Odhad tržní hodnoty č. 4072
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 02255/10-048 ze dne: 23.4.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN02255/10-048 ze dne 23.4.2014 Podle stavu ke dni 7. 7. 2014 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 25 stran textu a 14 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 7. 7. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí jako SJM povinného Miroslava Kašlíka: Pozemek parcela č. st 299 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 320 m2 Pozemek parcela č. 284 druh: zahrada výměra 386 m2 Pozemek parcela č. 1397/13 druh: trvalý travní porost výměra 259 m2 Budova rodinného domu č.p. 263 na pozemku p.č. st 299 zapsané na Katastru nemovitostí vedeném v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, pro obec Veřovice, k.ú. Veřovice na, List vlastnictví č. 1722 pro účely exekuční řízení prodejem nemovitosti dle USN 065 Ex 02255/10048 ze dne 23.4.2014.
2. Informace o nemovité věci Nemovité věci (pozemky a rodinný dům č.p 263 s příslušenstvím) zapsané na zapsané na Katastru nemovitostí vedeném v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, pro obec Veřovice, k.ú. Veřovice na, List vlastnictví č. 1722 tvoří jednotný a funkční celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6. 7. 2014 za přítomnosti rodinného příslušníka poviného a se souhlasem povinného.
4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 02255/10-048 ze dne 23.4.2014 - LV č. 1722 k.ú. Veřovice, obec Veřovice - KM k LV č. 1722 k.ú. Veřovice, obec Veřovice (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google - sdělení rodinného příslušníka povinného - fotopříloha pořízená znalcem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Nový Jičín Veřovice Veřovice (780367)
List vlastnictví číslo: 1722 Vlastník: Společné jmění manželů Kašlík Miroslav a Kašlíková Drahomíra č.p. 263, 74273 Veřovice
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, pro obec Veřovice, k.ú. Veřovice na, List vlastnictví č. 1722 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí.
–4–
Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitých věcí V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro použití této metody, nebyla proto použita. Srovnávací metoda
–5–
Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. 1.
Prodáme menší RD vhodný jak k bydlení, tak k rekreaci v malebné a bezpečné vesnici Děrné u Fulneku s výhledy do údolí řeky Odry a na protilehlé beskydské hřebeny. Budova je menších rozměrů s dvorkem, zahrádkou a zastřešeným venkovním posezením. Obytná plocha přízemí (3 pokoje, kuch., wc s koupelnou) a podkroví (2 pokoje) je cca 70 m2. Dům je určen ihned k rekreaci. Pro bydlení doporučujeme rekonstrukci. Děrné je velmi klidná obec s tradicemi a bohatým společenským životem ležící na jižním svahu kopce asi 2 km na dohled z Fulneku a s velmi dobrým napojením na dálnici (4 minuty). Okolí je ideální na turistické vyjížďky na kolech a koních (Oderské vrchy). Asi 10 minut vzdálené Tošovice nabízejí spoustu sportovního vyžití (koupání, golf, lyžování atd). V obci je kulturní dům s restaurací, samoobsluha COOP, školka. Dostupnost do Ostravy do 20 minut, N.Jičín do 15 minut. Dobré autobusové spojení. Cena 450 000 Kč
2.
starší rodinný dům v obci Životice u Nového Jičína pouze za cenu pozemků. Dům je situován v krásné krajině a velmi klidné lokalitě. Dům se nachází mimo záplavové území a nikdy nebyl poškozen povodní. Celková výměra parcely na níž je dům postaven je 550 m2 zastavěné plochy a nádvoří. Celá tato parcela je vedená v územním plánu jako stavební. Cena stavebních parcel v obci se pohybuje od 300-400 Kč za m2. Zastavěná plocha domu je 160 m2, užitná plocha domu je 120 m2. Dispozice domu je 2 pokoje+kuchyně+dílna+sklep+prostorná garáž, prostor pro hospodářská zvířata a půda. Dům je ideální pro rekonstrukci na rekreační nemovitos, nebo přestavbu na rodinný dům k celoročnímu obývání. V současném stavu není dům okamžitě obyvatelný. Dům je připojen na elektrickou síť. Vodovod, kanalizaceizace, plyn, kabelová televize a internet cca 50 m2 od objektu. Přístup k domu je po zpevněné obecní komunikaci z části asfaltové. K domu náleží zahrada a další pozemky o výměře 2000 m2. Celý pozemek je oplocen Cena 488 000 Kč
3.
Nabízíme Vám exklusivně k prodeji jednopodlažní částečně podsklepený rodinný dům s valbovou střechou umístěný na okraji obce Hodslavice. Objekt je zanedbaný, vhodný k celkové rekonstrukci. K domu náleží vedlejší stavba (kůlna), studna a zahrada o výměře 1172 m2. Obecní vodovod a plynová přípojka jsou na okraji pozemku. Při rychlém jednání možná sleva. K dispozici ihned. Cena 490 000 Kč
4.
Prodej staršího rodinného domu ve Starojické Lhotě. Dům je postaven z cihel, má betonové podlahy, střešní krytina pozink. Současná dispozice domu 2+1, obytná plocha cca 80m2, obytnou plochu lze rekonstrukcí rozšířit do hospodářské části, ideální k vybudování obytného podkroví - prostorná půda nad obytnou částí se střechou ve velice dobrém stavu. V domě byly provedeny menší rekonstrukce - toaleta, plynový kotel, elektřina. V domě není koupelna, pouze provizorní, funkční, zánovní sprchový kout. V domě je vlastní studna, obecní vodovod na hranici pozemku. K domu náleží menší předzahrádka,
–6–
celková zastavěná plocha a nádvoří 373m2. K domu lze přikouput vedlejší stavební pozemek za velice výhodnou cenu. Pozemek je přístupný z hlavní komunikace a lze rozparcelovat na 2 - 3 stavební parcely. Cena 540 000 Kč
5.
Prodej rodinného domu 3+1 v obci Hladké Životice. K domu náleží pěkný rovinatý pozemek se vzrostlými stromy o rozloze 3091 m2. Dům se nachází v klidné části obce a je určen k celkové rekonstrukci. Do domu je zavedena elektřina a obecní vodovod. Obec Hladké Životice má dobrou dostupnost z Ostravy po dálnici D1 i z Nového Jičína. Cena 590 000 Kč
6.
samostatně stojící rodinný dům o velikosti 3+1 v krásném a klidném prostředí obce Starý Jičín části Vlčnov. Součástí domu je dvorek, oplocená zahrada 260 m2 s posezením a samostatná garáž s hosp. částí. Dům je cihlový, patrový, částečně podsklepený se sedlovou střechou krytou pálenými taškami. Po vstupu do domu se nachází zádveří, kuchyně, tři prostorné obyvatelné místnosti, koupelna a samostatné WC. Vytápění domu je zajištěno jak plynovým kotlem, tak i úsporným kotlem na dřevoplyn, ohřev TUV je kombinovaným bojlerem. Objekt je napojen na obecní vodovod i kanalizaci, včetně plynu. Dům je v původním stavu, částečně rekonstruovaný v roce 1994, obyvatelný, vhodný k další rekonstrukci. Možno využít i jako chalupu k rodinné rekreaci s tenisovými kurty v dosahu v turisticky vyhledávané obci pod hradem Starý Jičín. Obec má rovněž veškerou občanskou vybavenost, dobrou dostupnost do Nového Jičína (10 min.) a na rychlostní komunikaci R48 Frýdek Místek .. Cena 610 000 Kč
7.
Prodej - dům/vila, 100 m2, Starojická Lhota - Nabízíme k prodeji rodinný dům 2+1 v obci Starojická Lhota. V 1. NP je ložnice, kuchyň, pokoj a předsíň. Podkroví: půda, kde je možno vybudovat další místnosti. Podlahy jsou betonové, střecha pozinkovaný plech. Vytápění plynovým kotlem, i kotlem na tuhá paliva. Vlastní studna, elektřina 220/380V, internet WiFi. Příjezd po obecní komunikaci, celoročně udržované. Možnost přikoupení velmi levných, dvou navazujících stavebních parcel, schválených územním plánem. Doporučujeme prohlídku. Zajistíme financování nemovitosti. Cena 620 000 Kč
8.
rodinný dům v centru obce Hostašovice. Dům, který Vám v tomto kraji nabízíme má výměru 288 m2 a je dispozičně řešen jako 5+1. Nemovitost je v původním stavu je proto vhodná k celkové rekonstrukci dle svých představ a požadavků. Rodinný dům má jedno patro a podkroví. Dům má dřevěná okna a střechu krytou pálenými taškami. V přízemí domu se nachází garáž a sklepy. Ve zvýšeném přízemí je pak kuchyň bez vybavení, pokoj a přes chodbu jsou další tři pokoje a WC. V podkroví je jeden pokoj a podkroví se dá rozšířit o půdní prostory. Podlahové krytiny jsou v domě prkenné na chodbě je dlažba. Do domu je zavedena elektřina 220/380V, vodovodní a plynová přípojka a kanalizace je řešena jímkou. Pro odběr vody je zde k dispozici také vlastní studna. Vytápění je zajištěno topením na tuhá paliva a plynem. K domu náleží ještě pozemek o celkové výměře 287 m2. Součástí domu jsou dvě garáže a stodola. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. V obci najdeme běžnou občanskou vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou linkou autobusu. Dům se nachází v krásném a klidném prostřední v centru obce. V obci Hostašovice a přilehlém okolí najdeme množství sportovního a kulturního vyžití, každý si zde určitě vybere podle svých představ a požadavků to, jak trávit volný čas. Cena 790 000 Kč
–7–
9.
Nabízíme exkluzivně zajímavý rodinný dům, situovaný v okrajové části obce Příbor. Dispozičně je řešen jako 3+1, kdy v přízemí je umístěna kuchyň, pokoj, koupelna, WC a v patře další 2 pokoje s prostorným balkónem. Elektřina v mědi, voda v plastu, plynová přípojka, obecní vodovod i kanalizace. Vnější omítka je břízolitová, střecha je pokryta eternitovou šablonou, v patře plastová okna. Dům je podsklepený, v zadní, odvrácené části je vstup pro garáž. Tento dům splňuje podmínky pro příjemné bydlení s velmi dobrou dostupností do centra města, ale je vhodný i k podnikatelským aktivitám jako kancelářské prostory nebo prodejna. Cena
10.
Prodáme romantický domek s velkým pozemkem a zachovalým, podsklepeným seníkem v klidné rekreační obci Dolejší Kunčice asi 5 minut jízdy z centra Fulneka v údolí Oderských vrchů. Dům sloužil jako rekreační chalupa, ale je funkční a připraven k bydlení s číslem popisným. Doporučujeme rekonstrukci, kterou by vzniklo velmi hezké bydlení. Pozemek kolem RD má cca 1100 m2 a dalších 1500m v pronájmu za 780,- Kč ročně k využívání. Dohromady je k dispozici 2500m oplocené zahrady. Základní dispozice domu je 3+1 s velkou síní, koupelnou a WC. Kuchyň je vybavena elektrickými vestavnými spotřebiči a varnou deskou. Další prostory k rekonstrukci a využívání nabízí stodola, velké podkroví a samostatná budova seníku, která se přímo nabízí na přestavbu na zahradní chatku nebo domek pro hosty. Okolní příroda je vhodná k rekreaci svým čistým ovzduším. Pár minut autem vzdálené Tošovice nabízejí koupání,lyžování,golf a jiné sportovní aktivity. Celá oblast je ideální pro vyjížďky na kolech, koních a ... Cena 840 000 Kč
120
cena požadaovaná (zaplacená)
(1)
(7)
koef redukce na pramen cena po redukci ceny na pramen ceny
K3
K4
K5
K6
I
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
450 000,00 Kč
1,00
488 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
488 000,00 Kč
490 000,00 Kč
1,00
490 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
490 000,00 Kč
540 000,00 Kč
1,00
540 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
540 000,00 Kč
5
590 000,00 Kč
1,00
590 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,30
453 850,00 Kč
6
610 000,00 Kč
1,00
610 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
610 000,00 Kč
7
620 000,00 Kč
1,00
620 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
620 000,00 Kč
8
790 000,00 Kč
1,00
790 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
790 000,00 Kč
9
799 000,00 Kč
1,00
799 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
799 000,00 Kč
10
840 000,00 Kč
1,00
840 000,00 Kč
1,00
1,10
1,00
1,00
1,00
1,20
1,32
636 360,00 Kč
450 000,00 Kč
2
488 000,00 Kč
3 4
1,00
(9)
K2
450 000,00 Kč
1
(8)
K1
cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnácího (17)
Celkem průměr
Kč
587 721,00 Kč
Minimum
Kč
450 000,00 Kč
Kč
799 000,00 Kč
Maximum Směrodatná výběrová odchylka
Pravděpodobná spodní hranice Pravděpodobná horní hranice K1
Koeficient upravy na polohu objektu
K2
Koeficient upravy na velikost objektu
K3
Koeficient upravy na garáž v objektu, nebo areálu
121 700,00 Kč
s
průměr - s průměr + s
466 021,00 Kč 709 421,00 Kč
–8–
K4
Koeficient úpravy na celkový stav (lepší-horší)
K5
Koeficient úpravy na ev další vlastnosti (lepší-horší)
K6
Koeficient úpravy dle úvahy znalce(lepší-horší)
s
směrodatná výběrová odchylka = míra průměrné vzdálenosti hodnot dat od jejich průměru
Koeficient úpravy Na pramen ceny, skutečná kupní cena K5=1 u inzerce přiměřeně nižší I index odlišnosti I =(K1 x K2 x K3 x K4 x K5 X K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovanými uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
Popis oceňované nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 263 na pozemku parcela č. st 299 s příslušenstvím je situován v obci Veřovice, katastrální území Veřovice. popis rodinného domu č.p. 299 Jde o přízemní rodinný dům vnitřní.
stáří cca 100 roků z materiálů cihelné zdivo s omítkou vnější i
Název konstrukce, popis Základy – s vod.izolací Zdivo – cihlené Stropy – rovnýý podhled Střecha – swedlová Krytina – pálen taška Klempířské konstrukce –pozinek Vnitřní omítky – vápenná hladká Fasádní omítky – břízolit Vnější obklady – kabřinec Vnitřní obklady – standardní Schody – rerazzo, beton Dveře – prosklené i hladké Okna – dřevěná dvojitá Podlahy obytných místností – beton, prkenné Podlahy ostatních místností – beton, keramické Vytápění – kotel ÚT na tuhá paliva v suterenu, krbová kamna Elektroinstalace – 2/3 F Bleskosvod – ne Rozvod vody – standardní Zdroj teplé vody – el. bojler Instalace plynu – přípojka na hranici pozemku Kanalizace – žumpa k vybírání Vybavení kuchyně – el. sporák, standardní Vnitřní vybavení – standardní Záchod – standardní splachovací Ostatní – není Rodinný dům je přístupný z nádvoří rodinného domu po vnějších betonových schodech,
–9–
tak i z kryté terasy směrem ze zahrady. Podkroví je přístupné z vnitřku rodinného domuč terazzových schodech. . Obytnou místnost přízemí tvoří obývací pokoj s navazující kuchyní., dále další dva pokoje se samostatným vstupem a obytné podkroví se dvěma místnostmi. V přízemí je i koupelna se s vanou a samostatné splachovací WC. Kuchyně není stavebně oddělena od pokoje. K pohodě bydlení přispívá i zahrada s vedlejšími stavbami pergolou a kůlnou . Dům je citlivě zasazen do urbanizovaného území rodinných domů se zahrádkami. Dopravní spojení zajišťuje autobusová ale i vlaková doprava. . Veškerá byť omezená občanská vybavenost je vcentru obce.. K rodinnému domu je příslušná vedlejší stavba na pozemku zahrada. . Vedlejší stavba se zvlášť neoceňuje, je součástí porovnávacího ocenění. Studna která je součástí pozemku zahrada se již nevyužívá. Celkově je dům nepravidelně udržován a bude nutná částečná úprava některých konstrukčních prvků (krokve a pozednice krovu, části podpěrného sloupu ochranné stříšky zádveří, oprava části fasády vzniklé zatečením. Nevýhodou a tedy i jeho negativní stránkou domu je mírně zanedbaná údržba domu Kladné stránky jsou poloha domu a příslušná zahrada. Celkově však hodnotí znalec dům se slabým postavením na trhu s nemovitými věcmi z důvodu konkurence volných nemovitých věcí v obci i okolí. Účel využití Rodinný dům k trvalému užívání, Trh s nemovitými věcmi Realitní trh pro Novojičínsko a okolí a okolí má v nabídce dostatek nemovitých věcí – rodinných domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitá věc - jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny rodinných domů v preferovaných částech oblasti, oproti částem na okraji oblasti nebo v nepreferovaných částech oblasti, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Hlavní místnosti na SV a JZ konfigura terénu rodinný dům č.p. 263
je situován na rovinatém pozemku
poloha vzhledem k centru rodinný dům č.p. 263 je situován v centru zastavěném území obce s urbanizovanou zástavbou rodinných domů a občanské vybavenosti Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území rodinných domů se zahrádkami a předzahrádkami
– 10 –
Inženýrské sítě Možnost kompletního připojení na všechny dostupné sítě v obci. Doprava Linkami autobus, železniční doprava Obchod a služby Obec disponuje základní soustavou obchodu a služeb Školství Obec disponuje kompletním základním školstvím, a mateřskou školou Zdravotnictví k dispozici je ordinace praktického lékaře a stomatologa Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací, organizací mládeže, sportovní zařízení města Úřady Obecní úřad, pošta Pracovní možnosti Mimo místa v místě, nebo v dosahu autobusových linek a železnice Obec má poměrně nízkou nezaměstnanost Životní prostředí Běžná hladina hluku a otřesů z dopravy Přírodní lokalita Nejsou v místě Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovité věci Příslušenství nemovité věci Zvyšující cenu nemovité věci o méně než 20 % Typ nemovité věci Rodinný dům Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Pozemky Pozemek parcela č. st 299 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 320 m2
– 11 –
Pozemek parcela č. 284 druh: zahrada výměra 386 m2 Pozemek parcela č. 1397/13 druh: trvalý travní porost výměra 259 m2 tvoří s rodinným domem jednotný a funkční celek Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.
8. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům b) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 1722 c) Věcná břemena
– 12 –
1)Věcná břemena - práva a závady
– 13 –
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,03 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,970
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost III. Nižší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,742 i=2
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,04 –0,30
– 14 –
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1722 c) Věcná břemena 1) Věcná břemena - práva a závady Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.
– 15 –
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
980,82 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 980,82 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 94 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 3 138 624,– Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 138 624,– Kč 3 138 624,– Kč
2 510 899,20 Kč 627 724,80 Kč
Rodinný dům – určená cena:
627 724,80 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název přízemí sklep krov Součet:
Výška 4,00 m 2,10 m 4,00 m 10,10 m
Podlažnost:
335,40 / 152,55
Zastavěná plocha (8,25×16,20)+(4,20×4,50) 8,20×6,0 8,25×16,20
= = =
152,55 m2 49,20 m2 133,65 m2 335,40 m2
= = =
610,20 m3 103,32 m3 267,30 m3 980,82 m3
= 2,20
Obestavěný prostor (OP): přízemí 4,00 × ((8,25×16,20)+(4,20×4,50)) sklep 2,10 × 8,20×6,0 krov 4,00/2 × 8,25×16,20 Obestavěný prostor – celkem: Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Veřovice Počet obyvatel: 1 987
=
– 16 –
Základní cena (ZC): 2 387,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1920 Stáří stavby (y): 94 Koeficient pro úpravu (s): 0,600
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,01 –0,10 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,343
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU = 980,82 × 818,74
818,74 Kč/m3 803 036,57 Kč
=
Rodinný dům – určená cena:
803 036,57 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
980,82 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 980,82 jedn. × 3 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn. =
3 138 624,– Kč 3 138 624,– Kč
– 17 –
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 94 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 3 138 624,– Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 510 899,20 Kč 627 724,80 Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 466 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 710 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
0,742 0,840 0,937 1,034 1,131
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
Zatřídění B A E E D C C C C B C C C C A C D C A D D
Ci × vk 4,200 3,710 3,393 5,655 5,170 4,685 4,685 4,685 4,685 4,200 4,685 1,874 4,685 4,685 3,710 4,685 1,034 4,685 0,742 5,170 5,170 86,193
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Koeficient k = 86,193 / 92 = 0,9369 Korekce ceny:
×
0,9369
– 18 –
Cena po úpravě cenovými koeficienty:
=
Rodinný dům – určená cena:
588 115,37 Kč 588 115,37 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 1722 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Veřovice Název okresu: Nový Jičín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
Oi 0,75 0,60 0,80 0,85 0,70 0,85
Základní cena výchozí: ZCv = 700,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 127,45 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,742 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,720 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 91,7640 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2]
Cena [Kč]
– 19 –
Výměra [m2] 320
Cena [Kč] 29 364,48
§ 9 odst. 3 – Jiné pozemky (dle § 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 27,5292 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 284 zahrada 386 1397/13 trvalý travní porost 259 Součet: 645
Cena [Kč] 10 626,27 7 130,06 17 756,33
Parc. č. st. 299
Název zastavěná plocha a nádvoří
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 1722 – určená cena:
47 120,81 Kč 47 120,81 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcná břemena - práva a závady Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1 0,– Kč
– 20 –
C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 488 -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 488 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále)," Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné, ale v reálných nižší o inflaci. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi . Realitní trh pro Novojičínsko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita
– 21 –
24 % velikost 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci. Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi. Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
– 22 –
Oceňované nemovité věci – pozemky a rodinný dům v obci Veřovice č.p.263 jsou situovány V centrální části obce v urbanizovaném území rodinných domů s předzahrádkami a zahradkami a občanské vybavenosti. Dům je v mírně zanedbané údržby, kdy bude nutné pravděpodobně výměna částí krovu (krokve, pozednice) které jsou zjevně napadené hnilobou. Oceňované nemovitosti jsou z dlouhodobého hlediska průměrně prodejné z důvodu, že ekonomická situace v obci je dobrá a je zde poměrně nízka nezaměstnanost. Do centra oblasti města Nový Jičín je vzdálenost cca 16 km a do krajského města Ostrava je vzdálenost cca 60 km, což zvyšuje šance na získání zaměstnání. Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi.. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 23 –
Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Obecná cena movitých věcí Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
47 120,– Kč 627 720,– 803 040,– 588 120,– 674 000,– 0,– 0,– 600 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 600 000,– Kč Cena slovy: šestsettisíc Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 24 –
D. Seznam příloh 1. LV č.1722 k.ú. Veřovice, obec Veřovice 2. Km k LV č.1722 k.ú. Veřovice, obec Veřovice 3. mapy místa 4. fotopříloha pořízená znalcem
