Odhad tržní hodnoty č. 21141
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň Hlavní třída 25 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: 460603459 č. obj.: 065 Ex 00419/09-032
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti
Podle stavu ke dni 16. 2. 2011 posudek vypracoval: Adolf Pelár 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 14. stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 16. 2. 2011
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitosti: Pozemek parcela č. st 7 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 19/2 druh: ostatní plocha - neplodná půda Budova (rodinný dům) č.p. 6 na parcele č. st 7 s příslušenstvím Vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk, pro obec Pavlov, katastrální území Veselí u Mohelnice na LV č. 50, pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00419/09-32..
2. Informace o nemovitosti Nemovitost – rodinný dům č.p. 6, zapsaný na LV č. 50 katastrální území Veselí u Mohelnice, obec Pavlov (ZSJ Veselí - část obce Pavlov).
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16. 2. 2011 za přítomnosti nájemníka nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování posudku - USN č.j. 065 Ex 00419/09-032 soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk - LV 50 katastrální území Veselí u Mohelnice, obec Pavlov - KM k LV 50 katastrální území Veselí u Mohelnice, obec Pavlov - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - územně identifikační registr - obce ČR - informace z veřejných zdrojů (RK a makléřů v oblasti) - fyzická prohlídka a zaměření za přítomnosti znalce Adolfa Pelára d.t.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Okres: Obec: Katastr. území: ZSJ:
Šumperk Pavlov Veselí u Mohelnice Veselí
List vlastnictví číslo: 50 Vlastnické právo Josef Leopold Pavlov 42, Pavlov, 789 85
581024/1184
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk, pro obec Pavlov, katastrální území Veselí u Mohelnice na listu vlastnictví č. 50 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti, informace o obci Informace o obci Pavlov Kód obce: 11846 0 IČZÚJ: 540609 Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Počet obyvatel: 590 Výměra: 2405,95 ha Hustota: 24,52 ob./km2 Adres a:
Obecní úřad Pavlov Pavlov 42 7898 Mohelnice 5
Finanční úřad: Finanční úřad v Zábřehu Pověřený úřad: Mohelnice Stavební úřad: Mohelnice Matriční úřad: Loštice Pověřený úřad s rozšířenou pravomocí: Mohelnice Počet částí obcí: 3 Počet katastrálních území: 7 Počet základních sídelních jednotek: 7 Počet městských částí: 0 Počet obyvatel v produktivním věku: 404
–4– Pošta: NE Škola: Malotřídní Zdravotnické zařízení: NE Policie: NE Kanalizace: ANO Voda: ANO Plyn: ANO Informace o ZSJ Veselí Kód ZSJ: 18066 1 Název ZSJ: Veselí Číslo UO: Charakteristika: Typ ZSJ: Sídelní lokalita Části obcí: 1 Katastrální území: 1 Obec: Pavlov Okres: Šumperk Vesnický rodinný dům je situovaný východní štítovou stranou domu k bezprostřední blízkosti sběrné komunikace regionálního významu č.644 , která spojuje obce Mohelnice a Městečko Trnávka v Základní sídelní jednotce obce Pavlov - Veselí.. Dům dle architektonické konstrukce a pouţitých konstrukčních materiálů byl postaven jako pravděpodobně vesnický dům pravidelné kvádrové konstrukce ukončené sedlovou střechou. Vlevo od východní štítové strany je krytá veranda s vnějšími předloţenými schody. Vstup na verandu je i moţný pomocí zdvihacího zařízení pro tělesně postiţené. Vlastní zdvihací zařízení je ve vlastnictví tělesně postiţeného , který bydlí v rodinném domku. Právní důvod k bydlení nebyl zjištěn. Avšak výlučné vlastnictví zdvihacího zařízení vylučuje jeho ocenění ve funkčním celku s nemovitostí a jako takové se tedy neoceňuje. Dům je standardního vybavení. Voda je získána z veřejného zdroje jenţ je studna na pozemku obce, splašky jsou svedeny do ţumpy k vybírání jenţ je na nádvoří rodinného domu parcela číslo st 7. Venkovní úpravy jsou zanedbatelného rozsahu. K domu je příslušná kůlna. Kůlna se zvlášť neoceňuje, její hodnota je vyjádřena v celku s rodinným domem. Věcná břemena a jiná práva nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují..
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 6 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 50 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–5–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres:Šumperk Obec: Pavlov
Popisy objektů
a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 6
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Vybavení: Název, popis Základy – bez izolace Zdivo – tl. min 45 cm Stropy – rovný podhled, nespalné Střecha – sedlová střecha Krytina – AC šablony na bednění Klempířské konstrukce – úplný pozink Vnitřní omítky – vápenné Fasádní omítky – vapno cementové Vnější obklady – nejsou Vnitřní obklady – nebylo zjištěno Schody – standard Dveře – standardní provedení Okna – dřevěná dvojitá špaletová Podlahy obytných místností – nelze zjistit Podlahy ostatních místností – hlazený beton s potěrem, PVC, keramické Vytápění – lokální Elektroinstalace – 2/3 F Bleskosvod – ne Rozvod vody – ano Zdroj teplé vody – bojler Instalace plynu – ne Kanalizace – odkanalizování kuchyně, koupelny a WC Vybavení kuchyně – podstandardní, sporák na TP Vnitřní vybavení – standardní Záchod – standardní Ostatní – není
–6–
b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 50 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Ocenění
a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 6 – § 26a Podlaží: Název 1 NP 2 NP krov Součet:
Výška 4,00 m 2,70 m 1,60 m 8,30 m
Podlažnost:
167,56 / 63,60
Zastavěná plocha (6,75×7,70)+(3,10×3,75) 6,75×7,70 6,75×7,70
= = =
63,60 m2 51,98 m2 51,98 m2 167,56 m2
= = =
254,40 m3 140,33 m3 83,16 m3 477,89 m3
= 2,63
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 4,00 × ((6,75×7,70)+(3,10×3,75)) 2 NP 2,70 × 6,75×7,70 krov 1,60 × 6,75×7,70 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Pavlov Počet obyvatel: 618 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 701,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Realitní trh v místech kde leţí oceňovaná nemovitost, nedává příliš šancí na úspěšný prodej. Obec Pavlov (část obce Veselí) neleţí v blízkosti větších měst s dobrou příměstskou dopravou, ani se nejedná o velmi preferovanou rekreační oblast. Klidné tiché okolí nemovitosti, rušené blízkostí komunikace je sice trochu kladným znakem nemovitosti avšak absence větší zahrady, nebo moţnosti rozšíření oceňované nemovitosti jsou dle odborného odhadu znalce zápornými znaky oceňované nemovitosti.. V současné době je dle zjištění znalce nemovitost obsazena nájemníkem bez právního důvodu. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně niţší neţ nabídka –0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,01 prodejnost (např. prodej podílu,
–7– pronájem) 3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,890
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Nemovitost je situována ve středu části obce Pavlov (základní sídelní jednotka Veselí) poblíţ komunikace regionálního významu č. 644. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a ţivotní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, sluţby, kultura v obci I. Ţádný obchod –0,03 5 Školství a sport I. Ţádná základní škola –0,03 6 Zdravotní zařízení I. Ţádné zdravotnické zařízení –0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší neţ je průměr v kraji –0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11
Index polohy (IP = 1 + Pi):
0,860
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlaţnost I. Hodnota větší neţ 2 5 Napojení na veřejné sítě II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené V. Významně zvyšující cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,7
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,00 –0,05 –0,08 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00 0,06 0,65*
–8– 13
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V14):
0,400
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,890 × 0,860 × 0,400 = 2 701,– × 0,306 =
0,306 826,51 Kč/m3
477,89 × 826,51 =
394 980,86 Kč
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 6 – zjištěná cena:
394 980,86 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům č.p. 6 Jednotkové množství:
=
477,89 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 477,89 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
2 800,– Kč/jedn. 1 338 092,– Kč 1 338 092,– Kč
=
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 60 roků Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 1 338 092,– Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
936 664,40 Kč 401 427,60 Kč
Rodinný dům č.p. 6 – zjištěná cena:
401 427,60 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům č.p. 6 Jednotkové množství:
=
477,89 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 477,89 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 60 roků Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 1 338 092,– Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt
2 800,– Kč/jedn. =
– =
1 338 092,– Kč 1 338 092,– Kč
936 664,40 Kč 401 427,60 Kč
–9– Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 225 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 294 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,560 0,603 0,646 0,689 0,732
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inţenýrské sítě Doprava Obchod a sluţby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní moţnosti Ţivotní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Moţnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
Zatřídění A B E E E B B A A A A A A D B A D A A E A
Ci × vk 2,800 3,015 2,196 3,660 3,660 3,015 3,015 2,800 2,800 2,800 2,800 1,120 2,800 3,445 3,015 2,800 0,689 2,800 0,560 3,660 2,800 56,250
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Koeficient k = 56,250 / 92 = 0,6114 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům č.p. 6 – zjištěná cena:
× =
0,6114 245 432,83 Kč 245 432,83 Kč
– 10 –
b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 50 – § 28, 32
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 618 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 7 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 221 35,– 73,3339 2
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Parc. č. ostatní plocha -NP 19/2 vyuţíití zahrada
× ×
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 221 35,– 29,3336
Pozemky na LV číslo 50 – zjištěná cena:
2,169 0,966 Cena [Kč] 16 206,79
2,169 0,966 0,400 Cena [Kč] 6 482,73
23 890,52 Kč
b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 50 Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha -NP vyuţíití zahrada Výměra – celkem:
Parcelní číslo st. 7 19/2 =
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku
1 338 092,– Kč 64,00 m2
Třída polohy
Výměra 221,00 m2 221,00 m2 442,– m2
– 11 – I. Všeobecná situace 1 II. Intenzita vyuţití pozemku 1 III. Dopravní relace k velkoměstu 2 IV. Obytný sektor 2 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (1 338 092,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:
1,50 1,50 1,15 % × 1,15) / (100 – 1,15) 15 567,08 / (3 × 64,00) 81,08 × 192,00 81,08 × 0,15 12,16 × 250,00
15 567,08 81,08 15 567,08 12,16 3 040,– 42,10 18 607,08
Pozemky na LV číslo 50 – zjištěná cena:
Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč
18 607,08 Kč
b.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. b.3.1) Pozemky na LV číslo 50 – § 28, 32
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 618 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 7 nádvoří
×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 221 35,– 75,9150 2
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
× ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 221 35,– 30,3660
Název Parc. č. ostatní plocha -NP 19/2 vyuţíití zahrada Součet cen všech typů pozemků:
Pozemky na LV číslo 50 – zjištěná cena:
2
=
2,169 Cena [Kč] 16 777,22
2,169 0,400 Cena [Kč] 6 710,89 24 689,11 Kč 24 689,11 Kč
– 12 –
c) Věcné břemeno – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 13 –
C. Rekapitulace Dům je celkově solidní konstrukce a nebyly vnější prohlídkou zjištěny nebezpečné trhliny v konstrukci i přes fakt, ţe nemovitost leţí v blízkosti komunikace. Pro odhad obvyklé ceny bylo pouţito metody věcné hodnoty podle technicko hospodářských ukazatelů a porovnávací metody. Věcná hodnota nám totiţ ne vţdy ukazuje reálnou hodnotu Nemovitosti v daném místě a čase. Podle prognóz realitních bankéřů, ale i ČNB budou ceny nemovitosti v roce 2011 ještě klesat, poté by měla nastat stagnace cen nemovitostí. Oceňovaný rodinný dům je nutné kompletně rekonstruovat. Jeho poloha u silnice č. 644 která tvoří regionální sběrnou komunikaci směrem na Městečko Trnávka je však z polohy obyvatel nevýhodná. Otřesy a exhalace z provozu budou působit negativně na zdraví obyvatel domu a nepřispívá tedy ke klidné pohodě bydlení. Nemovitost není moţno rekonstruovat na provozní objekt, jde o objekt postavený pro bydlení a rekonstrukce na jiný účel by byla velmi nákladná. Dle názoru znalce jde o nemovitost s malými šancemi na uplatnění na trhu s nemovitostmi. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Hodnota objektů Cena podle cenového předpisu 394 980,– Kč Věcná hodnota podle THU 401 430,– Kč Srovnávací hodnota 245 430,– Kč Stanovená věcná hodnota objektů 245 430,– Kč Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu 23 890,– Kč Cena podle metody tříd polohy 18 610,– Kč Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. 24 690,– Kč Stanovená věcná hodnota pozemků 18 610,– Kč Stanovená věcná hodnota celkem 264 040,– Kč Hodnota věcných břemen 0,– Kč Odhad obvyklé ceny celkem 264 040,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 264 040,– Kč Cena slovy: dvěstěšedesátčtyřitisícečtyřicet Kč
– 14 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 50 k.ú. Veselí u Mohelnice, obec Pavlov 2. KM k LV 50 k.ú. Veselí u Mohelnice, obec Pavlov 3. Mapa k LV k.ú. Veselí u Mohelnice, obec Pavlov 4. Mapa místa 5. Fotopříloha pořízená znalcem
