Postbus 1 3 4 3 0 AA
Bezoekadres
S t a d s p l e i n 1 3 4 3 1 LZ
www.nieuwegein.nl
Bank N e d e r l a n d s e G e m e e n t e n 28 50 0 4 387
2 013-329 Nieuwegein
Duurzame Ontwikkeling
Contactpersoon Telefoon E-mail
Gemeenteraad Nieuwegein Postbus 1 3430 AA NIEUWEGEIN
D i o n n e Baaré
0 3 0 607 18 02
[email protected]
Datum
10 s e p t e m b e r 2 0 1 3
Kenmerk Zaaknummer
.— O^O1^*"^/!
Berichtnummer /2-uT^& Wy""1 Onderwerp
Principebesluit Kruyderlaan 25-29
Geachte Raad,
VERZONDEN 1 3 SEP. 2013
In de raadsinformatieavond van 17 april bent u door het college en bureau Fakton bijgepraat over de onderzoeksresultaten naar de mogelijkheden voor het gebied Herenstraat Kruyderlaan. Daar is besproken om met name in het zuidelijke deel van het gebied in te zetten op het actiever stimuleren van woningbouw. De afgelopen maanden zijn er veel contacten geweest met de diverse eigenaren en gebruikers in het gebied. Gekeken wordt naar de bereidheid bij partijen om tot herontwikkeling over te gaan. De Bois Vastgoed, eigenaar van het perceel Kruyderlaan 25 - 29 is al langere tijd bezig met plannen voor herontwikkeling naar woningen. Zijn plan is het eerste plan in het zuidelijke deel van Herenstraat Kruyderlaan. Het plan is zodanig opgesteld dat toekomstige initiatieven hierop aan kunnen sluiten. Het plan bevat de transformatie van twee bestaande panden naar huurappartementen en de realisatie van 37 nieuwe appartementen, zowel koop als huur. De eerste transformatie naar 8 woningen is inmiddels in uitvoering, voor de tweede naar vijf woningen is de omgevingsvergunning reeds aangevraagd. Met betrekking tot de nieuwbouw heeft het college op 10 september 2013 besloten in principe medewerking te willen verlenen aan het verzoek van De Bois Vastgoed. Op 12 september wordt dit plan, in samenhang met de overige ontwikkelingen in het gebied Herenstraat - Kruyderlaan, toegelicht bij het wijknetwerk Jutphaas Wijkersloot.
Bladnummer
2/2
Kenmerk Zaaknummer Onderwerp
Prir
ïbesluit Kruyderlaan 2 5 - 2 9
Mocht u vragen hebben dan kunt u terecht bij Dionne Baaré, haar gegevens treft u bovenaan deze brief.
Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders,
Drs S.C.R. Hazebroek Loco secretaris Bijlage Impressie bouwplan De Bois Vastgoed
F.T.J.M. Backhuijs burgemeester
f;
"v
.-'■;
.-\,
5l 9
c tshage architectenbureau
voephHueht perspectief stedenbouwkundig ontwerp "Knjytferhor la Niauwegein
3
Nieuwegein
Duurzame Ontwikkeling
s
*
Aan Thomas de Bois / Dick de Jonge
Afzender Dionne Baaré Telefoon (030) 607 18 02 E-mail
[email protected]
Datum 16 augustus 2013 Kenmerk Onderwerp Ruimtelijke analyse Kruyderhof
In dit document treft u de uitkomsten van de ruimtelijke analyse voor het plan om woningen te realiseren aan de Kruyderlaan 25-31. Het plan is uitgezet bij verschillende disciplines waar om verwachte belemmeringen, randvoorwaarden en toets aan bestaand beleid en \ 2t- en regelgeving is gevraagd. Het betreft hier daarom ook slechts een ambtelijke toetsing waaraan geen rechten kunnen worden ontleend zolang dit document niet formeel is vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.
Ruimtelijke Ordening Gemeentelijke structuurvisie en politieke achtergrond In de structuurvisie Nieuwegein Verbindt uit ::010 het gebied Here it Kruyderlc an aangemerkt als gebied waar transformatie naar een gebied met overwegend wonen gewenst is. Tot nu toe blijkt het lastig hier ontwikkelingen te realiseren. Vanuit de gemeenteraad is in 2012 de wens uitgesproken het gebied Herenstraat Kruyderlaan toch tot herontwikkeling te laten komen. Het college heet in april 2013 de raad voorgelegd hierin mee te gaan, als het hele zuidelijke gebied tot herontwikkeling kan komen. Dit plan biedt daarvoor mogelijkheden omdat het aansluitingsmogelijkheden biedt voor toekomstige initiatieven in het zuidelijke deelgebied. Bestemmingsplan In het bestemmingsplan Jutphaas Wijkersloot uit 2006 heeft dit gebied een bestemming bedrijven. Wonen is hiermee in strijd. Om mee te werken is een projectomgevingsvergunning- of een bestemmingsplanprocedure nodig. Procedure De keuze voor een van deze instrumenten is afhankelijk van verschillende factoren. Een bestemmingsplanprocedure heeft een langere voorbereidingstijd omdat de besluitvorming raadsbevoegdheid is, het heeft echter een kortere rechtsgang omdat er beroep is in één instantie, bij de Raad van State. De projectomgevingsvergunning heeft een kortere voorbereidingstijd omdat burgemeester en wethouders bevoegd gezag zijn, er is echter een rechtsgang mogelijk in twee
9
Bladnummer Kei
2/12
irk
Onderwerp
Randvoorwaarden
instanties, beroep bij de rechtbank en daarna hoger beroep bij de Raad van State. De keuze voor een van deze procedures hoeft pas in een later stadium te worden gemaakt, wanneer de plannen verder zijn uitgewerkt. De keuze wordt bij voorkeur gemaakt in overleg tussen initiatiefnemer en de gemeente. Waarschijnlijk is het volgen van een projectomgevingsvergunningsprocedure voor dit pand de meest voor de hand liggende optie. Grondexploitatiewet Omdat het plan niet past in het bestemmingsplan is het tevens getoetst aan het financiële hoofdstuk van de wet ruimtelijke ordening, ook wel grondexploitatiewet genoemd. Er is sprake van de realisatie van nieuwe woningen. Dit betekent dat de gemeente verplicht is alle kosten die zij maakt ten behoeve van het bouwplan te verhalen op de initiatiefnemer. Dit betreft ambtelijke kosten, plankosten en fysieke kosten.
Stedenbouw Inleiding De aanvraag betreft het realiseren van een hofje met 37 appartementen rondom Kruyderlaan 27 en 29. De appartementen zijn verdeeld over drie lagen. Aan de voorzijde bevinden zich voortuintjes. Aan de achterkant zijn ook tuintjes gelegen en op de verdieping bevinden zich aan de achterzijde galerijen. Daarnaast wordt het terrein ingericht met een speelplekje, parkeerplaatsen, bomen en hagen. Het voorstel omvat ook inrichtingselementen zoals houten lantaarnpalen, beukenhagen, leilindes en straatmeubilair. Het plan is zo opgebouwd dat er in de toekomst een verbinding (voor langzaam verkeer) gemaakt kan worden met de kavels langs de Herenstraat. Stedenbou vkundig advies Het gaat hier om een plan met een hoge dichtheid en kleine tot zeer kleine woningen. Relatief is in het plan weinig groen aanwezig. Naar aank ding van de opmerkingen van stedenbouw is het plan op dit punt flink verbeterd maar nog steeds gaat het om een hoge dichtheid en (zeer) kleine woningtypes met kleine tuin. De praktijk wijst uit dat dit soort woningtypes op termijn minder aantrekkelijk zijn. In dit geval hebben we echter het belang van een nieuwe ontwikkeling op deze plek zwaarder laten wegen dan ons streven naar kwaliteit van woningen en woonomgeving. Daarom vanuit stedenbouw akkoord met de hoofdopzet van het voorstel. Hieronder volgen nog een aantal detail-opmerkingen. Bebouwing Wij hebben veel waardering voor de mogelijkheid om in de toekomst een verbinding te leggen met het gebied langs de Herenstraat.
Bladnummer
3/12
Kenmerk Onderwerp
Randvoorwaarden
De galerijen lopen door boven deze groene verbinding. Graag deze zo transparant mogelijk ontwerpen. Nog beter zou zijn de onderste galerij op dit punt te laten vervallen door deels voor andere woningtypen te kiezen. Inrichting openbare ruimte Graag nog in overleg met de gemeente nadere uitwerking van de inrichitng openbare ruimte. Bijvoorbeeld de overgangen 'voetgangerszone - autoverkeer', (voorkomen dat er paaltjes komen) zijn punt van aandacht. De bomen langs de Kruyderlaan staan nu in een strook met kabels en leidingen. Dit graag nader bekijken zodat hier geen conflict ontstaat. Straatmeubilair Vanuit stedenbouw hebben wij veel waardering voor de keus van het straatmeubilair en de soort beplanting. Wij zien deze voorstellen graag nader uitgewerkt. Voorkomen moet worden dat hier 'standaard' elementen worden toegepast zoals rode lantaarnpalen en standaard bestrating. Ook moet voorkomen worden dat hagen en bomen 'wegbezuinigd' worden. Met name hagen zijn duur in onderhoud maar wel van groot belang voor het groene karakter van dit plan. Wellii it zal het beheer hiervan moeten worden afgekocht. Bij de kaart met 'groene voorzieningen' lijkt de tuin van nummer 12 en 13 een stuk dieper dan bij de begane grond tekening. Hoe diep wordt de tuin? Uiteraard hebben wij voorkeur voor de diepere tuin. Conclusie Akkoord in hoofdopzet met het plan. Wel nog een aantal detail-opmerkingen die in de verdere uitwerking aan de orde zullen komen.
Archeologie Het plangebied is momenteel bebouwd. Deze bebouwing wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Het plangebied bevindt zich in een zone waarvoor conform het gemeentelijk archeologisch beleid geldt dat vroegtijdig onderzoek vereist is bij bodemingrepen dieper dan 150 cm -mv en plangebieden groter dan 10.000 m.2. Wanneer de nieuwbouw wordt onderkelderd, of wanneer voor het funderen van de nieuwbouw een bouwput of bodemingrepen dieper dan 150 cm -mv worden gerealiseerd, én het oppervlak van het nieuwbouwplan de 10.000 m2 overschrijdt is archeologisch onderzoek verplicht. Dit onderzoek dient dan vroegtijdig te worden uitgevoerd en zal in eerste instantie bestaan uit een archeologisch bureauonderzoek, waarbij ook wordt gekeken naar de bouwplannen van de bestaande bouw.
Bladnummer
4/12
Kenmerk Onderwerp
Randvoorwaarden
Cultuurhistorie Het plangebied ligt in een zone die conform de concept cultuurhistorische waardenkaart een basiswaarde heeft. Vanuit cultuurhistorie zijn er geen bezwaren. Monumenten Er bevinden zich in het plangebied geen monumenten. Vanuit Monumenten zijn er geen bezwaren.
Wonen Dit principeplan omhelst de transformatie van 2 kantoor/bedrijfspanden naar resp. 5 en 8 appartementen en de nieuwbouw van 37 appartementen. De nieuwbouw appartementen variëren in grootte van 48 m2 tot 72 m2 BVO. De ontwikkeling past goed bij de ambitie om meer woningen te realiseren. In dit plan is de transformatie uitgebreid met de realisering van nieuwe woningen en wordt een woongebiedje gerealiseerd in de vorm van een hof. Dit is een kwalitatieve verbetering en kan ook een positieve uitwerking hebben op de omgeving. Uitgangspunt bij woningbouwontwikkeling is dat: 'o in de sociale sector wordt gerealiseerd, 25% sociale huur en 10% goedkope koop. Het principeverzoek doet daar verder geen uitspraak over. Het principeverzoek gaat uit van de bouw van appartementen die variëren in omvang. Hierdoor is het initiatief geschikt voor meerdere doelgroepen, alhoewel het over het algemeen startende huishoudens zal aantrekken. Onduidelijk is of de nieuwbouw met een lift wordt uitgevoerd. Dit zou de woningen beter geschikt maken voor oudere huishoudens. De nabijheid van de voorzieningen in het centrum maken deze locatie in ieder geval wel geschikt voor ouderen. Nieuwegein voert al jaren een aanpasbaar bouwenbeleid. Graag zien we bij de verdere uitwerking van de plannen aandacht voor dit beleid. Het aanbrengen van een lift in woongebouwen is een van die aandachtspunten. Enkele opmerkingen: Het plan voorziet ook in de realisering van een speeltuintje. Gezien de grootte van de woningen is echter niet te verwachten dat hier (veel) gezinnen zullen gaan wonen. De woningen komen tussen bestaande bedrijfspanden te staan. De aansluiting/overgang tussen de woningen en bedrijfspanden verdient aandacht. Bij de transformatie van het pand Kruyderlaan 27 was geen buitenruimte voorzien. Dit plan biedt de gelegenheid om in ieder geval de woningen op de begane grond buitenruimte te geven.
Bladnummer
'12
Kenmerk Onderwerp
Randvoorwaarden
De plattegronden van de woningen ontbreken nog. Graag zien we die bij de nadere uitwerking. Vanuit Wonen adviseren we positief over deze aanvraag.
Milieu Duurzaam bouwen Landelijk Beleid In het Bouwbesluit zijn de eisen omschreven waaraan minimaal voldaan moet worden. T.a.v. energie en isolatiewaarden gelden wettelijke eisen waaraan voldaan moet worden. Daarnaast moet sinds 2013 conform het Bouwbesluit 2012 bij elke omgevingsvergunningsaanvraag voor nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoren groter dan 100 m2 een milieuprestatie berekening materialen bijgevoegd worden. De milieuprestatieberekening moet voldoen aan de SBKBepalingsmethode (zie website SBK: www, milieudatabase. nl/index.php?id=instrumenten). Zonder deze berekening wordt in principe geen vergunning afgegeven. Met GPR Bouwbesluit en GPR Gebouw 4.2 kan de wettelijk verplichte milieuprestatie berekening uitgevoerd worden". Gemeentelijke beleid duurzaam bouwen De ambitie van de gemeente Nieuwegein bij nieuwbouw/renovatie is het realiseren van een milieuprestatie van 15% of hoger in t.o.v. de op dat moment geldende gebruikelijke bouwstandaard in Nederland. Dit heeft de raad vastgesteld eind 2007 in de nota 'Bouwen voor de toekomst; duurzaam bouwen beleid gemeente Nieuwegein'. Het is van belang om te bouwen met gezonde materialen, het materiaalgebruik te reduceren, zoveel mogelijk te recyclen en grondstofkringlopen te sluiten ('Cradle tot cradle'). De gemeenteraad heeft in de nota daarnaast de volgende basismaatregelen vastgesteld: Bij nieuwbouw een lagetemperatuurverwarming systeem toepassen. ij renovaties (zoals hier) een EPA-onderzoek uitvoeren. Geen toepassing van uitlogende bouwmetalen. Alleen toepassing van duurzaam geproduceerd hout (FSC-gecertificeerd of gelijkwaardig). Opstellen van een handleiding voor gebouwgebruikers. Voor nieuwbouw moet een duurzaam gezond binnenmilieu worden gewaarborgd. De milieuprestatie kan bij kleinere bouwplannen (zoals hier) worden gemeten met het duurzaam bouwen instrument GPR-gebouw. In dit instrument worden de prestaties op de duurzaamheidsthema's energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde beoordeeld en gewogen. GPR-gebouw geeft per thema een waardering op een schaal van 1 tot 10, waarbij een 6,0 staat voor de huidige bouwstandaard. Voor Nieuwegein dient de GPR voor de thema's minimaal 6,9 te zijn voor een milieuprestatieverbetering van 15% of hoger. Dit wordt gekenmerkt als ' mainstream duurzaam', een doordachte keuze met weinig meerkosten.
adnummer
6/12
Kenmerk Onderwerp
Randvoorwaarden
De gemeente streeft verder naar het vergroten van het aandeel groendaken (ook wel vegetatiedakengenoemd, zie: www.nieuweQein.nl/aroendakenV Gemeentelijk klimaatbeleid In het in juni 2009 door het college vastgestelde gemeentelijke Klimaatprogramma 2009-2013 is als ambitie aangegeven om een 10% betere energieprestatiecoëfficiënt (EPC) t.o.v. het Bouwbesluit te realiseren en bovendien te streven naar 10% duurzame energie. In het Collegeprogramma 2010-2014 is een ambitieuzer doel geformuleerd: aangegeven is dat Nieuwegein streeft naar een klimaatneutrale duurzame stad in 2040. Kansen Wat betreft het dubo-instrument GPR-gebouw is het raadzaam om dit al in de VO-fase van een bouwinitiatief te gebruiken, omdat zo direct gevolgen van keuzes voor materialen en installaties zichtbaar worden. Zo kunnen tijdig in het ontwikkelproces slimme keuzes worden gemaakt. Kansen om bovengenoemde klimaatambities te halen zijn aanwezig. Belangrijk is daarbij uit te gaan van de Trias-Energetica, d.w.z.: 1) eerst de energievraag terugdringen (via o.a. een goed geïsoleerde gebouwschil), 2) daarna duurzame energiebronnen inzetten en 3) de resterende (fossiele) energiebehoefte dekken via efficiënte installaties. Wellicht zijn er zelfs mogelijkheden om energienotaloze woningen te realiseren in dit bouwplan. Wat betreft de isolatiewaarde van de gebouwschil is het in ieder geval zinvol te streven naar toepassing hogere isolatiewaarde dan Re 3,5. Per 2015 wordt de wettelijke Re naar 5,0 verhoogd, maar nu al wordt dit regelmatig toegepast bij daken (via PIR-isolatie). Advies is om ook bij vloerisolatie te onderzoeken of deze verhoogde RC van 5,0 mogelijk is. Verder is het plaatsen van HR++ isolatieglas aan te bevelen. Een goede isolatie zorgt ervoor dat de woningen in de toekomst betaalbaar blijven met lagere energielasten. Wat betreft het inzetten van duurzame energiebronnen kan op deze locatie gedacht worden aan toepassing van: warmtepompen in combinatie met energieopslag in de bodem , zonneboilers en PV-zonne-energie. Met zonneboilers kan circa 50% bespaard worden op het warmteverbruik voor warmtapwater. Zonnestroompanelen zijn afgelopen jaar spectaculair in prijs gedaald en verlagen de EPC-waarde, dus interessant bij daken met een gunstige zon oriëntatie. Ook kan hier gedacht worden aan het toepassen van een groendak. Toepassing van een groendak heeft als extra voordeel dat het zorgt voor een hogere zonnepanelenopbrengst. Energie-efficiënte verlichting kan het elektriciteitsverbruik fors reduceren. Bij nieuwe pompen en ventilatoren kan bespaard worden door toepassing van frequentieregelingen en gelijkstroommotoren. In de 'Menukaart Duurzame Woningen Nieuwbouw' staan ter informatie meer gedetailleerde maatregelen die resulteren in een kwalitatieve, comfortabele en energiezuinige woning met een gezond binnenmilieu. Deze menukaart is te downloaden vanaf de volgende webpagina: http://www,nieuweqein,nl/infot:yr)e/webpaqe/view.asp?ob,jectID=40923
Bladnummer
7/12
Kenmerk Onderwerp
Randvoorwaarden
Flora fauna Akkoord Afval Beheer bekijkt mogelijkheid voor het plaatsen van éèn OC voor zowel appartementen als grondgebonden woningen Kosten voor initiatiefnemer Als dit niet lukt moet zijlader door de straat kunnen rondrijden en minicontainers (me) in rij worden aangeboden. Lijkt nu op plattegrond niet mogelijk. Grondgebonden woningen hebben tuin dus krijgen wel me voor gft. Waar aanbieden? Opslaan op eigen terrein in achtertuin lijkt niet mogelijk ivm geen achterom? Dan in voortuin. Er is bekeken of er ruimte is voor het plaatsen van 1 ondergrondse container voor de appartementen en grondgebonden woningen. In de tekening is al een ondergrondse container ingetekend. Vanuit de reinigingsdienst gezien zijn er geen bezwaren tegen de locatie. Alleen liggen er erg veel kabels en leidingen in de Kruyderlaan. Graag een KLIC-melding doen voor de exactie locatie van de locatie waar de ondergrondse container moet komen. Milieuzonering Plan ziet er goed uit. Het advies voor milieuzonering richt zich op Kruyderlaan 23 en 31 A en Herenstraat 105. Nr. 23 heeft kantoorfunctie. Hiervoor geldt minimale afstand van 10 m. In nr. 31A zit een sportschool. Hiervoor geldt een minimale afstand van 30 m. Herenstraat 105 is een autobedrijf met minimale afstand van 30 m. Als we dit als gemengd gebied beschouwen, kunnen we minimale afstanden van resp. 0 m, 10 m en 10 m aanhouden. Nr. 31A lijkt op kortere afstand dan 10 m te zitten, dus een akoestisch onderzoek is dan sowieso nodig. Herenstraat 105 zit ook op kortere afstand dan 30 m maar verder dan 10 m. Bij beschouwing als gemengd gebied vormt dit bedrijf geen belemmering. Geluid Een tijdje geleden is ook geadviseerd voor dit gebied. De situatie is intussen drastisch veranderd. De hal ten oosten van Kruyderlaan 27 / 29a was in gebruik door Van Bentum (staalbedrijf). Het bedrijf is inmiddels failliet. Dit advies gaat ervan uit dat er in de bedrijfshal geen nieuw bedrijf komt. Op het adres Kruyderlaan 23 is een kantoor gevestigd en op Kruyderlaan 31a is nog bedrijven gevestigd. Het kantoor is wat geluid betreft niet van belang.
Bladnummer Onderwerp
8/12 Randvoorwaarden
Wegverkeer is geen probleem, omdat de Kruyderlaan een 30 km/h - weg is en daarom geen zone in de zin van de Wet Geluidhinder heeft. Wel moet er voor een goede ruimtelijke ordening iets gezegd worden over de geluidbelasting van de gevels en moet voldaan worden aan de eisen voor gevelgeluidwering uit het Bouwbesluit. Spoorweglawaai speelt geen rol, omdat de locatie niet in de buurt van de tramlijn ligt.:
Luchtkwaliteit Het plan valt onder het 'Besluit Niet in Betekenende Mate'. Dit houdt in dat de activiteiten niet in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor de luchtkwaliteit hoeft dus geen verder onderzoek gedaan te worden. MER De activiteit komt niet voor op de C-lijst of de D-lijst van het besluit MER en is hiermee dan ook niet MER-plichtig.
Straling
Het gebied ligt niet in de buurt van de bovengrondse hoogspanningsleiding. Straling is dan ook geen punt van aandacht.
Windhinder De woningen worden maximaal 9,0 m hoog en blijven hiermee onder de grens van 15 m uit de NEN 8100. Boven deze grens moet nagegaan worden of er mogelijk sprake kan zijn van windhinder. Dat zal dus hier niet het geval zijn.
Externe veiligheid Bij Externe Veiligheid (EV) gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's dienen binnen aanvaardbare grenzen te blijven. De regels zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), en de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (CRnvgs). Deze circulaire wordt naar verwachting ingetrokken als de regelgeving voor het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen in werking treedt (planning 2013).
Bladnummer
9/12
Kenmerk Onderwerp
Randvoorwaarden
In de directe omgeving van de planlocatie bevindt zich het bedrijf Ecolab Production Netherlands (Ecolab) waarop het Bevi van toepassing is. In het Bevi is bepaald dat bij de verantwoording van het groepsrisico minimaal is aangegeven de omvang van het invloed gebied, de personendichtheid in het invloed gebied, maatregelen ter beperking van het groepsrisico, mogelijkheden voorbereiding rampenbestrijding en de zelfredzaamheid van personen. Risicoberekening en hoogte (toekomstig) groepsrisico Voor Ecolab is door DHV een QRA opgesteld met behulp van het voorgeschreven rekenprogramma Safeti.nl (mei 2011). De QRA laat zien dat het groepsrisico maximaal 0,11 x de oriëntatiewaarde bedraagt bij 80 slachtoffers. Uit de aanvullende berekening door LBP Sight (kenmerk V.074131aa.00003.djs, d.d. 17 oktober 2012) blijkt dat het groepsrisico niet waarneembaar toeneemt. Opmerking: Hierin is alleen de transformatie van 27 in meegenomen. Initiatiefnemer moet deze berekening updaten met daarin ook meegenomen 29A. Bodem De locatie Kruyderlaan 25-29 is verdacht voor de aanwezigheid van bodemverontreiniging vanwege de activiteiten van een autoreparatiebedrijf en mogelijk ook vanwege andere activiteiten in het verleden. Er dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden, aangezien: •
De bestemming gevoeliger wordt vanuit bodemoogpunt (van bedrijfsmatig gebruik naar wonen) • Er mogelijk sprake is van (ernstige) bodemverontreiniging Het bodemonderzoek dient plaats te vinden, daar waar de appartementen gerealiseerd worden. Verder dient het bodemonderzoek een vooronderzoek conform NEN 5725 te omvatten.
Economische zaken Akkoord
Beheer Algemene opmerking Kleine kanttekening bij de adviezen: plan is beoordeeld alsof het openbare ruimte wordt. Sommige opmerkingen zijn dus tips/suggesties (als het plan in particulier beheer blijft). We gaan hierover graag in gesprek. De verplichte opmerkingen zijn degenen die straks gebied raken die door ons beheerd gaat worden en degene met betrekking tot de bruikbaarheid van de parkeervakken.
Bladnummer
10/12
ierk Onderwerp
Randvoorwaarden
Civiel Het eigendom houdt eerder op dan de inrichting. De dwarsparkeerplaatsen aan de westkant aangrenzend aan de weg ontnemen parkeercapaciteit aan de band. Indien het beheer en eigendom van het parkeerterrein wel bij de gemeente komt dan ontbreekt er informatie (dwarsprofielen met hoogte en breedte, materialisatie en wegmeubilair, riolering enz.) Er moet dan meer informatie op tekening worden gezet om dit goed te beoordelen. Voor het realiseren van de westelijke dwarsparkeerplaatsen wordt een deel van ons grondgebied meegenomen. Hoeveel dit is, is niet geheel duidelijk aangezien niet alle afmetingen in de dwarsprofielen staan. Het lijkt erop dat alleen de rabbatstrook daarvoor gebruikt wordt en niet de rijbaan. De voetpaden langs de gebouwen zijn gesitueerd onder balkons. Zit het balkon hoog genoeg zodat onderhoudsvoertuigen die op het voetpad moeten zijn (vegen, onkruidbestrijding bijv.) daar kunnen komen? De aansluitingen van het parkeerterrein uitvoeren als inritten en geen gelijkwaardige kruispunten. Er is een drempel gelegen ter hoogte van gebouw huisnr 29. Als hier dwarsparkeerplaatsen naast gemaakt worden zal men de drempel omzeilen via de parkeerstrook (als deze leeg is). Met een verhoogd voetpad aan deze zijde is dat te voorkomen. Dan kan daarachter indien gewenst op eigen terrein de parkeerstrook worden vorm gegeven. Overrijdbaar voetpad dan wel met dikke tegels 80 mm uitvoeren en inritblokken t.h.v. dwarsparkeerstrook. Verlaging in het voetpad toepassen voor mindervaliden. Hoe sluit aan de noordkant en de zuidkant het ontwerp aan op de bestaande situatie? Bij doodlopende parkeerstraten deze stukje voorbij laatste parkeerplaats doortrekken, zodat de laatste parkeerplaats nog bruikbaar is. Geen verhoogde banden plantvak toepassen aan kopse kanten parkeervakken i.v.m. aanrijdschade. Let erop dat bomen niet in verharding komen te staan i.v.m. wortelopdruk. Verkeer: Het plan omvat 37 nieuwe appartementen van diverse afmetingen. De panden Kruijderlaan 27, 29 en 29a zijn bestaand en worden omgevormd tot wonen met nog eens 8 resp. 5 woningen.
Bladnummer
11/12
Kenmerk Onderwerp
Randvoorwaarden
Woningtype
Parkeernorm (Nota Parkeernormen 2011-2015)
Parkeerbehoefte
3-kamer appartement, bvo 72 m 2 (aantal : 8 stuks = 576 m 2 )
1,25 per woning
10
3-kamer appartement, bvo 60 m 2 (aantal : 18 stuks = 1080 m 2 )
1,2 per woning
22
2-kamer appartement, bvo 48 m 2 (aantal 11 stuks = 528 m 2 )
1,2 per woning
13
Totale behoefte
45
De aanvrager heeft zelf voor de twee bestaande panden een parkeerbehoefte van 13 en 7 parkeerplaatsen aangegeven. De totale parkeerbehoefte komt daarmee op 65 parkeerplaatsen. De normen zijn wel gebaseerd op openbaar toegankelijke parkeerplaatsen. Hoe dit moet worden geregeld binnen de zone voor betaald parkeren zal nader moeten worden bepaald door het Parkeerbedrijf. Het ontwerp heeft vooralsnog 68 parkeerplaatsen, maar daar worden nog enkele kanttekeningen bijgeplaatst. De maatvoering van de parkeerplaatsen direct aan de Kruyderlaan zijn slechts 2,30 en 1,40 meter breed. Zoals ook in Het Handboek Stedelijk Tapijt is aangegeven gaan wij voor een parkeerplaatsbreedte van 2,50 meter. Dit betekent datje minimaal 1 parkeerplaats moet inleveren om de overige de juiste afmeting te kunnen geven. En daarin is nog geen rekening gehouden met de benodigde ruimte voor eventuele lichtmasten of bomen. De afmetingen van de parkeervakken in de straatjes en de straatjes zelf is voldoende. Kabels & leidingen/openbare verlichting: In de tekening is een houten lichtmast te zien met een klassieke armatuur. Er wordt nu vanuit gegaan dat deze op eigen terrein komt te staan. Als blijkt dat dit openbaar terrein wordt, dan is dit niet mee akkoord. Dit voldoet niet aan de gestelde standaard. Verder is er weinig verlichting zichtbaar. Als dit in beheer komt van de gemeente, dan zal een verlichtingsplan opgesteld moeten worden door Citytec en wordt verwezen naar het Handboek Stedelijk Tapijt. Verder ontbreekt een tracé voor de nutsbedrijven. Verzocht wordt om deze aan te leveren. Groen: Het lijkt erop dat alleen de genoemde bolbomen direct aan de Kruyderlaan op gemeentegrond komen te staan. Dit type is onderhoudsintensief en heeft een beperkte levensduur. Graag in overleg met de afdeling Beheer, vakgroep groen de soort boom bepalen. Mocht er meer in beheer van de gemeente komen, dan moet dit nader beoordeeld worden.
Bladnummer
12/12
Kenmerk Onderwerp
Randvoorwaarden
Blauw: Riolering Er kan aangesloten worden op het bestaande gemengde riool in de Kruyderlaan. De initiatiefnemer moet een rioleringsplan ter goedkeuring voorleggen aan de vakgroep Blauw. De binnenriolering dient ontworpen te worden conform de NEN 3215 (gescheiden aanleg HWA en DWA). Het plan lijkt niet te resulteren in uitbreiding van het verhard oppervlak, dat wordt aangesloten op de riolering. Met de aanleg van de groenvoorzieningen zal dit mogelijk zelfs afnemen. Waterhuishouding De eventuele afvoer van grondwater kan geschieden via het bestaande drainagestelsel in de Kruyderlaan. Voor alle nieuwe aansluitingen geldt dat deze aangevraagd moeten worden bij de gemeente.
Conclusie Deze set randvoorwaarden is uitkomst van een ambtelijke toetsing aan bestaand beleid en wet- en regelgeving. Over het geheel wordt het plan positief beoordeeld, waarbij nog wel aandachtspunten en voorwaarden zijn meegegeven. Het bouwplan dient voorgelegd te worden aan het college van burgemeester en wethouders waarbij bovenstaande voorwaarden worden vastgesteld.
Met vriendelijke groet,
Dionne Baaré beleidsadviseur Ruimtelijke ordening
