Odhad tržní hodnoty č. 4107
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00410/02-179 ze dne: 22.8.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem podílu 5/48 na nemovité věci - pozemků ve vlastnictví povinné Renaty Klíčové zapsané na LV č. 901 k.ú.Paseka u Šternberka, obec Paseka USN č.j. 065 Ex 00410/02-179
Podle stavu ke dni 20. 9. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 13 stran textu a 16 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 20. 9. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 5/48 z nemovité věci – pozemků se všemi právy a závadami ve vlastnictví povinné Renaty Klíčové: pozemek p.č. 3233 Druh: orná půda výměra 25 726 m2 vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Paseka, katastrální území Paseka u Šternberka na LV č. 901 pro účely exekučního řízení prodejem nemovité věci dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00410/02-179 ze dne 22.8.2014
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc - pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Paseka u Šternberka , katastrální území Paseka u Šternberka na LV č. 901 jsou zemědělské pozemky.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20. 9. 2014 pomocí map Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního a map veřejného registru zemědělské půdy LPIS.
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00410/02-179 ze dne 22.8.2014 - LV č. 901 k.ú. Paseka u Šternberka , obec Paseka - KM k LV č. 901 k.ú. Paseka u Šternberka, obec Paseka (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitá věc í - informace RK a realitních makléřů z oblasti - mapový server veřejného registru zemědělské půdy LPIS - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem - územní plán obce Paseka
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres:
Olomoucký Olomouc
–3–
Obec: Katastrální území:
Paseka Paseka u Šternberka (718165)
List vlastnictví číslo: 901 Vlastníci: 1. Klíčová Renata č.p. 553, 78805 Libina
Podíl: 5/48
2. Stejskalová Zdeňka PaedDr. Sadová 1587/15, 78501 Šternberk
Podíl: 2/16
3. Zapletal Josef Haukovice 529, 78396 Újezd
Podíl: 16/48
4. Zapletal Miroslav č.p. 299, 78396 Újezd
Podíl: 16/48
5. Zapletal Pavel František č.p. 83, 78396 Újezd
Podíl: 5/48
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Paseka, katastrální území Paseka u Šternberka na LV č. 901 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN.
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
–4–
Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňovaných pozemků nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí právní stav oceňovaných pozemků není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací nelze zjistit zda je nemovitá věc pronajímána. Znalec neměl možnost nahlédnout do dokladů související s pronájmem. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitá věc í – autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitá věc í. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední.
–5–
Věcná hodnota nemovité věci Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde: PPo…….plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků vyjádřená BPEJ
–6–
podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitá věc í), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Popis oceňovaných nemovitých věcí - pozemků. pozemek p.č.
3233
Druh:
orná půda
výměra 25 726 m2
situován západně od zastavěného území obce Paseka v lánu zemědělské půdy. Podle veřejného registru zemědělské půdy LPIS se jedná o půdu zemědělskou. V územním plánu obce Paseka není pozemek zařazen. Dle charakteristiky BPEJ je zemědělská půda mirně kvalitnější než průměrně oceněná zemědělská půda v katastrálním území Paseka u Šternberka. BPEJ 55800 výměra 25 726 m2 Region:
mírně teplý, mírně vlhký
Suma teplot nad 10°C:
2200 - 2500
Vláhová jistota: 4 – 10 Suchá vegetační období: 15 - 30 dní
Expozice:
všesměrová
Průměrná roční teplota: 7°C - 8°C Roční úhrn srážek: 550 - 700 mm
Sklonitost:
rovina
Hloubka půdy:
Skeletovitost:
Hluboká
0° - 3°
>60 cm
žádná, s příměsí
do 10%
Půdní typy:
Fluvizemě glejové
Podloží:
nivní uloženiny, popřípadě s podložím teras
Váha: Skeletovitost: Vododržnost:
středně těžké nebo středně těžké lehčí pouze slabě skeletovité hladina vody níže 1 m, vláhové poměry po odvodnění příznivé
Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 3397 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny.
–7–
Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovité věci nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 901 b) Věcná břemena 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění
–8–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 901 b) Věcná břemena 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 3397 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovité věci nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno
–9–
Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 901 – § 6 § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % × Parc. č. 3233
Název orná půda
Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 55800 25 726 7,87 12,5920 2
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Pozemky na LV číslo 901 – určená cena:
Cena [Kč] 323 941,79
5 / 48 33 743,94 Kč 33 743,94 Kč
a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 901 Porovnávací pozemky: Černovír Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Poastřelmůvek Realizovaná cena: Výměra:
1,600
40 420,– 2 042,00 19,79 0,700 13,85 1,00
Kč m2 Kč/m2 Kč/m2
206 240,– Kč 12 890,00 m2
– 10 –
Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Moravičany Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:
16,– Kč/m2 0,700 11,20 Kč/m2 1,00 446 200,– 23 310,00 19,14 0,700 13,40 1,00
Kč m2 Kč/m2
11,20 12,82 13,85 12,82
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
Kč/m2
Oceňovaný pozemek: Název: orná půda Parcelní číslo: 3233 Výměra (V): 25 726,00 m2 Cena pozemku (V × SJC): 25 726,00 m2 × 12,82 Kč/m2
=
329 807,32 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
5 / 48 34 354,93 Kč
Pozemky na LV číslo 901 – určená cena:
34 354,93 Kč
b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
– 11 –
C. Rekapitulace Pozemek na LV 901 k.ú. Paseka u Šternberka , obec Paseka je situován mimo zastavěnou část obce (v extravilánu) západně od centra obce. Pozemek je mimo územní plán obce. Obecně jsou ceny pozemků t.č. v oblasti poměrně nízké, což je dáno především ekonomickými podmínkami současného trhu práce a klimatu ve společnosti, kde zemědělská činnost je stále nízko hodnocena. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Na nemovitých věcech - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
– 12 –
Cena pozemků podle cenového předpisu podílu 5/48 Cena pozemků určená porovnávací metodou podílu 5/48 Obecná cena věcných břemen podílu 5/48 Obecná cena movitých věcí Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 5/48
33 740,– 34 350,– 0,– 0,– 34 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 5/48 podle odborného odhadu znalce 34 000,– Kč Cena slovy: třicetčtyřitisíce Kč
– 13 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 901 k.ú.Paseka u Šternberka, obec Paseka 2. KM k LV č. 901 k.ú.Paseka u Šternberka, obec Paseka 3.mapa LPIS (veřejný registr zemědělské půdy) 4. mapa místa 5. ortofoto
