Odhad tržní hodnoty č. 4109
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01695/11-062 ze dne: 20.8.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci povinné a podílu na nemovité věci – pozemku Věry Vyplašilové zapsané na LV č. 7873, 7887a 7888 k.ú. Svitavy-předměstí, obec Svitavy, USN č.j. 065 Ex 01695/11-062
Podle stavu ke dni 20. 9. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 31 stran textu a 18 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 20. 9. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí ve vlastnictví povinné Věry Vyplašilové bytová jednotka č. 2167/1 (byt) v budově – domě č.p. 2167, LV č. 7887, nacházející se na pozemku parc č. 706/8, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku je 400/1308 LV č. 7873 a dále podíl 1/3 na pozemku p.č. 2255/5 zapsané na LV č. 7888 , se všemi právy a závadami zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, pro obec Svitavy, katastrální území Svitavy-předměstí. pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petrůně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 01695/11-062 ze dne 20.8.2014.
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc - bytová jednotka č. 2167/1 (byt) v budově – domě č.p. 2167, LV č. 7887, nacházející se na pozemku parc č. 706/8, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku je 400/1308 LV č. 7873 a dále podíl 1/3 na pozemku p.č. 2255/5 zapsané na LV č. 7888 , se všemi právy a závadami zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, pro obec Svitavy, katastrální území Svitavy-předměstí tvoří s pozemkem a příslušenstvím jednotný a funkční celek. Bytová jednotka (byt) je vymezena podle zákona o vlastnictví bytů , Prohlášením vlastníka (dle § 4 zákona číslo 72/1994 Sb) dnem 22.2.2008 Zapsáno na Katastru nemovitostí pro vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy uloženo jako listina pod č.j. V-910/2008-609 a vyznačena na listu vlastnictví č. 7873.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17. 9. 2014 za přítomnosti vlastníka bytové jednotky .
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 01695/11-062 ze dne 20.8.2014. - LV č. 7873 k.ú. Svitavy- předměstí, obec Svitavy - LV č. 7887 k.ú. Svitavy- předměstí, obec Svitavy - LV č. 7888 k.ú. Svitavy- předměstí, obec Svitavy - snímek KM k. LV č. 7873, 7887 a 7888 k.ú. Svitavy- předměstí, obec Svitavy (zdroj čúzk internet) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku
–3–
- nařízení vlády č. 453 ze dne 11.12.2013 O stanovení postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě - Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI - obecná metodika oceňování nemovitostí - údaje: RK, IRI, internet - mapový server google eart, google map a mapy.cz - vlastní prohlídka nemovitosti - fotopříloha pořízená znalcem - Prohlášení vlastníka dle § 4 zákona číslo 72/1994 Sb ze dne 5.1.2006.Uloženo na Katastru nemovitostí pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy uloženo jako listina pod č.j. V910/2008-609 (část týkající se bytové jednotky (bytu) 2167/1
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Pardubický Svitavy Svitavy-předměstí (760960)
List vlastnictví číslo: 7873 Vlastníci: 1. Jandlová Alice Podíl: 350/1 308 Lanškrounská 2167/48a, Předměstí, 56802 Svitavy 2. Petrilák David Polní 427, 56902 Březová nad Svitavou
Podíl: 350/1 308
3. Popelář Roman Podíl: 208/1 308 Lanškrounská 2167/48a, Předměstí, 56802 Svitavy 4. Vyplašilová Věra Podíl: 400/1 308 Lanškrounská 2167/48a, Předměstí, 56802 Svitavy List vlastnictví číslo: 7887 Vlastník: Vyplašilová Věra Lanškrounská 2167/48a, Předměstí, 56802 Svitavy List vlastnictví číslo: 7888 Vlastníci: 1. Jandlová Alice Podíl: 1/6 Lanškrounská 2167/48a, Předměstí, 56802 Svitavy 2. Petrilák David Polní 427, 56902 Březová nad Svitavou
Podíl: 1/6
3. Popelář Roman Podíl: 1/3 Lanškrounská 2167/48a, Předměstí, 56802 Svitavy 4. Vyplašilová Věra
Podíl: 1/3
–4–
Lanškrounská 2167/48a, Předměstí, 56802 Svitavy
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, pro obec Svitavy, katastrální území Svitavy-předměstí LV č. 7873, 7887, 7888 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil formální stav zápisu do Katastru nemovitostí.
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů vztahující se k vlastnictví nemovité věci (z podkladů katastrálního úřadu a poskytnuté vlastníkem podílu na SJM) . Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí (získaného na portálu ČÚZK) a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. . Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací vlastníkem podílu na bytové jednotce 424/4 nemovitost (bytová jednotka) není pronajata. . Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
–5–
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota THU) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Tato metoda nebyla použita. Věcná hodnota nemovitosti dle technicko hospodářských ukazatelů V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH nemovitosti byla převzata z realitních serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Tato metoda byla jako pomocná částečně použita. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Výnosové oceňování představuje jednu z fundamentálních metod hodnocení nemovitostí. Prezentuje čistě ekonomický pohled vyjadřující užitek, který je nemovitost schopna investorovi v budoucnu přinést. Principem výnosové metody oceňování nemovitostí je sumarizace budoucích čistých zisků převedených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Míru nejistoty vyjádření současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů vyjadřuje diskontní míra. Vztah pro výnosovou hodnotu by se dal obecně vyjádřit několika vztahy a to zejména v závislosti na vnějších vlivech, ale také na tom jaký je záměr majitele nemovitosti. Na vývoj výnosů a nákladů v čase působí mnoho faktorů, z nichž pouze některé může majitel přímo ovlivňovat, nebo dokonce předvídat. Jsou to právě náklady a výnosy, jejichž výše a vzájemný poměr rozhodne o tom, zda bude investice rentabilní, či ne. Jejich analýzu však musí provést investor. Dosavadní znalecká praxe vychází ve většině případů výnosového hodnocení nemovitostí z jednofázového modelu, tzv. „věčné renty“. Prvním předpokladem pro její použití je dlouhá doba pronájmu Dalším, neméně důležitým předpokladem pro použití věčné renty, je poněkud statická podmínka konstantního zisku v průběhu hodnoceného období Tento předpoklad vychází ze zjednodušeného předpokladu, že rozdíl výnosů a nákladů je po uvažovanou dobu užití investice konstantní. Předpokladem pro analýzu výnosů je skutečnost, že vývoj nájemného bude sledovat vývoj inflace. Inflace je definována jako zvýšení cenové hladiny a její výše se stanovuje na základě váženého průměru životních nákladů podle tzv. „průměrného cenového koše“. Jejím zpracováním se zabývá Statistický úřad a zveřejňuje jej v měsíčních intervalech. Výnos z pronájmu nemovitosti Výnos z pronájmu nemovitosti tvoří zdroj, který slouží ke krytí nákladů a zisku. Měl by tedy dosahovat minimálně výše nákladů. Zkušenosti říkají, že vývoj výnosů se dá jednoduše ztotožnit s vývojem inflace, protože v převážné většině případů, se kterými se lze v praxi setkat, je nájemné (výnosy z pronájmu nemovitosti) vázáno na tento ukazatel tzv. inflační doložkou. Údaje pro stanovení nájemného vychází ze statistických údajů RK a Realitních makléřů v oblasti a z inzerce Realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že ZOM stanovuje použití srovnávací metody pro odhad obvyklé ceny tato
–6–
metoda nebyla použita při odhadu obvyklé ceny. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněna bytová jednotka jako celek a příslušenství s pozemkem se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se všemi podíly na příslušenství a pozemcích.. Oceňovaná nemovitost je v centru zastavěného území obce na okraji preferované klidné oblasti v krátké docházkové vzdálenosti do centra města Svitavy. popis bytové jednotky 2167/1 Bytová jednotka (byt) 2167/1 na ulici Lanškrounská , č.p. 2167 obec Svitavy je situována vlevo od vchodu, který tvoří společnou vstupní chodbu. A schodiště k bytu č. 2167/3. Bytová jednotka (byt je situován v urbanizovaném území bytových domů rodinných domů a občanské vybavenosti Dispozice bytu pokoj předsíň koupelna s WC kuchyň Podlahové plochy jednotky – celkem:
=
20,00 m2 2,70 m2 3,80 m2 13,50 m2 40,00 m2
Bytový dům je dle informací přestavěn z kanceláří býv. Státního podniku v roce cca 2008. Vlastní bytová jednotka je situována v přízemí s výhledem na okrasné dřeviny, tvořící rozhraní od dvora domů občanské vybavenosti. Místo je vhodné pro studenty, nebo starší občany. Není vhodné pro rodiny s malými dětmi, není zde možnost zajistit standardní bezpečí malým dětem. Spoluvlastnické podíly vyjádřené zlomkem se vztahují ke všem společným částem domu a pozemku. Pozemky: Parcela číslo st 706/8 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 110 m2 podíl na pozemku a společných částech domu 400/1308 zapsáno na LV č. 7873 k.ú. Svitavy-předměstí, obec Svitavy. Parcela číslo 2255/5 druh: ostatní plocha – jiná plocha výměra 63 m2 podíl na pozemku 1/3
–7–
zapsáno na LV č. 7888 k.ú. Svitavy-předměstí, obec Svitavy. Účel využití Bytová jednotka v bytovém domě Trh s nemovitostmi Realitní trh pro Svitavsko (vč. města Svitavy) má v nabídce dostatek bytových jednotek. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v nepreferovaných částech města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Místnosti bytové jednotky 2167/1 jsou orientovány na jih konfigura terénu bytový dům č.p. 2167 je situován na rovinatém pozemku poloha vzhledem k centru bytový dům č.p. 2167 je situován v blízkosti centra obce s urbanizovanou zástavbou bytových domů a občanské vybavenosti s vyšší než průměrnou koncentrací obyvatel Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území bytových domů a občanské vybavenosti Inženýrské sítě Nemovitost napojena na všechny inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, datové služby) Plyn t.řč. odpojen. Kotel na plynové topení není. Doprava Město Svitavy je dobře přístupné po komunikaci neregionálního i regionálního významu . Jako veřejná doprava jsou zde zastávky autobusových linek a stanice vlakové dopravy. Obchod a služby město Svitavy disponuje rozšířenou soustavou obchodu a služeb obvyklé pro býv. okresní město Školství Svitavy disponují kompletním základním školstvím, středním školstvím, učňovským školstvím. Zdravotnictví k dispozici jsou privátní ordinace odborných i praktických lékařů, zubních lékařů, lékárny, nemocnice s poliklinikou Kultura, sport, ubytování
–8–
K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací, organizací mládeže, sportovní zařízení města Svitavy a sportovní zařízení škol města Svitavy Město disponuje pobočkami knihovny, je zde muzeum, galerie. Pro mládež je k dispozici středisko pro volný čas mládeže. V katastru města Svitavy je několik kostelů různých církví Obec disponuje i hřbitovem Úřady Střední soustava úřadů státní správy a samosprávy města a oblasti Banky a stavební spořitelny v místě. Okresní ředitelství policie ano, Okresní soud a státní zastupitelství ano. Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových a železničních linek Životní prostředí Běžná hladina hluku a otřesů z intenzivní dopravy Přírodní lokalita Žádná v docházková vzdálenost Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovité věci - bytové jednotky Příslušenství nemovitosti bez dopadu na cenu nemovité věci - bytové jednotky Typ nemovitosti Bytová jednotka v bytovém domě Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena - Věcné břemeno (podle listiny) průjezdu a průchodu. Týká se jednotky v domě č.p. 2167 včetně podílů 400/1308 na parcela číslo st 706/8 v k.ú. Svitavy-předměstí - Věcné břemeno (smlouva o zřízení Věcného břemene úplatná vedení nízkotlaké přípojky na fasádě domu č.p. 2167 na parcele č. 706/8 Vše zapsané na LV 7887 listina V-1523/2008/-609 ze dne 27.2.2008
–9–
Věcná břemena nemají vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva mající vliv na obvyklou cenu. . Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.
8. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 7873 2) Pozemky na LV číslo 7888 b) Věcná břemena 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Byt a) Byt 1) Jednotka b) Ocenění porovnávací metodou
– 10 –
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. 3 Změny v okolí I. 4
5
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Povodňové riziko
Hodnocení znaku Poptávka výrazně nižší než nabídka
Pozemek ve spoluvlastnictví Výrazně negativní změny okolí trvalého charakteru I. Negativní
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 –0,01 –0,08 –0,04
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,810
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,680 i=2
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 –0,02 –0,30
– 11 –
Popisy objektů Pozemky
a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 7873 2) Pozemky na LV číslo 7888 b) Věcná břemena 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena - Věcné břemeno (podle listiny) průjezdu a průchodu. Týká se jednotky v domě č.p. 2167 včetně podílů 400/1308 na parcela číslo st 706/8 v k.ú. Svitavy-předměstí - Věcné břemeno (smlouva o zřízení Věcného břemene úplatná vedení nízkotlaké přípojky na fasádě domu č.p. 2167 na parcele č. 706/8 Vše zapsané na LV 7887 listina V-1523/2008/-609 ze dne 27.2.2008 Věcná břemena nemají vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva mající vliv na obvyklou cenu. . Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.
– 12 –
Byt
a) Byt 1) Jednotka Ocenění Pozemky
a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 7873 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Svitavy Název okresu: Svitavy Základní cena pozemku: ZC = 680,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,810 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,680 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,551 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 374,6800 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 706/8 zastavěná plocha a nádvoří 110 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky na LV číslo 7873 – určená cena:
× =
Cena [Kč] 41 214,80
400 / 1 308 12 603,91 Kč 12 603,91 Kč
– 13 –
a.1.2) Pozemky na LV číslo 7888 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Svitavy Název okresu: Svitavy Základní cena pozemku: ZC = 680,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,810 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,680 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,551 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 374,6800 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 2255/5 ostatní plocha - jiná plocha 63 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky na LV číslo 7888 – určená cena:
× =
Cena [Kč] 23 604,84
1/3 7 868,28 Kč 7 868,28 Kč
Ceny pozemků: 1) Pozemky na LV číslo 7873 2) Pozemky na LV číslo 7888 Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
12 603,91 Kč 7 868,28 Kč 20 472,19 Kč 20 470,– Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
– 14 –
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
Byt
a) Byt a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Jednotka – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): pokoj předsíň koupelna s WC kucjhyň Podlahové plochy jednotky – celkem:
+ + + =
20,00 m2 2,70 m2 3,80 m2 13,50 m2 40,00 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Svitavy Počet obyvatel: 17 027 Základní cena (ZC): 13 941,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 2008 Stáří stavby (y): 6 Koeficient pro úpravu (s): 0,970 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10): i=1
0,912
Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 –0,02 –0,10 1,00*
– 15 –
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 12 714,19 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,810 Index polohy (IP): 0,680 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 40,00 × 12 714,19 × 0,810 × 0,680 =
280 119,03 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 20 472,19 Kč Spoluvlastnický podíl: × 400 / 11 308 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 724,17 Kč 724,17 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 280 843,20 Kč Jednotka – určená cena:
280 843,20 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou Byt 2+1, Svitavy Realitní server: RE/MAX Česká republika http://www.remax-czech.cz
Kód nabídky: 219-N00042 MoniT-ID: 222B
Nabídková cena:
770 000,– Kč vč. DPH 14 000,– Kč/m2 včetně provize, poplatků a právního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Svitavy Svitavy 17 027 Svitavy
Číslo obce:
577731
Kraj:
Pardubický
Popis: Exkluzivně nabízím k prodeji pěkný byt o velikosti 2+1 nacházející se ve 3.NP cihlového domu ve Svitavách v pěkné a klidné lokalitě v blízkosti centra, MŠ, ZŠ, plaveckého bazénu a koupaliště. Celková podlahová plocha bytu činí 55 m2, byt se sestává ze dvou pokojů, kuchyně, komory, koupelny, WC a předsíně. V bytě jsou nová plastová okna, jinak je byt v původním velmi dobrém udržovaném stavu. Vytápění a ohřev teplé vody je centrální. K bytu patří sklep, v domě se nachází sušárna, prádelna, dílna, kolárna. Za domem je oplocený dvorek. Doporučuji prohlídku. S financováním bezplatně poradíme a vyřídíme hypotéku. Celková plocha: 55 m2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: nájemní dům Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží:
4
– 16 –
Počet podzemních podlaží: 1 Druh vlastnictví: osobní Vybavenost: zdravotnická zařízení, pošta, supermarket, škola, školka, síť obchodů a služeb Doprava: silnice, autobus, vlak Příslušenství: sklep
Byt 1+1, Svitavy Realitní server: RE/MAX Česká republika http://www.remax-czech.cz Nabídková cena:
573 000,– Kč vč. DPH 11 019,23 Kč/m2 vč. provize, DPH a právního servisu41
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Svitavy Svitavy 17 027 Svitavy
Kód nabídky: 219-N00081 MoniT-ID: 1CEBB8
Číslo obce:
577731
Kraj:
Pardubický
– 17 –
Popis: Exkluzivně nabízím k prodeji prostorný byt o velikosti 1+1 nacházející se v 1.NP cihlového domu v centru Svitav. Celková podlahová plocha bytu činí 52 m2, byt se sestává z velké kuchyně, pokoje, prostorné předsíně, koupelny a WC. Byt je v původním dobře udržovaném stavu, má vlastní vytápění včetně ohřevu teplé vody – nový plynový kombinovaný kotel. K bytu patří sklep. Za domem je oplocený dvorek. Veškerá občanská vybavenost, dopravní dostupnost. Pohodlné a klidné bydlení. Doporučuji k bydlení i jako investici. S financováním rádi poradíme a bezplatně vyřídíme hypotéku. Celková plocha: 52 m2 Dispozice bytu: 1+1 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh nemovitosti: nájemní dům Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Číslo podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Druh vlastnictví: osobní Vybavenost: zdravotnická zařízení, pošta, supermarket, škola, školka, síť obchodů a služeb Doprava: autobus, vlak Příslušenství: sklep
Byt 2+1, Svitavy Realitní server: RE/MAX Česká republika http://www.remax-czech.cz Nabídková cena:
Kód nabídky: 219-N00037 MoniT-ID: 1BF4
750 000,– Kč vč. DPH 11 538,46 Kč/m2 včetně provize a právního servisu
Adresa: Felberova, Svitavy Obec: Svitavy Počet obyvatel: 17 027
Číslo obce:
577731
– 18 –
Okres:
Svitavy
Kraj:
Pardubický
Popis: Exkluzivně nabízíme byt v OV o velikosti 2+1 s lodžií umístěný ve 3. NP revitalizovaného panelového domu (stoupačky, zateplení domu, okna, vchodové dveře, schránky)na ul. Felberova ve Svitavách. Celková výměra bytu činí 65 m2, byt se sestává ze 2 pokojů, kuchyně, předsíně, komory, zasklené lodžie, koupelny a WC. Byt má nová plastová okna včetně žaluzií, jinak je v původním dobře udržovaném stavu. K bytu patří sklep. V blízkosti se nachází MŠ, ZŠ a obchod. Rádi Vám zajistíme nezávaznou prohlídku, v případě zájmu zajistíme bezplatné finanční poradenství a vyřídíme hypotéku zdarma. Celková plocha: 65 m2 Plocha balkónu/terasy: 5 m2 Plocha sklepa: 2 m2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: sídliště Druh konstrukce: panelová Stav objektu: po rekonstrukci Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží: 8 Počet podzemních podlaží: 1 Druh vlastnictví: osobní Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: kabelová televize Vybavenost: zdravotnická zařízení, pošta, supermarket, škola, školka, síť obchodů a služeb Doprava: silnice, autobus, vlak Příslušenství: lodžie, sklep
– 19 –
Byt 1+kk, Radiměř Realitní server: RE/MAX Česká republika http://www.remax-czech.cz Nabídková cena:
300 000,– 10 000,–
Kód nabídky: 219-N00026 MoniT-ID: 221
Kč vč. DPH Kč/m2
sleva! Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Radiměř Radiměř 1 100 Svitavy
Číslo obce:
578657
Kraj:
Pardubický
Popis: Exclusivně na prodej bytová jednotka o ploše 30m2 v Radiměři u Svitav.----------K bytu patří zahrádka 245m2 a půdní prostor. Dům je součástí bytového objektu.----------Nabízená nemovitost je z velké části po rekonstrukci. Z části od svahu je zhotovena hydroizolace, dům je suchý. Proběhla kompletní rekonstrukce rozvodů vody a elektřiny, výměna krovů a zateplení stropu. Koupelna s WC je nově vybudovaná ze sádrokartonu, keramické obklady, sprchový kout.----------Dispozice: vejdete do předsíně se šatní skříní, odtud do koupelny a do obytného prostoru. Ten je předělen regálovou příčkou. Nachází se zde nová kuchyňská linka. Topit lze elektřinou nebo tuhým palivem - kamna, krb. Komín je též rekonstruován.----------Nad bytem je možno využít půdní prostor přístupný zvenčí.----------Součástí prodeje je i sousedící zahrádka.----------Radiměř leží v nádherné
– 20 –
krajině, ve které se projevují rysy Českomoravské vrchoviny. Obec se skrývá v dlouhém údolí, z jehož úbočí je nádherný výhled jak na samotnou vesnici, tak do dáli, kde jsou vidět blízké Svitavy a okolní obce.----------Mezi turistické zajímavosti obce patří v první řadě nádherné okolí skýtající plno příležitostí k výletům do přírody. Pro sportovce jsou k dispozici dva volejbalové kurty, pěkné fotbalové hřiště se zázemím, tenisový kurt hned vedle bývalého koupaliště, které je provozováno jako požární nádrž a velmi oblíbený lyžařský vlek.----------Pořiďte si levně vlastní bydlení se zahrádkou. Nízké měsíční náklady.----------Spolupráce s jinou RK vítána!Popis vybavení: kuchyňská linka Celková plocha: 30 m2 Plocha pozemku: 440 m2 Dispozice bytu: 1+kk Druh nemovitosti: rodinný dům Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: velmi dobrý Rok rekonstrukce: 2011 Číslo podlaží: 1 Druh vlastnictví: osobní Třída energetická náročnost budovy: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Rozvody: telefon, internet
– 21 –
Byt 2+1, Brněnec Realitní server: RE/MAX Česká republika http://www.remax-czech.cz Nabídková cena:
570 000,– Kč vč. DPH 10 363,64 Kč/m2 včetně provize
Kód nabídky: 219-N00072 MoniT-ID: 1B0024
– 22 –
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Brněnec Brněnec 1 325 Svitavy
Číslo obce:
577863
Kraj:
Pardubický
Popis: Nabízím k prodeji byt v OV o velikosti 2+1 umístěný ve 3. NP cihlového domu v obci Brněnec. Dům je po revitalizaci. Byt má nová plastová okna, jinak je v původním udržovaném stavu. Předpoklad rekonstrukce sociálního zařízení a nové kuchyňské linky. Byt se sestává ze 2 pokojů (velkého a menšího), kuchyně, předsíně, koupelny a WC. K bytu patří sklep. V blízkosti domu se nachází obchod, MŠ, ZŠ a lékař, klidné místo, možnost parkování u domu, podíl na pozemku kolem domu. S financováním rádi poradíme, vyřídíme bezplatně případnou hypotéku. Celková plocha: 55 m2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: nájemní dům Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Příslušenství: sklep
6
Byt 1+1, Desná Realitní server: RE/MAX Česká republika http://www.remax-czech.cz Nabídková cena:
249 000,– Kč vč. DPH 7 545,45 Kč/m2 vč.služeb
Kód nabídky: 040-N01373 MoniT-ID: 22B8
– 23 –
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Poštovní, Desná Desná 334 Svitavy
Číslo obce:
572357
Kraj:
Pardubický
Popis: Nabízíme byt v panelovém domě os.vl.1+1,7NP,výtah,výměra 33 m2,sklepní kóje, parkování před domem,možnost používat balkón v mezipatře. Ihned volný.S hypotékou pomůžeme. Celková plocha: Dispozice bytu: Umístění nemovitosti: Druh konstrukce: Stav objektu: Číslo podlaží: Druh vlastnictví: Elektřina: Rozvody: Vybavenost: Doprava: Příslušenství:
33 m2 1+1 klidná část obce panelová dobrý 8 osobní 230V kabelové rozvody síť obchodů a služeb silnice, autobus, vlak sklep
Byt 2+kk, Mladějov na Moravě Realitní server: RE/MAX Česká republika http://www.remax-czech.cz Nabídková cena:
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres: Popis:
Kód nabídky: 219-N00053 MoniT-ID: 125515
350 000,– Kč vč. DPH 4 487,18 Kč/m2 Mladějov na Moravě Mladějov na Moravě 449 Svitavy
Číslo obce:
578401
Kraj:
Pardubický
– 24 –
Nabízím pěkný byt na prodej v OV o velikosti 2+kk umístěný ve II.NP o celkové výměře 78 m2 nacházející se v cihlové bytovce se 4 byty v obci Mladějov, okrese Svitavy. Byt se sestává ze 2 pokojů, kuchyně, předsíně, sociálního zařízení, komory. K bytu patří velký sklep (24m2) a kotelna, oboje umístěné v I.PP. Byt má nová plastová okna, jinak je v původním velmi dobře udržovaném stavu. Vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev vody – el. bojler. Dům se nachází v pěkném a klidném místě uprostřed obce, nedaleko je vlaková zastávka, obchod, hřiště a MŠ. Nabízíme zdarma finanční poradenství včetně vyřízení hypotéky. Celková plocha: Plocha sklepa: Dispozice bytu: Umístění nemovitosti: Druh nemovitosti: Druh konstrukce: Stav objektu: Číslo podlaží: Druh vlastnictví: Voda: Elektřina: Kanalizace: Příslušenství:
78 m2 24 m2 2+kk klidná část obce nájemní dům cihlová dobrý 2 osobní dálkový vodovod 230V, 400V veřejná kanalizace sklep
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta Byt 2+1, Svitavy 0,80 Byt 1+1, Svitavy 0,80 Byt 2+1, Svitavy 0,80 Byt 1+kk, Radiměř
Kčasový
Kvybav.
1,00
0,80
1,00
0,80
1,00
0,80
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 770 000,– Kč 8 960,– Kč 573 000,– Kč 7 052,31 Kč 750 000,– Kč 7 384,62 Kč 300 000,– Kč
Množství (M) Váha (V) 55,00 m2 0,8 52,00 m2 0,8 65,00 m2 0,8 30,00 m2
– 25 –
6 400,– Kč 570 000,– Kč 6 632,73 Kč 249 000,– Kč 4 829,09 Kč 349 999,41 Kč 2 871,79 Kč
0,80 1,00 0,80 Byt 2+1, Brněnec 0,80 1,00 0,80 Byt 1+1, Desná 0,80 1,00 0,80 Byt 2+kk, Mladějov na Moravě 0,80 1,00 0,80 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
0,8 55,00 m2 0,8 33,00 m2 0,8 78,00 m2 0,8 2 871,79 Kč 6 304,36 Kč 8 960,– Kč
V):
× =
6 304,36 Kč 40,00 m2 252 174,40 Kč 252 170,– Kč
– 26 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2013 by mohl činit 25-45 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Svitavsko má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví
– 27 –
10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá město Svitavy má poměrně nadprůměrnou nezaměstnanost, byla li ke konci sledovaného období průměrná nezaměstnanost v celé ČR okolo 6-8 %, město Svitavy mělo přes 11 %, Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i (ne)možnostech získat zaměstnání . Jak nadále z demografické statistiky vyplynulo, za poslední léta je zjištěn úbytek převážně mladých obyvatel v produktivním věku a tedy i reálnou kupní silou. Navíc vznikají nové lokality s volnými stavebními pozemky za velmi výhodné ceny i když okraji města přesto s atraktivní polohou a infrastrukturou v místě. Z uvedených statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti. Z informací od realitních kanceláří a realitních makléřů v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat spíše o spodních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti
– 28 –
Ocenění výnosovou metodou je přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi . Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené . Bytový dům č.p. 2167 ulice Lanškrounská, obec Svitavy s bytovou jednotkou 2167/1 obsahující 1 x pokoj s příslušenstvím (kuchyně, koupelna, WC) je situován v centru města Svitavy. Situování bytového domu do dvora občanské vybavenosti však je velmi negativní stránka nemovité věci – bytové jednotky. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Věcná břemena Na oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena Věcné břemeno (podle listiny) průjezdu a průchodu. Týká se jednotky v domě č.p. 2167 včetně podílů 400/1308 na parcela číslo st 706/8 v k.ú. Svitavy-předměstí Věcné břemeno (smlouva o zřízeníé Věcného břemene úplatná vwedení nízkotlaké přípojky na fasádě domu č.p. 2167 na parcele č. 706/8 Vše zapsané na LV 7887 listina V-1523/2008/-609 ze dne 27.2.2008 Věcná břemena nemají vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné práva a závady, které mají vliv na obvyklou cenu a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota práv a závad je 0,00 Kč
– 29 –
Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Hodnota věcných břemen Hodnota movitých věcí Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny byt jednotky 2167/1
280 840,– 252 170,– 0,– 0,– 250 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 250 000,– Kč Cena slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč
– 30 –
D. Seznam příloh 1.LV č. 7873 k.ú. Svitavy- předměstí,obec Svitavy 2. LV č. 7887 k.ú. Svitavy- předměstí,obec Svitavy 3. LV č. 7888 k.ú. Svitavy- předměstí,obec Svitavy 4. KM k LV 7873, 7887 a 7888 k.ú. Svitavy- předměstí,obec Svitavy 5. prohlášení vlastníka budovy týkající se byt. jednotky 2167/1 6. mapy místa 7. mapa Svitavy 8. fotopříloha
