Odhad tržní hodnoty č. 5107
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN č.j. 065 Ex 04325/14-097 ze dne: 7.1.2014 Účel posudku::exekuční řízení prodejem podílu 1/2 z nemovité věci - pozemku ve spoluvlastnictví povinné Vítězslavy Miketové zapsané na LV č. 1343 k.ú. Kravaře ve Slezsku, obec Kravaře USN č.j. 065 Ex 04325/14-097 Objednatel posudku:
Podle stavu ke dni 9. 11. 2015 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 17 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 9. 11. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/2 z nemovité věci – pozemku se všemi právy a závadami ve spoluvlastnictví povinné Vítězslavy Miketové pozemek p.č. 1343 Druh: orná půda výměra 931 m2 vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Kravaře, katastrální území Kravaře ve Slezsku na LV č. 1343 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk USN č.j. 065 Ex 04325/14-097 ze dne 7.1.2014
2. Informace o nemovitosti Oceňované nemovité věci - pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Kravaře ve Slezsku , katastrální území Kravaře ve Slezsku na LV č. 1343 jsou pozemek vedený v územním plánu jako pozemky zemědělské,
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9. 11. 2015 bez přítomnosti vlastníků podílu pomocí map českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, map mapových serverů a mapového serveru severomoravského kraje..
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 04325/14-097 ze dne 7.1.2014 - LV č. 1343 k.ú. Kravaře ve Slezsku , obec Kravaře - KM k LV č. 1343 k.ú. Kravaře ve Slezsku , obec Kravaře (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 1343 1/2013 Sb ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - mapový server veřejného registru zemědělské půdy LPIS - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem - územní plán obce Kravaře
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Opava Kravaře Kravaře ve Slezsku (674231)
List vlastnictví číslo: 1343 Vlastníci: 1. Miketová Vítězslava Ivana Kubince 43/26, Dvořisko, 74721 Kravaře
Podíl: 1/2
2. Strohal Kamil Podíl: 1/2 Ludmily Hořké 57/38, Dvořisko, 74721 Kravaře
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Kravaře, katastrální území Kravaře ve Slezsku na LV č. 1343 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval pouze formální stav zápisu na KN.
7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňovaných pozemků nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí právní stav oceňovaných pozemků není v rozporu
–4–
s údaji zapsanými v katastru nemovitostí Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací nelze zjistit zda je nemovitá věc pronajímána. Znalec neměl možnost nahlédnout do dokladů související s pronájmem. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitá věc í – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitá věc í. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovité věci Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace
–5–
Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků vyjádřená BPEJ podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků poloha pozemků a atraktivnost lokality,
–6–
celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitá věc í), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Popis oceňovaných nemovitých věcí - pozemků. pozemek p.č. 3240/74 Druh: orná půda výměra 931 m2 je zemědělská půda, pozemek je situovaný jižně od středu zastavěného území obce Kravaře , Dle mapového serveru LPIS (veřejný registr půdy) je pozemek p.č. 3240/74 zemědělská půda PLOCHY ZEMĚDĚLSKÉ NZ - ORNÁ PŮDA Hlavní a převládající využití: • hospodářské využívání zemědělské půdy Využití doplňující a přípustné: • zřizování remízků, krajinné zeleně • pozemky pro stavby společných zařízení komplexních pozemkových úprav • pozemky pro stavby nezbytné pro: - hospodářské využívání zemědělské půdy - např. polní hnojiště, silážní jámy apod. - pastevní chov dobytka včetně pastvinářského ohrazení vodohospodářské a protierozní úpravy v krajině - např. zatravnění, zalesnění, suché nádrže, jezy - potřebu ochrany přírody a krajiny - průchody dopravní a technické infrastruktury 31 - cyklotrasy a cyklostezky - úpravy odpočinkových a vyhlídkových míst Využití podmíněně přípustné: • stavby rybníků, malých vodních nádrží • pozemky pro stavby a zařízení sloužící myslivosti - pro krmení a odchyt zvěře, posedy • nezbytné oplocování pozemků pro stavby a zařízení doplňující a přípustné Využití nepřípustné: • oplocování pozemků kromě podmíněně přípustného • pozemky pro stavby a změny ve využití území, které jsou v rozporu s hlavním a převládajícím využitím, např. stavby pro bydlení, výrobu, občanské vybavení, individuální a hromadnou rekreaci, výrobu energie, sportoviště apod. Využití nepřípustné: • oplocování pozemků kromě podmíněně přípustného • pozemky pro stavby a změny ve využití území, které jsou v rozporu s hlavním a převládajícím využitím, např. stavby pro bydlení, výrobu, občanské vybavení, individuální a hromadnou rekreaci, výrobu energie, sportoviště apod. Podmínky prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu: • respektování registrovaných významných krajinných prvků a lesních společenstev na nelesních pozemcích, udržování vyhlídkových míst
výřez grafické části územního plánu
–7–
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1343 b) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění c) Ocenění porovnávací metodou
–8–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1343 b) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 3397 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovité věci nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
–9–
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 1343 – § 6 § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 5–10 tisíci obyvateli – vlastní území + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Parc. č. Název 3240/74 orná půda
Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 55800 931 7,87 14,1660 2
1,800 Cena [Kč] 13 188,55
Pozemky na LV číslo 1343 – zjištěná cena:
13 188,55 Kč
b) Věcná práva b.1) Obecná metoda b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Pozemek, Kravaře Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz
Kód nabídky: IDNES-413513 MoniT-ID: 2937BF
Nabídková cena:
182 000,– Kč vč. DPH 14,– Kč/m2 Cena včetně právních služeb a provize RK, včetně provize
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Kravaře, okres Opava Kravaře 6 737 Opava
Popis:
Číslo obce:
507580
Kraj:
Moravskoslezský
– 10 –
Nabízíme prodej zemědělských pozemků (orné půdy a trvalého travního porostu) o rozloze 13.000 m2 v k. ú. Kravaře. Pozemky jsou obhospodařovávány zemědělským družstvem. Více info u makléře. Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti:
13 000 m2 orná půda klidná část obce
Pozemek, Kravaře Realitní server: Reality.cz http://www.reality.cz Nabídková cena:
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Kód nabídky: W81-416220 MoniT-ID: 306BD1
290 000,– Kč vč. DPH 12,27 Kč/m2 Kravaře, Moravskoslezský kraj Kravaře 6 737 Opava
Číslo obce:
507580
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Prodej, trvalý travní porost, 23643 m2, Kravaře Nabízíme prodej trvalého travního porostu o celkové výměře 23643 m2, celkem na 5 parcelách. Pozemky jsou v nájmu zemědělského družstva. Celková plocha: Umístění nemovitosti:
23 643 m2 okraj obce
– 11 –
Pozemek, Kravaře Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Kód nabídky: IDNES-N00781 MoniT-ID: 33A79D
28 000,– Kč vč. DPH 11,47 Kč/m2 Kravaře, okres Opava Kravaře 6 737 Opava
Číslo obce:
507580
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Prodám lesní pozemek KÚ Kravaře ve Slezsku, okres Opava. Lesní parcela č. 3956/29 má výměru 2441 m2. Zapsáno na LV č. 2214. Celková plocha: Druh pozemku:
2 441 m2 les
– 12 –
Pozemek, Štáblovice Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz
Kód nabídky: IDNES-462401 MoniT-ID: 34F932
Nabídková cena:
682 000,– Kč vč. DPH 13,04 Kč/m2 Cena včetně právních služeb a provize RK., včetně provize
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Štáblovice, okres Opava Štáblovice 647 Opava
Číslo obce:
568333
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme k prodeji pozemky v k. ú. Lipina u Opavy o celkové výměře 52.305 m2. Pozemky jsou nyní obdělávány zemědělským družstvem. Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti:
52 305 m2 orná půda klidná část obce
– 13 –
Pozemek, Těškovice Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz
Kód nabídky: IDNES-452027 MoniT-ID: 324643
Nabídková cena:
255 000,– Kč vč. DPH 13,08 Kč/m2 včetně provize a právních služeb, včetně provize
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Těškovice, okres Opava Těškovice 841 Opava
Číslo obce:
512745
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme zemědělské pozemky v katastrálním území Těškovice, výměra 19.500 m2 (orná půda, trvalý travní porost). Na pozemcích vázne nájemní smlouva s družstvem. Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti: Voda:
19 500 m2 orná půda okraj obce dálkový vodovod
– 14 –
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Výchozí cena (VC) Množství (M) Kčasový Kvybav. Kzdroje Jednotková cena Váha (V) (JC) Pozemek, Kravaře 182 000,– Kč 13 000,00 m2 1,00 1,00 1,00 0,80 11,20 Kč 1,0 Pozemek, Kravaře 290 000,– Kč 23 643,00 m2 1,00 1,00 1,00 0,80 9,81 Kč 1,0 Pozemek, Kravaře 28 000,– Kč 2 441,00 m2 1,00 1,00 1,00 0,80 9,18 Kč 1,0 Pozemek, Štáblovice 682 000,– Kč 52 305,00 m2 1,00 1,00 1,00 0,80 10,43 Kč 1,0 Pozemek, Těškovice 255 000,– Kč 19 500,00 m2 1,00 1,00 1,00 0,80 10,46 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kzdroje) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
9,18 Kč 10,22 Kč 11,20 Kč
V):
× =
10,22 Kč 931,00 m2 9 514,82 Kč 9 510,– Kč
– 15 –
C. Rekapitulace Pozemky na LV 1343 k.ú. Kravaře ve Slezsku, obec Kravaře jsou situován mimo zastavěné části obce Kravaře (v extravilánu) jižně od centra obce Kravaře v lánu zemědělské půdy.. Dle územního plánu není zde výstavba jak individuální, tak výstavba služeb možná. Momentálně je trh se zemědělskou půdou poměrně omezený z důvodů, že ceny zemědělské půdy jsou poměrně nízké a více méně kopírují ceny pozemků dle BPE. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
– 16 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Obecná cena věcných práv Cena zjištěná porovnávacím způsobem
13 190,– Kč 0,– Kč 9 510,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 10 000,– Kč Cena slovy: desettisíc Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Miketová Vítězslava Strohal Kamil
Vlastnický podíl 1/2 1/2
Podíl ceny 5 000,– Kč 5 000,– Kč
– 17 –
D. Seznam příloh 1. LV 1343 k.ú. Kravaře ve Slezsku, obec Kravaře 2. KM k LV 1343 k.ú. Kravaře ve Slezsku, obec Kravaře 3. mapa LPIS + ÚP obce Kravaře (výřez) mapy místa
