Odhad tržní hodnoty č. 589 - 057 - 2012 nemovitosti - rodinného domu č.p. 122 včetně pozemků a příslušenství v Radošovicích, okres Strakonice (vlastnický podíl 2/5)
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5/sm 33901 Ústí nad Labem IČ: 28741552 č. obj.: 386/012 ze dne: 9.10.2012
Účel posudku:
podklad pro dražbu
V souladu se zákonem č. 26/2000 Sb., podle stavu ke dni 19.10. 2012 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy Posudek obsahuje 14 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Klatovy, 20. 10. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - rodinného domu č.p. 122 včetně pozemků a příslušenství v Radošovicích, okres Strakonice (vlastnický podíl pí. Lenky Zborníkové ve výši 2 / 5), jako podklad pro nedobrovolnou dražbu.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost je situována mimo vlastní obec, v samostatné lokalitě cca. 5-ti rodinných domů u zemědělsko-průmyslového areálu cca. 500 m východně od obce. Radošovice mají cca. 670 obyvatel a nachází se jižně od okresního města Strakonice, v jeho těsné blízkosti. Hlavními částmi nemovitosti jsou rodinný dům čp. 122 s pozemkem. Jedná se o nemovitost užívanou k individuálnímu bydlení, rodinný dům o stáří odhadem cca. 35 let.
3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 19. 10. 2012. Paní Lenka Zborníková se nedostavila, v domě byla přítomna její švagrová (podle jejího vyjádření). Ta po telefonickém rozhovoru s paní Zborníkovou znalci sdělila, že od ní dostala pokyn neumožnit mu prohlídku nemovitosti. Prohlídka tedy byla provedena pouze z veřejného prostranství, bez vstupu do interiéru domu a bez zaměření rozměrů.
4. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka Od znalce: - skutečnosti zjištěné na místě - skutečnosti zjištěné z veřejně přístupných zdrojů - fotodokumentace - snímek katastrální mapy - informativní výpisy z KN - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána na LV č.768, na kterém jsou evidovány: - budova č.p. 122, účel využití k bydlení, na st.p.č. 188 - st.parc. č. 188, zastavěná plocha a nádvoří, 525 m2 Jako vlastníci jsou vedeni: Šindelář Miroslav podíl 1/5 Šindelář Petr podíl 1/5 Šindelářová Marie podíl 1/5 Zborníková Lenka podíl 2/5
(tento podíl se oceňuje)
Je zapsáno omezení vlastnického práva nařízením exekuce na spoluvlastníka Šindelář Petr. Budova i pozemky jsou zakresleny v katastrální mapě.
6. Dokumentace a skutečnost Nebyly zjištěny rozpory mezi evidencí KN a skutečností. Projektová dokumentace nebyla poskytnuta. Vzhledem k tomu, že nebyla možná prohlídka nemovitosti, provádí se ocenění na základě dostupných údajů.
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je situována cca. 500 m východně od vlastní obce, v lokalitě cca. 5-ti RD v těsné blízkosti zemědělsko-průmyslového areálu (silo, skladování). Terén v místě je rovinný. Jedná se o samostatně stojící starší dům, který je pravděpodobně v původním stavu, s nástavbou kryté pergoly na vstupním zádveří. Na domě nejsou vidět vady nebo nedodělky, a v době ocenění je viditelně obydlen. Dům má přibližně čtvercový půdorys cca. 7,9 x 8,45 m, do ulice je orientován svou východní stranou. Vstup do domu je na jeho severní straně. Dům má tři nadzemní podlaží, z toho první je technické s garáží, další dvě jsou obytná, a je zastřešen plochou střechou. Vstupní část je vysunutá z vlastního půdorysu, má jedno podlaží na podezdívce, na střeše (původně se jednalo o terasu) je nástavba pergoly. Podle provedení, velikosti a uspořádání domu lze předpokládat, že jsou v něm umístěny dvě bytové jednotky o velikosti cca. 3 + 1, odpovídající současným požadavkům na bydlení. Na neoploceném pozemku je většinou zatravněná plocha, s několika stromy. Na severní a jižní straně jsou sousední domy, na východní straně je místní komunikace (podél plotu zemědělsko-průmyslového areálu), na západní straně jsou pole, od kterých je pozemek
–4–
nemovitosti oddělený strouhou. Místní komunikace je slepá, za sousedním domem končí v poli. Dům má přípojku plynu, elektrického proudu, veřejného vodovodu a kanalizace. Fotografie nemovitosti je na titulní straně Posudku a další jsou v příloze.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) RD č.p. 122 b) Pozemky 1) Parcela c) Ocenění porovnávací metodou
–5–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Strakonice Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 122 Jednoduchý, samostatně stojící domek s pravoúhlým půdorysem. Základní popis je v části A tohoto posudku. Údaje o konstrukcích a vybavení jsou níže v tabulce ocenění. Stáří odhadem 35 let. Dům jeví četné známky zanedbané údržby - rezavé dešťové žlaby a svody s chybějícími částmi, opadávající obklad soklu, nenatřené rámy oken, vlhkostní poškození fasády zejména pod horním balkónem.
b) Pozemky 1) Parcela Stavební parcela č. 188 - zastavěná plocha a zahrada kolem domu. Na pozemku nejsou žádné vedlejší stavby a není oplocen. Jsou uplatněny přirážky a srážky v souladu s cenovým předpisem.
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.1.1) RD č.p. 122 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D, Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: s plochou střechou Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími
–6– Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,158 Podlaží: Název 1. PP 1. NP 2. NP Součet:
Výška 2,50 m 2,80 m 2,80 m 8,10 m
Zastavěná plocha 8,43×7,88
Obestavěný prostor (OP): 1. PP 2,50 × 8,43×7,88 1. NP 2,80 × 66,43 2. NP 2,80 × 66,43 zádveří - vstup 3×(1,48×2,83+1,95×(4,23–1,48)) Obestavěný prostor – celkem:
=
66,43 m2 66,43 m2 66,43 m2 199,29 m2
= = = = =
166,07 m3 186,00 m3 186,00 m3 28,65 m3 566,72 m3
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – běžné pasy s izolací 4,30 % 2. Zdivo – tvárnice 24,30 % 3. Stropy – nespalné s rovným podhledem 9,30 % 4. Střecha – plochá 4,20 % 5. Krytina – standartní 3,00 % 6. Klempířské konstrukce – úplné z pozink. plechu včetně parapetů 0,70 % 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové 6,40 % 8. Fasádní omítky – břizolitové omítky 3,30 % 9. Vnější obklady – sokl z kabřince 0,40 % 10. Vnitřní obklady – běžné obklady hygienických místností a za 2,40 % linkami 11. Schody – běžné schodiště 3,90 % 12. Dveře – hladké nebo prosklené 3,40 % 13. Okna – dřevěná zdvojená 5,30 % 14. Podlahy obytných místností – keramické dlažby, PVC 2,30 % 15. Podlahy ostatních místností – keramické dlažby, PVC 1,40 % 16. Vytápění – ústřední 4,20 % 17. Elektroinstalace – světelná třífázová 4,00 % 18. Bleskosvod – ano 0,50 % 19. Rozvod vody – studené a teplé 2,80 % 20. Zdroj teplé vody – karma 1,60 % 21. Instalace plynu – ano 0,50 % 22. Kanalizace – z kuchyně, koupelny a WC 2,90 % 23. Vybavení kuchyně – sporák, dřez 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – WC, umyvadlo, vana 5,00 % 25. Záchod – standardní splachovací 0,40 % 26. Ostatní – není 3,00 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
1,0000
–7– Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
= 1,0000
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 070,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1580 3 797,– Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 566,72 m3 × 3 797,– Kč/m3
=
2 151 835,84 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 65 roků Opotřebení: 100 × 35 / (35 + 65) = 35,000 % Odpočet opotřebení: 2 151 835,84 Kč × 35,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
753 142,54 Kč 1 398 693,30 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
2/5 559 477,32 Kč
RD č.p. 122 – zjištěná cena:
559 477,32 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Parcela – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 70,– Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 678 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby Úprava celkem: Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
–
5%
– –
20 % 25 % ×
0,750
– + +
3% 5% 2% × × ×
1,020 2,155 1,106
–8–
Název Parc. č. zastavěná plocha a 188 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 525 70,– 127,6327 2
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Parcela – zjištěná cena:
Cena [Kč] 67 007,17
2/5 26 802,87 Kč 26 802,87 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou podobné nemovitosti, dvě z blízkého okolí a jedna z města Vodňany v okrese Strakonice. Radošovice je malá obec s minimálním významem a omezenými možnostmi zaměstnání. Je však v blízkosti okresního města. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je podle zkušeností z praxe v naprosté většině vyšší než skutečná cena prodejní. Výchozím parametrem pro srovnání je velikost Podlahové / užitné plochy, která je uváděna nebo ji lze s velkou pravděpodobností odvodit u všech nemovitostí. Množství jednotek oceňované nemovitosti: Zastavěná plocha (dům) 66,5 m2 Pozemek celkem 525 m2 Podlahová (užitná) plocha pro porovnání: Výpočet je nutno provést na základě zastavěné plochy: zastavěná plocha pro 2 nadzemní podlaží ... 2 * 66,5 m2 = 133 m2 zastavěná plocha pro 3 nadzemní podlaží ... 3 * 66,5 m2 = 199,5 m2 procentuelní podíl podlahové plochy ... 65 % Podlahová plocha 2 podlaží ... 133 * 0,65 = 86,5 m2 Podlahová plocha se započtením 50% 1.PP ... 86,5+86,5*0,65*0,5 = 115 m2 Při prorovnání jsou použity koeficienty: - místa - místo a poloha - časový - stáří, fyzické a morální opotřebení - vybavení - napojení na inž. sítě, vnitřní vybavení - pozemek - velikost a kvalita pozemku - atraktivita - vzhled a celkový charakter - ovlivňuje reálnou prodejnost
–9–
Popis porovnávacích nemovitostí: 1) Rodinný dům v Mutěnicích Situovaný v malé obci v blízkosti oceňované nemovitosti. Dům o stáří cca. 40 let, udržovaný, po významné rekonstrukci v roce 2010 (nová střecha, plastová okna, vnitřní rozvody. Stav základních stavebních konstrukcí je dobrý. Obsahuje byt 2+1 a podkroví připravené pro vestavbu. Polovalbová střecha, plné podsklepení. Topení ústřední na PP, kanalizace do veřejné sítě, obecní vodovod. Na pozemku garáž. Podlahová plocha 100 m2 Podlah. plocha upravená: 100*0,65+100*0,65*0,5 = 98 m2 Pozemek 957 m2 Cena: 2.590.000,- Kč Pramen: server Sreality.cz, NEXT reality, datum aktualizace 30.9.2012 2) Rodinný dům v Dražejově Situovaný v malé obci, v podobné vzdálenosti od Strakonic, ale SZ směrem. Novější dům půdorysného tvaru L, se sedlovou střechou. Plně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a využitým podkrovím. Bytová jednotka 6 + 1, ve sklepě garáž, kotelna, prádelna, obytná místnost, sklad. Stáří odhadem 15 let. Ústřední topení na TP, kanalizace do veřejné sítě, plynová přípojka. Zastavěná plocha: 91 m2 Podlahová plocha 180 m2 Podlah. plocha upravená: 180*0,65+91*0,65*0,5 = 146 m2 Pozemek 965 m2 Cena: 2.699.000,- Kč Pramen: server Sreality.cz, RK M+M realiy, aktualizace 5.10.2012 3) Rodinný dům ve Vodňanech Situovaný ve vilové čtvrti města ve vzdálenosti cca. 20 km od Strakonic. Dům o stáří cca. 30 let, velmi dobře udržovaný, původní stav. Nepodsklepený, se 2 nadzemními podlažími. S bytovou jednotkou 4 + 1 ve 2. NP a hostinským pokojem v 1. NP. V 1. NP rovněž garáž, kotelna, sklad. Ústřední topení na ZP. Kanalizace do veřejné sítě, voda z veřejného řadu. Užitná plocha 213 m2 (tato plocha je podle fotografií nereálná, zřejmě se jedná o součet zastavěných ploch obou podlaží) Podlah. plocha upravená: 213*0,55 = 117 m2 (část 1. NP je technická) Pozemek 595 m2 Cena: 2.680.000,- Kč Pramen: server RealityMix.cz, RK Koruna, aktualizace 30.8.2012
– 10 – Seznam porovnávaných objektů: Název
Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kvybav. Kpozemek Katraktivita Jednotková cena (JC) 1) Mutěnice 2 460 500,– Kč 0,97 0,90 0,99 0,98 0,80 17 012,29 Kč 2) Dražejov 2 564 000,– Kč 0,98 0,90 1,00 0,98 0,95 14 420,60 Kč 3) Vodňany 2 546 000,– Kč 0,98 1,00 1,00 1,00 0,98 20 898,96 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kpozemek × Katraktivita) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2:
Množství (M) Váha (V) 98,00 m2 1,0 146,00 m2 0,9 117,00 m2 1,0
14 420,60 Kč 17 548,20 Kč 20 898,96 Kč
V):
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
17 500,– Kč 115,00 m2 2 012 500,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
2/5 805 000,– Kč
Výsledná porovnávací hodnota:
805 000,– Kč
– 11 –
C. Rekapitulace Věcná hodnota stavby a pozemků: Věcná hodnota stavby podle cenového předpisu:
560.000,- Kč
Cena pozemků podle cenové mapy:
27.000,- Kč
Celková věcná hodnota je tedy vyčíslena na 587.000,- Kč. Tento údaj má pro účely stanovení obvyklé ceny pomocný charakter, protože je odvozen z ceny nákladové.
Stanovení obvyklé ceny: Odhad obvyklé ceny nemovitosti se odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky podobné oceňované nemovitosti v nedalekém okolí, nebo ve srovnatelné lokalitě. Ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, vzhledem k tomu že skutečné prodejní jsou v praxi obvykle nižší než ceny inzerované. Z hlediska prodejnosti se jedná o spíše podprůměrnou nemovitost - dům se zanedbanou údržbou, v původním stavu prakticky bez modernizací a úprav, na místě se sníženou atraktivitou pro bydlení. Silné stránky: - možnost dvougeneračního bydlení (předpoklad – nebylo možno ověřit) - možnost okamžitě bydlet - rovinný pozemek Slabé stránky: - těsné sousedství zemědělsko-průmyslového areálu - lokalita oddělena od vlastního území obce, prakticky polosamota v polích - zcela původní stav a vzhled = morální zastaralost, nutnost investic do modernizace - malé rozměry bytových jednotek (zast. plocha pouze cca. 65 m2) - zanedbaná údržba
– 12 –
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
805 000,- Kč
Tato cena odpovídá prostým 2 / 5 ceny celé nemovitosti. Dále byla stanovena za předpokladu, že stav interiéru a vybavení domu jsou standardní – to však nebylo možné ověřit, protože znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Cena zjištěná porovnávacím způsobem se proto snižuje: a) Z důvodu neověřeného stavu interiéru a vybavení domu ... o 15%, tj. 805 000 * 0,85 = 684 250,- Kč b) Z důvodu že se oceňuje menšinový vlastnický podíl Je zřejmé, že reálná kupní cena tohoto majetkového podílu bude menší, protože vlastnictví 2 / 5 je menšinové, což představuje pro potenciálního kupce výrazné omezení. Cena proto bude dále snížena o 20 %: 684 250 * 0,80 = 547 400,- Kč
Cena v místě a čase obvyklá se tedy stanovuje ve výši: 550.000,- Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 550 000,– Kč Cena slovy: pětsetpadesáttisíc Kč
Klatovy, 20.10. 2012 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy
– 13 –
D. Znalecká doložka Toto posouzení jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.11.1994 pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalec si vyhrazuje právo na korekci posudku v případě zjištění podstatných rozdílů skutečného stavu bytu proti předpokladům. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 589-57-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou.
Klatovy, 20.10. 2012 Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu 622 339 01 Klatovy
– 14 –
E. Seznam příloh výpis z KN - stavba výpis z KN - pozemek Porovnávací nemovitost 1 Porovnávací nemovitost 2 Porovnávací nemovitost 3 Fotopříloha – 2 strany
