Odhad tržní hodnoty č. 5086

Odhad tržní hodnoty č. 5086

Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN č.j. 065 Ex 05196/13-198 ze dne: 28.7.2015 Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci ve vlastnictví Petra Ryšky zapsané na LV č. 136 k.ú. Mnichov pod Pradědem, Obec Vrbno pod Pradědem USN č.j. 065 Ex 05196/13-198 Podle stavu ke dni 30. 8. 2015 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 28 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 30. 8. 2015 Objednatel posudku:

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí ve vlastnictví Petra Ryšky: Pozemek parcela č. 281 druh. Zastavěná plocha a nádvoří výměra 143 m2 Součástí je stavba Mnichov č.p. 328 rodinný dům, stavba stojí na pozemku parcela č. 281 Pozemek parcela č. 282 druh: zahrada výměra 387 m2 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál , pro obec Vrbno pod Pradědem , katastrální území Mnichov pod Pradědem na LV č. 136 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 05196/13198 ze dne 28.7.2015

2. Informace o nemovitosti Nemovitá věc rodinný dům č.p 328 s příslušenstvím zapsané na Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, pro obec Vrbno pod Pradědem , katastrální území Mnichov pod Pradědem na LV č. 136 tvoří s pozemky jednotný a funkční celek. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22. 8. 2015 za přítomnosti vlastníka Rodinný dům je dle vyjádření vlastníka neobývaný, t.č. v rekonstrukci. Rodinný dům není přístupný, klíče od rodinného domu má budoucí vlastník. .

4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Bruntál č.j. . USN 065 Ex 05196/13-198 ze dne 28.7.2015 - LV č. 136 k.ú. Mnichov pod Pradědem , obec Vrbno pod Pradědem - KM k LV č. 136 k.ú. Mnichov pod Pradědem , obec Vrbno pod Pradědem (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, ve znění vyhl 199/2014 kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - ZOM č. 151/1997 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem

–3–

- mapový server ČUZK, Google - OSŘ s komentářem (Beck) - fotopříloha pořízená znalcem

5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Bruntál Vrbno pod Pradědem Mnichov pod Pradědem (786063)

List vlastnictví číslo: 136 Vlastník: Ryška Petr Mnichov 328, 79326 Vrbno pod Pradědem

6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál , pro obec Vrbno pod Pradědem , katastrální území Mnichov pod Pradědem na LV č. 136 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.

7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav

–4–

Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.

Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/136 97 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -

Nákladový (věcná hodnota)

-

Výnosový

-

porovnávací (srovnávací metoda)

Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro

–5–

použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky.

Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 328 na pozemku parcela č. 281 s příslušenstvím je situován na okraji obce Vrbno pod Pradědem při účelové místní komunikaci. popis rodinného domu č.p. 328, obec Vrbno pod Pradědem , část obce Mnichov pod Pradědem Rodinný dům je situován na pozemku parc.č. 281 a je samostatně stojící na okraji části obce Vrbno pod Pradědem, její základní sídelní jednotky Mnichov pod Pradědem se sedlovou střechou. Současná podoba rodinného domu je výsledek rekonstrukce před cca 30 lety,kdy na původní malý rodinný dům byla přistavěna stávající část a další nadzemní podlaží.

–6–

Konstrukce a vnitřní vybavení: Kamenné a beton s izolací 1. Základy 2. Zdivo

Smíšené zdivo cihelné tvárnicové

3. Stropy

Rovný podhled u obývané části, klenuté u hospodářské části

4. Střecha

Sedlová

5. Krytina

Typu bonský šindel

6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech, kompletní 7. Vnitřní omítky

Vápenné hladké

8. Fasádní omítky

Zateplené, (termofasáda)

9. Vnější obklady

Nejsou

10 Vnitřní obklady

Nelze zjistit v rekonstrukci

13 Schody

Chybí, v rekonstrukci

12 Dveře

Dřevěné i náplňové, prosklené

13 Okna

Eurookna

14 Podlahy obytných míst. Hlazený beton, dřevotříska 15 Podlahy ostatních míst. Hlazený beton 16 Vytápění

Kotel ústředního topení na tuhá paliva

17 Elektroinstalace

3F

18 Bleskosvod

Není

19 Rozvod vody

Teplá i studená

20 Zdroj teplé vody

Elektrický bojler

21 Instalace plynu

HUP

22 Kanalizace

Vlastní ČOV na pozemku p.č. 282

23 Vybavení kuchyně

Chybí - v rekonstrukci

24 Vnitřní vybavení

Chybí - v rekonstrukci

25 Záchod

Nelze zjistit v rekonstrukci

26 Ostatní

Není

, Příslušenství objektu č.p. 328 - ČOV na pozemku parc.č. 282 -studna – nepoužívaná, stav nelze zjistit - garáž stavebně navazující jižně na budovu rodinného domu

–7–

Příslušenství rodinného domu je s vlivem obvyklou (obecnou, tržní) cenu oceňované nemovité věci oceněno koeficientem 1,1 při odhadu obvyklé ceny porovnáním.

Účel využití Stavba objektu rodinného domu k bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech města i okresu (oblasti) Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována směrem S-J , Okna hlavních místností jsou orientována na východ.. konfigura terénu rodinný dům č.p 328 je situován na mírně svažitém pozemku poloha vzhledem k centru dům č.p. 328 je situován v zastavěného území obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů na okraji části obce Mnichov pod Pradědem , která tvoří ZSJ města Vrbno pod Pradědem Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území rodinných domů a bytových převážně nízkopodlažních s předzahrádkami a zahradami, bez zvláštního komfortu. ale i komfortní Inženýrské sítě Nemovitost má možnost napojení na všechny inženýrské sítě Doprava Obec Vrbno pod Pradědem je dobře přístupná po komunikaci s městem Bruntál, Šternberk a Šumperk. Obcí prochází nadregionální komunikace č. 451 V obci je fungující autobusová i železniční doprava v dosahu příměstských i dálkových linek s dostatečným pokrytím všech období dne. Obchod a služby V v městě Vrbno pod Pradědem je rozšířená nabídka základních služeb. Školství Škola Vrbno pod Pradědem poskytuje vzdělání v rozsahu 1a 2. stupně ZŠ Zdravotnictví Ve městě jsou ordinace praktických lékařů, ale i specialistů a zubních lékařů., lékárny . Kultura, sport, ubytování

–8–

K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení místní sportovní organizace,, nebo sportoviště základní školy. V katastru obce jsou 3 sakrální stavby a Obec disponuje i dvěma hřbitovy Úřady Městský úřad s rozšířenou pravomocí a matrikou, pošta, telefon Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek, linek českých drah Životní prostředí Žádná zvýšená hladina hluku a otřesy od intenzivní dopravy, místo je velmi klidné a tiché s provozem vlastníků nemovitostí v části města Mnichov pod Pradědem. Vhodné pro rodiny s dětmi a starší osoby. Přírodní lokalita Les v blízkosti, Změny v zástavbě Bez dopadu na ceny nemovitosti Příslušenství nemovitosti Zvyšuje cenu ceny nemovitosti Typ nemovitosti Rodinný dům, netypový samostatně stojící Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Pozemky - parc.č. 281 , který je v katastru nemovitostí zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění je pozemek zastavěn rodinným domem č.p. 328. - parc.č. 282, který je v katastru nemovitostí zapsán jako zahrada. Pozemek je užíván jako zahrada v jednotném funkčním celku s rodinným domem. Součástí pozemku jsou trvalé porosty ovocného i okrasného charakteru, které jsou přestárlé a neošetřované Pozemky jsou zasazeny do svažitého terénu. V místě je možnost napojení na obecní rozvod vody a elektřiny

8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 136 c) Věcná práva 1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění d) Ocenění porovnávací metodou

–9–

B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový I. Vlivy snižující cenu investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi –0,06 0,00

0,00 –0,04 –0,30

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +

Pi) = 0,600 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji

Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00 –0,01 0,00 0,03 –0,01 0,00 –0,01

– 10 –

11 Vlivy ostatní neuvedené

I. Vlivy snižující cenu

–0,30

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

Pi) = 0,690 i=2

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 136 c) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč

– 11 –

Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název 1 NP 2 NP krov Součet: Podlažnost:

Výška 3,75 m 3,00 m 2,00 m 8,75 m

Zastavěná plocha 9,5×11 9,5×11 9,5×11

313,50 / 104,50

= = =

104,50 m2 104,50 m2 104,50 m2 313,50 m2

= = =

391,88 m3 313,50 m3 104,50 m3 809,88 m3

= 3,00

Obestavěný prostor (OP): 1 NP 3,75 × 9,5×11 2 NP 3,00 × 9,5×11 krov 2,00/2 × 9,5×11 Obestavěný prostor – celkem:

=

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Vrbno pod Pradědem Počet obyvatel: 5 502 Základní cena (ZC): 2 088,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m2

Vi A

0,00 0,00 0,00 0,02 0,04 0,00 –0,10 0,00 –0,05 0,05

– 12 –

11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Rok celkové rekonstrukce: Stáří stavby (y): Zvýšení koeficientu s: Koeficient pro úpravu (s):

II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem

0,00

I. Významně snižující cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1930 1980 50 0,10 0,850

–0,06 1,00*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +

Vi) × V13):

0,765

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 597,32 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,600 Index polohy (IP): 0,690 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 809,88 × 1 597,32 × 0,600 × 0,690 =

535 565,93 Kč

Rodinný dům – určená cena:

535 565,93 Kč

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:

=

809,88 jedn.

Ocenění: Jednotková cena: 809,88 jedn. × 2 200,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 50 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 1 781 736,– Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům – určená cena:

2 200,– Kč/jedn. =

– =

1 781 736,– Kč 1 781 736,– Kč

890 868,– Kč 890 868,– Kč 890 868,– Kč

– 13 –

b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 136 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Vrbno pod Pradědem Název okresu: Bruntál Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 665,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 399,95 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,600 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu

Oi 0,95 0,85

0,80 1,00 0,95 0,98

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,30

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

Pi = 0,700 i=1

Index polohy: IP = 0,690 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,290 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 115,9855 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 281 zastavěná plocha a nádvoří 143 282 zahrada 387

Cena [Kč] 16 585,93 44 886,39

– 14 –

Parc. č.

Název Součet:

Výměra [m2] 530

Pozemky na LV číslo 136 – určená cena:

Cena [Kč] 61 472,32 61 472,32 Kč

c) Věcná práva c.1) Obecná metoda c.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):

0,– Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného

×

Hodnota věcného břemene:

=

–1 0,– Kč

d) Ocenění porovnávací metodou Dům, Vrbno pod Pradědem Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz

Kód nabídky: 74580 MoniT-ID: 25E9BA

Nabídková cena:

1 050 000,– Kč vč. DPH , včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu

Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

Vrbno pod Pradědem - Mnichov (okres Bruntál) Vrbno pod Pradědem Číslo obce: 5 502 Bruntál Kraj:

Popis: Celková plocha: 240 m2 Zastavěná plocha: 120 m2 Užitná plocha: 360 m2 Plocha pozemku: 2 000 m2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Počet nadzemních podlaží: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Plyn: plynovod

2

597961 Moravskoslezský

– 15 –

Kanalizace: Doprava:

veřejná kanalizace silnice

Dům, Vrbno pod Pradědem Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz

Kód nabídky: 209-N00152 MoniT-ID: 269B1C

Nabídková cena:

3 900 000,– 5 200,– Cena k jednání

Kč vč. DPH Kč/m2



Popis: Celková plocha: 750 m2 Zastavěná plocha: 300 m2 Užitná plocha: 750 m2 Plocha pozemku: 2 323 m2 Druh nemovitosti: hotel, penzion Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Počet nadzemních podlaží: Počet kanceláří: 65281 Elektřina: 230V, 400V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace

2


– 16 –

Parkování: Rozvody: Doprava: Příslušenství:

parkovací stání telefon, internet silnice, autobus, vlak garáž

Dům, Vrbno pod Pradědem Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz

Kód nabídky: 209-N00147 MoniT-ID: 25E9D5

Nabídková cena:

1 499 000,– cena k jednání

Kč vč. DPH



Popis: Celková plocha: 180 m2 Zastavěná plocha: 100 m2 Užitná plocha: 180 m2 Plocha pozemku: 1 600 m2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ano Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: místní zdroj

2


– 17 –

Elektřina: Plyn: Parkování: Rozvody: Doprava: Příslušenství:

230V, 400V plynovod parkovací stání telefon, internet, satelit silnice, autobus, vlak balkón, garáž

Dům, Vrbno pod Pradědem Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

3 000 000,–

Kód nabídky: 185683 MoniT-ID: 26BF2A

Kč vč. DPH

Krejčího, Vrbno pod Pradědem Vrbno pod Pradědem 5 502 Bruntál

Číslo obce:

597961

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Celková plocha: 512 m2 Zastavěná plocha: 550 m2 Užitná plocha: 550 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: historický objekt Typ domu: patrový Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: jiné Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V

4

– 18 –

Kanalizace: Rozvody: Doprava:

veřejná kanalizace telefon, internet, kabelová televize silnice

Dům, Vrbno pod Pradědem Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:

2 100 000,– Kč vč. DPH včetně služeb RK


Husova, Vrbno pod Pradědem Vrbno pod Pradědem 5 502 Bruntál

Kód nabídky: N62630 MoniT-ID: 276DC1

Číslo obce:

597961

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Celková plocha: 300 m2 Zastavěná plocha: 166 m2 Užitná plocha: 300 m2 Plocha pozemku: 166 m2 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Počet nadzemních podlaží: Příslušenství: sklep

1

– 19 –

Dům, Vrbno pod Pradědem Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:

2 599 000,– (včetně provize)


Vrbno pod Pradědem, okres Bruntál Vrbno pod Pradědem 5 502 Bruntál

Kód nabídky: RI-276577 MoniT-ID: 40E7C

Kč vč. DPH

Číslo obce:

597961

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Nájemní dům, 5 bytových jednotek (3 x 3+1, 2 x 1+1), částečné podsklepení, 2 podlaží a částečně obytné podkroví. Možnost dalších bytů v přízemí i v půdních prostorech. Objekt na vlastním pozemku 752 m2, napojený na inženýrské sítě a zemní plyn. V roce 2011 výměna plastových oken, provedená plynofikace a částečná výměna zařízení pro ohřev vody a kotlů ústředního topení. Cena k jednání. Celková plocha: 630 m2 Zastavěná plocha: 283 m2 Užitná plocha: 630 m2 Plocha nebytových prostor: Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží:

1 m2

2 1

– 20 –

Druh vlastnictví: Voda: Elektřina: Plyn: Kanalizace: Oplocení: Příslušenství: Vybavení:

dálkový vodovod 230V plynovod veřejná kanalizace ano zahrada bezbariérový přístup

Dům, Vrbno pod Pradědem Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:

1 700 000,– Kč vč. DPH Včetně všech poplatků a provize


Palackého, Vrbno pod Pradědem Vrbno pod Pradědem 5 502 Bruntál

Kód nabídky: 083-N01202 MoniT-ID: FFBAB

Číslo obce:

597961

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Nabízíme na prodej k bydlení i rekreaci v podhůří Jeseníku ve Vrbně pod Pradědem na klidné Palackého ul. rodinný dům se zahradou 546 m2 zasazený do svahu se snadným příjezdem. Dům má zastavěnou plochu 125 m2 a je celý podsklepen - garáž, dílna, kotelna ,prádelna a sklepy. V 1.NP je vstupní veranda , obývací pokoj, ložnice, kuchyň, koupelna se sprch. koutem, WC , komora a vchod na zahradu. V 2.NP jsou dva obývací pokoje, a dvě zúžené podkrovní místnosti,koupelna s vanou a WC, prostorná chodba a vchod na terasu s posezením . Nad podkrovím je ještě nevyužitá půda. Dům je po zateplení polystyrénem a po opravě krovů, střešní krytiny- plech Satjam, svodů a žlabů v titan zinku, ostatní před rekonstrukcí. V oknech jsou venkovní izolační žaluzie. Vytápění i ohřev TUV plynem , voda a kanalizace obecní. V domě je telef. přípojka, internet a kabel. televize. Před domem možnost stání pro jedno vozidlo. Nedaleko jsou lyžařské vleky i s nočním provozem, 1

– 21 –

minuta chůze do lesoparku s dětským hřištěm pro děti, do Karlovy Studánky 7 km... Velké možnosti cyklo i pěší turistiky ... Celková plocha: 130 m2 Zastavěná plocha: 125 m2 Užitná plocha: 130 m2 Plocha pozemku: 125 m2 Plocha zahrady: 546 m2 Plocha balkónu/terasy: 16 m2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Příslušenství: terasa, sklep, garáž

2

Dům, Vrbno pod Pradědem Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

1 550 000,–

Kód nabídky: 8154/13 MoniT-ID: 1E172

Kč vč. DPH

Vrbno pod Pradědem Vrbno pod Pradědem 5 502 Bruntál

Číslo obce:

597961

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Zachovalý rodinný domek 3+1 zasazený do nádherného prostředí Jeseníků. Dům je v zachovalém stavu, patří k němu velká stodola, která slouží jako stolařská dílna a sklad materiálu a dále nově postavená víceúčelová hospodářská budova s garáží a rozsáhlá zahrada včetně pozemku

– 22 –

za domem, celkem cca 6.000 m2. Dům je z jedné třetiny podsklepený, velká půda umožňuje další využití. Vytápění je kotlem na tuhá paliva, plynová přípojka je na hranici pozemku. Elektrická přípojka 230/400V, ohřev vody elektr. bojlerem. Střecha je sedlová se zdravými krovy, krytá eternitem. Nemovitost je v původním, zachovalém stavu a nachází se v klidné lokalitě. Je možno ji využívat k trvalému bydlení i k rekreaci, obzvlášť je vhodná pro kutily nebo chovatele. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci. V obci je dostupná veškerá občanská vybavenost a je zde i velmi dobré vlakové a autobusové spojení s okolními městy. Uvedená cena 1.550 000,- Kč. je k jednání. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Druh nemovitosti: Typ domu: Druh konstrukce: Stav objektu: Parkování: Příslušenství:

220 m2 510 m2 440 m2 6 000 m2 rodinný dům přízemní smíšená dobrý parkovací stání sklep, garáž

Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta

Kčasový

Dům, Vrbno pod Pradědem 1,00 1,00 Dům, Vrbno pod Pradědem 1,00 1,00 Dům, Vrbno pod Pradědem 1,00 1,00 Dům, Vrbno pod Pradědem 1,00 1,00

Kvybav.

Kzdroje

1,10

1,00

1,10

1,00

1,10

1,00

1,10

1,00

Výchozí cena (VC) Množství (M) Jednotková cena Váha (V) (JC) 1 050 000,– Kč 240,00 m2 4 812,50 Kč 1,0 3 900 000,– Kč 750,00 m2 5 720,– Kč 1,0 1 499 000,– Kč 180,00 m2 9 160,56 Kč 1,0 3 000 000,– Kč 512,00 m2 6 445,31 Kč 1,0

– 23 –

Dům, Vrbno pod Pradědem 1,00 1,00 1,10 1,00 Dům, Vrbno pod Pradědem 1,00 1,00 1,10 1,00 Dům, Vrbno pod Pradědem 1,00 1,00 1,10 1,00 Dům, Vrbno pod Pradědem 1,00 1,00 1,10 1,00 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kzdroje) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:

2 100 000,– Kč 7 700,– Kč 2 599 000,– Kč 4 537,94 Kč 1 700 000,– Kč 14 384,62 Kč 1 550 000,– Kč 7 750,– Kč

300,00 m2 1,0 630,00 m2 1,0 130,00 m2 1,0 220,00 m2 1,0 4 537,94 Kč 7 563,87 Kč 14 384,62 Kč

V):

× =

7 563,87 Kč 104,00 m2 786 642,48 Kč 786 640,– Kč

– 24 –

C. Rekapitulace Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Realitní trh pro Vrbno pod Pradědem a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních

– 25 –

potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Rodinný dům č.p. 328 k.ú. Mnichov pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem jenž vznikl rekonstrukcí původního vesnického stavení je t.č. rekonstruován, takže dle vyjádření vlastníka chybí vnitřní vybavení je situován na pozemku parc.č. 281 a je samostatně stojící na okraji části obce Vrbno pod Pradědem , její základní sídelní jednotky Mnichov pod Pradědem se sedlovou střechou. Objekt má dvě nadzemní podlaží V současné době je stav domu, podle popisu vlastníka hodnocen podle odborného odhadu znalce jako neobyvatelný. Vnitřní vybavení je rekonstruováno, nebo chybí. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování ve vlastní garáži - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - lokalita vhodná k bydlení - možnost napojení na kompletní IS - kompletní občanská vybavenost města

Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - nemovitost t.č. rekonstruována - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí

– 26 –

- celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu,

Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Ocenění a stanovení koeficientu vnitřního vybavení bylo provedeno s použitím standardů z vyhlášky o OM. Kde nebylo možné zjistit vnitřní vybavení, uvažoval znalec o standardu. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.

– 27 –

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle THU Obecná cena věcných práv Cena zjištěná porovnávacím způsobem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny

535 570,– 61 470,– 597 040,– 890 870,– 0,– 786 640,– 790 000,–

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 790 000,– Kč Cena slovy: sedmsetdevadesáttisíc Kč

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

– 28 –

D. Seznam příloh 1. LV č. 136 k.ú. Mnichov pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem 2. KM k LV č. 136 k.ú. Mnichov pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem 3. mapy místa 4. fotopříloha

Odhad tržní hodnoty č. 5086

Recommend Documents