Odhad tržní hodnoty č. 6005
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 06515/13-244 ze dne: 26.11.2015 Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci - pozemků ve vlastnictví povinného Tomáše Rychty zapsané na LVč. 119 k.ú. Stará Voda v Jeseníkách , obec Světlá Hora USN č.j. 065 Ex 06515/13-244 Objednatel posudku:
Podle stavu ke dni 3.1.2016 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 24 stran textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 3.1.2016
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovité věci – pozemků se všemi právy a závadami ve spoluvlastnictví povinného Tomáše Rychty: Pozemek parcela č. 140/3 druh. Ostatní plocha – neplodná půda výměra 230 m2 Pozemek parcela č. 140/7 druh. Ostatní plocha – neplodná půda výměra 79 m2 Pozemek parcela č. 140/9 druh. Ostatní plocha – neplodná půda výměra 296 m2 zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál pro obec Světlá Hora, katastrální území Stará Voda v Jeseníkách na LV č 119 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitá věc i dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 06515/13-244 ze dne 26.11.2015
2. Informace o nemovitosti Nemovité věci - pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál pro obec Světlá Hora, katastrální území Stará Voda v Jeseníkách na LV č 119 jsou pozemky vedené v územním plánu obce jako stavební smíšené obytné
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 1. 2016 pomocí map Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního a mapového serveru .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk USN č.j. 065 Ex 06515/13-244 ze dne 26.11.2015 - LV č. 119 k.ú. Stará Voda v Jeseníkách, obec Světlá Hora - KM k LV č. 119 k.ú. Stará Voda v Jeseníkách, obec Světlá Hora (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 345/2015 kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovité věcí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - mapový server veřejného registru zemědělské půdy LPIS - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem - územní plán obce Světlá Hora
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Bruntál Světlá Hora Stará Voda v Jeseníkách (760447)
List vlastnictví číslo: 119 Vlastník: Rychta Tomáš Stará Voda 116, 79331 Světlá Hora
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál pro obec Světlá Hora, katastrální území Stará Voda v Jeseníkách na LV č 119 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN.
7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňovaných pozemků nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí právní stav oceňovaných pozemků není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
–4–
Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací nelze zjistit zda je nemovitá věc pronajímána. Znalec neměl možnost nahlédnout do dokladů související s pronájmem. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitá věc í – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitá věc í. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovité věci Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů,
–5–
nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků dle územního plánu obce poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitá věc í),
–6–
konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Informace o obci Světlá Hora – její části Stará Voda. ZSJ (kód ZSJ):
Stará Voda (160440)
Obec (kód obce):
Světlá Hora (597872)
Okres (kód okresu):
Bruntál (CZ0801)
ORP (kód ORP):
Bruntál (8103)
POU (kód POU):
Bruntál (81031)
Kraj (kód kraje):
Moravskoslezský kraj (CZ080)
Výměra [ha]:
361
Počet obyvatel 1991:
44
Počet obyvatel 2001:
42
Počet obyvatel 2011:
56
Stejně jako v předchozích případech jsou „jediným" pramenem k publikovaným nejstarším dějinám německy psané kroniky, kde uvedené údaje zpravidla neodpovídají skutečnosti. Nejinak je tomu v případě údajů o zdejší obci Obec Stará Voda "ležela" nedaleko cesty Olomouc-Vratislav a poprvé se uvádí v létech 1306 1310, a patřila olomouckému biskupství, od roku 1322 vévodství krnovskému. "Vrchnost povolala horníky aby v okolí hledali rudu... a tak přicházeli kolonisté ze Saska, Bavorska a Dolního Porýní, kde byl přebytek obyvatelstva. Horníci stavěli své domy při nalezištích rudy, a dále stavěli stoupy a hutě...", Další zpráva je z roku 14 05 dne 1. října v dělící listině Krnovska. Byla zničena vojsky Prokopa Holého. Přes toto "množství" údajů je první jistá zmínka o obci z roku 1506, kdy byla v majetku Bernarda, Hynka a Mikuláše z Vrbna,' synů Jana staršího Bruntálského z Vrbna, jako součást bruntálského panství. V roce. 1600 se uvádí drahota, kdy měřice žita stála 7 zlatých, měřice pšenice 8 zlatých, ovsa 5 zlatých. Libra hovězího masa 3 krejcary, vepřového 4 krejcary, vědro piva 7 zlatých. V roce 1625 si Stará Voda ustavila obecního pastýře. Ve stejném roce přineslo procházející vojsko do
–7–
obce mor. Ještě se obec z pohromy řádně nevzpamatovala a již zde byly tzv. "dragonády" kdy za pomoci vojska byli obyvatelé nuceni k přijetí katolické víry. .Za vpádu Švédů, kteří se v okolí zdržovali až do roku 1650 "vzniklo mnoho škod následkem průtahů vojska a jeho ubytováním". V roce 1660 zachvátily i zdejší kraj čarodějnické procesy a ve Staré Vodě byly zaznamenán případ vampyrismu. Následující léta a staletí jsou popsány v událostech okolních obcí. Elektřina byla v obci zavedena již v roce 1920. Při osvobozování se zde nic významného neudálo a život obce z let 1945 - 1947 v podstatě nebyl nikde v dokumentech zachycen. Zdá se, že se stejně jako např. v Dětřichovicích obyvatelé do Staré vody "nehrnuli" a pokud přišli, nevěnovali se vedení obecních záležitostí. Vždyť písemné doklady jsou až ze dne 3. března 1948, kdy se zde ustavil místní akční výbor Národní fronty. Obec byla určena k dosídlení ostravskými hornickými důchodci, ale i těch zde bylo minimum, stejně jako ostatních dosídlenců, a tak zde ještě v roce 1949! byla místní správní komise, když jinde byly místní národní výbory. Proto při reorganizaci místní správní komise v národní výbor byla poprvé v roce 1949 nastolena otázka spojení Staré Vody se Suchou Rudnou v jednu obec. MNV měl 15 členů, ale již v roce 1950 byl jejich počet snížen na 9 a to podle nařízení vlády č. 14/1950 Sb., které platilo pro obce, kde bylo méně než 200 obyvatel. Ze dne 26. června 1950 je první zmínka o zdejším JZD, které přijalo výzvu JZD Vinařice o nejlepší provedení žní v okrese Bruntál. Současně vyzvalo k soutěži všechna stávající JZD v okrese Bruntál. Vítězem soutěže se nakonec stalo JZD Podlesí, když zdejší JZD skončilo za JZD Mnichov na 3. místě. Dobře si zdejší JZD vedlo i v roce 1952, zatím co soukromně hospodařící rolníci ne. Svědčí o tom poznámka "je nebezpečí, že z jejich polí budou zaplevelena pole JZD". Předsedou MNV byl Milan Látal, po něm Štěpán Parimucha, který také řídil poslední zasedání MNV Stará Voda, když dnem 1. ledna 1953 došlo ke sloučení obcí Stará Voda a Suchá Rudná v jednu obec, až do roku 1964, kdy se obě sloučené obce staly součástí střediskové obce Světlá Hora.
Popis oceňovaných nemovitých věcí - pozemků. Pozemek parcela č. 140/3 Pozemek parcela č. 140/7
druh. Ostatní plocha – neplodná půda výměra 230 m2 druh. Ostatní plocha – neplodná půda výměra 79 m2
–8–
Pozemek parcela č. 140/9 druh. Ostatní plocha – neplodná půda výměra 296 m2 zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál pro obec Světlá Hora, katastrální území Stará Voda v Jeseníkách na LV č 119 pozemky tvoří zahradu a jsou v JFC k nemovité věci - rodinný dům č.p. 116 a jsou situovány v obci Světlá Hora v její části, která tvoří základní sídelní jednotku Stará Voda. Pozemky jsou jako celek přístupné po místní obslužné komunikaci s minimálním provozem motorových vozidel. Pozemek je v intravilánu (v zastavěném území) obce.,
–9–
V územním plánu je plocha pozemků vymezena jako SO - plocha pro výstavbu – smíšená, obytná .
č
– 10 –
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 119 b) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění c) Ocenění porovnávací metodou
– 11 –
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový I. Vlivy snižující cenu investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 0,00
0,00 –0,04 –0,30
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 +
Pi) = 0,600 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,01 0,03 –0,02 0,00 –0,02 0,00 0,03 –0,01 0,00
– 12 –
10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Průměrná nezaměstnanost I. Vlivy snižující cenu
0,00 –0,30
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,717 i=2
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 119 b) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
– 13 –
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 345/2015 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 119 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Světlá Hora Název okresu: Bruntál Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 665,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 240,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)
Oi 0,70 0,60 1,01
1,00 1,00 0,85
Index trhu: IT = 0,600 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,717 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,430
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
– 14 –
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 103,2000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 140/3 ostatní plocha - neplodná půda 230 140/7 ostatní plocha - neplodná půda 79 140/9 ostatní plocha - neplodná půda 296 Součet: 605 Pozemky na LV číslo 119 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 23 736,– 8 152,80 30 547,20 62 436,– 62 436,– Kč
b) Věcná práva b.1) Obecná metoda b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Pozemek, Světlá Hora Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: MoniT-ID: 27B177
Nabídková cena:
165 000,– Kč vč. DPH 198,– Kč/m2 , včetně právního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Světlá Hora - Stará Voda (okres Bruntál) Světlá Hora Číslo obce: 1 454 Bruntál Kraj:
Popis: Celková plocha: Druh pozemku: Okolní zástavba: Doprava:
835 m2 trvalý travní porost obytná silnice, autobus
597872 Moravskoslezský
– 15 –
Pozemek, Světlá Hora Realitní server: Reality.cz http://www.reality.cz Nabídková cena:
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Kód nabídky: W81-423987 MoniT-ID: 306B31
385 000,– Kč vč. DPH 190,41 Kč/m2 Světlá Hora, Moravskoslezský kraj Světlá Hora 1 454 Bruntál
Číslo obce:
597872
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Prodej, pozemek 2022 m2, Světlá Hora Prodej pozemku v centru obce, poblíž hřbitova. V současnosti je užívaný jako zahrada. Celková plocha: Umístění nemovitosti:
2 022 m2 centrum obce
– 16 –
Pozemek, Světlá Hora Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
280 000,– 335,–
Kód nabídky: 0000150887 MoniT-ID: 2611D
Kč vč. DPH Kč/m2
Světlá Hora Světlá Hora 1 454 Bruntál
Číslo obce:
597872
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme k prodeji pozemek s plochou 835 m2 v obci Stará Voda, okr. Bruntál. Pozemek se nachází v mírném svahu, není oplocený, přístup z obecní komunikace. Ve vzdálenosti 5km lyžarský vlek. Celková plocha: Druh pozemku:
835 m2 zahrada
Pozemek, Světlá Hora Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: 1395 MoniT-ID: 10110A
– 17 –
Nabídková cena:
396 312,– Kč vč. DPH 196,– Kč/m2 K ceně bude připočtena provize RK.
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Světlá Hora Světlá Hora 1 454 Bruntál
Číslo obce:
597872
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme k prodeji stavební pozemek o velikosti 2022 m2 v obci Světlá Hora. Pozemek v současné době slouží jako zahrada, ale je možné ho využít jako stavební parcelu na stavbu chaty, chalupy nebo rodinného domu. Parcela je zasíťována k hranici pozemku. Obec protíná hranice chráněné krajinné oblasti Jeseníky. V jejím okolí se nacházejí turistická centra Karlov, Malá Morávka, lázně Karlova Studánka. Oblast je rájem turistů, cyklistů a vyznavačů zimních sportů. 2 022 m2 stavební pozemek dálkový vodovod 230V plynovod autobus, vlak
Celková plocha: Druh pozemku: Voda: Elektřina: Plyn: Doprava:
Pozemek, Světlá Hora Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
700 000,– Kč vč. DPH 334,93 Kč/m2 (včetně provize)
Adresa:
Světlá Hora, okres Bruntál
Kód nabídky: RI-131292 MoniT-ID: 3F4D9
– 18 –
Obec: Světlá Hora Počet obyvatel: 1 454 Okres: Bruntál
Číslo obce:
597872
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Stavební pozemek se nachází na okraji obce. Elektřina, voda a plyn v blízkosti. Příjezdová komunikace k pozemku. V blízkosti občanská vybavenost, cca. 2km lyžařský vlek a přírodní koupání. Deset minut cesty do Bruntálu. Při rychlém jednání sleva. Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti: Voda: Elektřina: Plyn:
2 090 m2 stavební pozemek okraj obce dálkový vodovod 230V plynovod
Pozemek, Světlá Hora Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
731 500,– 350,–
Kč vč. DPH Kč/m2
Světlá Světlá Hora 1 454 Bruntál
Popis: Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti:
Kód nabídky: 151600 MoniT-ID: 244CD
2 090 m2 stavební pozemek okraj obce
Číslo obce:
597872
Kraj:
Moravskoslezský
– 19 –
dálkový vodovod 230V, 400V veřejná kanalizace telefon, internet silnice
Voda: Elektřina: Kanalizace: Rozvody: Doprava:
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Výchozí cena (VC) Množství (M) Jednotková cena Váha (V) (JC) Pozemek, Světlá Hora 165 000,– Kč 835,00 m2 1,00 0,90 1,00 0,70 124,49 Kč 1,0 Pozemek, Světlá Hora 385 000,– Kč 2 022,00 m2 1,00 0,90 1,00 0,70 119,96 Kč 1,0 Pozemek, Světlá Hora 280 000,– Kč 835,00 m2 1,00 0,90 1,00 0,70 211,26 Kč 1,0 Pozemek, Světlá Hora 396 312,– Kč 2 022,00 m2 1,00 0,90 1,00 0,70 123,48 Kč 1,0 Pozemek, Světlá Hora 700 000,– Kč 2 090,00 m2 1,00 0,90 1,00 0,70 211,– Kč 1,0 Pozemek, Světlá Hora 731 500,– Kč 2 090,00 m2 1,00 0,90 1,00 0,70 220,50 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kzdroj) Kčasový
Kvybav.
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství:
Kzdroj
119,96 Kč 168,45 Kč 220,50 Kč
V):
×
119,96 Kč 605,00 m2
– 20 –
Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
=
72 575,80 Kč 72 580,– Kč
– 21 –
C. Rekapitulace Současná situace na realitním a hypotečním trhu: Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí včetně pozemků v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních
– 22 –
potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí a zvláště pozemků výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku Pozemky p.č. 140/3, 140/7, 140/9 zapsané na listu vlastnictví č. 119 k.ú. Stará Voda v Jeseníkách, obec Světlá Hora tvoří zahradu, v územním plánu je plocha vyznačena jako plocha pro výstavbu SO – smíšená obytná. Pozemky ležící cca 12 km od města Bruntál nejsou svoji polohou příliš atraktivní, ale pozemky jsou udržovány a porosty ošetřovány, ceny se proto budou pohybovat tedy v minimu obvyklých cen v daném místě a čase. Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 23 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Obecná cena věcných práv Obecná cena movitých věcí Cena zjištěná porovnávacím způsobem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
62 440,– 0,– 0,– 72 580,– 73 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 73 000,– Kč Cena slovy: sedmdesáttřitisíce Kč
Kč Kč Kč Kč Kč
– 24 –
D. Seznam příloh 1. LV 119 k.ú. Stará Voda v Jeseníkách , obec Světlá Hora 2. KM k LV 119 k.ú. Stará Voda v Jeseníkách , obec Světlá Hora 3. mapy místa 4. google foto
