Odhad tržní hodnoty č. 5029
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01135/14-110 ze dne: 14.2.2015 Účel posudku:exekuční řízení prodejem podílu3/32 z nemovité věci ve spoluvlastnictví povinné Martiny Benešové zapsané na LV č.180 k.ú.Janov u Krnova, obec Janov USN č.j. 065 Ex 01135/14-110 Podle stavu ke dni 16. 3. 2015 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 31 stran textu a 11 stran příloh.. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 16. 3. 2015 Objednatel posudku:
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 3/32 z nemovitých věcí ve spoluvlastnictví povinné Martiny Benešové Pozemek parcela č. st 124 druh. Zastavěná plocha a nádvoří výměra 326 m2 Součástí je stavba Janov č.p. 136 rodinný dům, stavba stojí na pozemku parcela č. st 124 Pozemek parcela č. 327 druh. Zahrada výměra 337 m2 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, pro obec Janov, katastrální území Janov u Krnova na LV č. 180 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 01135/14-110 ze dne 14.2.2015
2. Informace o nemovitosti Nemovitá věc rodinný dům č.p 136 s příslušenstvím zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, pro obec Janov, katastrální území Janov u Krnova na LV č. 180 tvoří s pozemky jednotný a funkční celek. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15. 3. 2015 bez přítomnosti vlastníka podílu. Další vlastníci podílů vnitřní prohlídku neumožnili.
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 01135/14-110 ze dne 14.2.2015 - LV č.180 k.ú.Janov u Krnova, obec Janov - KM k LV č.180 k.ú.Janov u Krnova, obec Janov (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, ve znění vyhl 199/2014 kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - ZOM č. 151/1997 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - OSŘ s komentářem (Beck) - fotopříloha pořízená znalcem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Bruntál Janov Janov u Krnova (656976)
List vlastnictví číslo: 180 Vlastníci: 1. Beneš Petr Pavlouskova 4432/3, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 3/32
2. Beneš Vladimír č.p. 136, 79384 Janov
Podíl: 3/32
3. Beneš Vladimír č.p. 136, 79384 Janov
Podíl: 23/32
4. Benešová Martina č.p. 232, 79383 Jindřichov
Podíl: 3/32
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, pro obec Janov, katastrální území Janov u Krnova na LV č. 180 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav
–4– Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita.
–5– Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky.
Informace o obci – Janov Janov leží jihovýchodním směrem od města Zlaté Hory. Na západní okraj obce navazuje obec Petrovice a na východní okraj obec Jindřichov. Obec byla vybudována na obou březích řeky Osoblahy. Jižním a severním směrem od obce jsou malé rybníky. Obec se rozkládá pod severními vrcholky Jeseníků. Severním směrem od obce prochází hraniční linie s Polskem. Obec obklopují lesy rozprostírající se na stráních kopců. Nejvýše položeným místem v okolí obce je jihozápadním směrem Ďáblův kopec ( 664 m.n.m.), z vrcholku tohoto kopce je velmi pěkný výhled na vrcholy Jeseníků a na obce rozkládající se dole v údolí. Janovem neprochází značená cyklistická trasa. Turistickou trasu najdeme v okrajové části sousedních obcí. Západním okrajem Petrovic prochází zelená turistická trasa, severozápadním směrem po této trase dojdeme kolem Petrovy boudy a přes Biskupskou kupu ( 890 m.n.m.) do města Zlaté Hory. Na vrcholku Biskupské kupy byla vybudována rozhledna. Jižním směrem po zelené dojdeme na Rozcestí U Obrázku a odtud dále půjdeme po modré kolem Vojtěchova pramene na Solnou horu ( 867 m.n.m.). Z Rozcestí U Obrázku můžeme dále pokračovat po zelené k hájence u Svinného potoka. Od hájenky se vydáme po modré značce údolím Svinného potoka a dojdeme do sousední obce Jindřichov. Souhrnné informace Status:
Obec
Typ sídla:
Ostatní obce
ZUJ (kód obce):
597431
NUTS5:
CZ0801597431
LAU 1 (NUTS 4):
CZ0801 - Bruntál
NUTS3:
CZ080 - Moravskoslezský kraj
NUTS2:
CZ08 - Moravskoslezsko
Obec s pověřeným obecním úřadem: Město Albrechtice
–6– Obec s rozšířenou působností:
Krnov
Katastrální plocha (ha):
1 102
Počet bydlících obyvatel k 1.1.2014:
305
Nadmořská výška (m n.m.):
410
Zeměpisné souřadnice (WGS-84):
17° 28' 52'' E , 50° 14' 41'' N
První písemná zpráva (rok):
1 267
PSČ:
79384
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 136 na pozemku parcela č. st 124 příslušenstvím je situován na jižním okraji obce Janov při účelové komunikaci.
s
Dle použitých konstrukčních materiálů a architektonického řešení a sdělení vlastníka podílu odhaduje znalec stáří stavby na 86 let. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna vnitřní prohlídka nemovité věci – rodinného domu č.p. 136 byla provedena pouze vnější prohlídka. Při vnější prohlídce bylo zjištěno, že dům s navazující vedlejší stavbou je orientován V-Z a další vedlejší stavba navazuje kolmo na podélnou osu domu a hospodářské části. Dům má základy bez vodorovných izolací, zdivo smíšené cihelné, krov je z části sedlový a z části mansardový krytý eternitem pravd. Na bednění. Z jižní strany (vedlejší stavba) nelze stavbu hodnotit, prohlídka nebyla umožněna.. Dle odborného odhadu znalce je dle všech vnějších znaků rodinný dům č.p. 136 v obci Janov v dobrém technickém stavu a zjevně dobře udržován.
popis rodinného domu č.p. 136 Dům městského typu (malá vilka), se stavebně navazující vedlejší stavbou je situován v centru obce Janov, resp v části na jih od komunikace regionálního významu Dle použitých konstrukčních materiálů a architektonického řešení a sdělení vlastníků podílu na nemovité věci je vilka stáří 86 let. Tomu odpovídá architektonické řešení i použité materiály. . Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna vnitřní prohlídka nemovité věci – rodinného domu č.p. 136 byla provedena pouze vnější prohlídka. Při vnější prohlídce bylo zjištěno, že dům s navazující hospodářskou stavbou je orientován V-Z a další vedlejší stavba navazuje kolmo na podélnou osu domu Dům má základy bez vodorovných izolací, zdivo smíšené cihelné, krov je sedlový a mansardový krytý eternitem pravd. Na bednění. Šambrán okolo oken na severní straně domu tvoří bosáž. Dle odborného odhadu znalce je rodinný dům č.p. 136 v obci Janov v dobrém technickém stavu.
–7– Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Jestliže je určována hodnota podílu pro účely exekučního řízení prodejem podílu na nemovitosti, kdy se má předmět znaleckého zkou4mání exekučně dražit. Je třeba připustit zcela obecného kupce bez sociálních, společenských či rodinných vazeb k vlastníkům ostatních podílů, který bude každopádně chtít koupi spoluvlastnického podílu zrealizovat výhodněji, protože vlastnictví spoluvlastnického podílu v rámci celku spolu se zcela cizími dalšími spoluvlastnickými subjekty (musí být uvažováno o zcela cizích spoluvlastnících, aby byl zachován rámec obvyklé ceny) s sebou nese určité riziko a složitosti ve výkonu vlastnických práv.obecně čím menší podíl, tím hůře se prosazují či uplatňují vlastnická práva Z tohoto důvodu při odhadu obvyklé (obecné, tržní) ceny vycházel z cen při spodním okraji rozptylového pásma. Příslušenství rodinného domu (vedlejší stavba) která má vliv na obvyklou (obecnou, tržní) cenu oceňované nemovité věci, je ve stavu kdy ji znalec hodnotí jako vliv na cenu odhadované nemovité věci jako celku měně jak 20 %. Účel využití Stavba objektu rodinného domu k bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech města i okresu (oblasti) Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována jižně od komunikace regionálního významu procházející obcí Janov, v centru obce. konfigura terénu rodinný dům č.p. 136
je situován na rovinatém pozemku
poloha vzhledem k centru dům č.p. 136 je v centru obce Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území vesnických rodinných domů i domů spíše městského typu a domů rod. Rekreace bez zvláštního komfortu. ale i komfortní Inženýrské sítě Nemovitost má možnost napojení na všechny inženýrské sítě obce Doprava Obec Janov je dobře přístupná po komunikaci regionálního významu 457 V obci je fungující autobusová doprava v dosahu příměstských linek s dostatečným pokrytím všech období dne. Obchod a služby
–8– V místě okolí nemovité věci je nabídka základních služeb. Školství žádné Zdravotnictví žádné . Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení místní sportovní organizace, Úřady Obecní úřad Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek Životní prostředí zvýšená hladina hluku a otřesy od intenzivní dopravy, les v blízkosti Přírodní lokalita význačné lokality v okolí Změny v zástavbě Bez dopadu na cenu nemovité věci Příslušenství nemovitosti Vedlejší stavba stavebně navazující na budovu rodinného domu Typ nemovitosti Rodinný dům, samostatně stojící Možnosti dalšího rozšíření možnost dalšího rozšíření více jak 3 násobná Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Název Parc. č. Výměra [m2] Pozemek parcela č. st 124 druh. Zastavěná plocha a nádvoří výměra 326 m2 Součástí je stavba Janov č.p. 136 rodinný dům, stavba stojí na pozemku parcela č. st 124 Pozemek parcela č. 327 druh. Zahrada výměra 337 m2 pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD č.p. 136 s příslušenstvím Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných
–9– podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 180 c) Věcná práva 1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění d) Ocenění porovnávací metodou
– 10 –
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
Pi –0,06 0,00
0,00 0,00
0,00
0,95
5
Index trhu:IT = P6 × (1 +
Pi) = 0,893 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost
Pi 1,01 0,03 –0,01 0,00
0,00 0,00 –0,01 –0,01 0,00 0,00
– 11 – 11 Vlivy ostatní neuvedené
I. Vlivy snižující cenu
–0,30
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,707 i=2
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 180 c) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.
– 12 –
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název 1 NP SKLEP krov Součet: Podlažnost:
Výška 4,70 m 2,00 m 4,30 m 11,00 m
Zastavěná plocha 9,30×9 (9,30×9,0)/2 9,70×9,0
212,85 / 83,70
= = =
83,70 m2 41,85 m2 87,30 m2 212,85 m2
= = =
393,39 m3 83,70 m3 187,69 m3 664,78 m3
= 2,54
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 4,70 × 9,30×9 SKLEP 2,00 × (9,30×9,0)/2 krov 4,30/2 × 9,70×9,0 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Janov Počet obyvatel: 305 Základní cena (ZC): 1 812,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 –0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
– 13 – 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1929 86 0,600
1,00*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,564
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 021,97 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,893 Index polohy (IP): 0,707 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 664,78 × 1 021,97 × 0,893 × 0,707 =
428 930,54 Kč
Rodinný dům – určená cena:
428 930,54 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
664,78 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 664,78 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 × 85 / (85 + 30) = 73,913 % Odpočet opotřebení: 1 861 384,– Kč × 73,913 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
2 800,– Kč/jedn. =
– =
Rodinný dům – určená cena:
1 861 384,– Kč 1 861 384,– Kč
1 375 804,76 Kč 485 579,24 Kč 485 579,24 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 180 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Janov Název okresu: Bruntál Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel
Oi 0,50
– 14 – 2 Hospodářsko-správní význam obce 3 Poloha obce 4 Technická infrastruktura v obci
IV. Ostatní obce
0,60
V. Ostatní případy III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 665,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 85,47 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,893 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,80 0,70 0,90 0,85
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,707 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,631 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 53,9316 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 124 zastavěná plocha a nádvoří 326 327 zahrada 337 Součet: 663 Pozemky na LV číslo 180 – určená cena:
Cena [Kč] 17 581,70 18 174,95 35 756,65 35 756,65 Kč
c) Věcná práva c.1) Obecná metoda c.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
– 15 –
d) Ocenění porovnávací metodou Dům, Janov Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
1 090 000,– Kč vč. DPH bez daně z nabytí nemovitosti
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Janov, okres Bruntál Janov 305 Bruntál
Kód nabídky: IDNES-69583 MoniT-ID: 240341
Číslo obce:
597431
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Prodáváme zděný přízemní rodinný dům se sedlovou střechou bez podkroví. Pod částí přízemí je malý suterén. Na dům navazuje v jedné linii stodola a dále garáž. Původní část domu je dle údajů obyvatelky domu z roku 1856, v blízké minulosti proběhla velká rekonstrukce, zahrnující opravy podlah, povrchových úprav stěn, velké části krovu, byla vyměněna okna, rekonstruována koupelna, WC, kuchyně. Dále v roce 1993 byla opravena další část krovu a vyměněna krytina. Střešní krytina je bitumenový šindel, štíty... a římsy obložené dřevem, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. V přízemí se nachází jedna bytová jednotka, sestávající z kuchyně, 3 pokojů a dále příslušenství jako spíž, WC, koupelna. Vnitřní obklady v koupelně a kuchyni, podlahy betonové s kobercovými povlaky, dřevěné a částečně dlážděné (chodba, WC, koupelna, ploch pod kamny v kuchyni a jeden pokoj-s částečným překrytím kobercem). Okna dřevěná s venkovními žaluziemi. Vytápění je lokální na tuhá paliva, případně na WC a v koupelně el. přímotopy. Rozvod vody studené a teplé, zdroj teplé vody je elektrický boiler. WC je splachovací. Vybavení kuchyně tvoří malá kuchyňská linka s dřezem a samostatný plynový sporák na plyn. bombu. Kanalizace je svedena do žumpy, elektroinstalace 230/380V, jako zdroj vody slouží obecní vodovod pro pitnou vodu a vlastní studna pro užitkovou vodu, pro WC a koupelnu. Domácí vodárna s čerpadlem je umístěna v prostoru WC. Nemovitost se hodí jak k trvalému tak k rekreačnímu využití. Krásná příroda, cyklostezky, 5km se nachází obec Zlaté Hory. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Celková plocha: 208 m2 Zastavěná plocha: 208 m2 Užitná plocha: 208 m2 Plocha pozemku: 1 930 m2 Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Rok kolaudace: 1980 Počet nadzemních podlaží: Počet místností: 65285 Druh vlastnictví: Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace
1
– 16 –
Dům, Janov Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
580 000,–
Kód nabídky: 0000156478 MoniT-ID: 175586
Kč vč. DPH
Janov Janov 305 Bruntál
Číslo obce:
597431
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme prodej RD 4+1 plocha 120 m2 s terasou 8 m2, zast. plocha 340 m2, pozemek 1880 m2, zahrada 1540 m2, Janov , okr. Bruntál. Dům je samostatně stojící, cihlový, v původním zachovalém stavu, podsklepený.V přízemí je kuchyně se sporáky na PB a TP, 2 pokoje, vstup.veranda, koupelna s WC, spíž. V podkroví se nachází 2 pokoje, veranda a zaslený balkón.Kanalizace - žumpa 15 m3, voda vlastní kopaná studna, el., vytápění ústřední na TP s kotlem Viadrus. Na pozemku je samostatně stojící garáž 16 m2, hospodářské stavení s dílnou a kotelnou, skleník 11 m2 a dřevěné kůlny.Pěkné klidné místo, vhodné i pro rekreační bydlení. Celková plocha: 120 m2 Zastavěná plocha: 343 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha pozemku: 1 880 m2 Plocha balkónu/terasy: 8 m2 Plocha sklepa: 50 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Rok rekonstrukce: 2004 Počet nadzemních podlaží:
2
– 17 – Druh vlastnictví: Voda: Elektřina: Kanalizace: Rozvody: Doprava: Příslušenství:
osobní místní zdroj 230V, 400V septik telefon silnice, MHD, autobus terasa, sklep, garáž
Dům, Krasov Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
1 200 000,– Včetně provize
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Krasov, okres Bruntál Krasov 359 Bruntál
Kód nabídky: IDNES-392668 MoniT-ID: 24BA89
Kč vč. DPH
Číslo obce:
597511
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme na prodej chatu v obci Krasov okres Bruntál. Chata je z poloviny podsklepená. V přízemí se nachází kuchyň, předsíň s vchodem na terasu a zahradu, dále pak WC s koupelnou. Vytápění zajišťuje krb. Chata je zateplená, takže je možno využívat ji i v zimě. Na pozemku je přístřešek pro dřevo a altánek na posezení. Makléř doporučuje prohlídku. Celková plocha: 120 m2 Zastavěná plocha: 120 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha pozemku: 120 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: chata, chalupa Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Počet nadzemních podlaží:
2
– 18 – Počet podzemních podlaží: Počet místností: 65284 Druh vlastnictví: osobní
2
Dům, Brantice Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
4 300 000,– Včetně provize
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Brantice, okres Bruntál Brantice 1 384 Bruntál
Kód nabídky: IDNES-413879 MoniT-ID: 2914DF
Kč vč. DPH
Číslo obce:
597210
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Prodej luxusní plně zrekonstruované vily o dispozici 6+1 se zahradou o výměře 3738 m2 určené pro klenty a nejvyššími nároky. Prodej včetně zařízení v interiéru, zahradního traktoru. Venkovní pergola s vybavenou kuchyní. Ve vile krb, kuchyňská linka na míru, plovoucí podlahy, možnost úpravy na dvougenerační bydlení. Doporučujeme prohlídku, zajistíme financování.Počet parkovacích míst: 4 Celková plocha: 324 m2 Zastavěná plocha: 162 m2 Užitná plocha: 324 m2 Plocha pozemku: 3 738 m2 Plocha zahrady: 3 576 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Rok rekonstrukce: 2013 Počet nadzemních podlaží:
3
– 19 – Počet podzemních podlaží: Počet místností: 65287 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Rozvody: internet Příslušenství: sklep
1
Dům, Třemešná Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
1 200 000,– Kč vč. DPH včetně provize a právního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Třemešná, okres Bruntál Třemešná 890 Bruntál
Kód nabídky: 145584 MoniT-ID: 2D64ED
Číslo obce:
597911
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme exkluzivně prodej rodinného domu 4+1 v obci Třemešná. V přízemí se nachází kuchyň, 2 pokoje, koupelna, WC a v 1. patře další 2 pokoje koupelna a WC. Vytápění ústředním topením s kotlem na plyn. Elektřina 230/400 V. Obecní vodovodní přípojka, plynová přípojka. Na pozemku o celkové ploše 869m2 se nachází hospodářská budova. Klidné místo. V obci se nachází škola, školka, lékař, obchody. Úzkorozchodná železniční trať Třemešná – Osoblaha. Turisticky atraktivní oblast, která je vstupní branou osoblažského výběžku. Možnost financování až 100 % z hypotečního úvěru s úrokovou sazbou od 1,99%, který vám v případě zájmu pomůžeme vyřídit. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha:
170 m2 170 m2 170 m2
– 20 – Plocha pozemku: 864 m2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Počet nadzemních podlaží: Elektřina: 400V
2
Dům, Krnov Realitní server: Reality IDnes 11 - 61 http://reality.idnes.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
403 300,–
Kód nabídky: IDNES-014 EX 03415 / MoniT-ID:
2914E5
Číslo obce:
597520
Kraj:
Moravskoslezský
Kč vč. DPH
Krnov, okres Bruntál Krnov 24 315 Bruntál
Popis: Jedná se o: - parcelu č. 833/1 ostatní plocha - parcelu č. 833/2 zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba bez čp/če zem. stav. - parcelu č. 834/1 zahrada - parcelu č. 834/2 zahrada okres Bruntál, obec Krnov, kat. území Krásné Loučky. Celková plocha: 63 m2 Zastavěná plocha: 63 m2 Užitná plocha: 63 m2 Plocha pozemku: 1 212 m2 Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Příslušenství: balkón, lodžie, sklep
2
– 21 –
Dům, Třemešná Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
1 150 000,– Kč vč. DPH včetně provize a právního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Třemešná (okres Bruntál) Třemešná 890 Bruntál
Kód nabídky: 145584 MoniT-ID: 276DC6
Číslo obce:
597911
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme exkluzivně prodej rodinného domu 4+1 v obci Třemešná. V přízemí se nachází kuchyň, 2 pokoje, koupelna, WC a v 1. patře další 2 pokoje koupelna a WC. Vytápění ústředním topením s kotlem na plyn. Elektřina 230/400 V. Obecní vodovodní přípojka, plynová přípojka. Na pozemku o celkové ploše 869m2 se nachází hospodářská budova. Klidné místo. V obci se nachází škola, školka, lékař, obchody. Úzkorozchodná železniční trať Třemešná – Osoblaha. Turisticky atraktivní oblast, která je vstupní branou osoblažského výběžku. Možnost financování až 100 % z hypotečního úvěru s úrokovou sazbou od 1,99%, který vám v případě zájmu pomůžeme vyřídit. Celková plocha: 170 m2 Zastavěná plocha: 170 m2 Užitná plocha: 170 m2 Plocha pozemku: 864 m2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Počet nadzemních podlaží: Elektřina: 400V Příslušenství: garáž
2
– 22 –
Dům, Třemešná Realitní server: Reality IDnes next48d6rg37435 http://reality.idnes.cz
Kód nabídky: IDNESMoniT-ID:
Nabídková cena:
750 000,– Kč vč. DPH včetně provize, právního a finančního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Třemešná, okres Bruntál Třemešná 890 Bruntál
2C12F6
Číslo obce:
597911
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme Vám k prodeji rodinný dům v osobním vlastnictví v obci Třemešná, okres Bruntál. Dům se nachází v klidné lokalitě obce. Je vhodný k celoročnímu i k rekreačnímu obývání. Vytápění zajišťuje kotel na plyn a tuhá paliva. K domu náleží hospodářská budova a garáž. Pro domluvení prohlídky kontaktujte makléře, zakázka číslo: 47435. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Umístění domu: Druh konstrukce: Stav objektu: Druh vlastnictví:
90 m2 181 m2 90 m2 samostatný cihlová před rekonstrukcí
Dům, Město Albrechtice Realitní server: Reality IDnes 10 - 73 http://reality.idnes.cz Nabídková cena: Adresa: Obec:
594 227,–
Kód nabídky: IDNES-046 EX 00326 / MoniT-ID:
147347
Číslo obce:
597635
Kč vč. DPH
Město Albrechtice, okres Bruntál Město Albrechtice
– 23 – Počet obyvatel: 3 563 Okres: Bruntál
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Rodinný dům č. p. 144 na pozemku parc. č. 1438 včetně pozemků parc. č. 1438 (zastavěná plocha a nádvoří) a 1439 (zahrada), zapsáno na LV 134 pro kat. ú. a obec Město Albrechtice, okr. Bruntál Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č. p. 144 s příslušenstvím, který je zděný, přízemní, částečně podsklepený s podkrovím. Nachází se v jižní okrajové části obce Město Albrechtice v ulici Karla Čapka při křižovatce s ulicí Dvořákovou. RD je napojen závěsným kabelem na elektrovodnou síť NN, vodovodní... a plynovodní řad. Odkanalizování je do vybiratelné jímky. V místě je možnost napojení na kanalizaci. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci ulice Karla Čapka na p. č.2224 - silnici, ostatní ploše ve vlastnictví Moravskoslezského kraje. Na pozemku zahrady se nacházejí hustě rostoucí ovocné dřeviny, převážně jabloně a okrasné dřeviny. Celková plocha: 70 m2 Zastavěná plocha: 70 m2 Užitná plocha: 70 m2 Plocha pozemku: 1 286 m2 Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: špatný Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Příslušenství: balkón, lodžie, sklep
1
Dům, Jindřichov Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
890 000,–
Kód nabídky: 82283 MoniT-ID: 2A7F72
Kč vč. DPH
Jindřichov (okres Bruntál) Jindřichov 1 326 Bruntál
Číslo obce:
597449
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji rekreační chalupu v obci Jindřichov.Nemovitost se nachází v klidné části obce, dispozice objektu 3+1.V přízemí nalezneme chodbu s kuchyní, velkým obývacím pokojem a ložnicí, v patře se nachází galerie s hostinským pokojem.Rekonstrukce domu proběhla v roce 2010.Zdrojem vody pro nemovitost je vodovodní řad obce nebo studna, topení lokální na tuhá paliva, odpady svedeny do septiku.Střecha sedlová.Objekt je částečně podsklepen.V nemovitosti je proveden rozvod plynu.K domu přísluší garáž.Součástí pozemku je velká zahrada s ovocnými stromy.Dům je celoročně obyvatelný, ihned k nastěhování. . Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Celková plocha: Zastavěná plocha:
250 m2 262 m2
– 24 – Užitná plocha: 300 m2 Plocha pozemku: 2 680 m2 Plocha zahrady: 1 505 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ano Rok kolaudace: 1930 Rok rekonstrukce: 2010 Počet nadzemních podlaží: 2 Voda: dálkový vodovod, místní zdroj Elektřina: 120V, 230V, 400V, vlastní zdroj Plyn: plynovod, individuální Kanalizace: jímka, septik, ČOV, veřejná kanalizace, dešťová Parkování: parkovací stání, garážové stání Rozvody: telefon, internet, kabelová televize, kabelové rozvody, ostatní rozvody, satelit Oplocení: ano Doprava: silnice, autobus, vlak
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta Dům, Janov 1,00 Dům, Janov 1,00 Dům, Krasov 1,00 Dům, Brantice 1,00
Kčasový
Kvybav.
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
0,90
1,00
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 1 090 000,– Kč 5 240,38 Kč 580 000,– Kč 4 833,33 Kč 1 200 000,– Kč 9 000,– Kč 4 300 000,– Kč 11 944,44 Kč
Množství (M) Váha (V) 208,00 m2 1,0 120,00 m2 1,0 120,00 m2 1,0 324,00 m2 1,0
– 25 – Dům, Třemešná 1,00 0,70 1,00 Dům, Krnov 1,00 0,70 1,00 Dům, Třemešná 1,00 0,70 1,00 Dům, Třemešná 0,70 0,70 1,00 Dům, Město Albrechtice 1,00 0,70 1,00 Dům, Jindřichov 1,00 0,70 1,00 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
1 200 000,– Kč 4 941,18 Kč 403 300,– Kč 4 481,11 Kč 1 150 000,– Kč 4 735,29 Kč 750 000,– Kč 4 083,33 Kč 594 227,– Kč 5 942,27 Kč 890 000,– Kč 2 492,– Kč
170,00 m2 1,0 63,00 m2 1,0 170,00 m2 1,0 90,00 m2 1,0 70,00 m2 1,0 250,00 m2 1,0 2 492,– Kč 5 769,33 Kč 11 944,44 Kč
V):
× =
5 769,33 Kč 84,00 m2 484 623,72 Kč 484 620,– Kč
– 26 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit až -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do - 4 %. Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2015, spíše však 2016 (v reálných cenách v letech 2016 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Zlaté Hory a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály
– 27 – 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Dle odborného odhadu znalce je rodinný dům ve špatném technickém stavu a pro další využívání musí projít celkovou rekonstrukcí.
– 28 – Jestliže je určována hodnota podílu pro účely exekučního řízení prodejem podílu na nemovitosti, kdy se má předmět znaleckého zkou4mání exekučně dražit. Je třeba připustit zcela obecného kupce bez sociálních, společenských či rodinných vazeb k vlastníkům ostatních podílů, který bude každopádně chtít koupi spoluvlastnického podílu zrealizovat výhodněji, protože vlastnictví spoluvlastnického podílu v rámci celku spolu se zcela cizími dalšími spoluvlastnickými subjekty (musí být uvažováno o zcela cizích spoluvlastnících, aby byl zachován rámec obvyklé ceny) s sebou nese určité riziko a složitosti ve výkonu vlastnických práv.obecně čím menší podíl, tím hůře se prosazují či uplatňují vlastnická práva Z tohoto důvodu při odhadu obvyklé (obecné, tržní) ceny vycházel z cen při spodním okraji rozptylového pásma. Dům městského typu (malá vilka), se stavebně navazující vedlejší stavbou je situován v centru obce Janov, resp v části na jih od komunikace regionálního významu Dle použitých konstrukčních materiálů a architektonického řešení a sdělení vlastníků podílu na nemovité věci je vilka stáří 86 let. Tomu odpovídá architektonické řešení i použité materiály. . Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna vnitřní prohlídka nemovité věci – rodinného domu č.p. 136 byla provedena pouze vnější prohlídka. Při vnější prohlídce bylo zjištěno, že dům s navazující hospodářskou stavbou je orientován V-Z a další vedlejší stavba navazuje kolmo na podélnou osu domu Dům má základy bez vodorovných izolací, zdivo smíšené cihelné, krov je sedlový a mansardový krytý eternitem pravd. Na bednění. Šambrán okolo oken na severní straně domu tvoří bosáž. Dle odborného odhadu znalce je rodinný dům č.p. 136 v obci Janov v dobrém technickém stavu. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Jestliže je určována hodnota podílu pro účely exekučního řízení prodejem podílu na nemovitosti, kdy se má předmět znaleckého zkou4mání exekučně dražit. Je třeba připustit zcela obecného kupce bez sociálních, společenských či rodinných vazeb k vlastníkům ostatních podílů, který bude každopádně chtít koupi spoluvlastnického podílu zrealizovat výhodněji, protože vlastnictví spoluvlastnického podílu v rámci celku spolu se zcela cizími dalšími spoluvlastnickými subjekty (musí být uvažováno o zcela cizích spoluvlastnících, aby byl zachován rámec obvyklé ceny) s sebou nese určité riziko a složitosti ve výkonu vlastnických práv.obecně čím menší podíl, tím hůře se prosazují či uplatňují vlastnická práva Z tohoto důvodu při odhadu obvyklé (obecné, tržní) ceny vycházel z cen při spodním okraji rozptylového pásma.
Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Ocenění a stanovení koeficientu vnitřního vybavení bylo provedeno s použitím standardů z vyhlášky o OM. Kde nebylo možné zjistit vnitřní vybavení, uvažoval znalec o standardu.
– 29 –
Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle THU Obecná cena věcných práv Cena zjištěná porovnávacím způsobem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 3/32
428 930,– 35 760,– 464 690,– 485 580,– 0,– 484 620,– 485 000,– 45 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 485 000,– Kč Cena slovy: čtyřistaosmdesátpěttisícKč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Beneš Petr Beneš Vladimír Beneš Vladimír Benešová Martina
Vlastnický podíl 3 / 32 3 / 32 23 / 32 3 / 32
Podíl ceny 45 468,75 Kč 45 468,75 Kč 348 593,75 Kč 45 468,75 Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 3/32 podle odborného odhadu znalce 45 000,– Kč Cena slovy: čtzyřicetpěttisíc Kč
– 30 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 180 k.ú. Krnov u Jnova, obec Janov 2. KM k LV č. 180 k.ú. Krnov u Jnova, obec Janov 3. mapy místa 4. fotopříloha
