MEKANISME PENGADAAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN PERUMAHAN/PEMUKIMAN ZAIDAR, SH,MH Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara I. Pendahuluan GBHN 1993 mengamanatkan bahwa pembangunan perumahan dan pemukiman bertujuan untuk memenuhi kebutuhan pokok masyarakat akan tempat tinggal, baik kualitas maupun kuantitas dan untuk meningkatkan mutu lingkungan hidup. Sedangkan secara pokok yang akan di capai dalam pembangunan perumahan/pemukiman adalah pengadaan rumah bagi masyarakat, khususnya masyarakat golongan berpendapatan rendah berupa rumah layak dalam lingkungan sehat, serasi, teratur dan seimbang dengan harga rumah yang dapat dijangkau oleh masyarakat, terutama masyarakat golongan berpendapatan rendah. Sejalan dengan meningkatnya pertumbuhan penduduk Indonesia, sudah barang tentu semakin meningkat pula kebutuhan akan tempat tinggal/pemukiman. Disamping itu muncul persoalan lain yang cukup mendasar, yaitu sangat cepatnya kenaikan harga tanah yang tidak seimbang dengan tingkat pendapatan masyarakat. Tingginya harga tanah tidak semata-mata dlsebabkan oleh mekanisme pasar sebagaimana layaknya harga umum setempat, tetapi lebih dari itu juga diakibatkan rekayasa pasar yang dilakukan oleh pengusaha-pengusaha besar di sektor properti. Hal ini jelas bertentangan dengan apa yang diinginkan oleh GBHN diatas. II. Tingkat Kebutuhan Masyarakat Terhadap Perumahan/Pemukiman. Kebutuhan akan rumah selama pelita VI diperkirakakan 1 juta unit pertahun. Jumlah itu terbagi 700.000 unit untuk memenuhi kebutuhan rumah sebagai akibat dari pertambahan penduduk, 200.000 unit untuk merenovasi rumah yang rusakdan100.000 unit sisanya untuk mencicil ketertinggalan pengadaan tanah/rumah yang diperkirakan mencapai 2 juta unit. Pemerintah tidak mampu untuk mengatasi permasalahan ini oleh karena ketiadaan dana, kemudian dibuka kesempatan kepada pengusaha-pengusaha swasta untuk melaksanakan pembangunan perumahan yang berskala besar. Namun untuk mengantisipasi agar pengusaha (develover) tidak hanya membangun perumahan mewah saja, maka sejak tahun 1992 pemerintah telah menerbitkan Surat Keputusan Bersama (SKB) Menteri Dalam Negeri, Menteri PU dan Menteri Perumahan rakyat tentang pembangunan perumahan berimbang dengan konsep Hunian Berimbang 1.3.6 dengan prinsip subsidi Silang. Artinya bagi setiap 1 unit I rumah kategori mewah pengembang diwajibkan membangun 3 unit rumah kategori menengah dan 6 unit kategori Rumah Sederhana/Rumah Sangat Sederhana I (RS/RSS). Melalui Juklak yang dikeluarkan Menpera, maka ditetapkan bahwa pengembang yang memiliki proyek perumahan diatas 200 ha diwajibkan menerapkan konsep 1.3.6 Ini diatas suatu hamparan. Kalau pemerintah legal menerapkan konsep ini, maka target pembangunan RS/RSS dalam Repelita VI akan dapat teratasi.
1 2003 Digitized by USU digital library
Dalam rangka menunjang pelaksanaan pembangunan pada umumnya, maka perlu digariskan kebijaksanaan dan ditetapkan ketentuan–ketentuan mengenal penyediaan dan pemberian hak atas tanah untuk keperluan perusahaan-perusahaan baik yang diselenggarakan maupun tanpa fasilitas penanaman modal sebagaimana diatur dalam UU No.11 Tahun 1967 tentang penanaman Modal Asing dan UU No.6 Tahun 1968 tentang penanaman Modal Dalam Negeri sebagaimana telah diubah dengan keluarnya UU No. 11 Tahun 1970. Sejalan dengan maksud diatas maka pemerintah telah mengeluarkan PMDN No.5 Tahun 1970 tentang Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah, PMDN No. 5 Tahun 1974 tentang ketentuan mengenai penyediaan dan pemberian Hak Atas Tanah, untuk keperluan perusahaan, Pembangunan Perumahan Sederhana/Murah Yang disediakan dengan fasilitas KPR dan BTN. untuk memecahkan masalah diatas, maka melalui UU No.4 tahun 1992, tentang Perumahan Pemukiman telah diberikan pengarahan terhadap pembangunan perumahan dan pemukiman yang dilakukan oleh berbagai pelaku pembangunan tersebut agar tidak terpencar-pencar, tetapi berkonsetrasi sehingga dapat mencapai skala ekonomi yang memadai. III. Pelaksanaan Penyediaan den Pengadaan Tanah. Jika melihat kepada sejarah pembangunan perumahan di Indonesia, terutama di Ibukota Propinsi, maka kelihatan pada awalnya tergantung dari pengembang sendiri, mereka membeli den membebaskan tanah dan membangunannya ataupun mereka membebaskan tanah kemudian diterlantarkan sebagai ajang spekulasi dan demikian pula adakalanya pembebasan tanah tersebut tanpa memperhatikan pola tata ruang. Melalui instruksi Menteri Dalam Negeri No.2 tahun 1982 ditegaskan; untuk mentertibkan pelaksanaan pembangunan perumahan maka diinstruksikan kepada semua Gubernur/Kepala Daerah, dan Walikota/Bupati KDH untuk menertibkan semua tanah-tanah di daerah perkotaan yang dikuasal oleh Badan- badan Hukum maupun perorangan berdasarkan SK pencadangan tanah atau penunjukan lokasi untuk segera memerintahkan memanfaatkan menggunakan tanah tersebut sesuai syarat keputusan pencadangannya. Serta mengadakan inventarisasi atas tanah-tanah yang tidak Dimanfaatkan diteriantarkan untuk mengadakan langkah-langkah pengawasan yang insentif. Berdasarkan keputusan Menteri Dalam Negeri No. 268/1982 maka ditetapkan tentang pokok-pokok kebijaksanaan penertiban atau pemanfaatan tanah yang dicadangkan lagi dan dikuasai oleh perusahaan-perusahaan, yaitu agar tanah tersebut benar-benar dipergunakan sesuai dengan rencana proyek. dan mencegah tanah tersebut di pergunakan sebagai objek spekulasi atau objek investasi sematamata. Dengan kata lain, mengharuskan kepada setiap perusahaan untuk : a. Menyelesaikan pembebasan tanah dilokasi seluas yang dicadangkan b. Menyelesaikan pematangan tanah yang sudah dibebaskan hingga menjadi siap untuk dibangun c. Menyelesaikan pembangunan seluruh proyek sesuai dengan rencana yang disetujui paling lama 8 tahun terhitung sejak diperolehnya ijin bangunan, tetapi tidak melebihi 10 tahun sejak diperolehnya ijin pembebasan tanah yang bersangkutan. Selanjutnya kepada perusahaan pemborong pembangunan (develover) dilarang bertindak sebagai perusahaan pembangunan perumahan (real estate). Hal ini tercantum dalam instruksi kepada Gubernur KDH Tkt. I c/q. Kanwil
2 2003 Digitized by USU digital library
Agraria Propinsi (BPN), yang antara lain menyebutkan supaya : . a. Mengadakan inventarisasi terhadap perusahaan-perusahaan b. Bahwa perusahaan pembangunan perumahan wajib berbentuk badan hukum tidak boleh Firma atau CV c. Menegur CV. Fa. dan perusahaan perseorangan tersebut agar dipanggil dan diberi peringatan d. Atau perusahaan pengusaha pemborong bangunan yang ingin bergerak dibidang usaha perusahaan pembangunan perumahan untuk merubah akta pendiriannya dalam waktu selambat-lambatnya 6 bulan. IV. Hak-hak atas tanah yang dapat diberikan kepada pengembang/perusahaan pembangunan perumahan. Pasal 5 ayat (1) PMDN No.5 tahun 1974 tentang ketentuan-ketentuan mengenai penyediaan dan pemberian tanah untuk keperluan perusahaan baik dalam rangka penanaman modal asing maupun penanaman modal dalam negeri tidak dapat diberikan hak-hak yang berdasarkan pada ketentuan UUPA. Hak atas tanag yang dapat dimiliki oleh perusahaan pembangunan perumahan . antara lain dibedakan : 1. Untuk perusahaan pembangunan perumahan yang seluruh modalnya dari pemerintah dan atau pemerintah daerah, maka dapat diberikan : a. Hak pengelolaan b. Hak Guna Bangunan c. Hak Pakai 2. Untuk perusahaan pembangunan perumahan yang modalnya swasta maka dapat diberikan : a. Hak Guna Bangunan b. Hak Pakai . Jika diberikan hak Pengelolaan, maka dari Hak Pengelolaan itu dengan suatu perjanjian dapat diberikan Hak Milik, hak Guna Bangunan kemudian dapat langsung diberikan oleh negara Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Sedang dalam pasal 7 ayat (2) Peraturan Menteri Dalam Negeri disebutkan : a. Sejauh mungkin harus dihindarkan penggunaan areal tanah pertanian yang subur b. Sedapat mungkin dipergunakan tanah-tanah yang semula tidak/kurang produktif c. Dihindarkan perpindahan penduduk dari tempat kediaman d. Diperhatikan persyaratan untuk mencegah terjadinya pengotoran pencemaran bagi daerah lingkungan yang bersangkutan. Kemudian kepada pihak ke 3 dapat diberikan hak-hak atas tanah, jika : 1. Jika tanahnya hak pengelolaan dapat diberikan hak milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai 2. Jika haknya Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai maka dapat diberikan kepada pihak ke 3 Hak GunaBangunan dengan cara pemudahan hak. Dari ketentuan ini dapat ditarik kesimpulan bahwa hak-hak atas tanah yang dibangun untuk perumahan dan pemukiman yang berasal dari tanah negara pada umumnya yang diberikan kepada pihak ke 3 adalah hak guna bangunan atau hak pakai. 3. Jika rumah yang diberikan kepada pihak ke 3 berasal dari rumah golongan III. Menurut PP No. 40 Tahun 1996 tentang rumah negara, hak atas tanahnya dapat diberikan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku (psl 25
3 2003 Digitized by USU digital library
ayat (3). Karena rumah negara pembangunannya dilakukan oleh pemerintah, maka hak yang dapat diberikan dapat berupa hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai yang berasal dari hak pengelolaan melalui permohonan hak. Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dengan jangka waktu 30 atau 10 tahun den PP No. 40/1996 25 tahun, meskipun dapat diperpanjang dan diperbaharui, namun kemungkinan haknya dicabut lebih besar dan merupakan beban bagi masyarakat untuk setiap saat harus memperbaharui haknya tersebut. Oleh karena itu pemilikan tanah perumahan yang lebih berkepastian hak secara merata dan menjangkau masyarakat perlu dltlngkatkan dengan jilin memberikan hak milik kepada para penghuni. yang sebelumnya hak alas rumahnya berupa hak guna bangunan atau hak pakai. V. Pemberian Hak Milik Atas Tanah Perumahan/Pemukiman 1. Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk RSS/RS Dalam pembangunan perumahan dan pemukiman pemerintah lebih menitik beratkan pembangunan untuk kepentingan masyarakat luas, khususnya bagi masyarakat golongan menengah kebawah. Hal ini dapat dilihat dengan keluarnya SK Menag/Ka BPN No.9 Tahun 1997 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk rumah sangat sederhana dan rumah sederhana. Dalam keputusannya Menteri Agraria No. 9/1997 disebutkan tentang kriteria mengenal bidang tanah yang dapat diberikan hak milik, antara lain: a. Harga perolehan tanah dan rumah tersebut, dan apabila alas bidang tanah itu sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan tersendiri, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah rumah tersebut tek lebih dari pada Rp.30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah). Yang dimaksud harga perolehan adalah harga yang dl bayar oleh pemegang hak terakhir (permohonan perubahan hak) untuk memperoleh rumah dan tanah yang bersangkutan. Harga perolehan ini dapat dilihat dari akte jual beli tanah dan rumah yang bersangkutan dalam hal tanah den rumah yang berasal dari perumahan negara golongan III SK pelunasan sewa beli rumah beserta tanah yang bersangkutan. NJOP dan PBB dapat dilihat dari SPT PBB tahun sebelumnya. Apabila untuk bidang tanah yang bersangkutan belum dipungut PBB tersendiri, karena belum dipisahkan dari Hak Guna Bangunan hendaknya maka kriteria mengenai NJOP ini tidak digunakan dan nilai tanah dan rumah cukup ditentukan oleh harga perolehannya. b. Luas tanah tidak lebih dari 200 m 2 . Kriteria ini dapat dilihat dari sertifikat Hak Guna Bangunan yang bersangkutan dan kalau belum ada sertifikatnya dari akte jual beli c. Diatasnya telah dibangun rumah dalam rangka pembangunan perumahan masal atau komplek perumahan, misalnya : - perumahan yang dibangun oleh pengembang untuk dijual kepada masyarakat - perumahan yang dibangun oleh pemerintah untuk pegawainya termawuh rumah pegawai negeri Golongan III - perumahan yang dibangun oleh perusahaan untuk pegawainya - perumahan yang dibangun oleh koperasi untuk anggotanya. Kriteria ini dapat dilihat dari akte jual beli tanah dan rumah yang bersangkutan atau dokumen lain yang menyertai jual beli.
4 2003 Digitized by USU digital library
2. Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal Yang Telah Dibeli Oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah. Keputusan Menteri Negara Agraria Kepala BPN No.2 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik untuk rumah tinggal. Pasal 2 Keputusan Menteri Negara Agraria/Ka Badan Pertanahan Nasional menyebutkan yang dimaksud dengan: 1. Pegawai negeri adalah pegawai sebagaimana dimaksud dalam Undang- Undang No.8 Tahun 1974 tentang Pokok-pokok Kepegawaian termasuk yang sudah pensiun 2. Rumah negara Golongan III adalah sebagaimana dimaksud dalam peraturan pemerintah No. 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara. (1). Dengan keputusan ini a. Tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh Pegawai negeri dari pemerintah dan tanah dilunasi harganya diberikan kepada Pegawai Negeri yang bersangkutan dengan Hak Milik. b. Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah yang berasal dari tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh pegawai negeri dari pemerintah dan masih atas nama Pegawai Negeri yang bersangkutan atau ahli waris atas permohonan yang bersangkutan dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan Hak Milik. c. Tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang berasal dari tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli Pegawai Negeri dari pemerintah yang sudah habis jangka waktunya, dan masih dipunyai oleh Pegawai Negeri yang bersangkutan diberikan Hak Milik. (2). Untuk memperoleh Hak Milik sebagaimana dimaksud, dalam ayat (1) dan pendaftarannya, pemohon wajib membayar uang administrasi kepada negara sebesar Rp. 150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah) serta biaya pendaftaran hak sesuai ketentuan Peraturan Kepala Badan Pertanahan No.2 Tahun 1992. Pasal 3 (1). Permohonan pendaftaran Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) huruf a diajukan kepada Kepala kantor Pertanahan setempat dengan surat sesuai bentuk sebagaimana contoh dalam lampiran I keputusan ini dengan disertai a. Untuk tanah yang diatasnya berdiri rumah negara Golongan III : 1). Surat tanda bukti pelunasan harga rumah negara dan tanahnya ; 2). Surat Keputusan Departemen Pekerjaan Umum bahwa rumah yang bersangkutan sudah menjadi milik pemohon, dan 3). Bukti identitas pemohon b. Untuk tanah lainnya : 1). Surat tanda bukti pelunasan dengan tanah yang bersangkutan 2). Surat pelepasan hak atas tanah dari Lembaga Tertinggi/tinggi Negara 3). Bukti identitas pemohon (2). Atas permohonan pendaftaran hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Kantor Pertanahan melakukan pengukuran tanah yang bersangkutan. (3). Atas permohonan pendaftaran hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan perintah setor pungutan sebagaimana dimaksud dalam pasal 2 ayat (2) dan biaya pengukuran sebagaimana dimaksud pada ayat (2).
5 2003 Digitized by USU digital library
Pasal 4 (1). Permohonan pendaftaran perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai menjadi Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) huruf b dan pendaftaran pemberian Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) huruf c diajukan kepada Kepala kantor Pertanahan dengan surat sesuai bentuk sebagaimana contoh dalam lampiran III Keputusan ini dengan disertai : a. Sertifikat HGB atau Hak Pakai atas tanah yang bersangkutan b. Bukti bahwa tanah tersebut adalah tanah yang telah dibeli oleh Pegawai Negeri dan pemerintah yaitu : 1). Tanda bukti pelunasan harga rumah dan tanah yang dikeluarkan oleh Isntansi yang berwenang 2). Surat keputusan Departemen PU bahwa rumah negara yang bersangkutan sudah menjadi hak Milik pemohon, atau 3). Surat pelepasan hak atas tanah dari lembaga tertinggi negara 4). Bukti lain bahwa tanah tersebut adalah tanah yang telah dibeli oleh pegawai negeri dan pemerintah. (2). Atas permohonan pendaftaran perubahan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Kepala kantor Pertanahan mengeluarkan perintah setor pungutan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2). Hal ini mengakibatkan sulitnya masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah. VII. Kesimpulan Masalah penyediaan dan pemberian hak atas tanah pada 2 dasawarsa belakangan ini telah mengedepankan secara cukup penting, ini disebabkan karena kebutuhan akan tempat tinggal atau pemukiman semakin meningkat, sementara tanah yang ada sangat terbatas jumlahnya. Persoalan lain yang mendasar yaitu sangat cepatnya kenaikan harga tanah yang tidak seimbang dengan tingkat pendapatan masyarakat. Atas dasar ini GBHN 1993 mengamanatkan bahwa pembangunan perumahan dan pemukiman yang dibuat harus bertujuan untuk memenuhi kebutuhan pokok masyarakat akan tempat tinggal, khususnya masyarakat golongan berpenghasilan rendah, baik kualitas maupun kuantitas dengan meningkatkan mutu lingkungan hidup. DAFTAR PUSTAKA Adulrrahman, Masalah Pencabutan Hak Atas Tanah, Pembebasan Tanah dan Pengadaan Tanah Sebagai Pelaksana Pembangunan, PT. Citra Aditya Bakti, 1996 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Jambatan, 1994. Parlindungan A.P.,Berakhirnya Hak Atas Tanah Menurut Sistem UUPA, Mandar Maju, 1990 ______________, Pencabutan Dan Pembebasan Hak Atas Tanah Suatu Studi Perbandingan, Mandar Maju, 1993 ______________, Komentar Atas UUPA, Mandar Maju, 1998 John Salindeho , Masalah Tanah Dalam Pembangunan, Sinar Grafika, 1993 Simarmata, DJA , Ekonomi Pertanahan dan Properti di Indonesia, Konsep Fakta Dan Analisis, Grasindo Jakarta, 1997
6 2003 Digitized by USU digital library
