Postbus 1 3 4 3 0 AA
s Stac ;plein 1 3' 3 1 LZ
jww.nieuwegein.nl
Bank N e d e r l a n d s e G e m e e n t e n 28 50 04 387
Nieuwegein
P
2 014-019 Duurzame Ontwikkeling
Contactpersoon
Telefoon E-mail
Gemeenteraad Nieuwegein Postbus 1 3430 AA NIEUWEGEIN
Martijn Broersma
(030) 607 14 17
[email protected]
Datum
8 januari
2014
Kenmerk Zaaknummer Berichtnumm
" 3 \\ bob
Onderwerp
Principebesluit Bakenmonde
VERZONDEN 1 6 JAN. 20K
Geachte raad,
Op 7 januari 2014 hebben wij besloten in principe medewerking te verlenen aan het opstarten van een planologische procedure voor het transformeren en optoppen met één laag van het kantoorpand aan de Bakenmonde 1 en 2 naar 106 huurwoningen. De initiatiefnemer heeft het planologisch onderzoekkader ontvangen waarin is aangegeven welke aandachtspunten er open staan en welke onderzoeken er uitgevoerd dienen te worden. Na indiening van een volledige aanvraag omgevingsvergunning met bijbehorende ruimtelijke onderbouwing en onderzoeken kan de formele planologische procedure door het college opgestart worden. De brief aan de initiatiefnemer met het bijbehorende planologisch onderzoekskader treft u hierbij ter kennisname aan. Voor meer informatie kunt u terecht bij Martijn Broersma. Hij is bereikbaar op telefoonnummer (030) 607 14 17.
Met vriendelijke groet, jurgemeester en wethouders,
frs. P.C.M, van Elteren secretaris
Bijiai
i
F.T.J.M. Backhuijs burgemeester
Principebesluit met daarbij het planologisch onderzoekskader
Postbus 1 3 4 3 0 AA
Bezoekadres
Stadspie
Bank Nederlandse G e m e e n t e n 28 50 04 387
Nieuwegein
P S*
Afschr. t. b.v.:
Duurzame Ontwikkeling
. OH Contactpe
Telefoon E-mail
Bohan Projectontwikkeling De eer A.G.M.P. Clabbers Postbus 16 3350 AA PAPENDRECHT
MfcüJUT vi»©]fltei|Zi&ielrijil CöjSty ' K v . . BESCH
oon
I
0
tijn Broersma
(030) 607 14 17
[email protected]
Datum
7 j a n u a r i 2'
Kenmerk Zaaknummer
'i&\
Berichtnummer Onderwerp
/ <2
^'-\
3 \ I \ i ^>
Principebesluit Bakenmonde
Geachte heer Clabbers,
VERZONDEN 1 4 JAN. 2014
Op 7 januari 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om in principe medewerking te verlenen aan het opstarten van een planologische procedure voor het transformeren en optoppen met één laag van het kantoorpand aan de Bakenmonde 1 en 2 naar 106 huurwoningen conform de door u ingediende principeaanvraag van 26 april 2013 en de later aangepaste tekeningen . In deze brief wordt u geïnformeerd over dit besluit en over de vervolgstappen. Besluit Het plan draagt bij aan het terugdringen van de kantorenleegstand teruggedrongen en levert een bijdrage aan de woningbouwopgave. Het college staat daarom in principe positief tegenover dit verzoek. Wel is een planologisch onderzoekskader vastgelegd voor de verdere uitwerking. Planologisch onderzoekskader Bijgevoegd treft u het planologische onderzoekskader aan. In de komende fase kunt u de benoemde onderzoeken uit laten voeren, een ruimtelijke onderbouwing laten opstellen en de bouwtekeningen laten uitwerken. Na indiening van de genoemde stukken en de aanvraag omgevingsvergunning kan de planologische procedure worden opgestart. Kosten De kosten die ten behoeve van uw project door de gemeente worden gemaakt zijn wij als gemeente, in het kader van de Wet ruimtelijke ordening, verplicht op u te verhalen. Hiervoor wordt voordat de planologische procedure kan worden opgestart een anterieure overeenkomst gesloten. Omdat verschillende punten nog moeten worden uitgewerkt zijn de gemeentelijke kosten nog niet compleet in beeld. Het is dus nog te vroeg om een anterieure overeenkomst te sluiten. Omdat in het proces al wel behoefte bestaat aan ambtelijke inzet worden de plankosten alvast in briefvorm vastgelegd.
Q
Bladnummer 2/2 Zaaknummer Onderwerp Principebesluit Bakenmonde
De verwachte kosten voor de planvorming bedragen naar verwachting circa € 15.000. Voor dit bedrag levert de gemeente ambtelijke inzet voor de accounthouder, stedenbouwkundige, verkeerskundige en de disciplines ruimtelijke ordening, archeologie, economie, wonen, grondbedrijf, beheer, milieu. Mocht het plan tussendoor beëindigd worden en niet tot een anterieure overeenkomst komen, dan wordt een afrekening gemaakt van de gemaakte kosten t o t dat moment. Ik vraag u m i j een schriftelijke bevestiging te sturen waarin u akkoord gaat met het genoemde bedrag en de afhandeling daarvan. Het bedrag wordt in de anterieure overeenkomst doorberekend, u ontvangt hiervoor geen aparte rekening. De gemeente zal ter zijner tijd een voorzet doen voor een anterieure overeenkomst en hierover met u in gesprek gaan. Vragen Als u nog vragen heeft naar aanleiding van deze brief, dan kunt u contact opnemen met uw accounthouder Martijn Broersma. U vindt zijn contactgegevens bovenaan deze brief. Hij zal ook contact met u opnemen voor het maken van een afspraak om het vervolg te bespreken.
Met vriendelijke groet, namens burgemeester en wethouders,
Niek Wolters hoofd afdeling Duurzame Ontwikkeling
Bijlagen Kopie aan
planologisch onderzoekskader de gemeenteraad en het wijkplatform Hoog Zandveld - Lekboulevard
U I
019
Planologisch onderzoekskader Bakenmonde Inleiding Bohan Projectontwikkeling in samenwerking met een belegger en Jutphaas Wonen is van plan 106 huurappartementen te realiseren in het kantoorpand aan de Bakenmonde 1 en 2 (twee bouwdelen). Aan de diverse disciplines is gevraagd een advies te geven over dit principeplan. Planologische afweging Uit de ontvangen adviezen kan worden geconcludeerd dat positief over het principeplan kan worden geoordeeld. Uit de onderstaande adviezen blijkt wel dat er nog diverse aandachtspunten en randvoorwaarden zijn. Bij de verdere uitwerking van het plan zal rekening gehouden moeten worden met deze aandachtspunten en randvoorwoorden. Het voorlopig ontwerp bouwplan en de op te stellen ruimtelijke onderbouwing zal hierop getoetst worden. Communicatie De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor de communicatie en participatie rond het eigen initiatief. Dit is conform spelregel 4 van de nota Samen met de Stad: Met particulier initiatiefnemers maakt de gemeente in de initiatief of contractfase afspraken over communicatie en participatie (en de naleving van de richtlijnen uit de handreiking Samen met de Stad). Voor dit initiatief wordt de volgende afgesproken: De initiatiefnemer zal een informatiebijeenkomst houden waarbij omwonenden en het wijkplatform Hoog Zandveld-Lekboulevard via een brief worden uitgenodigd. De uit te nodigen bewoners zullen vooraf met de gemeente worden afgestemd. Ruimtelijke ordening Streekplan 2005-2015 opgevolgd door de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 Uit de onderstaande uitsnede van het Streekplan blijkt een deel van de bebouwing van bouwdeel 2 van het plan Bakenmonde buiten de rode contour te liggen. De provincie heeft op 30 juni 2013 per email aangegeven in principe geen bezwaar te hebben tegen een lichte overschrijding van de rode contour door de nieuwbouw. Dit geldt ook voor de transformatie nu het plan daarop is aangepast.
Uitsnede: Streekplan In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 wordt het ruimtelijk beleid van de Provincie Utrecht voor de periode tot 2028 beschreven. Voor de gemeente Nieuwegein wordt
uitgegaan van een woningbouwprogramma van 2000 woningen in het stedelijk gebied, onder andere in de projecten Hoog Zandveld, Blokhoeve en Binnenstad. Regionaal Structuurplan 2005-2015 (RSP) Volgens de plankaart van het RSP is de locatie Bakenmonde aangewezen als "Groen stedelijk/suburbaan milieu". Het betreft een milieu waarin de woonfunctie dominant is en centraal staat met een lage graad van functiemenging in een stedelijke omgeving. Veel grondgebonden woningen met tuin of flatwoningen in een groene setting. Dichtheden variëren tussen 25 en 40 woningen per hectare. Fiets en auto zijn belangrijke vervoermiddelen, alsmede het openbaar vervoer. Het plan Bakenmonde is volgens de gemeente passend met het RSP, maar het plan dient in de vervolgfase voorgelegd te worden aan het BRU voor een definitieve toets aan het RSP. Structuurvisie In de structuurvisie is de locatie Bakenmonde aangegeven als entree van Nieuwegein. Dit moet terug te zien zijn in het ontwerp. Bestemmingsplan In het vigerende bestemmingsplan "(Hoog)zandveld-Lekboulevard" geldt voor het kantoorpand de bestemming. Het realiseren van woningen in dit kantoorpand is in strijd met het bestemmingsplan. Tevens heeft een gedeelte van het bestaande kantoorpand (bouwdeel 2) de dubbelbestemming "Waterstaatsdoeleinden". In ieder geval dient advies gevraagd te worden bij de waterbeheerder of zij akkoord kunnen gaan met deze transformatie. Medewerking aan het plan kan alleen verleend worden door het verlenen van een projectomgevingsvergunning of het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan. De initiatiefnemer heeft op dit moment de keuze een projectomgevingsprocedureprocedure gemaakt. Grondexploitatiewet Omdat het plan niet past in het bestemmingsplan is het tevens getoetst aan het financiële hoofdstuk van de wet ruimtelijke ordening, ook wel grondexploitatiewet genoemd. Er is sprake van het realiseren van één of meer nieuwe woningen, daarmee valt het project onder de grondexploitatiewet. De plankosten en eventuele inrichtingskosten in de openbare ruimte moeten in rekening worden gebracht bij de initiatiefnemer. Hiertoe wordt een anterieure overeenkomst gesloten, vooruitlopend is afgesproken dat de initiatiefnemer de te maken kosten in ieder geval dekt. Economische Zaken Vanuit de visie kantorenlocaties Nieuwegein is het advies positief. Voorwaarde is dat de ruimtelijke kwaliteit van het pand en directe omgeving door de transformatie en optoping verbeterd wordt. Wonen Het realiseren van extra woningen is een belangrijke opgave voor Nieuwegein. Daarnaast heeft Nieuwegein te maken met kantorenleegstand. Dit initiatief komt aan beide tegemoet en betekent een uitbreiding van de woningvoorraad met 106 woningen. Het uitgangspunt bij woningbouwontwikkelingen is da 35% sociaal wordt gerealiseerd, 25% sociale huur en 10% sociale koop. Het hele plan voorziet in de realisering van huurwoningen, met het zwaartepunt in de sociale sector en voldoet daar dus ruimschoots aan.
l
{J ï T
™y
J v'
Het plan bevat meerdere plattegronden en is dan ook voor meerdere kleine huishoudens geschikt. De meeste woningen zijn ook geschikt voor bewoning door senioren. Er worden veel appartementen ontwikkeld in Nieuwegein. De geschiktheid van de locatie vormt een belangrijke graadmeter voor de afzetbaarheid. Deze locatie aan de Lek, bij de entree van Nieuwegein is een goede locatie voor appartementen. Aanpasbaar bouwen Nieuwegein voert al jaren een aanpasbaar bouwen beleid. Graag bij de uitwerking van dit plan aandacht voor deze aspecten. Zeker bij woningen die voor senioren geschikt zijn verdient dit aandacht. In dit geval gaat het bijv. over de plaatsing van de deur ten opzichte van het toilet. Deze dient aan de lange zijde te zitten. Dat is bij een aantal woningen van type D wel het geval, maar niet bij allemaal. Stedenbouw en architectuur Stedenbouw Afweging Het principeplan is nader bekeken op hoofdlijnen en op planniveau: Op hoofdlijnen - Markering van de zuidelijk entree van de stad - Versterken identiteit - Versterken ruimtelijke structuur Aandachtspunten op planniveau - aandacht voor de onderlinge relatie tussen de verschillende woongebouwen - aandacht voor de extra bouwlaag als een duidelijke toevoeging in vorm een materialisering - de extra bouwlaag dient zich te onderscheiden van de bestaande bouwvolumes, zowel in maat als in schaal - in schaal kunnen de woongebouwen afwijken van de gebouwde omgeving - na transformatie dienen de bouwvolumes zich als een zelfstandige eenheid te manifesteren - aandacht voor de (mogelijke) dakopbouw - er dient de nodige aandacht besteed te worden aan de vormgeving van de gebouwde elementen, in het bijzonder geldt dit voor de buitenzijden van de bouwvolumes - aandacht voor inrichting (semi)openbare ruimte Advies Op hoofdlijnen zijn er stedenbouwkundig geen bezwaren. Er dient nog wel een slag gemaakt te worden ten aanzien van vormgeving en materialisering van de extra woonlagen. Stedenbouwkundig is het gewenst om deze nieuwbouw zowel fysiek als ruimtelijk, los te laten komen van de bestaande bouw waardoor er geen versmelting met deze bouwvolumes ontstaat. Het huidige ensemble wordt hiermee gerespecteerd. De toegevoegde bouwvolumes, met een eigen architectuur, is een verrijking voor de locatie en betekent een versterking van de zuidelijke hoofdentree van Nieuwegein. Architectuur Laat de extra bouwlaag duidelijk een toevoeging zijn in vorm en materialisering. De nieuwe
toevoeging niet laten versmelten in de bestaande bebouwing. Het zijn twee aparte volumes, laat het ook twee aparte volumes zijn. En tegelijkertijd moet toevoeging in vorm en massa aansluiten bij de bestaande bebouwing en bij de directe omgeving. Door duidelijk te laten zien dat het om een nieuwe toevoeging gaat, ontstaat er helderheid in de architectuur en in de opbouw van het gebouw. Belangrijk daarbij is dat de toevoegingen de bestaande bebouwing respecteren in massa, vorm en materialisering. Bestaand en nieuw dienen elkaar te versterken. Een geslaagd ontwerp is uniek en herkenbaar en sluit voldoende aan bij de omgeving. Dit sluit ook aan bij de Structuurvisie. Archeologie e n cultuurhistorie Archeologie Voor het plangebied geldt dat archeologisch onderzoek vereist is wanneer er sprake is van een plangebied groter dan 2.500 m2 én bodemingrepen plaatsvinden dieper dan 3 m beneden maaiveld. Op dit moment geven de bouwplannen geen aanleiding om archeologisch onderzoek te adviseren. Indien de plannen wijzigen en er toch grondroerende ingrepen plaatsvinden, dient dit advies heroverwogen te worden. Cultuurhistorie Het gebied was van oorsprong een oud bewoningslint langs de kade, maar door de huidige bebouwing is dit niet of nauwelijks nog herkenbaar. Het gebied heeft dan ook een basiswaarde op het gebied van cultuurhistorie. Er gelden vanuit cultuurhistorie en monumenten geen eisen of randvoorwaarden. Milieu MER Er geldt voor deze ontwikkeling een MER-vergewisplicht. Milieuzonering Milieuzonering van bedrijven speelt voor deze locatie niet. Ecologie Er is geen ecologische hoofdstructuur in de omgeving. Sein op Groen geeft voor de "punt" buiten het bouwterrein (nu carpoolplaats) aan: ; - hoofdfunctie natuurontwikkeling - nevenfunctie recreatie en beleving Uiteraard geldt de normale zorgplicht voor eventueel aanwezige planten en dieren. Afva( Sinds maart 2008 heeft de gemeente
Nieuwegein een gewijzigd belei I met betrekking
tot
afvalinzameling. Bij nieuwbouw van gestapelde woningen zal de inzameling van restafval voortaan plaatsvinden via ondergrondse afvalcontainers. Er is ca. 1 ondergrondse container nodig per 35 a 40 huishoudens (in dit geval zijn er drie nodig). De ondergrondse containers worden geplaatst op openbaar
gebied.
De initiatiefnemer
van
het
bouwplan
betaalt
eenmalig
de aanschaf-
en
plaatsingskosten. De kosten voor beheer en onderhoud zijn voor rekening van de gemeente Nieuwegein.
Er zal in overleg met de initiatiefnemer worden getreden om de exacte locaties van
de ondergrondse containers te bepalen.
2 0 14-019 Geluid Uit de geluidniveaukaart is op te maken dat de geluidbelasting op het noordelijkst gelegen gebouw hoog is (tussen 57 en 61 dB(A) na aftrek ex art. HOg Wet Geluidhinder). Legenda Kwalificatie
Geluidbe asting
Geluidbelasting
etmaalviaarde
nachtwaar
levendig
55-59 dB
50-54 dB
Luid
60-64 dB
55-50 dB
Erg luid
65-69 dB
60-64 dB
Lawaaierig
70-75 dB
65-69 dB
Erg lawaaierig
>75 dB
>70 dB
Vanwege de snelweg is de maximaal toe te laten hogere waarde 53 dB(A), vanwege de Zandveldsweg is dat 6 i dB(A). In het plan, zoals het nu voorligt, is er al rekening gehouden met het aspect geluid. Er zijn voorzetramen bedacht voor de slaapkamerramen in het noordelijke gebouw. Voor het zuidelijk gebouw zijn er loggia's en de slaapkamers zoveel mogelijk aan de geluidluwe kant. Afhankelijk van de precieze geluidbelasting moeten de juiste maatregelen en de plek daarvan bepaald worden. In gesprekken tussen initiatiefnemer en de adviseur geluid is hiervoor al een aanzet gegeven. Overig Er moet een akoestisch onderzoek uitgevoerd worden met daarin de precieze geluidbelasting van de gevels. Aan de hand van dit onderzoek zullen de maatregelen bepaald moeten worden. Op dit moment kunnen nog geen uitspraken gedaan worden over de voorgestelde maatregelen. In algemene zin het volgende. Waar de geluidbelasting boven de plandrempel van 65 dB(A) ligt (cumulatief) kunnen af te sluiten balkons worden toegepast. Op plekken waar de geluidbelasting boven de te ontheffen waarde ligt, kunnen dove gevels of gevelschermen worden toegepast. Voorbeeld is Geinzicht (hoek Zuidstedeweg - Binnenwal). Aanbevolen wordt om het 'Beleid hogere waarden' en de 'Werkwijze Transformaties' van de Gemeente Nieuwegein leidend te laten zijn bij de bepaling van geluidmaatregelen (zie lUlp ://w ww. nieuweqein.nl/infotvrje/webpaqe/view.a5p?objectID= 13281). Daarbij wordt bij transformaties een binnenwaarde van 3 3(A) gehanteerd. Luchtkwaliteit Op basis van de NSL-monitoring wordt op deze locatie voldaan aan de grenswaarden voor NOx en PM10. Er is dus geen reden om een luchtkwaliteitsonderzoek uitte voeren. Qua omvang van het project valt het gewoon onder NIBM, omdat het om minder dan 1500 woningen gaat.
Windklimaat Gebouwen hoger dan 30 meter moeten op basis van de "Nen 8100 voor windklimaat en windgevaar" getoetst worden. Hier gaat het om gebouwen die deze hoogte niet halen, dus een windklimaatonderzoek kan achterwege blijven. Straling In geval van plaatsing van UMTS-masten dient afgestemd te worden met de gemeente om te grote vermogens te voorkomen. De invloed van het straalpad van de zendmast van Lopik moet worden onderzocht.
Zie bovenstaande figuur: de locatie ligt buiten het radarverstoringsgebied met een maximale hoogte voor gebouwen. Het bestaande gebouw wordt ± 4 meter hoger en steekt niet uit boven de omliggende bebouwing. Er is dan ook maar een kleine kans op radarverstoring. Er hoeft dus geen advies gevraagd te worden. Bodem Voor bodem dient er in het kader van bestemmingswijziging en de aanvraag bouwvergunning een bodemonderzoek uitgevoerd te worden. Het onderzoeksterrein bestaat uit de percelen B 5394 en B 5700. Historisch gezien zijn deze percelen overigens niet verdacht. Externe veiligheid In de directe nabijheid van de planlocatie zijn geen risicobedrijven gevestigd. Voor wat betreft het vervoer van gevaarlijke stoffen liggen de Lek en de rijksweg A2 buiten de toetsingsafstand
2 0 14-019 van 200 meter. Zowel de Lek als Rijksweg A2 vormen geen belemmering. Voor de gasleiding zie hieronder. De hogedruk gasleiding W-518-01 (6",40 bar, diepteligging 1,2 meter) vormde een knelpunt. In het kader van het project "Ruimte voor de Lek" is het nodig dat deze gasleiding wordt verplaatst. Deze verplaatsing heeft inmiddels plaatsgevonden. De dan oude leiding zal (vooralsnog) niet worden verwijderd. Vanwege het feit dat het bestemmingsplan nog een dubbelbestemming heeft opgenomen zal het plan moeten worden voorgelegd aan de Gasunie.
Figuur: Ligging oude gasleiding (geel).* Duurzaam bouwen, energie en klimaatbeleid Landelijk beleid In het Bouwbesluit zijn de eisen omschreven waaraan minimaal voldaan moet worden. T.a.v. energie en isolatiewaarden gelden wettelijke eisen waaraan voldaan moet worden. Vanaf 1 juli 2012 moet conform het Bouwbesluit 2012 bij elke omgevingsvergunningsaanvraag voor nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoren groter dan 100 m2 een milieuprestatie berekening materialen bijgevoegd worden. De milieuprestatieberekening moet voldoen aan de SBKBepalingsmethode (zie website SBK: www, milieudatabase.nl/index,php?id=instrumcnten), Zonder deze berekening wordt in principe geen vergunning afgegeven. Met GPR Bouwbesluit en GPR Gebouw 4.2 kan de wettelijk verplichte milieuprestatie berekening uitgevoerd worden (zie alinea hierna). Gemeentelijke beleid duurzaam bouwen Het streven van de gemeente Nieuwegein bij nieuwbouw/renovatie is het realiseren van een milieuprestatie van 15% of hoger in t.o.v. de op dat moment geldende gebruikelijke bouwstandaard in Nederland. Dit heeft de raad vastgesteld eind 2007 in de nota 'Bouwen voor de toekomst; duurzaam bouwen beleid gemeente Nieuwegein'. Het is van belang om te bouwen met gezonde materialen, het materiaalgebruik te reduceren, zoveel mogelijk te recyclen en grondstofkringlopen te sluiten ('Cradle tot cradle'). De gemeenteraad heeft in de nota daarnaast de volgende basismaatregelen vastgesteld: • Voor renovatie een EPA uitvoeren • Geen toepassing van uitlogende bouwmetalen. • Alleen toepassing van duurzaam geproduceerd hout (FSC-gecertificeerd of gelijkwaardig).
• Opstellen van een handleiding voor gebouwgebruikers. • Voor nieuwbouw moet een duurzaam gezond binnenmilieu worden gewaarborgd. De milieuprestatie kan bij kleinere bouwplannen (zoals hier) worden gemeten met het duurzaam bouwen instrument GPR-gebouw. In dit instrument worden de prestaties op de duurzaamheidsthema's energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde beoordeeld en gewogen. GPR-gebouw geeft per thema een waardering op een schaal van 1 tot 10, waarbij een 6,0 staat voor de huidige bouwstandaard. Voor Nieuwegein dient de GPR voor de thema's minimaal 6,9 te zijn voor een milieuprestatieverbetering van 15% of hoger. Dit wordt gekenmerkt als ' mainstream duurzaam', een doordachte keuze met weinig meerkosten. De gemeente streeft verder naar het vergroten van het aandeel groendaken (ook wel vegetatiedakengenoemd, zie: v /vege nl/qro !n). Gemeentelijk klimaatbeleid
Volgens het in juni 2009 door het college vastgestelde gemeentelijke Klimaatprogramma 20092013 geldt een streven naar een 10% betere energieprestatiecoëfficiënt (EPC) t.o.v. het Bouwbesluit en geldt bovendien een streven naar 10% duurzame energie. Daarnaast geldt bij grotere bouwprojecten vanaf 200 woningen een streven naar een duurzame gebiedsontwikkeling met een energieprestatie op locatie (EPL) van 7 tot 8. In het Collegeprogramma 2010-2014 is een ambitieuzer doel geformuleerd: aangegeven is dat Nieuwegein streeft naar een klimaatneutrale duurzame stad in 2040. Kansen
Het behalen van een aangescherpte EPC t.o.v. de huidige nieuwbouweisen voor woningen en utiliteitsgebouwen in het Bouwbesluit is gewenst, maar kan de gemeente bij een transformatie (zoals hier deels het geval is) niet afdwingen indien het casco gehandhaafd blijft. Voor onderdelen die in de renovatie worden aangepast kunnen wel de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit worden gehanteerd. Uit oogpunt van consistentie met andere bouwinitiatieven dient hier gestreefd te worden naar hoge duurzaamheidsambities zoals hierboven omschreven. Het college is een sterk voorstander van duurzaamheid in de breedste zin van het woord, maar vooral ook op het gebied van energiezuinigheid. In dit project is sprake van zowel transformatie van bestaande bebouwing als nieuwbouw. Indien het lastig blijkt om de na te streven EPC te realiseren in de te transformeren bouwdelen, dan is bespreekbaar dat dit gecompenseerd wordt met een verbeterde EPC in het nieuwbouwdeel. Wat betreft het EPA en het dubo-instrument GPR-gebouw is het raadzaam om dit al in de VOfase van een bouwinitiatief te gebruiken, omdat zo direct gevolgen van keuzes voor materialen en installaties zichtbaar worden. Zo kunnen tijdig in het ontwikkelproces slimme keuzes worden gemaakt. Kansen om bovengenoemde klimaatambities te halen zijn aanwezig. Belangrijk is daarbij uit te gaan van de Trias-Energetica, d.w.z.: 1) eerst de energievraag terugdringen (via o.a. een goed geïsoleerde gebouwschil), 2) daarna duurzame energiebronnen inzetten en 3) de resterende (fossiele) energiebehoefte dekken via efficiënte installaties. Wat betreft de isolatiewaarde van de gebouwschil is het zinvol te streven naar toepassing hogere isolatiewaarde dan Re 3,5. Per 2015 wordt de wettelijke Re naar 5,0 verhoogd, maar nu al wordt dit regelmatig toegepast bij daken (via PIR-isolatie). Advies is om ook bij vloerisolatie te onderzoeken of deze verhoogde RC van 5,0 mogelijk is. Verder is het plaatsen van HR+ + isolatieglas aan te bevelen. Een goede isolatie zorgt ervoor dat de woningen in de toekomst betaalbaar blijven met lagere energielasten. Wat betreft het inzetten van duurzame energiebronnen kan op deze locatie gedacht worden aan toepassing van: stadsverwarming (verplicht om aansluiting te handhaven, wordt gevoed met restwarmte van de elektriciteitscentrales op Lage Weide in Utrecht) en PV-zonne-energie. Zonnestroompanelen zijn 8
afgelopen jaar spectaculair in prijs gedaald en verlagen de EPC-waarde, dus interessant bij daken met een gunstige zon oriëntatie, zoals de platte daken in dit bouwinitiatief. Ook kan hier gedacht worden aan het toepassen van een groendak. De gemeente heeft tot maart 2014 een regeling die mogelijkheden biedt voor subsidiëring van groendaken op de bestaande gebouwen. Toepassing van een groendak heeft als extra voordeel dat het zorgt voor een hogere zonnepanelenopbrengst. Energie-efficiënte verlichting kan het elektriciteitsverbruik fors reduceren. Bij nieuwe pompen en ventilatoren kan bespaard worden door toepassing van frequentieregelingen en gelijkstroommotoren. In de 'Menukaart Duurzame Woningen Nieuwbouw' staan ter informatie meer gedetailleerde maatregelen die resulteren in een kwalitatieve, comfortabele en energiezuinige woning met een gezond binnenmilieu. Deze menukaart is te downloaden vanaf de volgende webpagina: http://www.nieuweqein.ni/infotype/webpaoe/view.asp?objectID=4Q923 Conclusie
De initiatiefnemer kan bovenstaande punten uitwerken en in overleg met de gemeente kunnen de uitkomsten worden besproken, waarbij een zo duurzaam mogelijk gebouw ontstaat. Beheeraspecten .Groen, Zie bijlage 2. Binnen het gebied moet er alleen rekening gehouden worden met de bomen die binnen het groen gekleurde gebied staan. Deze zijn kapvergunningsplichtig en moeten vervangen/gecompenseerd worden. Daarnaast dienen deze gedurende de (ver)bouw van het complex afdoende beschermd te worden tegen beschadiging. Er dient niet gegraven te worden binnen de kroonbreedte van de bomen. In het niet gekleurde gedeelte staan geen bijzondere bomen die aandacht behoeven. Op het terrein staan wel een aantal bomen, die geen eigendom zijn van de gemeente. Voor de kap van deze bomen zal waarschijnlijk wel een omgevingsvergunning aangevraagd moeten worden. Ondergrondse infrastructuur De hogedruk gasleiding ter plaatse van de huidige waterpartij is verplaatst. Verder liggen op deze locatie nog een paar telecom- en elektraleidingen. Er moet een KLIC-melding gedaan worden om precies te bepalen wat hier ligt en of er iets omgelegd moet worden. Riolering Het huidige rioolsysteem in Lekboulevard bestaat uit een Verbeterd Gescheiden Rioolstelsel. De afvoer van het huishoudelijk afvalwater kan op eigen terrein aangesloten worden. Verlichting Verlichting op openbaar toegankelijk gebied, dat in eigendom is van het complex, is voor rekening van de beheerorganisatie. Inrichting openbare ruimte Loopbrug richting Lekboulevard: Bij het "eerste" principeplan was een loopbrug gepland. Voor het plaatsen van deze brug zal waarschijnlijk in het dijklichaam gegraven moeten worden. Of dit mogelijk is, dient afgestemd te worden met het hoogheemraadschap. Wanneer deze wens nog bestaat zal de aansluiting van de loopbrug naar de toren op het doorgaande fietspad Lekboulevard extra aandacht vergen. Afvalinzameling: de inzameling van restafval vindt plaats via ondergrondse afvalcontainers op openbaar gebied. De kosten voor de aanschaf en plaatsing zijn voor de initiatiefnemer van het
bouwplan. De locatie van de containers vindt plaats in overleg met de afdeling Beheer. Voor het aantal ondergrondse containers wordt verwezen naar het advies van Milieu - Afval. De plaatsbepaling zal moeilijk gaan worden. Er is weinig ruimte in de omringende openbare ruimte. Er dient rekening gehouden te worden met de mogelijkheid dat inpandige opslag noodzakeli. c is. Verkeer Parkeren De parkeerbehoefte voor het realiseren van 106 huurwoningen kan worden bepaald aan de hand van de Nota Parkeernormen 2011-2015. Inmiddels is duidelijk dat er niet genoeg parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig zijn. Daarom is een mobiliteitstoets noodzakelijk om te bepalen of vrijstelling van de parkeernorm worden gegeven. De initiatiefnemer heeft deze toets in gang gezet. Onderdeel hiervan is een parkeertelling. Voor het parkeren gelden verder nog de volgende aandachtspunten: 1. De uitsplitsing parkeren op eigen terrein en openbaar toegankelijk parkeren zal duidelijk gemaakt moeten worden. 2. Alhoewel het een bestaande parkeergarage betreft, zijn de parkeervakken aan te smalle kant. Drie vakken binnen een stramienmaat van 7,20 m waar dan ook nog die kolommen vanaf moet, nodigt niet uit voor eenvoudig gebruik van die plaatsen. De vakken aan de noordwest zijde in de garage worden zelfs begrenst door een muurtje. Het naastgelegen parkeervak is dan nog maar 2,30 m. Een juist geparkeerde auto op dat vak kan de portieren dan niet meer openen. Verwacht wordt dat hierdoor de druk op het maaiveldparkeren nog verder zal toenemen. Verkeersproductie In de huidige situatie zijn er geen congestie of doorstromingsproblemen op de infrastructuur in de directe omgeving. Het realiseren van een "normale" woning genereert gemiddeld genomen zo'n 5 motorvoertuig bewegingen per dag. In dit plan is geen sprake van "standaard" woningen, waardoor het aantal bewegingen naar verwachting minder zijn. Daarnaast zal een deel van deze bewegingen de huidige bewegingen van het kantoor vervangen. Problemen in de toekomst moeten zoveel mogelijk voorkomen worden. Verkeerscapaciteit Relevant voor de Bakenmonde zijn de verkeerstelgegevens die gemeten zijn op de Zandveldseweg ter hoogte van de Waterbiestunnel. Dit is het dichtstbijzijnde meetpunt dat een indicatie geeft van de verkeersintensiteiten per etmaal en in de spitsuren. In de richting van de A2 zijn er in 2006 ruim 7.200 motorvoertuigen per etmaal gemeten. In de richting van de Henri Dunantlaan zijn er minder motorvoertuigen per etmaal gemeten: ruim 6.40 De belangrijkste ontsluitingsweg van de Bakenmonde is de Zandveldseweg. Deze weg heeft naar verwachting voldoende capaciteit om een toename van verkeer te kunnen opvangen. Belangrijk is dat de I/C waarde van deze weg niet gelijk of hoger wordt dan 0,9 als gevolg van de Bakenmonde. De verkeerscapaciteit van ontsluitende wegen in de directe omgeving van de Bakenmonde is voldoende om eventueel extra verkeer op te kunnen vangen. Doorstromings- en bereikbaarheidsproblemen door de herbestemming van dit kantoor worden niet verwacht.
10
2 0 14-019
10-5-2013 7:58:29
