Odhad tržní hodnoty č. 4124
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 01348/09-203 ze dne: 7.10.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem podílu 4/48 na nemovité věci ve spoluvlastnictví povinného Romana Richtera zapsané na LV č. 112 k.ú.Kociánov, obec Loučná nad Desnou USN č.j. 065 Ex 01348/09-203
Podle stavu ke dni 4. 11. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 32 stran textu a 12 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 4. 11. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) podílu 4/48 z ceny nemovitých věcí ve spoluvlastnictví povinného Romana Richtera: Pozemek parcela č. st 78 druh: druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 504 m2 Součástí je stavba: Loučná nad Desnou č.p. 45 bydlení, stavba stojí na pozemku parcela č. st 78 Pozemek parcela č. 560/1 druh: zahrada výměra 2307 m2 Pozemek parcela č. 561/1 druh: zahrada výměra 2307 m2 Pozemek parcela č. 638 druh: zahrada výměra 397 m2 Pozemek parcela č. 639 druh: zahrada výměra 83 m2 Pozemek parcela č. 640 druh: zahrada výměra 865 m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) Pozemek parcela č. GP 492 druh: neurčeno výměra 1 752 m2 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk, pro obec Loučná nad Desnou, katastrální území Kociánov na LV č. 112 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 01348/109-203
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc rodinný dům č.p 45 s příslušenstvím zapsané na Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk, pro obec Loučná nad Desnou, katastrální území Kociánov na LV č. 112 tvoří s pozemky jednotný a funkční celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 11. 2014 za přítomnosti .
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Olomouc č.j. USN 01348/09-203 ze dne 7.10.2014 - LV č. 112 k.ú. Kociánov, obec Loučná nad Desnou - KM k LV č. 112 k.ú. Kociánov, obec Loučná nad Desnou (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb,ve znění vyhlášky\ č. 199/2014 kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - ZOM č. 151/1997 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Šumperk Loučná nad Desnou Kociánov (687081)
List vlastnictví číslo: 112 Vlastníci: 1. Dofka Alois č.p. 45, 78811 Loučná nad Desnou
Podíl: 5/6
2. Holzäpflová Jana č.p. 106, 33843 Příkosice
Podíl: 1/12
3. Richter Roman č.p. 57, 78811 Loučná nad Desnou
Podíl: 4/48
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk, pro obec Loučná nad Desnou, katastrální území Kociánov na LV č. 112 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
–4–
Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného
–5–
majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky.
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 45 na pozemku parcela č. st 78 s příslušenstvím je situován na okraji obce Loučná nad Desnou při účelové obslužné komunikaci. popis rodinného domu č.p. 45 , obec Loučná nad Desnou Rodinný dům samostatně stojící na okraji obce Loučná nad Desnou při účelové obslužné komunikaci Dům samostatně stojící vesnického typu jehož stáří odhaduje znalec na min 100 let má svislé konstrukce ze smíšeného materiálu, (cihelné – z nepálených ale i př. částečně pálených, nebo slabě vypálených cihel). Krytina sedlového krovu je z eternitových šablon, dle vnějších znaků není krytina poškozena. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou neošetřovány. Okna rekonstruována – plastové. Dům má pravd. možnost napojení na všechny sítě v obci vč. plynu. Vnitřní vybavení a dispozice nebylo možno zjistit. Dokumentace od domu se již nedochovala a přes pravd. přítomnost obyvatel(e) domu přes výzvu znalce nikdo nevyšel z domu ven. Vnější prohlídka proběhla bez účasti povinného za účasti vlastníka podílu na nemovité věci. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna.
–6–
Z vnější prohlídky je zřetelné, že svislé zdivo na severní straně je staticky narušené a to již od štítové části rodinného domu. Pro rekonstrukci bude nutné výměna konstrukčních prvků dlouhodobé životnosti. Ocenění a stanovení koeficientu vnitřního vybavení bylo provedeno s použitím standardů vz vyhlášky o OM. Kde nebylo možné zjistit vnitřní vybavení, uvažoval znalec o standardu. Celkově z vnější prohlídky je patrno,že rodinný dům je t.č. bez základní údržby. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Příslušenství rodinného domu , které tvoří kůlna situovaná jižně od stavby domu a je bez vlivu na obvyklou (obecnou, tržní) cenu oceňované nemovité věci. Účel využití Stavba objektu rodinného domu je využívána k bydlení. Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech okresu Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována severně od komunikace procházející středem obce, okna hlavních místností jsou orientována na západ. konfigura terénu rodinný dům č.p. 45 je situován ve svahu poloha vzhledem k centru dům č.p. 45 je situován na okraji zastavěného území obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů vesnického typu, Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území vesnických rodinných domů převážně přízemních až jednopodlažních s předzahrádkami a zahrádkami, bez zvláštního komfortu. ale i komfortní Inženýrské sítě Nemovitost má možnost napojení na všechny inženýrské sítě obce Doprava Rodinný dům je dobře dopravně dostupný, po sběrné komunikaci neregionálního významu č. 44 Šumperk – Jeseník. zpevněné komunikací lze dojet až k domu. Obec je v dojezdové vzdálenosti ( 20 Km tj. cca 20 min jízdy ) do města Šumperk Obchod a služby
–7–
V míst je omezená nabídka služeb. Je zde několik obchodů smíšeného zboží, kadeřnictví, pohostinské služby.
kosmetika a
Školství Škola v Loučné nad Desnou poskytuje vzdělání v rozsahu 1 a 2 stupně ZŠ. Zdravotnictví Žádné detašované pracoviště, nebo samostatné ordinace praktického lékaře Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení místní sportovní organizace, které disponuje kvalitním v nedávné minulosti rekonstruovaným sportovištěm., nebo sportoviště základní školy. V katastru obce je i Kostel a Obec disponuje i hřbitovem. Úřady Obecní úřad, pošta, telefon Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek Životní prostředí Žádná zvýšená hladina hluku a otřesy od intenzivní dopravy Přírodní lokalita Les v blízkosti Změny v zástavbě Bez dopadu na ceny nemovitosti Příslušenství nemovitosti Bez dopadu na ceny nemovitosti Typ nemovitosti Rodinný dům, samostatně stojící Možnosti dalšího rozšíření možnost dalšího rozšíření několikanásobná Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Pozemek parcela č. st 78 druh: druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 504 m2 Pozemek parcela č. 560/1 druh: zahrada výměra 2307 m2 Pozemek parcela č. 561/1 druh: zahrada výměra 2307 m2 Pozemek parcela č. 638 druh: zahrada výměra 397 m2 Pozemek parcela č. 639 druh: zahrada výměra 83 m2 Pozemek parcela č. 640 druh: zahrada výměra 865 m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP)
–8–
Pozemek parcela č. GP 492 druh: neurčeno výměra 1 752 m2 Pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky
–9–
1) Pozemky na LV číslo 112 c) Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění d) Ocenění porovnávací metodou
– 10 –
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 +
Pi) = 0,940 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce
Pi 1,01 0,03 –0,01 0,00 –0,02 –0,02
–0,06
– 11 –
8
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji I. Vlivy snižující cenu
0,00 0,00 –0,02 –0,30
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,606 i=2
Popisy objektů a)Objekty 1) Rodinný dům b)Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 112 c)Věcná práva 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C
– 12 –
Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1)Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název nadzemní část krov Součet:
Výška 3,00 m 1,82 m 4,82 m
Zastavěná plocha (16,0×5,0)+(2,0×2,0) 16,0×5,0
Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 84,00 / 84,00 Podlažnost:
= =
84,00 m2 80,00 m2 164,00 m2
= =
252,00 m3 72,80 m3 324,80 m3
84,00 m2 84,00 m2 = 1,00
Obestavěný prostor (OP): nadzemní část 3,00 × ((16,0×5,0)+(2,0×2,0)) krov 1,82/2 × 16,0×5,0 Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Loučná nad Desnou Počet obyvatel: 1 716 Základní cena (ZC): 1 516,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,00 0,04
– 13 –
Způsob vytápění stavby Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav
Ústřední , etážové , dálkové Úplné - standardní provedení Bez dalšího vybavení Standardního rozsahu a provedení Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem
6 7 8 9 10
*
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
III. III. I. III. III.
V. Významně zvyšující cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1920 94 0,600
0,00 0,00 0,00 0,00 0,05 0,01 0,06 0,85*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,592
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V): 897,47 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,940 Index polohy (IP): 0,606 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 324,80 × 897,47 × 0,940 × 0,606 = Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
166 049,07 Kč
× =
4 / 48 13 837,42 Kč
Rodinný dům – určená cena:
13 837,42 Kč
a.2)Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
324,80 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 324,80 jedn. × 5 200,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 90 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 × 90 / (90 + 30) = 75,000 % Odpočet opotřebení: 1 688 960,– Kč × 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
5 200,– Kč/jedn. =
– =
1 688 960,– Kč 1 688 960,– Kč
1 266 720,– Kč 422 240,– Kč
– 14 –
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Rodinný dům – určená cena:
4 / 48 35 186,67 Kč 35 186,67 Kč
b) Pozemky b.1)Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 112 – § 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Loučná nad Desnou Název okresu: Šumperk Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 1 450,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 421,52 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná II. Ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 0,640 i=1
Index polohy: IP = 0,606 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,365
Oi 0,75 0,60 0,80 1,00 0,95 0,85
Pi 0,00 –0,01 0,00 –0,05 0,00 –0,30
– 15 –
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 153,8548 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 78 zastavěná plocha a nádvoří 504 560/1 zahrada 2 307 561/1 zahrada 2 307 638 zahrada 397 639 trvalý travní porost 83 640 trvalý travní porost 640 Součet: 6 238
Cena [Kč] 77 542,82 354 943,02 354 943,02 61 080,36 12 769,95 98 467,07 959 746,24
§ 6 – Zemědělské pozemky Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 74068 1 752 1,24 1,2400 2
Parc. č. Název PZE 492, zemědělský GP pozemek
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Pozemky na LV číslo 112 – určená cena:
Cena [Kč] 2 172,48
4 / 48 80 159,89 Kč 80 159,89 Kč
c) Věcná práva c.1)
Obecná metoda
c.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
d) Ocenění porovnávací metodou Dům, Loučná nad Desnou Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
2 295 000,–
Kód nabídky: 363860 MoniT-ID: 13369C
Kč vč. DPH
Kociánov Loučná nad Desnou 1 716 Šumperk
Číslo obce:
540226
Kraj:
Olomoucký
– 16 –
Popis: Rodinný dům 5+kk v klidné části obce Loučná nad Desnou. Dům se nachází na výhledovém místě, je celopodsklepený s garáží, saunou, bazénkem, kotelnou, venkovním posezením a skleníkem. Dům v dobrém udržovaném stavu. V přízemí obývací hala s krbem, kuchyň, jídelna, prosklená lodžie, koupelna, WC. V 1.NP ložnice, dva pokoje, koupelna, WC. Naším klientům nabízíme zvýhodněnou variantu financování. Celková plocha: 90 m2 Zastavěná plocha: 117 m2 Užitná plocha: 711 m2 Plocha pozemku: 711 m2 Plocha zahrady: 594 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: veřejná kanalizace Doprava: autobus Příslušenství: balkón
3
Dům, Loučná nad Desnou Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
2 749 900,–
Kč vč. DPH
Kód nabídky: 316776 MoniT-ID: 13E8DF
– 17 –
včetně provize RK a právních služeb Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Kouty nad Desnou Loučná nad Desnou 1 716 Šumperk
Číslo obce:
540226
Kraj:
Olomoucký
Popis: Prodej 8. mezonetových roubených bytů 4+KK na klíč ve 4 roubenkách v Koutech nad Desnou přímo pod sjezdovkami.Jedná se o dvouroubenky se střední zděnou částí.V přízemí veranda, chodba,schodiště,velká obytná místnost s kuch. koutem,krb,komora,koupelna, WC.V patře 3 místnosti,koupelna,WC a chodba s vchodem na půdu. Cena na klíč,včetně studny,čističky,terénních a sadových úprav. Pozemek 165m2+250tis. Celková plocha: 105 m2 Zastavěná plocha: 105 m2 Užitná plocha: 105 m2 Plocha pozemku: 355 m2 Plocha zahrady: 250 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: ano Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: jiné Voda: místní zdroj Elektřina: 120V, 230V, 400V Kanalizace: ČOV Doprava: silnice
2
– 18 –
Dům, Zborov Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
1 990 000,– Kč vč. DPH Cena včetně provize a právních služeb
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Zborov Zborov 224 Šumperk
Kód nabídky: 355894 MoniT-ID: E0859
Číslo obce:
570338
Kraj:
Olomoucký
Popis: Nabízíme k prodeji malebnou chalupu v okrajové části obce Zborov. V chalupě je kuchyně s kachlovými kamny, chodba, světnice, špajzka a garáž z bývalé stodoly. K chalupě patří velká oplocená zahrada s ovocnými stromy a ořešáky, rybník, les a louky o celkové ploše 40 804 m2. Lze tyto pozemky využít k podnikání v horském prostředí Jeseníků. Více informací u makléře. Celková plocha: 70 m2 Zastavěná plocha: 185 m2 Užitná plocha: 70 m2 Plocha pozemku: 40 804 m2 Plocha zahrady: 40 619 m2 Umístění nemovitosti: okraj obce Druh nemovitosti: chalupa Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Doprava: autobus
1
– 19 –
– 20 –
Dům, Zlaté Hory Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: 0413 MoniT-ID: 1D7C1
Nabídková cena:
2 875 000,– Kč vč. DPH , včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Horní Údolí Zlaté Hory 4 002 Jeseník
Číslo obce:
597996
Kraj:
Olomoucký
Popis: Samostatně stojící zděná chalupa 4+1, přízemní, částečně podsklepená s obytným podkrovím v sedlové střeše.V suterénu je 1 sklepní místnosti, v přízemí se nachází vstupní chodba, vnitřní schodiště, prostorný pokoj s krbovými kamny, kuchyň, jídelna, koupelna, WC, garáž a v podkroví chodba, tři pokoje, WC a komora.Předmětná nemovitost, vhodná jak k rekreaci, tak i k trvalému bydlení je umístěna v klidové rekreační hornaté oblasti Jeseníků v okrajové části malebné horské osady Horní Údolí, cca 3 km od obce Rejvíz, a cca 4 km od města Zlaté Hory s krásným výhledem na okolní hory a lesy. Voda, les, prostředí vhodné pro léčení horních cest dýchacích, možnost
– 21 –
využití nabídky lázní v Jeseníku a Lipové, letní aktivity - turistika, cykloturistika, rybaření, koupání, zimní aktivity - běžkařské tratě, lyžařské vleky nejbližší cca 1 km, ostatní do cca 3 km. nový lyžařský areál cca 4 km. Více informací o malebnosti, historie, památkách, přírodě a krásách zlatohorska najdete na stránce www.zlatehory.cz Předmětná nemovitost je tvořena z klasických stavebních materiálů, zdivo cihelné, stropy rovné, sedlový krov je krytý eternitovými šablonami. Celoroční příjezd je ze stávající místní komunikace, voda ze stávajícího vodojemu, el. 220/380, internet, vytápění ústřední, splašky jsou svedeny do žumpy. Nedílnou součástí nemovitosti je zahradní altán s venkovním krbem a vkusně upravená zahrada s přírodním oplocením se vzrostlými stromy a okrasnými dřevinami o výměře 1 356 m2. Celková plocha: 123 m2 Zastavěná plocha: 80 m2 Užitná plocha: 123 m2 Plocha pozemku: 1 436 m2 Plocha zahrady: 1 356 m2 Umístění nemovitosti: okraj obce Umístění v ochranné lokalitě: Okolní zástavba: rekreační Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: ano Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: jímka Parkování: parkovací stání Rozvody: internet Doprava: silnice, autobus Příslušenství: terasa, sklep, garáž
CHKO
2
– 22 –
Dům, Loučná nad Desnou Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
3 500 000,–
Kód nabídky: 400913 MoniT-ID: 25E10A
Kč vč. DPH
Loučná nad Desnou - Kociánov (okres Šumperk) Loučná nad Desnou Číslo obce: 1 716 Šumperk Kraj:
540226 Olomoucký
Popis: Nabízíme rodinný dům na pozemku o celkové rozloze 1572 m2 v klidné části centra obce Loučná nad Desnou. Jedná se o zrekonstruovaný rodinný dům s dispozicí 6+1, který se nachází v centru a přitom v klidu obce Loučná nad Desnou. V přízemí se nachází kuchyně, jídelna a obývací pokoj s venkovní terasou, koupelna. V patře je koupelna a další pokoje. K domu náleží dvougaráž s hospodářskou budovou. Celková plocha: 320 m2 Zastavěná plocha: 101 m2 Užitná plocha: 210 m2 Plocha pozemku: 1 572 m2 Plocha zahrady: 1 441 m2 Plocha sklepa: 90 m2 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: ano Rok rekonstrukce: 2008 Počet nadzemních podlaží: 4 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod, místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: internet Doprava: silnice Příslušenství: sklep
– 23 –
Dům, Loučná nad Desnou Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
1 750 000,–
Kód nabídky: 373045 MoniT-ID: 1A2649
Kč vč. DPH
Kociánov Loučná nad Desnou 1 716 Šumperk
Číslo obce:
540226
Kraj:
Olomoucký
Popis: Rodinný dům o celkové výměře podlahové plochy 153 m2. V 1. NP je veranda, chodba, kuchyně, spíž, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna a WC. Ve 2. NP je kuchyně, ložnice, pokoj, koupelna, WC a zasklená terasa. Dům je velmi dobře udržovaný, po částečných opravách z roku 2005. K domu náleží zahradní přístřešek k posezení a hospodářská budova. V blízkosti je lyžařské centrum Kouty a Přemyslov. Celková plocha: 153 m2 Zastavěná plocha: 296 m2 Užitná plocha: 153 m2 Plocha pozemku: 472 m2 Plocha zahrady: 176 m2 Plocha sklepa: 45 m2 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Rok rekonstrukce: 2005 Počet nadzemních podlaží:
3
– 24 –
Druh vlastnictví: Voda: Elektřina: Kanalizace: Rozvody: Doprava: Příslušenství:
osobní místní zdroj 120V, 230V, 400V veřejná kanalizace telefon silnice balkón, sklep
Dům, Majetín Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
950 000,– Kč vč. DPH právní servis zajištěn
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Lipová, Majetín Majetín 1 179 Olomouc
Kód nabídky: 00159 MoniT-ID: 211984
Číslo obce:
503738
Kraj:
Olomoucký
Popis: Prodej přízemního rodinného domu v obci Majetín. Dům je určen k rekonstrukci. Přední část pozemku je široká 20m a směrem k zadní části se zužuje na cca 14m. Dům je postaven ze smíšeného zdiva, které je suché a bez známek vlhkosti. K nemovitosti náleží hospodářská budova s několika samostatnými místnostmi. Součástí domu je velký průjezd. Výhodou je možnost využívání i zadního vjezdu na pozemek. Nemovitost je napojena na elektřinu, obecní kanalizaci a obecní vodovod. Možnost napojení na plynové vedení, které se nachází na hranici pozemku. Na pozemku je vlastní studna, která je využívána jako zdroj užitkové vody. Nemovitost se nachází v klidné části obce. V obci je veškerá občanská vybavenost.. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku:
150 m2 220 m2 220 m2 900 m2
– 25 –
Plocha zahrady: Umístění nemovitosti: Okolní zástavba: Druh nemovitosti: Typ domu: Umístění domu: Druh konstrukce: Stav objektu: Voda: Elektřina: Kanalizace:
680 m2 klidná část obce obytná rodinný dům přízemní řadový smíšená před rekonstrukcí dálkový vodovod 230V, 400V veřejná kanalizace
Dům, Oskava Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
1 030 000,–
Kód nabídky: 392260 MoniT-ID: 26C377
Kč vč. DPH
Oskava (okres Šumperk) Oskava 1 374 Šumperk
Číslo obce:
540544
Kraj:
Olomoucký
Popis: Nabízíme k prodeji krásnou stylovou chalupu v obci Oskava, část Bedřichov. Zastavěná plocha s nádvořím 327m2 + zahrada 177m2. Jedná se o dřevěnou roubenou chalupu, která leží v klidné části Nízkého Jeseníku. Z obce Oskava vedou turistické a cyklistické trasy do celého jesenického pohoří. Dojezdová vzdálenost 10km Uničov, 15 km Šumperk. V obci se nachází škola, školka a základní občanská vybavenost Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha:
327 m2 327 m2 504 m2
– 26 –
Plocha pozemku: 504 m2 Plocha zahrady: 177 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: chalupa Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: velmi dobrý Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: místní zdroj Doprava: silnice
1
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta Kčasový Dům, Loučná nad Desnou 1,00 1,00 Dům, Loučná nad Desnou 1,00 1,00 Dům, Zborov 1,00 1,00 Dům, Zlaté Hory 1,00 1,00 Dům, Loučná nad Desnou 1,00 1,00 Dům, Loučná nad Desnou 1,00 1,00 Dům, Majetín 1,00 1,00 Dům, Oskava
Kvybav. 0,70 0,87 1,00 0,70 0,70 1,00 1,00
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 2 295 000,– Kč 17 850,– Kč 2 749 900,– Kč 22 784,89 Kč 1 990 000,– Kč 28 428,57 Kč 2 875 000,– Kč 16 361,79 Kč 500 000,– Kč 1 093,75 Kč 1 750 000,– Kč 11 437,91 Kč 950 000,– Kč 6 333,33 Kč 1 030 000,– Kč
Množství (M) Váha (V) 90,00 m2 1,0 105,00 m2 1,0 70,00 m2 1,0 123,00 m2 1,0 320,00 m2 1,0 153,00 m2 1,0 150,00 m2 1,0 327,00 m2
– 27 –
3 149,85 Kč
1,00 1,00 1,00 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:
1 093,75 Kč 13 430,01 Kč 28 428,57 Kč
V):
13 430,01 Kč 80,00 m2 1 074 400,80 Kč
× =
Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:
1,0
1 074 400,– Kč × =
4 / 48 89 533,33 Kč 89 533,33 Kč
– 28 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 488 -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 488 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Šumpersko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita
– 29 –
24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
– 30 –
Oceňovaný pozemek s příslušenstvím – rodinný dům v obci Loučná nad Desnou č.p. 45 je situován v urbanizované zástavbě rodinných domů s možností výjezdu na komunikaci nadregionálního významu procházející středem obce Loučná nad Desnou. Dům jehož stáří odhaduje znalec na min 100 let je dle vnější prohlídky ve špatném technickém stavu. Je to i z části vlivem použitých materiálů svislých konstrukcí, kdy použité smíšené zdivo z pálených a nepálených cihel (či slabě pálených) způsobuje vlivem stáří, vlhkosti a nestability svahu ve kterém je dům situovaný narušení svislých konstrukcí a to již od krovu, přes štítovou zeď zvláště na severní stěně, stejně tak narušení svislého zdiva na severní straně. Dům je bez vodorovných izolací a vzlínání vlhkosti narušuje stabilitu zdiva. Z tohoto důvodu je nutná rekonstrukce domu včetně rekonstrukce svislých konstrukcí statickým zajištěním. Výhodou nemovitostí jako celku jsou rozsáhlé pozemky příslušné k nemovitosti, ve velmi atraktivním místě. Podíl 4/48 na nemovité věci s příslušenstvím je velmi špatně prodejný a jeho postavení na trhu s nemovitými věcmi je velmi slabé. Právě podílové vlastnictví má podstatný vliv na celkovou cenu nemovitých věcí. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 31 –
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů podílu 4/48 Cena pozemků podílu 4/48 Celková cena podle cenového předpisu podílu 4/48 Věcná hodnota objektů podle THU podílu 4/48 Obecná cena věcných práv Cena zjištěná porovnávacím způsobem podílu 4/48 Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 4/48
13 840,– 80 160,– 94 000,– 35 190,– 0,– 89 530,– 90 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 4/48 podle odborného odhadu znalce 90 000,– Kč Cena slovy: devadesáttisíc Kč
– 32 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 112 k.ú. Kociánov, obec Loučná nad Desnou 2. KM k LV č. 112 k.ú. Kociánov, obec Loučná nad Desnou 3. mapy místa 4. fotopříloha
