Odhad tržní hodnoty č. 6097
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN č.j. 065 Ex 01484/15-163 ze dne: 6.4.2016 Účel posudku:exekuční řízení prodejem podílu 1/40 z nemovité věci - pozemku ve spoluvlastnictví povinného Josefa Pecha zapsané na LV č. 212 k.ú. Zlátenka , obec Zlátenka Objednatel posudku:
Podle stavu ke dni 30. 6. 2016 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 12 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 30. 6. 2016
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/40 z nemovitých věcí – pozemků se všemi právy a závadami ve spoluvlastnictví povinného Josefa Pecha Poz. p.č. 727 druh: lesní pozemek - pozemek určený k plnění funkce lesa výměra: 438 m2 zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Pelhřimov pro obec Zlátenka katastrální území Zlátenka na LV č. 212 pro účely exekučního řízení prodejem nemovité věci dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk USN č.j. 065 Ex 01484/15-163 ze dne 6.4.2016
2. Informace o nemovitých věcech Nemovité věci - pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Pelhřimov pro obec Zlátenka katastrální území Zlátenka na LV č. 275 jsou pozemky určené k plnění funkce lesa
3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 30. 6. 2016 bez přítomnosti vlastníků podílu pomocí map českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, map mapových serverů a mapového serveru kraje Vysočina a pomocí lesnických map (zdroj ÚHÚL) .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 01484/15-163 ze dne 6.4.2016 - LV č. 212 k.ú. Zlátenka, obec Zlátenka - KM k LV č. 212 k.ú. Zlátenka , obec Zlátenka (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb, vyhlášky č. 345/2015 Sb a vyhlášky č. 53/2016 Sb kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - mapové podklady ÚHÚL - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem - územní plán obce Zlátenka
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Vysočina Pelhřimov Zlátenka Zlátenka (793205)
List vlastnictví číslo: 212 Vlastníci: 1. Havelková Růžena třída Legií 277, 39301 Pelhřimov
Podíl: 12/40
2. Machálková Marcela Úvaly 22, 69142 Valtice
Podíl: 1/40
3. Obidová Věra Opavská 1145/28, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 4/40
4. Pech František Podíl: 20/40 Jaromíra Malého 2247, Budějovické Předměstí, 39701 Písek 5. Pech Josef Klimkovická 55/28, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 1/40
6. Pech Roman Nade vsí 332, 74285 Vřesina
Podíl: 1/40
7. Zábojníková Hana Podíl: 1/40 Vincence Makovského 4420/6, Poruba, 70800 Ostrava
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace zapsaná v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Pelhřimov, pro obec Zlátenka, katastrální území Zlátenka na LV č. 212 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN.
7. Celkový popis nemovitých věcí Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za
–4–
přesnost údajů a informací, ze kterých předpokládá jejich pravdivost a úplnost.
znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a
Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňovaných pozemků nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí právní stav oceňovaných pozemků není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací nelze zjistit zda je nemovitá věc pronajímána. Znalec neměl možnost nahlédnout do dokladů související s pronájmem. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitá věc í – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitých věcí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
–5–
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovité věci Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku.
–6–
JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků ( dle lesní typologie vyjádřené SLT) podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitá věc í), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Popis oceňované nemovité věci - pozemku: Poz p.č.727 druh:lesní pozemek - pozemek určený k plnění funkce lesa výměra: 438 m2 zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Pelhřimov pro obec Zlátenka katastrální území Zlátenka na LV č. 212 Pozemek je situovány severovýchodně od centra obce Zlátenka mimo zastavěné území obce Zlátenka na okraji lesa. Pozemky jsou v územním plánu vedeny jako plochy lesa. Podle LHO na lesním pozemku nejsou žádné trvalé porosty.
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 212 b) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění
–7–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 212 b) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 3397 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovité věci nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
–8–
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 212 – § 7 § 7 – Lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem Parc. č. 727
Název lesní pozemek
Zákl. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená SLT 438 4,86 4,8600 5k
Pozemky na LV číslo 212 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 2 128,68 2 128,68 Kč
b) Věcná práva b.1) Obecná metoda b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
–9–
C. Rekapitulace Poz p.č.727 druh:lesní pozemek - pozemek určený k plnění funkce lesa výměra: 438 m2 zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Pelhřimov pro obec Zlátenka katastrální území Zlátenka na LV č. 212 Pozemek je situovány severovýchodně od centra obce Zlátenka mimo zastavěné území obce Zlátenka na okraji lesa. Pozemky jsou v územním plánu vedeny jako plochy lesa. Podle LHO na lesním pozemku nejsou žádné trvalé porosty. Pozemek je v územním plánu veden jako plochy lesní Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nebyly zjištěny. Cena 0,– Kč Podle poskytnutých informací nelze zjistit zda je nemovitá věc pronajímána. Znalec neměl možnost nahlédnout do dokladů související s pronájmem. Zjištěná cena podle cenového předpisu je současně s největší pravděpodobností s ohledem na poměry trhu v daném místě a čase cenou obvyklou. Silné stránky oceňované nemovité věci: - Pozemek není přístupný z místní komunikace Slabé stránky oceňované nemovité věci: - Podílové vlastnictví, které při podílu 1/40 neumožňuje efektivně vykonávat vlastnická práva
– 11 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 212 k.ú. Zlátenka, obec Zlátenka 2. KM k LV č. 212 k.ú. Zlátenka, obec Zlátenka 3.lesní mapy + LHC 4. mapy místa
