Odhad tržní hodnoty č. 4085
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN č.j. 065 Ex 00819/12-023 ze dne: 3.7.2013
Účel posudku:exekuční řízení prodejem podílu 1/28 z nemovité věci ve vlastnictví povinného Lubomíra Toráče USN č.j. 065 Ex 00819/12-023 Podle stavu ke dni 2. 8. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 20 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 2. 8. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/28 z nemovitých věcí ve spoluvlastnictví povinného Lubomíra Toráče: Pozemek parcela č. 372 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 155 m2 Na pozemku stojí stavba Žárová č.p. 36 rodinný dům zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk , pro obec Velké Losiny , katastrální území Žárová na LV č. 82 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 00819/12-023 ze dne 3.7.2013
2. Informace o nemovité věci Nemovitá věc rodinný dům č.p 36 s příslušenstvím zapsané na Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk , pro obec Velké Losiny , katastrální území Žárová na LV č. 82 tvoří s pozemkem p.č. 372 jednotný a funkční celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Vnější prohlídka nemovité věci byla provedeno dne 2. 8. 2014 bez přítomnosti vlastníků podílů na nemovité věci. Zaměření provedeno pomocí map Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního a porovnáním.
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 00819/12-023 ze dne 3.7.2013 - LV č. 82 k.ú.Žárová , obec Velké Losiny - KM k LV č. 82 k.ú.Žárová , obec Velké Losiny (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec:
Olomoucký Šumperk Velké Losiny
–3–
Katastrální území:
Žárová (794643)
List vlastnictví číslo: 82 Vlastníci: 1. Gadžiová Vlasta Potůčník 359, 78833 Hanušovice
Podíl: 1/28
2. Kmeťová Anna Za Moravou 204, 78833 Hanušovice
Podíl: 1/28
3. Kovářová Jolana Za Moravou 193, 78833 Hanušovice
Podíl: 1/28
4. Pokutová Marta Potůčník 428, 78833 Hanušovice
Podíl: 1/28
5. Suchá Marie Alšova 83, Olivětín, 55001 Broumov
Podíl: 1/28
6. Torač Dušan Žárová 36, 78815 Velké Losiny
Podíl: 1/28
7. Torač Jaroslav Žárová 36, 78815 Velké Losiny
Podíl: 1/28
8. Toráč Alexander Pražská 89, 78833 Hanušovice
Podíl: 1/28
9. Toráč Ivan Potůčník 95, 78833 Hanušovice
Podíl: 1/28
10. Toráč Jozef Podíl: 1/28 Mnešická /46, Nové Mesto nad Vahom, Slovensko 11. Toráč Lubomír Žárová 36, 78815 Velké Losiny
Podíl: 1/28
12. Toráč Rudolf Pražská 89, 78833 Hanušovice
Podíl: 1/28
13. Toráčová Mária Žárová 36, 78815 Velké Losiny
Podíl: 15/28
14. Toráčová Zuzana Tyršova 13, Poříčí, 55001 Broumov
Podíl: 1/28
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk , pro obec Velké Losiny , katastrální území Žárová na LV č. 82 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
–4–
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
–5–
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky.
120 (1) 1
cena požadaovaná (zaplacená) (7) 340 000,00 Kč
koef redukce na pramen ceny (8) 0,60
cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
K4
K5
K6
I
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
1,20
1,90
204 000,00 Kč
1,00
1,20
1,00
1,10
1,20
cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnácího (17) 107 320,00 Kč
–6–
2
380 000,00 Kč
0,60
228 000,00 Kč
1,00
1,20
1,00
1,10
1,20
1,20
1,90
119 950,00 Kč
3
420 000,00 Kč
0,60
252 000,00 Kč
1,00
1,20
1,00
1,10
1,20
1,20
1,90
132 580,00 Kč
4
440 000,00 Kč
0,60
264 000,00 Kč
1,00
1,20
1,00
1,10
1,20
1,20
1,90
138 890,00 Kč
5
450 000,00 Kč
0,60
270 000,00 Kč
1,00
1,20
1,00
1,10
1,20
1,20
1,90
142 050,00 Kč
6
490 000,00 Kč
0,60
294 000,00 Kč
1,00
1,20
1,00
1,10
1,20
1,20
1,90
154 36 0,00 Kč
7
590 000,00 Kč
0,60
354 000,00 Kč
1,00
1,20
1,00
1,10
1,20
1,20
1,90
186 240,00 Kč
8
590 000,00 Kč
0,60
354 000,00 Kč
1,00
1,20
1,00
1,10
1,20
1,20
1,90
186 240,00 Kč
9
600 000,00 Kč
0,60
360 000,00 Kč
1,00
1,20
1,00
1,10
1,20
1,20
1,90
189 390,00 Kč
10
650 000,00 Kč
0,60
390 000,00 Kč
1,00
1,20
1,00
1,10
1,20
1,20
1,90
205 180,00 Kč
Celkem průměr
Kč
156 251,00 Kč
Minimum
Kč
107 320,00 Kč
Maximum
Kč
205 180,00 Kč
Směrodatná výběrová odchylka
s
Pravděpodobná spodní hranice
průměr - s
Pravděpodobná horní hranice
průměr + s
Odhad obvyklé ceny K1
Koeficient upravy na polohu objektu
K2
Koeficient upravy na velikost objektu
K3
Koeficient upravy na garáž v objektu, nebo areálu
K4
Koeficient úpravy na celkový stav (lepší-horší)
K5
Koeficient úpravy na ev další vlastnosti (lepší-horší)
K6
Koeficient úpravy dle úvahy znalce(lepší-horší)
31 730,00 Kč 124 372 ,00 Kč 187 981,00 Kč 156 250,00 Kč
Koeficient úpravy Na pramen ceny, skutečná kupní cena K5=1 u inzerce přiměřeně nižší s I
směrodatná výběrová odchylka = míra průměrné vzdálenosti hodnot dat od jejich průměru index odlišnosti I =(K1 x K2 x K3 x K4 x K5 X K6)
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovanými uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 36 na pozemku parcela č. 372 s příslušenstvím je situován v obci Velké Losiny , katastrální území Žárová na okraji zastavěného území obce, její části Žárová. popis rodinného domu č.p. 36 Jde o typický rodinný dům přízemní s obytným podkrovím stáří min. 90 roků s omítkou vnější. Základy domu jsou bez izolace, zdivo tl. Min 45 cm pravděpodobně z pálených cihel, Stropy mají rovný podhled, sedlová střecha je kryta eternitem. Dle vnější prohlídky je krytina krovu v relativně dobrém stavu. Klempířské konstrukce pouze část chránící před deštěm vstup do domu. Vzhledem k tomu, že nebylo možné provést vnitřní prohlídku nemovité věci, znalec proto počítal se standardním vybavením (standardní vybavení rodinného domu je definováno v příloze č. 11 tab
–7–
č. 6 vyhlášky č. 441/2013 k provedení zákona o oceňování majetku) o výměry byly odhadnuty porovnáním z dostupných mapových podkladů. Pozemek p.č. 372 který tvoří zastavěnou plochu a nádvoří je situován uprostřed pozemku jiného vlastníka, kdy není možné přímý vstup z komunikace na pozemek p.č. 372. Oceňovaná nemovitá věc nemá jiné příslušné pozemky než p.č. 372 – druh. Zastavěná plocha a nádvoří. Celkově lze říct, že rodinný dům č.p. 36 je ve velmi špatném technickém stavu a že doposud nedošlo k destrukci některých částí domu je nutno připsat pouze faktu, že dům byl postaven velmi řemeslně a z kvalitních materiálů. Na domu není zjevná ani elementární údržba, včetně odkrytého střešního okna. Účel využití Rodinný dům k trvalému užívání, Trh s nemovitými věcmi Realitní trh pro Šumperk sko a okolí má v nabídce dostatek nemovitých věcí – rodinných domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitá věc - jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny rodinných domů v preferovaných částech oblasti, oproti částem na okraji oblasti nebo v nepreferovaných částech oblasti, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Pozemky tvoří s rodinným domem jednotný a funkční celek p.č. 372 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 155 m2 Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny.
–8–
Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 82 c) Věcná břemena 1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění
–9–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 0,00 0,00 –0,04
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,900
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci VI. Ostatní neuvedené 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,410 i=2
Pi 1,00 0,02 –0,05 –0,10 –0,02 –0,02 –0,10 0,00 0,00 –0,02 –0,30
– 10 –
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 82 c) Věcná břemena 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
– 11 –
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
1 096,20 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 1 096,20 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
2 800,– Kč/jedn. =
3 069 360,– Kč 3 069 360,– Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 90 roků Opotřebení: 95,000 % Odpočet opotřebení: 3 069 360,– Kč × 95,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 915 892,– Kč 153 468,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1 / 28 5 481,– Kč
Rodinný dům – určená cena:
5 481,– Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název 1 NP sklep patro krov Součet: Podlažnost:
Výška 3,50 m 1,90 m 2,50 m 1,80 m 9,70 m
Zastavěná plocha (14,26×8,34)+(2,46×9,58) (14,26×8,34)/2 (14,26×8,34)+(2,46×9,58) (14,26×8,34)+(2,46×9,58)
486,96 / 142,50
= = = =
142,50 m2 59,46 m2 142,50 m2 142,50 m2 486,96 m2
= = = =
498,73 m3 112,98 m3 356,24 m3 128,25 m3
= 3,42
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 3,50 × ((14,26×8,34)+(2,46×9,58)) sklep 1,90 × (14,26×8,34)/2 patro 2,50 × ((14,26×8,34)+(2,46×9,58)) krov 1,80/2 × ((14,26×8,34)+(2,46×9,58))
– 12 –
Obestavěný prostor – celkem:
=
1 096,20 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Velké Losiny Počet obyvatel: 2 686 Základní cena (ZC): 2 181,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící I. Snižující hodnotu RD příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) stavbou nebo do 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1925 Stáří stavby (y): 89 Koeficient pro úpravu (s): 0,600
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,02 –0,10 –0,08 –0,05 0,00 –0,05 –0,03 –0,01 –0,10 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,144
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU = 1 096,20 × 314,06 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Rodinný dům – určená cena:
314,06 Kč/m3 =
344 272,57 Kč
× =
1 / 28 12 295,45 Kč 12 295,45 Kč
– 13 –
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
1 096,20 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 1 096,20 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
2 800,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 90 roků Opotřebení: 95,000 % Odpočet opotřebení: 3 069 360,– Kč × 95,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 069 360,– Kč 3 069 360,– Kč
2 915 892,– Kč 153 468,– Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 124 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 187 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,808 0,911 1,013 1,116 1,218
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita
Zatřídění A C D B E B B A A A A A A E E
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5
Ci × vk 4,040 5,065 3,348 4,555 6,090 4,555 4,555 4,040 4,040 4,040 4,040 1,616 4,040 6,090 6,090
– 14 –
Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
C A A A E A
5 1 5 1 5 5 92
5,065 0,808 4,040 0,808 6,090 4,040 87,055
Koeficient k = 87,055 / 92 = 0,9463 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
× =
0,9463 145 226,77 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1 / 28 5 186,67 Kč
Rodinný dům – určená cena:
5 186,67 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 82 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Velké Losiny Název okresu: Šumperk Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci VI. Žádná vybavenost
Oi 0,85 0,60 0,80 0,85 0,70 0,80
2
Základní cena výchozí: ZCv = 1 450,– Kč/m Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 281,60 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,900 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;
Pi 0,00
– 15 –
2 3 4 5 6
Ztížené základové podmínky Ochranná pásma Omezení užívání pozemku Geometrický tvar pozemku Ostatní neuvedené
III. I. I. II. II.
ostatní orientace Neztížené základové podmínky Mimo ochranná pásma Bez omezení užívání Tvar bez vlivu na využití Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,410 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,369 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 103,9104 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 372 zastavěná plocha a nádvoří 155
Cena [Kč] 16 106,11
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
1 / 28 575,22 Kč
× =
Pozemky na LV číslo 82 – určená cena:
575,22 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
– 16 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 488 -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 488 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Šumpersko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita
– 17 –
24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
– 18 –
Oceňovaný rodinný dům je odhadovaného stáří min 90 let. Je neudržovaný ale je velmi dobré konstrukce, řemeslně postavený z kvalitních materiálů. Rodinný dům nemá jiné pozemky, než pozemek zastavěná plocha a nádvoří, což činí z nemovité věci - pozemku p.č. 372 s příslušenstvím - budova rodinného domu č.p. 36 neprodejnou nemovitou věc. Dům je sice v krásném klidném prostředí Jeseníků, vhodné k rekreaci, ale bez příslušných pozemků je neprodejný a téměř bezcenný bez ohledu na jeho fyzický stav. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 19 –
Cena podílu 1/28 pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podílu 1/28 Věcná hodnota podle THU podílu Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb podílu Srovnávací hodnota podílu 1/28 Stanovená věcná hodnota objektů podílu 1/28 Obecná cena věcných břemen podílu 1/28 Obecná cena movitých věcí podílu 1/28 Odhad obvyklé (obecné, tržní ) ceny podílu 1/28
580,– Kč 5 480,– 12 300,– 5 190,– 5 000,– 0,– 0,– 5 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/28 5 000,– Kč Cena podílu 1/28 slovy: pěttisíc Kč
– 20 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 82 k.ú. Žárová, obec Velké Losiny 2. KM k LV č. 82 k.ú. Žárová, obec Velké Losiny 3. mapy místa 4. fotopříloha
