FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

AKIBAT HUKUM DARI PEMBUATAN AKTA JUAL BELI TANAH BERSERTIFIKAT YANG TIDAK SESUAI DENGAN TATA CARA PEMBUATAN AKTA PPAT (STUDI PADA PPAT DI KABUPATEN LANGKAT)

TESIS

Oleh: FINE HANDRYANI 097011108/M.Kn

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2011

Universitas Sumatera Utara

AKIBAT HUKUM DARI PEMBUATAN AKTA JUAL BELI TANAH BERSERTIFIKAT YANG TIDAK SESUAI DENGAN TATA CARA PEMBUATAN AKTA PPAT (STUDI PADA PPAT DI KABUPATEN LANGKAT)

TESIS

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

Oleh: FINE HANDRYANI 097011108/M.Kn

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2011


Judul Tesis

Nama NIM Program

: Akibat Hukum Dari Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Bersertifikat Yang Tidak Sesuai Dengan Tata Cara Pembuatan Akta PPAT (Studi Pada PPAT di Kabupaten Langkat) : Fine Handryani : 097011108 : Magister Kenotariatan

Menyetujui: Komisi Pembimbing

Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN. Ketua

Syafnil Gani, SH, M.Hum. Anggota

Hj. Chairani Bustami, SH, SpN,M.Kn. Anggota

Ketua Program Magister Kenotariatan

Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN.

Dekan

Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum


Tanggal lulus : 19 Agustus 2011 Telah diuji pada Tanggal : 19 Agustus 2011

PANITIA PENGUJI TESIS KETUA

: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN.

ANGGOTA : 1. Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum. 2. Hj. Chairani Bustami, SH, SpN, M.Kn. 3. Dr.T. Keizerina Devi Azwar, SH. CN. M.Hum. 4. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS.


ABSTRAK

PPAT mempunyai peranan besar dalan peralihan hak atas tanah karena memiliki tugas membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam rangka melaksanakan kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah yang merupakan akta otentik. Untuk mencegah atau paling tidak mengurangi potensi konflik atau sengketa tersebut dibutuhkan perangkat hukum dan sistem administrasi pertanahan yang teratur dan tertata rapi. Karenanya diharuskan pemindahan hak atas tanah agar bisa didaftar harus dibuktikan dengan akta PPAT. Sebagai akta otentik akta PPAT haruslah memenuhi tata cara pembuatan akta PPAT sebagaimana yang ditentukan oleh undang-undang dan peraturan-peraturan lainnya. Pembuatan akta yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta PPAT dapat membuat suatu akta batal demi hukum dan akan mengakibatkan kerugian bagi salah satu pihak dalam akta tersebut. Metode penelitian dalam penelitian ini bersifat deskriptif dengan menggunakan pendekatan yuridis empiris. Sumber data diperoleh dengan mengumpulan data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dengan melakukan wawancara dengan informan. Sedangkan data sekunder diperoleh melalui bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier. Alat pengumpulan data yang digunakan di dalam penelitian ini adalah studi dokumen dan wawancara, yang selanjutnya data dianalisis secara kualitatif. Berdasarkan data hasil penelitian yang diperoleh, didapati akibat hukum dari pembuatan akta jual beli tanah yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta PPAT menurut ketentuan perundang-undangan dan peraturan-peraturan lainnya dapat mengakibat akta tersebut batal demi hukum. Akibat dari pembatalan akta tersebut, maka akta PPAT dapat terdegradasi kekuatan pembuktiannya menjadi akta di bawah tangan. Selanjutnya sanksi terhadap PPAT yang membuat akta jual beli tersebut dapat dikenakan berupa sanksi administratif, sanksi perdata maupun sanksi pidana apabila ternyata terbukti adanya unsur pidana dalam proses pembuatan akta. Sebagai saran dalam penelitian adalah dalam melakukan pembuatan akta jual beli agar PPAT selalu bersandar kepada ketentuan tata cara pembuatan akta PPAT yang telah ditentukan dalam peraturan perundang-undangan, karena akta jual beli yang dibuat oleh PPAT adalah akta otentik yang sangat mempengaruhi kepastian hukum atas peralihan hak atas tanah. Selain itu, diperlukan peran dari Badan Pertanahan Nasional untuk melakukan pembinaan dan pengawasan terhadap tugas jabatan PPAT secara periodik.

Kata Kunci: Akibat Hukum, Akta Jual Beli, Tata Cara Pembuatan Akta

i


ABSTRACT

A PPAT (official empowered to draw up land deeds) plays an important role in the transfer of land rights because he is responsible for assisting the Head of Land Office cary on the activities of land registration in drawing up an authentic notarial instrument as an evidence of the legal act on the land rights. A set of regulations or an ordely and neatened up land administration system is needed to restraint or, at least, to reduce a potencial conflict or dispute. Therefore, the transfer of land rights, in order that it can be registered, should be proved by a deed signed by the PPAT. As an authentic notarial instrument, the deed should meet the procedures of drawing up the PPAT’s deed which is stipulated in legal provisions and other regulations. If it does not meet the procedures, the deed will be legally void and will eventually be detrimental to one of the parties in the deed. The research used desciptive method and judicial empirical approach. The data were obtained from the primary and secondary data. The primary data were collected by using interviews with the informants. The secondary data were collected by using primary, secondary, and tertiary data. The device for collecting the data was documentary study interviews, and the data were analyzed qualitatively. The result of the research showed that legal consequence of drawing up a deed on land rights which did not meet the procedures of drawing up the PPAT’s legally void. The effect of the revocation of the deed was that the PPAT’s deed could degrade its evidence so that it became a private deed. The administrative, civil, or criminal sanction could be imposed on the PPAT who had drawn up the sales deed if is was confirmed by the evidence that he had done criminal act in drawing up the deed. Therefore, it was recommended that, in drawing up the sales deed, the PPAT should comply with legal provisions because the sales deed drawing up by the PPAT was the authentic notarial instrument which had dominant influence on legal certainty on the transfer of land rights. Besides that, the National Land Board should play its role in developing and controlling the PPAT’s job regularly.

Keywords: Legal Consequence, Sales Deeds, Procedures of Drawing up Deeds

ii


KATA PENGANTAR

Segala puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Allah SWT dan shalawat serta salam semoga tetap terlimpahkan kepada Nabi Muhammad SAW berikut keluarga, para sahabat dan seluruh umat pengikutnya, atas terselesaikannya penulisan Tesis dengan judul “Akibat Hukum Dari Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Bersertifikat Yang Tidak Sesuai Dengan Tata Cara Pembuatan Akta PPAT (Studi Pada PPAT di Kabupaten Langkat)” Penyusunan Tesis ini bertujuan untuk melengkapi syarat untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Dengan penuh kesadaran bahwa tiada satupun yang sempurna di muka bumi ini, penulis menyadari bahwa di dalam penyusunan tesis ini masih terdapat kekurangan dan kelemahan terlebih dengan keterbatasan kemampuan, baik dari segi penyajian teknik penulisan maupun materi. Penulisan tesis ini tidaklah mungkin akan menjadi sebuah karya ilmiah tanpa adanya bimbingan dan dukungan dari berbagai pihak yang telah ikut serta baik langsung maupun tidak langsung dalam usaha menyelesaikan tesis ini. Untuk itu penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada: 1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc(CTM), SpA(K), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.

iii


2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan yang diberikan untuk dapat menjadi mahasiswa Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan selaku Ketua Komisi Pembimbing dalam penelitian ini. 4. Bapak Syafnil Gani, SH, M.Hum., selaku Anggota Komisi Pembimbing yang telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun teknik penulisan Tesis ini. 5. Ibu Hj. Chairani Bustami, SH, SpN, M.Kn., selaku Anggota Komisi Pembimbing yang telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun teknik penulisan Tesis ini 6. Ibu Dr.T. Keizerina Devi Azwar, SH. CN. M.Hum., selaku Anggota Komisi Penguji yang telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun teknik penulisan Tesis ini. 7. Bapak Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS., selaku Anggota Komisi Penguji dalam penelitian ini. 8. Seluruh Staff Pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan ilmu kepada Penulis selama menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

iv


9. Seluruh Staff Pegawai Adiministrasi Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 10. Kepada PPAT di Kabupaten Langkat yang namanya tidak bisa disebut satu per satu, terima kasih atas masukan, informasi dan dukungannya, sehingga penulis dapat menyelesaikan pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 11. Kepada Badan Pertanahan Kabupaten Langkat, terima kasih atas masukan, informasi dan dukungannya, sehingga penulis dapat menyelesaikan pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 12. Kepada Abangda Heroylife dan kakak-kakak tercinta, terima kasih atas masukan, informasi dan dukungannya, sehingga penulis dapat menyelesaikan pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 13. Seluruh keluarga besar penulis yang tidak bisa disebutkan satu per satu, terima kasih atas doa dan dukungannya sehingga penulis dapat menyelesaikan pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 14. Kepada rekan-rekan seperjuangan stambuk 2009 Group A dan seluruh rekanrekan lainnya di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, terima kasih atas dukungannya selama ini.

v


Secara khusus, penulis menghaturkan sembah sujud dan ucapan terima kasih yang tidak terhingga kepada kedua orangtuaku yang telah meninggal dunia, yaitu almarhum Ayahanda H. Habsyah Habib dan almarhummah Ibunda Hj. Rasyidah Rasyid, yang telah membesarkan penulis dan memberikan kasih sayang yang tak terhingga serta telah memberikan doa restunya dan kepada suami tercinta Ardiansyah, untuk kesabaran serta ketulusannya mendampingi penulis dalam menyelesaikan tesis ini serta untuk ananda tersayang Pretty Fakhirah dan Felita Alfiyyah yang selama ini menjadi pemicu semangat penulis sehingga dapat melanjutkan dan menyelesaikan pendidikan di Program Study Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Akhirnya tidak lupa penulis mohon maaf atas segala kesalahan baik yang disengaja maupun tidak sengaja. Penulis hanya bisa mendoakan agar semua pihak yang telah membantu selama ini dilipatgandakan pahalanya. Dengan iringan doa semoga

Allah SWT berkenan menerima amal ini menjadi sebuah nilai ibadah

disisi-Nya dan dengan segala kerendahan hati penulis berharap semoga Tesis ini dapat berguna dan bermanfaat bagi pihak-pihak yang memerlukan. Amiin Yaa Robbal’alamin Wasalamu’alaikum Wr. Wb. Medan,

Agustus 2011 Penulis

FINE HANDRYANI

vi


RIWAYAT HIDUP

I. Identitas Pribadi : 1. N a m a 2. Tempat/Tanggal lahir 3. Alamat

: Fine Handryani : Pangkalan Brandan, 21 April 1974 : Jalan Palmer I Lingkungan VII Kwala Bingai Stabat – Kabupaten Langkat.

II. Identitas Keluarga : 1. Nama Suami Tempat/Tanggal Lahir 2. Nama Anak Anak I Tempat/Tanggal Lahir Anak II Tempat/Tanggal Lahir 3. Nama Orang Tua Bapak Ibu

: Ardiansyah : Kebun Balok, 23 Maret 1978 : : : :

Pretty Fakhirah Binjai, 12 Juni 2003 Felita Alfiyyah Stabat, 27 Nopember 2008

: Almarhum H. Habsyah Habib : Almarhummah Hj. Rasyidah Rasyid

III. Keterangan Pendidikan : 1. Sekolah Dasar

: SD Negeri 020254 Binjai Tamat tahun 1987 2. Sekolah Menengah Pertama : SMP Negeri 2 Binjai Tamat tahun 1990 3. Sekolah Menengah Atas : SMU Methodist Binjai Tamat tahun 1993 4. S-1 Fakultas Hukum : Universitas Pembangunan Panca Budi Medan Tamat tahun 1999 5. S-2 Magister Kenotariatan : Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Tamat tahun 2011

vii


DAFTAR ISI ABSTRAK ......................................................................................................

i

ABSTRACT ........................................................................................................

ii

KATA PENGANTAR .......................................................................................

iii

RIWAYAT HIDUP ...........................................................................................

vii

DAFTAR ISI ....................................................................................................

viii

BAB I

PENDAHULUAN ...........................................................................

1

A. Latar Belakang ..............................................................................

1

B. Perumusan Masalah.......................................................................

9

C. Tujuan Penelitian...........................................................................

9

D. Manfaat Penelitian.........................................................................

10

E. Keaslian Penelitian ........................................................................

10

F. Kerangka Teori dan Konsepsi........................................................

12

1. Kerangka Teori ..........................................................................

12

2. Konsepsi ....................................................................................

20

G. Metode Penelitan...........................................................................

23

1. Spesifikasi Penelitian ................................................................

23

2. Metode Pendekatan ...................................................................

24

3. Lokasi, Populasi dan Sampel Penelitian ...................................

24

4. Sumber Data..............................................................................

25

5. Alat Pengumpulan Data ............................................................

26

viii


6. Analisis Data .............................................................................

27

BAB II PEMBUATAN AKTA JUAL BELI YANG TIDAK SESUAI KETENTUAN DALAM PROSEDUR PEMBUATAN AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH.........................................

29

A. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli.. ..............................

29

1. Pengertian Hak Atas Tanah.......................................................

29

2. Pengertian Jual Beli...................................................................

31

3. Syarat-syarat Jual Beli Tanah....................................................

33

4. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli. ...........................

36

B. Peranan PPAT Dalam Pendaftaran Tanah ....................................

38

C. Pelaksanaan Pembuatan Akta Jual Beli Oleh Pejabat Pembuat Tanah.............................................................................................

43

D. Pembuatan Akta Jual Beli Yang Tidak Sesuai Ketentuan Peraturan perundang-undangan.....................................................

51

BAB III PERAN BADAN PERTANAHAN NASIONAL DALAM MELAKUKAN PENGAWASAN ATAS TATA CARA PEMBUATAN AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

61

A. Tinjauan Umum Badan Pertanahan Nasional. ..............................

61

1. Sejarah Badan Pertanahan Nasional..........................................

61

2. Kedudukan Badan Pertanahan Nasional ...................................

62

3. Tugas Badan Pertanahan Nasional..........................................

62

B. Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah oleh Kantor Pertanahan......

68

C. Pengangkatan dan Pemberhentian PPAT oleh Badan Pertanahan Nasional.. ......................................................................................

69

D. Kedudukan Blangko Akta PPAT Dalam Pendaftaran Tanah .......

74

E. Pengawasan Terhadap Tugas Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah ............................................................................................

79

ix


BAB IV AKIBAT HUKUM TERHADAP AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH YANG TIDAK SESUAI DENGAN PROSEDUR ...................................................................

86

A. Keabsahan dan Otentisitas Akta PPAT.........................................

86

B. Akibat Hukum Terhadap Akta Jual Beli Yang Tidak Sesuai Ketentuan Peraturan Perundang-Undangan.... ..............................

96

C. Tanggung Jawab PPAT Akibat Cacat Hukum Akta Jual Beli Yang Dibuat Dihadapannya.. ........................................................

103

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ........................................................

109

A. Kesimpulan .................................................................................

109

B. Saran ............................................................................................

111

DAFTAR PUSTAKA

x


FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

Recommend Documents