Odhad tržní hodnoty č. 4078
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00410/13-058 ze dne: 23.4.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci povinného Ing. Jiřího Janického dle USN č.j. 065 Ex 00410/13-058 ze dne 23.4.2014
Podle stavu ke dni 21. 7. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 20 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. , 21. 7. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí ve vlastnictví povinného Ing. Jiřího Janického: Pozemek p.č. 586/1 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 194 m2 Stavba č.p. 414 určená k bydlení, stavba stojí na pozemku p.č. 586/1 Pozemek p.č. 586/2 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 28 m2 Stavba bez čp/če garáž, stavba stojí na pozemku p.č. 586/2 Pozemek p.č. 587/1 druh: zahrada výměra 798 m2 Pozemek p.č. 587/2 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 37 m2 Stavba bez čp/če jiná stavba , stavba stojí na pozemku p.č. 587/2 Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, pro obec Ostrava, katastrální území Kunčičky na LV č. 199 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 00410/13-058 ze dne 23.4.2014
2. Informace o nemovité věci Nemovité věci s příslušenstvím zapsané na Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, pro obec Ostrava, katastrální území Kunčičky na LV č. 199 tvoří jednotný a funkční celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Vnější prohlídka bez zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6. 7. 2014 za přítomnosti vlastníka. Vzhledem k tomu, že nebylo možné provést vnitřní prohlídku, kterou neumožnil vlastník nemovité věci, znalec proto počítal se standardním vybavením (standardní vybavení rodinného domu je definováno v příloze č. 11 tab č. 6 vyhlášky č. 441/2013 k provedení zákona o oceňování majetku) o výměry byly odhadnuty porovnáním z dostupných mapových podkladů.
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 00410/13-058 ze dne 23.4.2014 - LV č. 199 k.ú.Kunčičky, obec Ostrava - KM k LV č. 199 k.ú.Kunčičky, obec Ostrava (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti
–3–
- SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - sdělení vlastníka nemovité věci - fotopříloha pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Ostrava Kunčičky (714241)
List vlastnictví číslo: 199 Vlastník: Janický Jiří Ing. Lorišova 414/10, Kunčičky, 71800 Ostrava
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, pro obec Ostrava, katastrální území Kunčičky na LV č. 199 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav
–4–
Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není nemovitá věc pronajímána.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda
–5–
Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. 1.
dvougenerační rodinný dům v obci Hošťálkovice. Dům se skládá ze 2 bytových jednotek a 2 garáží - v přízemí byt 4+1 a patro 2+1. Dům byl zateplen a proběhla zde výměna za plastové okna, vytápění zde zajišťuje plynový kotel nebo také kotel na tuhé paliva + krb v přízemí, který je rozvoden do všech místností. Podlahová plocha je 200 m2, plocha pozemku 1097 m2.Dům celkově podsklepen Cena 2800 000 Kč
2.
Nabízíme k prodeji dvougenerační rodinný dům s garáží pro 2 auta. Kunčičky Přízemí má dispozice 2+1 + veranda s komorou, 1.patro 3+1. Elektřina v mědi, vodovodní a odpaní trubky v plastu, výměna oken a střešní krytiny, nové rozvody ústředního topení včetně litinových radiátorů, koupelna v 1.patře má podlahové vytápění. Lokální vytápění je možné automatizovaným kotlem na tuhá paliva.Cena 2 900 000 Kč.
3.
odinný dům, včetně pozemků a příslušenství, podíl 3/4, k.ú.Heřmanice, obec Ostrava, okres Ostrava -město. Výše jistoty (částky nutné složit před dražbou bude v případě nevydražení vrácena) je stanovena ve výši 120.000,-Kč, znalecký posudek je ve výši 1.100.000,-Kč. Cena 1 467 000 Kč
4.
Cihlový dům v klidné části obce, 1 společná stěna se sousedním domem. Dům je udržovaný, prázdný, vhodný k úpravám, střešní krytina pozink. plech 2005. Částečně podsklepeno, v přízemí jsou 3 obytné místnosti, kuchyň, sociální zařízení a komora, v patře jsou dvě větší a jedna menší obytná místnost. Autobusová zastávka a základní škola cca 250 m (směr Ostrava, Havířov, FrýdekMístek). Provozní náklady (inkaso) včetně vytápění byly cca 2500 Kč/měsíc. PENB – 292 kWh/m2. Cena 1 500 000 Kč
5.
RD 6+2 s garáží (hospodářskou budovou) a pozemkem o celkové rozloze 720 m2, v Šenově u Ostravy. Dům je vhodný k rekonstrukci, ale je zde možné i okamžitě bydlet. Topení na plyn (gamaty) i tuhá paliva, voda obecní v plastu, kanalizace. V prvním patře se nachází Vstupní veranda, chodba se vstupem do sklepa, kuchyně spojená s obývacím pokojem s krbovými kamny, dále další dva pokoje, skladovací místnost, koupelna a samostatné WC. V patře je chodba s výstupem na terasu, kuchyně, další tři pokoje, skladovací místnost se vstupem na půdu a koupelna se záchodem. Dům je ze 3/4 podsklepen, nachází se zde el. bojler k ohřevu teplé vody. Na zahradě vzrostlé
–6–
ovocné stromy. (3x švestka a 2x jabloně) Nemovitost se nachází v blízkostí centra, ale zároveň ve velmi klidné části. Cena 1 500 000 Kč
6.
patrový RD v obci Albrechtice u Karviné, obytná plocha 151 m2, zahrada 738 m2, na pozemku hosp.budova s garáží 52 m2. 1.NP je 2+1 - pokoje s kuchyní a chodbou, sociální zařízení a 2.NP s terasou a třemi pokoji. Voda je obecní ohřev vody na el. bojler a plynové vytápění. Základní občanská vybavenost se nachází v docházkové vzdálenosti. Kompletní občanská vybavenost a síť služeb se nachází ve městě Karviná. Je zde dobrá dopravní dostupnost do Ostravy, Havířova i Českého Těšína. V obci se nachází vlakové nádraží a zastávka meziměstské autobusové dopravy. Cena 1200000 Kč
7.
patrový rodinný dům 5+1 v klidném prostředí s vynikající dostupností do centra Ostravy. Rodinný dům má původní rozvody vody a elektřiny, vytápění domu je zajištěno pomocí radiátorů - ústředním topením na nový plynový kotel. V přízemí domu je vstupní veranda, dva prostorné pokoje, ložnice, kuchyň, koupelna s vanou a WC. v II.NP se nachází dva obytné pokoje a kuchyně (bez napojení na vodu a odpad příprava). Dům má plochou střechu s novou plastovou krytinou a okapy. Dům je celopodsklepený s možností vytápění na tuhá paliva součástí je zděná garáž a kryté stání. U domu je celoplocena záhrada se soukromím u lesa. Cena 1 500 000 Kč
8.
RD v Šenově. Dům se nachází v klidné lokalitě s velmi dobrou dopravní dostupností. V domě byla provedena rekonstrukce vody a elektra. RD nabízí dostatek prostorných pokojů, je možné zřídit i dvě bytové jednotky. Na pozemku se nachází dvě garáže a zahrada se skleníkem, umělým jezírkem. Tento rok bude vybudovaná nová obecní kanalizace. Na RD i pozemku neváznou žádné právní vady Cena 1 580 000 Kč
9.
dvojpodlažní RD 4+1 Petřkovice, 122 m2 podlahové plochy, s hezkou zahradou o celkové ploše parcely 1.038 m2. Celopodsklepený cihlový dům, vhodný k realizaci vlastních představ. Zahrada před i za domem. Dům situován v absolutním centru obce s výbornou dostupností MHD, služeb, ZŠ i MŠ. Do centra Ostravy 7 km a Hlučína 4 km Cena 1 700 000 Kč
10.
rodinný dům 256 m2, v Ostravě - Kunčičkách, s velmi pěknou slunnou zahradou o velikosti 702 m2. Dům má pět místností, na pozemku dvojgaráž. Vhodný jako sídlo firmy. Výborná dostupnost, je v blízkosti centra Ostravy. Celopodsklepený, kotel plynový i na tuhá paliva. 1NP. 2 místnosti, koupelna, záchod, šatna. 2NP. 3 místnosti a dvě malé podkrovní Cena 1 600 000 Kč
120
cena požadaovaná (zaplacená)
koef redukce na pramen ceny
cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
K4
K5
K6
I
(1)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
1
2 800 000,00 Kč
2
2 800 000,00 Kč
3 4
cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnácího (17)
2 240 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
2 240 000,00 Kč
0,80
2 240 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
2 240 000,00 Kč
1 467 000,00 Kč
0,80
1 173 600,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1 173 600,00 Kč
1 500 000,00 Kč
0,80
1 200 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1 200 000,00 Kč
5
1 500 000,00 Kč
0,80
1 200 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1 200 000,00 Kč
6
1 500 000,00 Kč
0,80
1 200 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1 200 000,00 Kč
0,80
–7–
7
1 500 000,00 Kč
0,80
1 200 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1 200 000,00 Kč
8
1 580 000,00 Kč
0,80
1 264 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1 264 000,00 Kč
9
1 700 000,00 Kč
0,80
1 360 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1 360 000,00 Kč
10
1 600 000,00 Kč
0,80
1 280 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1 280 000,00 Kč
Celkem průměr
Kč
1 435 760,00 Kč
Minimum
Kč
1 173 600,00 Kč
Kč
2 240 000,00 Kč
Maximum Směrodatná výběrová odchylka
s
405 480,00 Kč
Pravděpodobná spodní hranice
průměr - s
1 030 280,00 Kč
Pravděpodobná horní hranice
průměr + s
1 841 240,00 Kč
K1
Koeficient upravy na polohu objektu
K2
Koeficient upravy na velikost objektu
K3
Koeficient upravy na garáž v objektu, nebo areálu
K4
Koeficient úpravy na celkový stav (lepší-horší)
K5
Koeficient úpravy na ev další vlastnosti (lepší-horší)
K6
Koeficient úpravy dle úvahy znalce(lepší-horší) Koeficient úpravy Na pramen ceny, skutečná kupní cena K5=1 u inzerce přiměřeně nižší
s I
směrodatná výběrová odchylka = míra průměrné vzdálenosti hodnot dat od jejich průměru index odlišnosti I =(K1 x K2 x K3 x K4 x K5 X K6)
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovanými uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – dům č.p. 4141/10, ulice Lorišova, na pozemku par. 586/1 s příslušenstvím je situován v obci Ostrava, katastrální území Kunčičky. popis rodinného domu č.p. 414/10, ul. Lorišova, Ostrava Jde o rodinný dům se 2 NP přibližně z roku 1940 z materiálů cihelné zdivo s omítkou vnější i vnitřní. situovaný mimo rušné komunikace města Ostravy v ulici Lorišova s pouze obslužným provozem vlastníků nemovitých věcí. K domu jsouz příslušné vedlejší stavby: stavba garáže bez čp/če na pozemku p.č. 586/2 jiná stavba bez čp/če na pozemku p.č. 587/2 tyto stavby nejjsou zvlášť oceněny a jejich ocenění je součástí porovnávacího ocenění a zde znalec odhaduje jejich vliv do 20 % z ceny hlavní stavby. Vzhledem k tomu, že nebylo možné provést vnitřní prohlídku, kterou neumožnil vlastník nemovité věci, znalec proto počítal se standardním vybavením (standardní vybavení rodinného domu je definováno v příloze č. 11 tab č. 6 vyhlášky č. 441/2013 k provedení zákona o oceňování majetku) o výměry byly odhadnuty porovnáním. Účel využití Rodinný dům k trvalému užívání,
–8–
Trh s nemovitými věcmi Realitní trh pro Ostravsko a okolí má v nabídce dostatek nemovitých věcí – rodinných domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitá věc - jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny rodinných domů v preferovaných částech oblasti, oproti částem na okraji oblasti nebo v nepreferovaných částech oblasti, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Hlavní místnosti na severozápad konfigura terénu rodinný dům č.p. 414
je situován na rovinatém pozemku
poloha vzhledem k centru rodinný dům č.p. 414 je situován na okraji obce Ostrava ulice Lorišova č.p. 414/10 v zastavěném území obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů, a občanské vybavenosti Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území rodinných domů se zahrádkami a předzahrádkami, bytové domy a část průmyslu Inženýrské sítě Napojení na inž. Předpoklad napojení na všechny sítě v obci Obchod a služby obec Ostrava má kompletní soustavu obchodů a služeb Školství Kompletní soustava školství od mateřských škol po vysoké Zdravotnictví Kompletní soustava zdravotnických služeb státních (fakultní nemocnice) a privátních ordinací Kultura, sport, ubytování Kompletní soustava Úřady Kompletní soustava, krajský úřad Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových linek. V obci je průměrná nezaměstnanost. Životní prostředí Minimální hladina hluku a otřesů z dopravy, nemovitá věc – rodinný dům není v bezprostřední blízkosti rušné komunikace
–9–
Přírodní lokalita Urbanizovaná zástavba rodinných domů Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovité věci Příslušenství nemovitých věcí není Typ nemovité věci Rodinný dům Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Pozemky Pozemek p.č. 586/1 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 194 m2 Pozemek p.č. 586/2 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 28 m2 Pozemek p.č. 587/1 druh: zahrada výměra 798 m2 Pozemek p.č. 587/2 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 37 m2 tvoří s rodinným domem jednotný a funkční celek Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna
– 10 –
Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Nemovité věci LV 199 b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 199 c) Věcná břemena 1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění
– 11 –
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Objekty 1) Nemovité věci LV 199 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 199 c) Věcná břemena 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno
– 12 –
Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Nemovité věci LV 199 Jednotkové množství:
=
937,63 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 937,63 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 74 roků Předpokládaná další životnost: 36 roků Opotřebení: 100 × 74 / (74 + 36) = 67,273 % Odpočet opotřebení: 3 000 416,– Kč × 67,273 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 000 416,– Kč 3 000 416,– Kč
2 018 469,86 Kč 981 946,14 Kč
Nemovité věci LV 199 – určená cena:
981 946,14 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.2.1) Nemovité věci LV 199 – § 35 Podlaží: Název 1 NP 1 PP 2 Np Součet: Podlažnost:
Výška 4,00 m 1,70 m 4,25 m 9,95 m
Zastavěná plocha (9,65×10,45)+(2,75×2,15) 9,65×5,0 9,65×10,45
255,85 / 106,76
= = =
106,76 m2 48,25 m2 100,84 m2 255,85 m2
= =
427,02 m3 82,03 m3
= 2,40
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 4,00 × ((9,65×10,45)+(2,75×2,15)) 1 PP 1,70 × 9,65×5,0
– 13 –
2 Np 4,25 × 9,65×10,45 Obestavěný prostor – celkem:
= =
428,58 m3 937,63 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Počet obyvatel: 297 421 Základní cena (ZC): 2 101,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby IV. Podsklepený - s plochou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené V. Významně zvyšující cenu 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1940 Stáří stavby (y): 74 Koeficient pro úpravu (s): 0,630
Vi D 0,00 0,00 0,00 0,02 0,08 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,01 0,10 0,85*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,621
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU = 937,63 × 1 304,72
1 304,72 Kč/m3 1 223 344,61 Kč
=
Nemovité věci LV 199 – určená cena:
1 223 344,61 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Nemovité věci LV 199 Jednotkové množství:
=
937,63 jedn.
– 14 –
Ocenění: Jednotková cena: 937,63 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 74 roků Předpokládaná další životnost: 36 roků Opotřebení: 100 × 74 / (74 + 36) = 67,273 % Odpočet opotřebení: 3 000 416,– Kč × 67,273 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 000 416,– Kč 3 000 416,– Kč
2 018 469,86 Kč 981 946,14 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 032 280,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 841 240,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
1,051 1,257 1,463 1,669 1,875
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo
Zatřídění A E E C E D E E E E E E E E A C D E A D
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5
Ci × vk 5,255 9,375 5,625 7,315 9,375 8,345 9,375 9,375 9,375 9,375 9,375 3,750 9,375 9,375 5,255 7,315 1,669 9,375 1,051 8,345
– 15 –
Názor znalce Celkem:
E
5 92
9,375 157,050
Koeficient k = 157,050 / 92 = 1,7071 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
× =
Nemovité věci LV 199 – určená cena:
1,7071 1 676 280,26 Kč 1 676 280,26 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 199 – § 2 § 2 – Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m2] Základní cena [Kč/m2] 586/1 zastavěná plocha a 194 440,– nádvoří 586/2 zastavěná plocha a 28 440,– nádvoří 587/2 zastavěná plocha a 37 440,– nádvoří 587/1 zahrada 798 440,– Součet: 1 057 Pozemky na LV číslo 199 – určená cena:
Cena [Kč] 85 360,– 12 320,– 16 280,– 351 120,– 465 080,– 465 080,– Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
– 16 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 488 -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 488 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Ostravsko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita
– 17 –
24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
– 18 –
Oceňovaný rodinný dům je z 40 let minulého století s nadčasovým architektonickým řešením. Kladem rodinného domu je jeho poloha, kdy do centra Ostravy je dojezdová vzdálenost MHD. Poloha rodinného domu na okraji obce se zahradou mimo rušnou komunikaci může být pro některé zájemce zvlášť s malými dětmi, nebo starší občané ideální. Přes všechny klady nemovitosti vzhledem ke skutečnosti, že trh pro Ostravsko (Ostrava vč. její části Kunčičky) má dost podobných nemovitých věcí ihned k nastěhování znalec musel při odhadu obvyklé (obecné, tržní) ceny přistupovat v pomocných výpočtech k minimu v rozptylu cen nemovitých věcí. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 19 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Obecná cena movitých věcí Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem
465 080,– Kč 981 950,– 1 223 340,– 1 676 280,– 1 665 000,– 0,– 0,– 1 700 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 700 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionsedmsettisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 20 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 199 k.ú. Kunčičky, obec Ostrava 2. KM k LV č. 199 k.ú. Kunčičky, obec Ostrava 3. mapy místa 4. foptopříloha
