílné vlastnictví stavby a pozemku, které by se promítlo do zápisu ve veřejném seznamu. SOZ v § 568 odst. 1 uvedl, ţe dnem 1. ledna 1951 se zrušují veškerá ustanovení o věcech upravených tímto zákonem. V § 568 odst. 2 pak SOZ provádí demonstrativní výčet zákonů, které se podle § 568 odst. 1 zrušují, přičemţ zákon č. 88/1947 v tomto demonstrativním výčtu uveden není. V SOZ bylo, jak jsem výše uvedl, právo stavby upraveno. Tudíţ ač v demonstrativním výčtu zákonů, které SOZ ruší, není zákon č. 88/1947 Sb. uveden, v souladu s větou první § 568 odst. 1 SOZ je nutno uzavřít, ţe byl tento zákon SOZ zrušen. Předtím v § 564 stanovil, ţe„právní poměry týkající se práva stavby, založené před 1. lednem 1951, zůstávají nedotčeny a jen na ně lze napříště užít ustanovení zákona č. 88/1947 Sb., o právu stavby.“ Jan Bárta byl ve svém článku z roku 2003 ohledně zrušení zákona č. 88/1947 Sb. paragrafem 568 opačného názoru, kdy tvrdí, ţe „ustanovení bylo mnohdy vnímáno jakoby zrušovalo zákon č. 88/1947 Sb.; za správnější však považuji ten výklad, že zákon byl ponechán v platnosti, a jen bylo

18

SCHELLE, Karel; TAUCHEN, Jaromír. Občanské zákoníky. Kompletní sbírka občanských zákoníků, důvodových zpráv a dobových komentářů. 1. vyd. Ostrava: Nakladatelství KEY Publishing, 2012, s. 340, 341, 360, 361 19 Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 88/1947. 20 Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku z roku 1937.

15

vyloučeno to, aby se vztahoval na práva stavby založená po 1. lednu 1951.“21 V souladu s tímto názorem je například v právním informačním systému ASPI stále povaţován zákon č. 88/1947 Sb. za nezrušený, tudíţ platný a účinný. Pokud bychom však povaţovali tento zákon za platný a účinný, bylo by moţno nyní, za existence úpravy práva stavby v NOZ, volit mezi dvěma úpravami totoţného institutu z různých zákonů, podle kterých bychom právo stavby zřizovali. Jak jsem výše uvedl, a rozcházím se tak se závěrem J. Bárty dle článku výše citovaném, SOZ zákon č. 88/1947 zrušil. Tvrzení, ţe SOZ zrušil zákon č. 88/1947 Sb., podporuje i věta z oficiálního serveru českého soudnictví: „Od roku 1964 český právní řád právo stavby tudíž vůbec neobsahuje.“22 Podle § 509 OZ byl v souladu s enumerativním výčtem zákonu, které pozbývají vstupem OZ v účinnost platnosti a účinnosti, SOZ zrušen. OZ dále v přechodných ustanoveních v § 498 stanovil, ţe se jeho ustanoveními řídí i právní vztahy vzniklé před 1. dubnem 1964; vznik těchto právních vztahů jakoţ i nároky z nich vzniklé před 1. dubnem 1964 se však posuzují podle dosavadních předpisů. Právo stavby v OZ upraveno není, tudíţ se uplatní část věty za středníkem, tedy ţe vznik práva stavby a nároky z něho vzniklé se posuzuji podle předpisů, podle kterých vznikly.23 Z výše uvedených přechodných ustanovení vyplyne, ţe je třeba při posuzování práva stavby pouţít předpis, který byl platný a účinný v době zřízení práva stavby. V období mezi 15. 6. 2012 a 9. 7. 1947 jím byl zákon č. 86/1912 Sb., v období mezi 10. 7. 1947 a 31. 12. 1950 jím byl zákon č. 88/1947 Sb. a v období mezi 1. 1. 1951 a 31. 3. 1964 jím byl SOZ. Od 1. ledna 2014 nabyl účinnosti NOZ, který upravuje právo stavby v §§ 1240 aţ 1256. NOZ v § 3028 odst. 1 stanoví, ţe se jím řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Tudíţ právo stavby zřízené po 1. 1. 2014 se bude vţdy řídit NOZ. Práva stavby vzniknuvší dříve se vzhledem k tomu, ţe vznik věcných práv, jakoţ 21

BÁRTA, Jan. K právu stavby vzniklému podle předpisů platných před současným občanským zákoníkem. Správní právo: odborný časopis pro oblast státní správy a správního práva. 2003, roč. 36, č. 4, s. 224-225. 22 Zavedení práva stavby do občanského práva. In: Nový občanský zákoník [online]. Justice.cz [cit. 20. 11. 2013]. 23 BÁRTA, Jan. K právu stavby vzniklému podle předpisů platných před současným občanským zákoníkem. Správní právo: odborný časopis pro oblast státní správy a správního práva. 2003, roč. 36, č. 4, s. 255.

16

i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ se podle § 3028 odst. 2 NOZ posuzují podle dosavadních právních předpisů, bude posuzovat podle schématu, jeţ jsem naznačil v předchozím odstavci. Je třeba poznamenat, ţe maximální lhůtu zřízení práva stavby zákon č. 88/1947 Sb. neobsahuje, tudíţ je konec aplikace tohoto zákona v nedohlednu. Rovněţ se lze ještě setkat s právem stavby zřízeným podle zákona č. 86/1912 Sb., jelikoţ bylo moţno takto zřídit právo stavby aţ na 80 let, a tento zákon byl zrušen aţ v roce 1947, tudíţ je teoretická moţnost existence práva stavby podle tohoto zákona aţ do roku 2027. NOZ dále v § 3055 stanoví, ţe stavba zřízená v rámci práva stavby se nestane dnem nabytí účinnosti NOZ součástí pozemku, coţ mimo jiné koresponduje se zásadou právní jistoty. Samotné zavedení práva stavby do NOZ je logickým důsledkem navrácení se k zásadě superficies solo cedit, podle které je vlastník pozemku současně vlastníkem staveb, které se na něm nacházejí. Vyjádření této zásady lze nalézt v § 506 NOZ.

2.2 HISTORIE PRÁVA STAVBY V RAKOUSKU Vzhledem ke společné historii bylo stejně jako u nás zavedeno právo stavby v Rakousku

zákonem

č.

86/1912

ř.z.

Právo

stavby

bylo

tehdy

podle

§ 2 zákona č. 86/1912 ř.z. umoţněno pouze na pozemcích státu, některé země, některého okresu, některé obce nebo některého veřejného fondu, či na určitých pozemcích, kde se předpokládalo jejich zřízení pouze ve veřejném zájmu. Původně tedy neslouţilo právo stavby k úpravě vztahů mezi soukromými osobami, tak jak to je nyní, myšlenkou bylo mimo jiné umoţnit výstavbu levných dělnických bytů. „Stavební činže z práva stavby měla plynout do rozpočtu veřejně prospěšných institucí a nikoli do kapes soukromých majitelů stavebních pozemků. Bylo uváděno, že právo stavby má v Rakousku veřejnoprávní charakter (!), a to proto, že se jedná o záležitost významně zasahující do citlivé oblasti sociálních vztahů. Novelou z r. 1990 byl rozšířen okruh subjektů – zřizovatelů práva stavby s tím, že se oprávněným mohl stát kdokoliv a vlastník pozemku mohl být též kdokoliv bez rozdílu, a změněna délka trvání práva

17

stavby minimálně na dobu 10 let a maximálně na dobu 100 let.“24 Je zde patrný pomalejší proces ve vyjmutí vyuţití práva stavby pouze jako nástroje práva veřejného oproti úpravě v našich zemích, kde se k této změně uchýlil zákonodárce jiţ v roce 1947. V současném zákoně o právu stavby v Rakousku lze nalézt v § 6a RGBI od roku 1990 i ustanovení o tom, ţe oprávněnému ze stavebního práva můţe s jiným oprávněným ze stavebního práva vzniknout bytové vlastnictví, tzv. Baurechtswohnungseigentum. Při komparaci účinného zákona o právu stavby v Rakousku s původním z roku 1912 došlo k více změnám, kupříkladu v části zvané řízení, kdy §§ 13 a 14 byly nahrazeny tímto ustanovením § 13 RGBI: Ţádosti o registraci stavebního práva jsou dokladem o splatnosti a vymahatelnosti daně z nemovitostí a ostatních veřejných dávek určených povolanými úřady, dokladem ţe nezůstávají ţádné nároky, mají přednostní právo před zástavním právem zapsaným v katastru nemovitostí. Tyto doklady nesmí být starší 3 měsíců v době podání ţádosti.25 Došlo rovněţ ke zrušení poplatkových ustanovení, které se nacházely v §§ 15 aţ 19 zákona č. 86/1912 ř.z., kdy propříště je dána větší smluvní volnost v určení protihodnoty poskytované vlastníku pozemku za pozbytí neomezeného oprávnění disponovat s pozemkem, který vlastní. Toto je logickým vyústěním ústupu veřejnoprávního charakteru práva stavby v Rakousku.

24 25

MALÝ, V. Karel. MIKEŠ, Jiří. Právo stavby. Ad Notam. 1998, roč. 4, č. 6, s. 125. Překlad ustanovení § 13 RGBI je vytvořen autorem této diplomové práce, nejde o autentické znění.

18

3. OBECNÁ USTANOVENÍ O PRÁVU STAVBY V úvodu této kapitoly stručně nastíním charakter práva stavby a k jakým stavbám či jejím částem je moţné právo stavby zřídit. Zastavím se nad vhodností vyuţití ustanovení o poţívacím právu k pozemku, kterého není ke stavbě zapotřebí, omezeními v moţnosti zřídit právo stavby a nutností souhlasu věřitele ze zástavního práva na pozemku a výhodami takového souhlasu pro zainteresované osoby. Obsáhleji se budu věnovat povaze stavby především z pohledu charakteru práva stavebníka a vlastníka pozemku ke stavbě, kdy ke konci kapitoly nastíním povahu stavby v Rakousku. Právo stavby spočívá podle § 1240 NOZ v zatíţení pozemku „věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu“ Stavba se v tomto smyslu myslí stavbou celou, nelze zřídit právo stavby k části stavby či k jejím jednotlivým podlaţím.26 Souhlasím rovněţ s moţným vyuţitím práva stavby tak, jak jej prezentuje P. Bezouška, ţe je moţné do práva stavby zahrnout jiţ existující stavbu s tím, ţe v rámci práva stavby bude další podlaţí moţno vystavět na takto jiţ postavěné budově.27 Ačkoliv právo stavby nelze zřídit k části stavby, je moţné právo stavby rozdělit na jednotky, coţ povede u domu, který bude součástí práva stavby, jako jeden z více moţných způsobů, ke vzniku bytového spoluvlastnictví, coţ ostatně potvrdil i P. Bezouška.28 Nezáleţí na tom, zda půjde o stavbu jiţ zřízenou či nikoliv. Zákonodárce tak dává prostor pro vyuţití práva stavby pro investorské projekty, kdy například nelze budovu opravit či zmodernizovat ze zdrojů vlastníka, nicméně zájem na této činnosti a výnosy z produktů této činnosti převáţí. Právo stavby je konstruováno, po vzoru německého, rakouského a nizozemského modelu, jako zvláštní věcné právo k věci cizí. Nebylo moţné podřadit právo stavby pod sluţebnosti z toho důvodu, ţe sluţebnost předpokládá určitý vztah jednoho pozemku k druhému, anebo spojení s nějakou osobou, kdy právo stavby se oproti tomu vyznačuje

26

Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 89/2012 Sb. BEZOUŠKA, Petr. Nový občanský zákoník – nejdůležitější změny. 1. vyd. Nakladatelství ANAG, 2013. s. 174. 28 BEZOUŠKA, 2013, op. cit., s. 174. 27

19

převoditelností a dědičností, coţ vylučuje spojení tohoto práva pouze s určitou osobou.29

3.1 VYMEZENÍ POZEMKU V RÁMCI PRÁVA STAVBY Zákonodárce bere na vědomí moţnou potřebu vyuţití okolních pozemků, které nejsou přímo spjaty s výstavbou stavby například v případě zahrady u domu, příjezdových cest u komplexů a mnoha dalších tak, ţe v souladu s § 1240 NOZ ponechává na vůli stran, zda se právo stavby vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouţí k jejímu lepšímu uţívání. Toto vymezení přináší poté mnoho praktických otázek. Pozemek je definován mimo jiné v § 2 písm. a) KZ jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí rozsahu práva stavby. K tomuto oddělení však musí dojít přesným určením, jaké si můţeme představit při geometrickém určení vyuţívaném pro dělení parcel. K předejití případných sporů o hranice stavby při nepřesném vymezení její polohy či rozlohy bude v praxi nejspíše slouţit vyuţití tohoto ustanovení, kdy bude právo stavby vztáhnuto i na pozemek jiţ jednou vyměřený, a nebude tak moţné k témuţ pozemku v takové podobě, v jaké je celý zapsán v katastru nemovitostí, zřídit další právo stavby. Pokud má vlastník pozemku zájem na zřízení vícero práv stavby ke svému pozemku, bude nutné tento pozemek řádně vymezit. Rovněţ můţe být pro stavebníka při zřizování smlouvy o zřízení práva stavby neochota vlastníka pozemku vztáhnout právo stavby i na zbytek pozemku, který není pro stavbu zapotřebí, impulzem pro moţné zřízení sluţebnosti k této části pozemku spočívající v podchycení z pohledu stavebníka rizikových dispozicí s tímto pozemkem.

3.2 OMEZENÍ V MOŽNOSTI ZŘÍDIT PRÁVO STAVBY NOZ přímo stanoví, ţe právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Omezení můţe vyplývat z mnoha rozličných skutečností, ať veřejnoprávních, či soukromoprávních, kterýchţto výčet by byl nemoţný. Kupříkladu není moţné zřídit právo stavby příčící se zákazům v rámci ochranného pásma, u pozemku s negativním zákazem zastavění a dalších. Je nutno toto omezení chápat

29

NESNÍDAL, Jiří. Občanský zákoník I. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, s. 240.

20

nejen v souvislosti se zákazem veškeré zástavby na pozemku, ale i k zástavbě, kdy by stavbou v rámci práva stavby bylo omezeno právo příčící se účelu stavby. Jakkoliv by na pozemku vázlo právo, nemusí to znamenat, ţe by nebylo v ţádném případě moţné právo stavby k tomuto pozemku zřídit. Je třeba vţdy přihlédnout ke konkrétní situaci. NOZ chrání dále věřitele ze zástavního práva na pozemku tak, ţe lze takový pozemek zatíţit právem stavby pouze s jeho souhlasem. Vzhledem k tomu, ţe se zápisy práv do katastru, tedy i zápis takového práva stavby, provádějí dle § 7 KZ na základě písemností, ač to NOZ výslovně nestanoví, nelze si vystačit pouze se souhlasem ústním. Návrh aţ do podoby k 1. lednu 2011 počítal se zákazem zřízení práva stavby na pozemku zatíţeném zástavním právem,30 nicméně k 11. dubnu 2011 jiţ bylo toto zřízení s jeho souhlasem moţné.31 Tato změna můţe působit jako varování pro věřitele z tohoto zástavního práva důkladně zváţit tento souhlas. Změnu je v souladu se zásadami, na kterých je NOZ stavěn, kdy povaţuji za vhodné dát zástavnímu věřiteli v případě očekávaného zhodnocení pozemku mezi vznikem a zánikem práva stavby moţnost většího uspokojení z pohledávky, ke kterému by v případě nezřízení práva stavby nemuselo dojít. K prospěchu nemusí být tato změna pouze vzhledem k zástavnímu věřiteli, ale i vlastník pozemku by mohl dosáhnout toho, ţe nebude zhodnocením tohoto pozemku nutno v případě dluhů větších původní hodnoty pozemku nutno uplatnit pohledávky vůči dalším věcem vlastníka pozemku.

3.3 POVAHA STAVBY Označení práva stavby v § 1242 NOZ za věc nemovitou je umoţněno navrácením se v souladu s § 489 NOZ k širokému pojetí věci v právním smyslu tak, jak byla pojímána v § 285 ABGB. V tomto odstavci blíţe vymezím, proč nepovaţuji za nutné tuto větu do ustanovení o právu stavby začlenit.

NOZ výslovně označuje v § 496 odst. 2

nehmotnými věcmi práva, jejichţ povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty, pod kterýţto výčet lze bez sebemenšího sebezapření právo stavby podřadit. Ostatně by

30

Návrh zákona odeslaný do připomínkového řízení (leden 2011). In: Nový občanský zákoník [online]. Justice.cz [cit. 21. 11. 2013]. 31 Návrh zákona odeslaný do Legislativní rady vlády (duben 2011) – předkládací zpráva. In: Nový občanský zákoník [online]. Justice.cz [cit. 21. 11. 2013].

21

nebylo označení práva stavby jako věci nehmotné nezbytné pro tento institut k vyuţití ustanovení o věcných právech vzhledem k § 979 NOZ. Kvůli způsobu vymezení nemovitých věcí, kdy by při nepodřazení pod tyto bylo právo stavby jakoţto věc označeno v souladu s § 498 NOZ a contrario za věc movitou? Povaţuji za adekvátní podřadit právo stavby pod druh věcného práva k pozemku i kvůli systematickému začlenění práva stavby pod věcná práva. Pokud si spojím výše uvedené, nepovaţuji důvod podřazení práva stavby pod věci nemovité pouze kvůli výslovnému prohlášení práva stavby za věc nemovitou, nýbrţ jiţ z titulu práva stavby jako věcného práva k pozemku. Vyjádření tzv. výjimky ze zásady superficies solo cedit nalézáme ve druhé větě § 1242 NOZ, podle které je stavba vyhovující právu stavby jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech. Vlastník pozemku tak není totoţná osoba s oprávněným z práva stavby, jehoţ je stavba součástí. Dle výše uvedeného není stavba nemovitou věcí, jako tomu bylo za účinnosti OZ podle § 119 odst. 2, nýbrţ je nemovitou věcí samo právo stavby. Stavba samotná pak podléhá ustanovením o nemovitých věcech, kdy je například moţné, aby stavba byla v souladu s § 7 ZDzN předmětem daně, ačkoliv stavba jiţ předmětem občanskoprávních vztahů sama o sobě není, poplatníkem by měl být v souladu s § 8 ZDzN vlastník stavby, za kterého se povaţuje dočasně dle mého názoru osoba oprávněná z práva stavby, tedy v tomto duchu se bere jako vlastník tohoto práva jakoţto věci nemovité. Nově zřízená stavba však jiţ předmětem vlastnického práva v klasickém slova smyslu být nemůţe. Můţe být pouze součástí vlastnického práva k pozemku či oprávnění k právu stavby. Z výše uvedeného vyplývá, ţe při převodu stavby či jejím zatíţení ve skutečnosti není objektem tohoto samotná stavba, ale právo stavby jakoţto věc nemovitá, které je stavba součástí. Označení oprávněného jakoţto vlastníka stavby v klasickém slova smyslu postavené v rámci práva stavby povaţuji za nevhodnou formulaci. Jiţ judikatura potvrdila ve vztahu k zákonu č. 86/1912 Sb., ţe není oprávněný z práva stavby vlastníkem stavby, ale pouze oprávněnému práva vlastníka přísluší na dobu vymezenou ve smlouvě.

32

S tímto klasičtějším pojetím vlastnictví se ztotoţňuji. Neodpovídalo by to ostatně

32

Usnesení ÚS, sp. zn. III. ÚS 123/03.

22

klasickému individualistickému pojetí vlastnictví jako právní moţnosti přímého a neomezeného nakládání věcí, kdy je za vlastnictví povaţováno svrchované právní panství nad věcí, ze kterého se všechna ostatní práva odvozují.33 Této moţnosti neomezeného nakládání věcí dosáhne opět pouze vlastník pozemku při zániku práva stavby. Opačný názor by znamenal, ţe na základě „věcného práva k věci cizí“ jakoţto práva „slabší síly“ by se stal v rámci tohoto práva stavebník vlastníkem stavby jakoţto práva „silnějšího“. Vlastnictví však klasicky nemůţe být dle mého názoru, a v tom se ztotoţňuji s E. Svobodou, právo, které se odvozuje od trvajícího vlastnictví cizího.34 Pokud se budu drţet striktně klasického individualistického pojetí vlastnictví, pokládám za nutné povaţovat za skutečného vlastníka stavby vlastníka pozemku, leč by se dalo z hlediska přibliţného označení povaţovat za vlastnictví holé. Za holé vlastnictví povaţuji vlastnictví, u kterého se vlastník vzdá dílčích oprávnění tvořících vlastnické právo, kdy se dříve či později opět promění ve vlastnictví úplné. Tím, ţe zákonodárce povaţuje právo stavby za věc a stavbu za její součást, stává se v souladu s nutně novým nazíráním na pojem vlastnictví stavba vlastnictvím oprávněného z práva stavby. Zákonodárce se pojmu vlastnictví stavby v rámci práva stavby vyhnul, nicméně k jinému závěru, neţ ţe oprávněný z práva stavby je vlastníkem stavby na jeho základě postavené, není na základě takové konstrukce moţno. Tak i hlavní zpracovatel NOZ K. Eliáš ve svém článku z roku 2012 poukazuje na to, ţe při nazírání práva stavebníka k dalším osobám „je třeba vzít za základ, že stavebník je vlastníkem práva stavby, že tudíž i jeho vlastnické právo zahrnuje i stavbu samu.“35 Vlastník pozemku vlastnictví k pozemku nepřevedl, pouze je omezen v disponování s pozemkem tak, ţe jeho výkon je omezen na tak dlouho a v takovém rozsahu, v jakém je k jeho výkonu oprávněn oprávněný z práva stavby. Pokud si výše uvedené spojíme, není moţné dojít jiného závěru, neţ ţe zde vzniká novodobá forma děleného vlastnictví. Pokud tomu tak není a zákonodárce zamýšlel povaţovat právo stavby za jakýsi prostředek k dočasnému přechodu vlastnictví stavby

33

SVOBODA, Emil. Výbor prací z práva občanského a z právní filozofie. Praha: Nakladatelství Melantrich, 1939, s. 57. 34 SVOBODA, 1939, op. cit., s. 59. 35 ELIÁŠ, Karel. Právo stavby. Obchodněprávní revue. 2012, roč. 4, č. 10, s. 276.

23

na pozemku zřízené, která by byla v jiném případě jeho součástí, proč tedy zakomponoval právo stavby mezi věcná práva k věci cizí a zastřel tak skutečný důsledek zřízení tohoto práva? Z klasického pojmosloví by právo stavby muselo být právo k věci cizí, ovšem toto právo má i ke stavbě, která je po tuto předem určenou dobu předmětem jeho vlastnictví. Z této konstrukce je zřejmé, ţe se zde jiţ nesetkáváme s pojmem vlastnictví v klasickém slova smyslu, ač se domnívám, ţe tomu tak dobře není. Při zřízení práva stavby podle SOZ je situace dle mého názoru odlišná vzhledem k tomu, ţe v této době mohla být vlastníkem stavby osoba rozdílná od vlastníka pozemku a stavba nebyla součástí pozemku. Judikatura se staví k tomu názoru, ţe pokud bylo právo stavby zřízeno podle SOZ, měl podle § 159 SOZ oprávněný z tohoto práva stavby ke stavebnímu pozemku předkupní právo věcněprávního charakteru, stejně tak, jako měl předkupní právo ke stavbě vlastník pozemku. Za vlastníka stavby však tímto označil oprávněného z práva stavby.36 Dle mého názoru z věcného práva k věci cizí potvrdila tímto judikatura podstatu práva stavby podle SOZ jako způsob vzniku vlastnictví ke stavbě, která se tak stala věcí samostatnou. V Rakousku stále je, stejně jako byla v zákoně č. 86/1912 Sb., stavba v rámci práva stavby povaţována dle § 6 RGBI za její příslušenství. Nejvýraznějším kritikem tohoto pojetí byl E. Svoboda, v jehoţ díle je vadnost této konstrukce více neţ zdařile popsána, přičemţ dle mého názoru hlavním argumentem je, ţe nelze povaţovat za příslušenství práva to, co by mělo být jeho obsahem.37 Vzhledem k tomu, ţe cílem této práce je rozbor současné úpravy práva stavby v České republice, s ohledem na daný rozsah této práce odkazuji čtenáře na dílo E. Svobody, jelikoţ jej povaţuji za vhodnou literaturu k doplnění znalostí získaných touto diplomovou prací.38

36

Rozsudek NS, sp. zn. 33 Odo 562/2006. SVOBODA, Emil. Výbor prací z práva občanského a z právní filozofie. Praha: Nakladatelství Melantrich, 1939, s. 61 38 SVOBODA, 1939, op. cit., s. 57-70. 37

24

4. VZNIK PRÁVA STAVBY V této kapitole uvedu moţnosti vzniku práva stavby, kdy se následně zaměřím na zřízení práva stavby smlouvou jakoţto nejčastější způsob vzniku práva stavby. Zamyslím se nad podstatnými náleţitostmi takové smlouvy, vymezím důvody stanovení lhůty, na kterou je právo stavby zřízeno, a její hranice. V podkapitole úplata za právo stavby poukáţu na moţné způsoby protihodnoty za právo stavby, upozorním na moţná úskalí ve stanovení výše úplaty za právo stavby a více rozvedu práva a povinnosti vyplývající ze stavebního platu jako reálného břemene.

4.1 MOŽNOSTI VZNIKU PRÁVA STAVBY Podle § 1243 NOZ se právo stavby nabývá smlouvou, vydrţením, anebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci. Rozhodnutím orgánu veřejné moci dává NOZ moţnost vzniknout právu stavby pouze v případě zrušení spoluvlastnictví zrušením společné věci, přičemţ ke vzniku práva stavby je v případě rozhodnutí zapotřebí téţ zápis do veřejného seznamu. V případě vydrţení rovněţ nepůjde o příliš četné případy, jak ostatně zákonodárce sám uznává formulací, ţe to není vyloučeno.39 Tím spíše, ţe častěji dojde pravděpodobně k vydrţení vlastnického práva k pozemku samotnému v souladu s § 1090 NOZ.

4.2 SMLOUVA O ZŘÍZENÍ PRÁVA STAVBY Nejčastějším případem vzniku práva stavby bude bezesporu smlouvou. NOZ v § 560 NOZ přímo stanoví, ţe smlouva, kterou se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakoţ i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší, vyţaduje písemnou formu. Ostatně tomu tak v tomto případě je jiţ z toho důvodu, ţe právo stavby vzniká aţ zápisem do veřejného seznamu, kterého je moţné docílit pouze doloţením písemností. Znovuzavedení intabulačního principu u práva stavby je bez diskuzí nutné v rámci preference práva stavby před jinými obligačními nástroji slouţícímu k podobnému účelu. Jiţ od zákona č. 86/1912 Sb. byl k vyvolání věcně-právních účinků nezbytný vklad do pozemkové knihy. Rovněţ podle zákona č. 88/1947 Sb. vzniklo právo stavby 39

Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 89/2012 Sb.

25

v okamţiku zápisu do veřejných knih jako závada zatíţeného pozemku.40 Aţ Středním občanským zákoníkem byl zrušen intabulační princip, kdy propříště se oprávněným z práva stavby stal vţdy vlastník stavby. Právo stavby vzniklo jako právo věcné bez ohledu na to, ţe nebylo zapsáno do pozemkové knihy.41 4.2.1 PODSTATNÉ NÁLEŽITOSTI SMLOUVY O ZŘÍZENÍ PRÁVA STAVBY Je třeba mít na paměti, ţe od ustanovení o právu stavby se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám jen připouští-li to zákon. Pokud jde o práva a povinnosti dále rozvedené, převaţují dispozitivní normy. Vzhledem k tomu, ţe ustanovení obligačního práva platí podle § 11 NOZ přiměřeně i na vznik, změnu a zánik jiných soukromých práv a povinností, jakými jsou i práva věcná, je nutno splnit při vytváření smlouvy o zřízení práva stavby podmínky pro platnost smlouvy jako takové. Vzhledem k tomuto je nutné, aby smlouva obsahovala jasný projev vůle stran zřízení práva stavby, označení předmětného pozemku a stanovení doby trvání práva stavby. Pokud jde o dobu trvání práva stavby, zákon stanoví, ţe nemůţe být zřízeno na více neţ 99 let. Pokud by pak strany smluvily lhůtu delší, nedošlo by k neplatnosti celé smlouvy o zřízení práva stavby, ale část upravující dobu trvání práva stavby nad 99 let by se stala částečně neplatnou. Závěr zpracovatele NOZ K. Eliáše uvedený v článku z roku 2012, ţe ujednání doby delší 99 let ohrozí platnost smlouvy,42 povaţuji za nešťastný a schopný způsobit jeho čtenářům v praxi potíţe. Ač souhlasím s vhodností vymezení stavby jakoţto objektu tohoto vztahu, pochybuji nad její nutností, tak jak to uvádí J. Spáčil a kol.43 Obsahem práva stavby je právo stavebníka mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu a povinnost vlastníka pozemku strpět omezení dispozice s jeho vlastnictvím po určitou dobu. Pokud jde o stavbu, není dle mého názoru a souhlasím tím i s K. Eliášem44 nutné její vymezení, kdy i přes nevymezení tohoto by smlouva v případě splnění ostatních náleţitostí zůstala platnou. 40

Rozsudek NS, sp. zn. 25 Cdo 565/99. Rozsudek NS, sp. zn. 33 Odo 562/2006. 42 Karel Eliáš. Právo stavby. Obchodněprávní revue. 2012, roč. 4, č. 10, s. 275. 43 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vyd. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, s. 897. 44 ELIÁŠ, 2012, op. cit., s. 275. 41

26

4.2.2 IRELEVANTNOST ROZVAZOVACÍ PODMÍNKY Na rozvazovací podmínku ohledně práva stavby, na základě jejíhoţ splnění závisí, zda právní následky jiţ nastalé pominou, se v souladu s § 1246 NOZ pohlíţí, jakoby ve smlouvě vůbec nebyla. Smlouva s rozvazovací podmínkou tedy platná bude, ale sama podmínka je pro právo irelevantní. Toto ujednání souvisí s jistotou práv třetích osob, ať uţ jde o zástavního věřitele, nebo osoby, které v rámci práva stavby uzavřely s osobou stavebníka určité právo ke stavbě.

4.3 PRÁVO STAVBY JAKO PRÁVO DOČASNÉ NOZ přímo v § 1244 stanoví, ţe právo stavby lze zřídit jen jako dočasné; nesmí být zřízeno na více než 99 let. Vzhledem k tomu, ţe v důvodové zprávě se potřebě omezení práva stavby co do jeho trvání spokojil zákonodárce s konstatováním, ţe se k němu přiklonil, pokusím se uvést moţné důvody tohoto maximálního vymezení. Jiţ v době zakládání měst ve střední Evropě byla potřeba upravit vztah mezi vlastníkem pozemku, který se nechtěl svého vlastnictví vzdát, a osobami ochotnými na pozemku něco vybudovat. Vlastník pozemku „propůjčil“ pozemek obvykle formou dědičného a zcizitelného věcného práva, kdy byl vlastníkovi pozemku placen určitý plat. Toto „propůjčení“ však nebylo časově omezeno, především z důvodu upoutání těchto osob k městu a k práci v něm.45 V důsledku toho, ţe toto právo nebylo časové omezeno a bylo dědičné, zákonitě dospělo povětšinou ve velice dlouhý vztah mezi těmito subjekty, coţ vyústilo v nutnost řešení sporů o skutečné podobě tohoto vztahu a formě vypořádání. Berme to jako poučení z historie, jelikoţ by v případě volnosti ve volbě doby trvání práva stavby mohli účastníci stanovit i tisíce let trvání tohoto práva a historie spočívající ve vzniku děleného vlastnictví by se mohla opakovat. Ať jiţ kvůli ztrátě podkladů o skutečném vlastnictví pozemku, tak kvůli moţnému popření jejich pravosti a relevantnosti. Je moţné pravit, „že časové omezení trvání tohoto práva zákonem není vhodné a že si sociální život sám lépe dokáže vymezit hranice jeho trvání“46 Důvodová zpráva 45

EFFENBERGER, Karel. O věcných právech na cizí věci. Právní rádce: měsíčník Hospodářských novin. 1995, roč. 3, č. 11, s. 55. 46 Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 89/2012 Sb.

27

k návrhu zákona č. 88/1947 dokonce povaţuje vymezení hranice jeho trvání jako vadu, která brzdila ochotu stavět. Samotným konstatováním dočasnosti a bezpodmínečné povinnosti patrnosti posledního dne doby, na kterou je právo zřízeno ve veřejném seznamu, zdá se mi dáno za dost jistotě třetích osob. Zákonodárce v tomto ohledu dal dle mého názoru spíše přednost ochraně vlastníka pozemku před větší pravděpodobností vyuţití práva stavby, ač hlavní zpracovatel NOZ v tomto omezení pro praxi nepředpokládá.47 Domnívám se, a souhlasím tak i s P. Zimou,48 ţe určení maximální doby, na kterou je právo stavby zřízeno, je vhodné, ač adekvátnost přesného počtu let omezujícího délku trvání tohoto práva lze v mnoha ohledech napadnout. 4.3.1 PRODLOUŽENÍ TRVÁNÍ PRÁVA STAVBY NOZ dává v § 1245 moţnost trvání práva stavby prodlouţit se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatíţení v pořadí za právem stavby. Dle K. Eliáše bude otázkou výkladu a střetu konzervatismu s liberálním pojetím, zda je moţné prodlouţit právo stavby i nad maximální hranici stanovenou zákonem, kdy K. Eliáš předpokládá spíše konzervativní přístup ve výkladu NOZ, nicméně v případě, kdy se původně ujednaná doba blíţí ke konci, povaţuje za vhodné a ne zákonem vyloučené lhůtu prodlouţit, kdy by celková doba trvání práva stavby přesáhla maximální lhůtu 99 let.49 Při prodlouţení práva stavby musí být dle L. Bittnera dodrţeny předpisy upravující zřízení práva stavby vzhledem k tomu, ţe prodlouţení představuje v podstatě jeho nové zřízení.50 Rovněţ je moţné v případě blíţícího se konce lhůty, na kterou bylo právo stavby zřízeno, jiţ sepsat smlouvu o právu stavby na období po uplynutí této lhůty. Taková smlouva by zavazovala její účastníky, kdy věcněprávní účinky, tedy zřízení práva stavby jako takového, by se opět dostavily aţ zápisem do katastru nemovitostí, tudíţ by zavazovala třetí osoby aţ v okamţiku zápisu. Toto řešení je nebezpečné vzhledem k tomu, ţe by mohlo dojít k uzavření více smluv a stejně jako spočívalo nebezpečí v mezidobí sepsání smlouvy o převodu vlastnického práva a jeho vkladu do katastru nemovitostí, kdy existuje právo přednosti v souladu s §982 NOZ nikoliv

47

ELIÁŠ, Karel. Právo stavby. Obchodněprávní revue. 2012, roč. 4, č. 10, s. 274. ZIMA, Petr. Stručný úvod do práva stavby. Právní rozhledy. 2005, roč. 13, č. 8, s. 287. 49 ELIÁŠ, 2012, op. cit., s. 274. 50 BITTNER, Ludwig. Rakouský zákon o právu stavby. Ad Notam. 1997, roč. 3, č. 4, s. 80. 48

28

v rámci smlouvy, ale právě v rámci podání návrhu na vklad, i tady by dle mého názoru existovalo nebezpečí, ţe vlastník pozemku uzavře smlouvu o zřízení práva stavby s doloţkou, ţe nelze uzavřít ke stejnému pozemku další právo stavby, nebo by se toto právo stavby příčilo zamýšlenému účelu práva stavby. 4.3.2 ZŘÍZENÍ VÍCE PRÁV STAVBY K JEDNOMU POZEMKU Tento závěr otevírá otázku, zda je moţné k témuţ pozemku zřídit vícero práv stavby. Dle J. Spáčila „právně nic nebrání tomu, aby jeden pozemek zatěžovala dvě, nebo i více práv stavby s tím, že oprávněními by paralelně disponovalo více stavebníků. Odborná literatura se přiklání k tomu, že je možné zřídit i právo stavby na již existující stavbě.“51,52,53 Dle mého názoru je třeba vycházet z toho, ţe oprávněný z práva stavby má k této stavbě a k pozemku jí slouţícímu právo odpovídající vlastníkovi, leč pouze po omezenou dobu a s moţnými dalšími omezeními. Stejně jako vlastník pozemku, potaţmo i stavby, ani oprávněný z práva stavby by neměl být v dispozici s objektem svého práva omezen tak, ţe by bylo znemoţněno či omezeno jeho právo mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu, jak bylo původně smluveno. Souhlasím tak se závěrem výše uvedeným a dodávám k němu, ţe je bezpodmínečně nutné, aby se vzájemně tato práva nevylučovala. Nutnosti vymezení stavby v rámci práva stavby jsem se jiţ výše zabýval, tudíţ by v případě nevymezení této stavby v rámci práva stavby bylo třeba konstatovat, ţe není moţné k totoţnému pozemku zřídit více práv stavby, pokud by nebylo v rámci původního práva stavby toto omezení dohodnuto a v katastru nemovitostí zaznamenáno. 4.3.3 DOBA TRVÁNÍ U VYDRŽENÍ A MOŽNOST JEHO PRODLOUŽENÍ V případě nabytí práva stavby vydrţením se rozhodl zákonodárce přímo stanovit dobu jeho trvání ve lhůtě 40 let. Soud však můţe, jsou-li proto spravedlivé důvody, podle § 1244 odst. 2 NOZ tuto lhůtu zkrátit nebo prodlouţit. U prodlouţení je hned vícero soud omezen, kdy maximální lhůta 99 let, na kterou můţe být právo stavby zřízeno, se

51

SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vyd. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, s. 895. 52 ELIÁŠ, Karel. Právo stavby. Obchodněprávní revue. 2012, roč. 4, č. 10, s. 277. 53 BEZOUŠKA, Petr. Nový občanský zákoník – nejdůležitější změny. 1. vyd. Nakladatelství ANAG, 2013, s. 174.

29

uplatní i u tohoto způsobu vzniku práva stavby. Předpokládám v případě nabytí práva stavby vydrţením zvolení konzervativního přístupu ve výkladu ustanovení o maximální lhůtě. Samotné prodlouţení soudem, obdobně jako v případě smluvního zřízení práva stavby, je moţné jen se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatíţení v pořadí za právem stavby. Je třeba uvést, ţe i v případě vzniku práva stavby rozhodnutím orgánu veřejné moci je moţné tuto dobu trvání práva stavby prodlouţit za podmínky, ţe je veřejnoprávním předpisem takovému orgánu dána pravomoc změnit své původní rozhodnutí. 4.3.4 MINIMÁLNÍ LHŮTA NESTANOVENA Věcný záměr NOZ v roce 2000 zvaţoval rovněţ stanovení minimální lhůty, a to dokonce na lhůtu 40 let.54 Ještě v roce 2007, stejně jako v roce 2005,55 návrh NOZ počítal s minimální lhůtou v podobě 10 let,56 čímţ zamýšlel zachování jakostní architektury. Takto navrhovaná minimální lhůta byla dle článku P. Petra z roku 2012 opuštěna z popudu obcí, které mají i kratší projekty, a toto omezení zdola by zbytečně brzdilo komunální rozvoj.57 Povaţuji za souladné s principy, na kterých byl NOZ stavěn, tuto minimální hranici lhůty, na kterou je právo stavby zřízeno, nestanovit. Nicméně rozsáhle vyuţití práva stavby kratší 10 let v praxi nelze předpokládat, čemuţ se dále věnuji v kapitole o praktickém vyuţití práva stavby.

4.4 ÚPLATA ZA PRÁVO STAVBY Protihodnotou za právo stavby nemusí být pouze úplata. Můţe být ve smlouvě stanoveno z rozličných důvodů, ţe jde o bezplatné zřízení práva stavby. Protihodnotou omezení vlastníka pozemku disponovat se svým vlastnictvím po určitý čas můţe být kompenzováno rovněţ ziskem produktu z práva stavby vzešlého, jelikoţ po skončení doby trvání práva stavby jakoţto dočasného oprávnění mít na povrchu nebo pod povrchem stavbu stane se tato stavba součástí pozemku. Volba mezi takovou 54

Věcný záměr občanského zákoníku - s úpravami po projednání v odborných komisích LRV a v Legislativní radě vlády. In: Nový občanský zákoník [online]. Justice.cz [cit. 21. 11. 2013]. 55 Návrh zákoníku a důvodové zprávy z roku 2005. In: Nový občanský zákoník [online]. Justice.cz [cit. 21. 11. 2013]. 56 Návrh zákoníku a důvodové zprávy z roku 2007. In: Nový občanský zákoník [online]. Justice.cz [cit. 21. 11. 2013]. 57 PETR, Pavel. Stará (ne)známá superficiální zásada. Právní rozhledy. 2012, roč. 20, č. 10, s. 370.

30

bezplatností a úhradou bude záleţet na potřebě a představách jejich subjektů a zákonodárce jim v tomto dává volnou ruku. Úplata, pokud si ji subjekty práva stanoví, pak můţe být jednorázová či pravidelná spočívající v opětujících se dávkách zákonodárcem označených stavební plat. Nikde však není stanoveno, ţe je nutné mít stavební plat po celou dobu trvání práva stavby ve stejné výši. Lze si takto sjednat stavební plat v různých intervalech v různé výši, nebo v rámci zajištění financování zakomponovat do smlouvy okamţik, odkdy jiţ najisto poplyne z objektu práva stavby určitý zisk, který by v případě nedostatku prostředků v době zřízení jiţ umoţnilo stavebníku finančně realizaci svého projektu zvládnout. Zákonodárce dále stanoví, ţe je moţné ujednat závislost výše stavebního platu na míře zhodnocování a znehodnocování peněz. Vzhledem k očekávatelné dlouhodobosti trvání tohoto práva by mohlo v rámci několika desítek let dojít k takovému rozdílu mezi nominální a reálnou hodnotou peněz, ţe by mohlo, vzhledem k historickému vývoji spíše z hlediska vlastníka pozemku, dojít k výrazné ztrátě. V posledním desetiletí sice k silné inflaci nedocházelo, spíše panuje obava z deflace, nicméně uţ kvůli ochotě vlastníků pozemků, potaţmo i stavebníků, bych doporučil vţdy do smlouvy tuto inflační doloţku zakomponovat. Při tvorbě smlouvy o zřízení práva stavby je nutno být na pozoru při stanovení výše platu z toho hlediska, aby nebylo závislé na nejisté budoucí události. Neplatnost smlouvy to sice nezpůsobí, nicméně mohlo by v případě neopatrnosti způsobit dlouhodobé zavázání se k úhradě stavebního platu ve výši, kterou by případně neměly v úmyslu strany stanovit. V praxi by nejlépe vyhovovalo pravděpodobně stanovení výše závislé na vývoji cen nemovitostí, nicméně na taková ustanovení by bylo nahlíţeno, jako by ve smlouvě nebyla. 4.4.1 VÝŠE STAVEBNÍHO PLATU JAKO NEPODSTATNÁ NÁLEŽITOST SMLOUVY O ZŘÍZENÍ PRÁVA STAVBY

Dle důvodové zprávy musí být výše stavebního platu stanovena jiţ ve smlouvě. Ač není pochyb o vhodnosti tohoto stanovení, její povinnost exaktně zakotvena v zákoně není, tudíţ se o podstatnou náleţitost smlouvy o zřízení práva stavby nejedná. Lze však vyčíst, ţe jsou nicotná ujednání, kdy změny výše stavebního platu závisí na nejisté budoucí události, pod které lze označit i případné budoucí určení stavebního platu nebo jiné úplaty, ať uţ soudem v ceně obvyklé či jinak. Nebude však moţné povaţovat

31

opomenutí ujednání o úplatě za projev vůle účastníků smlouvy o zřízení práva stavby zřídit toto věcné právo k věci cizí jako bezplatné? Například v Německu působí neexistence ujednání o výši úplaty neplatnost smlouvy o zřízení práva stavby.58 Dle mého názoru se v reţimu NOZ v souladu s § 1792 uplatní jiný závěr a to, ţe právo stavby bylo zřízeno bez ujednání o úplatě a za situace, kdy nevyplyne ze smlouvy o zřízení práva stavby povinnost stran poskytnout a přijmout plnění za úplatu, jako bezplatné. 4.4.2 STAVEBNÍ PLAT JAKO REÁLNÉ BŘEMENO Pokud se ujedná úplata v opětujících dávkách jako stavební plat, v souladu s § 1247 NOZ zatěţuje právo stavby jako reálné břemeno. Dle důvodové zprávy k NOZ je dáno na vůli subjektů práva stavby, zda stavební plat bude zapsán do veřejného seznamu, tak jak to obecné pojednání o reálném břemenu v § 1303 NOZ umoţňuje.

Samotné

ujednání o právu stavby však ze zákona úplatu v opětujících dávkách za reálné břemeno prohlašuje, tudíţ se v tomto případě neuţije ustanovení § 1305 NOZ o tom, ţe reálné břemeno vzniká aţ zápisem do veřejného seznamu. V případě obsahu návrhu na zahájení vkladového řízení je podle § 14 KZ nutno vymezit práva, která mají být k právu stavby do katastru nemovitostí zapsána. Pokud pak do tohoto formuláře stavební plat nezahrneme, katastrální úřad dle mého názoru automaticky dle přiloţených listin nezapíše do katastru nemovitostí rovněţ právo vlastníka pozemku na stavební plat. Za této situace tedy je moţná existence reálného břemene, o které nemusí mít třetí osoby vědomí, jelikoţ není vidno z veřejného seznamu. Pokud pak nebude stavební plat zapsán do veřejného seznamu jako reálné břemeno, bude mít pohledávka za stavebním platem přesto rozměr věcněprávní. Taková pohledávka spočívající v jiţ vzniknuvším dluhu na stavebním platu můţe být potom poţadována podle § 1306 NOZ nejenom po stavebníkovi, ale i po osobě, na kterou původní subjekt práva stavby toto právo převedl. Tento si však nemůţe sám předem ověřit, zda stavební právo není zatíţeno stavebním platem, coţ je umoţněno prohlášením stavebního platu za reálné břemeno i přes nezapsání do katastru nemovitostí, coţ můţe v praxi způsobit potíţe.

58

ZIMA, Petr. Stručný úvod do práva stavby. Právní rozhledy. 2005, roč. 13, č. 8, s. 287.

32

Výhodou reálného břemene je i moţnost při nehrazení stavebního platu vést exekuci na zatíţenou věc, tedy zpeněţit samotné právo stavby.59 Z ustanovení § 1307 NOZ pak plyne pro oprávněného z práva stavby povinnost zdrţet se všeho, čím by se hodnota práva stavby zmenšila. Pokud by vinou stavebníka nedostačovalo právo stavby, jehoţ hodnota se především odvíjí od jeho objektu, kterým je sama stavba, k zajištění tohoto reálného břemene tak, jako se mělo zato při jeho zřízení, stavebník bude muset napravit tento stav tak, aby tato osoba neutrpěla tímto újmu. Z uvedeného tedy vyplývá, ţe pokud by stavebník například zřídil právo stavby ke stavbě jiţ zřízené, v případě zhoršení jejího stavu vinou stavebníkovou by byl nucen hodnotu objektu práva stavby určitým způsobem udrţet. Pokud však vlastník pozemku chce zajistit řádnou péči stavebníka o stavbu, na kterou bylo zřízeno právo stavby, nejlepší cestou bude smluvní zakotvení tohoto se stanovením sankce v případě nesplnění. V rámci principu smluvní volnosti by mohla být poskytována úplata nejen v penězích, ale při zachování určitosti výše stavebního platu, tedy například přepočtem naturálního plnění na jejich hodnotu v penězích, by mohlo dojít v určitých případech k úplatě například z produktů vyprodukovaných na pozemku, ke kterému má stavebník práva poţivatele.

59

Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 89/2012 Sb.

33

5. PRÁVNÍ POMĚRY Z PRÁVA STAVBY V úvodu této kapitoly vymezím práva subjektů práva stavby k pozemku a stavbě, kdy se zaměřím na charakteristiku práva poţívacího. Poté více přiblíţím úpravu právních poměrů z práva stavby v NOZ a vhodnost vyuţití těchto povětšinou dispozitivních ustanovení. Poměr mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem vymezil výstiţně E. Svoboda tak, ţe „právní panství vlastníka pozemku jest omezeno tak, že výkon jeho jest suspendován na tak dlouho a potud, dokud trvá a kam až dosahuje právo stavební. Subjekt práva stavebního pak má zásadně plné právní panství nad budovou i pozemkem, ale toto jeho panství – které jest co do svého obsahu vlastnictvím – jest omezeno doložením času.“60

5.1 PRÁVA K POZEMKU K poměrům ke stavbě vyhovující právu stavby NOZ v § 1250 stanoví, ţe k ní má stavebník stejná práva jako vlastník. Ačkoliv nejde o vlastnictví v klasickém slova smyslu, tedy neomezené právní panství nad věcí, jelikoţ je vidno výše omezeno co do času, obsahem se po omezenou dobu vlastnickému právu zčásti rovnat můţe. Zda se vlastnickému právu jakoţto právnímu panství neomezenému bude podobat více či méně závisí také na vyuţití moţnosti vlastníka pozemku vyhradit souhlas s dispozicí s právem stavby či omezení s jeho dispozicí celkově. Vlastnické právo je klasicky představováno právy věc drţet, uţívat, s věcí disponovat a brát její plody a uţitky. Obsahem práva věc drţet je klasicky nakládání s věcí jako s vlastní. Stavebník má v tomto smyslu právo nebýt v této drţbě rušen a v případě takového omezení podniknout příslušné kroky k opětovnému umoţnění tuto věc drţet. S právem věcí disponovat je spojeno právo vlastníka v mezích právního řádu s věcí nakládat a naopak jiné osoby z tohoto vyloučit, například téţ vlastníka pozemku.

60

SVOBODA, Emil. Výbor prací z práva občanského a z právní filozofie. Praha: Nakladatelství Melantrich, 1939, s. 65.

34

5.1.1 PRÁVO POŽÍVACÍ K POZEMKU „Ius alienis rebus utendi fruendi salva rerum substantia“ 61, neboli právo cizí věc uţívat a brát z ní plody při zachování její podstaty, pokud se smluvně od tohoto subjekty práva stavby neodchýlí, přísluší podle § 1250 NOZ stavebníku i k pozemku zatíţenému právem stavby. I vzhledem k tomu, ţe lze právo stavby vztáhnout i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouţí k jejímu lepšímu uţívání, je nutno určit, kdo bude mít právo poţivatele k takovému pozemku. V praxi je moţné si představit jako součást průmyslového objektu či kancelářského nebo obytného prostoru parkoviště. „Parkoviště, představované pozemkem, jehož povrch byl zpracován zpevněním povrchu za účelem parkování automobilů, není z hlediska občanskoprávního stavbou.“62 Pokud by nebylo právo stavby vztáhnuto i na tento pozemek, na kterém je umístěné parkoviště, nemohla by je osoba oprávněná z práva stavby vyuţívat či například vybírat poplatky za parkování na něm. „Na rozdíl od užívání, které představuje využívání věci samotné a zejména jejích fyzických (fyzikálních) a právních vlastností, představuje právo na užitky a plody zvětšení rozsahu vlastnictví rozmnožením věci.“63 Tímto rozmnoţením věci se při jejím oddělení stává jejich vlastníkem právě stavebník. Z práva poţívacího dále pro stavebníka vyplývají další práva a povinnosti dle § 1285 a následujících NOZ. Stavebník nemá podle § 1286 NOZ právo na skrytou věc nalezenou v pozemku, kdy pokud kupříkladu stavebník na pozemku nalezne poklad či zakopanou truhlu s hračkami, nestane se automaticky jejich vlastníkem, jako by tomu bylo v případě jablek oddělených od stromu rostoucím na pozemku slouţícímu k lepšímu uţívání stavby. Subsidiárně se k tomuto pozemku, ke kterému má stavebník právo poţivatele, vztahují ustanovení o pachtu.64

5.2 UDRŽENÍ HODNOTY STAVBY K OKAMŽIKU ZÁNIKU PRÁVA STAVBY Z § 1251 NOZ je patrna dispozitivně stanovená ochrana vlastníka pozemku ke stavbě, která se při uplynutí času, na který bylo právo stavby zřízeno, stane součástí pozemku. 61

KRČMÁŘ, Jan. Právo občanské II. Práva věcná. 3. doplněné vyd. Praha: Knihovna sborníku věd právních a státních, 1946, s. 256. 62 Rozsudek NS, sp. zn. 2 Cdon 1414/97. 63 HURDÍK, Jan a kol. Občanské právo hmotné. Obecná část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Nakladatelství Aleš Čeněk, 2013, s. 206. 64 ELIÁŠ, Karel. Právo stavby. Obchodněprávní revue. 2012, roč. 4, č. 10, s. 275.

35

Zákonodárce vidí hlavní přínos zřízení práva stavby ve zhodnocení pozemku.65 V tomto směru budoucí subjekty práva stavby navádí k úpravě smluv tomuto předpokladu odpovídajícímu. Zákonodárce tak dispozitivně stanoví povinnost udrţovat stavbu v dobrém stavu, kdy například ve Francii bez udrţování stavby ke sjednanému účelu je pojmově existence práva stavby přímo vyloučena. Definice dobrého stavu stavby potom bude otázkou výkladu stran, případně soudu, kdy se jeví vhodné jiţ ve smlouvě o zřízení práva stavby popsat nezbytné úpravy či způsob udrţení stávajícího stavu na stavbě, kdy pouze při jejich provedení je moţné povaţovat tuto stavbu jako stavbu v dobrém stavu. Smlouva můţe dále stavebníku uloţit, aby stavbu provedl do určité doby. Z důvodu praktických je třeba apelovat na získání příslušného stavebního povolení či jiným způsobem zajistit, aby nešlo v případě provedení stavby o stavbu nepovolenou. Jakkoliv by bez příslušného povolení stavebník udrţoval stavbu v dobrém stavu a k zhodnocení pozemku by jinak došlo, hrozilo by nařízení odstranění stavby podle

§ 129 SZ

a přínosu

zřízení

práva

stavby

by

nebylo.

V souladu

s § 129 odst. 1 písm. b) SZ by pak nařídil stavební úřad odstranění vlastníkovi stavby, kterým by nebyl nikdo jiný, neţ vlastník pozemku, případně s jeho souhlasem stavebníkovi stavby ve smyslu veřejnoprávním, nicméně v našem případě by taktéţ šlo o stavebníka jakoţto oprávněného z práva stavby. Vymezení budoucí stavby by mělo být, aby vůbec došlo k zhodnocení pozemku z hlediska úmyslu vlastníka pozemku, velice podrobně upraveno. Vlastník pozemku po vzniku práva stavby jiţ nemusí mít moţnost dodatečně určit stavebníkovi, jakým způsobem vyjma smluvně ošetřených postupů a výsledků musí stavbu provést.

5.3 VÝHRADA SCHVÁLENÍ JEDNÁNÍ STAVEBNÍKA Vlastníku pozemku je dále v duchu jeho ochrany umoţněno vyhradit si schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka. Z důvodu ochoty vlastníka pozemku uzavřít smlouvu o zřízení práva stavby, kdy nebude smluveno po skončení doby trávní práva stavby uvedení pozemku do původního stavu, dle mého názoru nezbytné opatření. Smlouva můţe dále uloţit stavebníkovi povinnost stavbu pojistit.

65

Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 89/2012 Sb.

36

Vlastník si můţe vyhradit souhlas i k právnímu jednání, nicméně nemůţe odepřít souhlas k právnímu jednání, které není k jeho újmě. Při uplynutí lhůty, na kterou bylo právo stavby zřízeno, stane se neomezeným vlastníkem stavby jakoţto součásti pozemku vlastník pozemku. Aby však nebyl v moţnosti disponovat se svým vlastnictvím omezen nezávisle na své vůli, je vhodné vyhradit si souhlas k nájmu či pachtu ke stavbě. Při změně vlastnictví totiţ v souladu s § 2221 odst. 1 NOZ přechází práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka, kdy právo nájem vypovědět nevyplývá podle § 2222 odst. 1 NOZ toliko z důvodu změny vlastnictví ke stavbě. Základem moţnosti vyuţití tohoto pravidla je ustanovení o tom, ţe stavba v rámci práva stavby podléhá ustanovením o nemovitých věcech, a jejím důvodem je především to, ţe se nájem vztahuje k samotné stavbě, a nikoliv k zaniknuvšímu právu stavby. I v takovém případě, ţe si vlastník nevyhradí souhlas k nájmu ke stavbě, je zákonem chráněn alespoň v tom smyslu, ţe smluvní ujednání zákonem nestanovená o povinnostech pronajímatele, kterým se stane zánikem práva stavby vlastník pozemku, nejsou pro vlastníka pozemku závazná, pokud o nich nevěděl. V tomto případě tedy čím méně toho ví, tím lépe. Za právní jednání, které nejde k újmě vlastníku pozemku, by bylo dle mého názoru například moţno povaţovat téţ sjednání nájmu ke stavbě, který by skončil před uplynutím lhůty, na kterou bylo právo stavby zřízeno. Stejně jako k nájmu si můţe vlastník pozemku vyhradit souhlas k převodu práva stavby a k jeho zatíţení.

5.4 ZÁSTAVNÍ PRÁVO K PRÁVU STAVBY Stará zásada, ţe „věci (práva) spojené podle práva nerozlučně s jinými věcmi nebo právy nemohou býti zastaveny samy o sobě, neboť realisace zástavního práva by vedla k takovému oddělení“66, nám s ujednáním o tom, ţe stavba je součástí práva stavby, jasně dává najevo, ţe nelze zastavit stavbu jako takovou, nýbrţ pouze právo stavby jakoţto věc samostatnou. Věřitel, který se zajistí takovou zástavou, však musí, a zdůrazněno je to i v důvodové zprávě k NOZ, „počítat s omezeným trváním zástavy

66

KRČMÁŘ, Jan. Právo občanské II. Práva věcná. 3. doplněné vyd. Praha: Knihovna sborníku věd právních a státních, 1946. s. 289.

37

a přijmout ji jen k takovému zajištění pohledávky, které zástava hodnotou a trváním odpovídá.“67 Podle § 1252 NOZ se při výhradě souhlasu se zatíţením práva stavby tato výhrada zapisuje do veřejného seznamu, kdy lze toto zatíţení zapsat do veřejného seznamu jen se souhlasem vlastníka pozemku. „V případě zatížení práva stavby zástavním právem platí, že toto zatížení trvá jen po dobu trvání práva stavby.“68 Vzhledem k moţnosti nahlédnout do veřejného seznamu, kde je patrný poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, můţe být důvodem sjednání zástavního práva delšího práva stavby kromě neznalosti NOZ pouze víra v moţné prodlouţení jeho trvání, jinak totiţ zatíţení práva stavby zástavním právem, obdobně jako smluvně sjednaná zástavní práva v Rakousku,69 zanikne při zániku práva stavby jakoţto zástavy. Samotné zástavní právo však po uplynutí trvání práva stavby nezaniká při zániku práva stavby jakoţto zástavy, ale ze zákona postihuje náhradu, pokud stavebník právem na náhradu disponuje.

5.5 PŘECHOD PRÁVA STAVBY A PŘEDKUPNÍ PRÁVO K NĚMU V souladu s dlouhodobou koncepcí práva stavby jakoţto věcného práva k cizí věci zcizitelného a dědičného zákon výslovně stanoví přechod práva stavby na dědice i na jiného všeobecného právního nástupce. Vlastník pozemku tak mnohdy nebude schopný rozlišit, na koho přejde toto oprávnění, i v tom ohledu je nutné ve smlouvě přesně stanovit práva a povinnosti a nedoufat v jistotu plnění vůle vlastníka pozemku spojenou pouze s osobou původního stavebníka. Ze zákona je stanoveno předkupní právo stavebníka k pozemku a vlastníka pozemku k právu stavby. Ujednání odchylné se zapíše do veřejného seznamu. Podle důvodové zprávy k NOZ „sloučení vlastnictví pozemku a práva stavby v rukou jedné osoby, posiluje kladné efekty této právní instituce.“70 Následkem zániku práva stavby se stavba stává součástí pozemku, čímţ ho ve většině případů zhodnotí. „Právo stavebníka na náhradu za stavbu při zániku práva stavby sleduje vyvážení zájmů vlastníka pozemku 67

Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 89/2012 Sb. SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vyd. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, s. 904. 69 BITTNER, Ludwig. Rakouský zákon o právu stavby. Ad Notam. 1997, roč. 3, č. 4, s. 80. 70 Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 89/2012 Sb. 68

38

na příjmu úplaty za zřízení tohoto práva a zhodnocení jeho vlastnictví poté, co právo stavby zanikne, na straně jedné, a na druhé straně i zájmu stavebníka, aby i pro něho při zániku práva stavby dospěl právní poměr k vyústění i pro něho příznivému a dostalo se mu po zohlednění výnosů ze stavby a její amortizace příslušného vyrovnání.“71 Výstiţný důvod zavedení náhrady v důvodové zprávě k NOZ v souladu s jeho předpokladem přínosu zřízení práva stavby ve zhodnocení pozemku, tento však je vhodné vyuţít spíše u staveb dosud nezřízených. Zákonodárce stanoví tuto povinnost i její následnou výši závislou na vůli subjektů práva stavby. Nicméně je třeba mít toto ustanovení na paměti, jelikoţ v případě opomnění odlišného ujednání by například v případě zřízení práva stavby k jiţ zřízené stavbě, kdy úmyslem byla správa objektu a pravidelná úplata za toto, mohlo dojít k nechtěným důsledkům postihujícím v tomto případě stavebníka. Hodnota věci se pak stanoví v souladu s § 492 NOZ jako cena obvyklá. Pro případné smluvní ujednání ohledně náhrady můţe být vzorem úprava v Německu, kde se „vlastník pozemku může placení tohoto odškodnění zprostit tím, že právo stavby před jeho ukončením prodlouží na předpokládanou dobu trvání stavby. Jestliže stavebník toto prodloužení odmítne, zaniká povinnost platit odškodnění.“72

71 72

Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 89/2012 Sb. ZIMA, Petr. Stručný úvod do práva stavby. Právní rozhledy. 2005, roč. 13, č. 8, s. 287.

39

6. ZÁNIK PRÁVA STAVBY V této kapitole uvedu jednotlivé způsoby zániku práva stavby, kdy se více zaměřím na následky zániku práva stavby dohodou vlastníka pozemku a stavebníka a na zánik výpovědí. V podkapitole jak právo stavby nezaniká především rozeberu, proč nepovaţuji zřeknutí se za způsob zániku práva stavby, a pozastavím se nad prekluzí a promlčením. Nejčastějším, plánovaným a co do času určitým důvodem zániku práva stavby je uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, případně prodlouţeno. Okolnosti tohoto zániku byly výše jiţ rozebrány. Uplynutím doby, na kterou bylo právo stavby zřízeno, se opět plně uplatní zásada superficies solo cedit. Z vůle vlastníka pozemku a stavebníka můţe právo stavby zaniknout dohodou i před uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, případně prodlouţeno. Taková ujednání lze v praxi nezřídka očekávat, rovněţ vzhledem k tomu, ţe se v Rakousku v souladu s názorem L. Bittnera při podobné úpravě často vyskytují.73 Na právu stavby však mohou váznout věcná práva zapsaná do veřejného seznamu, jakými jsou sluţebnost či reálné břemeno, která zánikem práva stavby dle K. Eliáše rovněţ zanikají.74 Osoby, které taková věcná práva k právu stavby zřídily, důvodně spoléhaly na určitou dobu trvání práva stavby. Zákonodárce jejich ochranu stanoví v § 1249 NOZ tak, ţe nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči věcnému právu náleţejícímu osobě, pro kterou bylo k právu stavby do veřejného seznamu zapsáno věcné právo, aţ zánikem tohoto věcného práva. Jinak lze dle důvodové zprávy k NOZ jeho předčasný výmaz provést jen s výhradou těchto práv.75 Zákon v případě takového zániku práva stavby nestanoví způsob vypořádání, jelikoţ ustanovení o náhradě se vztahuje pouze na zánik práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno. Vzhledem k výše uvedenému je třeba si klást otázku, z jakého důvodu nepodřazuje sám zpracovatel NOZ sluţebnosti a reálná břemena pod jiná práva váznoucí na právu stavby podle § 1256 NOZ. V případě reálného břemena je totiţ moţné obdobně jako u zástavního práva vyčíslit

73

BITTNER, Ludwig. Rakouský zákon o právu stavby. Ad Notam. 1997, roč. 3, č. 4, s. 80. ELIÁŠ, Karel. Právo stavby. Obchodněprávní revue. 2012, roč. 4, č. 10, s. 276. 75 Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 89/2012 Sb. 74

40

dluh spočívající na právu stavby, který by mohl ze zákona postihnout náhradu. Dle mého názoru není důvod nepovaţovat reálné břemeno za právo váznoucí na právu stavby. Došlo by tak řešení alespoň z části rovnající se tomu v § 1306 NOZ, kdy můţe být náhrada poţadována jak po osobě, za jejíhoţ vlastnického práva dávka dospěla, tak od přítomného vlastníka. Reálné břemeno se však vztahuje stále k věci jím zatíţené, tudíţ by se v případě zániku práva stavby tento § 1306 uplatnit nemohl. Alternativně k moţnosti výhrady těchto práv v případě výmazu sledující účel uspokojení těchto práv by mohlo dojít k jeho předčasnému uspokojení právě ze smluvené náhrady v případě předčasného zániku práva stavby. Zpracovatel NOZ tuto moţnost svým výkladem vyloučil, nicméně dle mého názoru by takové jednání v souladu s právem bylo. Konfuzí neboli splynutím osoby povinné a oprávněné v jeden subjekt dle mého názoru zaniká právo stavby obdobně jako v případě dohody o jejím zániku. Je tedy nutno vypořádat se s právy na právu stavby váznoucími. Právo stavby můţe zaniknout rovněţ vyvlastněním, kdy však ani stát nemůţe porušovat kogentní předpisy NOZ a v případě vyvlastnění musí být opět vypořádáno s právy na právu stavby váznoucími. Výpověď, tolik typická pro obligační nástroje, jaký představuje především nájem, je dle mého názoru u práva stavby téţ přípustnou. Výpověď práva stavby nemá v NOZ zákonného právního důvodu, ale sjednání takové podmínky, na základě které by mohl kterýkoliv ze subjektů práva stavby toto vypovědět, je dle mého názoru moţné. Zdánlivě je výpověď v rozporu s ustanovením § 1246 NOZ o nemoţnosti sjednání rozvazovací podmínky. V této věci bych rád poukázal na rozdíl mezi výpovědí a rozvazovací podmínkou. Pojmovým znakem rozvazovací podmínky je dle judikatury „mimo jiné je, že účinnost právního úkonu činí závislou na nejisté skutečnosti, o níž v době jejího sjednání nebylo účastníkům známo, zda a kdy nastane, popř. zda již nastala. Nastane-li taková skutečnost, pak bez dalších právních úkonů účastníků nastanou podmínkou předpokládané účinky, tedy zánik účinnosti této smlouvy. Uplatnění či neuplatnění podmínky účastníkem smlouvy tím, že druhému účastníku smlouvy sdělí, že podmiňovaná skutečnost nastala, tedy nemá vliv na již vzniklé právní následky, tj. na zánik právních účinků smlouvy, jejíž součástí rozvazovací podmínka

41

byla.76 Oproti tomu u výpovědi jde fakticky o situaci podobnou zániku práva stavby dohodou, kdy je nutný projev vůle o vypovězení smlouvy o zřízení práva stavby. Obava z nejistého trvání práva stavby uvedená v důvodové zprávě k NOZ77, která by u rozvazovací podmínky určitě byla oprávněná, by u výpovědi nebyla namístě. Judikatura v Rakousku dle L. Bittnera sjednání takových klausulí ve smlouvě odmítá, nicméně u nás je dle mého názoru toto moţné. Judikatura se v Rakousku rovněţ zabývala otázkou, zda a do jaké míry lze právo stavby následně vypovědět ze závaţných důvodů, leč tuto otázku definitivně doposud nevyřešila. Právní nauka v Rakousku však tuto moţnost zániku práva stavby převáţně připouští.78 Podle zákona č. 86/1912 Sb. stejně jako v současné úpravě v Rakousku můţe být sjednán zánik práva stavby v případě, ţe nebude stavebné zaplaceno nejméně po 2 po sobě následující roky. Uvedená skutečnost však sama o sobě nezpůsobí zánik práva stavby, ale slouţí jako právní důvod pro výmaz práva stavby, který však musí být proveden na základě listiny podepsané oběma stranami, nebo na základě rozhodnutí soudu. K zániku práva stavby pak dojde jeho výmazem. Tento důvod zániku práva stavby v NOZ zakomponován není, avšak mohl by slouţit jako předem smluvený důvod výpovědi. Je nutno říci, ţe by došlo vzhledem k třetím osobám k situaci podobné předčasnému výmazu dohodou, která je v NOZ a této práci řešena. Pokud jde o subjekty práva stavby, neexistence tohoto znamená pro vlastníka pozemku přinejmenším nutnost zamyšlení se nad případnými zajištěními stavebního platu, kdeţto v NOZ není uvedeno ţádné omezení v této věci. Kupříkladu v Rakousku jsou „dohody o zajištění hodnoty stavební činže přípustné, není-li výše stavební činže určována ve vztahu k hodnotě pozemku a půdy.“79 V Německu pak při prodlení s placením stavebního platu následuje převod práva stavby na vlastníka pozemku.80

76

Rozsudek NS, sp. zn. 25 Cdo 534/99. Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 89/2012 Sb. 78 BITTNER, Ludwig. Rakouský zákon o právu stavby. Ad Notam. 1997, roč. 3, č. 4, s. 80. 79 BITTNER, 1997, op. cit., s. 80. 80 ZIMA, Petr. Stručný úvod do práva stavby. Právní rozhledy. 2005, roč. 13, č. 8, s. 287. 77

42

6.1 JAK NEZANIKÁ PRÁVO STAVBY Z důvodu ochrany subjektů moţného zatíţení práva stavby dalšími věcnými právy je ţádoucí, aby právo stavby neskončilo dříve, neţ řádným uplynutím lhůty zapsané ve veřejném seznamu. Vlastník pozemku můţe podle § 1248 NOZ docílit v případě ztráty zájmu stavebníka o toto právo a jeho zřeknutí se tohoto práva převodem na jinou osobu pokračování práva stavby. V tomto případě je nutné vymezit pojem zřeknutí se práva stavby. Je nepochybné, ţe můţe nastat skutečnost působící ztrátu vůli stavebníka po tom být nadále subjektem práva stavby jiţ zřízeného. Zřeknutím se v tomto případě myslí nikoliv jednostranný úkon, jak můţe být mylně tento pojem interpretován, ale opět dohoda vlastníka pozemku se stavebníkem o tomto zřeknutí. Prakticky lze z tohoto ustanovení vyčíst, ţe znamená zřeknutí dvoustrannou dohodu o tom, ţe je vlastník pozemku od tohoto okamţiku oprávněn převést právo stavby na sebe či někoho jiného. Je nutné toto zřeknutí provést písemně, jelikoţ jinak by nemohlo dojít následně k převodu práva stavby. Samotný zánik práva stavby toto zřeknutí nepůsobí, dokonce dle mého názoru neznamená ukončení práv a povinností původního oprávněného k právu stavby. V mezidobí mezi zřeknutím se práva stavby a převedením tohoto práva vlastníkem pozemku na sebe či na někoho jiného dle mého názoru nemůţe být jiné moţnosti, neţ ţe oprávněný z práva stavby je nadále z práva stavby zavázán, a to aţ do okamţiku převodu. Jiný výklad by byl v rozporu s tímto ustanovením, jelikoţ pokud by se zřeknutím stal oprávněným z práva stavby vlastník pozemku, došlo by konfuzí k zániku práva stavby, a výkladem, ţe oprávněný z práva stavby nadále není vlastníkem tohoto práva a vlastník pozemku toto právo musí po dohodě o zřeknutí se teprve na sebe či někoho jiného převést, by došlo k situaci, kdy by v souladu s § 1045 odst. 2 NOZ připadlo právo stavby do vlastnictví státu. Povaţuji tedy zřeknutí se práva stavby za dohodu o tom, ţe vlastník pozemku má moţnost jiţ se souhlasným projevem vůle oprávněného z práva stavby toto právo převést jiţ bez nutné součinnosti s tímto oprávněným. Hospodářský přínos zřeknutí vidí autor NOZ v tom, ţe si právo stavby „zachová svoji existenci, což nemá význam jen z hlediska ochrany práv třetích osob, ale především proto, že vlastník může trvající právo stavby dále zobchodovat.“81

81

ELIÁŠ, Karel. Právo stavby. Obchodněprávní revue. 2012, roč. 4, č. 10, s. 276.

43

Prekluzí můţe zaniknout právo podle § 654 odst. 1 NOZ pouze v případě výslovně stanoveném zákonem. Vzhledem k neexistenci takové moţnosti v NOZ je nutno podotknout, ţe právo stavby prekluzí zaniknout nemůţe. V případě promlčení však zákon stanoví opačnou formulaci, kdy se promlčují všechna majetková práva s výjimkou případů stanovených zákonem, za který označuje NOZ například vlastnictví. Promlčení však nepůsobí obecně zánik práva, tudíţ není skutečným způsobem zániku práva stavby. Rovněţ nabytí účinnosti NOZ nebude v souladu s § 3055 odst. 2 NOZ důvodem zániku práva stavby podle předpisů předcházejících.

44

7. PRAKTICKÉ VYUŽITÍ PRÁVA STAVBY V úvodu této kapitoly vymezím základní předpoklady vyuţití práva stavby v České republice. Uvedu moţné příklady konkrétního vyuţití práva stavby s přihlédnutím k minulosti a zahraničním zkušenostem. Naznačím výhody tohoto institutu pro jednotlivé zainteresované osoby. Vysvětlím, proč povaţuji za moţné zřídit stavbu i po nabytí účinnosti NOZ na cizím pozemku na základě jiných institutů z NOZ, krátce popíši výhody oproti těmto podobným prostředkům k dosaţení obdobného cíle a uvedu příklady vyuţití práva stavby v zahraničí pro moţnou orientaci budoucích kontrahentů.

7.1 PŘEDPOKLADY VYUŽITÍ PRÁVA STAVBY V ČESKÉ REPUBLICE Vyuţití práva stavby v praxi závisí na více okolnostech. Jednak musí být odborná veřejnost přesvědčena o jeho vyuţitelnosti, široká veřejnost o jeho existenci a zřizovatelé tohoto věcného práva k věci cizí musí být schopni ve smlouvě o zřízení práva stavby veškeré náleţitosti řádně vymezit tak, aby skutečně slouţilo tak, jak bylo zamýšleno. Jde o znovuzrozený institut, kdy v poslední době nebylo většího důvodu tento institut vyuţívat, především kvůli popření zásady superficies solo cedit, tudíţ se dá očekávat vzhledem k omezení, téměř ke ztrátě styku veřejnosti s tímto institutem jistá zdrţenlivost při jeho aplikaci v praxi. Jako u ostatních institutů zavazujících dlouhodobě k věcem vysokých hodnot bych v prvé řadě doporučil být ve zřizování práva stavby nadmíru obezřetný, nejlépe konzultovat tvorbu smlouvy o zřízení práva stavby s právním zástupcem znalým věci. Jde o specifický institut, u kterého se dá předpokládat veliká variace moţných vyuţití.

7.2

MOŽNOSTI VYUŽITÍ PRÁVA STAVBY

Souhlasím s K. Eliášem v tom, ţe v České republice razíme cestu „můj dům, můj hrad“, čemuţ pomohl i historický vývoj v popředí s privatizací bytového fondu. Nejde o novou skutečnost, totiţ za důvod nevyuţití práva stavby byla jiţ při přijímání zákona č. 88/1974 povaţována vůle kaţdého bydlet zplna ve svém.82 Vyuţití pro bydlení vidí K.

82

Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 88/1947, o právu stavby. In: Digitální depozitář [online] Psp.cz [cit. 15.11.2013].

45

Eliáš v domech s byty pro sociální bydlení chudých nebo sociálně nepřizpůsobivých.83 Pravděpodobněji však, a v tom souhlasím s K. Eliášem, bude právo stavby vyuţíváno u staveb s kratší ţivotností průmyslového či obchodního určení, kde lze spíše předpokládat menší zdrţenlivost ve vyuţití tohoto institutu.84 Nicméně nelze předpokládat jeho vyuţití u staveb s ţivotností několika málo let nebo době kratší jednoho roku, jelikoţ v takovém případě by nejspíš nikdo nedal přednost větší jistotě při poměrně sloţitém postupu zřízení práva stavby oproti pronájmu pozemku. Z hlediska subjektů lze očekávat zřizování práva stavby především obcemi, případně církvemi vzhledem k současným církevním restitucím. Dle P. Petra je „v západní Evropě je běžné, že např. německé dráhy (Deutshen Bahn AG) zajišťují zhodnocení svých pozemků, ke kterým zřizují „pouze“ právo stavby.“85 Vlivem přechodného stavu, který můţe trvat velice dlouho, není v České republice stále, a moţná nikdy nebude, naplno prosazena zásada superficies solo cedit. Stále tedy bude moţné převést stavbu na jinou osobu a vyhnout se tak potřebě zřízení práva stavby, leč v souladu s § 3056 NOZ aţ po nabídnutí stavby ke koupi vlastníku pozemku, coţ nepřeje hojnému vyuţití práva stavby v České republice.

7.3 VÝHODY INSTITUTU PRO JEDNOTLIVÉ ZAINTERESOVANÉ OSOBY Z pohledu stavebníka je právo stavby vhodné především z hlediska financování budoucí stavby. Právo stavby jakoţto věcné právo můţe být předmětem zástavního práva a především i v době, kdy stavba ještě není vůbec postavena, tudíţ nedisponuje ţádnou hodnotou. Toto umoţňuje stavebníkovi snadněji získat prostředky k financování jeho projektů, kdy v případě dlouhodobosti práva stavby má naději na navrácení vloţených finančních prostředků. Pro vlastníka pozemku je z hlediska investičního právo stavby vhodné kvůli pravidelnému příjmu, zisku této stavby po zániku práva stavby prostého jakéhokoliv zajištění. U pasivního majitele pozemku pak v případě vhodně učiněné výstavby tento vlastník profituje na výsledcích, kterých stavebník jako investor dosáhne.

83

ELIÁŠ, Karel. Právo stavby. Obchodněprávní revue. 2012, roč. 4, č. 10, s. 277. ELIÁŠ, Karel. Právo stavby. Obchodněprávní revue. 2012, roč. 4, č. 10, s. 277. 85 PETR, Pavel. Stará (ne)známá superficiální zásada. Právní rozhledy. 2012, roč. 20, č. 10, s. 370. 84

46

7.4 VYUŽITÍ JINÝCH INSTITUTŮ KE STAVBĚ NA CIZÍM POZEMKU SOZ v § 159 stanovil, ţe lze na cizím pozemku zřídit trvalou stavbu jen na základě práva stavby. NOZ ţádné takové omezení nestanoví. V § 110 odst. 2 SZ zákon k ţádosti o stavební povolení umoţňuje kromě dokladů prokazující vlastnické právo k pozemku nebo stavbě připojit právo zaloţené smlouvou provést stavbu, anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě. Z výše uvedeného vyplývá, ţe lze zřídit stavbu na cizím pozemku nejen v rámci práva stavby, ale lze vyuţít i jiných institutů, které NOZ nabízí. Totoţného názoru je i D. Šustrová, vedoucí kanceláře Katastrálního úřadu hl. m. Prahy, kdy dále uvádí, ţe „právo stavby je jedním ze způsobů, nikoliv však jediným, jak stavět na cizím pozemku a i nadále bude možné stavět na cizím pozemku na základě jiných oprávnění“.86 Nejčastěji takovou listinou podle D. Šustrové bude „nájemní smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, smlouva o dílo nebo jiná smlouva uzavřená mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku, pokud z ní vyplývá vůle vlastníka pozemku, aby na jeho pozemku byla stavebníkem nebo v jeho prospěch zřízena stavba.“87 7.4.1 VÝHODY PRÁVA STAVBY OPROTI JINÝM INSTITUTŮM V porovnání s ostatními v různé situaci vyuţitelnými instituty obligačního práva má právo stavby výhodu ve větší ochraně a především jistotě stavebního investora. Kupříkladu u nájmu, pachtu či výpůjčky je vícero moţností zániku, coţ v případě dlouhodobých staveb z hlediska investorského lze povaţovat za věc velice důleţitou. Vzhledem k tomu, ţe právo stavby je věcněprávním institutem se zápisem podstatných náleţitostí do veřejného seznamu, dostává se třetím osobám více jistoty, neţ by tomu bylo v případě obligačního závazku, coţ se projeví například v ochotě přijmout stavbu vystavěnou na cizím pozemku jako zástavu. Lze taktéţ zřídit stavbu na cizím pozemku po dobu předem neurčenou ujednáním o zatíţení pozemku sluţebností. Institut sluţebnosti však není zamýšlen k vyuţití investorskému jako klasicky právo stavby, tudíţ není svým charakterem a stavbou dle mého názoru vhodnějším, ačkoliv určité

86 87

ŠUSTROVÁ, Daniela. NOZ, stavební zákon. Rekodifikace a praxe. 2014, roč. 2, č. 1, s. 20. ŠUSTROVÁ, 2014, op. cit., s. 20.

47

výhody typicky věcněprávních institutů má také. Kupříkladu neřeší institut sluţebnosti osud stavby v případě zániku sluţebnosti. 7.4.2 POVAHA VĚCNÉHO BŘEMENE Věcná břemena jsou dle mého názoru v souladu s § 498 také nemovitou věcí, tudíţ také předmětem vlastnictví obdobného jako právo stavby, ačkoliv zákon výslovně věcná břemena za věc neuvádí, z jejich povahy nelze dojít jiného závěru. Stavba vzniknuvší na základě sluţebnosti by v souladu s § 505 NOZ rovněţ měla být součástí sluţebnosti jakoţto věcného práva k věci cizí a zároveň nemovité věci. Obdobného závěru dospějeme podle § 1258 NOZ, podle kterého sluţebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Ač si tato práce neklade za cíl vymezení sluţebností, povaţuji za vhodné poukázat na obdobnou konstrukci tohoto institutu s právem stavby.

7.5 NASTÍNĚNÍ APLIKACE PRÁVA STAVBY V PRAXI Zákon č. 88/1947 Sb. nebyl dle P. Zimy u nás prakticky aplikován, tudíţ také neprošel ţádným testem praktického ţivota.88 Proto se více zabýval jeho aplikací v zahraničí. Ve Francii bylo právo stavby uţito pro účely bytové, v rámci širších právních konstrukcí bylo pouţito u známých projektů jako La Defence či areál Les Halles. Časté vyuţití je patrné dle P. Zimy u veřejnoprávních subjektů a u větších projektů.89 Obdobné vyuţití by v Česku bylo moţné, nicméně bude nejdříve nutno právo stavby řádně podrobit kritice, aby nebylo pochyb o jeho vyuţitelnosti a vztahu k ostatním institutům v právním řádu ČR. V Německu bylo právo stavby dle P. Zimy vyuţito především pro účely bytové výstavby, kdy vlastníkem pozemku v těchto případech byly převáţně obce, které se tak snaţily stavebníkům ušetřit prostředky, které by jinak museli vynaloţit na koupi pozemku, a současně si zachovaly právo k pozemku. Společně ve Francii i v Německu je právo stavby vyuţíváno pro komercializaci velkých ţelezničních pozemků, především v centrech měst.

90

V Rakousku se právo stavby do 2. světové

válce dle L. Bittnera prosadilo výrazněji pouze ve Vídni a v Linci, po ní jiţ ztratilo na významu. „Jednou z příčin této skutečnosti byl i zákaz zajištění hodnoty stavební činže, 88

ZIMA, Petr. Stručný úvod do práva stavby. Právní rozhledy. 2005, roč. 13, č. 8, s. 287. ZIMA, 2005, op. cit., s. 287. 90 ZIMA, 2005, op. cit., s. 287. 89

48

kdežto nyní již je takové zajištění připuštěno s konkrétním omezením výše v práci uvedeným.“91 Pravděpodobnost vyuţití práva stavby v Rakousku je sníţena i skutečností, ţe „právo stavby je zatíženo podstatně vyšší daní z nabytí (převodu) pozemků a soudním poplatkem za zápis do pozemkové knihy (celkem 4,5 %), jež se zpravidla vypočítávají z osmnáctinásobku roční hodnoty práva stavby.“92 Po novelách z roku 1990 se přes vysoké daňové a poplatkové zatíţení stalo dle L. Bittnera právo stavby v Rakousku důleţitým nástrojem hospodářského ţivota,93 coţ je dobrým znamením pro ţivotaschopnost práva stavby i v České republice.

91

BITTNER, Ludwig. Rakouský zákon o právu stavby. Ad Notam. 1997, roč. 3, č. 4, s. 80. BITTNER, 1997, op. cit., s. 80. 93 BITTNER, 1997, op. cit., s. 80. 92

49

ZÁVĚR Cílem této práce bylo přiblíţit právo stavby veřejnosti tak, aby ho byla schopna vyuţít, rozebrat právo stavby v místech, která by mohla dělat interpretační potíţe a vystavit kritice jednotlivá ustanovení NOZ vztahující se k právu stavby. V části historie práva stavby jsem vyřešil otázku aplikace zákonů podle smluv v různém časovém období, kdy jsem poukázal na nedostatečnou shodu ohledně zrušení zákona č. 88/1947 Sb., coţ vzhledem k tomu, ţe i právní informační systém ASPI jako jeden z nejrozšířenějších způsobů kontaktu odborné veřejnosti se zákony uvádí tento zákon jako nezrušený, bylo nutno jasně určit stávající stav a takto ho i připomenout. V práci jsem se zaměřil na jednotlivé aspekty právního vztahu mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem, kdy nejpalčivějším bodem tohoto vztahu jsou právní poměry ke stavbě, které jsem se pokusil srozumitelným způsobem popsat. Bylo třeba poukázat na posun v chápání pojmu vlastnictví oproti jeho klasickému smyslu, jelikoţ zde dochází k určité změně chápání tohoto pojmu, která by mohla kvůli jiţ zaţitému výkladu způsobit rozpory v rozsahu a obsahu tohoto práva. Poukázal jsem na způsoby vzniku práva stavby, kdy jsem se zaměřil na bezpochyby budoucí nejčastější důvod vzniku práva stavby, a to smlouvou o zřízení práva stavby. Uvedl jsem, bez jakých ustanovení se ke své platnosti neobejde, které jsou naopak pro právo irelevantní, či které jsou přes opomenutí v zákonné úpravě vhodné. Jako základní pramen této diplomové práce mi poslouţily především NOZ a důvodová zpráva k němu. V práci jsem se snaţil poznávat konkrétní obsah jednotlivých norem, přičemţ jsem se nespokojil s jeho výkladem tak, jak jej zamýšlel zákonodárce, ale přednost jsem dal rozumnému poznávání smyslu jednotlivých ustanovení a v jejich souhrnu. K této metodě jsem se rozhodl také proto, ţe konečný výtvor zákonodárce a způsob výkladu jednotlivých ustanovení není vţdy tím nejlepším a zákon mnohdy svého autora překoná, stejně jako interpretace jeho jednotlivých ustanovení osob od jeho tvůrců odlišných. Komparací se zahraniční úpravou a jednotlivých znění předpisů v minulosti v právním řádu na našem území jsem dospěl k moţným smluvním doporučením. Znalosti tohoto mi však byly pouze pomůckou,

50

a tak byly nápomocné ke skutečnému cíli této práce, kterým není snaha pochopit autora v jeho tvorbě, ale podrobit právně dogmatickému zkoumání jeho výtvor. Za hlavní přínos této práce povaţuji provedený komplexní rozbor práva stavby, který, ač je upraven v pouhých několika paragrafech, svojí sloţitou a tak trochu i výjimečnou konstrukcí můţe způsobit nesprávnou interpretaci jednotlivých ustanovení a následnou aplikaci v praxi. Pokusil jsem se vymezit nejproblematičtější ustanovení, co se výkladu týče, za které povaţuji povahu stavby v rámci práva stavby. Za pomoci zkoumání obsahu vlastnického práva v minulosti a podle NOZ, obsahu věcných práv k věci cizí a charakteru práva stavby jsem došel v práci k tomu, ţe právo stavby je nejen vlastnictvím oprávněného z práva stavby, coţ je věcí zřejmou vzhledem k tomu, ţe je právo stavby věcí a stavba je její součástí. Došel jsem však i k závěru, ţe vlastníkem stavby je současně vlastník pozemku. Důsledky těchto závěrů a samotný rozbor tohoto problému povaţuji za jednu z nejdůleţitějších částí této práce, jelikoţ je toto právo na stavbu zaměřeno a nevědomí práv a povinností ke stavbě v rámci práva stavby povaţuji za neslučitelné s jeho pouţitím prostého omylu v praxi. Ač jde o institut veřejnosti v současné době spíše neznámý, jeho správnou aplikací, které by mohla pomoci i tato diplomová práce, bude dle mého názoru přínosem v případech, kdy výhody tohoto institutu převýší výhody jiných, kterými náš současný právní řád disponuje.

51

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY MONOGRAFIE 1.

BEZOUŠKA, Petr; Piechowiczová, Lucie. Nový občanský zákoník – nejdůležitější změny. 1. vyd. Olomouc: Nakladatelství ANAG, 2013, 375 s. ISBN 978-80-7263-819-2.

2.

FIALA, Josef a kol. Občanské právo hmotné – multimediální učební text. 3. aktualizované vyd. Brno: Masarykova Univerzita, 2010 , 92 s. ISBN 978-80-210-5361-8.

3.

HURDÍK, Jan a kol. Občanské právo hmotné. Obecná část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Nakladatelství Aleš Čeněk, 2013, 308 s. ISBN 978-80-7380-377-3.

4.

KRČMÁŘ, Jan. Právo občanské II. Práva věcná. 3. doplněné vyd. Praha: Knihovna sborníku věd právních a státních, 1946. 403 s.

5.

NESNÍDAL, Jiří. Občanský zákoník I. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, 320 s. ISBN 978-80-7365-336-1.

6.

SCHELLE, Karel; TAUCHEN, Jaromír. Občanské zákoníky. Kompletní sbírka občanských zákoníků, důvodových zpráv a dobových komentářů. 1. vyd. Ostrava: Nakladatelství KEY Publishing, 2012, 1019 s. ISBN 978-80-7418-146-7.

7.

SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 -1474). Komentář. 1. vyd. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, 1276 s. ISBN 978-80-7400-499-5.

8.

SVOBODA, Emil. Výbor prací z práva občanského a z právní filozofie. Praha: Nakladatelství Melantrich, 1939, 312 s.

ODBORNÉ PUBLIKACE 1.

BÁRTA, Jan. K právu stavby vzniklému podle předpisů platných před současným občanským zákoníkem. Správní právo: odborný časopis pro oblast státní správy a správního práva. 2003, roč. 36, č. 4, s. 221-227. ISSN 0139-6005.

2.

BITTNER, Ludwig. Rakouský zákon o právu stavby. Ad Notam. 1997, roč. 3, č. 4, s. 80. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 20. 2. 2013].

3.

EFFENBERGER, Karel. O věcných právech na cizí věci. Právní rádce: měsíčník Hospodářských novin. 1995, roč. 3, č. 11, s. 55. ISSN 12104817.

4.

ELIÁŠ, Karel. Rekodifikace občanského práva v postmoderní době. Právní rozhledy. 2008, roč. 16, č. 1, s. 1-7. ISSN 1210-6410.

52

5.

ELIÁŠ, Karel. Objekt vlastnického práva a návrh občanského zákoníku (Také o abstrakci v juristickém myšlení). Právní rádce: měsíčník Hospodářských novin. 2011, roč. 19, č. 11, s. 410-412. ISSN 1210-6410.

6.

ELIÁŠ, Karel. Právo stavby. Obchodněprávní revue. 2012, roč. 4, č. 10, s. 273-278. ISSN 1803-6554.

7.

MALÝ, V. Karel. MIKEŠ, Jiří. Právo stavby. Ad Notam. 1998, roč. 4, č. 6, s. 125. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 23. 2. 2013].

8.

PETR, Pavel. Stará (ne)známá superficiální zásada. Právní rozhledy. 2012, roč. 20, č. 10, s. 370. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 26. 2. 2013].

9.

POHLOVÁ, Alena. Vlastnictví pozemku a stavby. Právní rádce: měsíčník Hospodářských novin. 2006, roč. 14, č. 5, s. 5-13. ISSN 12106410

10. STUNA, Stanislav; ŠVESTKA, Jiří. K pojmu věc v právním smyslu v návrhu nového občanského zákoníku. Právní rozhledy. 2011, roč. 19, č. 10, s. 366-373. ISSN 1210-6410. 11. ŠPOKOVÁ, Eliška. Právo stavby. Ad Notam. 2001, roč. 7, č. 2, s. 38. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 24. 10. 2013]. 12. ŠPOKOVÁ, Eliška. Právo stavby (dokončení z čísla 2/2001). Ad Notam. 2001, roč. 7, č. 3, s. 56. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 24. 10. 2013]. 13. ŠUSTROVÁ, Daniela. NOZ, stavební zákon. Rekodifikace a praxe. 2014, roč. 2, č. 1, s. 20. ISSN 1805 -6822. 14. ZIMA, Petr. Stručný úvod do práva stavby. Právní rozhledy. 2005, roč. 13, č. 8, s. 287. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 20. 2. 2013].

PRÁVNÍ PŘEDPISY 1.

Císařský patent č. 946/1811 Sb.z.s., obecný občanský zákonník rakouský. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. ATLAS consulting [cit. 30. 1. 2013].

2.

Zákon č. 86/1912 ř. z., o stavebním právu. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 25. 2. 2013].

3.

RGBI. Nr. 86/1912., betreffend das Baurecht, zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 30/2012, Fassung vom 17.11.2013. In: Bundeskanzleramt Rechtsinformationssystem [online]. Bundeskanzleramt Österreich [cit. 17. 11. 2013]. Dostupné z:

53

http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen &Gesetzesnummer=10001732 4.

Zákon č. 88/1947 Sb., o právu stavby. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. ATLAS consulting [cit. 24. 10. 2013].

5.

Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. ATLAS consulting [cit. 24. 10. 2013].

6.

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. ATLAS consulting [cit. 30. 1. 2014].

7.

Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. ATLAS consulting [cit. 1. 2. 2014].

8.

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. ATLAS consulting [cit. 3. 2. 2014].

9.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. ATLAS consulting [cit. 30. 1. 2014].

10. Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. ATLAS consulting [cit. 31. 1. 2014].

JUDIKATURA 1.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1414/97. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. ATLAS consulting [cit. 3. 2. 2014].

2.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 9. 2000, sp. zn. 25 Cdo 534/99. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. ATLAS consulting [cit. 3. 2. 2014].

3.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 1. 2001, sp. zn. 25 Cdo 565/99. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 24. 10. 2013].

4.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 2. 2002, sp. zn. 22 Cdo 2534/2000. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. ATLAS consulting [cit. 25. 1. 2014].

5.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 11. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1174/2001. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. ATLAS consulting [cit. 31. 1. 2014].

6.

Usnesení Ústavního soudu ze dne 11. 6. 2003, sp. zn. III. ÚS 123/03. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 24. 10. 2013].

54

7.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1221/2002. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. ATLAS consulting [cit. 25. 1. 2014].

8.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2006, sp. zn. 33 Odo 562/2006. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. ATLAS consulting [cit. 17. 2. 2014].

OSTATNÍ 1.

BEZOUŠKA, Petr. Právo stavby – nemovitost, na kterou si nesáhneme. IHNED.cz [online]. Economia, publikováno 27. 5. 2013 [cit. 14. 11. 2013]. ISSN 1213-7693. Dostupné z: http://zpravy.ihned.cz/c1-58686020-pravo-stavby-nemovitost-na-kterousi-nesahneme

2.

Zavedení práva stavby do občanského práva. In: Nový občanský zákoník [online]. Justice.cz [cit. 20. 11. 2013]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna -prava/konkretnizmeny/zavedeni-prava-stavby-do-obcanskeho-prava/

3.

Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku z roku 1937. In: SCHELLE, Karel; TAUCHEN, Jaromír. Občanské zákoníky. Kompletní sbírka občanských zákoníků, důvodových zpráv a dobových komentářů. 1. vyd. Ostrava: Nakladatelství KEY Publishing, 2012, 1019 s. ISBN 978-80-7418-146-7.

4.

Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 88/1947, o právu stavby. In: Digitální depozitář [online] Psp.cz [cit. 15.11.2013]. Dostupné z: http://www.psp.cz/eknih/1946uns/tisky/t0345_00.htm

5.

Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 24. 10. 2013].

6.

Věcný záměr občanského zákoníku - s úpravami po projednání v odborných komisích LRV a v Legislativní radě vlády. In: Nový občanský zákoník [online]. Justice.cz [cit. 21. 11. 2013]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/vecny_zamer_OZ_2000.pdf

7.

Návrh zákoníku a důvodové zprávy z roku 2005. In: Nový občanský zákoník [online]. Justice.cz [cit. 21. 11. 2013]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/OZ_verze_2005.pdf

8.

Návrh zákoníku a důvodové zprávy z roku 2007. In: Nový občanský zákoník [online]. Justice.cz [cit. 21. 11. 2013]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/OZ_s_DZ_verze_2007.06.0 3.pdf

55

9.

Návrh zákona odeslaný do připomínkového řízení (leden 2011). In: Nový občanský zákoník [online]. Justice.cz [cit. 21. 11. 2013]. Dostup né z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Navrh_obcanskeho_zakonik u__leden_2011_.pdf

10. Návrh zákona odeslaný do Legislativní rady vlády (duben 2011) – předkládací zpráva. In: Nový občanský zákoník [online]. Justice.cz [cit. 21. 11. 2013]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Predkladaci__zprava__dube n_2011__01.pdf

56

57

58