Odhad tržní hodnoty č. 5009
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 02813/13-158 ze dne: 11.12.2014
Účel posudku: exekuční řízení prodejem podílu ˝ z nemovité věci ve spoluvlastnictví Zuzany Bačové zapsané na LV č. 664 k.ú. Žilina u Nového Jičína, Obec Nový Jičín USN č.j. 065 Ex 02813/13-158 Podle stavu ke dni 25. 1. 2015 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 25 stran textu a 16 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 25. 1. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu ˝ z nemovitých věcí ve spoluvlastnictví povinné Zuzany Bačové: Pozemek parcela č. 1037/3 druh: zahrada výměra 752 m2 Pozemek parcela č. 1037/6 druh. Zastavěná plocha a nádvoří výměra 11 m2 Součástí je stavba Žilina č.p. 479 rodinný dům, stavba stojí na pozemku parcela č. 1037/6 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín , pro obec Nový Jičín, katastrální území Žilina u Nového Jičína na LV č. 664 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 02813/13-158 ze dne 11.12.2014
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc rodinný dům č.p 479 na ulici Potoční s příslušenstvím zapsané na Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín , pro obec Nový Jičín, katastrální území Žilina u Nového Jičína na LV č. 664 tvoří s pozemky jednotný a funkční celek. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. 1. 2015 za přítomnosti povinné..
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 02813/13-158 ze dne 11.12.2014 - LV č. 664 k.ú.Žilůina u Nového Jičína , obec Nový Jičín - KM k LV č. 664 k.ú.Žilůina u Nového Jičína , obec Nový Jičín (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, ve znění vyhl 199/2014 kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - ZOM č. 151/1997 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - OSŘ s komentářem (Beck)
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
- fotopříloha pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Nový Jičín Žilina u Nového Jičína (707511)
List vlastnictví číslo: 664 Vlastníci: 1. Bača Zdeněk Potoční 479, Žilina, 74101 Nový Jičín
Podíl: 1/2
2. Bačová Zuzana Potoční 479, Žilina, 74101 Nový Jičín
Podíl: 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín , pro obec Nový Jičín, katastrální území Žilina u Nového Jičína na LV č. 664 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav
–4–
Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro
–5–
použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky.
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 479 na pozemku parcela č. 1037/6 příslušenstvím je situován na okraji obce Nový Jičín při účelové komunikaci.
s
popis rodinného domu č.p. 479 , obec Nový Jičín Dům městského typu je samostatně stojící netypový rodinný dům S jedním NP a podkrovím a je situován na okraji města Nový Jičín v ulici Potoční, která slouží jako účelová, obslužná komunikace vlastníků nemovitých věcí. Místo je poměrně klidné s malým, provozem motorových vozidel v části obce s urbanizovanou výstavbou rodinných domů převážně. Vybavení a konstrukce domu: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.
Název, popis Základy – s izolací Zdivo – zděné tl. min 45 Stropy – rovný podhled Střecha – sedlová Krytina – plech Al Klempířské konstrukce – pozinek Vnitřní omítky – omítka vápenná hladká Fasádní omítky – hladká Vnější obklady – obklad kámen Vnitřní obklady – standardní Schody – beton Dveře – prosklenné i hladké, dřevěné i náplňové Okna – standard, plastová Podlahy obytných místností – plovoucí podlahy
–6–
15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Podlahy ostatních místností – krytina PVC, koberce Vytápění – ÚT, plyn + TP Elektroinstalace – 2/3 F Bleskosvod – ne Rozvod vody – ano S+T Zdroj teplé vody – el. bojler, plynový bojler Instalace plynu – ano Kanalizace – septik Vybavení kuchyně – standardní Vnitřní vybavení – standardní Záchod – standardní 2 x Ostatní – není
Samotný rodinný dům je dle sdělení vlastníka stáří 27let a je průměrně udržován. Dům obsahuje 2 bytové jednotky se společným vytápěním. Vnější prohlídka proběhla za účasti povinné Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Ocenění a stanovení koeficientu vnitřního vybavení bylo provedeno s použitím standardů z vyhlášky o OM. Kde nebylo možné zjistit vnitřní vybavení, uvažoval znalec o standardu. Dům má 2 NP. Rodinný dům je situován v blízkosti sběrné komunikace na okraji obce Nový Jičín Příslušenství rodinného domu je bez vlivu na obvyklou (obecnou, tržní) cenu oceňované nemovité věci. Účel využití Stavba objektu rodinného domu k bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech města i okresu (oblasti) Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována východně od komunikace – ulice Potoční, Okna hlavních místností jsou orientována na jihozápad konfigura terénu rodinný dům č.p. 479
je situován na svažitém pozemku
poloha vzhledem k centru
–7–
dům č.p. 479 je situován v zastavěného území obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů městského typu, Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území městských rodinných domů a bytových domů převážně vícepodlažních bez předzahrádek a zahrad, bez zvláštního komfortu. ale i komfortní Inženýrské sítě Nemovitost má možnost napojení na všechny inženýrské sítě obce (voda, kanalizace, plyn, datové služby) Doprava Obec Nový Jičín je dobře přístupná po komunikaci E 462, která navazuje na dálnici D1 a po rychlostní komunikaci 57. V obci je fungující autobusová a železniční doprava v dosahu příměstských linek s dostatečným pokrytím všech období dne. Zastávka MHD je ve vzdálenosti do 500 m. Obchod a služby Město Nový Jičín má kompletní nabídku obchodů a služeb. Školství Škola Nový Jičín poskytuje vzdělání v celém rozsahu vzdělávací soustav po střední školy. Zdravotnictví Město má v katastru Nemocnici Nový Jičín a jsou zde ordinace praktických lékařů, ale i specialistů a zubních lékařů. . Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení místní sportovní organizace,, nebo sportoviště základní školy. V katastru obce jsou sakrální stavby a Obec disponuje i hřbitovem. Úřady Městský úřad s rozšířenou pravomocí a matrikou, pošta, telefon Pracovní možnosti Mimo místo i v místě v dosahu autobusových linek, linek českých drah Životní prostředí Žádná zvýšená hladina hluku a otřesy od intenzivní dopravy Přírodní lokalita Žádné v okolí, Změny v zástavbě Bez dopadu na ceny nemovitosti
–8–
Příslušenství nemovitosti Bez dopadu na ceny nemovitosti Typ nemovitosti Rodinný dům, samostatně stojící netypový Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Název Parc. č. Výměra [m2] zahrada 1037/3 752 zastavěná plocha a nádvoří 1037/6 111 pozemek tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno
–9–
Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 664 c) Ocenění porovnávací metodou
– 10 –
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 +
Pi) = 0,940 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00 0,03 –0,01 0,00 0,00
– 11 –
11 Vlivy ostatní neuvedené
I. Vlivy snižující cenu
–0,30
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,780 i=2
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 664 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název 1 NP suteren podkroví Součet: Podlažnost:
Výška 3,00 m 2,66 m 3,33 m 8,99 m
Zastavěná plocha 10,30×11,80 10,30×11,80 10,30×11,80
364,62 / 121,54
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 3,00 × 10,30×11,80 suteren 2,66 × 10,30×11,80 podkroví 2,33 × 10,30×11,80 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
121,54 m2 121,54 m2 121,54 m2 364,62 m2
= = =
364,62 m3 323,30 m3 283,19 m3 971,11 m3
= 3,00
=
Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy – s izolací 2. Zdivo – zděné tl. min 45 3. Stropy – rovný podhled 4. Střecha – sedlová 5. Krytina – plech Al
Obj. podíl 5,40 % 23,40 % 9,10 % 5,40 % 3,30 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
– 12 –
6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Klempířské konstrukce – pozinek Vnitřní omítky – omítka vápenná hladká Fasádní omítky – hladká Vnější obklady – obklad kámen Vnitřní obklady – standardní Schody – beton Dveře – prosklenné i hladké, dřevěné i náplňové Okna – standard, plastová Podlahy obytných místností – plovoucí podlahy Podlahy ostatních místností – krytina PVC, koberce Vytápění – ÚT, plyn + TP Elektroinstalace – 2/3 F Bleskosvod – ne Rozvod vody – ano S+T Zdroj teplé vody – el. bojler, plynový bojler Instalace plynu – ano Kanalizace – septik Vybavení kuchyně – standardní Vnitřní vybavení – standardní Záchod – standardní 2 x Ostatní – není
Obj. podíl 0,80 % 6,10 % 2,80 % 0,50 % 2,20 % 2,30 % 3,20 % 5,10 % 2,10 % 1,30 % 5,30 % 4,20 % 0,60 % 2,90 % 1,70 % 0,50 % 2,70 % 0,50 % 4,30 % 0,30 % 4,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Nový Jičín Počet obyvatel: 23 731 Základní cena (ZC): 2 002,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu
Vi C 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,01 –0,10
– 13 –
13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1988 27 0,865
1,00*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,779
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 559,56 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,940 Index polohy (IP): 0,780 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 971,11 × 1 559,56 × 0,940 × 0,780 = Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
1 110 434,56 Kč
× =
1/2 555 217,28 Kč
Rodinný dům – určená cena:
555 217,28 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
971,11 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 971,11 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
2 800,– Kč/jedn. =
2 719 108,– Kč 2 719 108,– Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 27 roků Předpokládaná další životnost: 73 roků Opotřebení: 100 × 27 / (27 + 73) = 27,000 % Odpočet opotřebení: 2 719 108,– Kč × 27,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
734 159,16 Kč 1 984 948,84 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/2 992 474,42 Kč
Rodinný dům – určená cena:
992 474,42 Kč
– 14 –
b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 664 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Nový Jičín Název okresu: Nový Jičín Základní cena pozemku: ZC = 580,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,780 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,733 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 425,1400 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1037/6 zastavěná plocha a nádvoří 111 1037/3 zahrada 752 Součet: 863 Pozemky na LV číslo 664 – určená cena:
Cena [Kč] 47 190,54 319 705,28 366 895,82 366 895,82 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Dům, Nový Jičín Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
2 650 000,– Včetně provize
Adresa:
Nový Jičín
Kč vč. DPH
Kód nabídky: IDNES-421327 MoniT-ID: 2C122D
– 15 –
Obec: Nový Jičín Počet obyvatel: 23 731 Okres: Nový Jičín
Číslo obce:
599191
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům 6+kk, ve velmi žádané a klidné lokalitě, na ulici Lesní v Novém Jičíně. Nedaleko do přírody a zároveň do centra města. Dům je částečně podsklepen, v 1. PP se nachází garáž, sklepní prostory a kotel ÚT. V 1. NP se nachází vstupní zádveří, šatna, obývací hala s krbem a výstupem na terasu a do zahrady, kuchyň, pokoj a WC. Ve 2. NP jsou 3 pokoje, balkón, koupelna a WC.Počet parkovacích míst: 2 Celková plocha: 200 m2 Zastavěná plocha: 138 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha pozemku: 629 m2 Plocha zahrady: 491 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Rok výstavby: 1984 Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Počet místností: 65286 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon Oplocení: ano Příslušenství: balkón, sklep, zahrada, garáž
2 1
– 16 –
Dům, Tichá Realitní server:
Reality IDneshttp://reality.idnes.cz
Kód nabídky: RI-342492
MoniT-ID: Nabídková cena:
1 895 000,– + provize RK
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Tichá, okres Nový Jičín Tichá 1 727 Nový Jičín
IDNES-342492 3AA84
Kč vč. DPH
Číslo obce:
599956
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Rodinný dům o dispozici 6+1, kolaudace 1981, přízemí - kuchyně, sociální zařízení, komora, pokoj, mezipatro - pokoj - hala s balkonem, 1. patro - 3 pokoje, balkon, koupelna. Podsklepeno, kotel plynový i na tuhá paliva, veřejný vodovod, žumpa. Garáž, sklep, prádelna, hosp. budova. Střešní krytina pozink. plech. Zahrada 530 m2, užitková, okrasná, oploceno. Okrajová zástavba, za domem lesík.Počet parkovacích míst: 2 Celková plocha: 170 m2 Zastavěná plocha: 105 m2 Užitná plocha: 170 m2 Plocha pozemku: 530 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Rok výstavby: 1981 Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Počet místností: 65286 Druh vlastnictví: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: septik Příslušenství: balkón, sklep, garáž
2 1
– 17 –
Dům, Nový Jičín Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: 139090 MoniT-ID: D0324
Nabídková cena:
3 400 000,– Kč vč. DPH 17 000,– Kč/m2 Cena včetně provize a právních služeb RK
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Svatopluka Čecha, Nový Jičín Nový Jičín 23 731 Nový Jičín
Číslo obce:
599191
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabizíme Vám ubytovnu nedaleko centra města. V domě se nachází sedm ubytovacích pokojů a dvě kuchyně. Velmi zajimavá investiční příležitost. U domu i vlastní parkování. Celková plocha: 200 m2 Zastavěná plocha: 120 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha pozemku: 456 m2 Plocha zahrady: 260 m2 Plocha sklepa: 100 m2 Umístění nemovitosti: rušná část obce Druh nemovitosti: hotel, penzion Typ domu: patrový Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Objekt je zařízen: ne Rok rekonstrukce: 2008 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: jiné Voda: dálkový vodovod
3
– 18 –
Elektřina: Kanalizace: Doprava: Příslušenství:
120V, 230V, 400V veřejná kanalizace MHD balkón, sklep
Dům, Bílovec Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz
Kód nabídky: RI-352894 MoniT-ID: 3A9E5
Nabídková cena:
1 799 000,– Kč vč. DPH (včetně provize), cena včetně právních služeb a provize RK
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Bílovec, okres Nový Jičín Bílovec 7 551 Nový Jičín
Číslo obce:
599247
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme Vám RD 6+1 v klidné části Bravinného. V 2. NP se nachází pracovna a dětský pokoj a připravená půdní vestavba. V přízemí kde dominanci tvoří prostorný obývací, kuchyně, jídelna, ložnice rodičů, dětský pokoj, koupelna s vanou, sprchovým koutem a Wc. Dále je zde vstupní hala, šatna, technická místnost, sklad a garáž. U domu velká zahrada se studnou. Přízemní část po rekonstrukci.Počet parkovacích míst: 2 Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Plocha zahrady: Umístění nemovitosti: Umístění domu: Druh konstrukce: Stav objektu:
130 m2 725 m2 130 m2 1 600 m2 1 100 m2 klidná část obce samostatný cihlová dobrý
– 19 –
Objekt je zařízen: částečně Rok výstavby: 1955 Rok rekonstrukce: 2011 Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Počet místností: 65287 Druh vlastnictví: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: septik Rozvody: telefon, kabelová televize Oplocení: ano Příslušenství: sklep, zahrada, garáž
2 1
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta Dům, Nový Jičín 1,00 Dům, Tichá
Kčasový
Kvybav.
1,00
0,80
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 2 650 000,– Kč 10 600,– Kč 1 895 000,– Kč
Množství (M) Váha (V) 200,00 m2 1,0 170,00 m2
– 20 –
8 917,65 Kč 3 400 000,– Kč 15 300,– Kč 1 799 000,– Kč 11 070,77 Kč
1,00 1,00 0,80 Dům, Nový Jičín 1,00 1,00 0,90 Dům, Bílovec 1,00 1,00 0,80 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:
8 917,65 Kč 11 472,11 Kč 15 300,– Kč
V):
11 472,11 Kč 122,00 m2 1 399 597,42 Kč
× =
Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:
1,0 200,00 m2 1,0 130,00 m2 1,0
1 399 600,– Kč × =
1/2 699 800,– Kč 699 800,– Kč
– 21 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit až -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do - 4 %. Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2015, spíše však 2016 (v reálných cenách v letech 2016 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Nový Jičín sko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost
– 22 –
14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
– 23 –
Oceňovaný pozemek s příslušenstvím – rodinný samostatně stojící netypový dům v obci Nový Jičín č.p. 479 je situován v urbanizované zástavbě rodinných domů na okraji města Nový Jičín. Přes svoji velkorysou velikost obytných prostor, je tato velikost v současné ekonomické situaci spíše na závadu, v současné době se preferují menší prostory s menšími nároky na provoz a údržbu. Dům je v podílovém vlastnictví a o jako takové není příliš zájem na trhu s nemovitými věcmi pro obtížné uplatňování vlastnických práv, tím se výrazně snižuje jeho postavení na trhu s nemovitými věcmi. Dům je v současné době průměrně udržován. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Ocenění a stanovení koeficientu vnitřního vybavení bylo provedeno s použitím standardů z vyhlášky o OM. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, ale povinná spolupracovala na popisu vnitřního vybavení.. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 24 –
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle THU Cena zjištěná porovnávacím způsobem podílu 1/2 Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/2
555 220,– 366 900,– 922 120,– 992 470,– 699 800,–
Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/2 podle odborného odhadu znalce 700 000,– Kč Cena slovy: sedmsettisíc Kč
– 25 –
D. Seznam příloh 1. LV 664 k.ú. Žilina u Nového Jičína, obec Nový Jičín 2. KM k LV 664 k.ú. Žilina u Nového Jičína, obec Nový Jičín 3. mapy místa 4. fotopříloha
