Odhad tržní hodnoty č. 5032
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 06778/14-040 ze dne: 12.2.2015
Účel posudku:Exekuční exekuční řízení prodejem nemovité věci - pozemků ve vlastnictví povinné Miluše Horákové zapsané na LV č. 321 k.ú.Mniší, obec Kopřivnice USN č.j. 065 Ex 06778/14-040 Podle stavu ke dni 26. 3. 2015 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 18 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 26. 3. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovité věci se všemi právy a závadami ve vlastnictví povinné Miluše Horákové: pozemek p.č. 110/2 Druh: zahrada výměra 444 m2 zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Kopřivnice, katastrální území Mniší na LV č. 321 pro účely exekučního řízení prodejem nemovité věci dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 06778/14-040 ze dne 12.2.2015
2. Informace o nemovitosti Nemovitosti pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Kopřivnice, katastrální území Mniší na LV č. 321 jsou pozemky zařazeny do územního plánu obce a označeny jako SV v územním plánu (textové části) jsou pozemky vedeny jako plochy bydlení smíšené venkovské. Pro účely prodeje nemovité věci v soudní dražbě musí znalec při ocenění nemovité věci přihlédnout k tomu, že stanovená obvyklá cena bude východiskem pro nejnižší podání, přičemž by měla být stanovena tak, aby bylo možno nemovitou věc za nejnižší podání reálně prodat.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26. 3. 2015 bez přítomnosti vlastníka pomocí map čúzk, map mapového serveru a map územního plánu obce Kopřivnice. .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 06778/14-040 ze dne 12.2.2015 - LV č. 321 k.ú Mniší, obec Kopřivnice - KM k LV č. 321 k.ú Mniší, obec Kopřivnice (zdroj čúzk) - LV č. 5071 k.ú Lyžbice, obec Třinec - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - mapový server veřejného registru zemědělské půdy - územní plán obce Kopřivnice - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Nový Jičín Kopřivnice Mniší (697664)
List vlastnictví číslo: 321 Vlastník: Horáková Miluše Nádražní 434, 74266 Štramberk
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Kopřivnice, katastrální území Mniší na LV č. 321 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN
7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované nemovité věci nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že právní stav
–4–
oceňované nemovité věci není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí.
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední.
–5–
Věcná hodnota nemovité věci Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků (zařazení pozemků do územního plánu)
–6–
podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Popis oceňované nemovité věci: pozemek p.č. 110/2 výměra 444 m2 Druh: zahrada Pozemek je situován v centru obce Kopřivnice, v její místní části Mniší, která je východně od centra obce Kopřivnice. Pozemek je nepravidelného tvaru a je situován v urbanizované zástavbě rodinných domů a služeb. Vzhledem k velikosti pozemku je uvažovat o zastavění problematické. Bylo by zde velmi obtížné dodržet obecné technické podmínky na výstavbu. Př. trvalé porosty a př. dočasné stavby se neoceňují. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 3397 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady
–7–
Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 321 b) Věcná práva 1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění c) Ocenění porovnávací metodou
–8–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový I. Vlivy snižující cenu investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,01 0,00
0,00 0,00 –0,30
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 +
Pi) = 0,690 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované
Pi 1,00 0,04 –0,08 0,00 –0,01 0,00
0,02 –0,01
–9–
hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
stavby II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost I. Vlivy snižující cenu
0,00 0,00 –0,30
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,660 i=2
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 321 b) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 3397 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
– 10 –
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 321 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Kopřivnice Název okresu: Nový Jičín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 580,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 327,71 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,690 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,660 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,455
Oi 0,95 0,85
1,02
1,00 0,70 0,98
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
– 11 –
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 149,1081 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 110/2 zahrada 444 Pozemky na LV číslo 321 – určená cena:
Cena [Kč] 66 204,– 66 204,– Kč
b) Věcná práva b.1) Obecná metoda b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Pozemek, Kopřivnice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
120 000,– Kč vč. DPH 97,– Kč/m2 vč. právního servisu, provize RK
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Lubina Kopřivnice 22 597 Nový Jičín
Popis: Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti: Okolní zástavba:
1 234 m2 zahrada centrum obce obytná
Kód nabídky: 133-N00436 MoniT-ID: 261B8
Číslo obce:
599565
Kraj:
Moravskoslezský
– 12 –
Pozemek, Kopřivnice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: MoniT-ID: 261AC
Nabídková cena:
430 550,– Kč vč. DPH 109,– Kč/m2 , včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Janáčkova, Kopřivnice Kopřivnice 22 597 Nový Jičín
Popis:
Číslo obce:
599565
Kraj:
Moravskoslezský
– 13 –
Nabízíme prodej pozemku v mírně šikmém svahu o rozloze 3950m2 k zemědělskému či podobnému využití. 3 950 m2 zahrada
Celková plocha: Druh pozemku:
Pozemek, Kopřivnice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
693 000,– Kč vč. DPH 99,– Kč/m2 cena včetně provize a právních služeb
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Kopřivnice Kopřivnice 22 597 Nový Jičín
Kód nabídky: N00009 MoniT-ID: 2597E
Číslo obce:
599565
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Pozemek cca 7000 m2 s příjezdovou cestou autem až k pozemku (velká louka). V těsné blízkosti lesa, nad zahrádkařskou kolonií. (Pod Bílou horou). Prosluněný, nádherný výhled na vzdálené panorama. Možnost dělení na zahrádky. Celková plocha: Druh pozemku:
7 000 m2 orná půda
– 14 –
Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) Pozemek, Kopřivnice 120 000,– Kč 0,80 1,00 1,00 77,80 Kč Pozemek, Kopřivnice 430 550,– Kč 0,80 1,00 1,00 87,20 Kč Pozemek, Kopřivnice 693 000,– Kč 0,80 1,00 1,00 79,20 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 1 234,00 m2 1,0 3 950,00 m2 1,0 7 000,00 m2 1,0 77,80 Kč 81,40 Kč 87,20 Kč
V):
× =
81,40 Kč 444,00 m2 36 141,60 Kč 36 140,– Kč
– 15 –
C. Rekapitulace Současná situace na realitním a hypotečním trhu: Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí včetně pozemků v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků (zařazení v územním plánu) druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s
– 16 –
vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí a zvláště pozemků výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod : Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku Pozemek p.č. 110/4 druh zahrada o výměře 444 m2 je situován v intravilánu obce.
na LV č. 321 k.ú. Mniší, obec Kopřivnice
U pozemku nebylo znalcem zjištěno zařazení v územním plánu jako plocha SV - bydlení v rodinných domech smíšené venkovské . Vzhledem k velikosti pozemku je takovéto využití však velmi problematické a na trhu s nemovitostmi jsou pozemky ve srovnatelných polohách s velikostí o řád vyšší za velmi nízké ceny. Znalec z důvodu nižšího využití pozemku vzhledem km jeho velikosti odhaduje obvyklou (obecnou, tržní) cenu v pásmu minima nabídkových cen. . Pro účely prodeje nemovité věci v soudní dražbě musí znalec při ocenění nemovité věci přihlédnout k tomu, že stanovená obvyklá cena bude východiskem pro nejnižší podání, přičemž by měla být stanovena tak, aby bylo možno nemovitou věc za nejnižší podání reálně prodat. Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
– 17 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Obecná cena věcných práv Cena zjištěná porovnávacím způsobem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
66 200,– 0,– 36 140,– 36 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 36 000,– Kč Cena slovy: třicetšesttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč
– 18 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 321 k.ú. Mniší, obec Kopřivnice 2. KM k LV č. 321 k.ú. Mniší, obec Kopřivnice 3. ÚP + legenda (výřez) obce Kopřivnice 4. mapy místa 5. foto místa
