Odhad tržní hodnoty č. 5028
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01135/14-110 ze dne: 14.2.2015 Účel posudku:exekuční řízení prodejem podílu3/32 z nemovité věci ve spoluvlastnictví povinné Martiny Benešové zapsané na LV č.180 k.ú.Janov u Krnova, obec Janov USN č.j. 065 Ex 01135/14-110 Podle stavu ke dni 16. 3. 2015 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 27 stran textu a 12 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 16. 3. 2015 Objednatel posudku:
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 3/32 z nemovitých věcí ve spoluvlastnictví povinné Martiny Benešové Pozemek parcela č. st 124 druh. Zastavěná plocha a nádvoří výměra 326 m2 Součástí je stavba Janov č.p. 136 rodinný dům, stavba stojí na pozemku parcela č. st 124 Pozemek parcela č. 327 druh. Zahrada výměra 337 m2 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, pro obec Janov, katastrální území Janov u Krnova na LV č. 180 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 01135/14-110 ze dne 14.2.2015
2. Informace o nemovitosti Nemovitá věc rodinný dům č.p 103 s příslušenstvím zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, pro obec Janov, katastrální území Janov u Krnova na LV č. 180 tvoří s pozemky jednotný a funkční celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15. 3. 2015 bez přítomnosti vlastníka. Dům je t.č. neobývaný.
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 01135/14-110 ze dne 14.2.2015 - LV č.180 k.ú.Janov u Krnova, obec Janov - KM k LV č.180 k.ú.Janov u Krnova, obec Janov (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, ve znění vyhl 199/2014 kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - ZOM č. 151/1997 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - OSŘ s komentářem (Beck) - fotopříloha pořízená znalcem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Bruntál Janov Janov u Krnova (656976)
List vlastnictví číslo: 180 Vlastníci: 1. Beneš Petr Pavlouskova 4432/3, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 3/32
2. Beneš Vladimír č.p. 136, 79384 Janov
Podíl: 3/32
3. Beneš Vladimír č.p. 136, 79384 Janov
Podíl: 23/32
4. Benešová Martina č.p. 232, 79383 Jindřichov
Podíl: 3/32
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, pro obec Janov, katastrální území Janov u Krnova na LV č. 180 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
–4–
Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného
–5–
majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky.
Informace o obci – Janov Janov leží jihovýchodním směrem od města Zlaté Hory. Na západní okraj obce navazuje obec Petrovice a na východní okraj obec Jindřichov. Obec byla vybudována na obou březích řeky Osoblahy. Jižním a severním směrem od obce jsou malé rybníky. Obec se rozkládá pod severními vrcholky Jeseníků. Severním směrem od obce prochází hraniční linie s Polskem. Obec obklopují lesy rozprostírající se na stráních kopců. Nejvýše položeným místem v okolí obce je jihozápadním směrem Ďáblův kopec ( 664 m.n.m.), z vrcholku tohoto kopce je velmi pěkný výhled na vrcholy Jeseníků a na obce rozkládající se dole v údolí. Janovem neprochází značená cyklistická trasa. Turistickou trasu najdeme v okrajové části sousedních obcí. Západním okrajem Petrovic prochází zelená turistická trasa, severozápadním směrem po této trase dojdeme kolem Petrovy boudy a přes Biskupskou kupu ( 890 m.n.m.) do města Zlaté Hory. Na vrcholku Biskupské kupy byla vybudována rozhledna. Jižním směrem po zelené dojdeme na Rozcestí U Obrázku a odtud dále půjdeme po modré kolem Vojtěchova pramene na Solnou horu ( 867 m.n.m.). Z Rozcestí U Obrázku můžeme dále pokračovat po zelené k hájence u Svinného potoka. Od hájenky se vydáme po modré značce údolím Svinného potoka a dojdeme do sousední obce Jindřichov. Souhrnné informace Status:
Obec
Typ sídla:
Ostatní obce
ZUJ (kód obce):
597431
NUTS5:
CZ0801597431
LAU 1 (NUTS 4):
CZ0801 - Bruntál
–6–
NUTS3:
CZ080 - Moravskoslezský kraj
NUTS2:
CZ08 - Moravskoslezsko
Obec s pověřeným obecním úřadem: Město Albrechtice Obec s rozšířenou působností:
Krnov
Katastrální plocha (ha):
1 102
Počet bydlících obyvatel k 1.1.2014:
305
Nadmořská výška (m n.m.):
410
Zeměpisné souřadnice (WGS-84):
17° 28' 52'' E , 50° 14' 41'' N
První písemná zpráva (rok):
1 267
PSČ:
79384
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 103 na pozemku parcela č. st 181 příslušenstvím je situován na jižním okraji obce Janov při účelové komunikaci.
s
Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 103 na pozemku parcela č. st 181 s příslušenstvím je situován na jižním okraji obce Janov při účelové komunikaci. Dle použitých konstrukčních materiálů a architektonického řešení odhaduje znalec stáří stavby na min. 80 – 100 let. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna vnitřní prohlídka nemovité věci – rodinného domu č.p. 103 byla provedena pouze vnější prohlídka. Při vnější prohlídce bylo zjištěno, že dům s navazující hospodářskou stavbou je orientován S-J a další hospodářská část navazuje kolmo na podélnou osu domu a hospodářské části. Na tuto část navazuje přístavba suchého záchodu. Dům má základy bez vodorovných izolací, zdivo smíšené cihelné, krov je sedlový krytý eternitem pravd. Na bednění. Z jižní strany (hospodářská část) je krov z části poškozený a zjevně zatéká dovnitř hospodářské části. Zjevné stopy pronikání dešťové vody jsou patrny na vnější části svislých konstrukcí u konstrukce krovu. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechů neúplné, neošetřené, žlaby jsou zaneseny a z části tak již neplní svoji funkci. Svislé konstrukce jsou zchátralé bez viditelných znaků údržby. Rodinný dům je v současné době neobývaný. Dle odborného odhadu znalce je rodinný dům č.p. 103 v obci Janov ve špatném technickém stavu a pro další využívání musí projít celkovou rekonstrukcí.
popis rodinného domu č.p. 103 Dům vesnického typu, pravděpodobně statek se stavebně navazující hospodářskou částí je situován v jižní části obce Janovice.
–7–
Dle použitých konstrukčních materiálů a architektonického řešení odhaduje znalec stáří stavby na min. 80 – 100 let. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna vnitřní prohlídka nemovité věci – rodinného domu č.p. 103 byla provedena pouze vnější prohlídka. Při vnější prohlídce bylo zjištěno, že dům s navazující hospodářskou stavbou je orientován S-J a další hospodářská část navazuje kolmo na podélnou osu domu a hospodářské části. Na tuto část navazuje přístavba suchého záchodu. Dům má základy bez vodorovných izolací, zdivo smíšené cihelné, krov je sedlový krytý eternitem pravd. Na bednění. Z jižní strany (hospodářská část) je krov z části poškozený a zjevně zatéká dovnitř hospodářské části. Zjevné stopy pronikání dešťové vody jsou patrny na vnější části svislých konstrukcí u konstrukce krovu. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechů neúplné, neošetřené, žlaby jsou zaneseny a z části tak již neplní svoji funkci. Svislé konstrukce jsou zchátralé bez viditelných znaků údržby. Rodinný dům je v současné době neobývaný. Dle odborného odhadu znalce je rodinný dům č.p. 103 v obci Janov ve špatném technickém stavu a pro další využívání musí projít celkovou rekonstrukcí. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Jestliže je určována hodnota podílu pro účely exekučního řízení prodejem podílu na nemovitosti, kdy se má předmět znaleckého zkou4mání exekučně dražit. Je třeba připustit zcela obecného kupce bez sociálních, společenských či rodinných vazeb k vlastníkům ostatních podílů, který bude každopádně chtít koupi spoluvlastnického podílu zrealizovat výhodněji, protože vlastnictví spoluvlastnického podílu v rámci celku spolu se zcela cizími dalšími spoluvlastnickými subjekty (musí být uvažováno o zcela cizích spoluvlastnících, aby byl zachován rámec obvyklé ceny) s sebou nese určité riziko a složitosti ve výkonu vlastnických práv.obecně čím menší podíl, tím hůře se prosazují či uplatňují vlastnická práva Z tohoto důvodu při odhadu obvyklé (obecné, tržní) ceny vycházel z cen při spodním okraji rozptylového pásma. Příslušenství rodinného domu (vedlejší stavba) která má vliv na obvyklou (obecnou, tržní) cenu oceňované nemovité věci, je ve stavu kdy ji znalec hodnotí jako vliv na cenu odhadované nemovité věci jako celku měně jak 10 %. Účel využití Stavba objektu rodinného domu k bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech města i okresu (oblasti)
–8–
Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována jižně od komunikace regionálního významu procházející obcí Janov, západně od centra obce. konfigura terénu rodinný dům č.p. 103
je situován na rovinatém pozemku
poloha vzhledem k centru dům č.p. 103 je situován na okraji rodinných domů vesnického typu
zastavěného území obce s urbanizovanou zástavbou
Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území vesnických rodinných domů zvláštního komfortu. ale i komfortní
a domů rod. Rekreace
bez
Inženýrské sítě Nemovitost má možnost napojení na všechny inženýrské sítě obce Doprava Obec Janov je dobře přístupná po komunikaci regionálního významu 457 V obci je fungující autobusová v dosahu příměstských linek s dostatečným pokrytím všech období dne. Obchod a služby V místě okolí nemovité věci je nabídka základních služeb. Školství žádné Zdravotnictví žádné . Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení místní sportovní organizace, Úřady Obecní úřad Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek Životní prostředí zvýšená hladina hluku a otřesy od intenzivní dopravy, les v blízkosti Přírodní lokalita význačné lokality v okolí
–9–
Změny v zástavbě Bez dopadu na cenu nemovité věci Příslušenství nemovitosti Vedlejší stavba stavebně navazující na budovu rodinného domu Typ nemovitosti Rodinný dům, samostatně stojící Možnosti dalšího rozšíření možnost dalšího rozšíření více jak 3 násobná Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Název Parc. č. Výměra [m2] Pozemek parcela č. st 181 druh. Zastavěná plocha a nádvoří výměra 512 m2 Součástí je stavba Janov č.p. 103 rodinný dům, stavba stojí na pozemku parcela č. st 181 Pozemek parcela č. 238 druh. Orná půda výměra 324 m2 Pozemek parcela č. 239 druh. Trvalý travní porost 193 m2 Pozemek parcela č. 240 druh. Orná půda výměra 1 378 m2 Pozemek parcela č. 242/1 druh. Zahrada výměra 204 m2 Pozemek parcela č. 242/2 druh. Ostatní plocha – neplodná půda výměra 407 m2 pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy
– 10 –
Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 180 c) Věcná práva 1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění d) Ocenění porovnávací metodou
– 11 –
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
Pi –0,06 0,00
0,00 0,00
0,00
0,95
5
Index trhu:IT = P6 × (1 +
Pi) = 0,893 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,01 0,03 –0,01 0,00
0,00 0,00 –0,01 –0,01 0,00
– 12 –
10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Průměrná nezaměstnanost I. Vlivy snižující cenu
0,00 –0,30
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,707 i=2
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 180 c) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.
– 13 –
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název 1 NP 2 NP Součet:
Výška 4,60 m 4,00 m 8,60 m
Zastavěná plocha 11,20×13 11,20×13,0
Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 145,60 / 145,60 Podlažnost:
= =
145,60 m2 145,60 m2 291,20 m2
= =
669,76 m3 291,20 m3 960,96 m3
145,60 m2 145,60 m2 = 1,00
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 4,60 × 11,20×13 2 NP 4,00 /2× 11,20×13,0 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Janov Počet obyvatel: 305 Základní cena (ZC): 1 812,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,00 –0,10 –0,08 –0,10 0,00 –0,05 0,00
– 14 –
11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
III. Nad 800 m2 celkem
0,01
I. Významně snižující cenu IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 1900 115 0,600
–0,06 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,242
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 438,50 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,893 Index polohy (IP): 0,707 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 960,96 × 438,50 × 0,893 × 0,707 =
266 039,29 Kč
Rodinný dům – určená cena:
266 039,29 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
960,96 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 960,96 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 × 100 / (100 + 10) = 90,909 % Odpočet opotřebení: 2 690 688,– Kč × 90,909 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům – určená cena:
2 800,– Kč/jedn. =
– =
2 690 688,– Kč 2 690 688,– Kč
2 446 077,55 Kč 244 610,45 Kč 244 610,45 Kč
– 15 –
b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 180 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Janov Název okresu: Bruntál Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 665,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 85,47 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,893 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Oi 0,50 0,60 0,80 0,70 0,90 0,85
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,30
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 0,700 i=1
Index polohy: IP = 0,707 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,442 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 37,7777 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 181 zastavěná plocha a nádvoří 512 238 orná půda 324 239 trvalý travní porost 193 240 orná půda 1 378 242/1 zahrada 204
Cena [Kč] 19 342,18 12 239,97 7 291,10 52 057,67 7 706,65
– 16 –
Parc. č. 242/2
Název ostatní plocha - neplodná půda Součet:
Výměra [m2] 407 3 018
Pozemky na LV číslo 180 – určená cena:
Cena [Kč] 15 375,52 114 013,09 114 013,09 Kč
c) Věcná práva c.1) Obecná metoda c.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
d) Ocenění porovnávací metodou Dům, Janov Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
240 000,–
Kód nabídky: 0000157587 MoniT-ID: 2A7FA1
Kč vč. DPH
Janov (okres Bruntál) Janov 305 Bruntál
Číslo obce:
597431
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme k prodeji chalupu 3+1 o velikosti 110 m2 , podsklepenou,zahrada 49 m2 v obci Janov okr. Bruntál. Jedná se o samostatně stojící, zděný dům po rekonstrukci v roce 1999 ( fasáda,střecha hliník ,el. rozvody, podlahy ). Vytápění lokální na TP , bojler,připraveny el. rozvody na přímotopy. Napojen na žumpu, vodovod městský. V přízemí je kuchyň , 2 pokoje a sociální zařízení . V podkroví se nachází pokoj24 m2 + možnost zřízení dalších místností na půdě. Vše volné ihned. Dům se nachází v klidné části obce s zahradou .Pozemek je oplocený . Hezké místo, vhodné i k rekreačnímu bydlení. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Plocha sklepa: Umístění nemovitosti: Druh nemovitosti:
110 m2 226 m2 110 m2 275 m2 4 m2 klidná část obce chalupa
– 17 –
Typ domu: patrový Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Rok rekonstrukce: 1999 Počet nadzemních podlaží: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: septik Doprava: silnice, MHD, autobus Příslušenství: sklep
2
Dům, Janov Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
550 000,–
Kód nabídky: IDNES-80109 MoniT-ID: 281C97
Kč vč. DPH
Janov, okres Bruntál Janov 305 Bruntál
Číslo obce:
597431
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům v Janově u Jindřichova. Dům je dispozičně řešen jako 3+1. Obytné místnosti se nacházejí v přízemí domu. K domu přísluší velká stodola využitelná jako garáž s dílnou. Plocha pozemku zahrady 2030 m2 nabízí široké využití. Dům je nějakou dobu neobydlen, úpravy jak interiéŕu, tak i zahrady jsou vhodné. Zdrojem vody je studna na pozemku, topení je řešeno akumulačními kamny. Půda vybízí k půdní vestavbě. Objekt je z jedné půli plochy podsklepen a to krásnými klenbami. Objekt... je vhodný chalupaření a vesnický styl života. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Celková plocha:
180 m2
– 18 –
Zastavěná plocha: 397 m2 Užitná plocha: 180 m2 Plocha pozemku: 2 896 m2 Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ne Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: septik
1
Dům, Janov Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
720 000,– (včetně provize)
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Janov, okres Bruntál Janov 305 Bruntál
Kód nabídky: RI-163346 MoniT-ID: 3AE2C
Kč vč. DPH
Číslo obce:
597431
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Rodinný dům se zahradou a garáží, vpředu 1. patro 3+1, koupelna, WC a další úložné prostory a komory. Vzadu v patře 2 místnosti, klenbové stropy. Dům do tvaru L. Sklep také klenba, možnost vinného sklípku. Dům v původním stavu před rekonstrukcí. Na hranici pozemku veřejný vodovod. Studna, žumpa, el. akumul. kamna, nový bojler. Celková plocha: Zastavěná plocha:
642 m2 651 m2
– 19 –
Užitná plocha: 642 m2 Plocha pozemku: 2 896 m2 Plocha zahrady: 2 245 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Počet nadzemních podlaží: 2 Počet podzemních podlaží: 1 Počet místností: 65286 Druh vlastnictví: Elektřina: 230V Kanalizace: septik Oplocení: ano Příslušenství: sklep, zahrada, garáž, dvojgaráž
Dům, Brantice Realitní server: Reality IDnes 13 - 128 http://reality.idnes.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
593 334,–
Kód nabídky: IDNES-068 EX 05872 / MoniT-ID:
2C137D
Kč vč. DPH
Brantice, okres Bruntál BranticeČíslo obce: 1 384 Bruntál
597210 Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Jedná se o pozemek parc. č. St. 19/1 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č. p. 20, zapsáno na LV č. 199, vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, pro obec Brantice, kat. území Radim u Brantic a jejich příslušenství, kterým je
– 20 –
jímka na vyvážení, studna (umístěná na cizím pozemku), přípojky inženýrských sítí – kanalizace, vodovod. Celková plocha: 315 m2 Zastavěná plocha: 315 m2 Užitná plocha: 315 m2 Plocha pozemku: 617 m2 Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: špatný Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: Příslušenství: balkón, lodžie, sklep
2
Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) Dům, Janov 240 000,– Kč 1,00 0,80 0,70 1 221,82 Kč Dům, Janov 550 000,– Kč 1,00 0,80 0,70 1 711,11 Kč Dům, Janov 720 000,– Kč 1,00 0,80 0,70 628,04 Kč Dům, Brantice 593 334,– Kč 1,00 0,80 0,70 1 054,82 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2:
V):
Množství (M) Váha (V) 110,00 m2 1,0 180,00 m2 1,0 642,00 m2 1,0 315,00 m2 1,0 628,04 Kč 1 153,95 Kč 1 711,11 Kč
– 21 –
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
× =
1 153,95 Kč 244,00 m2 281 563,80 Kč 281 560,– Kč
– 22 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit až -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do - 4 %. Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2015, spíše však 2016 (v reálných cenách v letech 2016 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Zlaté Hory a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost
– 23 –
14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
– 24 –
Dle odborného odhadu znalce je rodinný dům ve špatném technickém stavu a pro další využívání musí projít celkovou rekonstrukcí. Jestliže je určována hodnota podílu pro účely exekučního řízení prodejem podílu na nemovitosti, kdy se má předmět znaleckého zkou4mání exekučně dražit. Je třeba připustit zcela obecného kupce bez sociálních, společenských či rodinných vazeb k vlastníkům ostatních podílů, který bude každopádně chtít koupi spoluvlastnického podílu zrealizovat výhodněji, protože vlastnictví spoluvlastnického podílu v rámci celku spolu se zcela cizími dalšími spoluvlastnickými subjekty (musí být uvažováno o zcela cizích spoluvlastnících, aby byl zachován rámec obvyklé ceny) s sebou nese určité riziko a složitosti ve výkonu vlastnických práv.obecně čím menší podíl, tím hůře se prosazují či uplatňují vlastnická práva Z tohoto důvodu při odhadu obvyklé (obecné, tržní) ceny vycházel z cen při spodním okraji rozptylového pásma. Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 103 v obci Janov k.ú. Janov u Kranova na pozemku parcela č. st 181 s příslušenstvím je situován na jižním okraji obce Janov při účelové komunikaci. Dle použitých konstrukčních materiálů a architektonického řešení odhaduje znalec stáří stavby na min. 80 – 100 let. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna vnitřní prohlídka nemovité věci – rodinného domu č.p. 103 byla provedena pouze vnější prohlídka. Při vnější prohlídce bylo zjištěno, že dům s navazující hospodářskou stavbou je orientován S-J a další hospodářská část navazuje kolmo na podélnou osu domu a hospodářské části. Na tuto část navazuje přístavba suchého záchodu. Dům má základy bez vodorovných izolací, zdivo smíšené cihelné, krov je sedlový krytý eternitem pravd. Na bednění. Z jižní strany (hospodářská část) je krov z části poškozený a zjevně zatéká dovnitř hospodářské části. Zjevné stopy pronikání dešťové vody jsou patrny na vnější části svislých konstrukcí u konstrukce krovu. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechů neúplné, neošetřené, žlaby jsou zaneseny a z části tak již neplní svoji funkci. Svislé konstrukce jsou zchátralé bez viditelných znaků údržby. Rodinný dům je v současné době neobývaný. Dle odborného odhadu znalce je rodinný dům č.p. 103 v obci Janov ve špatném technickém stavu a pro další využívání musí projít celkovou rekonstrukcí. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Ocenění a stanovení koeficientu vnitřního vybavení bylo provedeno s použitím standardů z vyhlášky o OM. Kde nebylo možné zjistit vnitřní vybavení, uvažoval znalec o standardu. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi..
– 25 –
Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 26 –
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle THU Obecná cena věcných práv Cena zjištěná porovnávacím způsobem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 3/32
266 040,– 114 010,– 380 050,– 244 610,– 0,– 281 560,– 280 000,– 26 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 280 000,– Kč Cena slovy: dvěstěosmdesáttisíc Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Beneš Petr Beneš Vladimír Beneš Vladimír Benešová Martina
Vlastnický podíl 3 / 32 3 / 32 23 / 32 3 / 32
Podíl ceny 26 250,– Kč 26 250,– Kč 201 250,– Kč 26 250,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 3/32 podle odborného odhadu znalce 26 000,– Kč Cena slovy: dvacetšesttisíc Kč
– 27 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 180 k.ú. Krnov u Jnova, obec Janov 2. KM k LV č. 180 k.ú. Krnov u Jnova, obec Janov 3. mapy místa 4. fotopříloha
