Odhad tržní hodnoty č. 5041
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 0635 Ex 02267/10-078 ze dne: 11.12.2014 Účel posudku:exekuční řízení prodejem podílu 1/2 z nemovité věci ve spoluvlastnictví povinné Hanny Arabaszové zapsané na LV č. 71 k.ú. Sosnová , Obec Sosnová USN č.j. 065 Ex 02267/10-078 Podle stavu ke dni 19. 4. 2015 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 37 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 19. 4. 2015 Objednatel posudku:
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/2 z nemovitých věcí ve spoluvlastnictví povinné Hany Arabaszové: Pozemek parcela č. st 198 druh. Zastavěná plocha a nádvoří výměra 52 m2 Součástí je stavba Sosnová č.p. 198 rodinný dům, stavba stojí na pozemku parcela č. st 198 Pozemek parcela č. 810/4 druh: zahrada výměra 583 m2 Pozemek parcela č. 810/5 druh: zahrada výměra 400 m2 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava , pro obec Sosnová , katastrální území Sosnová na LV č. 71 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 02267/10-078 ze dne 11.12.2014.
2. Informace o nemovitosti Nemovitá věc rodinný dům č.p 158 s příslušenstvím zapsané na Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava , pro obec Sosnová , katastrální území Sosnová na LV č. 71 tvoří s pozemky jednotný a funkční celek. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Vnější prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 4. 2015 bez přítomnosti vlastníků. Dle všech vnějších znaků a sdělení sousedů byla povinná v domě přítomna.
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 02267/10-078 ze dne 11.12.2014 - LV č. 71 k.ú.Sosnová , obec Sosnová - KM k LV č. 71 k.ú.Sosnová , obec Sosnová (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, ve znění vyhl 199/2014 kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - ZOM č. 151/1997 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - OSŘ s komentářem (Beck) - fotopříloha pořízená znalcem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Opava Sosnová Sosnová (752479)
List vlastnictví číslo: 71 Vlastníci: 1. Arabaszová Hana č.p. 158, 79312 Sosnová
Podíl: 1/2
2. Kornas Josef Loděnice 109, 74774 Holasovice
Podíl: 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava , pro obec Sosnová , katastrální území Sosnová na LV č. 71 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav
–4–
Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro
–5–
použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky.
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 158 na pozemku parcela č. st 198 s příslušenstvím je situován na okraji obce Sosnová při účelové komunikaci. Informace o obci Sosnová : OBEC SOSNOVÁ HISTORIE Obec Sosnová leží v krásném podhůří Jeseníků mezi městy Bruntálem, Krnovem a Opavou. Sosnovou protéká potok Hořina, jenž pramení nad obcí. Na katastru o rozloze 1341 ha žije 415 obyvatel. Obec Sosnová, původním jménem německy Zossen, byla dle dostupných údajů založena v 11. století - první dostupný čas. Údaj z r. 1038, kdy se hovoří o menším hlídkovém hradu ( tvrzi ) obchodní cesty, po které se dopravovala sůl z Polska do vnitrozemí. V roce 1241 byla obec napadena a zničena Tatary. Další údaj o obci je až z roku 1377, kdy došlo k rozdělení opavského knížectví mezi syny Mikuláše II. Sosnová, kterou tehdy držel Petřík ze Šlevic, se stala manským sídlem krnovského knížectví. Zemané ze Šlevic, kteří se také psali do Sosnové, drželi statek do roku 1465. Potom se jeho majitelé rychle střídali. Roku 1465 byla Sosnová vložena do zemských desek (prodána) Absolonovi z Tvorkova, pak Albrechtovi z Výčap a r. 1501 Janovi z Bobolusk a jeho bratru Mikuláši. Ti vložili r. 1513 Sosnovou bratrům Janu a Kašparovi z Bítova. OBEC SOSNOVÁ SOUČASNOST V součastné době je v obci obecní úřad, pošta, veřejná telefonní budka osvětlená i pro noční užívání. Nejbližší benzínová stanice je v Horním Benešově vzdálená asi 6 km. Směnit peníze lze v Opavě a Bruntále – obě města vzdálená 20km, nebo také v Krnově, vzdáleném 15 km, ale není tam autobusové spojení. Nejbližší restaurace, kde je možno se stravovat je na Kukačce před Horním Benešovem, asi 5 km z obce, nebo v Brumovicích, asi 7 km od Sosnové. V obci je prodejna s
–6–
potravinami a hostinec. K obci patří dnes rekreační osada Lesní domky, vzdálená od obce 3 km směrem na Horní Benešov. Spojení dětí do základní a mateřské školy v Lichnově zajišťuje autobusová doprava. V obci jsou mimo veřejné kanalizace vybudovány všechny inženýrské sítě (vodovod, plynovod, kabelový rozvod telekomunikací, rozvod NN,VO). V obci je vybudován sportovní areál se šatnami, hřištěm na kopanou, na odbíjenou a vedlejším treninkovým hřištěm. Je v majetku místní TJ Sokol Sosnová, který hraje III. třídu okr. přeboru v kopané. Hřiště je volně přístupné všem, kteří mají chuť se nějakým způsobem sportovně vyžít. TJ zde mimo kopané pořádá a organizuje každoročně dětský den, turnaj v kopané pro starší pány, turnaj o pohár TJ, sportovní odpoledne a již tradiční drakiádu. V místní bývalé ZŠ je vcelku dobře vybavená menší tělocvična, která je v zimním období využívána ke cvičení žen a turnajům ve stolním tenise. Kino bylo zrušeno jednak pro nerentabilitu, ale hlavně z důvodu zastaralé promítací techniky, na kterou se již nepůjčují filmy (promítačky 16mm). Letní areál v hezkém prostředí slouží převážně k jediné akci a tou je tradiční přehlídka trampské a country písně, vždy ve druhém týdnu srpna, v sobotu za účasti 5-6 kapel z republiky. Tato akce je zahajována večer před přehlídkou vandrbálem a druhý den je zakončena táborákem. Ke společenským akcím je pronajímán obecní sál, který byl vybudován v budově bývalé mateřské školy. Obcí prochází turistická stezka Horní Benešov-Úvalno-Krnov. Procházkou touto stezkou lze navštívit kapličku Sv. Anny v Sosnové, vodní nádrž Pocheň, úvalenskou rozhlednu a dále město Krnov s kostelem a rozhlednou na Cvilíně. Ubytování v soukromí v počtu 10 lůžek poskytuje p. Bořek Raclavský, Sosnová 46, tel. 777873513. K rekreaci je možno využít vycházek do místních lesů a v letním období nabídky ke koupání v soukromém rybníku p. Weyricha pod letním areálem. Působí zde několik firem: Soška Slavomír – Statek Sosnová – ( sad: pěstování ovoce, chov ryb), Jan Sedlák - Jan a PETR, Výrobky z kůže a textilií ( ochranné pracovní prostředky a pomůcky ), Truhlářství – Jan Zifčák ( truhlářství, stolařství ), Vladislav Pavlát – Dřevostyl ( truhlářství, stolařství ), Sdružení STASPOL Sosnová ( potraviny, pohostinství ). Půdu obhospodařují soukromí zemědělci. V obci je pět rybníků, které patří soukromým osobám. V obci je rovněž čilá spolková činnost. Český svaz ochránců přírody, TJ Sokol Sosnová, Sdružení dobrovolných hasičů, Svaz zahrádkářů. Tyto organizace se mimo jiné starají také o celoroční bohaté kulturní a společenské dění v obci.
popis rodinného domu č.p. 158 , obec Sosnová Dům vesnického typu je samostatně stojící netypový rodinný dům S jedním NP a podkrovím a je situován na okraji obce Sosnová , při komunikaci místního (regionálního) významu. Místo je poměrně klidní i když s aktivním provozem motorových vozidel, ale ruch a otřesy z dopravy nejsou intenzivní. Tato část obce je s urbanizovanou výstavbou rodinných domů převážně zástavby z počátků 20 století.
–7–
Samotný rodinný dům je dle odborného odhadu znalce stáří min 85 let a stavebně navazující přístavba je dle odborného odhadu znalce novější. Vnější prohlídka proběhla bez účasti zástupce povinného. Rodinný dům je dle vnějších znaků t.č. obydlen. Toto potvrzují i místní obyvatelé. Celkově z vnější prohlídky je patrno,že rodinný dům je t.č. udržován a opravován. Jsou zjevné znaky o zateplení obvodového pláště budovy. Okna jsou ošetřená. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Ocenění a stanovení koeficientu vnitřního vybavení bylo provedeno s použitím standardů vz vyhlášky o OM. Kde nebylo možné zjistit vnitřní vybavení, uvažoval znalec o standardu. Příslušenství rodinného domu (vedlejší stavba) nemá vliv na obvyklou (obecnou, tržní) cenu oceňované nemovité věci. Účel využití Stavba objektu rodinného domu k bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech města i okresu (oblasti) Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována severně od místní komunikace č. 4599 konfigura terénu rodinný dům č.p. 158
je situován na mírně svažitém pozemku
poloha vzhledem k centru dům č.p. 158 je situován na okraji rodinných domů vesnického typu,
zastavěného území obce s urbanizovanou zástavbou
Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území vesnických rodinných domů bez zvláštního komfortu. ale i komfortní Inženýrské sítě Nemovitost má možnost napojení na všechny inženýrské sítě obce (vodovod, plynovod, kabelový rozvod telekomunikací, rozvod NN,VO).
Doprava
–8–
Obec Sosnová je dobře přístupná po komunikaci s městem Opava (20km) Bruntál (20 km) , Krnov 15 km. V obci je fungující autobusová s dostatečným pokrytím všech období dne. Obchod a služby V míst je pouze obchod s potravinami (smíšené zboží) a pohostinství Školství žádné Zdravotnictví Žádné ordinace praktického lékaře nebo stomatologa . Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení místní sportovní organizace,, Úřady Obecní úřad, pošta v Horním Benešově, telefon Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových Ve sledovaném období byla evidována vysoká nezaměstnanost 23,27 % Životní prostředí Žádná zvýšená hladina hluku a otřesy od intenzivní dopravy Přírodní lokalita Obec Sosnová leží v krásném podhůří Jeseníků mezi městy Bruntálem, Krnovem a Opavou. Sosnovou protéká potok Hořina, jenž pramení nad obcí.Obcí prochází turistická stezka Horní Benešov-Úvalno-Krnov. Procházkou touto stezkou lze navštívit kapličku Sv. Anny v Sosnové, vodní nádrž Pocheň, úvalenskou rozhlednu a dále město Krnov s kostelem a rozhlednou na Cvilíně. Změny v zástavbě Bez dopadu na ceny nemovitosti Příslušenství nemovitosti Bez dopadu na cenu nemovitých věcí Typ nemovitosti Rodinný dům, samostatně stojící Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Pozemek parcela č. st 198 druh. Zastavěná plocha a nádvoří výměra 52 m2 Součástí je stavba Sosnová č.p. 198 rodinný dům, stavba stojí na pozemku parcela č. st 198
–9–
Pozemek parcela č. 810/4 druh: zahrada výměra 583 m2 Pozemek parcela č. 810/5 druh: zahrada výměra 400 m2 pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 71
– 10 –
c) Věcná práva 1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění d) Ocenění porovnávací metodou
– 11 –
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový I. Vlivy snižující cenu investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,01 0,00
0,00 –0,04 –0,30
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 +
Pi) = 0,650 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost
Pi 1,01 0,03 0,00 0,00
0,00 0,00 0,03 –0,01 0,00 0,00
– 12 –
11 Vlivy ostatní neuvedené
I. Vlivy snižující cenu
–0,30
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,758 i=2
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 71 c) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
– 13 –
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název 1 NP podkroví Součet: Podlažnost:
Výška 8,86 m 4,20 m 13,06 m
Zastavěná plocha 9,30×7,50 7,50×7,50
126,00 / 69,75
= =
69,75 m2 56,25 m2 126,00 m2
= =
617,99 m3 236,25 m3 854,24 m3
= 1,81
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 8,86 × 9,30×7,50 podkroví 4,20 × 7,50×7,50 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Sosnová Počet obyvatel: 415 Základní cena (ZC): 1 812,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,01 0,04 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00 –0,06
– 14 –
13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1930 85 0,600
1,00*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,576
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 043,71 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,650 Index polohy (IP): 0,758 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 854,24 × 1 043,71 × 0,650 × 0,758 =
439 280,89 Kč
Rodinný dům – určená cena:
439 280,89 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
854,24 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 854,24 jedn. × 3 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: 100 × 85 / (85 + 35) = 70,833 % Odpočet opotřebení: 3 246 112,– Kč × 70,833 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
3 800,– Kč/jedn. =
– =
Rodinný dům – určená cena:
b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 71 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Sosnová Název okresu: Opava Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:
3 246 112,– Kč 3 246 112,– Kč
2 299 318,51 Kč 946 793,49 Kč 946 793,49 Kč
– 15 –
Popis znaku 1 Velikost obce 2 Hospodářsko-správní význam obce 3 Poloha obce 4 Technická infrastruktura v obci
Hodnocení znaku V. Do 500 obyvatel IV. Ostatní obce
Oi 0,50 0,60
V. Ostatní případy II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 1 380,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 253,37 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,650 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,80 0,85 0,90 1,00
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,758 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,493 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 124,9114 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 198 zastavěná plocha a nádvoří 52 810/4 zahrada 583 810/5 zahrada 400 Součet: 1 035 Pozemky na LV číslo 71 – určená cena:
Cena [Kč] 6 495,39 72 823,35 49 964,56 129 283,30 129 283,30 Kč
– 16 –
c) Věcná práva c.1) Obecná metoda c.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
d) Ocenění porovnávací metodou Dům, Dolní Životice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
1 290 000,–
Kód nabídky: FK615 MoniT-ID: 1B4D97
Kč vč. DPH
Dolní Životice Dolní Životice 1 126 Opava
Číslo obce:
553051
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Prodej rodinného domu v Dolních Životicích. Jedná se o samostatně stojící zděnou stavbu postavenou v r. 1992. Zastavěná plocha činí 131 m2, stavba je částečně podsklepená. V domě jsou 2 garáže. U boční strany domu je kůlna – skladovací prostor. V domě se nacházejí dvě větší místnosti, které dále možné rozdělit na menší pokoje, dále je zde WC s koupelnou. Topení je řešeno el. přímotopy, je zde možnost vybudovat ústřední plynové topení. Celková užitná plocha místnosti v 1NP a 2NP je 110 m2. Celková plocha pozemku činí 283 m2 a majitelé mohou nabídnout zahradu naproti přes cestu v případě požadavku na větší pozemek. Celková plocha: 110 m2 Zastavěná plocha: 131 m2 Užitná plocha: 110 m2 Plocha pozemku: 131 m2 Plocha zahrady: 50 m2 Okolní zástavba: obytná Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Počet nadzemních podlaží: Voda: dálkový vodovod Kanalizace: veřejná kanalizace
1
– 17 –
Příslušenství:
sklep, garáž
Dům, Neplachovice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: 73479 MoniT-ID: 1DAE6B
Nabídková cena:
1 200 000,– Kč vč. DPH , včetně poplatků, včetně právního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Zadky Neplachovice 943 Opava
Číslo obce:
553158
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Prodej rodinného domu 4+1 s garáží v Neplachovicích - Zadky. Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům na celkově zastavěné ploše 167m2 se zahradou celkem 1072m2. Ve sklepě je kotelna na tuhá paliva. V 1. NP jsou 3 pokoje, jídelna, kuchyň, prádelna, koupelna a WC. V podkroví je možnost půdní vestavby. K domu je připojená garáž. Dostupnost do Opavy cca 6km s dobrým autobusovým spojením na hlavní trase Opava - Bruntál. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Celková plocha:
120 m2
– 18 –
Zastavěná plocha: 167 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha pozemku: 1 072 m2 Plocha zahrady: 787 m2 Plocha sklepa: 51 m2 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Počet nadzemních podlaží: Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Plyn: plynovod Kanalizace: jímka Doprava: silnice, autobus Příslušenství: sklep
3
Dům, Nové Lublice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: LI314015 MoniT-ID: 2A8E34
Nabídková cena:
890 000,– Kč vč. DPH včetně provize, včetně právního servisu, SPĚCHÁ!
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Nové Lublice (okres Opava) Nové Lublice 226 Opava
Popis:
Číslo obce:
512893
Kraj:
Moravskoslezský
– 19 –
Nabízíme k prodeji rodinný dům o velikosti 4+1 s krásným kompletním zařízením o celkové výměře 868 m2 v Nových Lublicích, okr. Opava. Cihlový dům s kamennými základy, původními dřevěnými okny, střešní krytina pokrytá Eternitem. Dům je kompletně zařízen s krásným nábytkem, který tam zůstává. V domě jsou podlahy dřevotříska/dlažba, dále dřevěná kuchyňská linka s plynovým sporákem na PB a elektrickou troubou. Nová koupelna s WC je obložená v krásných obkladech a dlažbou v oranžové barvy. Nemovitost je vytápěna malými litinovými kamny zn.MORA na dřevo a také velkými smaltovanými kamny zn. MUSGRAVES na koks. Voda je z vlastní studny přes darling, možnost i napojení na obecní řád, žumpa, plyn na PB. Net přes WifiMaxnet Opava. Za domem se nachází pergola s krásným udržovaným pozemkem. V obci se nachází školka, obchod, hospoda a také hřiště. Nedaleko se nachází Kružberská přehrada, Slezská Harta a také Jánské Koupele s vyžítím pro turisty, cyklisty, ale také pro horolezce. Klidné prostředí a čerstvý vzduch pro relax a pohodu. Dům je volný ihned! Více informací v RK. Celková plocha: 120 m2 Zastavěná plocha: 607 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha pozemku: 868 m2 Plocha zahrady: 261 m2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ano Počet nadzemních podlaží: 1 Voda: dálkový vodovod, místní zdroj Elektřina: 120V, 230V, 400V, vlastní zdroj Plyn: plynovod, individuální Kanalizace: jímka, septik, ČOV, veřejná kanalizace, dešťová Parkování: parkovací stání, garážové stání Rozvody: telefon, internet, kabelová televize, kabelové rozvody, ostatní rozvody, satelit Oplocení: ano
– 20 –
Dům, Sosnová Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
890 000,– Kč vč. DPH Cena včetně provize RK.
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Sosnová Sosnová 415 Opava
Popis:
Kód nabídky: 310550 MoniT-ID: 1E8E1
Číslo obce:
597821
Kraj:
Moravskoslezský
– 21 –
Celková plocha: 90 m2 Zastavěná plocha: 115 m2 Užitná plocha: 90 m2 Plocha pozemku: 1 120 m2 Plocha zahrady: 1 005 m2 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: jiné Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: jímka Doprava: silnice
2
Dům, Nové Lublice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
543 000,– Kč vč. DPH , včetně právního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Nové Lublice (okres Opava) Nové Lublice 226 Opava
Popis:
Kód nabídky: LI314003 MoniT-ID: 1DAE84
Číslo obce:
512893
Kraj:
Moravskoslezský
– 22 –
Celková plocha: 980 m2 Zastavěná plocha: 364 m2 Užitná plocha: 980 m2 Plocha pozemku: 980 m2 Plocha zahrady: 616 m2 Okolní zástavba: venkovská Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Počet nadzemních podlaží: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: individuální Kanalizace: jímka Příslušenství: sklep, garáž
1
Dům, Vítkov Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
899 000,– Cena k jednání
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Vítkov - Zálužné (okres Opava) Vítkov 5 912 Opava
Popis:
Kód nabídky: DMD3405/14:1668634 MoniT-ID: 276F62
Kč vč. DPH
Číslo obce:
511021
Kraj:
Moravskoslezský
– 23 –
Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Plocha sklepa: Druh nemovitosti: Typ domu: Umístění domu: Druh konstrukce: Stav objektu: Příslušenství:
483 m2 485 m2 483 m2 766 m2 80 m2 rodinný dům přízemní samostatný cihlová velmi dobrý sklep
Dům, Melč Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
390 000,– Melč, okres Opava Melč 641 Opava
Kód nabídky: 82063 MoniT-ID: 2A8D95
Kč vč. DPH Číslo obce:
508144
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme Vám ke koupi rodinný dům 3+1 v obci Melč část Dubí. Dům je vhodný k rekonstrukci, která již byla započata, oprava střechy, položení nové krytiny, rozvod elektřiny, chybí přivést vodu, plynová přípojka je zřízená u domu. Dům se skládá z kuchyně, 2 pokojů, koupleny s wc, komory, kotelny, hospodářské místnosti a dvou garáží. Půdní prostory po úpravě jsou vhodné k bydlení. V současnosti dům stojí na pozemku ČR, je podána žádost na odkup do osobního vlastnictví. V případě zájmu o prohlídku kontaktujte makléře na 724 200 085. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku.
– 24 –
Celková plocha: 80 m2 Zastavěná plocha: 165 m2 Užitná plocha: 220 m2 Plocha pozemku: 588 m2 Plocha zahrady: 588 m2 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Počet nadzemních podlaží: Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: septik
1
Dům, Velké Heraltice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
580 000,–
Kč vč. DPH
Kód nabídky: FK738 MoniT-ID: 211B28
– 25 –
, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Velké Heraltice - Sádek (okres Opava) Velké Heraltice Číslo obce: 1 626 Opava Kraj:
Popis: Celková plocha: 300 m2 Zastavěná plocha: 300 m2 Užitná plocha: 300 m2 Plocha pozemku: 1 040 m2 Plocha zahrady: 740 m2 Okolní zástavba: venkovská Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Počet nadzemních podlaží: Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V
1
510891 Moravskoslezský
– 26 –
Dům, Březová Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: 810D10514 MoniT-ID: 276F70
Nabídková cena:
900 000,– Kč vč. DPH včetně provize, poplatků a advokátní úschovy
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Březová - Leskovec (okres Opava) Březová 1 378 Opava
Popis: Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Umístění nemovitosti:
80 m2 413 m2 80 m2 472 m2 centrum obce
Číslo obce:
506451
Kraj:
Moravskoslezský
– 27 –
Okolní zástavba: venkovská Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Počet nadzemních podlaží: Kanalizace: veřejná kanalizace Doprava: silnice, autobus
2
Dům, Štáblovice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
799 000,–
Kód nabídky: 0377 MoniT-ID: 124FDD
Kč vč. DPH
Štáblovice - Lipina (okres Opava) Štáblovice 647 Opava
Číslo obce:
568333
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme Vám k prodeji rodinný dům 4+1, zahrada 472m2, v obci Lipina - Štáblovice, okr. Opava. Velice pěkný rodinný dům s garáží, který se nachází na velice pěkném a klidném místě s možností jak k trvalému bydlení tak i k rekreaci. Makléř doporučuje! Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Umístění nemovitosti: Druh nemovitosti: Typ domu:
150 m2 120 m2 150 m2 472 m2 klidná část obce rodinný dům přízemní
– 28 –
Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: ne Počet nadzemních podlaží: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Plyn: plynovod Kanalizace: septik Rozvody: telefon, internet, satelit Doprava: silnice, MHD, autobus
2
Dům, Nové Lublice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec:
799 000,– Nové Lublice Nové Lublice
Kód nabídky: 338267 MoniT-ID: 1E7B3
Kč vč. DPH Číslo obce:
512893
– 29 –
Počet obyvatel: 226 Okres: Opava
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme dům na klidném místě o rozloze pozemku 2800 m2. Na domě jsou nová plastová okna, voda v plastu, nová koupelna. Za domem je velká stodola a pozemek. Vedle domu je také prostorná garáž. Vhodné také na chalupu. V blízkosti se nachází přehrada Kružberk. Celková plocha: 230 m2 Zastavěná plocha: 250 m2 Užitná plocha: 230 m2 Plocha pozemku: 2 800 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: ano Rok rekonstrukce: 2010 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: jiné Třída energetické náročnost budovy: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: septik Doprava: silnice Vybavení: bezbariérový přístup
1 Třída B - Velmi úsporná
– 30 –
Dům, Štěpánkovice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: 0799 MoniT-ID: 1E84D
Nabídková cena:
930 000,– Kč vč. DPH , včetně poplatků, včetně právního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Bílá Bříza Štěpánkovice 3 167 Opava
Číslo obce:
510483
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Štěpánkovice (okr. Opava)se dvěma samostatnými byty. Jeden byt o velikosti 4+1 má v přízemí u vstupu 2 pokoje a v patře kuchyň s jídelním koutem, koupelnu se samostatným WC, velký pokoj s krbovými kamny a ložnici. Druhá bytová jednotka je v přízemí se samostatným vstupem a je o velikosti 1+1.U domu je i garáž a hospodářská budova. Dům je postaven na pozemku o velikost 718m2. Ohřev vody a topení je el. energií s měsíčními náklady na obě bytové jednotky 2700,- Kč. Na podzim/2012 byla položena nová střešní krytina. Dům je částečně podsklepen. Veškerá občanská vybavenost ve vedlejší obci Kravaře (cca 5km).
– 31 –
Doporučujeme nezávaznou prohlídku. Financování je možno zajistit smluvním partnerem bez poplatku s velmi nízkou úrokovou sazbou. Pro více informací kontaktujte makléře Celková plocha: 181 m2 Zastavěná plocha: 181 m2 Užitná plocha: 181 m2 Plocha pozemku: 753 m2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Počet nadzemních podlaží:
2
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta Kčasový Dům, Dolní Životice 1,20 1,00 Dům, Neplachovice 1,30 1,00 Dům, Nové Lublice 1,30 1,00 Dům, Sosnová 1,00 1,00 Dům, Nové Lublice 1,30 1,00 Dům, Vítkov 1,30 1,00 Dům, Melč 1,30 1,00 Dům, Velké Heraltice
Kvybav. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 1 290 000,– Kč 14 072,73 Kč 1 200 000,– Kč 13 000,– Kč 890 000,– Kč 9 641,67 Kč 890 000,– Kč 9 888,89 Kč 543 000,– Kč 720,31 Kč 899 000,– Kč 2 419,67 Kč 390 000,– Kč 6 337,50 Kč 580 000,– Kč
Množství (M) Váha (V) 110,00 m2 1,0 120,00 m2 1,0 120,00 m2 1,0 90,00 m2 1,0 980,00 m2 1,0 483,00 m2 1,0 80,00 m2 1,0 300,00 m2
– 32 –
1 933,33 Kč 900 000,– Kč 14 625,– Kč 799 000,– Kč 6 924,67 Kč 799 000,– Kč 4 516,09 Kč 930 000,– Kč 6 679,56 Kč
1,00 1,00 1,00 Dům, Březová 1,30 1,00 1,00 Dům, Štáblovice 1,30 1,00 1,00 Dům, Nové Lublice 1,30 1,00 1,00 Dům, Štěpánkovice 1,30 1,00 1,00 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
1,0 80,00 m2 1,0 150,00 m2 1,0 230,00 m2 1,0 181,00 m2 1,0 720,31 Kč 7 563,29 Kč 14 625,– Kč
V):
× =
7 563,29 Kč 70,00 m2 529 430,30 Kč 529 430,– Kč
– 33 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit až -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do - 4 %. Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2015, spíše však 2016 (v reálných cenách v letech 2016 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Opavsko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost
– 34 –
14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
– 35 –
Oceňovaný pozemek s příslušenstvím – rodinný netypový dům v obci Sosnová č.p. 198 je situován v urbanizované zástavbě rodinných domů v blízkosti místní komunikace (regionálního významu) na okraji obce Sosnová. Rodinný dům vesnického typu s architektonickým řešením a konstrukčními materiály a technologií odpovídající době výstavby. Znalec odhaduje stáří domu na min 85 let. Dům je v současné době opravován a dle všech vnějších znaků přístavek sloužící nyní jako vchod do domu byl přistavěn později. Dům jehož oprava spočívá mj ve vybudování obytného podkroví a zateplení vnějších svislých konstrukcí je dle vnějších znaků v dobrém technickém stavu. Jeho kladem je poloha, kdy do města Opava jenž je správním centrem kraje (krajské město) je cca 20 km. Do býv. Okresního města Bruntál cca 20 km. Dům je vhodnou alternativou bydlení na venkově v malé vesnici bez větší infrastruktury ale v dojezdové vzdálenosti do větších měst. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Ocenění a stanovení koeficientu vnitřního vybavení bylo provedeno s použitím standardů z vyhlášky o OM. Kde nebylo možné zjistit vnitřní vybavení, uvažoval znalec o standardu. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 36 –
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle THU Obecná cena věcných práv Cena zjištěná porovnávacím způsobem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/2
439 280,– 129 280,– 568 560,– 946 790,– 0,– 529 430,– 530 000,– 265 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 530 000,– Kč Cena slovy: pětsettřicettisíc Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Arabaszová Hana Kornas Josef
Vlastnický podíl 1/2 1/2
Podíl ceny 265 000,– Kč 265 000,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/2 podle odborného odhadu znalce 530 000,– Kč Cena slovy: dvěstěšedesátpěttisíc Kč
– 37 –
D. Seznam příloh 1. LV 71 k.ú. Sosnová, obec Sosnová 2. KM k LV 71 k.ú. Sosnová, obec Sosnová 3. mapy místa 4. fotopříloha