Odhad tržní hodnoty č. 4111
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 02533/10-095 ze dne: 18.8.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem podílu 1/2 na nemovité věci ve spoluvlastnictví povinného Gustava Oláha zapsané na LV č. 569 k.ú.Bělkovice, obec Bělkovice-Lašťany USN č.j. 065 Ex 02533/10-095 Podle stavu ke dni 23. 9. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 28 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 23. 9. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/2 na nemovitých věcích povinného Gustava Oláha: Pozemek parcela č. 104/4 zahrada výměra 197 m2 Pozemek parcela č. 127 druh: zahrada výměra 70 m2 Pozemek parcela č. 128 druh: druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 227 m2 Součástí je stavba Bělkovice-Lašťany č.p. 62 bydlení stavba stojí na pozemku parcela č. 128 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc , pro obec Bělkovice-Lašťany , katastrální území Bělkovice na LV č. 569 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 02533/10-095 ze dne 18.8.2014
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc rodinný dům č.p 62 s příslušenstvím zapsané na Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc , pro obec Bělkovice-Lašťany , katastrální území Bělkovice na LV č. 569 tvoří s pozemky jednotný a funkční celek. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17. 9. 2014bez přítomnosti povinného a za přítomnosti vlastníka podílu na nemovité věci.
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Olomouc č.j. USN 065 Ex 02533/10-095 ze dne 18.8.2014 - LV č. 569 k.ú.Bělkovic, obec Bělkovice-Lašťany - KM k LV č. 569 k.ú.Bělkovice, obec Bělkovice-Lašťany (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - ZOM č. 151/1997 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - OSŘ s komentářem (Beck) - fotopříloha pořízená znalcem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Olomouc Bělkovice-Lašťany Bělkovice (601977)
List vlastnictví číslo: 569 Vlastníci: 1. Oláh Gustav č.p. 62, 78316 Bělkovice-Lašťany
Podíl: 1/2
2. Oláhová Olga č.p. 62, 78316 Bělkovice-Lašťany
Podíl: 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc , pro obec Bělkovice-Lašťany , katastrální území Bělkovice na LV č. 569 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně
–4–
právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita.
–5–
Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky.
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 62 na pozemku parcela č. 104/4 s příslušenstvím je situován v centru obce Bělkovice při účelové komunikaci. popis rodinného domu č.p. 62 , obec Bělkovice-Lašťany Dům spíše městského typu je samostatně stojící rodinný dům prav. Se dvěmi NP a je zasazen do bloku samostatně stojících rodinných domů v centru obce Bělkovice-Lašťany, v klidné části obce s urbanizovanou výstavbou rodinných domů. Vnější prohlídka proběhla bez účasti povinného za účasti vlastníka podílu na nemovité věci. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna. Celkově z vnější prohlídky je patrno,že rodinný dům je t.č. bez základní údržby. Okna jsou neošetřená. Pro účely prodeje nemovitosti v soudní dražbě musí znalec při oceněni nemovitosti přihlédnout k tomu, že stanovena obvykla cena bude východiskem pro nejnižší podáni, přičemž by měla byt stanovena tak, aby bylo možno nemovitost za nejnižší podaní reálně prodat. Ocenění a stanovení koeficientu vnitřního vybavení bylo provedeno s použitím standardů vz vyhlášky o OM. Kde nebyloo možné zjistit vnitřmní vybavení, uvažoval znalec o standardu. Dům má 1 NP. Rodinný dům je situován v blízkosti místní účelové (obslužné) komunikace v centru obce Bělkovice-Lašťany. Příslušenství rodinného domu je bez vlivu na obvyklou (obecnou, tržní) cenu oceňované nemovité věci. Účel využití Stavba objektu rodinného domu je využívána k bydlení.
–6–
Trh s nemovitostmi V současné době nabídka převyšuje poptávku ve všech typech nemovitostí a ve všech částech okresu Orientace ke světovým stranám Nemovitost je situována severně od komunikace procházející středem obce, okna hlavních místností jsou orientována na jiho-východ. konfigura terénu rodinný dům č.p. 62 je situován na rovinatém pozemku poloha vzhledem k centru dům č.p. 62 je situován v i zastavěného území obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů vesnického typu, Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území vesnických rodinných domů převážně přízemních až jednopodlažních s předzahrádkami a zahrádkami, bez zvláštního komfortu. ale i komfortní Inženýrské sítě Nemovitost má možnost napojení na všechny inženýrské sítě obce (voda, kanalizace, plyn, datové služby) Doprava Obec Bělkovice-Lašťany je dobře přístupná po komunikaci s městem Šternberk vzdáleným cca 9 km do centra města. V obci je fungující autobusová doprava v dosahu příměstských linek s dostatečným pokrytím všech období dne. Obchod a služby V míst je omezená nabídka služeb. Je zde několik obchodů smíšeného zboží, kadeřnictví, pohostinské služby.
kosmetika a
Školství Škola Bělkovice-Lašťany poskytuje vzdělání v rozsahu 1. stupně ZŠ. Zdravotnictví Žádné detašované pracoviště, nebo samostatné ordinace praktického lékaře pro děti a dorost, praktického lékaře či zubního lékaře Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení místní sportovní organizace, které disponuje kvalitním v nedávné minulosti rekonstruovaným sportovištěm., nebo sportoviště základní školy. V katastru obce je i Kostel a Obec disponuje i hřbitovem. Úřady
–7–
Obecní úřad, pošta, telefon Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek Životní prostředí Žádná zvýšená hladina hluku a otřesy od intenzivní dopravy Přírodní lokalita Žádná v blízkosti Změny v zástavbě Bez dopadu na ceny nemovitosti Příslušenství nemovitosti Bez dopadu na ceny nemovitosti Typ nemovitosti Rodinný dům, samostatně stojící Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: Název Parc. č. Výměra [m2] zahrada 104/4 197 zahrada 127 70 zastavěná plocha a nádvoří 128 227 pozemek tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“.
–8–
Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Úkolem znalce je určit hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/2 zde vyvstává polemika o tom, že podíl na nemovitosti je samostatně obtížněji obchodovatelný a že by se měl problém samostatné obchodovatelnosti zohlednit v hodnotě samostatného podílu. Pokud se zde uplatní zcela praktická úvaha tom, jak by to mohlo v případě potřeby jednoho ze spoluvlastníků prodat svůj podíl probíhat, mohlo by být tvrzeno, že nelze jinak určit tržní hodnotu spoluvlastnického podílu prostou matematickou operací, totiž vynásobit celkovou hodnotu nemovitosti patřičným podílem. Podílník, který hodlá prodat, bude jistě cenu svého podílu odvíjet od uvažované ceny celku, proto by mělo být na místě určovat obvyklou cenu podílu prostým násobením podílu obvyklou cenou nemovitosti jako celku. Jenže je určována hodnota podílu pro účely exekučního řízení prodejem podílu na nemovitosti, kdy se má předmět znaleckého zkoumání exekučně dražit. V tomto případě nebude realizace prodeje posuzovaného spoluvlastnického podílu probíhat v rámci nastíněných úvah. Je třeba připustit zcela obecného kupce bez sociálních, společenských či rodinných vazeb k vlastníkům ostatních podílů, který bude každopádně chtít koupi spoluvlastnického podílu zrealizovat výhodněji, protože vlastnictví spoluvlastnického podílu v rámci celku spolu se zcela cizími dalšími spoluvlastnickými subjekty (musí být uvažováno o zcela cizích spoluvlastnících, aby byl zachován rámec obvyklé ceny) s sebou nese určité riziko a složitosti ve výkonu vlastnických práv. Jeví se že, pro účely exekuce by hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 měla být rovna max 80 % z ideální 1/2 z obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Stanovený storno podíl vychází z konzultací znalce s realitními kancelářemi a dalšími subjekty realitních trhů jež disponují zkušenostmi z nucenými prodeji spoluvlastnických podílů na nemovitostech.
–9–
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 569 c) Věcná břemena 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění d) Ocenění porovnávací metodou
– 10 –
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. 3 Změny v okolí I. 4
5
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Povodňové riziko
Hodnocení znaku Poptávka výrazně nižší než nabídka
Pozemek ve spoluvlastnictví Výrazně negativní změny okolí trvalého charakteru I. Negativní
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 –0,01 –0,08 –0,04
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,810
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,660 i=2
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 –0,02 –0,02 0,00 0,00 –0,02 –0,30
– 11 –
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 569 c) Věcná břemena 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
– 12 –
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Podlaží: Název přízemí 1 2 NP krov Součet:
Výška 4,50 m 3,50 m 3,00 m 11,00 m
Zastavěná plocha (6,49×19,54)+(4,2×4,46) (6,49×19,54)+(4,2×4,46) (6,49×19,54)+(4,2×4,46)
Obestavěný prostor (OP): přízemí 4,50 × ((6,49×19,54)+(4,2×4,46)) 1 2 NP 3,50 × ((6,49×19,54)+(4,2×4,46)) krov 3,00/2 × ((6,49×19,54)+(4,2×4,46)) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – bez izolace 2. Zdivo – zděné 45 cm 3. Stropy – rovný podhled 4. Střecha – sedlová 5. Krytina – osinkocement 6. Klempířské konstrukce – pozinek úplné 7. Vnitřní omítky – vápoenná 8. Fasádní omítky – vápenná 9. Vnější obklady – nejsou 10. Vnitřní obklady – standardní 11. Schody – nelze zjistit 12. Dveře – prosklenné i hladké
= = =
145,55 m2 145,55 m2 145,55 m2 436,65 m2
= = = =
654,96 m3 509,41 m3 218,32 m3 1 382,69 m3
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní
– 13 –
13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Okna – dřevěné Podlahy obytných místností – standardní Podlahy ostatních místností – keramické, beton Vytápění – ústřední na TP Elektroinstalace – 2/3 F Bleskosvod – ne Rozvod vody – ano S+T Zdroj teplé vody – ano el bojler Instalace plynu – není Kanalizace – ano Vybavení kuchyně – standardní Vnitřní vybavení – standardní Záchod – standardní splachovací Ostatní – chybí
Obj. podíl 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,20 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
1,0000 – – – – – =
0,0443 0,0050 0,0060 0,0050 0,0340 0,9057
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9057 Polohový koeficient K5: × 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1260 3 968,49 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 382,69 m3 × 3 968,49 Kč/m3
=
5 487 191,44 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 84 roků Předpokládaná další životnost: 16 roků Opotřebení: 100 × 84 / (84 + 16) = 84,000 % Odpočet opotřebení: 5 487 191,44 Kč × 84,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
4 609 240,81 Kč 877 950,63 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,810 Index polohy: IP = 0,660 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
877 950,63 Kč 0,535 469 703,59 Kč
– 14 –
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/2 234 851,79 Kč
Rodinný dům – určená cena:
234 851,79 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
1 382,69 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 1 382,69 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn.
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 84 roků Předpokládaná další životnost: 16 roků Opotřebení: 100 × 84 / (84 + 16) = 84,000 % Odpočet opotřebení: 4 424 608,– Kč × 84,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům – určená cena:
=
– =
4 424 608,– Kč 4 424 608,– Kč
3 716 670,72 Kč 707 937,28 Kč 707 937,28 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 569 – § 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Bělkovice-Lašťany Název okresu: Olomouc Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
Oi 0,85 0,60 0,80 0,85 0,80 0,85
– 15 –
Základní cena výchozí: ZCv = 2 250,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 530,60 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,810 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,660 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,535 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 283,8710 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 128 zastavěná plocha a nádvoří 227
Cena [Kč] 64 438,72
§ 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % × Parc. č. 104/4 127 Součet:
Název zahrada zahrada
Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m2] základní upravená 31400 197 15,60 24,9600 31300 70 14,56 23,2960 267
Pozemky na LV číslo 569 – určená cena:
1,600 Cena [Kč] 4 917,12 1 630,72 6 547,84
70 986,56 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
– 16 –
d) Ocenění porovnávací metodou Dům, Laškov Realitní server: RE/MAX Česká republika http://www.remax-czech.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
790 000,–
Kód nabídky: 160-N00328 MoniT-ID: 1B5A6F
Kč vč. DPH
Laškov Laškov 577 Prostějov
Číslo obce:
589675
Kraj:
Olomoucký
Popis: Nabízíme k prodeji prostorný RD ihned k bydlení se dvěma nadzemními podlažími v krásném přírodním prostředí Drahanské vrchoviny, v obci Krakovec, která se nachází nedaleko obce Laškov okr. Prostějov. K domu patří zahrada, dílna, venkovní bazén umístěný za domem. V 1.NP RD je umístěna předsíň, koupelna + WC, kotelna a schodiště do 2.NP dále kuchyně, komora na potraviny a vstup do sklepa, samostatný pokoj. Ve 2.NP je umístěn dětský podkrovní pokoj, obývací pokoj a ložnice. Vstup do půdní části domu je z venkovního schodiště, je připraven vstup z domu. RD má v přední části umístěnou zahradu a příjezd k domu, v zadní části je umístěn venkovní bazén, zahradní posezení a dílna. V RD je nový rozvod elektřiny, voda užitková z vlastní studny na zahradu a k bazénu, obecní vodovod s rozvodem do koupelny a kuchyně, ohřev vody - elektrický bojler, topení na tuhá paliva, elektroinstalace je připravená na topení elektrokotlem, dále ocelové radiátory, vlastní žumpa. Přípojka plynu je před domem. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové, dřevěné s položením PVC, v ostatních místnostech je dlažba. Okna jsou dřevěná dvojitá a zdvojená, jedno okno plastové. Před RD je oplocená zahrada se studnou a příjezdová cesta k domu. V zemi je položen kabel pro osvětlení cesty, pro otvírání brány a plastová trubka pro plyn. RD je vhodný pro rodinné bydlení nebo chalupaření, rekreaci. Nabízíme bezplatné poradenství při získání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Bližší informace u makléře nabídky. Zastavěná plocha: 61 m2 Užitná plocha: 100 m2 Plocha pozemku: 658 m2 Plocha zahrady: 597 m2 Typ domu: patrový Umístění domu: řadový Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ano Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Elektřina: 230V, 400V Rozvody: telefon, internet Doprava: silnice, autobus
2
– 17 –
Dům, Soběchleby Realitní server: RE/MAX Česká republika http://www.remax-czech.cz Nabídková cena:
Kód nabídky: 154-N00840 MoniT-ID: 1B59C2
1 700 000,– Kč vč. DPH Cena upřesněna dle dispozic rodinného domu. Zajistíme optimální možnost
financování. Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Soběchleby Soběchleby 601 Přerov
Číslo obce:
517844
Kraj:
Olomoucký
Popis: Nabízíme k výstavbě nízkoenergetický dvoupodlažní rodinný dům typu Carina na stavebním pozemku v obci Soběchleby. Budoucí RD bude nepodsklepený, přípojky elektro, vodovodní, kanalizační. Dispozice domu: první nadzemní podlaží – chodba se schodištěm (7,28 m2), z ní pak vstup do jednotlivých neprůchozích pokojů – koupelny, která je spojena s WC (4,20 m2), ložnice (9,83 m2) a obývacího pokoje s jídelním a kuchyňským koutem (24,43 m2). Z obývacího pokoje výstup na zahradu (terasu). Druhé nadzemní podlaží – chodba (2,59 m2), WC s umyvadlem (1,34 m2) a dva neprůchozí pokoje (12,54 a 15,34 m2). Dispozici možno změnit dle přání investora. K domu možno přistavět garáž (garážové stání). Naše projekční oddělení zajišťuje individuální přístup ke každému zákazníkovi. Dům buď na základových patkách, nebo základové desce. Popis konstr. domu (viz obrazová část): 1. střešní konstr.: dřevěná krokev s hanbálkovou konstr., textilní střešní fólie, latě a kontralatě, oplechování, okapový a rýnový systém, 2. konstr. obvodových stěn: výmalba s penetrací, sádrokartón 12,5 mm, sendvičový panel 170 mm, fasádní polystyrén 100 mm, tažená fasádní omítka, 3. stropní konstr.: výmalba s penetrací, sádrokartón 12,5 mm, stropní sádrokartónový rastr, parozábrana, zateplení 200 mm, stropní hranolová konstr., stropní záklop z OSB desek, 4. konstr. podlahy: podlahová krytina, podlahové OSB 25 mm, parozábrana, zateplení 180 mm, podlahová hranolová konstr., záklop z OSB, nosný ošetřený ocel. rošt, 5. konstr. vnitřních příček: výmalba s penetrací, sádrokartón 12,5 mm, OSB 8mm, hranolová konstr., zateplení 100 mm, OSB 8mm, sádrokartón 12,5 mm, výmalba s penetrací. Vytápění el. přímotop v kombinaci s krbovými kamny. Možno taktéž zvolit jiný typ domu dle nabídky v obrazové části nabídky. V obci
– 18 –
Soběchleby se nachází veškerá občanská vybavenost a infrastruktura. Dobrá dopravní dostupnost do Hranic, Přerova i Lipníka nad Bečvou. Další bližší info u makléře nabídky. Zajistíme hypotéku na míru.Užitná plocha v podkroví: 32.000000 m2Popis vybavení: Kuchyňská linka, zdravotechnika (vana nebo sprchový kout, 2x umyvadlo, 2x WC). Zastavěná plocha: 59 m2 Užitná plocha: 81 m2 Plocha pozemku: 636 m2 Plocha zahrady: 577 m2 Typ domu: patrový Umístění domu: v bloku Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: projekt Objekt je zařízen: ano Rok výstavby: 2014 Počet nadzemních podlaží: 2 Druh vlastnictví: osobní Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Plyn: individuální Kanalizace: veřejná kanalizace Vybavenost: zdravotnická zařízení, pošta, škola, školka, síť obchodů a služeb Doprava: silnice, autobus
Dům, Loučka Realitní server: RE/MAX Česká republika http://www.remax-czech.cz Nabídková cena:
1 090 000,–
Adresa: Loučka Obec: Loučka Počet obyvatel: 206
Kód nabídky: 154-N00757 MoniT-ID: 1B5A12
Kč vč. DPH Číslo obce:
552038
– 19 –
Okres:
Olomouc
Kraj:
Olomoucký
Popis: K prodeji dům v Loučce, 140 m2 zastavěné plochy, s možností nastěhování ihned. Dům je 20 km od Olomouce ( 10 km hrad Bouzov ), 10 km Litovel, v lokalitě lesů - krásné přírody. Interiér přízemí je rekonstruován, součástí prodeje je se spotřebiči vybavená moderní kuchyňská linka, v přízemí také nová plastová okna se žaluziemi. Nemovitost je o dvou podlažích, první patro domu pak je v původním stavu - s možností vestavby k dalšímu rozšíření. Nová střecha je pokrytá hliníkovými plechy s ochranným nástřikem. Předzahrádka s vjezdem, místo pro garáž, za domem zahrada s ovocnými stromy a jehličnany, 750 m2.Plocha vnějších komunikací: 780.000000 m2Popis vybavení: Kuchyňská linka, keramická deska, el. trouba, myčka, pračka, digestoř. Koupelna se sprchovým koutem, bidet. Zastavěná plocha: 140 m2 Užitná plocha: 240 m2 Plocha pozemku: 920 m2 Plocha zahrady: 750 m2 Plocha balkónu/terasy: 18 m2 Plocha sklepa: 16 m2 Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ano Rok výstavby: 1965 Rok rekonstrukce: 2012 Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Elektřina: 230V, 400V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon Vybavenost: školka Doprava: silnice, autobus Příslušenství: terasa, sklep
2 1
– 20 –
Dům, Svésedlice Realitní server: RE/MAX Česká republika http://www.remax-czech.cz Nabídková cena:
870 000,– Kč vč. DPH včetně veškerých poplatků, k jednání
Kód nabídky: 150-N02577 MoniT-ID: 1CF1E9
– 21 –
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Svésedlice Svésedlice 186 Olomouc
Číslo obce:
552429
Kraj:
Olomoucký
Popis: Nabízím ke koupi rodinný dům se započatou rekonstrukcí v obci Svésedlice. Zast. plocha a nádvoří 138m2, zahrada 60m2. 1.NP - 2 místnosti obytné s koupelnou, další prostory spíše hospodářské. 2.NP - 3 místnosti, terasa. V domě je započatá rekonstrukce - nová krytina střechy (hliník), okapy, hromosvod, vybudovaná vrtaná studna, plastová okna, shozené omítky. Zdivo smíšené, napojení na obecní kanalizaci, elektřina - rozvaděč 400V, voda vlastní. Dům je k dokončení rekonstrukce, tiché místo s výhledem. Cena k jednání. Zastavěná plocha: 138 m2 Užitná plocha: 90 m2 Plocha pozemku: 198 m2 Plocha zahrady: 60 m2 Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: před rekonstrukcí Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Příslušenství: terasa
2
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Kčasový
Kvybav.
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC)
Množství (M) Váha (V)
– 22 –
Dům, Laškov 0,70 1,00 1,00 Dům, Soběchleby 0,70 1,00 1,00 Dům, Loučka 0,70 1,00 1,00 Dům, Svésedlice 0,70 1,00 1,00 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:
790 000,– 553 000,– 1 700 000,– 1 190 000,– 1 090 000,– 763 000,– 870 000,– 609 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
1,00 m2 1,0 1,00 m2 1,0 1,00 m2 1,0 1,00 m2 1,0 553 000,– Kč 778 750,– Kč 1 190 000,– Kč
V):
778 750,– Kč 1,00 m2 778 750,– Kč
× = × =
1/2 389 375,– Kč 389 375,– Kč
– 23 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 488 -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 488 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Šterbersko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita
– 24 –
24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
– 25 –
Oceňovaný pozemek s příslušenstvím – rodinný dům v obci Bělkovice-Lašťany č.p. 62 je situován v urbanizované zástavbě rodinných domů v blízkosti komunikace regionálního významu procházející středem obce Bělkovice-Lašťany. Dům je v současné době s minimální údržbou Pozitivní stránkou domu je jeho vzdálenost od správního centra oblasti - města Šternberka , kdy ta je cca 9 km. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 26 –
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů podíl 1/2 Cena pozemků podíl ½ Celková cena podle cenového předpisu podíl ½ Věcná hodnota objektů podle THU podíl 1/2 Obecná cena věcných břemen podílu ½ Obecná cena movitých věcí v příslušenství nebo součásti nem Cena zjištěná porovnávacím způsobem podílu 1/2 Odhad obvyklé (obecné tržní) ceny podílu ½ Odhad obvyklé (obecné tržní) ceny podílu ½ x 0,8 exek. řízení
234 850,– 31 000,– 305 840,– 350 000,– 0,– 0,– 389 380,– 390 000,– 312 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu ½ podle odborného odhadu znalce 312 000,– Kč Cena slovy: třistadvanácttisíc Kč
– 27 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 569 k.ú. Bělkovice, obec Běšlkovice-Lašťany 2. KM k LV č. 569 k.ú. Bělkovice, obec Běšlkovice-Lašťany 3. mapy místa 4. fotopříloha
