Odhad tržní hodnoty č. 5038
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: 065 Ex 02306/05-139 ze dne: 14.2.2015 Účel posudku:exekuční řízení prodejem podílu 1/12 z nemovité věci - pozemku ve spoluvlastnictví povinné Evy Kasprzykové na LV č. 828 k.ú. Vřesina u Bílovce, obec Vřesina USN č.j. 065 Ex 02306/05-139 Podle stavu ke dni 14. 4. 2015 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 17 stran textu.a 8 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 14. 4. 2015 Objednatel posudku:
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/12 z nemovité věci – pozemků se všemi právy a závadami ve spoluvlastnictví povinné Evy Kasprzykové: Pozemek parcela č. 2061/5 druh|: trvalý travní porost výměra 5 082 m2 vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava pro obec Vřesina , katastrální území Vřesina u Bílovce na LV č. 828 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitá věc i dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02306/05 ze dne 14.2.2015
2. Informace o nemovitosti Nemovité věci - pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava pro obec Vřesina , katastrální území Vřesina u Bílovce na LV č. 828 jsou pozemky vedené v územním plánu obce jako zemědělské.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14. 4. 2015 pomocí map Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního a map veřejného registru zemědělské půdy LPIS.
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j 065 Ex 02306/05 ze dne 14.2.2015 - LV č. 828 k.ú.Vřesina u Bílovce , obec Vřesina - KM k LV č. 828 k.ú. Vřesina u Bílovce, obec Vřesina (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitá věc í - informace RK a realitních makléřů z oblasti - mapový server veřejného registru zemědělské půdy LPIS - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem - územní plán obce Vřesina, zdělení zástupce obce
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres:
Moravskoslezský Ostrava-město
–3–
Obec: Katastrální území:
Vřesina Vřesina u Bílovce (786683)
List vlastnictví číslo: 828 Vlastníci: 1. Halšková Alena Sklopčická 530/16, Krásné Pole, 72526 Ostrava
Podíl: 7/12
2. Kasprzyková Eva Zauliční 12/24, Krásné Pole, 72526 Ostrava
Podíl: 1/12
3. Mrázek Josef Ing. Zauliční 59/18, Krásné Pole, 72526 Ostrava
Podíl: 1/6
4. Štverková Jarmila Oty Synka 1854/37, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 1/12
5. Šuttová Marie Zauliční 298/1, Krásné Pole, 72526 Ostrava
Podíl: 1/12
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí pro obec Vřesina , katastrální území Vřesina u Bílovce na LV č. 828 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN.
7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav
–4–
Ke stavebně právnímu stavu oceňovaných pozemků nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí právní stav oceňovaných pozemků není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací nelze zjistit zda je nemovitá věc pronajímána. Znalec neměl možnost nahlédnout do dokladů související s pronájmem. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitá věc í – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitá věc í. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovité věci
–5–
Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Pro výpočet celkové ceny bylo nutno vzít v úvahu i podílové vlastnictví, kdy podíl 1/12 neumožňuje rovnoprávné spravování celkového majetku. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat
–6–
druh pozemků dle územního plánu obce poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitá věc í), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Popis oceňovaných nemovitých věcí - pozemků. Pozemek parcela č. 151/17 druh|: orná půda výměra 8 858 m2 Pozemek zemědělská půda situovaný severovýchodně od centrální obce Vřesina. Pozemek je dle územního plánu a zástupců obce zemědělská půda. Územní plán obce - výřez
Charakteristika dle BPEJ:
–7–
BPEJ 65800 Výměra BPEJ 5 082 m2 Region:
mírně teplý, vlhký, nížinný
Suma teplot nad 10°C:
2500 - 2700
Vláhová jistota:
nad 10
Suchá vegetační období:
0 - 10 dní
Průměrná roční teplota:
7,5°C - 8,5°C
Roční úhrn srážek:
700 - 900 mm
Hloubka půdy:
hluboká
Expozice:
všesměrová
Sklonitost:
rovina
0° - 3° Skeletovitost:
>60 cm Půdní typy:
Fluvizemě glejové
Podloží:
nivní uloženiny, popřípadě s podložím teras
Váha:
středně těžké nebo středně těžké lehčí
Skeletovitost:
pouze slabě skeletovité
Vododržnost:
hladina vody níže 1 m, vláhové poměry po odvodnění příznivé
8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 828 b) Věcná práva 1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění c) Ocenění porovnávací metodou
žádná, s příměsí
do 10%
–8–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 828 b) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 3397 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovité věci nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
–9–
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 828 – § 6 § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce nad 250 tisíc obyvatel – území sousedních obcí + 160 % Úprava celkem: + 160 % × Parc. č. 2061/5
Zákl. cena [Kč/m2] Název BPEJ Výměra [m ] základní upravená trvalý travní porost 65800 5 082 7,83 20,3580 2
Pozemky na LV číslo 828 – určená cena:
2,600 Cena [Kč] 103 459,36
103 459,36 Kč
b) Věcná práva b.1) Obecná metoda b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Pozemek, Olbramice Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
218 060,– 20,– Včetně provize
Kód nabídky: IDNES-418832 MoniT-ID: 2C2329
Kč vč. DPH Kč/m2
Adresa: Olbramice, okres Ostrava-město Obec: Olbramice Počet obyvatel: 662
Číslo obce:
554049
– 10 –
Okres:
Ostrava-město
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme k prodeji ornou půdu v lokalitě Olbramice, okres Ostrava. Půda má výměru 10.903 m2. Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti:
10 903 m2 orná půda okraj obce
Pozemek, Čavisov Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: 422002 MoniT-ID: 2AC425
Nabídková cena:
79 000,– Kč vč. DPH 11,93 Kč/m2 včetně provize, Cena je včetně právních služeb a provize RK.
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Čavisov (okres Ostrava-město) Čavisov 524 Ostrava-město
Číslo obce:
569119
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme k prodeji lukrativní zemědělské pozemky v k.ú. Čavisov. Pozemky jsou obhospodařovány zemědělskou společností s výpovědi 5ti let. Výborná investice. Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti:
6 620 m2 orná půda klidná část obce
– 11 –
Pozemek, Čavisov Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: 422020 MoniT-ID: 2AC426
Nabídková cena:
158 000,– Kč vč. DPH 12,34 Kč/m2 včetně provize, Cena je včetně právních služeb a provize RK.
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Čavisov (okres Ostrava-město) Čavisov 524 Ostrava-město
Číslo obce:
569119
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme k prodeji lukrativní zemědělské pozemky v k.ú. Čavisov. Pozemky jsou obhospodářované zemědělskou společností s možností výpovědi 5ti let. Výhodná investice. Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti:
12 804 m2 orná půda klidná část obce
– 12 –
Pozemek, Klimkovice Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz
Kód nabídky: IDNES-395623 MoniT-ID: 2937BA
Nabídková cena:
196 000,– Kč vč. DPH 14,95 Kč/m2 cena vč. provize a kompletního servisu, včetně provize
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Klimkovice, okres Ostrava-město Klimkovice 4 371 Ostrava-město
Číslo obce:
599549
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme k prodeji ornou půdu v k. u. Klimkovice o výměře 13108 m2, vhodnou k zemědělským účelům. V současné době není pozemek pronajat. Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti:
Pozemek, Klimkovice
13 108 m2 orná půda samota
– 13 –
Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz
Kód nabídky: IDNES-381015 MoniT-ID: 1F1049
Nabídková cena:
479 000,– Kč vč. DPH 13,86 Kč/m2 cena vč. provize a kompletního servisu, včetně provize
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Klimkovice, okres Ostrava-město Klimkovice 4 371 Ostrava-město
Číslo obce:
599549
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Prodej zemědělských pozemků v katastrálním území Klimkovice, okres Opava. Pozemky jsou o CP 34565 m2. Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti:
34 565 m2 orná půda samota
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Kčasový
Pozemek, Olbramice 0,90 1,00 Pozemek, Čavisov 0,80 1,00 Pozemek, Čavisov 0,90 1,00 Pozemek, Klimkovice 0,90 1,00
Kvybav.
Kzdroje
1,00
0,70
1,00
0,70
1,00
0,70
1,00
0,70
Výchozí cena (VC) Množství (M) Jednotková cena Váha (V) (JC) 218 060,– Kč 10 903,00 m2 12,60 Kč 1,0 79 000,– Kč 6 620,00 m2 6,68 Kč 1,0 158 000,– Kč 12 804,00 m2 7,77 Kč 1,0 196 000,– Kč 13 108,00 m2 9,42 Kč 1,0
– 14 –
Pozemek, Klimkovice 1,10 1,00 1,00 0,70 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kzdroje) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
479 000,– Kč 10,67 Kč
34 565,00 m2 1,0 6,68 Kč 9,43 Kč 12,60 Kč
V):
× =
9,43 Kč 5 082,00 m2 47 923,26 Kč 47 920,– Kč
– 15 –
C. Rekapitulace Pozemek na LV 828 k.ú. Vřesina u Bílovce , obec Vřesina je situován mimo okraj zastavěné části obce (v intravilánu) a v lánu zemědělské půdy na okraji katastrálního území severovýchodně od centrální části obce. Pozemek je v územním plánu obce vyznačen jako plochy zemědělské. Obecně jsou ceny pozemků t.č. v oblasti poměrně nízké, což je dáno především ekonomickými podmínkami současného trhu práce a klimatu ve společnosti, kde zemědělská činnost je stále nízko hodnocena. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Na nemovitých věcech - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
– 16 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Obecná cena věcných práv Cena zjištěná porovnávacím způsobem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/12
103 460,– 0,– 47 920,– 48 000,– 4 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 48 000,– Kč Cena slovy: čtyřicetosmtisíc Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Halšková Alena Kasprzyková Eva Mrázek Josef Ing. Štverková Jarmila Šuttová Marie
Vlastnický podíl 7 / 12 1 / 12 1/6 1 / 12 1 / 12
Podíl ceny 28 000,– Kč 4 000,– Kč 8 000,– Kč 4 000,– Kč 4 000,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/12 podle odborného odhadu znalce 4 000,– Kč Cena slovy: čtyřitisíce Kč
– 17 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 828 k.ú. Vřesina u Bílovce, obec Vřesina 2. KM k LV č. 828 k.ú. Vřesina u Bílovce, obec Vřesina 3. ÚP obce Vřesina (výřez + mapa LPIS 4. mapy místa
