Odhad tržní hodnoty č. 5046

Odhad tržní hodnoty č. 5046

Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: 065 Ex 00888/10-135 ze dne: 31.3.2015 Účel posudku:exekuční řízení prodejem podílu 1/12 na nemovité věci (bytu) ve spoluvlastnictví povinné Lenky Szabóové na LV 5263 k.ú. Rožnov pod Radhoštěm , obec Rožnov pod Radhoštěm USN č.j. 065 Ex 00888/10-135 Objednatel posudku:

Podle stavu ke dni 5. 5. 2015 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 33 stran textu a 17 stran příloh . Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 5. 5. 2015

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/12 na nemovité věcí bytové jednotky (bytu) ve spoluvlastnictví povinné Lenky Szabóové: 1157/13 byt - podíl na společných částech domu a pozemku 5221/108844 Vymezeno v budova: Rožnov pod Radhoštěm č.p. 1157, bytový dům LV 2919 Na parcele č. st 1994 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 297 m2 LV 2919 zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí, pro obec Rožnov pod Radhoštěm , katastrální území Rožnov pod Radhoštěm , pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně , Exekutorský úřad Šumperk dle č.j. USN 065 Ex 00888/10-135 ze dne 31.3.2015

2. Informace o nemovitosti Nemovitost bytová jednotka č. 1157/13 (byt) v budově – domě č.p. 1157 , LV 5263 , nacházející se na pozemku parc č. st 1994, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 5221/108844 LV 2919, se všemi právy a závadami zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí pro obec Rožnov pod Radhoštěm , katastrální území Rožnov pod Radhoštěm tvoří s pozemkem a příslušenstvím jednotný a funkční celek.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Vnjší prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. 5. 2015 za přítomnosti rod. příslušníka . Povinná se v místě bydliště nezdržuje.

4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 00888/10-135 ze dne 31.3.2015 - LV č. 7832 k.ú. Rožnov pod Radhoštěm ,obec Rožnov pod Radhoštěm - snímek KM k. LV č. 7832 k.ú. Rožnov pod Radhoštěm ,obec Rožnov pod Radhoštěm (zdroj čúzk internet) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, ve znění vyhl 199/2014 kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - ZOM č. 151/1997 Sb - OSŘ s komentářem (Beck) - nařízení vlády č. 453 ze dne 11.12.2013 O stanovení postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě - Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI

–3–

- obecná metodika oceňování nemovitostí - údaje: RK, IRI, internet - mapový server google eart, google map a mapy.cz - vlastní prohlídka nemovitosti - fotopříloha pořízená znalcem

5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Zlínský Vsetín Rožnov pod Radhoštěm Rožnov pod Radhoštěm (742937)

List vlastnictví číslo: 5263 Vlastníci: 1. Červenková Františka 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 7/12

2. Červenková Věra Lonkova 470, Polabiny, 53009 Pardubice

Podíl: 1/12

3. Slanařová Naděžda Podíl: 1/12 Mikuláškovo náměstí 562/2, Starý Lískovec, 62500 Brno 4. Szabóová Lenka 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 1/12

5. Šindler Jiří č.p. 230, 74273 Veřovice

Podíl: 1/12

6. Trčková Marta Kulturní 1736, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 1/12

List vlastnictví číslo: 2919 Vlastníci: 1. Balán Jakub 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 3 001/54 422

2. Barabášová Gabriela 1. Máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 5 221/108 844

3. Barabášová Milada 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 2 555/54 422

4. Bortl Radek 1. máje 1155, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 1 817/27 211

5. Čech Dalimil Ing.Mgr. Podíl: 1 210/27 211 MBA, Dubková 887, 75661 Rožnov pod Radhoštěm 6. Červenková Františka 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 36 547/1 306 128

–4–

7. Červenková Věra Lonkova 470, Polabiny, 53009 Pardubice

Podíl: 5 221/1 306 128

8. Daehnová Magda 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 3 001/54 422

9. Společné jmění manželů Dočkal Jiří a Dočkalová Jarmila 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 3 001/54 422

10. Společné jmění manželů Jurásek Jiří a Jurásková Anna 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 1 817/27 211

11. Kramolišová Anežka 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 1 799/54 422

12. Společné jmění manželů Leška Jozef Ing. a Lešková Marta 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 1 817/27 211

13. Marková Radomíra 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 3 001/54 422

14. Petrlová Jaroslava 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 2 555/54 422

15. Poulíčková Anastazie 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 3 001/54 422

16. Rayko Mariya 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 2 555/54 422

17. Slanařová Naděžda Podíl: 5 221/1 306 128 Mikuláškovo náměstí 562/2, Starý Lískovec, 62500 Brno 18. Szabóová Lenka 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 5 221/1 306 128

19. Společné jmění manželů Šimurda Vlastislav a Šimurdová Ludmila 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 5 221/108 844

20. Šindler Jiří č.p. 230, 74273 Veřovice

Podíl: 5 221/1 306 128

21. Študent Jiří Jaroňkova 1749, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 1 817/27 211

22. Trčková Marta Kulturní 1736, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 5 221/1 306 128

23. Válková Zuzana 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 2 555/54 422

24. Žitníková Libuše 1. máje 1157, 75661 Rožnov pod Radhoštěm

Podíl: 5 221/108 844

–5–

6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí pro obec Rožnov pod Radhoštěm , katastrální území Rožnov pod Radhoštěm LV č. 5263 a 2919 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil formální stav zápisu do Katastru nemovitostí.

7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů vztahující se k vlastnictví nemovité věci (z podkladů katastrálního úřadu) . Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí (získaného na portálu ČÚZK) a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. . Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací nemovitost byt není pronajat. . Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota THU)

–6–

-

Výnosový porovnávací

Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Tato metoda nebyla použita. Věcná hodnota nemovitosti dle technicko hospodářských ukazatelů V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH nemovitosti byla převzata z realitních serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Tato metoda byla jako pomocná částečně použita. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Výnosové oceňování představuje jednu z fundamentálních metod hodnocení nemovitostí. Prezentuje čistě ekonomický pohled vyjadřující užitek, který je nemovitost schopna investorovi v budoucnu přinést. Principem výnosové metody oceňování nemovitostí je sumarizace budoucích čistých zisků převedených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Míru nejistoty vyjádření současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů vyjadřuje diskontní míra. Vztah pro výnosovou hodnotu by se dal obecně vyjádřit několika vztahy a to zejména v závislosti na vnějších vlivech, ale také na tom jaký je záměr majitele nemovitosti. Na vývoj výnosů a nákladů v čase působí mnoho faktorů, z nichž pouze některé může majitel přímo ovlivňovat, nebo dokonce předvídat. Jsou to právě náklady a výnosy, jejichž výše a vzájemný poměr rozhodne o tom, zda bude investice rentabilní, či ne. Jejich analýzu však musí provést investor. Dosavadní znalecká praxe vychází ve většině případů výnosového hodnocení nemovitostí z jednofázového modelu, tzv. „věčné renty“. Prvním předpokladem pro její použití je dlouhá doba pronájmu Dalším, neméně důležitým předpokladem pro použití věčné renty, je poněkud statická podmínka konstantního zisku v průběhu hodnoceného období Tento předpoklad vychází ze zjednodušeného předpokladu, že rozdíl výnosů a nákladů je po uvažovanou dobu užití investice konstantní. Předpokladem pro analýzu výnosů je skutečnost, že vývoj nájemného bude sledovat vývoj inflace. Inflace je definována jako zvýšení cenové hladiny a její výše se stanovuje na základě váženého průměru životních nákladů podle tzv. „průměrného cenového koše“. Jejím zpracováním se zabývá Statistický úřad a zveřejňuje jej v měsíčních intervalech. Výnos z pronájmu nemovitosti Výnos z pronájmu nemovitosti tvoří zdroj, který slouží ke krytí nákladů a zisku. Měl by tedy dosahovat minimálně výše nákladů. Zkušenosti říkají, že vývoj výnosů se dá jednoduše ztotožnit s vývojem inflace, protože v převážné většině případů, se kterými se lze v praxi setkat, je nájemné (výnosy z pronájmu nemovitosti) vázáno na tento ukazatel tzv. inflační doložkou. Údaje pro stanovení nájemného vychází ze statistických údajů RK a Realitních makléřů v oblasti a z inzerce Realitních kanceláří. Z toho vyplývá, že pro obec Vrbno pod Pradědem publikované nájemné je v rozmezí 81,30 – 89,90 Kč/m2 . Průměrná cena dle inzerovaných nabídek k pronájmu je za poslední období po redukci místa (ke dni ocenění) cca 42,80 Kč/m2

–7–

Podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 se dle § 8 se jednotka která je byt, nebo zahrnuje byt oceňuje nákladovým, nebo porovnávacím způsobem. Nákladový způsob a způsob výnosový jsou metody pomocné a slouží k přibližné orientaci při analýze odhadu obvyklé (obecné, tržní) ceny. Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn byt (bytová jednotka) jako celek a příslušenství se oceňuje spolu jako součást nemovité věci. Oceňovaná nemovitost je na okraji zastavěného území obce na okraji preferované klidné oblasti v docházkové a dojezdové vzdálenosti do centra města Opavy. popis bytové jednotky 1157/13 (bytu) v bytovém domě ul. 1. Máje 1157. Rožnov pod Radhoštěm Bytová jednotka (byt) v bytovém domě o dvou pokojích a příslušenství je situována ve 4 NP bytového domu přístupné po vnějších betonových schodech a vnitřních schodech do 4 NP. Dle kupní smlouvy se jedná o dvoupokojový byt s příslušenstvím o výměře 52,21 m2. Dle zjištění znalce se jedná o dobře udržovaný dvoupokojový byt v bytovém domě. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna vlastní vnitřní prohlídka rodinným příslušníkem povinného, kvůli zdravotnímu stavu rodinného příslušníka údaje o bytové jednotce (bytu) byly získány prohlášení vlastníka uložené na Katastru nemovitostí a rodinného příslušníka. Pozemky: Parcela číslo st 1994 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 297 m2 je zapsána na LV 2919 k.ú. Rožnov pod Radhoštěm . Podíl na pozemku a společných částech domu, který je příslušný bytové jednotce 1157/13 je 5221/108844.. Účel využití Byt v bytovém domě Trh s nemovitostmi Realitní trh pro Valasšké Meziříčí a okolí (vč. města Rožnov pod Radhoštěm) má v nabídce dostatek bytových jednotek. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v nepreferovaných částech města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Místnosti oceňovaného bytu jsou orientovány na V

–8–

konfigura terénu bytový dům č.p. 1157 ulice 1. Máje, obec Rožnov pod Radhoštěm pozemku

je situován na rovinatém

poloha vzhledem k centru bytový dům č.p. 1157 je situován spíše na okraji obce s urbanizovanou zástavbou bytových domů a občanské vybavenosti s vyšší než průměrnou koncentrací obyvatel v blízkosti skladištní a průmyslové zóny Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území bytových domů, městské zeleně, vnitroblokové zeleně Místo je poměrně rušné s větším provozem motorových vozidel. Inženýrské sítě Nemovitost má možnost napojení na všechny inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, datové služby) Doprava Město Rožnov pod Radhoštěm mezinárodního významu

je dobře přístupné po komunikacích nadregionálního a

Obchod a služby město Rožnov pod Radhoštěm disponuje kompletní soustavou obchodu a služeb Školství Město Rožnov pod Radhoštěm disponuje kompletním školstvím od mateřských školek po střední a učňovské školství Zdravotnictví k dispozici je nemocnice, poliklinika, privátní ordinace odborných i praktických lékařů, zubních lékařů, lékárny Kultura, sport, ubytování Kompletní nabídka kulturních akcí Úřady Kompletní soustava úřadů státní správy a samosprávy města Banky a stavební spořitelny v místě. Oddělení policie ano Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových a železničních linek Životní prostředí Vyšší hladina hluku a otřesů z intenzivní dopravy Přírodní lokalita Městská aglomerace

–9–

Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovité věci - bytové jednotky Příslušenství nemovitosti bez dopadu na cenu nemovité věci - bytové jednotky Typ nemovitosti Bytová jednotka – byt v bytovém domě Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření

8. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 2919 b) Věcná práva 1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění II. Byt a) Byt 1)Jednotka b) Ocenění porovnávací metodou

– 10 –

B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi –0,01 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,990 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost

Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00

0,00 0,00 0,03 –0,01 0,00 0,00

– 11 –

11 Vlivy ostatní neuvedené

I. Vlivy snižující cenu

–0,30

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,710 i=2

Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 2919 b) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.

– 12 –

II. Byt a) Byt 1) Jednotka Ocenění I. Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 2919 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Rožnov pod Radhoštěm Název okresu: Vsetín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 854,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 513,62 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,990 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Oi 0,95 0,85

0,80 1,00 0,95 0,98

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

– 13 –

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,710 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,703 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 361,0749 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 1994 zastavěná plocha a nádvoří 297 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

Cena [Kč] 107 239,25

5 221 / 108 844 5 144,02 Kč

Pozemky na LV číslo 2919 – určená cena:

5 144,02 Kč

b) Věcná práva b.1) Obecná metoda b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):

0,– Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného

×

Hodnota věcného břemene:

=

–1 0,– Kč

II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Jednotka – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): předsíň WC lázeň spíž kuchyně 1 pokoj 2 pokoj Podlahové plochy jednotky – celkem:

+ + + + + + =

9,42 m2 0,95 m2 2,10 m2 0,45 m2 8,59 m2 18,37 m2 12,33 m2 52,21 m2

– 14 –

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Rožnov pod Radhoštěm Počet obyvatel: 16 672 Základní cena (ZC): 16 721,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1962 Stáří stavby (y): 53 Koeficient pro úpravu (s): 0,735

Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,10 1,00*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,662

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 11 069,30 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,990 Index polohy (IP): 0,710 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 52,21 × 11 069,30 × 0,990 × 0,710 =

406 225,70 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 5 144,02 Kč Spoluvlastnický podíl: × 5 221 / 108 844 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 246,75 Kč 246,75 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 406 472,45 Kč Jednotka – určená cena:

406 472,45 Kč

b) Ocenění porovnávací metodou Byt 3+1, Rožnov pod Radhoštěm Realitní server: Sreality.cz

Kód nabídky: 2604

– 15 –

http://www.sreality.cz Nabídková cena:

Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

MoniT-ID:

2A1880

Číslo obce:

544841

Kraj:

Zlínský

1 020 000,– Kč vč. DPH 13 783,78 Kč/m2 Oděská, Rožnov pod Radhoštěm Rožnov pod Radhoštěm 16 672 Vsetín

Popis: Prodej bytu 3+1 na ul. Oděská v Rožnově pod Radhoštěm. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí panelového domu. Dům je po kompletní revitalizaci vč. zateplení a balkónu. Podlahová plocha bytu činí 74m2. Naleží k němu komora, zasklená lodžie a sklepní box. V bytě jsou nové plovoucí podlahy (kuchyně, chodba), kuchyňská linka a koupelnové zařízení, ostatní je v původním, dobrém a zachovalém stavu. Lokalita s občanskou vybaveností. Ihned k dispozici. Celková plocha: 74 m2 Užitná plocha: 74 m2 Dispozice bytu: 3+1 Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: ne Číslo podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní

8

Byt 2+1, Rožnov pod Radhoštěm Realitní server:

Sreality.czhttp://www.sreality.cz

Kód nabídky: N13

MoniT-ID:

B13 2806D5

– 16 –

Nabídková cena:

870 000,– Kč vč. DPH 16 415,09 Kč/m2 včetně provize, včetně právního servisu


Travinářská, Rožnov pod Radhoštěm Rožnov pod Radhoštěm 16 672 Vsetín

Číslo obce:

544841

Kraj:

Zlínský

Popis: K prodeji byt 2 +1 v Rožnově pod Radhoštěm v ulici Travinářská. Byt v osobním vlastnictví, výměra je 53 m2, umístění ve 4. patře, dobře udržovaný původní stav, neprůchozí pokoje, balkon, sklepní box. Dům je pětipodlažní, zateplený.Měsíční náklady vč. fondu oprav a záloh na teplo a vodu 2695,-Kč + zálohy elektro a plyn. Celková plocha: 53 m2 Užitná plocha: 53 m2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Umístění v ochranné lokalitě: Okolní zástavba: obytná Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 5 Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Příslušenství: balkón, sklep

CHKO

4 1

Byt 3+1, Rožnov pod Radhoštěm Realitní server: Reality IDnes 11 - 118

Kód nabídky: IDNES-163 EX 01160 /

– 17 –

http://reality.idnes.cz Nabídková cena:


342 000,– 5 700,–

MoniT-ID:

2BE144

Číslo obce:

544841

Kraj:

Zlínský

Kč vč. DPH Kč/m2

Rožnov pod Radhoštěm, okres Vsetín Rožnov pod Radhoštěm 16 672 Vsetín

Popis: Stavby: Předmětem je byt č. 1162/4 v bytovém domě č. p. 1162 na ulici 1. máje, Rožnov pod Radhoštěm, respektive spoluvlastnický podíl na něm, a to v rozsahu 1/2 . Daná bytová jednotka se nachází v 1. NP bytového domu č. p. 1162 v obci Rožnov pod Radhoštěm, který je postaven na pozemku st. parc. č. 310 v k. ú. Rožnov pod Radhoštěm. Jedná se o byt o velikosti 3+1 v panelovém bytovém domě v zastavěné části obce. Bytový dům byl postaven cca. v roce 1967 jako panelový montovaný osmipodlažní dům s plochou... střechou. Dům je napojen na inženýrské sítě, a to veřejný vodovod, plynovod, kanalizaci, elektro a centrální dálkové topení. K datu ocenění byl bytový dům po revitalizaci – zateplení fasády, výměna oken. Bytová jednotka má celkovou podlahovou plochu 60.28 m2. Byt se skládá z pokoje, kuchyně, chodby, koupelny, WC, ložnice, pokoje, lodžie. Jako společné části domu náleží k bytu vstupní prostory OD, prostor schodiště, chodba, společné nebytové prostory domu a konstrukce domu. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace, rozvody vody, plynu, kanalizace a elektro. Celková plocha: 60 m2 Užitná plocha: 60 m2 Dispozice bytu: 3+1 Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 8 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Příslušenství: balkón, lodžie, sklep

8

– 18 –

Byt 3+1, Rožnov pod Radhoštěm Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz

Kód nabídky: 84338 MoniT-ID: 2DD197

Nabídková cena:

860 000,– Kč vč. DPH 11 944,44 Kč/m2 včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu


Moravská, Rožnov pod Radhoštěm Rožnov pod Radhoštěm 16 672 Vsetín

Číslo obce:

544841

Kraj:

Zlínský

Popis: Nabízíme k prodeji byt 3+1 se šatnou o celkové ploše 72 m2, který se nachází v 1 NP panelového domu po celkové revitalizaci revitalizaci. Byt je v původním, ale velmi zachovalém stavu s neprůchozími pokoji a prostornou šatnou a je připravený k okamžitému užívání. Poloha bytu zaručuje dobrou dostupnost k občanské vybavenosti. Doporučujeme prohlídku. S financování vám pomůže naše hypoteční . Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Celková plocha: 72 m2 Užitná plocha: 72 m2 Dispozice bytu: 3+1 Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Třída energetické náročnost budovy: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Doprava: silnice, MHD, autobus, vlak

5 Třída G - Mimořádně nehospodárná

– 19 –

Byt 2+1, Rožnov pod Radhoštěm Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz

Kód nabídky: 428465 MoniT-ID: 2CD23D

Nabídková cena:

750 000,– Kč vč. DPH 14 423,08 Kč/m2 včetně provize, Cena je včetně provize a právních služeb RK


Rožnov pod Radhoštěm, okres Vsetín Rožnov pod Radhoštěm 16 672 Vsetín

Číslo obce:

544841

Kraj:

Zlínský

Popis: Nabízíme k prodeji byt ve vyhledávané lokalitě blízko centra s dobrou dostupností k veškeré občanské vybavenosti. Byt je v původním stavu, připraven k rekonstrukci dle představ nového majitele. Dům prošel nedávno celkovou revitalizací. Bytová jednotka je v družstevním vlastnictví, anuita splacena a je možnost převodu do osobního vlastnictví. Doporučujeme prohlídku. Celková plocha: 52 m2 Užitná plocha: 50 m2 Plocha sklepa: 2 m2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh konstrukce: panelová Stav objektu: před rekonstrukcí Objekt je zařízen: ne Rok rekonstrukce: 2010 Číslo podlaží: 0 Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Druh vlastnictví: družstevní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon Doprava: silnice Příslušenství: sklep Vybavení: výtah

8 1

– 20 –

Byt, Rožnov pod Radhoštěm Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:


Kód nabídky: BT8601363:1670679 MoniT-ID: 2806FB

875 000,– Kč vč. DPH 16 509,43 Kč/m2 Čs. armády, Rožnov pod Radhoštěm Rožnov pod Radhoštěm 16 672 Vsetín

Číslo obce:

544841

Kraj:

Zlínský

Popis: Celková plocha: 53 m2 Užitná plocha: 53 m2 Plocha balkónu/terasy: 2 m2 Dispozice bytu: Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Příslušenství: balkón

5

– 21 –

Byt 3+1, Rožnov pod Radhoštěm Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:

1 100 000,– Kč vč. DPH 14 864,86 Kč/m2 vč. provize a právního servisu


Oděská, Rožnov pod Radhoštěm Rožnov pod Radhoštěm 16 672 Vsetín

Kód nabídky: 064-N01010 MoniT-ID: 273B44

Číslo obce:

544841

Kraj:

Zlínský

Popis: Nabízíme k prodeji byt 3+1 v OV o výměře 74m2. Byt se nachází na ulici Oděská, v panelovém domě s výtahem, ve 3.NP z celkových 7.Byt je dispozičně výborně řešený, dva pokoje jsou neprůchozí(ložnice) a jeden pokoj je průchozí(obývák). Okna jsou situována na východ a na sever s výhledem do zeleně. K bytu náleží sklepní kóje, lodžie a v domě je možnost využití kolárny, sušárny, popř. dílny. Velkou výhodou bytu je také komora, která může sloužit jako šatna nebo pracovna.Celý dům prošel revitalizací v roce 2013 - střecha, zateplení, nové lodžie, vchodové dveře.Rekonstrukce bytu: zděné jádro, koupelna s vanou, samostatné wc, kuchyňská linka, nová plastová okna a parapety.V blízkosti se nachází veškerá občanská vybavenost. Pro domluvení prohlídky nebo zarezervování nemovitosti kontaktujte makléře nabídky. Celková plocha: 74 m2 Užitná plocha: 74 m2 Dispozice bytu: 3+1 Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod

7

– 22 –

Elektřina: Plyn: Kanalizace: Parkování: Rozvody: Příslušenství:

230V plynovod veřejná kanalizace parkovací stání telefon, internet lodžie, sklep


980 000,– Kč vč. DPH 10 888,89 Kč/m2 včetně provize, včetně právního servisu


Moravská, Rožnov pod Radhoštěm Rožnov pod Radhoštěm 16 672 Vsetín

Kód nabídky: 18/3166 MoniT-ID: 2A186D

Číslo obce:

544841

Kraj:

Zlínský

Popis: Nabízíme Vám prostorný slunný byt 3+1, 90m2 bez balkonu s velkou komorou možnost úpravy na šatnu nebo pracovnu.Byt je v dobrém, původním stavu. V poměru kvality a ceny se jedná o nejlepší nabídku v Rožnově. Dům je po revitalizaci. Byt se nachází v 1.patře bytového domu. Celková plocha: 90 m2 Užitná plocha: 90 m2 Dispozice bytu: 3+1 Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní

6

– 23 –

dálkový vodovod 230V plynovod veřejná kanalizace internet, kabelová televize

Voda: Elektřina: Plyn: Kanalizace: Rozvody:


855 000,– Kč vč. DPH 13 153,85 Kč/m2 Rychlé jednání = dohoda možná !


Borová, Rožnov pod Radhoštěm Rožnov pod Radhoštěm 16 672 Vsetín

Kód nabídky: 0004 MoniT-ID: 2A187D

Číslo obce:

544841

Kraj:

Zlínský

Popis: Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví 3+1 v obci Rožnov pod Radhoštěm, v okrese Vsetín. Příjezd po obecní asfaltové komunikaci, parkovací místo přímo před domem. V bytě se nachází : předsíň, dětský pokoj, ložnice, kuchyně, WC, koupelna (koupelna sWC průchozí), a obývací pokoj (vstup na balkón). Nemovitost je umístěna na okraji sídliště Koryčanské Paseky. Kompletní obnčanská vybavenost v místě, přímo v dosahu ZŠ, školka, dětské hřiště, v okolí 5 minut nák.centrum Albert, Billa, Lidl. V roce 2009 nová plastová okna. Doporučujeme prohlídku ! Vlastníci v insolvenci, prodej přímo od insolvenčního správce + se souhlasem soudu = velmi bezpečná koupě ! V případě rychlého jednání je dohoda možná ! Celková plocha: Užitná plocha: Plocha balkónu/terasy: Dispozice bytu: Druh konstrukce:

65 m2 65 m2 4 m2 3+1 panelová

– 24 –

Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: ne Číslo podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 8 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon, internet, kabelová televize, kabelové rozvody Doprava: silnice, MHD, autobus, vlak Příslušenství: balkón

Byt garsoniéra, Rožnov pod Radhoštěm Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:


Kód nabídky: 2318 MoniT-ID: 2028E9

535 000,– Kč vč. DPH 14 459,46 Kč/m2 Revoluční, Rožnov pod Radhoštěm Rožnov pod Radhoštěm 16 672 Vsetín

Číslo obce:

544841

Kraj:

Zlínský

Popis: Prodej garsonky na ulici Revoluční v Rožnově pod Radhoštěm. Byt se nachází v pátém patře panelového domu s výtahem. Výtah je nový po revitalizaci, stejně tak zateplení a plastová okna. Podlahová plocha bytu činí 37m2. Náleží k němu sklepní box a balkón s jižní orientací , s výhledem na Hradisko. Jádro bytu je původní, v dobrém a zachovalém stavu. TV a internet kabel samozřejmostí. Klidná a oblíbená lokalita s dobrou dostupností. Ihned k dispozici. Celková plocha:

37 m2

– 25 –

Užitná plocha: 37 m2 Dispozice bytu: garsoniéra Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: ne Číslo podlaží: 5 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: družstevní

8



Kód nabídky: 2284 MoniT-ID: 1D5BEF

920 000,– Kč vč. DPH 12 266,67 Kč/m2 5. května, Rožnov pod Radhoštěm Rožnov pod Radhoštěm 16 672 Vsetín

Číslo obce:

544841

Kraj:

Zlínský

Popis: Prodej bytu 4+1 na ul. 5.května v Rožnově pod Radhoštěm. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí nízkopodlažního panelového domu s výtahem. Podlahová plocha činí 75m2. Součástí je lodžie o vel. 3m2 s východní orientací, komora a dva sklepy. Byt je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci. Obdélníková chodba s neprůchozími pokoji. Jedná se o dům ve slepé ulici, tudíž se jedná o klidnou a oblíbenou lokalitu. Parkování před domem. Centrum města 500m. Celková plocha: Užitná plocha: Dispozice bytu: Druh konstrukce: Stav objektu:

75 m2 75 m2 4+1 panelová velmi dobrý

– 26 –

Objekt je zařízen: ne Číslo podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní

5



Kód nabídky: 2271 MoniT-ID: 1B14B5

550 000,– Kč vč. DPH 12 790,70 Kč/m2 Partyzánská, Rožnov pod Radhoštěm Rožnov pod Radhoštěm 16 672 Vsetín

Číslo obce:

544841

Kraj:

Zlínský

Popis: Nabízíme k prodeji družstevní byt 1+1 na ulici Partyzánská v Rožnově pod Radhoštěm. Byt se nachází ve 2. nadzemním podlaží cihlového domu. Celková podlahová plocha činí 43m2. Je zde nutná kompletní rekonstrukce. Bytu náleží sklepní box. Byt se nachází ve velice klidné lokalitě nedaleko centra města. Celková plocha: 43 m2 Užitná plocha: 43 m2 Dispozice bytu: 1+1 Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ne Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: družstevní

3

– 27 –

Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta

Výchozí cena (VC) Množství (M) Kčasový Kvybav. Kzdroje Jednotková cena Váha (V) (JC) Byt 3+1, Rožnov pod Radhoštěm 1 020 000,– Kč 74,00 m2 0,80 1,00 1,00 0,80 8 821,62 Kč 1,0 Byt 2+1, Rožnov pod Radhoštěm 870 000,– Kč 53,00 m2 0,80 1,00 1,00 0,80 10 505,66 Kč 1,0 Byt 3+1, Rožnov pod Radhoštěm 342 000,– Kč 60,00 m2 0,80 1,00 1,00 0,80 3 648,– Kč 1,0 Byt 3+1, Rožnov pod Radhoštěm 860 000,– Kč 72,00 m2 0,80 1,00 1,00 0,80 7 644,44 Kč 1,0 Byt 2+1, Rožnov pod Radhoštěm 750 000,– Kč 52,00 m2 0,80 1,00 1,00 0,80 9 230,77 Kč 1,0 Byt, Rožnov pod Radhoštěm 875 000,– Kč 53,00 m2 0,80 1,00 1,00 0,80 10 566,04 Kč 1,0 Byt 3+1, Rožnov pod Radhoštěm 1 100 000,– Kč 74,00 m2 0,80 1,00 1,00 0,80 9 513,51 Kč 1,0 Byt 3+1, Rožnov pod Radhoštěm 980 000,– Kč 90,00 m2 0,80 1,00 1,00 0,80 6 968,89 Kč 1,0 Byt 3+1, Rožnov pod Radhoštěm 855 000,– Kč 65,00 m2 0,80 1,00 1,00 0,80 8 418,46 Kč 1,0 Byt garsoniéra, Rožnov pod Radhoštěm 535 000,– Kč 37,00 m2 0,80 1,00 1,00 0,80 9 254,05 Kč 1,0 Byt 4+1, Rožnov pod Radhoštěm 920 000,– Kč 75,00 m2 0,80 1,00 1,00 0,80 7 850,67 Kč 1,0 Byt 1+1, Rožnov pod Radhoštěm 550 000,– Kč 43,00 m2 0,80 1,00 1,00 0,80 8 186,05 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kzdroje) Minimální jednotková cena za m2:

3 648,– Kč

– 28 –

Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:

8 384,01 Kč 10 566,04 Kč

× =

8 384,01 Kč 52,21 m2 437 729,16 Kč 437 730,– Kč

– 29 –

C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Šumpersko má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace

– 30 –

2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá město Rožnov pod Radhoštěm má průměrnou nezaměstnanost Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i (ne)možnostech získat zaměstnání . Z uvedených statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti. Z informací od realitních kanceláří a realitních makléřů v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat spíše o spodních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti Ocenění výnosovou metodou je přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze.

– 31 –

Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Bytový dům č.p. 1157 na ulici 1. Máje v Rožnově pod Radhoštěm s bytovou jednotkou 1157/13 o výměře 52,21 m2 tvořící podíl 5221/108844 na pozemku a společných částech domu s příslušenstvím je situován na okraji města Rožnov pod Radhoštěm a v blízkosti skladištní a průmyslové zóny s docházkovou vzdáleností do centra města. V u urbanizovaném prostředí bytových domů , městské zeleně a vnitroblokové zeleně. . Dvoupokojový byt je dle omezené prohlídky, (kompletní vnitřní prohlídka nebyla umožněna) dle rodinného příslušníka povinné dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. Samotný bytový dům byl v roce 2010 zateplen. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné práva a závady, které nezaniknou dražbou a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota práv a závad je 0,00 Kč

– 32 –

Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu podílu 5221/108844 Hodnota věcných práv obecná

5 144,02 Kč 0,– Kč

Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny bytu celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/12

406 470,– 437 730,– 440 000,– 37 000,–

Kč Kč Kč Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 440 000,– Kč Cena slovy: čtyřistačtyřicettisíc Kč

Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Červenková Františka Červenková Věra Slanařová Naděžda Szabóová Lenka Šindler Jiří Trčková Marta

Vlastnický podíl 7 / 12 1 / 12 1 / 12 1 / 12 1 / 12 1 / 12

Podíl ceny 256 666,67 Kč 36 666,67 Kč 36 666,67 Kč 36 666,67 Kč 36 666,67 Kč 36 666,67 Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/12 podle odborného odhadu znalce

37 000,– Kč Cena slovy: třicetsedmtisíc Kč

– 33 –

D. Seznam příloh 1. LV č. 5263 k.ú. Rožnov pod Radhoštěm, obec Rožnov pod Radhoštěm 2. KM k LV č LV č. 5263 k.ú. Rožnov pod Radhoštěm, obec Rožnov pod Radhoštěm 3. prohlášení vlastníka budovy vztahující se k bytu č. 1157/13 4. mapy místa 5. fotopříloha

Odhad tržní hodnoty č. 5046

Recommend Documents